ル・サンク小石川後楽園（5）

姑息な吹抜とでも言いたいのかな。日建ハウジングに向けて言うべきことと思うが。
NIPPOも裁判で吹抜が設けられていることを根拠に施行令117条2項の主張をしていたようだね。

>3144
にある部分で、雨に濡れないという図面を見た事がある。
住民説明会で配られるようなものだったと思うが、そうすると後に設変したということか？

住民説明会で配られるようなものがどんな図面か知らない。

MRで渡された図面集では https://farm8.static.flickr.com/65535/49711994857_b70b26b557_z.jpg の水色は吹抜の真下で青天になっていて雨に濡れるようになっている。
処分庁も建築審査会の議長に屋内駐車場の開口部から屋外に出ると主張している。
裁判所も屋内駐車場の開口部とサブエントランスとの間に吹抜が設けられていると判断している。

>処分庁も建築審査会の議長に屋内駐車場の開口部から屋外に出ると主張
とは、議事録からは明確には読み取れない。
サブエントランスの外は屋外だと言う主張であって、青天の下だから屋外だと言っているようには見えない。
だから議長も突っ込みを入れていない、もしこの時点で青天がどうのと言いう事になっていたら、もっと突っ込まれていただろう。
それでは防火区画されていないではないか？とかね。
要はMRでも入手できると言う図面は、審査会時点は、住民も誰も見ていないのだろう。
で裁判になり、初めて前提事項として出てきた話だと思われる。
つまり審査会当時は、雨に濡れない図面だった可能性がある。

>>3204 の独自の見解もここまで来ると呆れるだけですねえ。

2014年12月21日 NIPPOが購入者に対して販売
（販売用の図面では駐車場部分と住居部分との間の通路に吹抜が設けられている「雨に濡れる図面」）

2015年9月7日 東京都建築審査会口頭審査
（議長からの追及に対して処分庁が必死に弁明、NIPPOも参加人で弁明）

2016年5月10日 NIPPOが東京地方裁判所に訴訟を提起
（本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している（原告ら第6準備書面の別紙図面参照））

2014年の販売用の図面と、2016年からの訴訟の準備書面では、駐車場部分と住居部分との間の通路に吹抜が設けられ、「雨に濡れる図面」である（>>3204 もこれらは認めている）。

さらに >>3204 は、2015年の審査会では「雨に濡れない図面」になっていると強弁する。
それ、無理がありすぎですよ。

>「雨に濡れない図面」になっていると強弁
なんかしていないけどね。
>雨に濡れない図面だった可能性がある
と言っているわけで、どこが無理が有りすぎ？
実際に審査会議事録からは濡れる濡れないは全く分からないからね。

「雨に濡れない図面」だと、処分庁は施行令117条2項の適用を主張することができなくなりますよ。

審査会の議長は、施行令117条2項の適用を前提にすると、屋内駐車場が東京都建築安全条例32条の規定に適合しないと判断し、違法な建築計画であると判断したのです。
>>2946 のように、どれか1つでも取消事由として認められれば、建築確認は取消しとなります。取消事由は1つ示せばいいのです。議長は >>3204のような開口部がどうなっているには全く拘ってないです。

雨に濡れない図面ってこんな感じだったような？
駐車場が1階だとすると、2階の図面ではないかと？

>>3207 匿名さん
議事録によると、議長は
>いろいろと聞きたいことが山のようにあるので、もうちょっとご辛抱いただきたいと思います
と仰って山のような質問を浴びせている。その中に青天の話など無かったといっているわけでね。

>>3208 の図面に加工して販売用の図面に合致させたもの。販売用の図面は>>3208 の図面とは吹抜の大きさや位置が違っています。
https://farm8.static.flickr.com/65535/49711994857_b70b26b557_z.jpg と同じように、1階の駐車場部分と住居部分との間の通路には水色で塗ってあります。

>>3208 の図面の建築計画での「建築面積」がわかりますか？

>>3199 匿名さん
>>3205 匿名さん
「判例タイムズ1457号」ザット読みました、大変参考になりました！
図面は小さすぎて、虫眼鏡で見ても吹き抜けの存在の詳細は不明です。

>本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している

ですが、「各開口部と各サブエントランスとの間」の一つが、東側のサブエントランス手前の吹き抜けのことを言っているのであれば、西側にもサブエントランスの手前に吹き抜けがあるということになります。
そうすると>3210の水色部分とは整合しませんが？

>>3210 の屋根と書かれた西側（https://farm8.static.flickr.com/65535/49773223548_27f7b76803_z.jpg の左側）の水色の部分（Ｌ字の通路）が西側のサブエントランスの手前の吹抜で、判例タイムズ 1457号のいう西側のサブエントランスはＬ字の通路の先にある住居部分の建物を指しています。
屋内駐車場の建物と西側の住居部分の建物との間の通路（Ｌ字）は十分に開放されていて屋外と言えると思います。屋内駐車場の建物と東側の住居部分の建物との間の通路（２メートル四方）は屋外と言えるのかは疑問です。

>>3210 での加筆の基になった図面の図面集には
■物件概要
敷地面積／4341.76㎡（建築確認対象面積）
建築面積／2255.56㎡
延床面積／13377.67㎡
と書かれてます。これは、判例タイムズ 1457号に載っている建築計画の概要と同じです。

>>3208 の図面の基になった建築計画の概要はどうなってますか？

>本件駐車場から本件各サブエントランスに通じる２つの開口部
から始まっている文章ですので、駐車場側から見ての話しだと思いますので、東側は良いとしても
>西側のサブエントランスはＬ字の通路の先にある住居部分の建物を指しています
とは、図面からも読み取れませんね。
西側サブエントランスはオートロック操作盤の位置からしても、車路の壁そのものに設置されているようですので。
やはり写真を見ないと分からない話だと思います。
なお建設計画の概要については不明です。

判例タイムズ1457号の160頁に載っている図面では、Ｌ字の通路（https://farm8.static.flickr.com/65535/49773223548_27f7b76803_z.jpg で水色で塗られている部分）にサブエントランスと書かれています。

それに対し、販売用の図面では、水色で塗られている部分（Ｌ字の通路の全て）は吹抜の下で雨に濡れます。

判例タイムズ1457号の145頁では、「本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している（原告ら第6準備書面の別紙図面参照）」と書かれており、西側の住居部分の建物の入口がサブエントランスであることを裁判所が前提事実としています。
NIPPOが裁判所に提出した第6準備書面（別紙図面）で、西側の住居部分の建物の入口がサブエントランスであると主張し、被告の東京都もそれを争わず、裁判所の前提事実となっているのではないでしょうか。

>>3213
> なお建設計画の概要については不明です。
残念です。その建設計画の概要を知りたかったです。
西側のＬ字の通路と東側の2メートル四方の通路（>>3210 の図面 https://farm8.static.flickr.com/65535/49773223548_27f7b76803_z.jpg で水色で塗られている部分）は、どちらも、>>3208 の図面 https://farm8.static.flickr.com/65535/49773790492_bb34f0b406_z.jpg では「庇」が設けられています。

>>3208 の図面の建築計画は検討段階のもので、「庇」を設けるのは取り止めになっているのではないでしょうか。

>>3208 の図面の西側の「庇」も、東側の「庇」も、吹抜に面するように設けられていますから、延床面積には算入されません。しかし、建築面積には算入されます。
「庇」を設けるのを取り止めした結果、延床面積はほぼ変わらず、建築面積は減ります。したがって、>>3208 の図面の建築計画の建築面積は、販売用の図面の建築計画の建築面積より大きいはずです。

>>3212 のとおり、販売用の図面集（2014年刊行）の建築計画の概要は、判例タイムズ1457号144頁に載っている建築計画の概要と一致しています。また、東京都建築審査会が審査したのは2014年3月の変更確認の建築計画です。これらの事実から、販売用の図面集の建築計画と、東京都建築審査会が審査した2014年3月の変更確認の建築計画、裁判所が前提事実とした建築計画は、合致していると考えています。

>>3214 匿名さん
別紙４－１の平面図では西側は、横書きのサブエントランスのス右側の線がサブエントランスを示していると思いますよ。
そのサブエントランスの線の直ぐ右にオートロックの操作盤がありますから。
もしサブエントランスが先の建物側に設けられているなら、操作盤とサブエントランスが離れすぎていることになります。

まぁいずれにせよ、この青天の吹き抜けが１１７条２項の主張に重要なものかは、審査会議事録や判例タイムズからは全く読み取れません。
裁判官は前提事実でアッサリと「本件駐車場と車路が設けられ、車路の東側の住宅部分と西側の住宅部分とは開口部のない耐火構造の壁で区画されている」として１１７条２項の適用を認めています。
また「都条例３２条６号の適用に当たって令１１７条２項が適用されないとする原処分庁の見解は妥当ではない・・別の建築物として取り扱わないことができるという原処分庁の主張は失当である」などと言われてしまっています。
原告はと言うと
「３２条６号の避難階段の有無の判断に当たっては令１１７条２項は摘要されず、駐車場とその他の住宅部分は一体の建築物として扱われる・・１１７条２項が適用される余地はない」
等々と必死に１１７条２項の適用を否定しています。
まあ３２条６号の適用についてはですけどね。

被告の東京都は、裁判所に前提事実でアッサリと「本件駐車場と車路が設けられ、車路の東側の住宅部分と西側の住宅部分とは開口部のない耐火構造の壁で区画されている」として、施行令117条2項の適用を認めてもらってかまわなかったのだと思います。

NIPPOが裁判所に提出した第6準備書面（別紙図面）で「本件各開口部と本件各サブエントランスとの間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している」と主張している、そのことを裁判所が前提事実にしているのは、施行令117条2項の適用に係わっているからと考えられますが・・・そうでなかったら、前提事実にしませんから。

判例タイムズ1457号の一審判決を読むと、裁判所は、建築基準法施行令117条2項が東京都建築安全条例32条6号に適用されるか否かに関係なく、違法な建築だと判断しているようです。

すなわち、同誌の149頁あたりで、裁判所は、
「以上によれば、避難階以外の階に設けられた本件駐車場は、その部分に都条例32条6号所定の避難階段を設けることを要するところ、これが備えられているとはいえず、本件マンションの建築計画は、同号に違反する違法がある。なお、以上の説示は、都条例32条6号の適用に当たって施行令117条2項が適用されることを必ずしも前提としたものではないが、仮に、本件駐車場と1階住宅部分とが施行令117条2項により都条例32条6号の適用に当たっても別の建築物とみなされるとした場合には、1階東側住宅部分に存する避難階段Cをもって本件駐車場の避難階段とみる余地がないことは、上記の事実関係に照らして明らかであるから、いずれにしても、都条例32条6号適合性に関する原告らの主張は採用することができない。」
と述べています。

デベは、同誌の153頁あたりで
「都条例32条6号所定の避難階段の有無の判断にあたっては、施行令117条2項は適用されず、本件駐車場とその他の住宅部分は一体の建築物として扱われる。」
と主張していますが、
他方で、裁判所は、
「避難階段Cが本件駐車場との関係で都条例32条6号所定の避難階段に当たると解すると、自動車車庫等における避難の安全性を確保する観点から施行令の制限を附加し、自動車車庫等に直通階段又は避難階段を設けることとした都条例の規定の前記趣旨に沿わないものとなる」ことを理由として、本物件の建築計画が都条例32条6号に違反すると判断しています。

つまり、仮に（都条例32条6号に施行令117条2項が適用されないとの）デベの主張が通ったとしても、裁判所は、以下の理由により都条例32条6号違反と判断したものと考えられます。
① 本件駐車場の床面と南側道路出入口の床面との高低差は約2.5mあり、本件駐車場は「直接地上へ通ずる出入口のある階」に設けられているとはいえない（避難階以外の階に設けられている）。
② 避難階段Cは本件駐車場との関係で都条例32条6号所定の避難階段とはいえない。

>>3218 匿名さん
仰る通りですね。そうなると、>>3208 の図面のように、駐車場部分と東西の住居部分との間に「庇」を設けても、>>3210 の図面のように「庇」を設けるのを取り止めしても、東京都建築安全条例32条6号の適用については変わらないことになります。

居住者の利便性の点では >>3208 の図面のように駐車場部分と東西の住居部分との間に「庇」を設けてあるほうが、よい設計だと思います。

結局は”安全条例３２条６号違反”
避難階にない駐車場は（自動車が出入りする建物部分に令１２３条に規定する直通）避難階段を設けなければならない。
つまり令１１７条２項には一切関係がない、あとは避難階の定義だけ、と言っても常識的には争う余地のない、至ってシンプルな案件と言って良いかと。

令１１７条２項が効いてくるのは、令１２２条１項。
「本件建築物１に１１７条２項を適用せず、一体の建築物とした場合、本件駐車場は床面積１００㎡の防火区画が設けられていないから、１２２条１項が適用されないため、5階以上の階に通ずる直通階段A,Bは123条の規定による避難階段としなければならない」
審査会議事録には122条1項そのものは出てこないものの、この辺は指摘されている。

原告は
「３２条６号の避難階段の有無の判断に当たっては１１７条２項は摘要されず、駐車場とその他の住宅部分は一体の建築物として扱われる・・１１７条２項が適用される余地はない」既出
と言いながら
「122条1項の適用に当たっては、その前提として117条2項が適用され、駐車場と他の住宅部分は別の建築物とみなされるため、122条1項の違反はない」
と大変理解に苦しむ矛盾した主張をしている。
なので被告からは
「矛盾した解釈により、避難階段の設置義務を免れるものと言わざるを得ない」
とか言われてしまっている。

ただ疑問は、裁判所は117条2項をアッサリと認めたようだが、どのような理由だったかが不明。
「本件駐車場と車路が設けられ、車路の東側の住宅部分と西側の住宅部分とは開口部のない耐火構造の壁で区画されている」
と言いながら
「本件駐車場から本件各サブエントランスに通じる２つの開口部がある 、間には、屋根、壁又は柱などの構造を有しない外気に開放された空間（吹抜部分）が存在している 」
と言っているのは矛盾しているし、吹き抜けをどのように考えていたのかも分からない。
まぁ安全条例32条6号違反が明らかなので、争点外の117条2項とか122条1項とかは問題
としなかったのではないか？

NIPPOは、判例タイムズ1457号147頁によると、
都条例32条6号の規定は、「避難階又は地上に通ずる直通階段」をもって避難階段と位置付けるものであり、同号の「避難階段」を施行令123条所定の避難階段と同義に解する必要はない、
と主張したのですねえ。

NIPPOは >>3221 のような主張が裁判所に受け容れられると本気で考えたのでしょうか。

裁判でどのような主張をするかは代理人の弁護士次第ですが、どんな主張でもしたらいいというものではないです。そもそも、NIPPOの代理人の弁護士は >>3221 の主張をしたいのなら東京都建築審査会での審理の場でするものでしょう。

東京都建築安全条例32条6号の
「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」
の規定は、避難階以外にある大規模の自動車車庫の中に避難階段を設けることを義務付けるものとしか読めないです。

Yahoo！ニュースに出てたけど記事がよく解らんかったので来たけどまだ解決してないのね。

全戸完売なのに…文京区民に食い止められたマンションの地獄
4/21(火) 11:00配信
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200421-00026610-gonline-bus_...

文京区小石川で建設された分譲マンション「ル・サンク小石川」が販売を終え、引き渡し寸前に建築確認を取り消される。建築確認取り消しの訴訟を起こしたのは、建設に当初から反対していた周辺住民の一部。彼らが繰り出した、かなりトリッキーなロジックに不動産業界は唖然とした。

【解説】建築確認下りて、工事着工して、完売して、なのに中止。いったい誰が得するの?

これは現地をぜひ見てほしい案件やな。寂しいで。購入者も決まり竣工したマンションが仮囲いに囲まれたまま、誰が住むこともなく東京の都心にず～っと建ってるんや。建築確認下りて、工事着工して、売れて、竣工したマンションの建築確認を取り消して、いったい誰が得するいうんや?

建築基準法上のかなりテクニカルな解釈を巡って争ってその違法性を指摘して、建築確認取り消させる近隣住民と法律事務所のインセンティブは何や?　それを想像すると薄ら寒くなってこんか?

こういうマンション建設反対運動が起こるのは特定の区に集中しとる。中にはマンションに住んでる人間が自分のマンションに「日照をうばう○マンション反対」言うて垂れ幕つっとったりする。笑けてくるわな。わしやったらそういう区には住みたないわ。どうですか?　文京区の皆さん?

「避難階」と「避難階段」の隙をついたナゾ
【ナゼ?】避難階には避難階段はいらない　避難階段があると避難階ではない

ル・サンク小石川の建築確認はナゼ取り消されたのか?　全宅ツイ設計部の一級建築士「お鯛さん」と全宅ツイのグルさんの対談で解説していこう。

お鯛さん（以下お鯛）　まず本件の実態の整理をしますと東京都安全条例に駐車場には避難階段が必要であるという規定があり、ただし避難階（直接地上へ逃げられる階）については避難階段は不要となっています。ル・サンク小石川の駐車場は確認申請上1階にあたり、駐車場の車路で直接屋外に出られる形状になっています。

よって確認検査機関は避難階であるという判断のもと本件駐車場には避難階段は必要ないと判断し、建築確認を下ろしています。住民側の訴えはかなりトリッキーなロジックなんですが、まず、東京都安全条例には避難階段として「階段またはこれに代わる斜路（スロープ）」と記載されているので、この車路は斜路（スロープ）だから避難階段である=避難階段があるってことは避難階じゃないよね?という組み立てで1階の駐車場を避難階と呼ばせないようにしました。

すると避難階段の設置が必要になってきて避難階段の構造の規定には「幅3m以上の場合は中間部に手摺等を設ける」と規定されているため、車路のど真ん中に手摺を立てない限り避難階段にならないので、この駐車場には避難階段が設置されていないという事で建築確認が取り消されるに至りました。

全宅ツイのグル（以下グル）　なるほど。全然わからんw　え～っとちょっと整理しますね。だいたい「避難階」と「避難階段」って似ててややこしい。「避難階」のことを「直接地上へ逃げられる階」と呼ぶわ。ほんでそもそもル・サンク小石川の道路に面してる1階には傾斜した車路（スロープ）を下っていく駐車場があり、それが問題になったと。するとこんなやりとりがあったんだろうか…。

デベロッパー　駐車場は「直接地上へ逃げられる階」だから駐車場に避難階段いらない。

反対住民　地上まで高低差のあるスロープ通っていかなあかん駐車場は「直接地上へ逃げられる階」ではないし、安全条例にもスロープ=「避難階段」と書いてある。「避難階段」があるということはやっぱり駐車場は「直接地上へ逃げられる階」ではない。「直接地上へに逃げられる階」ではないなら、駐車場に避難階段がいる。

デベロッパー　スロープが避難階段ならええやんけ!

反対住民　残念、避難階段の構造の規定には手摺が必要と書いてあるけど、手摺を建てたら物理的に車の通行が不可能で駐車場の用をなさないやろ?

グル　難しいな。要は「直接地上へに逃げられる階」ではないとみなされてしまうための「避難階段」の定義（=スロープすなわち避難階段）と「避難階段」の構造の定義（=手摺を中間部に設ける）の隙間を突かれたんやな。スロープだけで「避難階段」であるし、手摺のないスロープは「避難階段」ではないと。建築基準法禅問答や。民間審査機関で下りた建築確認が後から取り消されるんやったら審査機関も建築確認制度もいらん気がしてきよるな。

お鯛　そこは問題視されてるところではあるんですが、制度の発端の「建築確認」というのは「行政処分」にあたり、本来行政の権限でのみ行える制度です。その性格を残したまま行政が手一杯なので民間にその作業を開放したというのが問題の根源ですね。「行政処分」なので、その取り消しの行政処分が特定行政庁（役所）が行えるという判断になります。

本来であれば行政にも民間にも「建築主事」という資格者がいて、その主事が確認済みを下ろしているので同等の権限のはずなのですが…実際は民間の主事は行政から怒られたら従わざるを得ないと…。

グル　そもそもなんですが、民間建築機関って確認下ろす前に役所に相談しないんですか?

お鯛　ほとんどの場合はしないです。建築主事という同等の権限なので課長がほかの課の課長に判断仰ぎにいくような形になっちゃいますね。

グル　なるほど。でも裁判所や建築審査会が取り消せるなら、おまえらが確認も下ろせやって思いますよね…。一級建築士としてお仕事してるお鯛さん的にはどうなんですか?　本件、そこまで重大な建築基準法や安全条例違反に感じますか?　すでにある建物や時間やお金を無駄にするほどの?

お鯛　僕的には違反とは言い切れないし、判断はかなり厳しいと思います。

グル　でも建築確認取消しの判決は確定…。

お鯛　ですね…。

【こんなクソに気をつけろ?】

・文京区のマンションは出来てから買え

・皆が住みたいとこは、皆が"自分だけ"住みたい所や

・小さな隙が大きな物件を転ばすんや

【この記事の写真を見る】

※　本記事は、書籍『 クソ物件オブザイヤー 』（KKベストセラーズ）より一部を抜粋、再編集したものです。

>>3223 匿名さん

幻冬舎の記事ですね。
https://gentosha-go.com/articles/-/26610

ただ、この記事で述べられた法解釈は、判例タイムズ1457号と全く整合していないですねえ。
判例を正しく読んでから記事を書くようにしないといけないですねえ。

>僕的には違反とは言い切れないし、判断はかなり厳しいと思います。

というスタンスなんでしょ。
確かに「誰が得するんや」とは思うね。

>>3224 匿名さん
>判例を正しく読んでから記事を書くようにしないといけないですねえ。
っておっしゃってもね。だいたい皆さんは建築確認が取り消された段階で書いていますから。
そもそもこのスレでも「車路（斜路）に手摺があれば建築確認は取り消されなかった」というような誤解に満ちた書き込みで溢れていましたけどね。
判例に基づいた話となったのは極々最近ですね。

>>3225 匿名さん
建築士が記事に見解を載せるのであれば、専門家として詳しく調査した記事になるようにするべきです。

読者の方が、以下のように、しっかりと状況を理解しているようです。周辺住民が以下のコメントしているのではないと見受けられます。


全戸完売なのに…文京区民に食い止められたマンションの地獄（幻冬舎ゴールドオンライン）のコメント一覧
https://headlines.yahoo.co.jp/cm/articlemain?d=20200421-00026610-gonli...


○編集担当者はよくぞまあこんな記事にOKを出したな…


○文京区は都心区でありながら住宅地、特に戸建て住宅が多く市民活動色の強い場所だからね～。
とはいえ、この記事はマンション側の目線で書きすぎている。

確かに最大の論点は「避難階問題」ではあるけれどそれ以外にも、
・「HANARE」と称した居住区（デベロッパーは納屋扱いと説明）の二方向避難（具体的にはドライエリア）が確保できていない
・高さ制限22mを超えた27m
など、ツッコミどころが沢山あるんですよ。
言ってしまえば反対市民も反対市民だけど、とりあえず作っちゃえばこっちのもん（だったかはわからないけどそう取られかねない動き）とばかりにマンション建てちゃったマンション側もマンション側。

どっちもどっちなんだけど、裁判所は反対市民側の意見を採用したって事。


○地上1階の駐車場、道路からはスロープを下る。
これ、地上1階で建築申請出してるけど、実態は半地下って
ことじゃないかな？　傾斜地の建物によくある話だけど
反対派にそこを突かれたから、行政に建築確認を
取り消されたのかもね？

>>3227

やはり「どっちもどっち」という意見が多いみたいだね。

>>3227
「どっちもどっち」なら、NIPPOが裁判を起こしても裁判所がNIPPOの意見を採用することはあり得ないだろう。

>>3221-3222 が指摘しているように、裁判でのNIPPO代理人の弁護士の主張にも無理があると思われる。

廃墟の隣に住む刑に処せられた御近所の皆さんには本当にご愁傷様としか言えません。

もっと大人な解決はできなかったのか...

コロナウイルスによる景気後退で、もしここを所有するデベロッパーが倒産した最悪の事態を想定する必要があるかもしれません。管理者不在のまま朽ち果てるまで放置される可能性もないとは言えないと思います。

多分50年以上廃墟マンション放置でしょうね…
管理する人が居ないから、勝手に国籍不明の人やら浮浪者が住み着いて、どんどん治安が悪くなっていくんだろうなぁ…

まあ更地にして返すことになっているようなので、訴訟が一通り終わったら解体されるとおもうんですけどね...こういうご時世だから持ち主が倒産しちゃって、反社会勢力絡みの怪しい会社とかに買われちゃうとかすると心配。

解体、更地にして売却でしょ。曰く付きの土地になっちゃったし、まともなデベとかが買うとは思えんわな。

>>3233 土地を転売できないみたいね。

NIPPO側は、裁決取り消し以外にマンション計画の抜本的な見直しを避ける道はないと考えている模様だ。
土地購入時のUR都市機構との契約に「3年以内に建設する」という条項があり、裁決が確定してしまえば違約金の支払いが生じることも、訴訟を続ける動機とみられる。
https://facta.co.jp/article/201902009.html

>>3223 匿名さん
この記事は相当にいいかげんですね。
ただ
>東京都安全条例に駐車場には避難階段が必要であるという規定があり、ただし避難階（直接地上へ逃げられる階）については避難階段は不要となっています。
くらいは当たってます。
ルサンクの駐車場は避難階ではないのに、避難階段が設置されていない。
だから安全条例違反ということで建築確認が取り消されたのです。
別にトリッキーでもトリビアでもなんでもない、結構シンプルなものですね。

ルサンクの駐車場は１階の住居と同じレベルにありますが、実質地下１階なんです。
上の２階が実質地上１階に当たるわけですから、何のことは無いこの駐車場は地下駐車場という事になります。
車の出入り口から２，５ｍもスロープを下った地下駐車場が避難階であるわけはない。
なので正式な避難階段が要る。
スロープに手摺が有ろうと無かろうと、全然関係はないのです。
確かに住民がそれらしきことは言っていて、このスレでもその辺を誤解した書き込みで溢れていましたけどね。

>>3236
駐車場は避難階ではないというのはその通りだと思うけど、素人考えでは車路が避難路(避難階段または斜路)になるんじゃないか？という話だと思う。
ただ法的には手すりがないからダメって話、というふうに記事には書いてある。
「正式な避難階段」というのはどういうものをいうの？

>>3237 匿名さん

仮に、スロープ（階段に代わる傾斜路、建築基準法施行令26条）であっても、建築基準法施行令123条で規定する「避難階段」の基準に適合していれば、東京都建築安全条例32条6号の「避難階段」に相当すると認めてよいと思う。

しかし、ルサンク小石川の地下駐車場（北棟）から南側前面道路に至る経路は「屋内」だから、「避難階段」として認められるためには建築基準法施行令123条1項の「屋内避難階段」の基準に適合することが求められる。しかし、車路では、建築基準法施行令123条1項6号の基準に適合させることはできない。

建築基準法施行令123条1項6号
階段に通ずる出入口には、法第2条第9号の2ロに規定する防火設備で第112条第18項第2号に規定する構造であるものを設けること。この場合において、直接手で開くことができ、かつ、自動的に閉鎖する戸又は戸の部分は、避難の方向に開くことができるものとすること。

したがって、車路が避難階段であるとはできない。

ところで NIPPO 側の弁護士は https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3221-3222 のように、東京都建築安全条例32条6号の「避難階段」は建築基準法施行令123条の「避難階段」と同義に解する必要はないと裁判で主張しているのだが、これでは話にならない、出直して来いと言われてしまうと思う。

なるほど。法令に合致してないってことね。

で、周辺住民さんたちの今後の見通しはどうなのかな？
ずっと建ったまんまじゃ困るでしょ。
デべ敗訴確定なら解体の義務とか生じてるわけ？

ここの土地購入時のUR都市機構との契約のことは有名。土地は転売できず、UR都市機構に返納することになる。
>>3235 のリンク先のFACTAの記事に載ってるよ。

期限はあるの？

問合せすればわかるのでは？

独立行政法人都市再生機構東日本都市再生本部
03-5253-0418
https://www.ur-net.go.jp/toshisaisei/office/window.html

NIPPOはルサンクの販売ができる状況だったのだろうか。
建築確認を得ていても、建築審査会が建築確認を取り消すことがあるのは、NIPPOには十分にわかっていたのではないかな。ここは15年前にも建築審査会の裁決で建築確認が取り消されているから。

購入者がNIPPOを相手に損害賠償を求めて提訴するのは尤もだと思います。

>>3236
> この記事は相当にいいかげんですね。

幻冬舎は
http://ja-jp.facebook.com/gentoshago/posts/2494597894138798
で宣伝しています。最高裁でルサンク小石川が違法建築物であるとする判断がされ、2019年3月の判例タイムズ1457号に法的問題が詳しく解説されているのに
今頃になって幻冬舎が根拠に乏しい記事を出したことは疑問に感じます。

>>3241
> 土地は転売できず、UR都市機構に返納することになる。

日経アーキテクチュア2016年6月9日号の記事に、UR都市機構との土地譲渡契約書の写しが抜粋で載っています。

>>3245
> 購入者がNIPPOを相手に損害賠償を求めて提訴するのは尤もだと思います。

欲望と記憶が刻まれて 東京土地物語（第15回） 都内随一の文教地区でいったい何が 後楽園に無人の「新築億ション」が打ち捨てられるまで
https://id.ndl.go.jp/bib/030001626
に購入者がNIPPOを相手に提訴したことが載っています。

そういえば目白のタヌキの森のマンション問題もあったなと思ってスレッドみてみたら、老人ホームになっちゃったんだね。
ここもURに返還→業者に売却→なんかが建つ　という感じ？

ここはUR都市機構が絡んでいて、都市再生機構法と適合していることも求められるだろうから、いい加減な民間業者への売却はできないのではないですかね？

>>3235 のリンク先のファクタの記事を読むと、NIPPOも神戸製鋼も、清水建設が撤退したところでURに返還していたほうがよかったのかもしれません。

そうすると公的施設の可能性大？

この際小石川台東側斜面一帯の再開発をして近隣の人々の厚生にも資するような物件を建てるしかないんじゃないのかな。そもそもここは斜面で土地の形が悪すぎるでしょ。源覚寺（こんにゃくえんま）の裏あたりから堀坂の少し先ぐらいまで広い範囲を開発すれば電柱もなくなって広い道路や緑の美しい公開空地や優雅なデザインの車寄せのあるエントランスとか全部実現可能ですよね。土地の価値が高まり周辺環境がよくなるビルならウエルカムではないかと。

>>3251 匿名さん
礫川地域活動センターから小石川ヒルズまでの道路をそのままの幅でクレヴィア小石川後楽園まで延伸できますか？
途中だけ蛇玉道路のように整備するのでは、「緑の美しい公開空地や優雅なデザインの車寄せのあるエントランス」は造れないですよ。

礫川地域活動センターからクレヴィア小石川後楽園までまっすぐ延伸でなく、いろは寿司の角を左に曲がって千川通りに抜けるように拡幅をするのでもいいですが・・・それには、東横インが支障になりますね。

東横インは、帝都高速度交通営団から建物内に出口を設けることを要請されていたのに、実現させなかったと聞きます。しかも、東横インは開業当初に、屋内駐車場の部分を所有者の事務所に改装していたりして・・・おや、誰か来たようです。

結局文京区が悪いのか、行政が介入しなきゃ何一つこの辺良くなりはしないのではないかと思ったよ...消防車も救急車も前に停められない階段に接道している家をいつまで放置するつもりなんだろう。個人では解決できないでしょ、あれは。行政の怠慢もここに極まれりですよ。

URに返還される時、売却代金もデベに返還されるんだよね？

>>3255 匿名さん
日経アーキテクチュア2016年6月9日号の記事を読みましょうよ。
UR都市機構への情報公開で得られた土地譲渡契約書を載せています。土地譲渡契約書に違約金の条項があります。


2019年2月のFACTAの記事
「塩漬け億ション」ゴリ押しの勝算
https://facta.co.jp/article/201902009.html
2019年10月にノンフィクションライターの平井康章さんが週刊現代に書いた
東京土地物語／後楽園 ― 無人の『新築億ション』が打ち捨てられるまで
https://wgen.kodansha.ne.jp/archives/61038/
の記事はルサンク小石川事件の経緯を詳しく調べています。訴訟記録もしっかりと調べて書かれています。

それに対して、幻冬舎の記事は全くといっていいほど根拠が示されていません。
読者コメントにも表れています。
https://headlines.yahoo.co.jp/cm/articlemain?d=20200421-00026610-gonli...

>>3256
私(3255)へのレスとなっているようだが、答えになってないんだけど。
URは売却代金を土地の返還とともにデべに返す（つまり支払う）必要があると思うがどうかな？
もちろん違約金があるのは知ってるので、支払額は　売却代金ー違約金　になると思う。
過去スレをざっとみたところ、売却代金は45億、違約金が9億（２割かな？）と出ていたように思うので、URはこの土地を戻してもらう際に36億払うのかな？これで合ってる？

>>3238 マンション比較中さん
>東京都安全条例には避難階段として「階段またはこれに代わる斜路（スロープ）」と記載されているので、この車路は斜路（スロープ）だから避難階段である
って言うのが無茶苦茶な話で、スロープが避難階段を兼ねるとは他には誰も言っていない。
この車路（スロープ）を住民が”避難路”と盛んに言っているので、誤解されることあったのかも。
この書き込みで「施行令123条1項6号 」を言いたくて仕方がなかったのね。

>東京都安全条例32条6号の「避難階段」は施行令123条の「避難階段」と同義
って東京都に見解を聞けば直ぐわかることだと思うけど、と言うか聞くべきと思うけど、なぜ裁判所は勝手に独自の解釈をするんだろうか？
それとNIPPOは解説書を読めば、施行令123条の「避難階段」って明記されているわけだから。実に空しい主張をしていることになる。

売却代金は45億、違約金が9億、45億ー9億＝36億。
土地の返還とともにNIPPOが受けるのは36億×0.7＝25億強でないかと思われますが。

NIPPOが確認検査機関（ユーイック）を相手に提起した訴訟の賠償額は107億
https://xtech.nikkei.com/atcl/nxt/column/18/00154/00679/
確認検査機関に賠償責任がないとすると、80億以上の損害は設計者が賠償するのかな？

>>3258
> それとNIPPOは解説書を読めば、施行令123条の「避難階段」って明記されているわけだから。
> 実に空しい主張をしていることになる。

実に空しい主張という認識がNIPPOになかったと思いますよ。NIPPOは一級建築士事務所として登録されていて、NIPPOの社内に一級建築士がいるはずなのですが、この程度の認識でルサンクの事業を進めていたのでしょうね。

NIPPOの弁護士も都条例32条6号の避難階段が
「避難階又は地上に通ずる直通階段」をもって避難階段と位置付けるものであり、同号の「避難階段」を施行令123条所定の避難階段と同義に解する必要はない
という認識しかなかったのでしょうか。これでは、専門性に裏付けられた主張をしてないと、裁判所が受け止めてしまいます。棄却の判決になるのはしかたがないのではないですか？

>>3259
ありがとう。基本的には　>>3257 でいいってことだね。
今後の展開で重要なのはURの動向でしょうな。

>お鯛　僕的には違反とは言い切れないし
て言うのも素人以下だね、お鯛さんは
ルサンクが違反でなければ何が違反なんだ？てなもんですが
ただ駐車場に避難階段がない事は、違反ではあっても、安全性能としては問題ない、と言うよりむしろ他のマンションの地下駐車場よりかは安全性は高いと思われる。
左右2か所のサブエントランスから直ちに避難できるし、勾配が緩いスロープ（車路）からも逃げられる。
そもそも１階（避難階）にある屋内駐車場では、避難経路は車路だけしかないこともあるわけ。
まぁそんなわけで購入者も安全だから住まわせろと言っている人も多い。
だから裁判では購入者の代表が原告の補助参加人として意見を述べているんじゃないかな。

建築基準法では「建築確認」の制度にしていまして
しかもその「建築確認」を民間の確認検査機関でも行えるという制度にしています。
その前提として、建築基準法とそれに基づく政令と条例（建築基準関係規定）で定めている基準に合ってさえいれば
安全性能を満たすかどうかを判定しなくても、適法であるとみなすことがあります。

>>3262 のような、建築基準関係規定で定めた基準には適していないが、安全性能は保てるという法令の解釈を認めると、
そもそも、その安全性能を誰がどうやって判定するかということがあるのですが、
もう1つ逆の効果として、建築基準関係規定で定めた基準に適していても、安全性能が保てることを立証しない限りは適法にならないということにもなってしまいます。

いいとこどりした法令解釈はできないのです。

>>3258
> それとNIPPOは解説書を読めば、施行令123条の「避難階段」って明記されているわけだから。実に空しい主張をしていることになる。

NIPPOが裁判を続けて得たものは何かあるのでしょうかねえ。

条例が「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」
と定めているのだから、
直通階段にするだけでは不十分で避難階段にしないといけないのは当たり前でしょう。
NIPPOはそんなことも分かってなかったと暴露しているわけですよね。

傷が深くなっているだけと思うのですがね。

しかしURって土地転がしみたいなことを平気でやるんだねえ。
富士銀行から土地を買って、わずか2年後に競争入札で高額で販売。デべは元を取ろうと無理な建物を建ててしまうと。

>ここはUR都市機構が絡んでいて、都市再生機構法と適合していることも求められるだろうから、いい加減な民間業者への売却はできないのではないですかね？

なんてコメントもあるけど、全然信用できなそうだな（笑）

日経アーキテクチュア2016年6月9日号に載っているUR都市機構との土地譲渡契約書を見ましたけど、不平等条約のようなものです。
慎重に判断したデベは土地取得を目指さなかったのではないかと。

大手が手を出さなかったのは明らかだね。
まあでも私が言ってるのは過去の話じゃなく、今後の話。

駅近の希少な土地に何の役にも立たないコンクリートの塊が醜態をさらしているだけとは勿体ない話です...

周辺の地主もまきこんでなんとかできないものでしょうかね。

>>3263 匿名さん
>いいとこどりした法令解釈はできない
て言うのは当然以前のこと
何が言いたいかと言うと、ルサンクの駐車場の避難上の安全性は、ほぼ問題はない。
住民が安全条例32条の6号を言い出さなかったら、ルサンク住民の皆様は、大変安全に幸福に暮らしていただろう、てこと。

> 何が言いたいかと言うと、ルサンクの駐車場の避難上の安全性は、ほぼ問題はない。
その根拠は？　誰が安全と判定した？

東京都建築安全条例の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定について避難階段にすることは求められてないと裁判所で主張したNIPPOと同じレベルですな。

>>3270 マンション比較中さん
>NIPPOと同じレベルですな
とは人をバカにするのもいい加減にしていただきたい！
そう言った、勝てば官軍、上から目線の書き込みの氾濫がこのスレの最大の問題なんだな。
32条6号には明らかに違反している。
けどね実際の駐車場からの避難に関しては、安全上問題はないと言っている。
まぁ近隣住民関係建築士以外の皆さんはそう思っているんじゃない？
では実際の避難の安全上何が問題なの？判例で挙げられている以外の事を言って見たら？

> けどね実際の駐車場からの避難に関しては、安全上問題はないと言っている。
それは、>>3271 さんの独自の見解です。根拠が示されていませんよ。

そもそも、避難路を法令で定める基準を満たすように設計しないでもよいと主張するのが、問題だと思わないのですか？

避難路が法令で定める基準を満たしていませんが、住みますか？といってNIPPOは販売してきたのですか？

>>3272 マンション比較中さん

>では実際の避難の安全上何が問題なの？判例で挙げられている以外の事を言って見たら？

この答え、私も知りたいなあ。

>>3272 マンション比較中さん
正面から答えろといつも言っている
>独自の見解です。根拠が示されていません
上等じゃないか？
>避難路を法令で定める基準を満たすように設計しないでもよいと主張
なんか一言も言っていない。32条6条違反は明らかだと言っている。その上で
>実際の安全上何が問題なの？
と聞いている、、この根拠を示すのは貴方！

>32条6条違反は明らかだと言っている。
32条6条違反が明らかなら、それで終わりですよ。

普段から設計者が、安全性が保たれているか配慮して、避難路を法令で定める基準を満たすことに加えて、より安全性が保たれるように設計しているのですか？
法令で定める基準を満たせば、安全性が保たれているかは、配慮していないのではないですか？

もし、周辺住民が、その建築計画では安全性に問題があると言い出しても、設計者は法令で定める基準を満たせばそれでいいのです、と応えているのではないですか？

ルサンク小石川は避難路が法令で定める基準を満たしていないことが明らかだ、だから今度は、安全性が保たれているか検討せよと言い出すのは、おかしいと思いません？

>>3273 匿名さん
日経アーキテクチュア2019年1月24日号によると

NIPPOは、京都大学田中哮義名誉教授の「勾配8分の1以下の車路を2.5メートル上る構造は、安全な避難を妨げるものではない」と主張する意見書を提出。
日建ハウジングシステムも、火災などの発生時に地上へと避難することに格別の支障はないと主張。
しかし、東京高裁は、高低差のある車路に手すりが設置されておらず、「人が通行する傾斜路の最低基準を満たしていない」として退けた。

とのことですよ。

>>3276 匿名さん

具体的にどういうシチュエーションで安全でない状況が生まれるのか。、ということが知りたいんだよね。

>>3277 匿名さん

京都大学田中哮義名誉教授に書いてもらった「勾配8分の1以下の車路を2.5メートル上る構造は安全な避難を妨げるものではない」とする意見書があっても、裁判所はその主張を認めなかったことになります。

>>3275 マンション比較中さん
>>3276 匿名さん
>>3278 匿名さん

いつものことだけど、全然答えになっていないよ。
>では実際の避難の安全上何が問題なの？判例で挙げられている以外の事を言って見たら？
と聞いている>3273 匿名さん>>3276 匿名さん
も答えを待っている。つべこべ言わずに、いい加減に答えたらどうなんだ？

>> 3274 の
> 32条6条違反は明らかだと言っている。
と認めた時点で話は終わりです。

あとは、無駄な議論で、建築基準法違反の結論は覆りません。

安全性に問題がある具体例は挙げられないという結論でいいんだね。

>>3281 匿名さん

京都大学田中哮義名誉教授を裁判に出して来てもNIPPOは安全性の立証をできなかったというのが事実です。

NIPPOは、駐車場と車路は「単層」の建築空間であり、出入り口までの高低差があっても同じ層に位置する避難階であると主張した。しかし、東京高裁は「傾斜路でつなげば『同じ層』にあるというのは不合理」としてNIPPOの主張を退けた、とのことです。

話が通じない人のようだけど、ところでずっと若葉マークなのはなぜ？

さて、それは知りません。

安全性があるかのような書込みを続けている貴方のほうが根拠に乏しいと言っているだけです。事実として、NIPPOが行った安全性についての主張は東京高裁が退ける判断をしており、最高裁も東京高裁の判断を維持しています。

安全性に問題があるという具体例を知りたいと言っているだけで、
>安全性があるかのような書込み
なんて一切していないよ。日本語の理解力に問題があるようだね。

>>3286 匿名さん

それなら、京都大学名誉教授の意見書を調べたらいいのではないですか？

ただ、>>3274 の書込みのように法令で定める基準への不適合が明白なら、安全性の議論をしても無意味だと思われますが。そのことが分かっておられないようですね。

具体例を挙げてくれという問いに答えられない、ということだね。
もうわかったからいいよ。

日経アーキテクチュア2019年1月24日号に、東京高裁が車路は「人が通行する傾斜路の最低基準を満たしていない」として退けたと書かれてますから、十分な理由だと思いますが。

>>3289 匿名さん
>3281 >3284 >3286 >3288 匿名さん
の問にも全く正面から答えていないね。
勝てば官軍とばかりに、上から目線の怒涛の投稿をするかと思えば、ズバリ切り込まれると、弁を弄して逃げ回る。
貴方にはルサンク近隣住民の主張を代弁する資格が無いと言わざるを得ない。
近隣住民大勝利とは言っても、結局はカリスマH置弁護士、またN端弁護士のお陰だったという事。
結局近隣住民には、確固たる主張がない事がハッキリした。
>あの巨大マンションが建ったせいで、何百人もの人生設計が歪められてしまったのです
これだけの大事件なわけだよ、近隣住民の意見を代弁するなら、投稿者の問には誠意を持って答える責任があるんじゃないか？！

NIPPOはルサンクで建築確認取り消し2回目でしょ。建築確認取り消しを想定して動くものですよ。

URは積極的に動かないだろうから、損害賠償の裁判が終結するまで建物は塩漬けかね。5年ぐらい？
終われば解体してURに返還か。解体もうるさいよなあ。
そのあとはどうなるのかな。
周辺住民さんたちには迷惑な時間が続くね。。。

遊ばせておくのもったいないよな
高台で、駅近かつ静かで良い場所なのに
あの土地を三井みたいな大手が持っていかなかったのは、当時他によっぽど良い土地がごろごろしてたんだろうな

>具体的にどういうシチュエーションで安全でない状況が生まれるのか。、ということが知りたい

近隣住民はこう言った素朴な質問に一言も答えられない、それどころかそれを覆い隠すかのように、無意味な書き込みを垂れ流している。

>あの巨大マンションが建ったせいで、何百人もの人生設計が歪められてしまったのです

この方たちに対して、近隣住民は道義的責任、説明責任があると思う。
そうでなければ、この「人生設計が歪められてしまった、何百人の方たち」が気の毒過ぎる。

>こう言った素朴な質問
"無意味な質問” であることが分からないんですねえ。
>>3274 で東京都建築安全条例32条6号違反明らかだと言っているのですから、話は終わってますよ。

答えられないってことで話は終わってる。

>>3269 では「ルサンクの駐車場の避難上の安全性はほぼ問題はない」と書込みしているけれど、NIPPOが行ったルサンクの駐車場の避難上の安全性の主張は裁判所に退けられています。
根拠のない議論を続けていることが分からないのですか？

まあ、安全性に問題のある具体例を挙げられない（反証できない）のだから説得力はないな。

NIPPOが行ったルサンクの駐車場の避難上の安全性の主張が裁判所に退けられているから、安全性に問題のある具体例云々の質問は全く無意味な質問なのです。