クラッシィハウス浦和常盤ってどうですか？

私には、あなたがそこまで雨の通学を懸念するこだわりが理解できない。

学区よりも通学距離重視の人は、そういう場所を選べばいいだけの話

自分のこだわりがあるのに、無理に他の人の価値観を気にしなくていいよ。

122さん

なんでクラッシィみているの？
戸田市オススメしますよ、マンションもお安いし。学区もいいし。

自転車、雨・・・たかが３年ですよ！ローンは何十年ですよ！！

地元ならわかりますが、17号、旧中山道の雨の日・傘での自転車通学は共に決して安全とは言えませんよ。バスや車は他の生徒との兼ね合いでどうでしょうか？でも、ギリギリで常盤中学区に入れた別所沼近辺の某物件よりは格段に通学環境は良いでしょう。あとはお子様がとても優秀であれば良いですね（最優秀でなければ他なら5なのに4になるかも。私立高なら無関係。以前は浦和は下駄ありとか言われましたがもうないでしょうし。）。商業地で南に1列残っていますから、多少無理しても階を上げた方が良いと思います。

でも、今現在南面に９階建てが鎮座している某マンションよりはいいか、、と考えました(完売らしいけど。。）。当面は大丈夫かと。

１０年後にはこちらの暮らしが変わり、住み替え検討の可能性もあるので。。（うちは例えば義母同居とか、、）

マンションで、自転車置き場が一家に３台以上というのは、あまり聞いたことがないので、、一戸建てのほうがいいですね。
ちなみに、今住んでいるうちのマンションは、自転車置き場の割り当ては一家に一台です。あとは自宅まで引き上げます。
くらっしいの場合、自転車置き場は２台程度置ける平置きのスペースだそうなので、子どもの自転車込みなら３～４台置けるかも・・だそうでよかった。

商業地で10年なんて二昔前って感じに環境が変わります。その10年で南を塞がれると値段を下げても売れなくなる場合あり。常盤公園東側ドミノを見ればわかる。

>１２８さん

そうですよね・・。このマンションの北側にあるマンションも南側にマンションができるなんて思っていなかったかもしれません。マンションが建つエリアということは、南側のスペースには我慢しないといけませんね。

南側にそんなに建ちそうですか？

南一列はたいした面積ではないので、５階建てが限度では。
さらに道一本はさんだエリアは、西は公民館だし、
東もこじんまりとしたスペースですよね。（ここに鉛筆マンション？）

さらにいくと西側のお屋敷との間の道は車１台通れる狭い道で、
大規模マンションとしての要件をみたしているかは疑問です。
可能性あるとしたら南西の一軒屋集約エリアなのかな？

と勝手に素人が推測してみました。

また価格調整が入ったようですね。
２０日に正式な値段が決まるらしいですが、このご時世ではなかなか厳しいのでしょうか…。
これだけ頻繁に価格調整が入ると１期で購入すべきか迷いますね。

建蔽率80　　容積400
あとは商業地域だから日陰制限とか無し。高さ制限も無い。5階が限度とはどこから？？

130さんは営業さんですね。
この前モデルルーム行ったときに営業マンに全く同じこと言われましたよ。。

営業マンの言うことを鵜呑みにするほどお人好しばかりじゃないですよ。

5年後、10年後のことなんて誰にも分からないからね。
無責任にも程がある。

また価格調整ですか、予定価格のままだと思ったより苦戦なのかな
それとも更にあげるのか

なんか客の反応見て頻繁に細かく調整するのもいやらしいですね。

体質を疑います。

>133さん
今回はわかりませんが、前回は角部屋の価格を上げて、中部屋の価格を下げてましたね。
駅前のプラウドが終われば、浦和駅徒歩圏のライバルはほぼなくなると思うので、
そんなに焦って売らなくてもよいのではないかと素人考えでは思うのですが。

角部屋が予想以上に人気あるから上げたのでしょうね。

申し込みももうすぐなのにまだ値段決まってないっておかしいですよね。
その価格を含めて検討するんだから、いいかげんあきらめて値段ズバッと決めて下さい。

確かにライバルはいなくなるけど、このご時世で必死にならない売主なんていますかね。
あせってないってポーズだけ見せてるだけじゃないでしょうか。

400÷80＝5階なのではないでしょうか…。
余裕をもって建蔽率以下で建てるほど土地が大きくないですし。


素人考えでそう思いましたが、
あの広さ・形で建蔽率80容積率400の範囲で5階以上建てる方法があれば、
逆に教えて下さい。

>134
焦ってない？
ゆっくり売りたければ3月販売開始じゃなくてもいいんじゃない？
遅らせればライバルも更にいなくなるよ。
だから実は必死なのよ。

>>137

その計算だと建築面積に関係なく５階まで建てられることになりますが。
逆に建ぺい率,70％, 容積率,160％の土地には絶対に３階建て以上の建物は建てられない計算になります。

>139さん

もちろん、５階建て以上が理論的に建てられないと
言っているわけではありませんよ。
敷地面積の５０％を建物とすれば８階建てが建てられますし、
１０％にすれば４０階建てだって…（笑）

でも、あの奥行きのない横広い土地で現実的にそんな使い方をするか？と
考えるとノーで、やっぱりできるだけ建蔽率ぎりぎりまで
建てるのではないかと思っただけです。

そもそも南側のあの狭い接道の戸建群にマンションが建つでしょうかね〜（商業地域なのでなにがあっても不思議ではないですが…）
建ったとしても賃貸用の3階建てのアパート？くらいな気もしますね。
それにしても建ぺい率と容積率から計算すると確かに5階が限度かもしれないですね。とすると、検討するなら6階以上がリスクは低いのでしょうか。
あとは最終価格待ちですね〜
調整がどれ位になるか祈る気持ちです。

接道が12M以下で商業地域である事を考えると、実際に適用になる容積率はもっと小さくなるのでは？

仮に接道4Mとすると
4*6/10=2.4（240%）になると思うのですが違うでしょうか？
これだと4階が限度なのかなと…

>142さん

その通りです。
容積率は最大400%ですが、
細かいことを言うと、接道条件により
実際は今建っている４階がギリギリでしょう。

建蔽率については、角地は10%アップ、耐火建築でも10%アップするので、
実際は限りなく100%に近づきますね。
１階部分の駐車場面積は容積率に含みませんが、
それをもってしても…４階でしょうね。