パークホームズ文京小日向 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1414/
所在地：東京都文京区小日向２丁目１２８－５（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩７分
東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅徒歩９分
間取：2LDK、3LDK
面積：54.06平米（3戸）～92．81平米（6戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：西武建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-12-22 15:54:35
>>250
249です。
はい、私も新しい物件を検討するにあたり本サイトを参考にしたりもしますが、悪意があるとしか思えない裏取なしのネガコメントは常に散見します。
それに対して一々反論をしていると、嫌がらせをしている側が楽しんで助長されるだけですので、無視するのが一番です。
内容には一部許しがたいくらいのデマや無根拠情報もありますが、それがデマであり無根拠であるという判断ができないくらい情報力がない方には正直自分と同じ物件に住んで頂きたくない、とも思います。 コメントを書いている方に比してROMだけの方が多数いるので、その方々の情報力と常識を信用するしかないと思いますよ。
良い物件検討ができることを祈っております。
色んな立場の方がいそうですが活発にレスがあるようで、
それなりに注目物件なのかなと思ってます。
人気はあるほどネガさんもつきやすいですしね。
こちら小日向の物件に相応しい良い物件ですよね。同感です。だからこそ人気になりそうで心配です。
[No.253～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]
公表された予定価格から下がることはあると思いますか？また値下げがある場合は一般的にどれぐらい下がるものでしょうか？
反響がなければ下がる場合もあるかもしれませんね。
ここの場合はモデルルームも混んでますし期待値もかなり高そうなマンションなので難しいかもしれませんね。
小日向って言うだけあって日当たりもいいし低層住宅の立地としては上々
でも茗荷谷駅まで結構坂がきつくないですかここ
道もちょっと狭い気が...大型の高級車は取り回しが難しそう
仮に物件が一億だったとして60年住むと仮定したら一ヶ月あたりたったの13万円なんだね。
ここの一億の部屋を普通に借りたら月30万じゃきかないでしょ。
定借70年？上等じゃない
管理費・修繕費・地代でどれくらい？
あと固定資産税を加えて計算だね。
日当たりもいいし高台ですし住環境は良好な感じ。
車寄せあるデザインと内廊下もいいですね。
管理費などは高くもなくという感じですかね。
所有権じゃないと色々懸念する向きもあるが、70年分の家賃先払いと考えれば合点が行くだろう。
自分も歳とったらこういう落ち着いた低層物件に住みたいねえ
死んだ後のことは誰か考えればいいんじゃないか、後は野となれ山となれ
とりあえず買っておいて損ない物件でしょうね。私は自分自身が住むかは分かりませんが要望だしました。
損するというのは勝手な個人の妄想レベルのお話ですね～残念ながら
それぞれ求めるもの、人生プランが違うので一括りにするのは滑稽ですね
ここはいいよねえ、ザ・高級低層物件って感じで品がいい
金にも名声にも恵まれた成功者の老夫婦の終の住処って感じだよ
所有権じゃないから、相続する人の負担は少ないだろうし
転売益とかを考えるギラギラした人はもっと高利回り物件へドゾーみたいな
ザ高級って、クルマの乗り降りで雨に濡れるし、床も人工。
間取はインペみたいにナロースパン。
>>274
設備もデザインもそれなりにいいからモデルルーム見てきてごらん
匿名掲示板でネガってるだけじゃ何も生まれませんよ
間取りも悪くないですし３次元的な広がりも充分です。
ネットで間取り図みてるだけじゃ分かりませんよね。
MR行ったらさ、タイルが上等っ言う映像見せられたわ。
インペみたいに凝ってはなかったね。
恥ずかしいレベルで絡まないで下さい。
車寄せあってディスポーザーと天カセエアコン、浴室もタイル貼りでカラリ床や樹脂パネルの壁面じゃないし、廊下などもタイル貼りなど価格相応にはなってると思います。
パークコートじゃないのでこんなものではないでしょうかね。
パークホームズの中のハイグレード物件として良い方なんじゃないですかね。
立地や建物デザインも含め高級感はありますよね。
悪くないと思いますよ。仕様も立地もデザインも。
すでに結構希望住戸入ってるみたいですしね。
まあアンチさんには合わない物件なのでしょう。
正式な申し込みじゃないですが始まってますよ。どれくらい売るかは未定らしいですが。結構好調らしいです。
価格出てるけどマヌケですか？
文京一低のインペとハウスの不人気も手伝って、お安い価格になっております。
定期借地なりの安い価格設定と地代あとは
設備や立地などのバランスとれてるから好調なのでしょうね
好調なの？第1期一次で何戸？
インペとパークハウスより安いのは当たり前だろ。定借やぞ。
安いから好調なんでしょ。買える層増えるしね。
まあアンチが粘着するくらいだから人気なのだろうね
アホみたいに玄関長い間取りあるな。
これで90平米とかアホなのか？
玄関短くして占有面積小さくせんかい。
その部屋既に希望入ってましたよ。残念でしたね。
地代はどんな感じでしょう。
90平米だと幾らですかね。
確かに借地なのですがきちんと坪単価なりに反映されてますので検討しやすい価格ではありますね。結構早期に売れてしますかもしれませんね。
>>293 匿名さん
条件のいい一番高くてそれくらいでしょ。
全体で見ればもっと安いからね。
気を見て森を見ずじゃないですが
もっとよく見てごらん。
モデルルーム行ってればそれくらい
分かりそうなものてすけどね
相変わらずアンチは一部だけをクローズアップして
悪いように書いてるから参考にならないね。
内容も皆無だし頭悪そう。
まあどこのマンションも最後はボロボロになる。
70年という寿命が設定されているのは悪いことじゃない
はじめの方にも書かれてたけど所有権なら@500でしょうから平均で@400くらいというのは
借地権という条件を反映された価格だろう。安くはないけど高いとも思わないかな
ここは、平均で坪350万円くらいですか？
沖式だと坪313万円のようだから若干割高だけれど、仕様がよければ許容範囲かもしれませんね。
ところで、公式HPは、なぜか広尾、青山、麻布、赤坂、城南五山の説明から始まっていますね…
人気地域に便乗して小日向のブランド・知名度を上げたいのでしょうが、
逆に小日向を馬鹿にしているとしか思えません。
今でもそこまでは人気が低落していないと思うのですが
沖式とかは全くアテにならないものだから参考にはしないほうがいいと思う。
でも仕様立地考えるとここは割安とは言えないまでも妥当な価格設定かなとは思う。
リビングが広々としていて、窓も広いため日当たりが良さそうです。
平日は友達を呼んでティータイムを楽しんだり、週末は家族と団らんで
ほっこりとした時間を過ごせそうだなとイメージできるマンションです。
モデルルームもオシャレで参考になりますね。
定借って売るとき大変そうだね。
人気あるならそういうこともないんだろう。
償還事例がない、あるいは、限りなく少ないから、よくわからんのが実態。
地主とデベが損するわけには行かないので、相当ふっかけられて損するのはイニシャルコストに目移りする弱者。
実際結構は取引事例あるしそういうことでもないだろう。
人気あるなら尚更だけど、損するどうこうは何ら確証のないレベルのお話てすね。
建物はかっこよいと思う。
ただ、茗荷谷駅からここまで歩いてみたら、
途中の道のりがちょっとアレだった。
道は広くはないですが住宅地で雰囲気はいいですね
周囲は良い住宅地だと思いますが、駅まで行く途中には場末のスナックとかオンボロアパートとかがあって、昭和の風情が感じられました
価格はインペリアルガーデンの2割引というイメージでしょうか。
定期借地を考慮しなければインペリアルガーデンと同等という設定のようですね。
建物のグレードはインペリアルガーデンより低いけれど、
茗荷谷駅までの起伏が少ない分、こちらのほうが立地がよいのかな。
1期で37戸販売という部分から見ても概ね好評という感じなのだろうね。
ここの前をよく歩くけど、いい場所だよね。使う駅は、江戸川橋。
小日向の団地がこういう低層マンションに生まれ変わったら尚いいんだが。
高台だしいい所だと思う。建物も高級感ありますね。
でも、間取りがあまりよくない。
バリエーションも少ないし。
>>315 マンション検討中さん
駅まで行く途中には場末のスナックとかオンボロアパートとかがあって、
と言うのはパークハウスへの経路ですね。
ここへは、貞静学園や拓殖大学の正門前を通って、コミュニティバスが通る道に抜け方がおススメです。
道路も広くて坂も緩いし環境も良い。パークハウスに比べて断然イイ点ですね。インペは問題外。
それはどんな物件でも同じだからな
むしろどんなにボロくなっっても借地期間の70年は取り壊せないというのもいかがなものか
>>325 匿名さん
表通りがメインの経路でも、私の足では8分位ですか。
正確なところは今度ストップウォッチで測ってみますね。
拓大キャンパスを抜けるルートなどいろいろと楽しめますよ。
まあ売り出し戸数からしたら好調なんだろうな。
何だかんだで小日向は人気あるね。
借地云々はあんまり関係ないということだね。
資産価値でしか考えないからドツボに嵌る。
定借は基本的に出口戦略考えずに永住するためのもの。
現在の高止まりした市況でこのクオリティのマンションをこの価格で買えるのは十分なメリットだよ。
65年目以降とかでもきちんとメンテナンスしてくれていて快適に住めるのだろうか。
ちょっと不安な気も。
自分ならむしろ積極的に出口戦略を考えるかな。40年後までに売却か。
>>330 匿名さん
一般的に定借物件は銀行の担保評価が厳しいので、築20年超えるとローンを組むのが難しくなります。
つまり築年数が経つと資金力に相当の余裕がある人しか買えなくなってしまうので、早めに売るのが吉です。
>>330 匿名さん
定借の落とし穴は意外とメンテナンス。10年、20年後に解体されるマンションを業者がまともにメンテナンスするはずがない。
しかも定借は、所有権や普通借地と違い資産価値がゼロになるからリセールバリューは限りなく低く、地代、前払い地代、解体準備金なども取られお得ではない。ましてや小日向の地主がそれらを安く設定する由もなく、結果的に割高物件。
ここの場合は70年なので割と余裕ありますね。
最近は50年ではなく70年が主流なってきてますね。
永住って、70年後は死んでるんじゃないの。
人生的には５０年が妥当で、70年にしているのは躯体がもったいないからと言う日本人的な発想。
なぜ貴方方という表現になるのか分かりませんが？
私が販売側の人間とでも言いたいのでしょうかね。
自分に不都合な発言があるとすぐそういうこと言い出すレベルで
あまり賢い方には見受けられませんね。
そんな方の言うことには何の意味も価値も見いだせません。
気に触ったらごめんなさい。
ついでに言うと内容も皆無ですしね。
でた‼︎
毎度の皆無おばさん
>>332
もうこの手の浅はかな分析は千桜タワーでお腹いっぱい。あちらのスレでも読み返してごらんなさい。ここも結局好調な出足という事実も存在しておりますので、あなたの価値観が 笑 ということなのでしょう。まぁそんなに嫌なら検討する必要もないでしょうし、このスレにいる意味もありませんよね。
>>321
あまり色眼鏡で物事を見過ぎるのもどうかと思うよ。
朝の通勤とか、別に景色を楽しむわけじゃないし、パークハウスにしてもシティハウスにしても色んな経路で通れば5分で茗荷谷でしょ？
インペリアルだって、色んな近道があるよ。
この物件をヨイショしたいのはわかるけど、他の物件をあまり意味のない形で貶してヨイショするのは格好悪いし、この物件の良さを安売りしていると思うけどね。
結局そのへんも価値観の問題だからいいと思う人が買えばいいと思うわ。
私は小日向の雰囲気好きですよ。完璧ではなくても住環境としては良好だと思いますし。
駅から遠くなく高台のこういう場所が選べるのはいいですね。
高台小日向アドレスで二路線利用可、建物のグレードも高いし、近年近くに建ったマンションと比べてもお得な物件だと思います。おそらく早々に完売じゃないですか。
>>340 匿名さん
パークハウスにしてもインペにしても、谷底を上がり落りしなければいけないと言う必然性があるということですね。
ここにしても近道しようと思ったらアップダウンはキツク、高級住宅地とは無縁の風景が広がります。
いずれにせよ「茗荷谷徒歩5分」などと言ったら、正に「５分だ詐欺」ですね。
それとインペの近道ってどこだろう？
日中に小学生の声に悩むか、朝晩にカラスやヒヨドリの声に悩むか、悩ましい選択だな。
両方、足腰は鍛えられる。
>>345 評判気になるさん
まあいずれ解体され資産価値ゼロ、リセールバリューゼロのマンションなんて経済的常識のある人間は買わんわな、普通。しかも小日向を傘に地代が上乗せされてる。せいぜい余生を小日向で暮らしたい奇特な老人くらいだろ。まぁこれでも読んで勉強しなよ。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-11-05
定期借地物件を批判する一般人にかぎって情弱が多いという印象だな
リセールとかは、買う人の住み替え予定と将来の資金需要次第なのだから、
他人がとやかく言うのは余計なお節介だと思う
価値があるかどうかは個人の考えやライフプランなどにもよりますからね。結局需要がある物件は所有権、借地関係なく売れますよ。千桜がいい例です。あちらも地代が高い言われながらも早期に完売ですからね。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
情弱かどうかは、結果がすべて
インペやハウスの前例があるから、蓋を開けると、ここも苦戦すると思う。
蓋を開けたら好調なようです。現実見てくださいね
