ドレッセ中央林間

>>5624 匿名さん
だから、都心部のマンションの駅近物件探せばいいのでは？
そもそも駅力あっての駅近だと思いますけど？

>>5625 匿名さん
都市部が買える購買層がこのあたりを物色してるとは思えません。
中央林間の中でのことでしょう

グランアリーナのスレと間違えてんでしょ。皆さん釣られすぎw

このマンションは航空機が進入コースによっては頭上を通過するはずなのですが、火災保険は皆さん落下物は入ってるのですか？
リセールは期待してない検討者です。

>>5627 マンション検討中さん
横浜アリーナ？
そんなのありーな？

>>4778 入居前さん

勉強させて下さい

なぜ大規模が良いんですか？

大規模が良いとは書いていない。

>>5628 マンション検討中さん
物体の落下、飛来に対する保証は普通の火災保険だとほぼマストで付いています。

まぁマンションの屋根や外壁は共用部分なので、その保険は管理費からまかなわれると思います。

>>5630 マンション検討中さん
都心は前例があるからある程度の予測ができるけど
海老名はここ最近発展してきたからいい事例がないな

>>5631 マンション検討中さん
大規模と書いてありましたよ
4778

>5632

管理組合がどんな保険に入る予定なのかは確認しておいた方がいいね。３・１１の時、地震保険に入ってなくて問題になってた。

>>5632 マンション検討中さん
お金をもらえてもね

>>5635 匿名さん
個人で入るのとの違いは？
個人は不要でオーケー？

>>5627 マンション検討中さん
確かにグランアリーナとここを比べるとグランアリーナのほうがリセールバリューなさそうですね。

>5621


新築時点で売れ残るような物件、リセールバリュー期待しちゃダメ。ちなみに永住のつもりでも長い人生、何があるかわからない。売る必要が生じることも考えておかないと。

マンマニさん掲載の10年後リセールバリュー参考にすると中央林間はどこもしっかり下落してるのでオーバーローンを少し気にしてます。
20年後にリフォームして3000万で売れるマンションなのでしょうか？

>>5640 マンション検討中さん

20年後の事なんで誰もわからないので自己判断ですね。

>3637

共用部分は管理組合でかける。落下物で損傷受けるのは外壁とか共用部分。専有部分は個人でかけておかないと火事があったら人生詰むよ。

大和も人口減少は避けられないので、20年先は誰も予想できないですよね。また20年以内に艦載機が厚木基地に戻ってきたら間違いなく価値は下がるでしょうが、いなくなることは予想できなかったので神のみぞ知るってやつです

>>5643 通りがかりさん

20年先で人口増加している自治体は極々わずかでしょう

大和市は治安が悪い

神奈川県の犯罪発生率番付
http://area-info.jpn.org/CrimPerPop140007.html
人口当たり犯罪発生率、神奈川県では大和市はワースト4。
横浜市中区、西区、川崎市川崎区に次いで治安が悪いのですね。

>>5645 匿名さん
異国の人が多いのも関係があるかもしれません

＞20年後にリフォームして3000万で売れるマンションなのでしょうか？

中央林間が、劇的に発展しない限り厳しいでしょ。リフォーム費用を大幅に上回る金額を売却価格にのせることはできないでしょうし、ここは直床だからリフォームするにも限界がある。

予算4000万円前後、小田急線か田園都市線で探したら、ここか海老名かという2択でしょう

＞ここは直床だからリフォームするにも限界がある

リフォームの自由度において二重床より直床が劣っているのは事実だけど、二重床でも水回りの段差スラブで間取り変更って結構制約を受ける。

＞総戸数：857戸（I工区452戸、II工区405戸）

どれくらい売れ残っているのだろうか？100戸以上？
ここと競合しそうな、グランアリーナとか南町田パークビレッジも大規模なので、完売するのは相当先ですかね・・。

>>5649 匿名さん
わかってるじゃん
現状のキッチン、UB、トイレ、洗面所
のあたりを水回りにするしかない。
特にUBは下階に落とす汚水管への管勾配の制約があるからほとんど今の間取りになります。

>>5650 マンション比較中さん
町田は最近見てないけど、グランさんは今250売り出しらしいけど残り僅かだった。来年春完成する建物は下手したら売り切れるんじゃない？

やっぱドレッセの比較対象は駅近同士で海老名辺りだろうからまたまだ売り切るのは時間かかるだろうね

ラプラの二階に三井住友銀行中央林間支店が出来るようですね。つきみ野支店も引っ越して来て共同で構えるようです。ますます便利になりますね。

>>5650 マンション比較中さん

こことグランアリーナは競合にならないでしょう。
ニーズや価格帯が違いすぎる。
比較対象はやはり海老名かな。

>>5647 マンション比較中さん
どの物件でもリフォーム費用を大幅に上回る金額を売却価格にのせることは難しいですよ。
そうゆう物件は住宅ローンの審査通りません。

>>5654 マンション検討中さん

海老名も相当苦労してる上に、のんマンションできたら。。デベに頑張ってもらいたいね

ところで売れ残ってる部屋の管理費等の保証はデベがしてくれるなら売れ残ってても問題ないと思うんだけどそこはどうなの？

>>5656 マンション検討中さん

確かに売れ残っててもあまり影響なさそうですよね。

＞比較対象はやはり海老名

勤務先が田園都市・半蔵門線（渋谷～大手町とか）だと海老名は対象外だと思うので
ここを検討する人は、勤務先が新宿か横浜方面の人が多いのかしら。

グランアリーナは、駅遠だけど仕様はここと大差ないので、価格的に安いグランアリーナを選ぶ人も一定数いるような気がする。ちょっと遠めで見た印象としては、グランアリーナの方が上かと。ここの最大の欠点は、ぱっと見築十年の団地臭が半端ないってことだと思う。

>>5658 マンション検討中さん
私は中央林間周辺の緑多い土地が好きです。ハザードマップも問題ないですし、海老名よりも好印象です！
ただ、正直こちらの物件はデベが強気に出過ぎた価格には感じます。リセールも期待できる土地ではないので、早く大きな値引きがされることを期待してます。
見た目は、確かに南から見ると工場が目に入り、布団もたまに手摺りに干している方がいて、田舎臭さは感じたことがありますが。

>>5658 マンション検討中さん
まぁグランアリーナの見た目もそんな変わんないと思うけど？？設計、施工業者同じ長谷工でしょ？？

客観的に見て住民が住み始めたら価格帯安い分グランアリーナのほうが団地臭出てくると思うけどな。

>5656

管理費と修繕積立は区分所有法で原則、所有者が負担することになっている。未販売住戸の所有者は売主。

で、問題ないかと思いきや入居が少なくて駐車道の稼働率が想定より低いと管理組合に入る駐車場使用料が不足することになる。

原則ってのがポイントで、契約書や管理規約で売主負担を免ずるなんてことをこっそり規定して逃げるところもあるから確認は必要。


まあ、大手では聞いたことないけど。

>>5660 匿名さん
正直どちらも一緒だと思います。住めば緩みが出て、誰かが規則を逸脱し迷惑な行動を取る。
所詮中央林間周辺のマンション群なんではたから見ればどんぐりの背比べですよ。
田舎臭さが嫌なら是非都内へ！！

>>5663 通りがかりさん
だよね！
郊外の外廊下の時点で団地臭さは同レべだよ。
遠目で見ようが何だろうがグランアリーナの方が上なわけない。ほぼ一緒。
住民層も住んでからじゃないとわからないし。
出来上がってる分まだドレッセのほうが住んでる住民の感じがわかるから直接見に行くのがいいと思うよ。

田舎臭さは別として、ドレッセさんの売れ行きが伸びない理由の要因がグランアリーナさんであることは間違い無いですね
仕様がほぼ一緒ですが、駅から徒歩5分とバス9分の差を坪単価から比較して同じ仕様の部屋で700万近くの差。マンマニさんも書かれてましたが、リセール予想から見ても今のご時世、明らかにグランアリーナさんが魅力的ですね
ただグランアリーナさんが完売したら必然的にこちらに人は流れるので、気長に待つのがいいかと

>>5665 匿名さん
リセール予想？

グランアリーナは、コンサルジュ無しなのに管理費が高い（17800円?）と思ったら、シャトルバス料金が一戸あたり月額3000?4000円上乗せされているのですね。シャトル使わない人は年間5万円近く損ですね。
ドレッセの方は管理費12800円?、コンシェルジュ付きで大規模の利が生かされてそう。
グランアリーナの修繕積立金は月額5800円?と、ドレッセの月額7800円?より低いですね。
長期段階的に増額していくのでしょうけど、
ドレッセは駐車場料金が月額15000円くらいの設定で駐車場収入がありますが、グランアリーナは無料？なので、グランアリーナは、ランニングコストが気がかりです。

>>5667 マンコミュさん
駐車場収入が無いので、修繕費がまかなえるのかが気がかりです。

グランアリーナ、駐車場使用料あるよ。

ちなみに管理費、修繕積立は金額だけでなく管理計画、長期修繕計画も合わせて確認しないと判断できない。

販売時に作成する長期修繕計画の期間以降にエレベータ、竪配水管の交換といったそれまでにない大物が控えている。計画以上の値上げになるのは必至。まあこれはほとんどのマンションが該当するけど。

>5668

駐車場使用料って修繕費に回すのではなく管理組合の収支に組み入れる計画にしてるケースがほとんど。まあ、健全な管理組合だと管理組合の収支が黒字である程度剰余金が貯まったら修繕積立に組み入れるけど。ただ、その時は管理組合総会での議決が必要。

>5669

専有部分の配管のメインテナンスは各住戸でなんだけど、実家のマンションは各住戸に任せていると修繕せずに水漏れ事故続発なんてリスクがあるから管理組合でまとめて補修した。

計画以上の値上げ要因はいろいろあるよ。

>>5667 マンコミュさん

大丈夫ですって！
ドレッセが駅近で1番なんですから！
そもそも前の書き込みでもありましたが周辺のマンションとここはニーズが違うんですから！
そんな他人様の気になる点をここで書かない書かない！
あとちょっと比較文として弱いので少し改善していこう！

段階的値上げの長期修繕計画は将来の未納リスクということで国土交通省のガイドラインでは定額積立を推奨している。

デベは初期の積立金を安く見せかけるために採用しない。売った後のことは知ったことではない。

グランアリーナとドレッセではターゲット層がかなり異なると思います。
ドレッセは２線乗り入れ駅への徒歩1ケタ圏内が売りですが、グランアリーナは最寄り駅をつきみ野に設定している辺り、電車よりも車での生活圏を意識した立地であると感じます。
それ故に価格帯もそれなりに異なります。
私は駅までの徒歩距離と最寄り駅中央林間に魅力を感じる為にドレッセに魅力を感じます。