ル・サンク小石川後楽園（5）

ここの警備員さんが常駐していた古いビルは、解体後売れたのかね？
スミフが更地販売していたような記憶がある
誰か仕入れてマンション建てればよかったんだよ
住んでいた頃解体工事が超絶うるさかった

あのビルのオーナーは15年間警備員の詰所として貸して儲けてたんだね。解体したのはルサンクが建たないと判断したんだろうね。

儲けようとした人がNIPPOのそばから去って行く。NIPPOが見限られたということではないかと。
最も見限りたいと思っているのは神鋼不動産か。

それと大手デベロッパーが加わってないようなプロジェクトに神鋼不動産が付き合っているのが不思議。

>>2848 マンション比較中さん

きっかけは高さ制限ですけど、このマンションが引き渡し停止に陥ったのは、あくまでも避難経路の問題です。高さ自体は当時なら一応合法でした。

なので上2階をスッパリ切ったところで避難経路問題はなんにも解決しませんから、高さを引き下げても引き渡しも再販売も出来ません。

そこが簡単に直せる目処があるなら取り消し裁決が出る前にさっさと設計変更してるわけで、簡単には直せないからこそNIPPOは徹底抗戦せざるを得ないわけです。

まあ行政への損害賠償請求は恐らく敗北に終わるでしょうから、その次に検査機関に対する損害賠償請求裁判をやって裁判も終わりになるでしょう。

あと3年くらい待てば次の動きが見えてくるかもしれませんね。

建物を崩して、また返すんでしたっけ。買い手がつきますかね。

あと、擁壁は土地の持ち主に属するんですが、擁壁の強度がもし不足していたら、どうなるんですかね。売買でなく返還なので、何かあったら誰が責任を負うのでしょう。第二章、第三章がある様な気がしてなりません。

2855 匿名さん
避難経路問題って確か「性能的には避難経路として認められるが、東京都安全条例は性能規定ではない！」
とか言われて取消の取消が認められなかったと記憶しているのですが、
だからNIPPOは機能的には大丈夫だと思って審査請求が出ても小手先の設変しかしなかったのではないかと思うわけです。
では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか？それがなぜできないのか？
具体的に教えてもらえますか？

性能的には避難経路として認められる…とは裁判所は判断してないですよ。2.5メートルの高低差がある斜路では避難路として不適合なのです。

性能には問題ないとか強弁していたのはNIPPOだけで東京都も裁判所も認めていないですよ。
NIPPOが本気で賠償を求めるなら日建ハウジングシステムを相手にするものでしょう。

>>2858

>では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか？それがなぜできないのか？
>具体的に教えてもらえますか？

私も知りたい。今回の取り消しの一件、外野には非常にわかりにくい。
いまだになぜなのか腑に落ちない

2861 匿名さん
その通りです。尤もらしい事を言う人が居ますが

>では実際、避難経路のどこをどうすれば良いのか？それがなぜできないのか？
>具体的に教えてもらえますか？

と言う素朴な疑問には答えてくれないのです。

既出ですが。

2005年の東京都建築審査会の裁決が
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf
に載ってます。小石川マンション計画には8つの違法の疑義があり、車路を避難路として使っていることの疑義も指摘されています。
避難路の疑義は判断されずに当時の建築確認が取り消されています。

これをNIPPOが、避難路の疑義は違法とされなかったと誤解したのではないか、そのため避難路が不備なマンション建設を進めたのではないかというのが、過去レスで何度か書込みされてました。

どうすれば避難路の不備を直せるかは、2.5メートルの高低差がある車路を避難路として使えない以上、別に地上につながる避難路を作るしかないと思います。

建築確認を取り直すためには、上層部2階部分を減築するだけでは駄目で、避難路の問題を解決するために設計変更する必要があると思います。そのためには、設計者の日建ハウジングの協力が不可欠なので、NIPPOは日建ハウジングとは喧嘩できないのではないかと推測します。日建ハウジング以外にこの厄介な建物の設計を引き受けてくれるところはなさそうです。
今の建物を取り壊して新しいマンションを造るのなら、ほかの設計事務所でもいいかもしれないけれど。
ルサンク小石川はクソ物件オブザイヤー2015の第2位に選ばれてからもう5年近く経ちます。ちなみに、このときの第1位はあの「コニファーコート成城学園前II」という極めてシュールな物件だったので、実質的に第1位といってもいいでしょう。
思い返せば、ルサンク小石川で最大の謎は、なぜNIPPOが絶対高さ制限をあらかじめ守るようにとの文京区の指導に従わなかったのかということです。販売住戸数を減らしたくなかったのは分かりますが、ほかのデベロッパーはみな文京区の指導に従っていたということなので、自社だけ従わないことがリスキーだと思わなかったのでしょうか。NIPPOはこのマンションが初めての物件というわけではなく、マンション業界のことは分かっているはずなのに、なぜそんな無謀な判断をしたのでしょうか。指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態にならずに済んだし、クソ物件オブザイヤーに選ばれることもなかったのに。

>>2863 マンション比較中さん

大変参考になりました。
当時はヘタな鉄砲数打ちゃ当たる的に８つもの疑義が出されていたわけですね。
で、結局は一団地認定が認められないことと、６ｍの接道がないことの２つだけで、建築確認取消となった。
その後６ｍ道路に拡張するために開発許可も必要になり、それに伴い低層棟も廃止となった？
であれば、やはり避難経路の”性能”については、当時都審査会が認めていたということになりませんか？
その後公開空地も設定し、６ｍ道路もほぼ完成し、斜路（車路）の勾配も減じ？再確認も下りた、にもかかわらず、今度は避難経路のみの問題で確認取消となった。
そして避難経路の修正をして再申請できるならまだしも、再申請するためには施行されたばかりの絶対高さ制限に合せ、２階分の減築が必要となってしまった。
これではあまりにもデベが気の毒だと思うのは私だけでしょうか？

他のデベは絶対高さ制限に合せて設変したのにと良く言われるようですが。
ルサンクの最初の建築確認が申請された当時は、絶対高さ制限は影も形もなかった、が長年の熾烈な反対運動に対処しているうちに絶対高さ制限の素案が公開され、文京区からこれを考慮してくれと言われたが、もうこれ以上の譲歩はできないと断った、という経緯ではないのでしょうか？

絶対高さ制限に合せ計画変更した善良なデベとして、積水の新目白坂がありますが、あそこの一種低層と中高層を合体させ、一団地認定とした当初計画はあまりにも無理があったようです。
購入者も既存不適格を承知で買った、つまり比較的まともな計画のルサンクとは、ちょっと状況が異なると思うわけです。

デベが気の毒なのはその通りです。
DJあかいさんなども、NIPPOに同情的な書き方をしていますが、同じように感じている人は少なくないと思います。
しかし、やはり文京区の指導には従っておいた方がよかった。
絶対高さ制限の施行間際に建築確認が取り消されそうになると、変更確認を申請することで取消しを免れてあくまで当初の高さ通りに建築しようとしたのは無理がありました。
気の毒な面はあるものの、文京区の指導に従わなかったのは、NIPPOが自らリスクをとってやったことなので、結果的にそれが裏目に出たのは仕方のないことです。
当時、社内でだれも指導に従った方がよいという意見を言う人はいなかったのでしょうか。それが不思議です。

>>2865
文京区の2003年ー2007年頃からの紛争案件には
・小石川ガーデンヒルズ
・ル・サンク小石川
・グランドメゾン目白坂
がありますが、建築計画の違法の判断がされたのはル・サンク小石川だけです。（2回の建築確認取り消し裁決と2回目の裁決が建築確認を取り消したのは正当とする最高裁判決がある。）
1回目の裁決を受けた時点で、NIPPOが細心の注意を払うべきでした。この時点で設計を担当していた清水建設は撤退しています。
現実に起こったことは、建築計画に違法の判断までされていなかったものの住友不動産と積水は設計を最初からやり直すことをして、NIPPOは元の清水建設による設計をできるだけ残そうとしました。その結果が現れたのではないでしょうか。

>>2864
清水建設の設計図を基にして日建ハウジングシステムが設計できたのですから、NIPPOが日建ハウジングシステムに頼る必要は全くなく、むしろ建築確認取り消しになった設計者を続けて雇うことのほうが責任追及を曖昧にするのでよくないと思いますね。

たられば、ですね！
そもそも文京区は行政指導などしません。
あくまで建てる側で、建築を縛ることが大嫌いだから。
絶対高さ制限に合せる話も、単なるお願い事項ではないですか？

「2005年の東京都建築審査会の裁決」では、避難経路は取消事由の一つとはならなかった。
これは大きい、デベとしては指摘された６ｍ道路の構築と低層棟を廃止することで行けると思ったのは当然でしょう。
文京区にちっとお願いされたからといって、２２ｍの高さに合わせて縮小した設変をする筋合いではない。
これについては購入者も納得して購入している。高さ２２ｍ以上であっても、一回の建て替えが認められる。だから既存不適格と言う認識が無いわけです。

近隣住民の方が戦略的に審査会請求をした結果、以前は認められていた避難経路の問題で確認が取り消されてしまって現在に至る。
近隣住民ははなぜそこまでデベを追い詰めるのか？
なんの恨みがあるのか？教えていただけませんか？

北側のマンション住民にとっては、目の前の低層棟が廃止されて、公園になるわけだから、これだけでも大変な改善と思いますが？

「その余の点を判断するまでもなく違法な処分であり、取消を免れない」
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf
の解釈ですねえ。その余の点が適法とは言ってないのでリスキーですねえ。

>>2869 通りがかりさん
なるほど、素人でも分かる建築基準関係規定の代表的な２違反を持って、取り消しとした、後は知らない。ですか？
小石川ガーデンヒルズもグレーと言われていて、グランドメゾン目白坂も同様だったようですが、ここまで分かり易い違反ではなかったでしょうから、建築確認が取り消される事例とはならなかったのでしょうね？

いや近隣住民がそこまでしつこくなかった？

グランドメゾン目白坂の周辺住民の方が建築確認取消訴訟まで提起して徹底抗戦でしたよ

>>2871 通りがかりさん
しつこかったですか？
でもいくら徹底抗戦しても、明らかな建築基準法また建築基準関係規定に違反する部分が無ければ、取消に至らないですからねー。

湯島三丁目でも建築確認取り消し裁決がありましたね。かなり昔の事件ですが・・・建築確認を行ったのはイーホームズでした。

同時期にそれほど遠くないところで反対運動のあった住不のインペリアルガーデンは建築審査会で違法との判断に至らず尚着工していたにも関わらず住不自ら工事中止、事業計画を白紙撤回、その後近隣住民他と10年以上協議を重ね設計内容を大幅に縮小変更し当初要望された条件をほぼ満足させて完成させた。住民対企業であっても全て異なり一概には言えないが、住民の意向を取り入れ着工後でも縮小変更したが採算ベースに乗ったとのこと、知恵を出し合えばお互いがそれなりに満足できる結果が得られる一例ではなかろうか。

>>2874 匿名さん
>知恵を出し合えばお互いがそれなりに満足できる結果が得られる一例

申しわけないのですが、そのような”美談”は、ことマンション建設に関してはあり得ないかと？
現インペは住民にとってはゼロ回答の、とんでもない計画のまま着工された、つまり工事強行されたわけです。
しかし何故か住友は途中で工事続行が不可能になってしまった。
「建築審査会で違法との判断に至らず」だったそうですから建物自体の法的問題ではない。
当事者が言うには「住友にも超えられないものがあった」ということだそうです。
住友はこの問題を超えるために、住民の要求をほぼ丸のみするしかなかった。
それでもまだ着工には至らず、住友はなんと計10年ほどの時を費やしてしまった。
当時のネットの書き込みによると、そんな経緯だったそうです。

大変似た状況としては、小日向のパークハウスの事例があるようです。
ここでも住民が「声を荒らげることもなく、話し合いによって解決した」とか、上から目線の事を言っていましたね。

いずれにせよインペは近隣住民にとっては笑いが止まらないほどの素晴らしいマンションとなりました。
パークハウスの場合は、近隣住民が図に乗って外郭デザインに介入したので、ヘンな外観になってしまいましたけどね。

>>2875
そんな陰謀論みたいな話があるんですか？この現代に水戸黄門が印籠ふりかざしてやってくるなんてことはないでしょうに。

ここも小石川ガーデンヒルズと同様にNIPPOが強行着工（2004年？）していて、2005年の建築確認取り消し裁決を受け清水建設が撤退した際には敷地のあちこちに穴が空いている状態だったと聞いてます。NIPPOが桜の木を斬ったことも問題視されてました。

インペリアルガーデンは隣接する小石川植物園の地下水脈問題とかがあって、完成するまでには難航しましたね。【blog.cnobi.jp/v1/blog/user/7c3c5e09b8e115026be2dd4237e61437/1370010793】
いずれにしても、文京区の住民パワーには恐るべきものがあります。
不動産業界には「文京区に手を出してはならぬ」という言伝えがあるとか。
NIPPOは文京区でマンションを建てるのはルサンク小石川が初めてだったのでしょうか？
文京区民を甘く見すぎていたかもしれません。それもあって文京区の指導に従わなかったのでしょうか。

文京区民のパワーをあらためて感じさせた最近の例として、再開発事業のパークコート文京小石川ザ タワーがあります。地権者がこの物件の高層階の角部屋（タワマンで一番おいしい住戸）をごっそり持って行ってしまったそうです。こういう再開発物件はあまりないのかなと思います。

>>2878さん 同感です。
現にル・サンク小石川後楽園以外では、デベロッパーは施行予定の絶対高さ制限の範囲内で建ててますからね。グランドメゾン目白新坂のセキスイも絶対高さ制限に合わせるようにしています。
それと、文京区の指導にも従わないNIPPOだから、清水建設がさっさと撤退した危うさを理解できなかったのではないかと思います。

>>2878 匿名さん
インペリアルガーデンについての記述は理性的で大変参考になります。

>今回の設計は前回建築審査会に審査請求した西側住民に配慮した設計になっている。 そのため、西側住民からは工事協定について以外の意見は出されていない。

ここがミソですね。西側住民にとっては、自らの要求が丸呑みされて笑いが止まらない良いマンション計画となった。だから後は知らないっと言うわけですかね。

>住民と対立している問題は工事車両の通行内容である。住友は今後約２年にわたる工事期間中、大型工事車両を林町 小学校前道路を通って現場に至らせる運行計画をたてている。沿道の環境や児童の通学が危険にさらされる。

結局、歩道さえ整備されていない林町小学校正門前を、大型工事車輛が一日１０６台も通過するという、非道な運航計画で工事は強行されました。
自分良ければ全て良し？これも文京区の住民パワーでしょうか？

後半の点については、
「住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着工に踏み切ってしまった。」
と書いてあるので、文京区の住民が「自分良ければ全て良し」と考えていたわけではないのでは？

>>2881 匿名さん
>西側住民からは工事協定について以外の意見は出されていない

建築審査会に審査請求までした西側住民は、工事車輛通行問題に関しては他の住民や保護者の味方をしてくれなかった。
西側の住民とは異なり、他の住民や保護者は戦い方を知りません。
だからずさんな走行計画で工事着工されてしまった。
ということだそうです。

なるほど、そういうことですか。
でも、（当時の経緯を知らないので何とも言えませんが）それで西側住民が身勝手だといわれるのはちょっと違うような気がします。
それとも、西側住民が出しゃばってでも、工事車輛通行問題にも口出しすべきだったということですか。文京区民なら、戦い方を知ろうと思えば知ることができたように思うのですが。

住不の当初計画に関してまず初めに近隣住民から文京区ほかに提出された陳情書、そして東大新聞、毎日新聞他による関係者のインタビュー記事によれば、（１）住環境への悪影響（２）狭小道路への
危険性、（３）小石川植物園の湧水問題、が一括して提起されています、そしてそれらの問題を解決するための活動及び交渉は、住環境は直接影響を受ける西側の住民、道路問題は工事車両が通行する道路に面した住民、植物園の湧水に関してはその重大性に危機を感じ専門の大学名誉教授を招いて理解を深めたりした方々と3部門に分かれ遂行し、最終的な妥協点は、地上3階建て、地下住戸及び地下駐車場無し、壁面は境界より10ｍ後退、隣地境界に道路設置と掲示板に張り出され、掘削は湧き水に影響が少ないとされる６ｍ以下、工事車両道路は沿道住民の理解を得た時点、と決めたようです。そしてそれぞれが司法立法行政への働きかけ、署名活動、そして建築審査会への審査請求等々を行っています。審査会では傍聴者によると脱法・潜脱・不適・妥当ではない、と進行し最終的に住不は採決前に自ら取り下げ取り消し全て白紙としたので審査案件が無くなりました。その後住不は10年余説明会を開いたり住環境、湧き水、道路等関係者多数と協議し理解を得て全てではないが当初要望された条件を満たし現在のマンションを竣工したようです。

>>2878
あなたの書き込みを読んで、文京区の住民パワーの問題よりも、特定の地域に関する暗い恨みのパワーの方が怖いと思ったよ。そういう背景なんだね。

文京区の住民の互助会があるわけでないでしょうが、近くで紛争が多発してますから当然情報は入りやすいでしょうし、文京区役所の紛争調整担当もそれぞれに丁寧に対応することになると思います。
ここまで書込みされていたように小石川ガーデンヒルズの紛争は激しく、また、グランドメゾン目白坂も徹底して訴訟で争っていました。どちらも建築計画への違法の判断はされなかったですが、住友不動産も積水も設計を最初からやり直しました。グランドメゾン目白坂は間近に施行の絶対高さ制限を超えていたこともあったようです。
それに対してNIPPOはル・サンク小石川が建築基準法に違反している（建築審査会は明らかな違法の2点を示し、その余は判断せずとした）裁決を受けながら設計を最初からやり直しませんでした。清水建設の撤退の背景に、裁決への対応で企業姿勢の違いが表れたことがあると思います。

小石川ガーデンヒルズって、インペリアルガーデンの旧名称ですよね。念のため。
それにしても、インペリアルガーデンリミテッドレジデンスって仰々しい名前ですね。しかも、ガーデンは隣の小石川植物園のことでマンションの庭園ではない。

横から申し訳ありませんが、「西側住民からは工事協定について以外の意見は出されていない 」など工事協定の意味も知らずに意見が出されない、など恥ずかしくもなく投稿なさらないように。

>>2884 匿名さん
>>2886 匿名さん

結局ルサンク（NIPPO)憎し！なんですね!
だから他にもこんなに激しい住民運動がありましたよ。
と言って自分たちを正当化しているようにみえます。
>>2885 匿名さん
みたいな感想も出るわけですよ。

2884匿名さん のを読むと、他の投稿を受けてインペリアルガーデン竣工迄の経過を述べたように見える、ルサンク（NIPPO）とは関係ないようだ。

別にルサンク憎しというわけではないと思います。
デベに同情的な人はこの掲示板に多数いるはずです。
文京区の指導に従っておけばよかったのに、どうして従わなかったのか不思議なだけです。

同感です。文京区の指導に従っておけばよかったのです。特にNIPPOは文京区に従うべき状況だったと思います。

>>2887さん
仰る通り小石川ガーデンヒルズはインペリアルガーデンの旧名称です。2003年－2005年頃の紛争なので小石川ガーデンヒルズと呼ぶのではないでしょうか。紛争の名残りが
http://b.hatena.ne.jp/entry/4681909784356149410
にあります。

小石川ガーデンヒルズやパークスクエア文京音羽の紛争の方が激しさの点で群を抜いていましたね。それに比べたらル・サンク小石川には粛々と法令違反の追及がされていたように思います。
NIPPOが法令遵守の重要さへの感度がよくなかったために、他のデベロッパーなら従うような文京区からの指導も軽視してしまったのではないでしょうか。

>>2888 周辺住民さん
工事協定って工事に係る騒音、振動、粉塵、工事車両通行などについて定めるものであり、建物の計画、高さ、規模について定めるものではないと理解していましたが、間違ってますか？

文京区に対する不快恨みを抱くネガを産んだと言うことは、区民として申し訳ないと思う。

文京区の発展を願う者として、恩讐を超えて、そのルサンチマンをより発展的な方向に昇華して欲しいと思う。

確かに文京区には東大の先生とか高級官僚とか、代々業界をリードしてきたすごい人が住んでいたけれど、そうでない人もいっぱい住んでいるんで、えらい人の利害ばかりでなく、私たち一般のしもじもの者たちの幸せも考えてほしいなと思います。

今文京区で何が起きていると思う？賃貸マンションが雨後の筍のように建っている。多分、分譲は増えないよ、今後。大学教授でもない、大企業の幹部でもない、外資系にもお勤めでない、ごくごく普通の、西葛西あたりに住んでいるような普通の賃貸に住むような人と仲良くしてね、気難しいみなさん。あなたもそういう人だからいいですよね。あ、プライドだけは高かったか、ごめんね、でもしょうがないよね、自業自得だから。

ル・サンク小石川後楽園の購入者がデベロッパーを相手に裁判で闘っているそうですね。

争っている間は建て替えもないので、でっかい墓石のようなマンションの側で人生を楽しくおくるといいですね。あなたたちが壊した勲章を眺めて暮らしなさい。

>>2888 周辺住民さん
工事協定とは
>>2895 匿名さんがおっしゃる通り
>工事に係る騒音、振動、粉塵、工事車両通行などについて定めるもの
ではないかと思います。

>住民と対立している問題は工事車両の通行内容である。大型工事車両を林町小学校前道路を通って現場に至らせる運行計画をたてている。住友の車だけでも１日最大５３台（往復で１０６回）となる。これでは沿道の環境や児童の通学が危険にさらされる。住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着工に踏み切ってしまった。

このように住民と対立している問題が解決されぬまま工事協定が締結され、工事強行となったのではないですか？
であれば、このような大問題を無視した工事協定に対して「西側住民は問題ないと意見した」と言う事になりますね？

ル・サンク小石川については、2004年の清水建設の設計による建築計画でも、2012年の日建ハウジングシステムの設計による建築計画でも、工事協定は結ばれておらず、NIPPOが工事を強行したと聞いています。念のため。

周辺住民にNIPPOは東京都の建築主事に建築確認を申請すると説明していたそうです。清水建設が撤退した後のこと。前回に民間の確認検査機関による建築確認が取り消されたためです。
ところがNIPPOは2012年には都市居住評価センターに建築確認を申請しています。複数の確認検査機関によるチェックを受けたという説明もしていますがね。
ル・サンク小石川の建築計画は、東京都から1度も適法と判断されていません。都市居住評価センターに建築確認を申請するのでなく東京都の建築主事に建築確認を申請していれば2度の建築確認取り消し裁決が下りるようなことにはなってなかったのではないかと思いますね。

2884 匿名さんの投稿にあるように、工事用車両が自宅前の道路を通行しない西側住民であっても、工事車両の通行する道路沿線への悪影響を緩和させなお了解を得られなければ工事はさせない、との態度で沿線の方々の立場に立って交渉を進めていたようです、なぜならばこのこのマンションの建設に当たって当初から道路、湧水、住環境の三点を課題として一つでも解決されなければ工事をさせないと説明されていました。なお当初の運行計画では網干坂から搬入し不忍通りに抜け交通量を半分にする案でしたが網干坂沿線の方の反対に逢って往復不忍通りからと言うことになり沿線住民の方々や教育委員会と直接協議を続け了承を得て着工することになったために10年余の期間がかかったんでしょう、ドダイ強行して工事車両を運行するのは無理な道路条件です。

ルサンク小石川については、清水建設が撤退したあとは、ずっとNIPPOが迷走しているように見えます。

最高裁判決が出て半年くらい経ちますが、将来の方向性はどうなるのでしょうか？
上層階を減築して設計変更するのか、「でっかい墓石のようなマンション」をいったん取り壊して新規に建て直すのか。
近隣住民向けの説明とかは一切なしですか？

>>2903 口コミ知りたいさん
結局は工事強行されています。
>西側住民であっても、工事車両の通行する道路沿線への悪影響を緩和させなお了解を得られなければ工事はさせない・・
ってウソですよね。
既出していただいた下記が正確なようです。

http://blog.cnobi.jp/v1/blog/user/7c3c5e09b8e115026be2dd4237e61437/137...

>今回もクローズアップされて住民と対立している問題は工事車両の通行内容 である。住友は今後約２年にわたる工事期間中、大型工事車両を不忍通り口から 住宅地内の直線道路に入れて、変形の４ツ角を右折し、スクールゾン指定の林町 小学校前道路を通って現場に至らせる運行計画をたてている。 とりわけ、不忍通りから入ってすぐの直線道路は児童館の建て替え工事のトラッ クとルートが重複するため、この５月から１年間は２者で毎日大７０台（往復 １４０回）の車が走行する事態になってしまう。小学校前は住友の車だけでも１ 日大５３台（往復で１０６回）となる。これでは、沿道の環境や児童の通学が 危険にさらされる。住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減 することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着 工に踏み切ってしまった。

>>2905
2014年6月に説明会開催、市川猿之助のポスターを近隣に配布して以来、説明会は開催されていない…NIPPOから建築確認が取り消された理由説明もない…という状況のようです。

>>2907 口コミ知りたいさん
ご回答ありがとうございます。
上層階を削るのは大変だし、かといって一から建て直すのはもっと大変でしょうから、デベ内部でも方針が決まっていないのかもしれませんね。
竣工間際になって建築確認を取り消されたのはデベが気の毒だとは思うものの、他方で、文京区の指導に従っていれば減築しなくても済んだのですから、デベ自らの判断が招いた結果であるわけで、何ともやりきれない事態です。

>>2906さん、この文章は住民を扇動する為書かれたものでしょう、外にも煽る文書が撒かれたようです、道路沿道の住民ではないのに運行車両の通行に際して補償料や迷惑料として過大な要求をするよう働きかけをした者もいたとのこと、ですからそのような文書で全ての事実を判断をすることはできません。

>>2908さん、仰る通りです。高さを2階分下げておけばよく、駐車場内部に避難階段を設けることは何らかの工夫でできるでしょうから、たとえ東京都建築審査会の裁決で建築確認が取り消されても、今頃には対応が済んでいたと思います。
NIPPOは2015年6月頃に思い留まるのでもよかったはずです。
さらに、NIPPOが裁決取消訴訟で延々と争った結果、NIPPOはかえって苦しくなったと思います。東京都建築審査会が示していた解釈よりも東京地裁・高裁が判示した東京都建築安全条例の解釈の方が厳しいと思われるからです。

>>2909 口コミ知りたいさん
>この文章は住民を扇動する為書かれたもの
とはとても思えませんね。
>道路沿道の住民ではないのに運行車両の通行に際して補償料や迷惑料として過大な要求をするよう働きかけをした者もいた
と言う方がよほど怪しげな口コミに見えますが・・もう少し具体的な情報をお願いします。

それでは何故
>住民や保護者は工事車両を別ルートに分散させて台数を削減 することを求めているが、住友は一方的にずさんな走行計画を押しつけて工事着工に踏み切ってしまった。
のでしょうか？別ルートに分散させることも出来ずに工事が強行された理由が分かりません。
歩道車道の区別もない小学校正門前を、１日１０６台もの大型工事車両が通過する工事計画は、通学路の安全安心を無視した酷い計画だと誰でも思う、と思いますが？
それともこの文書は事実ではないということでしょうか？

>>2909 口コミ知りたいさん
>道路沿道の住民ではないのに運行車両の通行に際して補償料や迷惑料として過大な要求をするよう働きかけをした者もいた
というのはこれでしょうか？

415:地域住民(2009/07/19(日)
もう７年の空き地が網干坂の上にあります。
当初は違法性・環境破壊等危険な計画でしたので多くの反対がありました。
しかい現在では、いや随分前から「植物園を守る会」「千石の安全と環境を守る会」の方々も「住友マンション計画」が縮小されて悪影響が減少、地下室なく、歩道が広がり、隣地境界に道路を通し、住宅側は１０ｍ後退３階建とする等の案を了承、その実現を希望しています。
しかし網干坂沿道のマンション理事会が大型工事車両の運行に反対しているため住友は計画を進められない状況に有ります。
近隣住民は今示されている案より悪質な乱開発・密集住宅等の計画にこの土地の利用が移行しないよう希望していますが、昨今の網干坂マンションの通行させないという態度は許されなくなってきていると言わざるを得ません。
単なる我が儘・意地悪で道路法を盾に迷惑を与え経済的負担を増加させ環境を悪化させる事態を引き起こす懸念さえあります。
網干坂沿道のマンション理事会に申し上げたい、無理矢理通せとはだれも言えませんが、諸般の事情を鑑みて良識有る判断をされるようお願いします。

ご紹介するのもどうかと思いましたが、こんなのもありました。
いずれにせよ、網干坂を”封鎖”するだけで工事が不可能となってしまう状況が良く分かりませんが？

414:東京都名無区(2009/07/16(木)
網干し坂の万ション住民は大型工事車両を絶対通さない。
以前白線引けば通してもよい、と噂が有ったけどドウだろう。
他人がどんなに困っても知らん顔、こんなに非道い事が有るだろか。
やはりカネが目当てで意地悪をするのか。
林町住宅では工事費が増加して、負担できるか心配している。

ここはルサンク後楽園のスレ、住友不動産のインペリアルガーデン建設に対抗した者の一人として僭越ながら申し上げれば、10年以上前のここと無関係な事案を投稿するのは失礼かと思いますがいかがなものでしょうか、この辺でお開きにはできませんでしょうか。

>>2914
インペリアルガーデンの件にしてもここの件にしても、運悪く担当になって渦中に巻き込まれた勤め人がたくさん傷付いた（サラリーマンとしてのキャリアも、人間としても）ことに思いを致せば、文京区民がなんでもかんでも反対して自らの利益を優先してマンションを建てる人を苦しめている利己的な区民性を持つ人々だと印象付けたくて多弁になることも、ある程度は寛恕してして上げてもよいかもしれませんね。文京区内で良いマンションができると24時間張り付いて誹謗中傷の限りを尽くす方がいるぐらいですから、ひょっとしたら職を失った人もでたやもしれません。ここのような事例は、他の区なら問題なく建っていたから彼らも平気で見過ごしていたのかなあと、思っています。

デベロッパー側にも言い分はあるでしょうが、文京区民が手ごわいのは事実としても、新宿区のタヌキの森とか、横浜の六浦のマンションとかほかの自治体でも例はあり、他の区なら問題なく建っていたとは必ずしもいえないのではないですか。

インペリアルガーデンの件については、小石川植物園の植生への悪影響が懸念されていたわけであり、当初の計画どおり建ててしまった後で、植物園に問題が発生してトラブルになり、何も知らずに買ったマンション住民が巻き込まれるよりはよかったのではないかと思います。

ルサンク小石川にしても、建築基準法違反でなければ建築確認が取り消されることはなかったのです。デベが文京区の指導に従ってさえいれば、設計変更することでマンションはとうに完成していたはずです。

>>2916
同感です。避難路に不備のあるマンションを売ったことの方が問題と思います。
さらに、NIPPOが、建築確認取り消し裁決を不服として東京都を相手に起こした行政訴訟で、避難路に違法であったとしても周辺住民が指摘して建築審査会が認めるのはおかしいと主張したようですが、そのような主張は安全な住居を提供する使命を負うマンション業者が言ってはならないものです。

>>2915は違法建築の物件を販売したとしてルサンク購入者がNIPPOと法廷で闘っていることに対しても、購入者の方を悪いと言いかねないね。
消費者保護法にも抵触してそうで、激怒した購入者が訴訟を提起するのは十分にありえると思うが。

ついでに聞くけど、駐車場からの避難路に不備があると思われたから、建設途中の部分にもかかわらず設計者はスロープの勾配を緩くする変更をしたんだよね。その辺の説明は販売時にされてるの？

避難経路って、別経路も使えるし性能的には問題ないんでしょう？
スロープの勾配も少なくしてくれたそうなので、車いすも使用も楽になりました。
避難する時に自分の車から車いすを取り出して使用できるというのは良いですね。
文京区でなければ、あるいはカリスマ弁護士案件でなければ、人気の優良物件ということで終わったでしょうね。

建築審査会の裁決で2.5メートルの高低差があるスロープは勾配を緩くしても避難路として使えず建築確認を取り消すで済ましていればよかったのでしょうが。
裁決の取り消しを求めてNIPPOが行政訴訟を提起した結果、最高裁判所も2.5メートルの高低差があるスロープは避難路として使えないと判断を示しました。
避難階の解釈が文京区だけでなく全国的に確定したことになりますね。

前建築屋さんと少し話をする機会があって、ここはかなりトリビアル なところを突かれたのでかわいそうだというような話をしていましたね。規則違反もいけませんが、飲酒運転で人を跳ねそうになるのと、赤信号で停止線から横断歩道に少しはみ出るのとでは、まあ人的被害が出るかもしれないと言う点で同じ違反かもしれませんが悪質さには差があると思います。プロジェクトを潰す価値があったのでしょうか。

ですから、文京区の住民が言い出した、あるいはカリスマ弁護士案件でなければ、こんな最高裁判例などは出来上がらなかったと言いたい訳です。

私はどちらの肩も持ちたくない人なんですが、覆水盆にかえらずでもはや何を語っても虚しいばかりとはいえ、それでもなお、どうしてここまでこじれちゃったのかなあと思ってしまいます。お互いこの世で生きていくものとしてもう少し分かり合えなかったのかと。毎日墓跡のようなここの横を通るのですが、勝者はいないなと溜息を吐くばかりです。

>>2922 匿名さん
>ここはかなりトリビアル なところを突かれた
ホントその通りだと思います。
竣工間近に建築確認が取り消されるような明らかな規則違反であれば、H16年の審査会裁決で真っ先に指摘されるはずですものね。

>その余 の点を判断するまでもなく
などと悠長な事を言っている場合ではありません。
何故かって６ｍ接道は先にやるか、後からやるかの問題だったし、一の建物として認められなかった低層棟などは廃止すれば済むことです。
結果的に開発許可が必要になったのであれば申請すればいいだけの話です。
一方避難経路の問題は一体どうなりましたか？
当時は都審査会が避難経路については問題にしていなかった。
この事はこの避難経路問題がいかに「トリビアルなところ」、つまり実際問題としてはどうでも良い、単なる解釈の問題であるということを物語っているのではないでしょうか。

違うと思いますよ。２つも大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だったと思いますね。
清水建設はそれを読み取ったのに施主のNIPPOが理解しない、それで清水建設は撤退したのでしょう。
最高裁判例はNIPPOが建築審査会の裁決に従っていれば出てません。NIPPOが争った結果、文京区の固有の事例の判断でなくなってしまったのです。

違うと思いますよ。６ｍの道路構築も低層棟の廃止も、全面的な設計変更を要しませんから。
清水建設に聞いてみたら如何かしら？

都市居住評価センターが2.5メートルの高低差があるスロープを通らないと地上に出られない階を避難階として扱うことはなくなっています。文京区に限ってでなく全国的にです。

裁判所は2.5メートルの高低差があっても避難階として扱えとNIPPOが主張していることの方が明らかにおかしいと判断したと思うがね。

>>2926 匿名さん
>>2928 マンション比較中さん
>>2929 匿名さん
同じ近隣住民の方と思いますが、はぐらかさないで、２００５年裁決の話に戻しましょ。

この審査請求において、原告住民の主張の根拠法令は建築基準法施行令であり、避難路の勾配のみを争点にしています
> 本件自動車車庫への出入り口は避難路を兼ねているが、その勾配が8分の1を超えており、建築基準法施行令2 6条に違反している。

そしてNIPPOは
>出入り口の勾配が8分のlを超えておらず、施行令 2 6条に適合している。
と主張し、審査会はそれを認めたわけです。

ですので
>２つも大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
と言うのは完全に誤りですね。
NIPPOは避難路についてはお墨付きを得たに等しいので、建物については低層棟を廃止するだけで行けると思ったのは当然です。

そして２０１２年の審査請求において、住民は避難路問題については別の主張を始めた。
根拠法令は都安全条例３２条６号で、「避難階」の解釈について争われ、結局は最高裁まで行ったわけです。

単に解釈の問題でここまで堕ちた、ルサンクの現状に空しさを覚える今日この頃でした。

ん？

>出入り口の勾配が8分の1を超えておらず、施行令26条に適合している。
と主張し、審査会はそれを認めた

審査会が施行令26条に適合していると認めたって根拠はどこにあるの？
2005年の裁決からそこまでは言えないのではないかなあ。

>>2930 の誤解は、清水建設の設計も、日建ハウジングシステムの設計も、スロープの勾配が8分の1を超えていたこと。だから、2012年に提起された審査請求でも周辺住民は施行令26条違反を主張している。裁決をよく読むとわかるよ。

ところで8分の１を超えているっていうのだけど、どの程度超えていたの？3分の１とか4分の１じゃないよね、多分。文京区のことをすごく恨んでいる人がこの掲示板にいっぱいいるような気がするんだけど、なぜ恨むのかね。本当に理不尽な事がなかったのだろうか？

清水建設も日建ハウジングもスロープは車路だから6分の1の勾配で設計している。そのため、地下の駐車場から地上につながる施行令26条に適合したスロープになってなかったと考えるとわかると思う。

>出入り口の勾配が8分の1を超えておらず、施行令26条に適合している。

とのNIPPO側の弁明はウソデタラメで実際は６分の１で設計していた？！
また文京区の指導にも従わなかったし、そんな悪質なデベにはそれ相当の報いを受けてもらはなければならない！というわけですか。
それにしても現在の惨状を意図しての審査請求って言うのは極悪非道とまで行かないまでも、相当に悪質と言えますね。
一企業に甚大な損害を与える目的の審査請求って、何か違法性は無いんでしょうか？

>当初は、私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。

>もしも建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、私たちの勝利となり、マンション施主は大打撃を被ることになります。勝訴の見通しはなお相当に低いですが、勝機はまだ十分にあります。

>>2935

>マンション施主は大打撃を被ることになります

小石川のマンションにネガが沸きやすい理由かもね...完全な第三者の傍観者の立場ではあるが、むごいことを平気で言うね、法律家は。

建築審査会も車路のスロープが施行令26条に適合しているとの弁明にお墨付を与えられないから「その余の判断」をせずなのでしょ。
清水建設には状況の悪さが分かっていたのでNIPPOのもとから撤退したんでしょ。

世の中は理屈で説明がつく論理だけで成り立っているのではないからね。理屈通りであっても、それを押し通すことで人がたくさん傷ついていまだに醜く争いあっている。理を通し、勝利したと考えている人も、私から見ればある意味傷を負ったようにも思えるが。関わった全ての人が損をしている。

清水建設と安藤ハザマは損をしていないと思われるが

>>2936 匿名さん
>>2938 匿名さん
おっしゃる通りと思います。
某文京区議は当時、建築確認取消を聞いて無邪気にはしゃいでいます。
完全業者寄りの区議が殆どの中で、住民にとっては本来頼りになる存在のハズが、これではむしろ逆効果、住民運動への理解が遠のく結果となるでしょう。
区議と言い地元法律家と言い、安易にホンネを公開してしまうと言うのは如何なものでしょうか？

>建築審査会で執行停止決定！
2015年10月4日|コラム
>嬉しいことがありました！
12年にわたり裁判や審査請求で争ってきた小石川2丁目堀坂・六角坂のマンション。建築確認取消しを求める審査請求で、東京都建築審査会は建築確認の執行停止を決定しました。
裁決前に建築が完了してしまうことにより訴えの利益が失われ、申立人の法律上の利益の侵害等を除去することが極めて困難になる可能性を認めています。
訴えの利益を守るという立場に立ってくれていることは非常に重要で、今後の建築審査請求に希望をあたえるものです。

>訴えの利益を守る
って言ってもね、それが現在の惨状だという事までは分かってなかったのでしょうか。
ちなみに区議の下記情報は参考になりました。行政も完全業者寄りですが、やはり天下りを意識しているからなんですね。
「都市居住評価センターはディベロッパー数社が作った会社で、前々文京区都市計画部長が再就職しています。前々部長は9月7日の建築審査会にも処分庁側で参加していました。」

おごりたかぶる巨大企業と虐げられし人民大衆との戦い、というのは実際には階級闘争理論を農民とかにもわかりやすく描いたプロパガンダ絵本だけのことで、巨大企業にもプロレタリアートはいるし、虐げられているはずの人民も会社経営者や資産家のようなブルジョワジーがたくさん含まれていたりするので、まことに世の中はややこしい。企業の中で虐げられ搾取され仕事を強要されている雑兵をいじめるのはかわいそうだと言う視点もある。

藤田嗣治のアッツ島玉砕の絵を見たときのような惨憺たる思い。どちらがただしいとかまちがっているとかは、ない。

>>2930
> ２００５年裁決の話に戻しましょ

2005年裁決の話に戻してみてどうなりました？

>>2943 匿名さん
>二つの大きな違反を指摘すれば全面的に設計変更することを想定しての2005年裁決だった
と言うのは完全に誤りですね

と言いたかっただけですが、その後いろいろと参考になるご意見が続出して大変有意義だったと思っております。

避難路を兼ねる車路のスロープが施行令26条に適合しているとの弁明には疑義がある…と2005年裁決で書いてあればよかったのかもしれませんね。審査会としては、二つの大きな違反を指摘したしもういいよね…と考えたのでしょうか。

2005年裁決で指摘された、前面道路の幅員が6メートルになっていない違反の関連では、その半月後に
http://kugikai-nakano.jp/shiryou/14122415343.pdf
の裁決が出ています。前面道路の幅員の不適合は、これら2つのマンション計画以外でも建築確認取り消し裁決の事例があります。

判決書、裁決書の読み方の問題ですね。
2005年の裁決のときは、建築確認の取消事由として幾つかの点が住民側から主張されていました。
そのうちのどれか一つでも取消事由として認められれば、建築確認は取消しとなります（全部の主張が認められる必要はありません）。
つまり、住民側が主張した取消事由をひとつひとつ判断する必要はなく、どれか判断の容易な取消事由が認められるのであれば、それで建築確認は取り消されることとなり、残りの論点について判断する必要はありません（取消しという結論に影響はないので）。
これが裁決書末尾近くの「その余の点を判断するまでもなく違法な処分であり、取消を免れない。」の意味であり、このような判断手法は判決においては一般的で、思考経済に適っています。

これは、判決文を読み慣れている人にとっては常識といってもよいのですが、ひょっとしてデベロッパーは、「その余の点」については問題ないと建築審査会により判断されたと勘違いしていたのでしょうか？
たぶん清水建設は「その余の点を判断するまでもなく…」の意味を正しく理解していたでしょうから、それでデベと意見が合わずに撤退したのかもしれないですね。

それに加えて、2005年の裁決で取り消された建築確認を出したのは、東京建築検査機構（TBTC）でした。TBTCが引き続きルサンク小石川の建築確認に関与していれば、2005年当時の問題点を認識したうえで新しい建築確認を出したかもしれないですが、設計会社が日建ハウジングに変更され、指定確認検査機関がユーイックに変わってしまったので、2005年当時の問題点が正確に引き継がれないまま、新しい建築確認が出された可能性がありますね。

それだけならまだしも、デベは文京区の指導に従わなかったことで、結果的に自らの首を絞めることになってしまいました。

>出入り口の勾配が8分の1を超えておらず、施行令26条に適合している。

と弁明しているのだから、それで終わり。
デベ側は言葉だけでなく、証拠図面も提出しただろうから、そもそも審査会は最初から問題だと言う認識はない。
ではデベが図面を改竄し、虚偽の弁明をしたという事？
実際は１/６の勾配で設計していたのに、改竄した１/８以下の勾配の図面を提出したということ？

デベは建築審査会で一切証拠図面を提出してないようですよ。このことは過去レスで既出です。
>>2947さんは誤解を引きずっておられますね。

NIPPOが避難路を兼ねる車路のスロープの勾配を1/6から1/8に緩くしたのは2014年3月の変更確認においてあって、それは1/6のままだと建築確認取り消し裁決を受けることを恐れてのこと（2014年3月に公開口頭審査の予定だった）からだったというのも、既出です。
スロープの勾配を緩くしても、出入口の位置がそのままでは高低差が2.5メートルあるために、建築審査会においても裁判所においても、避難路としての基準を満たさないと判断されています。

清水建設の設計による建築計画の違法が争われた審査請求事件（このスレで最近話題になっている2005年裁決）でも、
日建ハウジングシステムの設計による建築計画の違法が争われた審査請求事件（2015年裁決）でも、
NIPPOは証拠図面を建築審査会に提出していないですね。
このことは東京都建築審査会年報（それぞれ平成17年度、平成27年度）を見れば、詳しく載っているので分かります。
平成27年度の東京都建築審査会年報は年報全体を通して読んでみるのがいいですよ。
都市居住評価センター（ユーイック）が高低差が大きいスロープで地上とつながっている地下にある階は避難階といえないと知っていたはずと分かりますから。