ザ・パークハウス 本郷［旧称：（仮称）文京区本郷１丁目計画新築工事（朝陽館跡）］

本郷ハウスは旧耐震だし、建て替えとなれば容積率割り増しだろうね。

Fタイプ、Gタイプを買うのであれば、
将来に備えて本郷ハウスの広めの部屋も買っておいたほうがよいね。

先日この辺りを歩いてみたのですが、四方マンションに囲まれ閉塞感があります。
私も現地を見てガッカリ・・
高層階は少しは眺望が良いかもしれませんが、お値段がかなり割高感があります。
また一つ気になっているのが、駐車場。いったん外に出て別棟に機械式駐車場があり、雨の日は傘を差し車が出てくるまで外で待たないといけないのでしょうか。

駐車場は、そういうことでしょうね。

囲まれているというのもありますが、
そもそもこの建物自体の窓が小さかったり、スリガラスだったりするので、暗そうです。
近隣物件よりも条件が悪いのに、近隣物件よりも高い値付けというのは無理がありそうです。

以上、買えない人のご意見の書き込みでした。

田舎の物件？　このあたりでも眺望のよいマンションは普通にありますよ
別にこのマンションも悪くはないと思いますが、
眺望とか間取りの良さを重視するなら、中古も視野に入れたほうがよいと思いますよ

いよいよ文京区で坪500万のマンションが出るかと思うと胸熱

ここ20年でマンション乱立してますからね
この地域

昔は高い建物に囲まれることなく、閑静でいいところでしたよ

今は閑静なだけで窮屈に感じます

春日の再開発マンションがはっきりしてから検討します。

再開発マンションは南側ほぼ地権者が占め、単価はここより高いな。

再開発のタワーは東側がメインでスカイツリーも見えるみたいです。
白山通り沿いでうるさいかも知れないです。西側には住友のタワーがありますけど
中庭？みたいのあるみたいなんで日当たりとか圧迫感はどうなんでしょう。低層階で安く分譲することになるとここの販売は苦戦するかもですね。

他の建物が音を吸収してくれているって言うこともあるのですねぇ。

となりますと、基本的には窓を締めておけば外の音は殆ど聞こえてこないのではないかなと思うのですがどうなんでしょうか？？
正直、ここ自体は東京ドームとは白山通りを挟んでおりますので
遊園地の音が聞こえてくるかなぁ？ぐらいの立地かと。
あとは白山通り自体に昼間は車の交通量がありますね。

平均坪単価
いくらになりそう？

60㎡くらいの部屋、狭いかと思っていましたが2LDKで2部屋あって収納もそれなりにあると住みやすそうに感じてきました。何より内廊下で高級感があるのがいいですね。

「TR」はトランクルームとわかったんですが、この部分に何を入れればいいんでしょうね。

あくまでも屋外なので、使っていない何かを収納するとかになるんでしょうけど。みなさんは何を入れるか教えてもらいたいです。

坪単価いくらになりそうですかー？
教えてください。

上に書いてある通り坪500オーバーから

一番安い部屋で坪430万です

一番高い部屋と平均は？

一番高い部屋は坪612万の部屋だと思うけれど、
平均は計算するのが相当面倒 … 間をとって520くらいかな？

といっても、基本的に下半分は地権者用だから、上記は上層部分（上半分）のみの価格です
マンション全体を売り出すと仮定した場合の平均は坪450万くらいになるんじゃないかな

ちなみに、1階の庭付住戸は、FタイプとGタイプを結合した形になっていて、
Gの上を行くHタイプと名付けられている。
そして最上階角部屋のGタイプに相当する部屋は、
Hの上を行くIタイプと名付けられている。
HとIはどちらも地権者住戸となっていて、おそらく自分でお住まいになられるのではないだろうか。
まさに地権者様が君臨するマンションとなっていて、すばらしいと思う。

有名な老舗旅館の最後の女将と理事会や自治会親睦会で親しくお話しできるなんて素晴らしいじゃないか

マンションも値上がりして、ここが出るかと度肝を抜かれるような好立地物件がジャラジャラ供給されている中で、本郷近辺の物件はよく健闘している方だと思うが

>>226 匿名さん
最近そんな好立地ってありましたっけ？
いい場所は既に建ってるような、、、

耐震等級が最低ランクの「１」ってことは、
（地権者様の要求に応えつつ利益確保するために
ギリギリまで手を抜くつもりですけど）
法令に定義された程度の地震では倒壊しないので大丈夫です！
ってことなのかな？ちょっと不安。

あなたの思考回路にちょっと不安

釣りなんだろうけど（そうじゃなければただの馬鹿）
世の中の新築物件の大半は耐震等級1だわな。

区役所と同居している物件ならば等級高いだろうからそこがオススメか

>>231 匿名さん
どこだよその物件(笑)

ブリリアタワー池袋の中古ということかな。
確か耐震等級2を売りにしてるマイナーデべがあったような。そこの物件を選べばいい。

↓こちらのマンションのことでしょうか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/94560/res/211-261/

耐震等級も当てにならないようですね…

>>234 マンション検討中さん

「耐震等級が当てにならない」のではなく、
「耐震等級は高いほうが良いが、それだけを盲信して良し悪しを判断すべきではない」ということでは。

もっと専有面積狭いのかと思っていたんですけど、意外にも広かったデス。高級感を出してきているのかなというかんじはしていたので、
それでゆったり目という感じで来ているのかもしれないですね。

トランクルームが玄関の外にあるのですが、
出し入れとかって面倒じゃないかなぁと思ったり。
非常持ち出し袋とか入れておいたりするのって良いのかなとも思いますが。

みなさん、私はもう登録しましたが、抽選は怖いので、被らないように登録してくださいね！

ずいぶん強気な価格設定だなあ。

近所のおなじ三菱のプレミアフォートより高い。
間取りはあちらのほうがよかったし、免震構造でもあったし。

この値段で売り切れるんだろうか？

今の相場ってこんなもの・・・？

むしろ思ったよりは安い

理由は半分が賃貸だからというのと、囲まれ感があるからだけど
地権者に頭が上がらないのも怖い

>>238 匿名さん
頭が上がらないとは、具体的にどんな状況を想定されているのでしょうか？

>>238 匿名さん

あちらの免震構造はいいですね

>>240 eマンションさん

管理組合で何か地権者と意見の合わないことがあったら勝ち目がないです
どんなことか？それは何十年住んでみないと分からないけどリスクはリスク
あと、賃貸が多いと当然普通の分譲マンションより管理が悪くなりやすい
要するに高い買い物するにはリスクは出来るだけ避けた方が良いです
ただでさえ間取りが悪い、囲まれ感があって弱味があるわけだから

>>242 マンション検討中さん
確かにそう思います。
凄く共感します。

八割売れたのか。結構人気なんだな。

検討してるけど、地権者の割合が5割超えてるのが不安。
まあ地権者の土地があってこそのマンションってのはわかるんだけどね。

地権者割合は45％だよ。

>>244 マンション検討中さん
この市況下でのこの価格の割には、よく売れたんだね

>>244 マンション検討中さん
教えて下さい。八割売れたというのは、どこ情報ですか。また総戸数の八割ですか、あるいは地権者部分を除く一般販売分の八割ですか。

1期の申込者には営業さんから結果連絡あったろうから知ってるんだろうね。
41戸全戸登録完売ってことなんだろう。

あの酷い間取りの2LDKが全部売れるわけないだろ

>>250 マンション検討中さん
AとBは柱が外出しされた、きれいな間取りの2LDKに見えますが、そんなに酷いですかね。うちは買いませんけど。

リビングINで一室は窓なし部屋ですが酷いとは感じません。。

>>252 匿名さん

2LDKで行燈部屋はちょっと珍しい
お世辞にも褒められたものではない

内廊下の中住戸だからシカタ無いよ。

管理費安いね。地権者の意向？

HPの物件概要にも書いてあったけれど、50戸中の41戸を第一期で一度に売ってしまうのか…
それだけ価格を安く設定しているということなのかもしれないけれど、
スミフでは絶対にやらない売り方だなぁ

だから？

>>257 名無しさん

住友には近寄らないようにしましょう

ですな。
くわばらくわばら。

販売戸数が少ないとはいえ、この価格設定でこれだけ売れるのは、この場所の価値を認めている人が多いということでしょう。

このスレでは後楽園の再開発物件の話がよく出てきますが、低層に店舗が入るげた履である上に、坂下で幹線通り沿いという環境の悪いマンションと、ここのような静かな高台である上に交通利便性が高いという区内でも稀な立地の新築を同列に比較している実際の購入者はいないと思います。特に85を超える部屋って、区内の新築では少ないんですよね。ただ、全体に窓なし部屋や、部屋が凸凹してるなど間取りが残念でした。

周辺はマンションだらけで眺望や日照は多少問題ありますが、区内のマンションにまともな眺望なんてもともと望めませんし、文京区内でも良い立地であることは間違いないと思います。

この地域では、同じ地所がプレミアと冠して、グッドデザインに選定された区内で稀な免震マンションが近くにあるということで、単なる引き立て役に成ってしまうのが残念ですね。本郷１丁目のフラッグシップを奪取できる可能性があるのは、本郷ハウスの建て替えだけでしょう。

プレミアフォートは構造は素晴らしいけれど、
エントランス側の外観はシンプルで病院みたいだから、
こちらのマンションのほうが印象的になると思いますよ

入居日がずいぶんあとのようですが、こんなものでしょうか？

このマンションの建つあたりは、高級感あるマンションが多く、番町に似た雰囲気だと思いました。

ここと後楽園再開発は時期がかなりずれているし、そもそも志向する方向性が違うから比較するのはどうかね。

閑静で少し買い物が不便でもいいというならここが一番かもね。

こことの比較をするとするならば小日向や白山の戸建てじゃないかな。
個人的にはガレージが欲しい立地だと思う。

1ブロックとなりの本郷二丁目の大規模駐車場はマンションになるのかな？

聞いたこと無いね、そこは。

フクダ電子の建て替えでもするんじゃないの？

地所の免震といえば、大楠の所にある楠郷臺もいいですよ。
プレミアは、少し坂にかかりかけた所ですが、楠郷臺は高台平坦地にあるので、個人的にはこっちの方が好みです。
どうしても楠に目を奪われてマンションにあまり目が行きませんが(笑)

先着順のGタイプ部屋は、意外と手ごろな価格ですね。
当初興味がありMR見学に伺った際は、90平米の間取りは一億五千万円くらいと言われて度肝を抜かれたのですが。
5階だから、なのでしょうか。

どの部屋も、当初の予定価格ではかなりのチャレンジ価格が設定されていましたが、
正式価格決定直前の最後の調整で、現実的な価格に引き下げられました。

当初の価格を見て別物件に流れてしまった客が多いそうですし、
残っている部屋（8件程度？）は高額物件が中心ですので、
完売まではそれなりに時間がかかるのではないでしょうか。

まだ1年半あるから、ゆっくり売ればいいんじゃね。

近隣の中古物件の動きが止まってきたね

夏枯れ。中古が動きやすいのは年末や年度末。

>>269 マンション検討中さん
3Aや番町に比べればお手頃かと・・・

そりゃどこでもそうなるでしょ

どうも本郷を甘く見ている人が多いようです。
困ったものです。

甘くみている、とは？

>>277 マンション検討中さん

1億5000万出すなら、迷わず番町の中古を選ぶなあ

たしかに９０平米で１．５億円なら、番町でも中古でまずまずの物件が買えますね。

交通の便と商業施設なら本郷の方が良い
番町も本郷も港区みたいな華やかさは皆無だけど
金持ちは値段だけで比べないで好みで選ぶでしょ
巨人ファンとか温泉好きなら本郷だし

番町と本郷じゃ2割近く価格違うのに比べることがナンセンス

というか、そもそも番町は住宅地としての格（＝住環境の良さ）が違うでしょう。
本郷のように狭い道路ではないし、1ブロックの広さも確保されている。
学校から声がする以外は静かだし。
巨人ファンとか競馬ファンがウロウロしていないし。
交通の便だって、本郷よりよいと思いますよ。

讀賣ファンは後楽か小石川を選びますが、本郷は選びません。

好みの問題でしょ
ほっとくとすぐお前らマウンティング始めるな

読売ファン後楽か春日です！

阪神ファンの私はどこに住んだらよいでしょうか

>>284 検討板ユーザーさん
好みの問題ではなく客観的なく評価として、
千代田区と文京区、そして番町と本郷では格が違いすぎる。
あと利便性も、半蔵門、麹町、市ヶ谷、四谷の複数がほぼ徒歩10分圏に収まる番町が勝ち。

タイガースショップのある渋谷区神宮前か名前から港区虎ノ門あたりは如何？

>287
ついでに番町小、麹町小だと公立小のレベルも文京区より全然上だよね
まぁ、ロクなことがないからさすがに番町とは比べないほうがいいね…

本郷一丁目だって、その周辺（春日とか水道橋とか湯島とか）と比べたら
圧倒的に住環境がよいと思いますよ

>>289 マンション検討中さん
そう思います。

>>289 マンション検討中さん
番町小のほうがレベル上って何かエビデンスあるの？
あなたの勝手な思い込みですよね？

番町小に通える子供の親は君達とは遺伝子レベルから違う。

番町小に越境して通う児童たちは小学校受験失敗組がかなり多いので、極めて優秀と言うわけでは全くありません。
イジメや学級崩壊に近い事象も他の公立小並にあります。
所詮公立ですから、幼稚舎や初等科や初等部に行っている児童とは異なります。

また猿みたいなマウンティング始める輩が来たな

幼稚舎は頭悪くても入れるよ。

番地で働いてた時、バカっぽい小学生がたくさんいた。
文京区の方が、二宮金次郎みたいな奴が多くて困る。

番地で働いていた？

そりゃ無試験の公立なんだから、私立よりも学力が上とかいうことはないでしょうよ。
今どきは、いじめとか学級崩壊だってあるでしょう。
番町小にだってバカっぽい子はたくさんいるでしょう。

だけどね、自分の子供を公立に入れたいという親も多いわけですよ。
もちろん経済的な理由もあるでしょうし、あるいは多様性のある環境で小学時代を過ごし、
中学から受験させたほうが競争力がつくという考えもあります。
私自身はある程度きちんとしていれば学区にこだわりすぎても仕方ないと思うのですが、
文京区民は、学区にこだわる方が多いですね。
こだわる方は、評判に頼らざるを得ない。

その評判という意味では、文京区の小学校よりも、
番町小や麹町小のほうが遥かに上。
ただそれだけのことでしょう。

だからその番町小や麹町小のほうが評判がいいってのはエビデンスあんのかよ。お前の思い込みだろ(笑)

中学受験からの方が学力が伸びるというデータならあるね。