ル・サンク小石川後楽園（5）

ル・サンク小石川については、2004年の清水建設の設計による建築計画でも、2012年の日建ハウジングシステムの設計による建築計画でも、工事協定は結ばれておらず、NIPPOが工事を強行したと聞いています。念のため。

周辺住民にNIPPOは東京都の建築主事に建築確認を申請すると説明していたそうです。清水建設が撤退した後のこと。前回に民間の確認検査機関による建築確認が取り消されたためです。
ところがNIPPOは2012年には都市居住評価センターに建築確認を申請しています。複数の確認検査機関によるチェックを受けたという説明もしていますがね。
ル・サンク小石川の建築計画は、東京都から1度も適法と判断されていません。都市居住評価センターに建築確認を申請するのでなく東京都の建築主事に建築確認を申請していれば2度の建築確認取り消し裁決が下りるようなことにはなってなかったのではないかと思いますね。

2884 匿名さんの投稿にあるように、工事用車両が自宅前の道路を通行しない西側住民であっても、工事車両の通行する道路沿線への悪影響を緩和させなお了解を得られなければ工事はさせない、との態度で沿線の方々の立場に立って交渉を進めていたようです、なぜならばこのこのマンションの建設に当たって当初から道路、湧水、住環境の三点を課題として一つでも解決されなければ工事をさせないと説明されていました。なお当初の運行計画では網干坂から搬入し不忍通りに抜け交通量を半分にする案でしたが網干坂沿線の方の反対に逢って往復不忍通りからと言うことになり沿線住民の方々や教育委員会と直接協議を続け了承を得て着工することになったために10年余の期間がかかったんでしょう、ドダイ強行して工事車両を運行するのは無理な道路条件です。

ルサンク小石川については、清水建設が撤退したあとは、ずっとNIPPOが迷走しているように見えます。

最高裁判決が出て半年くらい経ちますが、将来の方向性はどうなるのでしょうか？
上層階を減築して設計変更するのか、「でっかい墓石のようなマンション」をいったん取り壊して新規に建て直すのか。
近隣住民向けの説明とかは一切なしですか？

>>2903 口コミ知りたいさん
結局は工事強行されています。
>西側住民であっても、工事車両の通行する道路沿線への悪影響を緩和させなお了解を得られなければ工事はさせない・・
ってウソですよね。
既出していただいた下記が正確なようです。

http://blog.cnobi.jp/v1/blog/user/7c3c5e09b8e115026be2dd4237e61437/137...

>今回もクローズアップされて住民と対立している問題は工事車両の通行内容 である。住友は今後約２年にわたる工事期間中、大型工事車両を不忍通り口から 住宅地内の直線道路に入れて、変形の４ツ角を右折し、スクールゾン指定の林町 小学校前道路を通って現場に至らせる運行計画をたてている。 とりわけ、不忍通りから入ってすぐの直線道路は児童館の建て替え工事のトラッ クとルートが重複するため、この５月から１年間は２者で毎日大７０台（往復 １４０回）の車が走行する事態になってしまう。小学校前は住友の車だけでも１ 日大５３台（往復で１０６回）となる。これでは、沿道の環境や児童の通学が 危険にさらされる。住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減 することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着 工に踏み切ってしまった。

>>2905
2014年6月に説明会開催、市川猿之助のポスターを近隣に配布して以来、説明会は開催されていない…NIPPOから建築確認が取り消された理由説明もない…という状況のようです。

>>2907 口コミ知りたいさん
ご回答ありがとうございます。
上層階を削るのは大変だし、かといって一から建て直すのはもっと大変でしょうから、デベ内部でも方針が決まっていないのかもしれませんね。
竣工間際になって建築確認を取り消されたのはデベが気の毒だとは思うものの、他方で、文京区の指導に従っていれば減築しなくても済んだのですから、デベ自らの判断が招いた結果であるわけで、何ともやりきれない事態です。

>>2906さん、この文章は住民を扇動する為書かれたものでしょう、外にも煽る文書が撒かれたようです、道路沿道の住民ではないのに運行車両の通行に際して補償料や迷惑料として過大な要求をするよう働きかけをした者もいたとのこと、ですからそのような文書で全ての事実を判断をすることはできません。

>>2908さん、仰る通りです。高さを2階分下げておけばよく、駐車場内部に避難階段を設けることは何らかの工夫でできるでしょうから、たとえ東京都建築審査会の裁決で建築確認が取り消されても、今頃には対応が済んでいたと思います。
NIPPOは2015年6月頃に思い留まるのでもよかったはずです。
さらに、NIPPOが裁決取消訴訟で延々と争った結果、NIPPOはかえって苦しくなったと思います。東京都建築審査会が示していた解釈よりも東京地裁・高裁が判示した東京都建築安全条例の解釈の方が厳しいと思われるからです。

>>2909 口コミ知りたいさん
>この文章は住民を扇動する為書かれたもの
とはとても思えませんね。
>道路沿道の住民ではないのに運行車両の通行に際して補償料や迷惑料として過大な要求をするよう働きかけをした者もいた
と言う方がよほど怪しげな口コミに見えますが・・もう少し具体的な情報をお願いします。

それでは何故
>住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減 することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着工に踏み切ってしまった。
のでしょうか？別ルートに分散させることも出来ずに工事が強行された理由が分かりません。
歩道車道の区別もない小学校正門前を、１日１０６台もの大型工事車両が通過する工事計画は、通学路の安全安心を無視した酷い計画だと誰でも思う、と思いますが？
それともこの文書は事実ではないということでしょうか？

>>2909 口コミ知りたいさん
>道路沿道の住民ではないのに運行車両の通行に際して補償料や迷惑料として過大な要求をするよう働きかけをした者もいた
というのはこれでしょうか？

415:地域住民(2009/07/19(日)
もう７年の空き地が網干坂の上にあります。
当初は違法性・環境破壊等危険な計画でしたので多くの反対がありました。
しかい現在では、いや随分前から「植物園を守る会」「千石の安全と環境を守る会」の方々も「住友マンション計画」が縮小されて悪影響が減少、地下室なく、歩道が広がり、隣地境界に道路を通し、住宅側は１０ｍ後退３階建とする等の案を了承、その実現を希望しています。
しかし網干坂沿道のマンション理事会が大型工事車両の運行に反対しているため住友は計画を進められない状況に有ります。
近隣住民は今示されている案より悪質な乱開発・密集住宅等の計画にこの土地の利用が移行しないよう希望していますが、昨今の網干坂マンションの通行させないという態度は許されなくなってきていると言わざるを得ません。
単なる我が儘・意地悪で道路法を盾に迷惑を与え経済的負担を増加させ環境を悪化させる事態を引き起こす懸念さえあります。
網干坂沿道のマンション理事会に申し上げたい、無理矢理通せとはだれも言えませんが、諸般の事情を鑑みて良識有る判断をされるようお願いします。

ご紹介するのもどうかと思いましたが、こんなのもありました。
いずれにせよ、網干坂を”封鎖”するだけで工事が不可能となってしまう状況が良く分かりませんが？

414:東京都名無区(2009/07/16(木)
網干し坂の万ション住民は大型工事車両を絶対通さない。
以前白線引けば通してもよい、と噂が有ったけどドウだろう。
他人がどんなに困っても知らん顔、こんなに非道い事が有るだろか。
やはりカネが目当てで意地悪をするのか。
林町住宅では工事費が増加して、負担できるか心配している。

ここはルサンク後楽園のスレ、住友不動産のインペリアルガーデン建設に対抗した者の一人として僭越ながら申し上げれば、10年以上前のここと無関係な事案を投稿するのは失礼かと思いますがいかがなものでしょうか、この辺でお開きにはできませんでしょうか。

>>2914
インペリアルガーデンの件にしてもここの件にしても、運悪く担当になって渦中に巻き込まれた勤め人がたくさん傷付いた（サラリーマンとしてのキャリアも、人間としても）ことに思いを致せば、文京区民がなんでもかんでも反対して自らの利益を優先してマンションを建てる人を苦しめている利己的な区民性を持つ人々だと印象付けたくて多弁になることも、ある程度は寛恕してして上げてもよいかもしれませんね。文京区内で良いマンションができると24時間張り付いて誹謗中傷の限りを尽くす方がいるぐらいですから、ひょっとしたら職を失った人もでたやもしれません。ここのような事例は、他の区なら問題なく建っていたから彼らも平気で見過ごしていたのかなあと、思っています。

デベロッパー側にも言い分はあるでしょうが、文京区民が手ごわいのは事実としても、新宿区のタヌキの森とか、横浜の六浦のマンションとかほかの自治体でも例はあり、他の区なら問題なく建っていたとは必ずしもいえないのではないですか。

インペリアルガーデンの件については、小石川植物園の植生への悪影響が懸念されていたわけであり、当初の計画どおり建ててしまった後で、植物園に問題が発生してトラブルになり、何も知らずに買ったマンション住民が巻き込まれるよりはよかったのではないかと思います。

ルサンク小石川にしても、建築基準法違反でなければ建築確認が取り消されることはなかったのです。デベが文京区の指導に従ってさえいれば、設計変更することでマンションはとうに完成していたはずです。

>>2916
同感です。避難路に不備のあるマンションを売ったことの方が問題と思います。
さらに、NIPPOが、建築確認取り消し裁決を不服として東京都を相手に起こした行政訴訟で、避難路に違法であったとしても周辺住民が指摘して建築審査会が認めるのはおかしいと主張したようですが、そのような主張は安全な住居を提供する使命を負うマンション業者が言ってはならないものです。

>>2915は違法建築の物件を販売したとしてルサンク購入者がNIPPOと法廷で闘っていることに対しても、購入者の方を悪いと言いかねないね。
消費者保護法にも抵触してそうで、激怒した購入者が訴訟を提起するのは十分にありえると思うが。

ついでに聞くけど、駐車場からの避難路に不備があると思われたから、建設途中の部分にもかかわらず設計者はスロープの勾配を緩くする変更をしたんだよね。その辺の説明は販売時にされてるの？

避難経路って、別経路も使えるし性能的には問題ないんでしょう？
スロープの勾配も少なくしてくれたそうなので、車いすも使用も楽になりました。
避難する時に自分の車から車いすを取り出して使用できるというのは良いですね。
文京区でなければ、あるいはカリスマ弁護士案件でなければ、人気の優良物件ということで終わったでしょうね。

建築審査会の裁決で2.5メートルの高低差があるスロープは勾配を緩くしても避難路として使えず建築確認を取り消すで済ましていればよかったのでしょうが。
裁決の取り消しを求めてNIPPOが行政訴訟を提起した結果、最高裁判所も2.5メートルの高低差があるスロープは避難路として使えないと判断を示しました。
避難階の解釈が文京区だけでなく全国的に確定したことになりますね。

前建築屋さんと少し話をする機会があって、ここはかなりトリビアル なところを突かれたのでかわいそうだというような話をしていましたね。規則違反もいけませんが、飲酒運転で人を跳ねそうになるのと、赤信号で停止線から横断歩道に少しはみ出るのとでは、まあ人的被害が出るかもしれないと言う点で同じ違反かもしれませんが悪質さには差があると思います。プロジェクトを潰す価値があったのでしょうか。

ですから、文京区の住民が言い出した、あるいはカリスマ弁護士案件でなければ、こんな最高裁判例などは出来上がらなかったと言いたい訳です。

私はどちらの肩も持ちたくない人なんですが、覆水盆にかえらずでもはや何を語っても虚しいばかりとはいえ、それでもなお、どうしてここまでこじれちゃったのかなあと思ってしまいます。お互いこの世で生きていくものとしてもう少し分かり合えなかったのかと。毎日墓跡のようなここの横を通るのですが、勝者はいないなと溜息を吐くばかりです。

>>2922 匿名さん
>ここはかなりトリビアル なところを突かれた
ホントその通りだと思います。
竣工間近に建築確認が取り消されるような明らかな規則違反であれば、H16年の審査会裁決で真っ先に指摘されるはずですものね。

>その余 の点を判断するまでもなく
などと悠長な事を言っている場合ではありません。
何故かって６ｍ接道は先にやるか、後からやるかの問題だったし、一の建物として認められなかった低層棟などは廃止すれば済むことです。
結果的に開発許可が必要になったのであれば申請すればいいだけの話です。
一方避難経路の問題は一体どうなりましたか？
当時は都審査会が避難経路については問題にしていなかった。
この事はこの避難経路問題がいかに「トリビアルなところ」、つまり実際問題としてはどうでも良い、単なる解釈の問題であるということを物語っているのではないでしょうか。

違うと思いますよ。２つも大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だったと思いますね。
清水建設はそれを読み取ったのに施主のNIPPOが理解しない、それで清水建設は撤退したのでしょう。
最高裁判例はNIPPOが建築審査会の裁決に従っていれば出てません。NIPPOが争った結果、文京区の固有の事例の判断でなくなってしまったのです。

違うと思いますよ。６ｍの道路構築も低層棟の廃止も、全面的な設計変更を要しませんから。
清水建設に聞いてみたら如何かしら？

都市居住評価センターが2.5メートルの高低差があるスロープを通らないと地上に出られない階を避難階として扱うことはなくなっています。文京区に限ってでなく全国的にです。

裁判所は2.5メートルの高低差があっても避難階として扱えとNIPPOが主張していることの方が明らかにおかしいと判断したと思うがね。

>>2926 匿名さん
>>2928 マンション比較中さん
>>2929 匿名さん
同じ近隣住民の方と思いますが、はぐらかさないで、２００５年裁決の話に戻しましょ。

この審査請求において、原告住民の主張の根拠法令は建築基準法施行令であり、避難路の勾配のみを争点にしています
> 本件自動車車庫への出入り口は避難路を兼ねているが、その勾配が8分の1を超えており、建築基準法施行令2 6条に違反している。

そしてNIPPOは
>出入り口の勾配が8分のlを超えておらず、施行令 2 6条に適合している。
と主張し、審査会はそれを認めたわけです。

ですので
>２つも大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
と言うのは完全に誤りですね。
NIPPOは避難路についてはお墨付きを得たに等しいので、建物については低層棟を廃止するだけで行けると思ったのは当然です。

そして２０１２年の審査請求において、住民は避難路問題については別の主張を始めた。
根拠法令は都安全条例３２条６号で、「避難階」の解釈について争われ、結局は最高裁まで行ったわけです。

単に解釈の問題でここまで堕ちた、ルサンクの現状に空しさを覚える今日この頃でした。

ん？

>出入り口の勾配が8分の1を超えておらず、施行令26条に適合している。
と主張し、審査会はそれを認めた

審査会が施行令26条に適合していると認めたって根拠はどこにあるの？
2005年の裁決からそこまでは言えないのではないかなあ。

>>2930 の誤解は、清水建設の設計も、日建ハウジングシステムの設計も、スロープの勾配が8分の1を超えていたこと。だから、2012年に提起された審査請求でも周辺住民は施行令26条違反を主張している。裁決をよく読むとわかるよ。

ところで8分の１を超えているっていうのだけど、どの程度超えていたの？3分の１とか4分の１じゃないよね、多分。文京区のことをすごく恨んでいる人がこの掲示板にいっぱいいるような気がするんだけど、なぜ恨むのかね。本当に理不尽な事がなかったのだろうか？

清水建設も日建ハウジングもスロープは車路だから6分の1の勾配で設計している。そのため、地下の駐車場から地上につながる施行令26条に適合したスロープになってなかったと考えるとわかると思う。

>出入り口の勾配が8分の1を超えておらず、施行令26条に適合している。

とのNIPPO側の弁明はウソデタラメで実際は６分の１で設計していた？！
また文京区の指導にも従わなかったし、そんな悪質なデベにはそれ相当の報いを受けてもらはなければならない！というわけですか。
それにしても現在の惨状を意図しての審査請求って言うのは極悪非道とまで行かないまでも、相当に悪質と言えますね。
一企業に甚大な損害を与える目的の審査請求って、何か違法性は無いんでしょうか？

>当初は、私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。

>もしも建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、私たちの勝利となり、マンション施主は大打撃を被ることになります。勝訴の見通しはなお相当に低いですが、勝機はまだ十分にあります。

>>2935

>マンション施主は大打撃を被ることになります

小石川のマンションにネガが沸きやすい理由かもね...完全な第三者の傍観者の立場ではあるが、むごいことを平気で言うね、法律家は。

建築審査会も車路のスロープが施行令26条に適合しているとの弁明にお墨付を与えられないから「その余の判断」をせずなのでしょ。
清水建設には状況の悪さが分かっていたのでNIPPOのもとから撤退したんでしょ。

世の中は理屈で説明がつく論理だけで成り立っているのではないからね。理屈通りであっても、それを押し通すことで人がたくさん傷ついていまだに醜く争いあっている。理を通し、勝利したと考えている人も、私から見ればある意味傷を負ったようにも思えるが。関わった全ての人が損をしている。

清水建設と安藤ハザマは損をしていないと思われるが

>>2936 匿名さん
>>2938 匿名さん
おっしゃる通りと思います。
某文京区議は当時、建築確認取消を聞いて無邪気にはしゃいでいます。
完全業者寄りの区議が殆どの中で、住民にとっては本来頼りになる存在のハズが、これではむしろ逆効果、住民運動への理解が遠のく結果となるでしょう。
区議と言い地元法律家と言い、安易にホンネを公開してしまうと言うのは如何なものでしょうか？

>建築審査会で執行停止決定！
2015年10月4日|コラム
>嬉しいことがありました！
12年にわたり裁判や審査請求で争ってきた小石川2丁目堀坂・六角坂のマンション。建築確認取消しを求める審査請求で、東京都建築審査会は建築確認の執行停止を決定しました。
裁決前に建築が完了してしまうことにより訴えの利益が失われ、申立人の法律上の利益の侵害等を除去することが極めて困難になる可能性を認めています。
訴えの利益を守るという立場に立ってくれていることは非常に重要で、今後の建築審査請求に希望をあたえるものです。

>訴えの利益を守る
って言ってもね、それが現在の惨状だという事までは分かってなかったのでしょうか。
ちなみに区議の下記情報は参考になりました。行政も完全業者寄りですが、やはり天下りを意識しているからなんですね。
「都市居住評価センターはディベロッパー数社が作った会社で、前々文京区都市計画部長が再就職しています。前々部長は9月7日の建築審査会にも処分庁側で参加していました。」

おごりたかぶる巨大企業と虐げられし人民大衆との戦い、というのは実際には階級闘争理論を農民とかにもわかりやすく描いたプロパガンダ絵本だけのことで、巨大企業にもプロレタリアートはいるし、虐げられているはずの人民も会社経営者や資産家のようなブルジョワジーがたくさん含まれていたりするので、まことに世の中はややこしい。企業の中で虐げられ搾取され仕事を強要されている雑兵をいじめるのはかわいそうだと言う視点もある。

藤田嗣治のアッツ島玉砕の絵を見たときのような惨憺たる思い。どちらがただしいとかまちがっているとかは、ない。

>>2930
> ２００５年裁決の話に戻しましょ

2005年裁決の話に戻してみてどうなりました？

>>2943 匿名さん
>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
と言うのは完全に誤りですね

と言いたかっただけですが、その後いろいろと参考になるご意見が続出して大変有意義だったと思っております。

避難路を兼ねる車路のスロープが施行令26条に適合しているとの弁明には疑義がある…と2005年裁決で書いてあればよかったのかもしれませんね。審査会としては、二つの大きな違反を指摘したしもういいよね…と考えたのでしょうか。

2005年裁決で指摘された、前面道路の幅員が6メートルになっていない違反の関連では、その半月後に
http://kugikai-nakano.jp/shiryou/14122415343.pdf
の裁決が出ています。前面道路の幅員の不適合は、これら2つのマンション計画以外でも建築確認取り消し裁決の事例があります。

判決書、裁決書の読み方の問題ですね。
2005年の裁決のときは、建築確認の取消事由として幾つかの点が住民側から主張されていました。
そのうちのどれか一つでも取消事由として認められれば、建築確認は取消しとなります（全部の主張が認められる必要はありません）。
つまり、住民側が主張した取消事由をひとつひとつ判断する必要はなく、どれか判断の容易な取消事由が認められるのであれば、それで建築確認は取り消されることとなり、残りの論点について判断する必要はありません（取消しという結論に影響はないので）。
これが裁決書末尾近くの「その余の点を判断するまでもなく違法な処分であり、取消を免れない。」の意味であり、このような判断手法は判決においては一般的で、思考経済に適っています。

これは、判決文を読み慣れている人にとっては常識といってもよいのですが、ひょっとしてデベロッパーは、「その余の点」については問題ないと建築審査会により判断されたと勘違いしていたのでしょうか？
たぶん清水建設は「その余の点を判断するまでもなく…」の意味を正しく理解していたでしょうから、それでデベと意見が合わずに撤退したのかもしれないですね。

それに加えて、2005年の裁決で取り消された建築確認を出したのは、東京建築検査機構（TBTC）でした。TBTCが引き続きルサンク小石川の建築確認に関与していれば、2005年当時の問題点を認識したうえで新しい建築確認を出したかもしれないですが、設計会社が日建ハウジングに変更され、指定確認検査機関がユーイックに変わってしまったので、2005年当時の問題点が正確に引き継がれないまま、新しい建築確認が出された可能性がありますね。

それだけならまだしも、デベは文京区の指導に従わなかったことで、結果的に自らの首を絞めることになってしまいました。

>出入り口の勾配が8分の1を超えておらず、施行令26条に適合している。

と弁明しているのだから、それで終わり。
デベ側は言葉だけでなく、証拠図面も提出しただろうから、そもそも審査会は最初から問題だと言う認識はない。
ではデベが図面を改竄し、虚偽の弁明をしたという事？
実際は１/６の勾配で設計していたのに、改竄した１/８以下の勾配の図面を提出したということ？

デベは建築審査会で一切証拠図面を提出してないようですよ。このことは過去レスで既出です。
>>2947さんは誤解を引きずっておられますね。

NIPPOが避難路を兼ねる車路のスロープの勾配を1/6から1/8に緩くしたのは2014年3月の変更確認においてあって、それは1/6のままだと建築確認取り消し裁決を受けることを恐れてのこと（2014年3月に公開口頭審査の予定だった）からだったというのも、既出です。
スロープの勾配を緩くしても、出入口の位置がそのままでは高低差が2.5メートルあるために、建築審査会においても裁判所においても、避難路としての基準を満たさないと判断されています。

清水建設の設計による建築計画の違法が争われた審査請求事件（このスレで最近話題になっている2005年裁決）でも、
日建ハウジングシステムの設計による建築計画の違法が争われた審査請求事件（2015年裁決）でも、
NIPPOは証拠図面を建築審査会に提出していないですね。
このことは東京都建築審査会年報（それぞれ平成17年度、平成27年度）を見れば、詳しく載っているので分かります。
平成27年度の東京都建築審査会年報は年報全体を通して読んでみるのがいいですよ。
都市居住評価センター（ユーイック）が高低差が大きいスロープで地上とつながっている地下にある階は避難階といえないと知っていたはずと分かりますから。