ル・サンク小石川後楽園（5）

事業継続って可能なのか？
解体して適法建築として再建築、がOKなら、損失を最小に抑えるためにはそれがベストかもしれんが。

上部2階分をスパッと斬る。
契約者に優先的に分譲する。それがベストだと思います。

文京区から受けていた指導にも合致します。

前を通りかかったら、金槌のような音がしていたけど。検査でもしているのかな。

解体しちゃうとURに土地を返さなければいけなくなるのかな？
とりあえず建物は建ったので今のところは返さなくてもいいんだよね

改築ならOKか。

ルサンク小石川は改築ができないですね。

（9割程度まで工事がされ中止になった状態であり、完成しているわけでないから改築はできない。）

どういう形で事業継続をするつもりなのか、興味深いな。
それなりのあてはあるんだろう。

無理に販売しなくても老人ホームにするとか軽傷コロナ患者の受け入れ施設とかいろいろ活用方法はありそうだけどね

>それなりのあては
デベは慎重な判断のもとに事業継続に向けて検討中とは言ってないだろう。

>>3337 匿名さんに
> 「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」が本質を突いた意見というのは、冗談がすぎるのではないですか。
と指摘されていたけれど、法令に適合しない建築物を契約者に引渡すことで契約者が受ける不利益をデベが軽視していると思う。

消費者軽視の姿勢でいるから、怒った契約者から裁判を起こされていることに気づくべき。

とりあえずデベロッパーが「事業継続を検討」と表明したのは大きい。
分譲マンションとして再生する可能性が出てきた。

株主に向けたリップサービスなのでは？

デベは契約者を怒らせることに無配慮かもしれないが株主を怒らせることには非常に恐れている。

憶測だね。

>3370> 3371> 3375 >3395

>ルサンク小石川の場合、デベが文京区の指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態は避けられたのです（近隣住民側もそんなけしからん戦略をとらずに済んだのです）

などと近隣住民から散々言われていますが、改めて経緯を時系列的に見ると、区の指導に従ってさえいれば、
と言う結果論がいかに的外れであるということが明確となります。
ポイントは
・2004年に最初の建築確認を得て以来、10年間建物本体は基本的に同一である
・絶対高さ制限が公表されたのは、7年後の2011.9
・文京区が絶対高さ制限を考えてと言ったのは、翌2012.7の確認申請前の事前協議の時
・直ちに2012.9に近隣住民が審査請求
・約2年後の2014.3 絶対高さ制限導入

審査請求された、では建築確認が取り消された場合の予防措置として、22ｍの高さに全面的な設計変更をしよう。
時系列でみれば、そんな採算が劇的に悪化することを考えるデベなどいるわけはないのです。
せっかく近隣住民が審査請求して違反を教えてくれているのだから、その違反部分を是正すれば良いだけ。
ルサンクの場合、安全条例32条6号違反を是正すれば良かった。
つまり駐車場に避難階段を付けてさえいれば良かった。
結果論としてはたったそれだけです。
なぜデベ側がそれをやらずに、全く無意味な設変をし、変更確認を得たのか？
翌月には絶対高さ制限が施行されるという、ホントにホントの駆け込みで設変し、
変更確認を得たわけですので、絶対に間違いは許されないのにです。
それが最大の謎ですね。


2004.7　東京建築検査機構に建築確認申請、翌8月に建築確認が下りる
2004.11　近隣住民が東京都建築審査会に審査請求
2005.6　東京都建築審査会の裁決により建築確認取消し
　　　　（理由：1.自動車車庫出入口の道路幅員が6ｍに満たない
　　　　　　　　2.西側メゾネット住戸が一の建築物に当たらない。）
2011.9　文京区 絶対高さ制限第一次素案 公表
2012.7　都市居住評価センターに建築確認を申請、建築確認が下りる
2012.9　近隣住民が東京都建築審査会に建築確認の審査請求
2013.2　工事開始
2014.2　都市居住評価センターに変更確認を申請、翌3月変更確認
・車路のスロープの勾配を 1/6 → 1/8 に変更
・直通階段Cが避難階段でなかったのを避難階段に変更
・避難設備の変更
2014.3　文京区 絶対高さ制限導入
（当該土地は22m上限となる）
2014.7　ル・サンク小石川後楽園販売開始
2015.4　ル・サンク小石川後楽園完売
2015.9　東京都建築審査会が建築確認の執行停止
2015.11　東京都建築審査会が建築確認取り消し
（理由：都安全条例32条6号に規定する避難階段の不備）

NIPPOは裁判の場で、東京都建築安全条例32条6号の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定は、避難階段を設けることを義務付けていない、との独自の法解釈を主張しています。そのようなNIPPOであれば
地下駐車場の部分に避難階段を設けるべきと判断することはなかったと思われます。

2014年2月の変更でなんとか凌げると考えていたとしか思えない
時間的な制約がタイトだと往々にして賢明でない判断をするということはどんな仕事でもあること

ただ多額の建築費をかけたプロジェクトを根本から止めることで起きる大きな損失や社会的な影響を考えると、飢えた子供のためにパンを盗んで過酷な懲役刑を課せられたジャンバルジャンのような気分になる人がいてもおかしくはない。

何がしたいことで、どうなればよかったのか、ということの実現よりは、単なる潰し合いにしかみえないのがここの争いの特徴で、傍目に見ると誰も勝利はしていないように思える

もっと大人な解決がなかったかな、という感想をいだかざるおえない

19卒のデベ勤務ですが勉強になります。

今は完成してますが、ここと同じころに小石川では住不のインペリアルガーデンが話題になってました。着工したのに白紙にしてまで住民の意向を尊重したようです、デべの近隣対応には明らかに大きな差があります。

なるべく儲けを大きくしようと強行した結果、甚大な損害を受けることになったということだろう。
でも55億騙し取られたセキスイも普通にやってるから、NIPPOも今は損害を最小限に抑える方策を探っているんだろう。
その有力な方法として再分譲もありうるのかな。当時よりはかなり高く売る気か。

セキスイは、ここと同じころにグランドメゾン目白坂で計画を白紙にして住民の意向を尊重したようです。また、改めた計画では、行政の建築主事に建築確認を申請しています。
デべの近隣対応には明らかに大きな差があります。

話が通じないな（笑）

「傍目に見ると誰も勝利はしていないように思える」のはその通りですが、文京区の指導を無視したデベが逃げ切るのを防いだという点では、近隣住民の勝利。

ただ、近隣住民にとっての誤算は、建築確認の取消しの時期が遅れてしまったこと。
工事が進む前に取り消されていれば、デベも減築しないで設計変更できたので、こんな大事件になることはなかった。
変更確認のために裁決の時期が大幅に遅れてしまった。

2015年6月にルサンク小石川の高さ22メートルを超す部分の建設工事がされていますから、デベはそこで工事を停めて裁決を待てばよかったのではないでしょうか。

東京都建築審査会により建築確認を取り消す裁決を行われても、減築をしないで済みます。建築確認が取り消されなければ、それから高さ22メートルを超す部分の建設工事を再開できます。
デベは東京都建築審査会の審査請求事件で参加人になっていましたし、その年の9月の口頭意見陳述に向けて最終局面になっていたことも、東京都建築安全条例32条6号違反の疑義で追及を受けていたことも、知っていたわけです。

>ルサンクの場合、安全条例32条6号違反を是正すれば良かった。
つまり駐車場に避難階段を付けてさえいれば良かった。
なぜデベ側がそれをやらずに、全く無意味な設変をし、変更確認を得たのか？

その最大の謎を解くヒントとなり得るのは？
・駐車場が建物本体の地下にはなく、別建物の駐車場棟となっていること
・傾斜地に建っていること

下は、東京の普通のマンションの地下駐車場です。
駐車台数は21台程度ですので大規模駐車場ではありません。
サブエントランスから出て、エレベータ－もありますが、当然直通階段も設置されていますので安全条例31条に適合しています。
当然屋内階段ですので、施行令123条も満足しているものと思われます（？）
車路は傾斜が１/6で避難経路には適しないので、避難経路としては直通階段ただ一つとなります。

ではルサンクに安全条例32条6号に規定する非難階段若しくは傾斜路を設置するとどうなるか？
避難階に避難する経路としては
１、駐車場棟に設置した避難階段
２、サブエントランス（西側）から直通階段A
３、サブエントランス（東側）から直通階段B（B1,B2)および直通（避難）階段C
４、車路のスロープ（傾斜が１/8と緩く、手摺以外は施行令26条に適合）

なんと4経路もあるの！？と言う具合になってしまいます。
駐車場からの避難を考えると、これではいくらなんでもオーバークオリティだろう。
駐車場棟の非難階段はいらないよねと、ちょっと突っ張って考えたのではないか？

いずれにせよ、傾斜地に建っているので、直通階段A,B.Cは建物本体の避難経路であって、駐車場に設置されているとは言えない。
なので第４の避難経路である、安全条例32条6号に規定する避難階段を設けなければならなかった。
近隣住民の指摘を素直に認めて設変していれば、こんな惨状を見ることはなかったのにねー。
大変残念ではございました。

>>3413 マンション検討中さん が
　「翌月には絶対高さ制限が施行されるという、ホントにホントの駆け込みで設変し、
　　変更確認を得たわけですので、絶対に間違いは許されないのにです。
　　それが最大の謎ですね。」
と書いている点については、過去スレのやり取りをもとに推測すると、
デベは清水建設が設計を担当していた時期に当局から指摘された問題点を正確に理解していなかった可能性がある。

デベは、2005年の時の裁決において建築確認の取消原因として直接指摘されていた2点だけを直せば問題なしと早合点していたのではないか？
（避難路の問題点も当時から指摘されていたはずなのに、裁決においてこの点が取消原因として明示されていなかったので、デベは避難路の点は是正しなくてもOKだと誤解したのではないか？　つまり、デベは裁決の趣旨を十分に理解していなかったのではないか？）
デベが2005年の時の誤解を引きずったまま、2014年に変更確認→工事続行 と進んだために、「絶対に間違いは許されないのに」間違えてしまったのではないか。

デベは誤解を引きずっていたために、客観的には間違っているのに、主観的には「絶対に間違いなし」と自信を持ったのかもしれない。
それで、文京区の指導にも従う必要なしと考えたのではないか。

3423 匿名さん
それはその通りですが、文京区の指導を無視するデベがそう慎重に考えるとは思えないです。
むしろ、早いとこ工事を済ませて逃げ切ろうと思うのでは？

デベが全て悪いと考えている人ばかりではないですよ

神学論争のような議論にすることで最も大事なことから目をそらそうとしているように見えます。

神学論争ではなく、建築基準法に違反しているという、極めて具体的な問題です。

また、建築基準法に違反した建築物を、デベが販売したことで問題が複雑になっています。このために、デベは、怒った契約者から損賠賠償を求める裁判を起こされてます。

水掛け論になるのでこれぐらいにしておきますが、訴訟に勝った側が常に正義かというとそういう感想を持たない人もいるということは心にとめておいてください。

>>3427 匿名さん
デベが全て悪いと考えている人ばかりではないのはその通りです。
そうかといって、デベに何の落ち度もなかったかといえば、そうとはいえないのでは？
別に、どちらか一方が100％悪いという極端な議論をしているのではありません。

3427 匿名さん が考えている「最も大事なこと」とは何ですか？

あなたはデベに同情的な方だと思いますが、1点お尋ねしたいことがあります。
ルサンク小石川の件で、デベが文京区の指導に従わなかった点についてはどのようにお考えですか。
本件ではいろいろな事情が交錯していますが、ただ一つ確実に言えるのは、デベが指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態にはなっていなかったということです。

>>3428 匿名さん
>神学論争ではなく、建築基準法に違反しているという、極めて具体的な問題です。
は誤り
建築確認取消が決定したのは、東京都建築安全条例32条6号違反ただ一点！
つまりルサンクは東京以外ではむしろ安全な建物なんだな。
駐車場からの避難経路が3通り以上あるからね！

>>3431 マンション検討中さん
というか、あなたが従来から主張している
「このマンションは東京都建築安全条例32条6号には違反しているけれども、避難経路の安全性には問題なし。ゆえに、マンションは完成できてしかるべきだった」
というのが神学論争ではないですか？
法律論として成り立たないことをずっと主張していたのだから。

>>3425 匿名さん
>避難路の問題点も当時から指摘されていたはずなのに、裁決においてこの点が取消原因として明示されていなかったので、デベは避難路の点は是正しなくてもOKだと誤解したのではないか？　つまり、デベは裁決の趣旨を十分に理解していなかったのではないか？
これも違うでしょ、誤解していたのはむしろ近隣住民
斜路のスロープが避難路（避難経路？）を兼ねている、ならば勾配が１/6だし手摺がない、なので施行令26条違反、と言ったのは近隣住民。
では勾配を１/8にして手摺を付ければ、駐車場は避難階として認められ、建築確認が取り消されることは無かったの？
ちがうでしょ？施行令26条違反は近隣住民は散々言っていたけど、建築確認取消とは全く関係がない。
>裁決の趣旨を十分に理解していなかった
てなんのこっちゃ？ですよ。

>>3433 マンション検討中さん
私はあなたの疑問に答えたつもりなのですが、どうも話しが噛み合っていないようですね。

駐車場出入口のスロープに手すりを付けていれば、東京都建築安全条例32条6号の違反にはならなかったはず。
ただ、現状の設計に手すりを付けただけでは、自動車がスロープを通れなくなりそうなので、その点の手直しも必要だけど。

>>3433 は「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」と言い出した時点で真っ当な発言をしてないことが明らかになったと思うが・・・

>>3434 匿名さん
駐車場出入口のスロープに手すりを付けても東京都建築安全条例32条6号の違反になります。
車路のスロープは建築基準法施行令123条1項で定める屋内避難階段の技術的基準を満たさないからです。

補足ですが、スロープ状であっても、施行令26条と施行令123条1項の両方を満たせば屋内避難階段に相当するものとされています。
しかし、車路の用途に用いられるスロープは、施行令123条1項を満たすことができません。したがって、車路のスロープでは屋内避難階段として認められないのです。

>>3415 匿名さん
> 時間的な制約がタイトだと往々にして賢明でない判断をするということはどんな仕事でもあること

正常化の偏見
https://kotobank.jp/word/%E6%AD%A3%E5%B8%B8%E5%8C%96%E3%81%AE%E5%81%8F...
といわれているものです。建設工事を強行することを正当化できるものではなく、真っ当なデベであれば建設工事を停める判断をする状況でした。

>>3425 匿名さんの「デベは、2005年の時の裁決において建築確認の取消原因として直接指摘されていた2点だけを直せば問題なしと早合点していたのではないか？」は、その通りだと思います。

>>3436 匿名さん
日経アーキテクチュア 2015/12/02号の記事「完売マンションの建築確認を取り消し　東京都建築審査会が1階を「避難階」と認めず」によると、

　「都審査会が最終的に1階を避難階に該当しないと判断した理由は「安全設備に不備がある」と認めたためだ。11月12日付の裁決書によると、1階の出口となる駐車場のスロープは、地上へ通じる出入り口としての要件を満たしているとみていた。
　一方、「階段に代わる傾斜路であれば、傾斜路の幅が3mを超える場合には中間部に手すりが必要となる。証拠書類では手すりが確認できず、車路という性格上、中間部に手すりを設けることはあり得ない。人の通行に供する傾斜路としての条件を満たさない」と判断した。」

と記載されています。

この記事の内容が正確でないということですか？

細かい技術的な点はともかく、私の推測では、デベが2005年の時の審査請求・裁決の過程で指摘された問題点を正確に理解していなかったのではないかということです。

そうでないならば、>>3413 マンション検討中さん が「最大の謎」と言っている点は謎のままです。

>>3439 匿名さん

日経アーキテクチュア 2015/12/02号の記事の「階段に代わる傾斜路であれば、傾斜路の幅が3mを超える場合には中間部に手すりが必要となる。証拠書類では手すりが確認できず、車路という性格上、中間部に手すりを設けることはあり得ない。人の通行に供する傾斜路としての条件を満たさない」は、正しいです。
裁判所も車路のスロープが人の通行に供する傾斜路に求められる最低限の基準を満たしていないと判決で指摘しています。

しかし、>>3439さんが以前から指摘されているように、法令に不適合であることは1つの理由を示せばよく、示された理由を満たせば法令に適合するわけではありません。中間部に手すりを設けることで施行令26条の条件は満たせますが、施行令123条1項の屋内避難階段の技術的基準を満たすことはできないです。

車路のスロープについては、日経アーキテクチュア 2019/1/24号にも解説がされています。

変更確認の申請がされた2014年2月には、一方通行を逆走する工事車両が道路のガードレールに激突する事故が起きています。
https://blog-imgs-63-origin.fc2.com/l/o/v/lovethesun/Scan0001_20140305...
このタイミングで建設を止め、文京区から指導された内容を受け容れることも含めて、事業の見直しをするべき時期だったと思われます。

>>3426 匿名さん

元々デベは文京区からの指導に従うべきでした。コンプライアンスを重視するデベであれば事業を見直します。
その後は、2014年2月の変更確認を申請するタイミングと、2015年6月の高さ22メートルを超える建設工事を行うタイミングがありました。これらのタイミングでデベが誤まった判断をしています。

行政の意見に従うべきであるとの見解には異論はないが、行政はデベロッパーと十分意思疎通できていたのだろうか。時に文京区の行政は一方的に区民や業者を怪しからんと頭ごなしに批判する悪癖があるような気がする。スマートな行政官であれば、ニーズをきちんと分かった上で交通整理ができるはずだが、不器用すぎる気がする。

区の行政に携わる職員のうちどれほどが文京区に住んでいるだろうか。

我々区民の感じる不安はそこにある。文京区に住めている人間へのルサンチマンが本当に区の職員にないのか、そういう不安。

このスレは行政や周辺住民が、自分たちには全く瑕疵がないと必死で主張しているようにしか近隣住民としては読めない。どれだけ多くの区民が怒っていると思っているのだろうか。

自転車駐車場をめぐるバトルが以前あったが、後楽園駅周辺の自転車駐車場の数が少なすぎるばかりか高価すぎて文京区役所駐輪場に停める区民が続出した時に区民を悪者にしたのは忘れないぞ。やっと最近駐車場が増え、シェアサイクルができて緩和されたが、防犯カメラを使って地下鉄に乗ったと自転車にタグを付けたのは覚えているぞ。住民票を取りにいったついでに買い物に行ったのをずっと見ていたのだな、気持ち悪いぞ文京区。

デベに落ち度があるのは明らかですが、違いますか？
行政の指導に従うべきなのに従わなかったこと、工事を止めるタイミングがあったのに逃したこと、契約者を軽視したためにトラブルになったことは、全てデベ側で防げたことです。

行政に従えというのなら、もう少し区民のニーズに応えろ、文京区役所。
まだまだいろいろあるが、全部ここに書かれたいか？中国じゃないんだからちょっとは区民の話を聴け！

過去スレでも同様のことが度々見受けられますが、デベのコンプライアンスに反していることが的確に示されると、それを遮るように多数の書込みをする人が現れますね。
以前には、たとえばデベが契約者説明会で行った不適切な行為が示された時に、多数の書込みで遮る人が現れました。
もちろん、自由に書込みできるスレなのは大切ですが・・・

>>3453 匿名さん
>デベのコンプライアンスに反していることが的確に示されると、それを遮るように多数の書込みをする人が現れますね。
これも違うな
ルサンクのデベは安全条例32条6号違反をした。
コンプライス違反ではないし、多数の書き込みと言ったって、近隣住民の怒涛のような書き込みが、徹頭徹尾途切れない事と比べれば極々小数でしょう。
建築確認取消が確定してからのデベの対応は、技術的問題ではないので全く興味が無い。
兎に角デベを悪者にしないと、逆に近隣住民が悪者になってしまうという焦燥感が感じれれるな。

>>3409 匿名さん
> 「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」が本質を突いた意見というのは、冗談がすぎるのではないですか。
これには近隣住民の執念深さを心底感じるね。
>3322 で

>あなたの言い方だと、まるで建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになったというように聞こえます。
と誘導質問し、一旦言質を取ったと思ったら最後、その発言に対して一体何回非難を繰り返せば気が済むわけ？
>3325 >3332 >3336 >3337 >3341 >3350 >3432 >3435
ざっと見た限りでもこの有様ですよ。
近隣住民に都合の悪い問や指摘などは全てスルーし、一旦言質を取った自分有利な他人の発言はとことん批判する。
これでは世間一般には理解は得られないよ。

この人の言ってること理解できる人いるのかな
宇宙人と会話してるようだ

ちなみに、先祖代々の東京都住民としては、
>「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」
との想いは、批判されればされるほど、より強くなりました。
駐車場の避難の安全性について、不安全要素と言うものが、全くと言って良い程見つけられないからです。
実際近隣住民も、具体的な不安全要素を一切指摘できていないわけですしね。

「高低差1mを超える傾斜路(勾 配)には手すりが必要である(建基法施行令26条,25条)。本件計画では, 高低差が約2.5mあるにもかかわらず手すり等は一切設置されておらず,同 一の階とはいえない。高齢者,障害者,子どもなどを想定した場合,本件駐車場部分から南側道路に向けて避難が困難である。」

これはH置先生の主張でしたかね？
やはり住民サイドは、施行令26条、25条に適合しない、つまり手摺が設置されていないから、車路のスロープは避難経路たりえない。
というか駐車場は避難階とは言えないと言っているんですね。

でも施行令26条、25条と避難階か否かの判断とは何の関連もないのですな。

>高齢者,障害者,子どもなどを想定した場合,本件駐車場部分から南側道路に向けて避難が困難である
と言うのもなんか情緒に訴えるような書きっぷりですね。
そのような方々には、2つのサブエントランスのどちらかから出て、直ぐの階段を利用して貰いましょうね。

「仮に本件駐車場が避難階であるとすると、本件駐車場の存する1階（各居室を含む）にとっての「地上に通じる出入り口」は、南側道路出入り口のみであるから、本件車路は、避難経路として施行令26条、25条の要件を満たす必要があるにもかかわらず、これが満たされていない」
これはH置先生か、N端先生の裁判での主張だが、
>3459
で言っていることと同様に見えて、それ以上に実におかしな話だね。

>本件駐車場の存する1階（各居室を含む）にとっての「地上に通じる出入り口」は、南側道路出入り口のみである？？
駐車場が避難階だと、なんで「各居室」にとっての「地上に通じる出入り口」は、南側道路出入り口のみとなるのか？？
駐車場と1階各居室が同一レベルにあるからと言って、各居室からの避難経路が駐車場の車路しかないということが言えるのか？
全く意味不明、駐車場と各居室は別建物だから別で良いんじゃないか。
仮に車路の高低差が１ｍ以下で駐車場が避難階だったとしても、各居室は階段から避難すれば良いだけの事。
そもそも、外気に有効に解放されていない駐車場や車路を、各居室からの避難経路とするのは安全上規定で禁止している自治体もある。
また横浜とか確か千葉では
>避難上の安全を確保するために、他の用途に供する部分のための避難用出口を自動車車庫の内部に設けることを禁止している

このH置先生（？）の主張は、東京都建築安全条例には抵触しないが、安全上禁止している自治体も多い。
H置先生、駐車場を含む1階は避難階ではないと言う主張に集中するのは良いですが、避難経路としての安全をよく考えてからにしてくださいね。

昔アメリカでハロウィーンの夜に近所に住んでいた日本人が仮装して他人の家の庭に入った時にそこの住人がその日本人を撃ち殺した事件があった。さて、他人の家の庭に入った人が全ての責を追うのか、自業自得だと。それはちょっと一般的日本人の常識として違うんじゃないかと。

>>3439 >>3440

東京高等裁判所（畠山稔裁判長）平成３０年１２月１９日判決
http://www.tkc.jp/law/lawlibrary/saishin/2019/01/0122_25561882

１．建築基準法施行令１３条１号は、避難階につき「直接地上へ通ずる出入口のある階」と定義しており、同号にいう｢直接地上へ通ずる｣とは、階段や傾斜路を介さず地上に出られる状態を指していると解され、段差が避難の障害にならない程度の軽微なものである場合等は別として、本件駐車場は、傾斜路である本件車路を介さなければ地上に出られないものであるから、｢避難階｣に設けられているとはいえないし、実質的にみても、本件駐車場の床面と本件車路の南端にある地上出入口の床面とは約２．５ｍの高低差があり、これを階段でつなげば異なる階となり、傾斜路でつなげば｢同じ層｣であるというのは不合理であり、本件車路は、その客観的形状からみて、本件駐車場と区別された車路であって｢自動車車庫又は自動車駐車場｣ではなく、本件車路が本件駐車場の一部を構成するとか、本件駐車場と一体のものなどということはできなから、｢自動車車庫又は自動車駐車場｣の構成部分ともいえない。

２．本件車路は、建築基準法施行令２６条２項が準用する同２５条１項及び３項により設置が義務付けられている手すりが設置されておらず、人が通行する傾斜路の最低基準を満たしていないから、｢避難施設｣の要件を満たしておらず、直通階段Ａと直通階段Ｂは、いずれも南棟に設置され、北棟にある本件駐車場とは異なる住宅部分にあり、都東京都建築安全条例（都条例）３１条柱書きにいう｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されたものでなく、本件駐車場に設置することが義務付けられたものとはいえないし、都条例３２条６号が求める屋外避難階段の要件（避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること）も満たさず、避難階段Ｃは、北棟にある本件駐車場とは異なり東棟に設置されており、都条例３１条柱書きにいう｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されたものでなく、本件駐車場に設置することが義務付けられたものとはいえないし、両者の位置関係をみても、北棟にある本件駐車場から東棟にある避難階段Ｃに到達するためには、南棟の１階東側住宅部分の廊下を通らなければならないのであって、このような避難階段が本件駐車場から避難しようとする者のための避難階段であるとはいえず、本件駐車場の部分に設けられた都条例３２条６号所定の｢避難階段｣に該当するとはいえない。

３．（１）控訴人らは、本件裁決は審理期間を徒過していると主張するが、旧行審法９４条２項に定める期間は訓示規定であって、この期間を徒過しても直ちに裁決の違法の問題を生じないし、実質的にみても、各審査請求事件の事案の内容、原処分に対する審査請求がされた後に建築変更確認処分（本件処分）がされた経緯等に照らせば、同項に定める期間を超えて本件裁決がされたことが明らかに合理性を欠くとはいえない。 （２）控訴人らは、行政事件訴訟法１０条１項は行政不服審査手続にも類推適用されるべきであるとし、その前提に立って、審査請求人らにとって東京都建築安全条例（都条例）３２条６号違反は自己の｢法律上保護された利益｣と関係のない違法主張であるから、このような違法主張をすることができないと主張するが、旧行審法は、行政事件訴訟法１０条１項を準用する旨の規定を置いておらず、同項が行政不服審査手続に類推適用されるとすべき根拠もない。 （３）控訴人らは、本件裁決には理由附記の不備があると主張するが、本件裁決は、本件処分の取消しの理由として、本件駐車場は避難階に当たるとはいえず、避難階段が設置されていないから都条例３２条６号に違反することを記載しており、これは、本件処分の取消しの結論に達した過程を記載したものであるから、審査決定の書面に附記すべき理由として十分であり、理由附記の不備があるとはいえない。

４．控訴人らは、東京都建築安全条例（都条例）３２条６号違反という一事をもって本件処分を取り消すことは公共の福祉に適合せず、事情裁決をすべきであったとし、本件処分を取消したのは比例原則に反し、本件裁決は裁量権の範囲を逸脱し又は濫用した違法なものであると主張するが、本件マンションの建築計画は都条例３２条６号に違反するものであるところ、同号の定める避難階段の設置は、災害時の避難の安全を確保し、人の生命身体を保護するためのものであることに照らせば、本件処分を取り消すことが公共の福祉に適合しないとはいえず、旧行審法４０条６項の要件に該当せず、したがって、裁決行政庁が事情裁決をしないことは同項に違反しないし、事情裁決をしなかったことが合理性を欠くともいえないから、控訴人らの上記主張は採用することができない。

DJあかいさんのブログ記事に対するコメントでこういうのがあるけど

>住民に不幸になってほしいみたいだけど、普通に望ましい未来になるでしょうね

住民にとって本当に「望ましい未来」になっているのだろうか？
この人に今聞いてみたいものだ。

>>3462

東京高裁の判決（ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3462/ ）は、車路が建築基準法施行令２６条２項が準用する同２５条１項及び３項により設置が義務付けられている手すりが設置されておらず、人が通行する傾斜路の最低基準を満たしていないから、｢避難施設｣の要件を満たしていないと判断しています。

また、直通階段Ａと直通階段Ｂと避難階段Ｃが、東京都建築安全条例（都条例）３１条柱書きにいう｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されたものでないと判断しています。
つまり、地下駐車場の床面積を減らして、格納又は駐車の用に供する部分の床面積の合計が５００平方メートル未満にしたとしても、直通階段Ａと直通階段Ｂと避難階段Ｃは都条例３１条柱書きの｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されていないことになり、都条例３１条５号に適合しないこととなります。

NIPPOが2015年に東京都建築審査会から建築確認取り消し裁決を受け、裁判で争わずに引き下がっていれば、裁判所から都条例３１条への適合についての判断を受けることはありませんでした。また、この判例は、同様の条例の規定をもつ他の県や市にも影響を与えます。NIPPOが最高裁判所まで争ったことは、このような判例が作られたという意義はありますが、NIPPOにとっては、さらに立場を苦しくするものとなっています。

目がチカチカしますが、要するに条例の条文に則っているかどうか重要で、実質的に安全かどうかは重要ではないということでよろしいですか？どうやら他県では判断がわかれるような条文のようですが。

裁判所はルサンク小石川では自動車車庫等の用途に供する建築物の部分に直通階段が設置されてないと判断しています。
他の県や市の条例であっても「自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分・・・」と規定されていれば、自動車車庫の部分に直通階段が設置されていなければならないことになるでしょうね。

3464 匿名さん
>裁判で争わずに引き下がっていれば、裁判所から都条例３１条への適合についての判断を受けることはありませんでした。また、この判例は、同様の条例の規定をもつ他の県や市にも影響を与えます。

意味不明、31条があって32条がそれを強化している、当然の話、何を今更？
最高裁まで争ったデベを悪く言いたいだけとしか思えない。

さて
>3313

>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。

と言ってたけど今度こそ誤りでしたと認めてもらえますか？
でないと先の議論に進めないのでね。

>>3467 はルサンク小石川が駐車場の床面積を都条例32条適用でない規模に減らした場合でも都条例31条に適合しないことに気づきましょう。

NIPPOが裁判をして、東京都建築安全条例32条6号の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定は避難階段を設けることを義務付けていない、との独自の法解釈を示したことは、その程度の理解でマンション建設の事業をすすめていたと明らかになりましたが、NIPPOにとってよくなかったことと思わないですか？

駐車場は避難階ではないので避難階段がないのが問題である、という辺りがキーになるようですが、避難階の定義があまり明確ではないようです。斜路でむすばれていると避難階ではないというのは何を根拠に判断されているのでしょうか。

>>3470 匿名さん
斜路でむずばれているかどうかではなく、2.5メートルの高低差が問題になります。
過去レス（ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3011/ ）によると、国土交通省住宅局建築指導課・市街地建築課（編集）「問答式 : 建築法規の実務」で
地階で地上面との高低差があまりなく（１ｍ位）、地上との連絡が容易にできる場合には、避難階に該当することもあろう
と避難階であるためには高低差１m位までと示されているようです。

堀坂って結構坂がきついから高低差といっても出口の西側端と東側端とでだいぶ差がでそうですが...もっと高低差が低いと考えていたんじゃないでしょうか。

>>3468 匿名さん
>3467 はルサンク小石川が駐車場の床面積を都条例32条適用でない規模に減らした場合でも都条例31条に適合しないことに気づきましょう。

？？全く意味不明な事を言ってゴマかしてるのは、いつもの近隣住民のやる手口ですな。

>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。

「と言ってたけど今度こそ誤りでしたと認めてもらえますか？
と何度も何度も聞いているわけですよ、いい加減に答えたらどうなんでしょうかね？
でないと先の議論に進めないのでね。 」

と何度も何度も聞いているわけで、ごまかすのはいい加減にして、答えたらどうなんだ？近隣住民？

>>3473 東京高裁の判決をよく読めば、ルサンク小石川の直通階段Ａ，Ｂ，Ｃは都条例31条で求めている直通階段に適合しないと言っているのですが。それが分からないですね。

傾斜路の縦断面勾配は六分の一以下としていますから、たしか八分の一に改良されていたので31条には適合しているような...するとやはり高低差ですかね。

できるかどうかは不明ですが、東側に向かって降っていく堀坂のより東側に出口をずらして高低差を減らせばこちらも適合しそうですね、構造的にできるかどうかは別にして全く不可能でもなさそうです。減築と駐車場の出口を変更するということがもし可能ならここは利用が可能になるかもしれませんね。

しかし、道に唾を履いた親父を後頭部から金属バットでどつくぐらいのインパクトがある事件でしたので、やったことの重大さのレベルと、それに課せられた損失の大きさとが釣り合っているのかなという疑問は以前拭えませんけどね。

あれ、また誤変換だな
>道に唾を履いた ではなく　道に唾を吐いた　が正しいし

>それに課せられた損失の大きさとが釣り合っているのかなという疑問は以前拭えません
は

それに課せられた損失の大きさとが釣り合っているのかなという疑問は依然拭えません

だね、失礼しました

>>3475 匿名さん
東京高裁は、「直通階段Ａと直通階段Ｂは、いずれも南棟に設置され、北棟にある本件駐車場とは異なる住宅部分にあり、東京都建築安全条例（都条例）３１条柱書きにいう『自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分』に設置されたものでなく・・・」と判決で認定しています。つまり、ルサンク小石川の直通階段Ａ，Ｂでは、自動車車庫に求められる直通階段の基準（都条例３１条５号）を満たさないことを意味しています。
現在は、ルサンク小石川の自動車車庫の規模が大きく、都条例３２条６号にも違反していますが、仮に、自動車車庫の規模を縮小しても、都条例３１条５号を満たしません。

>>3472 匿名さん
>堀坂って結構坂がきついから高低差といっても出口の西側端と東側端とでだいぶ差がでそうですが

建築確認が取り消された建築計画では、西側端は地上２階より少し高く、東側端は地下２階の高さです。堀坂の西側端と東側端とで１０メートル程度の高低差があると思われます。

なお、自動車車庫が避難階に当たるか当たらないかで問題となる高低差は、自動車車庫と車庫の出入口との高低差（２．５メートル）です。仮に、車庫の出入口を堀坂を高さ２．５メートル下がったところに設けてあれば、自動車車庫と車庫の出入口との高低差は０メートルです。

出口との高低差１メートル程度までなら避難階という情報ってどれぐらいよく知られていることだったのでしょうか。案外避難階の条件とか定義って書いてありそうでないんですよね。

>>3480 匿名さん
建築基準法施行令２５条４項で、高さ１メートル以内の階段には手すりを義務付けていません。建築基準法の考え方に、高低差１メートルを超えると避難に支障のある高低差というのがあるようです。
ルサンク小石川は避難階についての判例が作られた物件として後世まで伝えられるのでしょうね。

なお、東京都建築審査会では2015年6月に別の建築計画に係る裁決で避難階についての判断を示しており、都市居住評価センターにはルサンク小石川の自動車車庫が避難階に当たらないことは分かっていたと思います。

ルサンクの駐車場について

>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。

若葉マーク匿名さんは決して認めようとしないのですが、これはウソだそうです。
つまりルサンクの駐車場は、ほぼ全国的に安全上合法となるようです。

通常の地下駐車場では、避難経路としては直通階段、また大規模駐車場の場合は避難階段が一つだけ、と言うバアイが殆どです。
ところがルサンクの場合は、2か所のサブエントランスから、３つの直通階段から避難できることに加え、車路のスロープも勾配が１/8と緩く、人に優しいのでこのスロープからの避難も可能です。
つまり通常のマンションの地下駐車場と比べると、格段に避難の安全性が高いともいえるのです。
ただ残念なことに東京では条例違反ということで、なんと廃墟となってしまいました。

カリスマ弁護士は、車路のスロープが人に優しい、特に車椅子の方にとって安全だという事をTVで言っていたそうです。

>>3482 は裁判所の事実認定を無視したいのですね。東京高裁が、直通階段Ａ，Ｂ，Ｃが自動車車庫の中に設置されていないから、都条例31条で求めている直通階段に当たらないと認定したことを、どうしても認めたくないようです。

それまで条文の形で定義されていなかった避難階の要件がある日突然厳格化されてしまうなんて、なんというゼロデイ攻撃...ますますデベが可哀想になってきたよ。これ予見不能だからたぶん確認検査機関を訴えても責任を問えないだろうな...

駐車場の入り口の方は避難経路にはならないのかね？

避難階は一つでなくてもいいんでしょ？

東京高裁の判決は、自動車車庫からの避難のための直通階段は自動車車庫の部分に設置されているべきと判断したもので、避難の安全を考えると妥当なものと思われます。

>>3485 匿名さん
> 駐車場の入り口の方は避難経路にはならないのかね？

裁判所は、駐車場の入り口の方（車路）は建築基準法施行令２６条２項が準用する同２５条１項及び３項により設置が義務付けられている手すりが設置されておらず、人が通行する傾斜路の最低基準を満たしていないから、｢避難施設｣の要件を満たしていないと判断しています。

>>3484 匿名さん
確認検査機関は国土交通省住宅局建築指導課・市街地建築課（編集）の「問答式 : 建築法規の実務」は常備しています。避難階であるためには高低差１m位までと示されていることを知っていると思いますよ。

>>3487
違う違う、車の出入りする方じゃなくて人が出入りする方

>>3489 匿名さん

人が出入りする方（サブエントランス）を経由する直通階段（東京高裁判決 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3462/ の「直通階段Ａ」、「直通階段Ｂ」、「避難階段Ｃ」）は住居部分にあり、東京都建築安全条例（都条例）31条柱書きにいう｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されたものでないとの事実認定がされています。最高裁判所も東京高裁の事実認定を維持しています。

裁判所の判断は、都条例31条は直通階段を自動車車庫の部分に設置することを求めているから、ルサンク小石川の「直通階段Ａ」、「直通階段Ｂ」、「避難階段Ｃ」は避難経路として認められないとするものです。

なお、裁判所が導いた都条例31条は直通階段を自動車車庫の部分に設置することを求めているとする解釈は、2015年に東京都建築審査会が建築確認取り消し裁決で示していた判断に比べて、建てる側に厳しいものになっています。

ルサンクの大規模地下駐車場は、普通のマンションとは異なり、各居室の地下に位置しているわけではありません。
「北棟」とあるように、居住棟とは完全に独立した建物となっています。
機械室部分の出っ張りの他は、地面と等しい高さの屋根上には、ハナレと呼ばれる多目的室とゲストルームがあるだけで一般の居室はありません。

これは敷地に余裕がなければできない、実に贅沢な設計であるとともに、実は北側住民に対する配慮としてはハンパない建物だという事ができます。
つまりこの北棟部分は、建物が大きくセットバックしたと同じことになるので、北側住民としては圧迫感が劇的に減少するわけです。
ちなみに東棟の建物は階段状に北側に張り出しています。
通常のマンションでは、北側全てに渡って階段状となっているのが当たり前なので、ルサンクの設計は秀逸だと言えますね。

実はルサンクはこの北側住民への配慮がアダとなりとなり、建築確認が取り消されたとも言えるのです。
つまり通常のマンションの地下駐車場であれば、サブエントランスも当然マンションの地下にあります。
なので上へ上がる屋内の直通階段若しくは避難階段も、当然駐車場内に設置されていることとなりますので、都安全条例31条また32条を自然に満足できるのです。
ところがルサンクの場合は、傾斜地に建っていることもあり、サブエントランスから先の直通階段または避難階段は南棟また東棟のための階段であり、駐車場の階段とは認められないのです。

結局、北棟内に独自の非難階段を設置しなければ、安全条例32条6号違反！と言うわけです。
早期完売した優良物件だったのですが、近隣住民のお陰で廃墟となってしまいました。
ヘタに近隣住民に配慮した設計など、しない方が良かったのでしょうかね。

東棟の階段状って言うのはこれですね。
確かに北側ギリギリまで迫っている感じがします。
コレがない北棟の北側の住民は儲けものだったわけですね。

検討中はルサンクの駐車場が都条例31条5号を満たすことができないと理解できたようですね。これまでルサンクの駐車場に都条例32条が適用されなかったら違反建築物にならないとする誤った書込みを続けていましたが軌道修正できたようで。

>>3494
確か彼は外に一旦出るというような話をしていたような気がするけどそれはどうなんだろうね

>>3495 匿名さん
一旦屋外に出る構造になっていることについては、補助参加していた日建ハウジングシステムは、東京高裁で、サブエントランスでは建築基準法施行令117条2項の規定が適用されて別建物になると主張していた。
日建ハウジングシステムは、直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃは自動車車庫からの避難経路にはならないと認め（NIPPOとは異なる主張）、車路のスロープが自動車車庫と一体だから車路から避難することに支障がないという趣旨の主張をしていた。

>3424
>3492

と同様ですが、
下は、東京の普通のマンションの地下駐車場です。
ルサンクと違い、小ぶりな駐車場です
サブエントランスから出て、エレベータ－もありますが、当然直通階段も設置されていますので安全条例31条に適合しています。
当然屋内階段ですので、施行令123条も満足しているものと思われます（？）
車路は傾斜が１/6で避難経路には適しないので、避難経路としては直通階段ただ一つとなります。

ルサンクの場合は、避難経路が3通り以上あります
１、サブエントランス（西側）から直通階段A
２、サブエントランス（東側）から直通階段B（B1,B2)および直通（避難）階段C
３、車路のスロープ（傾斜が１/8と緩く、手摺以外は施行令26条に適合）

なんと階段数計４（EV計２）となります！これでも駐車場の避難設備不備（都安全条例32条6号違反）として建築確認取消ですよ。

残念ながら、駐車場棟は全く別棟の北棟ですので、東京都の条例上は、この北棟に独自の避難階段を設置しないといけなかったのですね。
ただ駐車場棟に避難階段を付けたとしても、恐らく実用には一生使われないだろうと言えるくらいムダな設備となると思います。
実際に避難に使われるのは、サブエントランスか、車路のスロープだからですね。

これほど安全な駐車場を有するルサンクは東京では廃墟！
しかし全国的には安全に配慮した優良物件となります。

>>3496
なんか足並みが揃ってないね。
摺り合わせている時間もなかったのかな...

まあ法令には何か違反しているんだろうけれど、実用上問題ないような気がしてきたよ
やっぱり神学論争だな。こんなんで個人や私企業の財産権を大きく侵害して大損害を与えるだけの罪なのか、という思いはますます強まった。

>>3497 が繰り返し主張するサブエントランスを経由する避難経路は、設計者である日建ハウジングシステムが避難経路にできないと東京高裁で主張していますから、そのことに早く気づきましょう。

裁判の場で設計者が施主（NIPPO）と異なる主張をしたわけで、施主の法解釈に無理があると設計者が判断したことになります。

>>3498 匿名さん
NIPPOは裁判で、東京都建築安全条例32条6号の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定は避難階段を設けることを義務付けていないとの独自の法解釈を主張していました。

この法解釈が誤っていることは明らかで、設計の専門家である日建ハウジングシステムにとって、足並みを揃えて主張するのが恥ずかしいものだったはずです。そのような法解釈を主張するNIPPOに同調したくなかったのではないでしょうか。