QUWON（クオン）新浦安

クオンはクオリティが高いですね。
価格も予想通り。明海 クオン、戸建て、ヨーカ堂跡地の超高層マンション、高州の高層マンション、戸建て、アイルスと新浦安もマンションは坪単価 300万円以上、戸建て 50坪は8,000万円以上 と震災前に戻りましたね。

ヨーカ堂跡地は買値と基礎、現ヨーカ堂建物の解体費用が必要ですし、液状化対策費用がかかることから、容積率200%まで建てます。杭は埋め殺しかなあ。

海抜０．３mという浦安の道路標識を見て、大丈夫なのか不安になりました。現地は海抜何メートルでしたっけ？
堤防は何メートルでしたっけ？

どこの道路標識ですか？
元町でしょう？

日の出橋の海から逆方向の方面
https://earth.google.com/web/@35.63466676,139.92378894,8.71201992a,0d,60y,314.48736666h,81.40774041t,0r/data=IhoKFjhUNEIxRDJVM3FYUXVLWWhBZEtJZGcQAg

東京湾湾口の方向
https://earth.google.com/web/@35.63466676,139.92378894,8.71201992a,0d,60y,136.04920735h,80.52367104t,0r/data=IhoKFjhUNEIxRDJVM3FYUXVLWWhBZEtJZGcQAg
※要Google Chromeインストール。

新町が0.3mの海抜であれば、満潮時に既に水没していますよ。

元町と第一期埋立地の中町の境界。
何故、段差があるのでしょう。

>>606の続き。

元町と中町の境界座標。

https://earth.google.com/web/@35.64454464,139.89103608,4.48066235a,0d,60y,200.26054591h,76.97887833t,0r/data=IhoKFmx6QjBhdVgyM0tCRGx0RnhFQWpwRWcQAg

何も知らない煽りは止めて下さいな。

時折間違った情報を上げて突っ込まれるとダンマリ。
本当に前向きな検討をしているんでしょうかね？

>>603 マンション掲示板さん

何故この土地に旧公団の超高層3棟に次ぐ超高層住宅？
上空が羽田の航空路近接にもかかり、市の計画人口もあるのに？？

>>609 匿名さん
建ぺい率80％、容積率200%の土地ですよ。
浦安市の計画人口はどれくらいですか？

>>609さん

日の出、明海地区で28,000人、高州で14,000人です。現在の人口はどれくらいですか？

羽田空港の航路制限は関係無い。羽田空港着陸の時日の出のマンションが良く見えますよね。本来新浦安の土地は千葉県葛南東部工業団地開発で開発されたもの。新浦安の土地計画は変えないがバブル期や2000年前後竣工のマンションでは、独居老人、駐車場の空きが現在。ヨーカ堂新浦安の撤退が新浦安の衰退の象徴。新しい世代を取込むことが大事です。

>>612 マンション掲示板さん

？？
Dラン計画時に、南風のアプローチ航路が市内直上空(中町を航過、、、即ち新浦安駅真上を航過する。)にかかるルートになることから、主に浦安市がクレームを国交相にかけ、Dランをやや南にずらし、しかもオフセットILSを採用したことの歴史を知らないような。

>>612 マンション掲示板さん

>>新浦安の土地計画は変えないがバブル期や2000年前後竣工のマンションでは、独居老人、駐車場の空きが現在。ヨーカ堂新浦安の撤退が新浦安の衰退の象徴。新しい世代を取込むことが大事です。

今頃、何言ってんですか？
時期的にズレまくりですよ。
現在、若い世代が多いですが、いつか高齢化を迎える事もあるのか、前市長が卵子の冷凍保存とか挙げたじゃないですかね？

やなぎ通りからシンボルロード
元町～中町～新町と車を走らせると、
緩やかな傾斜を上がっていくのがわかる。
行政もそんなにバカじゃないからね。

駐車場の空き、独居老人も、都内よりマシじゃない？
車も子供もも減ってるんだから、少なからず空くよ。

先日の価格発表後にモデルルームを拝見してきました。
平日だったからか、他の見学者も少なく、ゆっくりご案内いただけました。
ありがとうございます。

個人的な所感ですが、少しだけ。
外観のグレード感の高さと棟（中庭向きかどうか）にも依りますが、ベランダの開放感（中庭を見た頭の中で描いたイメージを含め）は
凄く高貴な雰囲気が漂っていました。
クラブルームの詳細はほとんど説明ありませんでしたが、水景の上に佇む、
自然素材をあしらった建物は、きっと良いでしょうね。
エミオンと提携している点もポイントが高い！

一方、室内のグレード感でいうと、モデルルーム2部屋中の安価な内装仕上げのは方は、
スターツ肝入りと言っている割に、まぁ・・・という感想です。
（せっかくなら100万プラスしてでも基本スペックとして、一段上なら良く見えただろうに）
気になったのは管理費です。先の書き込みでやりとり通り、ディスポーザーないのは管理費安くするためだと思い、その前提で
質問しましたが、他で見ている物件と比べても少し高いな、と、、、可能な範囲で詳細をヒアリングしましたが、管理費のかけ方の
按分が間違っているように感じました。

永住型という割に・・・頭の中で60年でコスト計算した限り、、、

＞６０６さん
海抜０．３ｍという標識は写真のように、もっと低い０．２ｍ＝２０センチの間違いでした。
海抜２０センチです。
これは浦安の堀江町の道路に表示されてました。この目で見てきたし掲載したように写真も撮ってきましたので、何も知らない煽りと決めつけるあなたの方こそ、海抜何メートルなのかわからないようですね。
浦安市の堀江町よりも海に近い新浦安はどうなのか、もっと海抜は高いのか低いのかと不安になるのは仕方ないですね。
あなたが元町でしょうという根拠は何ですか？
元町の海抜は何センチですか？
新浦安の海抜は何メートルなのですか？
人のことを何も知らないで煽ると決めつけているあなたなら知っているでしょうね？

>>618 マンション検討中さん

高洲中央公園事務所近くの東側入り口に、海抜の表記があるから行ってみよ。堀江は元町だろう。
何でそんな所で判断する？
境川湾口のグーグルアースの画像でわからないとはどういう神経？

>>619 匿名さん

この物件の直ぐそばに境川が流れている。
そのリバーサイドの歩道を歩いてみれば、海抜0.2mなんてあり得ないことが簡単にわかる。
何しにこのスレに来ている？

>>620 は、>>619 ではなく>>618宛。

>>621 匿名さん

その通りですね。堀江町なんてあり得ない。
エアーズでも似たような事で荒れていますが、似た人物のような、、、

そもそも東京湾に現在の防波堤以上の津波は来ません。海ほたるの真下が震源とかでない限り。そして、そこに断層はありません。

>>618

https://www.google.co.jp/maps/place/35%C2%B039'13.3%22N+139%C2%B054'01.8%22E/@35.6537031,139.8999408,286m/data=!3m2!1e3!4b1!4m5!3m4!1s0x0:0x0!8m2!3d35.653702!4d139.900488

上記の場所に何故境川の水門があるのか、土地勘の無い>>618は、お勉強しよう。

>>624

>>海ほたるの真下が震源

震源であったとしても、東北地方太平洋沖地震時の日本海溝で垂直変動が10mもの隆起して海水を押し上げる巨大な地殻変動はあり得ない。
兵庫県南部地震の野島断層程度の1mにも満たない断層だとすると、東京湾の海水を押し上げる程の地殻変動は無いんでは？

問題は南海トラフの連動型超巨大地震で東京湾に侵入してきた津波だけども3m程度と言われているんだけど。

土地勘がない人もこのスレッドに来て情報を得ようとしているのだから、上から目線はいけませんよ。

津波や液状化のレスはもういい加減やめてはどうですか。
反論している方のレスの内容は正しいし、間違っていません。
そもそも、このての話題のレスは禁止されているのだから、質問してくる方もおかしいし。また、調べれば直ぐわかるレベルの質問です。

>>628 匿名さん

検討している者の情報とは言い難い。
業者による煽り情報を疑う。

営業が熱心なのか、あるいは、見込み客不足からなのか、何度も営業マンから電話がかかってきます。

たぶん、後者なにでしょう。

価格発表会や最上階バルコニーの案内等ですが、新浦安の新町&中町周辺での徒歩圏内物件の供給限定性を最大限考慮に入れても相場より高い。
とはいえ、1000～2000万円程度高くても稀少価値ありとして、考えなくもないが、1億円前後出すなら、別にここでなくても、供給物件は一杯あるので焦る必要もないと考えている。

ディスポーザーにしても、営業自ら「コストカットのため」と言明しているが、今の価格帯に一定のコストアップになったとしても購買意欲が減る価格帯ではなくなってきている(値段が上がってもディスポーザーが付いてる方が売れる)状況では不可解な設計。
また、隣接する戸建て開発計画の申請が認可されていないとの理由で、お隣の開発計画の内容を明らかにしないため、隣接眺望含め不安要素は大きい。

このあたりの建ぺい率は５０～６０％で、容積率は１００％がほとんどなので、戸建てで建てられるのは2階までと考えられるので、3階以上の戸建てができる可能性はとても低いと思います。
　半面、容積率を上げられない土地でもあることを表している。
ディスポーザーがないのは大きな減点要因だし、このような場所で相場よりも2000万円以上高く、100㎡以上の住戸が1億円を超えるような価格も高すぎると感じる。

なお、液状化ではなく海抜のことに対して質問がありますが、それへの参考文として明和地所の人が書いた以下の文章を参考にするといいです。
http://www.meiwajisho.co.jp/archives/6064
これでも不安がどうしてもなくならないのなら、この著者の意見と同じく、検討物件から外すことをお勧めします。
一寸した質問にこのような形で答えられないヒステリックな投稿には、読んでいてほんとにうんざりします。

管理費、修繕積立金、駐車場代の情報は何かないでしょうか？

>>638 匿名さん
専門家にここの資料見てもらったら明らかに修繕積立金が不足するって言ってたよ。
大規模修繕のときに負担金取られる可能性が高いって。

>>638 匿名さん

こういう情報を知りたい(本格的)検討者は、現地で情報収集すべきです。

>>639 マンション検討中さん

取られる可能性があっても、ここを検討しているのですか？

ここの住環境の情報は無いのですか？

>>604 マンション掲示板さん

>>杭は埋め殺しかなあ。
旧公団が施工した、構造耐力不足の欠陥住宅で基礎杭より上部を再施工したものでもあるまいに、こんな港湾地区でそんな施工をするなんて中国かよ？

基礎杭より上の建物がその設計荷重に耐えられず、超欠陥建築になるじゃ無いか？

ここは大規模修繕で破綻するマンションの典型だね

>>643 マンション検討中さん

超高層住宅なのですか？(爆笑

>>643さん
長期修繕はわかりませんが、
管理費だけを考えると、大規模マンションを上回る水準です。
植栽メンテナンスが管理費の中で大きく占めていると言ってましたが、
その費用とコンシェルジュを各々のエントランス毎（2/3）に置く計画は
あまりにも無駄だと感じました。
人によって感じ方は違うでしょうが、個人的にそれを求めるなら、
まずディスポーザー入れろよ、と言う感想です。

永住型と言っているのに、別荘と同様の高額な管理費を費やして
何が永住コンセプトなんだ、と。

良い物件だと思い、買い替えを前提に見にいきましたが、
モデルルームの仕様と管理費を聞いて、見送りを決めました。
ランニングを含めて永住前提の資金計画でない限り、
高額な管理費と駅から徒歩圏…か⁉︎
という、微妙な諸条件で少なくとも、
中古売買は苦戦を強いられるだろうとの印象です。
エアーズとエクセレントは検討対象外だったので、凄く気になる新築だったのに。

駐車場に屋根がついていないのもこの価格のマンションとしてはお粗末だと感じる。

この広さの土地と価格のマンションならば、自走式の駐車場を別に作ることもできたはず。外廊下で、非常階段も外にむき出しになっており、コンクリート造りではないから、海風の影響で錆びてくることも考えられる。
　各棟の一階に２４時間ゴミ出し可能なゴミ置き場があるという。ディスポーザーがなくても定期的な排水口の高圧洗浄はしなくてはならない。
　網戸を内側に折りたためるタイプに変更することは、共用部分なのでできないというし、ベランダに出る時の段差が良くない。
　食器洗浄機は必要ないと言っても標準なので取り去ることはできないという。
ポーチがないのもこの価格のクラスのマンションとしては見劣りする。
　植栽は必要ないと思う。来場者で騒ぎまくっている子供と全く知らん顔している親、その子供を甘やかしているジジババの存在も考えると、この子供らに植栽を阿多されたり、鬼ごっこやかくれんぼをする遊び場になって、その騒音にも悩まされる可能性はとても高くなると感じた。虫が多く発生するので、毎年の殺虫剤散布費用も管理費に掛かってくる。
ディスポーザーは６年から１０年だ買い替えなくてはならなくなるというのでつけなかったというが、買い替えるのは各個人であり、２万円前後でできる。それよりもディスポーザー用の処理槽や排水管工事費を浮かしたかったのが本音だろう。
　このようなことをする販売会社では、実際に生活をしてみるとこんなはずではなかったと思うことももっと出てくる感じがする。

訂正：この子供らに植栽を阿多されたり→この子供らに植栽を荒らされたり

環境：静かで、歩道も広い。歩道は歩行者用と自転車用に一応分けて書かれていたが、歩行者用の部分を平気で集団でスピードを上げて走ってくる自転車が多く、近辺住民のモラルの低さを感じた。
　このマンションの検討者の８０％近くが、新浦安市住民の住み替えだと言うことです。
　

>自走式の駐車場を別に作ることもできたはず
戸建て用地にして売った方が収入が増えるからしなかったのでしょう。
それにしても3台ずつ個別に上下する機械式駐車場で屋根がないのはとても出し入れがしづらいですね。専用駐車置き場を持つ所帯プランの駐車場にも屋根がついていなかったから、共用部分となるこの場所に屋根を付けるにはいちいち管理組合総会で承認を取らないといけなくなる。

D棟だけがプラミアム住戸だけの棟で、専用エントランスも別についている。この棟の人にはいいだろうが、管理組合は4棟で一組織。ほかの棟から、いろいろと不公平だという意見が出てくる可能性があるのが気にかかる。
　棟を別々に作って同じ管理組合にし、棟に差を付けて売り出すと後から住民間のトラブルが発生する可能性が高い。

>>649 マンション検討中さん

つまり、あんたは不動産関係業者？
対岸の西側の遊歩道がどうなっているか、知らない様で。