プラウド浦和東仲町ガーデン　[(仮称)浦和東仲町Ⅱ計画]

口コミ信じてたらどこも買えない。どちらにしても、このマンションギャラリーはいつも混んでる。

物件概要
物件名
プラウド浦和東仲町ガーデン ( 第1期 )
販売時期
第1期 平成29年10月28日～平成29年11月5日
所在地
埼玉県さいたま市浦和区東仲町105番1(地番)
交通情報
京浜東北線・宇都宮線・高崎線・湘南新宿ライン 「浦和」駅 徒歩2分 （アトレ北口改札利用時、ICカード専用、利用時間7:00～24:15)・徒歩4分(東口利用時）
種別
マンション
敷地面積
2,035.60m2
土地権利/借地権種類
所有権
建築確認番号
第H28普及協会01158号
用途地域
商業地域
構造・規模
鉄筋コンクリート 地上14階 地下1階建て
建物竣工時期
平成30年10月上旬 (予定)
入居時期
平成30年10月下旬 (予定)
分譲後の権利形態
敷地は、専有面積割合による所有権の共有
総戸数
92戸 (非分譲8戸含む)
販売戸数
70 戸
販売価格
52,490,000円 (1戸) ～126,990,000円 (1戸)
最多価格帯(万円)
6,300万円台
(8戸)
間取り
2LDK ～4LDK
専有面積
57.15m2 ～ 95.67m2
バルコニー
9.38m2 ～ 12.02m2
ルーフバルコニー
29.52m2 ・ 29.87m2（月額使用料:1,180円 ・1190 円）
管理費(円)/月額
12,900円～21,600円
修繕積立金(円)/月額
8,050円～13,470円
管理準備金(円)/引渡時一括払
18,300円～30,700円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払
685,800円～1,148,000円
enecoQシステム料金
1,934円
（※消費税8%を含みます。）
駐車場
35台（※機械式35台）（月額使用料16,750円 ～ 19,750円）
駐輪場
165台（大型スライド式10台、スライド式81台、2段式74台）（月額使用料200円 ～ 800円）
ミニバイク置場
3台（月額使用料 2000円）
管理形態
区分所有者全員で管理組合結成後、運営・管理業務は野村不動産パートナーズ株式会社に委託（予定）
売主
野村不動産株式会社
施工
東洋建設株式会社

ご丁寧に長々どうも

遠ざけたい書き込みでもあるのかな笑

第１期で７０戸は多いね。

>>2405 ご近所さん
マジポンでー！

>>2405 ご近所さん
マークスは100戸に対して一期で40ちょいでしたね。そう考えるとこの数はすごいね。野村一人勝ちですね。

思ったより早く完売するみたいですね。

まさにバブルだ。
ローン組んだ購入者で、資産がはじけて消える人がいないことを願うのみ。

>>2359 匿名さん
おっしゃる通りでしたね

2359=2410だね

まぁバブルに買いたくないけど、ここまでの駅近はなかなか土地がないから、今買っておきたいと思う人がいるのもわかる。
ここ買う人は収入ある層だから、頭金2千〜はあるだろうから他人がとやかく心配する必要ない気するがな。

確かに1200万だとそれなりにリスク。全般的にごもっともな内容でした。ありがとう。

30年後の管理費と修繕積立金、他社に任せますって説明あったんですけど、どう思いますか？だいぶ上がるようです。他の分譲マンションもそうなのかな…

ガーデンは抜くに抜けないからドンドン負担がでかくてやばいね

あの植栽は本当にネックね
過去により高仕様（ディスポーザーとかじゃないよ）で財閥マンションが
坪220、つまり低層階なら4000万代で供給されていた以上、バブル後の資産価値
維持は難しいだろうね

築年数が新しいのは強みになるんじゃない？
それらの中古、今75平米5500万とかで売買されてるし。1000万くらいの損はでるかもだけど、ここ10年の浦和駅周辺の中古価格をみても変動少ない。

>>2416 マンション検討中さん
ここより高仕様の坪単価220の財閥系マンションって、浦和にあったっけ?
ディスポーザーとかじゃないって、具体的に何を指して高仕様って言っているんですか？

>>2414 口コミ知りたいさん

他社に任せます？
どういう意味ですか？

修繕積立金はどういう上がり具合なんですかね？

1万→1.5万→2万→2.5万、、、とか？

修繕は20年後くらいに、上がっても3万までと説明受けましたよ。
ローン払い終われば、年間70万あれば維持できます。

抽選の部屋多そうですか

廊下幅やスラブ厚や使用建材など筐体部分じゃないかな
最近の新築は数年前と比べかなり見劣りする

ディスポーザーは取り扱い企業激変でランニングコスト考えたらリスクでしかないからなぁ。

>>2420 マンション検討中さん

３０年まではそうだけど、31年目からさらに上がるよ。営業は、それは将来の管理組合が試算することだから今は示せないとか言うけど、四万は軽く越えるはず。
すぐに大規模修繕あるし

6000万のマンションは8000万の戸建と同じ総コスト

廊下幅減少は車椅子改良によるもので、居室面積増加というメリットにつながるし、スラブ厚は一部物件以外は差はないでしょう。天井高は最近の物件でもピンキリなので何とも言えませんよね（最近の物件でも岸町三菱は天井高いが、高額だった浦和タワーは低い）。
一部屋の専有面積が減ったと言うのは言えるかもしれません。
使用建材は公表されているわけではないのでよく分かりませんが。

浦和の財閥系マンションで坪単価220ってどこのことよ？パンダ部屋の最低坪単価の話？

管理費はともかく修繕費はガンガン上げてくよ
それに耐えられない、不満いうほど余裕をなくす額のマンションを買ってはいけない

マンション名、すでに書き込みあるからそれくらい自分で確認して

パークホームズとか
平均だから低層はさらに安いよ
ショックかもしれませんが坪189ありました

パークホームズって駅徒歩８分くらいよね。妥当じゃない。

パークホームズって東岸町の方？
駅徒歩１３分くらい？

パークホームズは仕様良くてガーデンより広く75で4000万と少し程度の部屋もそれなりにありましたね。ディスポーザーにこだわりなければ中古市場で選ばれるのはガーデンよりパークホームズでしょう。
当時はそれでも高い！や販売スケジュールの変更などが話題でした。

数年前のマンションから2000万以上上積みなので残債割れは仕方ないですね。
今はバブルで1500万以上上積みは珍しくないですが。
上積だけなら良いんですが仕様も下がるとね。

パークホームズ東仲町の話ですよ。当時西口徒歩5分でした。北口からは知りません。

コスタも80平米4000万円とかあったからねぇ。
当時と比べてもどうしようもないよ。

東仲町なのに西口表記なのｗ

パークホームズって直床でしょ。

パークホームズ東仲町、ガーデンと同じく北口2、3分ですね。これでも東仲町では高過ぎるくらいのマンションだったのですが。
もちろん当時から湘南新宿ラインは確定でした

あー東口から徒歩5分ですね。素晴らしいご指摘ありがとうございます。お忙しい中お手数をおかけしました。

そうだね。湘南通るまでは3000万台だった。いまバブルだから数年である程度戻るだろうけど

そう、パークホームズ東仲町は東口5分で坪単価190程度4000万弱。学区の弱みから当時の西口や東高砂と比べやすかった

パークホームズは坪単価220でしょ。どさくさに紛れてデタラメ書くなｗ
最近の浦和の上昇は上野東京ライン効果かね。

2438〜2441さん、ここはツイッターじゃないので、投稿を複数に分ける必要はありませんよ。

明日登録日ですね。午前中から凄い人数登録に行くとか。各部屋、倍率どのくらいなんだろう〜
人気だから気になりますね。

浦和のマンションを検討している金持ちはどんだけいるんだ？
浦和タワーで枯渇したと思ったけど、底なしだな。
駅徒歩5分以内じゃないと姿を現さないとこを見ると、高齢者世帯が多いのかな。
浦和駅遠の邸宅に住んでいる高齢者の住み替えとか。

私は営業から要望書通りで確定と言われているので、
明日は安心して登録できます！

>>2420 マンション検討中さん

平均的な広さだと

管理費 1.5万
修繕費 1万→1.5万→2万→2.5万→3万(21年目)
固定資産税 1.5万(6年目から)

ってとこですか。それで年間70万程度。
同レベルの賃貸借りるよりは維持費安いかもね。

21年目～30年目までは月6万でその計算。

31年目以降は修繕費が4万以上として月7万
車を手放さなければさらに月+1.8万程度で月100万の維持費か。

車を手放す人が多ければ利用料を管理費に繰り込めないので管理費がどこかで値上がりするでしょう。確か駐車場の8割～9割が永遠に埋まるとの想定で収支計算してるけど、駅ちかのここは子供が大きくなったら車を手放す人が増えそうだし。

まっ、大手の駅近ブランドマンションはどこもそんなもんだと思うので、気にしてもしょうがないかもしらんけど、結構出費はありそうだね。

数年分の新築マンションの相場情報、役立ちます
冷静な判断ができそうです

皆が車手放したら修繕費値上がりは凄いよ

>>2448 匿名さん
2441さん、自己レスお疲れ様です!

？なんかわからないけど、何そんなピリピリしてるの？

パークホームズはプラウドの影が落ちるし、部屋がお見合い状態あるから、建物は良いけど日当たりとかは実際住むとちょっとね。。
直床だから、上の足音かなり響くよ。子供の足音がもろわかり。

必死にネガキャンしてる方、うるさい！何目的？笑

>>2452 マンション検討中さん

直床はクッションフロアなので、フカフカなんだけど遮音性高い、二重床の方が響くというのが通説だけど。

二重床の方がメンテナンス性良いし良いと思うよ。
だとしてもパークホームズや旧プラウドの4000万前半はコスパ良かったね
浦和タワーや東仲町の三菱も東仲町ガーデンよりはましだった。
でも新築は新築の魅力があるしね。

>>2454 匿名さん

>>2454 匿名さん
このマンションは直床なんですか？だとしたらサンクアージュと同じですね。

パークホームズの事実を伝える方と、昔の物件をなぜかネガキャン必死な方がいるね

この物件を必死にネガキャンする人もいるね。

感情的な書き込みが多いなあ。過去の物件が気になるなら事実だけ確認すればいいでしょうに。

●ワイズユウラク浦和　築13年
902号室　南66.53㎡　3990万円
東口徒歩4分（北口不明）

ーーーー湘南新宿ライン確定ーーーーー
●パークホームズ東中町　築2012年07月
301号室　南70.5㎡　4280万円
東口徒歩5分（北口不明）

●プラウド浦和東仲町　築2010年09月
303号室　南73.72㎡　4370万円
東口徒歩4分（北口不明）

ーーーーここからバブル始まりーーーー
●ザ・パークハウス浦和東仲町　
301号室　南70.02㎡　5200万円台
北口徒歩4分

※参考
●浦和タワー
306号室　南東72.35㎡　6100万円台
西口徒歩4分
高砂小・岸中・免振

プラウドもパークホームズもここの物件と同じ距離だから北口徒歩2分ですよ。

ここは二重床ですよ

しかもディスポーザー付き。
ここの仕様が低いと言われるけど、上に挙げられてるマンションよりは明らかに仕様は良い。

価格は過去の東口物件と比較して、仕様はタワーや都内の財閥系マンションと比べるから本当に都合良いと思う。

>>2462 匿名さん

>>2462 匿名さん
ディスポーザーは故障しやすく費用がかかるなど、メンテナンスが大変だと聞きました。それにすべての生ゴミを処理できるわけではなく、多少の生ゴミは発生しますよね。設備ランキングでもそこまで上位ではないですね。こんなページもありました。http://www.ctco-ua.net/entry4.html

ディスポーザーはいつかお荷物になるね。仕様もどうだろうね、建材の質やスラブ、本当に今の新築のが良質なのか

>>2459 匿名さん
やはり浦和タワーは高い。当時の東仲町パークハウスより800万程か。ただ資産価値は安定ですね。

>>2461 マンション検討中さん
周りも二重床です。

パークホームズは直床ですが。

>>2433 匿名さん
75じゃなくら70ですね。
75は東南角しかないので、もっと高かったです。

>>2467 匿名さん
住民ですが、違います。二重床です。
デタラメ言わないでください。

ディスポーザー、初めてある物件を買いましたが想像以上に便利ですよ。排水溝がいつもピカピカで気持ち良いです。主婦が一度使ったら、ディスポーザーなしのシンクには戻りたくなくなると思います。まぁ管理費が上がるのは嬉しくはないですが。

パークホームズの75平米はおいくらぐらいでしたか？
東南角以外はプラウドの影が落ちて日照的にも近距離すぎて窓が開けにくいなどで、東南角以外は正直魅力なしな感じがします。だから安めなのでは。

ほとんどお花ついていましたね！すごいです。

プラウドは線路脇なので、駅近だけど立地は騒音的に微妙だから安いのでは。仕様も普通だし。

すごい売れ行きですね〜！やはり駅近の魅力ですね。

近くに鳩を買ってる人がいる。
マンションや戸建の屋根にとまったりしてて、フンがすごい。

今日行きました。
すごい花が付いてて、ビックリしました。

早めに完売しそうですね。
これだけ人気だと、リセールも問題なさそう。
買えて良かったです^_^

買えるかどうかはまだ分かりませんよ。
これだけの人気物件なら、いきなり申し込む輩が一定数は必ずいますから。

本当に登録が早い。カトラージュの頃から浦和の物件探してましたが、こんなに足の早い物件初めて見ました。抽選にならないことを祈るのみです…

正式価格表ってアップしていいんですかね

鳩のフン、うける笑
住人だけどフン被害なんて聞いたことない。鳩の声も聞こえないけど。

やっぱり駅近は強いんですね。
少し様子見ようかと思っていましたが、考えが甘かったみたいですね。

>>2479 マンション検討中さん
ぜひお願いします！！

>>2479 マンション検討中さん
これから検討する者です。
価格表参考のため是非お願い致します。

やはり、ネガキャン多い物件ほどすぐ売れますね

仕様が低くて、高値掴みで、残債割れ確実で、後にもここより資産価値が高いマンションがたくさん控えているのに、どうしてそんなにここを買う人がいるんですか？？

>>2486 匿名さん

買いたいから買ってる
ただそれだけ

残債割れするかどうかは頭金によるでしょ。

>>2483 マンション検討中さん

>>2486 匿名さん

浦和には予算のある方々が多いんです(笑)
買いたくなければ(買えなければ)買わずにお待ちになればよいのでは？ブリリアはここより確実に高くなると思いますが。(あくまでも仮説)

>>2486 匿名さん
仕様が高くて割安で残割れしないこと確実な物件を教えてください

この価格帯でもスピード良く売れたなら、これからは東口にもマンションたくさんできそうですね！

浦和駅は便利だもんなぁ。住みやすいし。

ここ最近の東仲町の物件は竣工前に早期完売している・・ここも早いのかな？駅近の利便性を享受したい方々にはとても魅力的な地域なんでしょうね。

ここはオリンピック後暴落して、4000万以下になりますか？

オリンピック後に中古マンションが暴落すると思う理由を説明してください。
単なる願望？

暴落すると思うなら暴落してから買えばいいだけ。

最低賃金の上昇をはじめ、着実に日本人の所得は上昇しています。現在の浦和のマンション価格の上昇は、実態経済に裏付けられたもので、オリンピックなどのイベントに左右されるバブルではなく、底硬いものだと思います。したがって、今後も浦和のマンション価格は、上がることはあっても下がることはないと予想します。

日本人の所得は統計的には減少してるんですが
前提条件からして間違ってますよ

不動産価格が上昇してるのは実需のみでなく日銀の超金融緩和政策で行き先のないマネーが不動産に流れ込んでる要因もあるので、金融緩和政策終了後は間違いなく価格は下がるたろうが、暴落まではしないでしょ

>>2485 匿名さん
スミフの浦和仲町は売れてませんよ。
リアルに評判が悪かったということですかね？
掲示板の解釈も慣れがひつようですね。