エクセレントシティ青砥について

ホームページにはほとんど情報がないですが、ランドプランはどうなんでしょうか？全戸南向きだと最高なんですが。

75平米3LDK 5,300万
68平米3LDK 4,700万
63平米3LDK 4,200万低層階
だそうです。感想は高いですね。。。
ライオンズの売れ残り考えると4,500万越えるのはいかがでしょうか？最多価格帯4,800万だそうです。
63平米の狭さに家族4人は無理です。
南向き以外にも西向きの3LDKが6部屋ありました。
http://ex-ms.com/aoto/plan/

青砥で5,000万…
売れないでしょう。誰も買いません。
プラウドなら売れるかもですが。
売れ残り確定ですね(笑)

ここ数年は年々価格があがり、買う人続けてきましたが、なんだかんだでそこそこ売れています。
この値段で100戸200戸の大規模ならさすがに、ですが、38戸しかないので、妥協して買う人も一定数はいるのではないかな。。。


まあ地元の地縁者的には、これまでの相場から割高感が半端ないので、抵抗あるかもだけど、
ライオンズの眺望を横取りなので、買える少数の人が買ってなんとか売り切れるのでは。
多少の売れ残りはしょうがないよね。

日本橋まで15分ということを考えると便利ですね。
ただ他所に住んでいる人には馴染みがないというか、住むイメージが沸かないのも事実。

４さんが言うとおり地元民の感覚では高すぎですから（グランリバーフォートのほうが現実的）、利便性重視の少数の方向けなのかも知れません。

先週、事前案内会に行ってきました。
元々、場所は知っていて青砥で出ている新築マンションのなかでは一番いいですね。
南向きの３ＬＤＫで４０００万円前半位の部屋で検討考えていますが、
そのくらいのお部屋が重なってくるのかな。

売れ残りすると言われるマンションを買うのもなんか嫌ですね(笑)

63平米4,200万って、、、坪単価220万。
75平米の部屋は230万オーバー。
検討していたのですが、青砥にしては高すぎるかな。

ライオンズも検討してみます。

北側のライオンズ青砥グランフォートとの紛争は収まったんですかね？
眺望日当たりを遮る形になるので、だいぶ揉めてたみたいですが。

なんでも建築条例が変わる前の駆け込みで8階建てで申請したが、そのあとだったら６階ぐらいまでしか許可されなかったみたいだけど。

ライオンズ青砥グランフォートに友人が住んでます。
販売当時、大京の営業が前の駐車場には５階までしか建てられない、と言ってたらしく大京の営業に対して文句言ってた（笑）

もともとは敷地の北東側に食い込むように戸建てがあったけど、買い取られて整形敷地になったのが影響したみたいね。

戸建てがそのまま頑張って立ち退かなければ、南側が塞がれるので、斜線規制とかで高い階数はたてられなかったでしょう。

戸建てとしても、マンションに南側塞がれるより、売って引っ越すか地権者住戸を得たほうが住みやすさで断然良いしね。

確かにちょっと高すぎます
5000万出せるなら青戸に住みません
3900万～4300万くらいまでが理想です

70平米以上で色々と探してますが、2番さんのコメントを見ると、この地区でそのお値段は確かに高いですね。

ホームページには金額が未定なのですが、70平米の部屋が5千万円以上なら、見学も行かずに他にしようと思ってます。

私が行った時は、記憶は曖昧ですが、
75平米3階か2階で5100万程度だったかと。
75平米の間取りは最低でも5000万以上かも。
確実なのは3LDKで4,000万以下は無かったです。
63平米でも4000万以上ですよ。。。
4200万の部屋検討しましたが、やはり高いですかね。

たしかに安くはないよね（笑）
けど、立地がいいし、マンション価格自体上がっているので納得するしかないかなって感じです（笑）

価格重視なら不便なところや地方にすればいいと思いますし、住宅検討は人それぞれです。

日当たりの制限やらで戸数も多く作れないから高値つかみな気がするし、
敷地に無理矢理作ってるだろうから 天井高とかも気になるな～
あまり分譲がでない土地だし、強気か…

となりのライオンズマンションも先月中古で６２㎡４，０００万円くらいで取引きされてるんだから立地評価は高いんだろう。新築当時とそれほど変わらない金額じゃないの。
金額で選ぶなら川沿いのライオンズか環七沿いのアンビシャスになってしまうんだから立地を選ぶのか、価格で選ぶのか・・・。立石駅前の再開発が本当に進めば更にこの場所はいい。

モデルルーム見てきました。。。
価格うんぬんの前に、見学者が全く居なく閑古鳥が鳴いてました(笑)
もう少し価格が安ければ人も来るのでしょうか？
それとも、新日本建設自体に問題があるのでしょうか？
別の視点から心配になりました。

今日、見学に行きました。私が行ったときはかなり賑わっていてお子さん連れのファミリーが多く見受けられて満席でした。価格はあの立地ならこんなものだろうなと今の家賃より安くはなるのでそれほど驚きもしなかったです。モデルルームを見た印象は良かったです。

私の時も満席でした。場所は以前から知ってますが、とてもいい場所ですよね。場所に加え、間取りも素敵でした。営業の方が細かく説明してくださいましたが、デッドスペースが少なく設計されていて使い勝手が良さそうです！前向きに検討します。

現在、関東近辺で家を探しております。この地区は都内の割に安いと思って、検討しているのですが、ハザードマップを見てみると液状化のリスクのある地区である点、川が近い、高度が低い点など震災に弱いような気もしています。こちらに転居してきて、もし何かあった時に自分の家族に危険が及ぶと思うと、なかなか決断できない状況です。
的外れな質問かもしれませんが、それらリスクを排除するような設備がこのマンションにあるのでしょうか。また、このマンションの耐震等級をご存知の方がいらしたら、ご教示いただけると幸いです。

>>17 ご近所さん

ライオンズの中古がそこそこの値段で売れたのは、ライオンズの新築時より中古相場が上がったから。

ここも、５年後１０年後にさらなるバブルで中古相場が上がってれば、新築並みかそれ以上の価格で売れますよ。

バブルが弾けたら、もちろん数年で一割二割下落は当たり前ですけどね。

どうなるかはわからんよね。

見学行って来ました！
私の時も満席とは頑張っても言えなかったのですが、、、

モデルルームも75平米を検討中の方なら良いと思いますが、38世帯の内5部屋程度しかない広い間取りのモデルルームなんて、意味ないのでは？なんて思いました。
モデルルームなんてそんなもんですけどね。

ライオンズとエクセレントシティでは少なからずブランド力の差はあるかと…。
プラウドとライオンズでも言えますが。。。
3番さんも記載してる通り、同じ場所に同じ広さ、同じ価格でプラウドなら完売かもしれないですね。
エクセレントシティには無謀な価格設定だと私も思いました。

私も見学行ってきましたが、残念ながら混んでいました。（たまたま？）
羽田空港／成田空港／日本橋をよく使うため、個人的には立地もよく購入を検討中なのですが、既に申込者がけっこういて、既に埋まってしまったタイプの部屋もありました・・・。
ライオンズ青砥リバーフロントオアシスが未だに完売していないので、こちらももっと売れ残ると思っていたのですが、意外でした。

こちらの口コミを見ると割高とありますが、二駅から駅近なのでそれなりにニーズはあるようですね。
もちろんプラウドみたいなブランドマンションであれば、すぐ売れてしまうのでしょうけど、都内だとエクセレントみたいな値段では買えないでしょうし。
（関東近辺のプラウドマンションを調べましたが、高すぎです。）

ブランドをとるか立地をとるか、悩ましいところですね。

■ エクセレントシティ青砥　物件概要

名称
エクセレントシティ青砥
所在地
東京都葛飾区立石6丁目377-1,2,3、1324番地（地番）
交通
京成電鉄本線、京成電鉄押上線「青砥」駅より徒歩7分、京成電鉄押上線「京成立石」駅より徒歩8分
構造・規模
鉄筋コンクリート造・地上8階建
用途地域
第一種住居地域
総戸数
38戸(他管理員室1戸)
販売戸数
20戸
販売価格
3,640万円～5,390万円
最多販売価格帯
4,300万円台（5戸）※100万円単位
敷地面積
1,269.61㎡（販売対象面積:1320.44㎡）
建築面積
623.80㎡
建築延床面積
2,922.45㎡（容積率計算対象外面積383.98㎡を含む）
建ぺい率
49.13％（許容70％）
容積率
199.94％（許容200％）
住戸専有面積
54.94㎡～75.11㎡
バルコニー面積
8.42㎡～11.02㎡
ルーフバルコニー面積
32.00㎡
サービスバルコニー面積
1.05㎡～1.27㎡
専用庭面積
20.57㎡
テラス面積
10.89㎡
ポーチ面積
3.17㎡～3.78㎡
アルコーブ面積
0.41㎡～3.18㎡
間取り
2LDK～3LDK
管理費(月額)
12,300円～16,200円
修繕積立金（月額）
4,200円～5,700円
管理準備金（引渡時一括払）
12,300円～16,200円
修繕積立基金（引渡時一括払）
429,000円～586,000円
分譲後の権利形態
敷地：専有面積割合による所有権の共有 建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
駐車場
敷地内に10台（内 平置き1台、地上1段3台、地下1段3台、地下2段3台）設置（月額使用料：15,000円～18,000円）
自転車置場
敷地内に2段ラック式：76台設置（月額使用料：200円・300円）
バイク置場
敷地内に2台設置（月額使用料：2,000円）
管理形態
区分所有者全員により管理組合結成後、管理会社に委託（管理方式：通勤管理方式）
建物竣工予定
平成29年2月末日（予定）
入居開始時期
平成29年3月末（予定）
管理会社
株式会社新日本コミュニティー
建築確認番号
第H27普及協会00209号（平成28年1月15日付）
売主・施工
新日本建設株式会社
国土交通大臣（3）第6222号　国土交通大臣許可
（特-24）第7074号 （一社）全国住宅産業協会 （公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
本社／〒261-0021 千葉県千葉市美浜区ひび野1-4-3 TEL.043-213-1111（代）
東京支店／〒103-0012 東京都中央区日本橋堀留町1-4-8 杉村ビル2F TEL.03-6271-7111（代）
設計・監理
新日本建設株式会社 一級建築士事務所
広告有効期限
平成28年10月末日
※第一期先着順申込受付中
※受付場所／ エクセレントシティ青砥 ゲストサロン
※受付時間／10：00～20：00 ※お申し込みの際は、印鑑（お認印）、平成26・27年分の収入証明書、ご本人確認資料 （運転免許証・健康保険証・パスポート等）が必要となります。
最終更新日
2016年8月26日

この地区でマンションを探しています。あまり口コミが伸びてないんですが、このマンションが新築で一番駅近くなので気になってます。立石駅の開発という話も聞きますが、このマンションの評判はどうなんでしょうか？

日照眺望を塞がれた北側のライオンズマンションと揉めたことと、以外と高いこと以外は、まあ普通なんじゃない？

モデルルーム行ってきました。
収納量はそこそこで、デットスペースが少なく、部屋の配置がしやすい印象を受けました。
検討していた部屋は全階うまっていたのが残念でした。
他にも数件検討している物件はありましたが、過ごしやすいこの立地が気に入っているので、他の部屋で考え中です。

以下、このマンションを評価してみました。

良い点
•立地が良い(駅距離が徒歩7分。京成本線、京成押上線(始発)の2路線使用可能。都心に出やすく、京成線/都営浅草線は朝の通勤も他路線に比べ空いている)
•住環境が良い(第一種住居地域、文教地区。周りにスーパー、八百屋、ホームセンター、電気屋、区役所等あり、生活はしやすそう。)
•長期保証体制(アフターサービス期間を5年～15年に延長。多くのマンションは2年～10年)
•それなりに充実した設備(二重床、床暖房、ミストサウナ等。部屋によって異なるが、収納も多め。24時間ゴミ捨て可能。)
•都内アドレス
•立石の開発が進めば地価も上がるかも(開発が進むかどうかは怪しいですが…)

悪い点
•マンションのブランド力が落ちる。(プラウドみたいなステータスはない)新日本建設ってどこ？笑
•昔の青砥、立石駅周辺のマンション価格を考えると高い(全体的にマンション価格高騰のため仕方ないとも思われる？)
•京成線がJRに比べるとマイナー
•23区内の中ではマンション価値の安い葛飾区であるため、資産性は疑問

以上から、投資目的なら微妙、自分の住まいとして探すのならあり、と個人的には考えています。

まだ、見学には行ってないのですが、、、
十中八九で高い『高い』って言う感想なんですね(笑)

最近見学に行かれた方がいらっしゃいましたら、残ってる間取り、金額教えて下さい。
※金額が合わなければ見送りたいです。
予算オーバーで見学行くのも恥ずかしいので…。

>>29 通りがかりさん

メリットの
•長期保証体制(アフターサービス期間を5年～15年に延長。多くのマンションは2年～10年)
は多分デメリットもあるよ。

アフターを伸ばす条件が、管理会社のリプレースがないこと、また新日本建設の言い値で新日本建設に大規模修繕を発注することなどとなってるのでは？
ようは、アフターを伸ばす分をグループ会社の発注で補填してんだよ。

長谷工とかも延長アフターやってるけど、長谷工に定期修繕任せるのが条件だからね。営利企業が客のために無償でそんなことするわけがないからね。

15年もたてば、管理組合に熱心な人も少数になり、管理会社のリプレースや大規模修繕の発注の見直しなど議案も通りにくくなるので、新日本建設のやりたい放題になるからね。

>>31 匿名さん

アフターサービス規準書を確認させてもらったら、管理会社のリプレースがないことや新日本建設に大規模修繕を発注することは条件に書かれてなかったですよ。会社が大手でない分、単純に物件の魅力として追加したかったのでは？

なんの縛りもなしにアフター延長してくれるのなら、長谷工などと違い太っ腹ですね。
構造耐力上主要な部分や屋上防水や外壁塗装などは通常10年保証ですが、そこが全て延長されるのかな？
通常は10～12年目で大規模修繕があるので、問題があればそこで修繕積立金支払いでこっそり直されるなんてことはないのかな。
大規模修繕が必ず16年目に行われるならメリットありますね。

駅から7分てほんとかね　距離800メートル近くない？

そんなもんでしょ〜、北側のライオンズが６分表記みたいだし…

30番さん
この前モデルルーム行きました！
30番さんの予算がわからないのでなんとも言えませんが、
一番広いお部屋は２部屋ほど空いてました。
南向き真ん中辺りは完売してました。
東の角部屋は１部屋位空いてたかも。
西向きの部屋は3部屋位は空いてたかな？
トータルで残り10部屋位空いてるか？

感想としては、売れててビックリした。
でも、高かった。。。我が家は無理だ。

5,000万以上出せるなら一番広い部屋で。
4,800万程度なら右端の部屋。
4,500以下なら中部屋か西向き。
4,000万なら2LDKですかね？？

私が騙されていなければの話ですが。。。

息の根が止まった掲示板ですねww
でも、完売しました。
エクセレントシティ青砥完売おめでとうございます。

線路際にエクセレントシティ青砥Ⅱが建つみたいですよ

エクセレントシティ青砥Ⅱの建設予定地、どこかわかる方いたらおしえてください。線路際とはどのあたりでしょう？

>>40 口コミ知りたいさん

水道局、最高裁宿舎、朝鮮会館のあたりですよ
どのくらいの騒音なのか気になります

>>41さん
ありがとうございます！
あの辺りなんですね〜
電車の騒音気になりますね。実際の影響は住んでみないとわからないかもしれませんね。
やっぱり、先に建ったエクセレントシティ青砥の方が立地もよいのかも。。

建設現場を見るに、線路と並行して部屋ができるっぽいから、一番奥の部屋なら騒音はまだましかもね
気になる人は二重サッシとかにするのかな？

HP出たね
間取りも公開されてるよー

もう中古で売りに出てる‥。理由が気になる。。

>>45 マンション検討中さん
高く売れそうだからじゃない？

Ⅰも、Ⅱも完売らしいです！！
確かに立地はいいですね。