ル・サンク小石川後楽園（5）

ここの警備員さんが常駐していた古いビルは、解体後売れたのかね？
スミフが更地販売していたような記憶がある
誰か仕入れてマンション建てればよかったんだよ
住んでいた頃解体工事が超絶うるさかった

あのビルのオーナーは15年間警備員の詰所として貸して儲けてたんだね。解体したのはルサンクが建たないと判断したんだろうね。

儲けようとした人がNIPPOのそばから去って行く。NIPPOが見限られたということではないかと。
最も見限りたいと思っているのは神鋼不動産か。

それと大手デベロッパーが加わってないようなプロジェクトに神鋼不動産が付き合っているのが不思議。

>>2848 マンション比較中さん

きっかけは高さ制限ですけど、このマンションが引き渡し停止に陥ったのは、あくまでも避難経路の問題です。高さ自体は当時なら一応合法でした。

なので上2階をスッパリ切ったところで避難経路問題はなんにも解決しませんから、高さを引き下げても引き渡しも再販売も出来ません。

そこが簡単に直せる目処があるなら取り消し裁決が出る前にさっさと設計変更してるわけで、簡単には直せないからこそNIPPOは徹底抗戦せざるを得ないわけです。

まあ行政への損害賠償請求は恐らく敗北に終わるでしょうから、その次に検査機関に対する損害賠償請求裁判をやって裁判も終わりになるでしょう。

あと3年くらい待てば次の動きが見えてくるかもしれませんね。

建物を崩して、また返すんでしたっけ。買い手がつきますかね。

あと、擁壁は土地の持ち主に属するんですが、擁壁の強度がもし不足していたら、どうなるんですかね。売買でなく返還なので、何かあったら誰が責任を負うのでしょう。第二章、第三章がある様な気がしてなりません。

2855 匿名さん
避難経路問題って確か「性能的には避難経路として認められるが、東京都安全条例は性能規定ではない！」
とか言われて取消の取消が認められなかったと記憶しているのですが、
だからNIPPOは機能的には大丈夫だと思って審査請求が出ても小手先の設変しかしなかったのではないかと思うわけです。
では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか？それがなぜできないのか？
具体的に教えてもらえますか？

性能的には避難経路として認められる…とは裁判所は判断してないですよ。2.5メートルの高低差がある斜路では避難路として不適合なのです。

性能には問題ないとか強弁していたのはNIPPOだけで東京都も裁判所も認めていないですよ。
NIPPOが本気で賠償を求めるなら日建ハウジングシステムを相手にするものでしょう。

>>2858

>では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか？それがなぜできないのか？
>具体的に教えてもらえますか？

私も知りたい。今回の取り消しの一件、外野には非常にわかりにくい。
いまだになぜなのか腑に落ちない

2861 匿名さん
その通りです。尤もらしい事を言う人が居ますが

>では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか？それがなぜできないのか？
>具体的に教えてもらえますか？

と言う素朴な疑問には答えてくれないのです。

既出ですが。

2005年の東京都建築審査会の裁決が
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf
に載ってます。小石川マンション計画には8つの違法の疑義があり、車路を避難路として使っていることの疑義も指摘されています。
避難路の疑義は判断されずに当時の建築確認が取り消されています。

これをNIPPOが、避難路の疑義は違法とされなかったと誤解したのではないか、そのため避難路が不備なマンション建設を進めたのではないかというのが、過去レスで何度か書込みされてました。

どうすれば避難路の不備を直せるかは、2.5メートルの高低差がある車路を避難路として使えない以上、別に地上につながる避難路を作るしかないと思います。

建築確認を取り直すためには、上層部2階部分を減築するだけでは駄目で、避難路の問題を解決するために設計変更する必要があると思います。そのためには、設計者の日建ハウジングの協力が不可欠なので、NIPPOは日建ハウジングとは喧嘩できないのではないかと推測します。日建ハウジング以外にこの厄介な建物の設計を引き受けてくれるところはなさそうです。
今の建物を取り壊して新しいマンションを造るのなら、ほかの設計事務所でもいいかもしれないけれど。
ルサンク小石川はクソ物件オブザイヤー2015の第2位に選ばれてからもう5年近く経ちます。ちなみに、このときの第1位はあの「コニファーコート成城学園前II」という極めてシュールな物件だったので、実質的に第1位といってもいいでしょう。
思い返せば、ルサンク小石川で最大の謎は、なぜNIPPOが絶対高さ制限をあらかじめ守るようにとの文京区の指導に従わなかったのかということです。販売住戸数を減らしたくなかったのは分かりますが、ほかのデベロッパーはみな文京区の指導に従っていたということなので、自社だけ従わないことがリスキーだと思わなかったのでしょうか。NIPPOはこのマンションが初めての物件というわけではなく、マンション業界のことは分かっているはずなのに、なぜそんな無謀な判断をしたのでしょうか。指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態にならずに済んだし、クソ物件オブザイヤーに選ばれることもなかったのに。

>>2863 マンション比較中さん

大変参考になりました。
当時はヘタな鉄砲数打ちゃ当たる的に８つもの疑義が出されていたわけですね。
で、結局は一団地認定が認められないことと、６ｍの接道がないことの２つだけで、建築確認取消となった。
その後６ｍ道路に拡張するために開発許可も必要になり、それに伴い低層棟も廃止となった？
であれば、やはり避難経路の”性能”については、当時都審査会が認めていたということになりませんか？
その後公開空地も設定し、６ｍ道路もほぼ完成し、斜路（車路）の勾配も減じ？再確認も下りた、にもかかわらず、今度は避難経路のみの問題で確認取消となった。
そして避難経路の修正をして再申請できるならまだしも、再申請するためには施行されたばかりの絶対高さ制限に合せ、２階分の減築が必要となってしまった。
これではあまりにもデベが気の毒だと思うのは私だけでしょうか？

他のデベは絶対高さ制限に合せて設変したのにと良く言われるようですが。
ルサンクの最初の建築確認が申請された当時は、絶対高さ制限は影も形もなかった、が長年の熾烈な反対運動に対処しているうちに絶対高さ制限の素案が公開され、文京区からこれを考慮してくれと言われたが、もうこれ以上の譲歩はできないと断った、という経緯ではないのでしょうか？

絶対高さ制限に合せ計画変更した善良なデベとして、積水の新目白坂がありますが、あそこの一種低層と中高層を合体させ、一団地認定とした当初計画はあまりにも無理があったようです。
購入者も既存不適格を承知で買った、つまり比較的まともな計画のルサンクとは、ちょっと状況が異なると思うわけです。

デベが気の毒なのはその通りです。
DJあかいさんなども、NIPPOに同情的な書き方をしていますが、同じように感じている人は少なくないと思います。
しかし、やはり文京区の指導には従っておいた方がよかった。
絶対高さ制限の施行間際に建築確認が取り消されそうになると、変更確認を申請することで取消しを免れてあくまで当初の高さ通りに建築しようとしたのは無理がありました。
気の毒な面はあるものの、文京区の指導に従わなかったのは、NIPPOが自らリスクをとってやったことなので、結果的にそれが裏目に出たのは仕方のないことです。
当時、社内でだれも指導に従った方がよいという意見を言う人はいなかったのでしょうか。それが不思議です。

>>2865
文京区の2003年ー2007年頃からの紛争案件には
・小石川ガーデンヒルズ
・ル・サンク小石川
・グランドメゾン目白坂
がありますが、建築計画の違法の判断がされたのはル・サンク小石川だけです。（2回の建築確認取り消し裁決と2回目の裁決が建築確認を取り消したのは正当とする最高裁判決がある。）
1回目の裁決を受けた時点で、NIPPOが細心の注意を払うべきでした。この時点で設計を担当していた清水建設は撤退しています。
現実に起こったことは、建築計画に違法の判断までされていなかったものの住友不動産と積水は設計を最初からやり直すことをして、NIPPOは元の清水建設による設計をできるだけ残そうとしました。その結果が現れたのではないでしょうか。

>>2864
清水建設の設計図を基にして日建ハウジングシステムが設計できたのですから、NIPPOが日建ハウジングシステムに頼る必要は全くなく、むしろ建築確認取り消しになった設計者を続けて雇うことのほうが責任追及を曖昧にするのでよくないと思いますね。

たられば、ですね！
そもそも文京区は行政指導などしません。
あくまで建てる側で、建築を縛ることが大嫌いだから。
絶対高さ制限に合せる話も、単なるお願い事項ではないですか？

「2005年の東京都建築審査会の裁決」では、避難経路は取消事由の一つとはならなかった。
これは大きい、デベとしては指摘された６ｍ道路の構築と低層棟を廃止することで行けると思ったのは当然でしょう。
文京区にちっとお願いされたからといって、２２ｍの高さに合わせて縮小した設変をする筋合いではない。
これについては購入者も納得して購入している。高さ２２ｍ以上であっても、一回の建て替えが認められる。だから既存不適格と言う認識が無いわけです。

近隣住民の方が戦略的に審査会請求をした結果、以前は認められていた避難経路の問題で確認が取り消されてしまって現在に至る。
近隣住民ははなぜそこまでデベを追い詰めるのか？
なんの恨みがあるのか？教えていただけませんか？

北側のマンション住民にとっては、目の前の低層棟が廃止されて、公園になるわけだから、これだけでも大変な改善と思いますが？

「その余の点を判断するまでもなく違法な処分であり、取消を免れない」
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf
の解釈ですねえ。その余の点が適法とは言ってないのでリスキーですねえ。

>>2869 通りがかりさん
なるほど、素人でも分かる建築基準関係規定の代表的な２違反を持って、取り消しとした、後は知らない。ですか？
小石川ガーデンヒルズもグレーと言われていて、グランドメゾン目白坂も同様だったようですが、ここまで分かり易い違反ではなかったでしょうから、建築確認が取り消される事例とはならなかったのでしょうね？

いや近隣住民がそこまでしつこくなかった？

グランドメゾン目白坂の周辺住民の方が建築確認取消訴訟まで提起して徹底抗戦でしたよ

>>2871 通りがかりさん
しつこかったですか？
でもいくら徹底抗戦しても、明らかな建築基準法また建築基準関係規定に違反する部分が無ければ、取消に至らないですからねー。

湯島三丁目でも建築確認取り消し裁決がありましたね。かなり昔の事件ですが・・・建築確認を行ったのはイーホームズでした。

同時期にそれほど遠くないところで反対運動のあった住不のインペリアルガーデンは建築審査会で違法との判断に至らず尚着工していたにも関わらず住不自ら工事中止、事業計画を白紙撤回、その後近隣住民他と10年以上協議を重ね設計内容を大幅に縮小変更し当初要望された条件をほぼ満足させて完成させた。住民対企業であっても全て異なり一概には言えないが、住民の意向を取り入れ着工後でも縮小変更したが採算ベースに乗ったとのこと、知恵を出し合えばお互いがそれなりに満足できる結果が得られる一例ではなかろうか。

>>2874 匿名さん
>知恵を出し合えばお互いがそれなりに満足できる結果が得られる一例

申しわけないのですが、そのような”美談”は、ことマンション建設に関してはあり得ないかと？
現インペは住民にとってはゼロ回答の、とんでもない計画のまま着工された、つまり工事強行されたわけです。
しかし何故か住友は途中で工事続行が不可能になってしまった。
「建築審査会で違法との判断に至らず」だったそうですから建物自体の法的問題ではない。
当事者が言うには「住友にも超えられないものがあった」ということだそうです。
住友はこの問題を超えるために、住民の要求をほぼ丸のみするしかなかった。
それでもまだ着工には至らず、住友はなんと計10年ほどの時を費やしてしまった。
当時のネットの書き込みによると、そんな経緯だったそうです。

大変似た状況としては、小日向のパークハウスの事例があるようです。
ここでも住民が「声を荒らげることもなく、話し合いによって解決した」とか、上から目線の事を言っていましたね。

いずれにせよインペは近隣住民にとっては笑いが止まらないほどの素晴らしいマンションとなりました。
パークハウスの場合は、近隣住民が図に乗って外郭デザインに介入したので、ヘンな外観になってしまいましたけどね。

>>2875
そんな陰謀論みたいな話があるんですか？この現代に水戸黄門が印籠ふりかざしてやってくるなんてことはないでしょうに。

ここも小石川ガーデンヒルズと同様にNIPPOが強行着工（2004年？）していて、2005年の建築確認取り消し裁決を受け清水建設が撤退した際には敷地のあちこちに穴が空いている状態だったと聞いてます。NIPPOが桜の木を斬ったことも問題視されてました。

インペリアルガーデンは隣接する小石川植物園の地下水脈問題とかがあって、完成するまでには難航しましたね。【blog.cnobi.jp/v1/blog/user/7c3c5e09b8e115026be2dd4237e61437/1370010793】
いずれにしても、文京区の住民パワーには恐るべきものがあります。
不動産業界には「文京区に手を出してはならぬ」という言伝えがあるとか。
NIPPOは文京区でマンションを建てるのはルサンク小石川が初めてだったのでしょうか？
文京区民を甘く見すぎていたかもしれません。それもあって文京区の指導に従わなかったのでしょうか。

文京区民のパワーをあらためて感じさせた最近の例として、再開発事業のパークコート文京小石川ザ タワーがあります。地権者がこの物件の高層階の角部屋（タワマンで一番おいしい住戸）をごっそり持って行ってしまったそうです。こういう再開発物件はあまりないのかなと思います。

>>2878さん 同感です。
現にル・サンク小石川後楽園以外では、デベロッパーは施行予定の絶対高さ制限の範囲内で建ててますからね。グランドメゾン目白新坂のセキスイも絶対高さ制限に合わせるようにしています。
それと、文京区の指導にも従わないNIPPOだから、清水建設がさっさと撤退した危うさを理解できなかったのではないかと思います。

>>2878 匿名さん
インペリアルガーデンについての記述は理性的で大変参考になります。

>今回の設計は前回建築審査会に審査請求した西側住民に配慮した設計になっている。 そのため、西側住民からは工事協定について以外の意見は出されていない。

ここがミソですね。西側住民にとっては、自らの要求が丸呑みされて笑いが止まらない良いマンション計画となった。だから後は知らないっと言うわけですかね。

>住民と対立している問題は工事車両の通行内容である。住友は今後約２年にわたる工事期間中、大型工事車両を林町 小学校前道路を通って現場に至らせる運行計画をたてている。沿道の環境や児童の通学が危険にさらされる。

結局、歩道さえ整備されていない林町小学校正門前を、大型工事車輛が一日１０６台も通過するという、非道な運航計画で工事は強行されました。
自分良ければ全て良し？これも文京区の住民パワーでしょうか？

後半の点については、
「住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着工に踏み切ってしまった。」
と書いてあるので、文京区の住民が「自分良ければ全て良し」と考えていたわけではないのでは？

>>2881 匿名さん
>西側住民からは工事協定について以外の意見は出されていない

建築審査会に審査請求までした西側住民は、工事車輛通行問題に関しては他の住民や保護者の味方をしてくれなかった。
西側の住民とは異なり、他の住民や保護者は戦い方を知りません。
だからずさんな走行計画で工事着工されてしまった。
ということだそうです。

なるほど、そういうことですか。
でも、（当時の経緯を知らないので何とも言えませんが）それで西側住民が身勝手だといわれるのはちょっと違うような気がします。
それとも、西側住民が出しゃばってでも、工事車輛通行問題にも口出しすべきだったということですか。文京区民なら、戦い方を知ろうと思えば知ることができたように思うのですが。

住不の当初計画に関してまず初めに近隣住民から文京区ほかに提出された陳情書、そして東大新聞、毎日新聞他による関係者のインタビュー記事によれば、（１）住環境への悪影響（２）狭小道路への
危険性、（３）小石川植物園の湧水問題、が一括して提起されています、そしてそれらの問題を解決するための活動及び交渉は、住環境は直接影響を受ける西側の住民、道路問題は工事車両が通行する道路に面した住民、植物園の湧水に関してはその重大性に危機を感じ専門の大学名誉教授を招いて理解を深めたりした方々と3部門に分かれ遂行し、最終的な妥協点は、地上3階建て、地下住戸及び地下駐車場無し、壁面は境界より10ｍ後退、隣地境界に道路設置と掲示板に張り出され、掘削は湧き水に影響が少ないとされる６ｍ以下、工事車両道路は沿道住民の理解を得た時点、と決めたようです。そしてそれぞれが司法立法行政への働きかけ、署名活動、そして建築審査会への審査請求等々を行っています。審査会では傍聴者によると脱法・潜脱・不適・妥当ではない、と進行し最終的に住不は採決前に自ら取り下げ取り消し全て白紙としたので審査案件が無くなりました。その後住不は10年余説明会を開いたり住環境、湧き水、道路等関係者多数と協議し理解を得て全てではないが当初要望された条件を満たし現在のマンションを竣工したようです。

>>2878
あなたの書き込みを読んで、文京区の住民パワーの問題よりも、特定の地域に関する暗い恨みのパワーの方が怖いと思ったよ。そういう背景なんだね。

文京区の住民の互助会があるわけでないでしょうが、近くで紛争が多発してますから当然情報は入りやすいでしょうし、文京区役所の紛争調整担当もそれぞれに丁寧に対応することになると思います。
ここまで書込みされていたように小石川ガーデンヒルズの紛争は激しく、また、グランドメゾン目白坂も徹底して訴訟で争っていました。どちらも建築計画への違法の判断はされなかったですが、住友不動産も積水も設計を最初からやり直しました。グランドメゾン目白坂は間近に施行の絶対高さ制限を超えていたこともあったようです。
それに対してNIPPOはル・サンク小石川が建築基準法に違反している（建築審査会は明らかな違法の2点を示し、その余は判断せずとした）裁決を受けながら設計を最初からやり直しませんでした。清水建設の撤退の背景に、裁決への対応で企業姿勢の違いが表れたことがあると思います。

小石川ガーデンヒルズって、インペリアルガーデンの旧名称ですよね。念のため。
それにしても、インペリアルガーデンリミテッドレジデンスって仰々しい名前ですね。しかも、ガーデンは隣の小石川植物園のことでマンションの庭園ではない。

横から申し訳ありませんが、「西側住民からは工事協定について以外の意見は出されていない 」など工事協定の意味も知らずに意見が出されない、など恥ずかしくもなく投稿なさらないように。

>>2884 匿名さん
>>2886 匿名さん

結局ルサンク（NIPPO)憎し！なんですね!
だから他にもこんなに激しい住民運動がありましたよ。
と言って自分たちを正当化しているようにみえます。
>>2885 匿名さん
みたいな感想も出るわけですよ。

2884匿名さん のを読むと、他の投稿を受けてインペリアルガーデン竣工迄の経過を述べたように見える、ルサンク（NIPPO）とは関係ないようだ。

別にルサンク憎しというわけではないと思います。
デベに同情的な人はこの掲示板に多数いるはずです。
文京区の指導に従っておけばよかったのに、どうして従わなかったのか不思議なだけです。

同感です。文京区の指導に従っておけばよかったのです。特にNIPPOは文京区に従うべき状況だったと思います。

>>2887さん
仰る通り小石川ガーデンヒルズはインペリアルガーデンの旧名称です。2003年－2005年頃の紛争なので小石川ガーデンヒルズと呼ぶのではないでしょうか。紛争の名残りが
http://b.hatena.ne.jp/entry/4681909784356149410
にあります。

小石川ガーデンヒルズやパークスクエア文京音羽の紛争の方が激しさの点で群を抜いていましたね。それに比べたらル・サンク小石川には粛々と法令違反の追及がされていたように思います。
NIPPOが法令遵守の重要さへの感度がよくなかったために、他のデベロッパーなら従うような文京区からの指導も軽視してしまったのではないでしょうか。

>>2888 周辺住民さん
工事協定って工事に係る騒音、振動、粉塵、工事車両通行などについて定めるものであり、建物の計画、高さ、規模について定めるものではないと理解していましたが、間違ってますか？

文京区に対する不快恨みを抱くネガを産んだと言うことは、区民として申し訳ないと思う。

文京区の発展を願う者として、恩讐を超えて、そのルサンチマンをより発展的な方向に昇華して欲しいと思う。

確かに文京区には東大の先生とか高級官僚とか、代々業界をリードしてきたすごい人が住んでいたけれど、そうでない人もいっぱい住んでいるんで、えらい人の利害ばかりでなく、私たち一般のしもじもの者たちの幸せも考えてほしいなと思います。

今文京区で何が起きていると思う？賃貸マンションが雨後の筍のように建っている。多分、分譲は増えないよ、今後。大学教授でもない、大企業の幹部でもない、外資系にもお勤めでない、ごくごく普通の、西葛西あたりに住んでいるような普通の賃貸に住むような人と仲良くしてね、気難しいみなさん。あなたもそういう人だからいいですよね。あ、プライドだけは高かったか、ごめんね、でもしょうがないよね、自業自得だから。

ル・サンク小石川後楽園の購入者がデベロッパーを相手に裁判で闘っているそうですね。

争っている間は建て替えもないので、でっかい墓石のようなマンションの側で人生を楽しくおくるといいですね。あなたたちが壊した勲章を眺めて暮らしなさい。

>>2888 周辺住民さん
工事協定とは
>>2895 匿名さんがおっしゃる通り
>工事に係る騒音、振動、粉塵、工事車両通行などについて定めるもの
ではないかと思います。

>住民と対立している問題は工事車両の通行内容である。大型工事車両を林町小学校前道路を通って現場に至らせる運行計画をたてている。住友の車だけでも１日最大５３台（往復で１０６回）となる。これでは沿道の環境や児童の通学が危険にさらされる。住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着工に踏み切ってしまった。

このように住民と対立している問題が解決されぬまま工事協定が締結され、工事強行となったのではないですか？
であれば、このような大問題を無視した工事協定に対して「西側住民は問題ないと意見した」と言う事になりますね？