ザ・パークハウス 本郷［旧称：（仮称）文京区本郷１丁目計画新築工事（朝陽館跡）］

やっぱり最高学府を囲んで良い町ですよ。帝大の時代から受験生の宿泊やサークル合宿などで使われた朝陽館がなくなるのは淋しいですねー。
文京区は唯一、山の手線の内側に全域収まってる区ですし、きっと価値は維持されると思います。
治安も良いので警視総監とかになる傷付けることの出来ないエリートが「現場経験」ってことでよく本富士警察署の署長になるそうですよ。
そして、ファミリー層は教育熱心なご家庭が多いと思います。東大周辺や名荷谷～小石川エリアなどは、小さいうちからなんかもう将来目指して…って感じです。
本郷は気取りはないけど、良い土地ですよ。

どんな価格になるか気になりますね。
いつ頃発表なんでしょうね。

三菱の番町物件は大人しめで来てるみたいですね。
この流れあるのかしら。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4781.html?sp

場所も場所ですから安くはならないんだろうなと思いますが…まだ価格って発表になっていないんですか？モデルルームっていつになったら開くんでしょう？
ここだと安くはならないんじゃないかしら。
何と言っても本郷。それに由緒ある旅館があった場所、ということですけれども…安くはならないっていうことでしょうね。

プラウドに囲われてますね

総戸数 92戸（事業協力者住戸42戸含む）
というふうになっています。
この地権者サンって元々あった旅館ということになるのでしょうか。等価交換みたいな感じなんですかね。
となると、この地権者住戸ってもしかしたら賃貸になる可能性も？
ここの場合は賃貸にしたものすごく高いだろうから
賃貸だから即ち丁寧に使ってくれないというのとは違うだろうけれども

>> No,105 匿名さん　：私は都内数か所で賃貸経営しています。文京区でも数か所で賃貸に出していますが、お客さんの素性が良く、丁寧に使ってくれるケースがほとんどです。文京区に好んで住む方は、他のエリアに比べてマジメな方が多いからではないかと考えています。この物件の場合、地権者住戸の多くは賃貸に回るでしょうけれども、本郷のマンションらしい風格は保つはずです。

>>106 匿名さん
半数近くが地権者住戸、かつ、賃貸に出る場合、管理組合って回るんですかね？？？

106 匿名、です。

はい、地権者さんが圧倒的発言権を持つことになるでしょうが、管理組合は回るはずです。理事長は地権者さんが担うことになり、一般の方は理事長役が回ってこなくて、気楽でいいかも。

Gタイプ90.13㎡の価格を近隣との比較でみるとおいくらくらいになりそうですか？

大きな重機が動き、土砂を積んだダンプも道を通るようになって、工事も進んでいるようです。

公式サイトの物件概要によると、2017年6月下旬販売開始予定のようです。

http://www.mecsumai.com/tph-hongo/misc_outline/index.html

どんな値付けになるのか、注目しています。

一番広いのが90平米か。
もうちょっと広い部屋がほしいなあ。

しかも行燈部屋…

地権者住宅、先行して交渉はじまってる？最近近所で中古増えたしね

ここの価格が出る前に高値で売り抜けたいということなのでは？

公式サイトにある楠、立派でいいなあと思ったらご近所なのね。
朝陽館跡にも何かしら木は残ってるんだろうか？

ここの価格でたら近所の中古価格は暴落しますか？

>>116 匿名さん
暴落したら買おうと思ってるなら甘い！
ここらは住環境もいいし、下げてまで売る理由がないでしょ？

平均坪430くらいが妥当ですかね。

中古は暴落しないけれど（売主が下げなければ良いだけなので）、ここの販売が終了するまでは売れないだろうから、一度取り下げて様子を見るところが多いのではないでしょうか。

>>118
沖式だと坪442になっているけれど、最近落ち着いてきたからそれくらいかもしれませんね。
階数でどれだけ差を付けてくるかが気になります。

ということは・・・
一番広い部屋で12,000万円ってことですかね？
文京区本郷駅近でそんなに安くなるとはとても思えませんね。
Gtypeは坪500手前くらいにはならないと安い気がしますね。

Gタイプは単価を少し上げるかもしれませんね。

>>119 匿名さん
> ここの販売が終了するまでは売れないだろうから
まあ希望するのは自由なので頑張って待ってください

半分くらいの住戸は日当たりゼロでしょこれ何の罰ゲーム？
高層階は良いかもしれないけどそれ以下の階は何の売りがあるのかな

再開発のビルの発売も近いのに三菱地所頭抱えてそう

「高台」+「大通りに面していない」という立派な売りがありますよ。
周りの中古物件が価格を支えてくれていますし、日当たりが悪い住戸もそこそこの値段で売れて、
三菱はむしろウハウハだと思いますよ。

これからまた、陽が昇る

陽が当たらないの意識してるのか？

＞124　本郷で再開発の予定があるのですか？

>>124 匿名さん
本郷弓町アドレス、駅近高台、地所レジブランド、由緒ある旅館跡地、その立地を活かしたランドスケープ、14階90戸超の周辺では稀なスケール感、不足ない設備仕様。
確かにあまり売りになる点がないかもですね。

ここ、間取り悪いです。
行燈部屋もあるし。
値段によっては、それでも買いということもあるかもしれませんが・・・
本郷パークハウスプレミアの中古でも狙ったほうがいいかもしれませんよ。
といっても、あんまり出ませんが。

ペンシルマンションじゃないという点や、立地は評価できると思いますが。

本郷ハウスの建て替えはまだでしょうか。

>>129 匿名さん
> あんまり出ませんが
いや、少なくとも今4件ネットに出てますよ

4件あるけど、ここより狭めですね。

また近隣物件で新価格になりましたね。

プレミアフォートの最上階とその下の広い部屋って売りに出ないね。
時々チェックするようになって何年か経つけれど、出たのを見たことがない。
あれくらい広さがあると、いいんだが。

HPの図を見て思ったのですが、
雨の日に駐車場まで車を取りに行くときに濡れてしまうのは仕方ないとして、
そのあと家族を乗せるために車寄せに行くことができないのではないでしょうか。
一方通行の道路をバックするのでしょうか？
もしかして設計ミス？

>>134 匿名さん
ホントだ！
一通なんですね。

皆傘で行くか、近所を一周しろ、って事でしょうね。
道路交通法ありますから。

雨の日で荷物が多いときとかベビーカーを持っていくときは
近所を一周してから車寄せに向かうというのが現実的なところでしょうか。
バナー広告で「内廊下・車寄せ」をキャッチコピーにしている割にはアレですね。

ところで、間取りもこれで確定ということであれば微妙な感じがします。
FタイプとGタイプの行燈部屋は、↓こちらの図５のタイプですね。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-09-30

EタイプとGタイプで玄関入ったらすぐに部屋のドアというのも気になります。
絨毯とかマットが置けないのでは？

春日の再開発待った方が良い

周辺には保育所が幾つかありそうなので共働き世帯にとっては比較的住みやすい立地環境になるのかな
教育環環境も良さそうなので親目線としてはばっちりの立地
小中学校も近いので、通いやすいでしょうし、例えば私立を視野に考えている方も近辺にあるので子供にとっても良いですね。

>>138 匿名さん
教育目的の人なら茗荷谷や誠之小学の方行くでしょう

春日の再開発は2018年に740戸のマンション計画って書いてあるけど、どのマンションかな？もう完売？それとも売り出しまだなの？

まだ何も出てませんけど
そもそも完成がオリンピック間近で、解体の遅れで元の工期から遅れてますからね
駅前一等地ですから、べらぼうに高いのを覚悟しないといけませんね

>>141 匿名さん
谷底で一等地は違和感ありますね。

駅前だからタワマン向きの場所だし、この界隈では一番利便性の高い場所なんだろうけど、
周囲の町が古臭いから、べらぼうに高いと売れないですよ。
価格帯としては、豊洲とか湾岸のタワマンよりは高くて、
浜離宮とか港区のタワマンよりはだいぶ安い、というレンジのどこかでしょう。

＞141さん

情報ありがとうございます。
やっぱり僕は春日再開発を待つことにします。
やっぱり高いでしょうね＾＾

待てるのだったら春日の再開発のほうがよいでしょうね。
ここよりは間取りが良い部屋があるでしょうし、日当たりもよいでしょう。
価格的にもマーケットが落ち着いている時期ではないでしょうか。

うちは待てなそうなので、待てる方が羨ましいです…

今までパークハウスに住んでいるのが一番長いですが、マンションの質、
アフターサービス、安心感等、すべてを含めて僕にとっては一番いい
マンションだと思います。マンションは基本的に僕は立地が一番大切
だと思ってますので、ここはとてもいいマンションだと思っています。
ご希望の価格で売り出しになることを祈っています＾＾

保育園近くにありますが、ここら辺は激戦区の中でも激戦です。

一馬力または、子どもは小学生以上しかオススメできません。
それか一人っ子確定なら、なんとかなるかもしれません。それでも認可外に預けて、の転園が必須となります。

まぁきっとそこそこの価格帯なので、子供の人数確定した世帯主中年くらいの家庭が住むのでしょうかね。なら大丈夫ですが。

ホームページからc とdプラン消えた？？

Aタイプも消えた？

ところで、Gタイプのキッチンは料理をしていると肘が燃えてしまうと思います。

苦戦が予想されるからコストカットしてるんだろうね

>>133

なにこれ、最高じゃないですか！
http://www.jkhome.com/properties/detail/r/7596

〉〉149
たしかにね。身幅が1mあれば燃えるかもね(笑)

Eタイプ78平米で1億2千万円中盤くらいですね。かなり人気ありそうです。

>>153さん
ありがとうございます。
ちなみに何階ですか？

10階程度です。西向きは8階まで地権者さんです。
E上層階は1.3億前後ですよ〜。

ありがとうございます。
思ったよりも高級路線で来ましたね！
それに見合った仕様になっているのかが気になるところですが、
GWの後の週にMRに行ってきます。

セレクトプランも豊富で、高級感があり、仕様は良かったですよ！

確かにL型キッチンは表面着火が木になりますね。
一見おしゃれで使いやすそうなんだけど…

モデルルームの間取りGは一億五千万円半ばからみたいです。

C Dも八階より下はないんでしょうか？
3ldkだと八階より上で、最低1.1億って感じですか？

>>159
坪550万？まじで？

小日向や白山と同様、
高めに出して、もし売れなければ値引き販売をすればよいという作戦でしょう。

実際にMRも人気があるようですが、
果たしてマーケットがこの値段に追い付いていけるのか、興味深いです。
この価格帯だと他の人気エリアも選択肢に入ってきますし。

かなり強気ですね。
地権者戸数が多く、販売戸数が少ない影響もありそうですね。

さすがに、この価格では売れないのでは？

この価格設定は、時間をかけて売るということではないでしょうか。
この値段のまま売れるのかどうかは分かりませんが、
いずれにしても最終的（発売時ではなく完売時）には「売れる値段」になるはずです。
こちらも時間をかけて検討することができるので、
焦らされて申し込みを入れるよりも健全だと思います。

Cは8階以上、Dは9階以上、が分譲です。検討住戸ではないので価格ははっきり覚えていませんが、1.1億程度からだったと思います。

>>161 匿名さん

あくまで今の予定価格の様です。
検討者次第で上下する可能性ありとの事でした。

13階G 予定価格16800万円台
どの間取りも階数差額が一階上がる毎に2〜300万なのですが、これって普通ですか？

>>168さん
ご参考に。
https://www.sumai-surfin.com/price/topfloor.php

しかし、この坪単価はちょっと怯みますね…

まさか日当たりの悪い地権者だらけの三流施工者のマンションで高値挑戦してくるとは

この間取りで、というのはありますね。
価格に見合わないと思う人はご自由にこちらをスルーして
春日の再開発を待ってほしいというスタンスでは？
地所レジデンスはあちらの再開発の組合員に入っているようですし。

>>169 匿名さん

ありがとうございます。
高層より中層を検討します。

土地一杯にマンションを建てずに余裕をもったプランにしたから高いのかな。
周辺物件と比較しても断トツに高いので、豊かな植栽やマンションコンセプトにはまった人は坪500出すのかな。
本郷で坪500出す層は、港区や番町とは違った落ち着いた住民属性なイメージ。

現地行ったら日当たり悪すぎてドン引きする

このあたりの日当たりが悪いのは、道路が狭いのにギリギリまで建物が建てられているからですね。
ここも、裏のマンションと合わせて同時に再開発すれば、もう少し下がることができたのでは？
1区画が狭いのが問題ですね～
あと、通りのこちら側は西向きになってしまうから、
ほぼ角のプラウド真砂坂～本郷ハウスの間はマンションなかったですよね？
本郷ハウスを再開発してタワマン化できたらよさそうですね。

春日後楽園再開発のは
坪単価ここの二割増しくらい？

春日の再開発は事業費がうなぎ登りになったおかげで、ここよりも値が張る住居だらけになりそうですね

ここの価格が出たら付近の中古が下がると思ってた人、残念でしたね。
下がるどころかますます強気になれる。

ここは3ldkで坪単価500
超ですか？
凄いですね。

ここの平均は、坪いくらですか？

工期遅れによるコスト増大などで春日再開発はここより高い見込みの様ですが、我が家は春日再開発を待とうと思います。

90平米Gタイプの価格は坪いくら位なのでしょう？これも500強ですか？
欲を言えばもう少し凝った間取りがよかったですが。

>>173 検討板ユーザーさん

地権者へのお布施の為高いんでしょう

1.6あれば80平米買えます。

春日の再開発は50～60平米が中心でしょうか。

１億超えのマンションを購入する方は半分はキャッシュ、もしくは全額一括という方々でしょうか？
近隣や春日なんか足したら何百件もの億ションですよね。
皆さん凄過ぎる。
我が家はMAX７０００万ですので、それでいて五人家族ですからちょっと下がって大塚寄りの戸建てを検討中です。（泣

7000はこのあたりの2LDKで～50㎡というところでしょうね
5人ではきついかもしれませんね＾＾；

そもそも五人家族なら4LDKが良いよ。

地権者住戸はすべて賃貸になるのかな？
一般募集ならよいけれど、〇〇会で優先受付したら大変なことになるね。

まさか、信濃町じゃないんですから…

まあ買いたい人はモデルルームより前に土地の謄本調べるの必須だね

ここは囲まれているけれど、近隣のプレミアフォートとか、ディアージュとか、
プラウド本郷真砂坂には眺望のよい住戸がありましたよ。
隣の本郷ハウスも古いけれど眺望がよさそうですね。

プレミアフォートは上層は抜けててよかったね。
2階だったかは悲惨だった（笑）
実際の部屋を複数見せてもらったから、竣工後も残ってたんだな。

坪500超えと言うから、それなりのものな違いないとかなり期待して現地行ったのですが…。

巨体オバケマンションが！

皆さんもう現地行かれているのでしょうか。是非歩いてみて、感想お聞かせ下さい。
それとも景観とか気にされない方ばかりなのかな。

うちは、竣工後に実物見て妥協できそうなら、それはそれで。
でもやっぱ、それまでに多分違う物件にてを出すって感じになるのかなぁ。
良いと思ってたんだけどな。

確かに、MRや現地に行って、眺望（想像）や設備や内装は
坪500万超クラスとしては貧弱だと感じました。
でも高層階ならそれほどの圧迫感ではないと思いますし、
周りの環境も落ち着いていて良いと思いますよ。
予定価格よりは下げるようでしたし、値段次第では良いと思うのですが…

眺望なんて生活する上で関係ないしそんなに気にしないタイプ、だと思ってたんですけどね。

住んでいる方には大変失礼ながら南のマンション、本郷ハウス、塗り壁の様に大きいし、近いから圧迫感あるし、ちょっとおどろおどろしいので、監獄ビューみたいで、、、
気分げんなりしませんでしたか？慣れますかね？

正直期待してただけにショックでした。本郷ハウス15階もあるしね。。。

といっても、こちらのマンションのほうが塗り壁なんですよね。
お互いが面している薄い方の奥行だけでも
こちらのマンションのほうが長い（壁的）ですし。
下から見ると本郷ハウスは反り返っている分迫力があるけれど、
高さは、45メートル制限の中で14階にするか15階にするかの違いだけだと思います。
あちらの建替時には地下駐車場にして少しセットバックしてもらえるかもしれませんよ。
逆にタワマンになってしまうかもしれないですけれど。

陽はまた昇る、ってキャッチフレーズが自虐すぎる