ザ・パークハウス 杉並上井草ってどうですか？

プラウド、ライオンズの価格知ってたら井草地域で坪３００なんて売れるわけないって
わかるだろうし、何も調べないで適当なこと言ってるだけでしょう。

>59

プラウド上井草を参考に考えると、
あそこの南向きは@260ぐらいだったように思います。
※マンコミにも南は5500～6000という記述があったので、5700万70平米で概算すると260と270の間になるので、だいたいそんなもんでしょう。

で、時期を考えれば1割～2割増しぐらい。
地下除きで280前後になりそうですね。
地下除き平均300はありえない数字じゃないけど、相当欲張った数字といえる水準です。
パークハウス上石神井で苦戦してる地所レジがそこまでやるかというと・・・どうなんでしょうね？

66平米の3LDKを設定してきているところを見ると安くはないだろうと思うのですが、
後は仕様を見てみないと決め手にかけます。
この場所がなんの跡地だったかわかれば正確な価格予測が出せる可能性もあるんですが。

>>66
前はどっかの企業の社員寮ですよ。3F建鉄筋コンクリートマンションです。

>>66
戦略が見ものですよね〜
価格帯でいえば5300万を超えるとこのあたりでは食いつきが悪くなるのではと思います.
徒歩5分、角地、日当たり風通しも良いので立地はこの辺では素晴らしいと思いますが、
西武新宿線各停駅ですしそれぐらいが限界かと予想します。
地下は4500-700万ぐらいですかね〜

何れにしてもここのライバルは他マンションではなく新築戸建だと思いますね。

大手町勤務ですが、西武新宿線混まないしとても便利だよ。西新宿に通うにもJR新宿駅使うより便利ですね。
地盤も良さそうだし注目しています。

>>69
家族全員がそうならいいんでしょうけどね。

西武新宿線、自分が住んでいた子供の頃の方が本数多かったなあ。各駅が7-8分ヘッドだったし。

ここはあっという間に売れる気がする。

西武池袋沿線住みですが、言うほど便利じゃないですよ。

地下鉄２路線乗り入れの弊害というか、
ウチのような各停しか止まらない駅の場合、通勤時の池袋直通が１時間に４本しかないんです。
メトロの直通先へ行くにはいいのでしょうが、山手線や直通しない他の線に乗るのが大変。
（小竹向原経由だと運賃が余計にかかる）

他の線のダイヤ乱れの影響もあるし、
以前の、乗り入れがなかった頃のほうがずっと使い勝手が良かったと感じています。
複々線高架になって駅周辺がきれいになったのは喜ばしいですけどね。

新宿線よりこちらが上とか下とか、考えたこともありません。
メリットデメリット、それぞれです。

>>73
誰も池袋線便利だなんて思ってないですよ。。。

注目度高いようですね。プラウド上井草同様地味に即完でしょうか。

価格次第でそうなるかもですね

即完するような値段はつけないのでは？
三菱は体力がありますから。

ま、住友みたいなやり方はないでしょうけど、３百万／坪前後だと思います。
万一それ以下だったら我が家は即決で手を挙げます。

とにかく値段が発表されないことには、いいも悪いも言えませんね。

>>77
そうですね、もちろん売り手は売り手で利益最大化するためにやってくると思うので安売りをすることはないと思います。
ですが、単純な坪単価だけの話で決まるわけではないと思いますよ。坪単価250でも土地仕入れが安くて中身も削っていれば
利益は十分出るでしょうしその逆だったら坪300で売っても利益率が低いかもしれませんからね。

もうひとつここが面白いのは真向かいに同じ三菱で戸建街も売りに出されるところですよね〜。
このエリアを中心に検討されている方でしたら当然戸建のほうも視野には入っていますよ。
もともと西武新宿線沿線は戸建にとって適した住宅街ですしね。そして未だに戸建に憧れる人は
決して少なくはない。特にお子様がまだ小さいご家庭とかは尚更ではないですかね。

この周辺は駅徒歩10分前後で新築戸建が5000万前後、大手戸建でも6500万もあれば買えます。
中央線物件でこの価格でしたら3F建て日当たり悪い全面道路も狭いミニ戸決定であまり戸建の
メリットはありませんが、この辺でしたら普通に2F建て土地100m2建物90m2でまぁまぁ普通の感じですし。

三菱戸建も大体こんな感じの区画で作ってくるでしょう。価格は6400-700万前後じゃないかな？と想像してます。
ってことを考えますと、このマンションが6000万とかで売りに出されることはまぁないですよ。
大規模で豪華なエントランスや充実した共用設備などの売りがあれば別ですがここの敷地を考えると
そういうスケールメリットはもともと出せませんし、まぁ仮に出せてもこのエリアはそういうのが
売れるようなエリアでもやはりありません。浜田山あたりの高級低層マンションが立ち並ぶところでしたら
買う人もいるでしょうけどここではそういうのはないです。

ということはやはりボリュームゾーンは高くても5300程度にとどめておかないとみなさん戸建（真向かい
だけではなく別のも含めて）に流れてしまうと思いますね。

東京での不動産購入の鉄則としては、やはりマンションの立地は戸建では絶対に買えない利便性の良い立地
のモノに限るってのがあります。ムサコの高層タワーが売れるのはやはりこの鉄則だからですよね。
駅近の中高層エリアに戸建なんて立てようものならそもそも土地を見つけるのも苦労しますし見つけても高いし
加えて日陰になって意味ないですからね（笑）マンションにはマンションに適した土地・エリアがありますし
戸建も同じ話ですね。

まぁなのでもともとこのエリアはマンションの値段自体があまり上げられないエリアと言えます。
人気エリアではありませんから、大枚叩いてもこのエリアなら買うっていう指名買いしてくるお客さんは
見込めませんしね。
まぁ説明会開催して食いつき具合を見てから価格は決めるのでしょうが大体そんなもので落ち着かざるをえない
かなと勝手に予想してます

>>78
長文ありがとうございます。
この辺の二階建て戸建ては8000以下では買えないべ。練馬区側の駅遠物件なら6000万もしないけどさ。
不動産道一本隔てただけで価値変わるからね。坪300以下でゲットするのは難しいと思うぜ。

戸建ては周辺でたくさん分譲中のファインコートの価格見れば相場がわかるよ。なかなか駅近はないけど。

>>81

近隣のファインコートというと、
まず上井草徒歩12分の物件がありますね。
5千万～8千万と幅がありますが、5千万台の区画は袋地で狭小。
きちんと接道している区画は8千万前後です。

次に同じ沿線ということで武蔵関徒歩12分。ここが6千万台前半～7千万前半。
このうち6千万台前半の１区画はちょっと訳ありなので、基本は7千万前後かと。

以上の比較から上井草徒歩5分（4分？）のこちらの戸建ての価格が見えてきたように思えます。
おそらく袋地状の区画は6千万前後、まともに接道している区画は軽く8千万を超えるでしょう。

隣接するこちらのマンションは6千万円台前半がメインになると思います。
坪単価300に乗るか乗らないかの微妙な線を突いてくることでしょう。

81です。だいたい同じような予想です。

ここって最大のウリはやはり駅近ですかね？

この地域は、道路が碁盤の目のように区画整理されています。かつての井荻村村長内田秀五郎の功績です。同じ杉並区でも、環８から東は、たとえば天沼のあたりのように細い道路が入り組んでいます。
井荻駅、上井草駅を誘致したのも彼の功績とされています。両駅とも練馬区との境の近くに作られていますが、彼が杉並区（井荻村）内に下井草に加えてあと２駅つくらないと線路を通させないと主張したことが、その理由と聞いています。その結果、これら３駅の間隔が近接することになってしまいました。上井草と上石神井、井荻とは近い。その結果、二つの駅に挟まれた上井草は乗降客数も多くなく、駅前商店街もわずかしかない住宅地のなかの駅のような趣になっております。乗降客に占める高校生の比率が比較的多いように思いますが、商店街にお金は落とさない。早稲田のラグビー場も近くですが、学生はあまりみかけません。
この地域を好むか否かは、ひとそれぞれでしょう。静かな住環境を好むのであればよい選択です。
プラウド上井草なども、高齢の方の購入が少なくなかったようです。通勤の便は考えず、あまり歩かずに駅にゆけることを優先したのでしょう。都心へのアクセスを最優先するひとは、ここは選択肢からはずしたほうがよいです。
他方、このマンションは小中高校、いずれも近くにあり、しかもスポーツセンターも近いということで、教育環境はよい。
買い物は日常的にはコープ上井草が近い。歩いて６分程度でしょうか。すこしよいものを、ということであればクイーンズ伊勢丹です。こちらは歩くと１５分以上かかるでしょうか。自転車でゆく距離です。
しばらく先のことですが、となりの上石神井に外環のインターができます。関越道、東北道は便利になります。適度に離れていますから、渋滞や排ガスなどの影響は考えられません。

上井草って青梅街道に近いほうが便利なんですよね。意外に安いかもですね

>>91
やはりお高いんでしょうね。坪300程度で収まって欲しいです。

住環境はいいですよね〜静かそう

最近ここみたいに大きなケチがつけにくいマンション向きの土地って少ないから価格がみあえば買いたい。

>>96
ほんと。子育てには良い環境みたいだし近くの区立スポーツセンターはプールやジムもあってプログラムも豊富なので大人も子供も楽しめそう。
駅周辺も何もないからかえって汚くなくて良いですな。
もうちょっち地元商店街が賑やかならなおいいけどまぁしょうがない

この辺りの相場に詳しくないのですが、
皆さんの予想はだいたいどのくらいに
なると思いますか？
ちなみに希望は72〜75平米3LDKです。
6000後半〜7000前半くらいでしょうか？？

あ、前の方に予想坪単価が書かれていましたね。
杉並区で駅近、ザパークハウスなので高めの
予想でしたが、中央線の荻窪などと比べて
予想してしまいました。6000前半から半ばで
買えたらいいですね！

5100万円スタートぐらいだとおもいますよ

中心価格は6.000万台でも地下は5,000万台前半が何個かありそう。

>101

それだと上鷺宮より高い水準ってことですよね？
そこまで上げてくるかな？？
間取りを見てもメインは東向きっぽいですし、在庫に不寛容な三菱がそこまで思い切れない気がしてます。

狭い部屋も多そうだし、中心価格（2階中住戸）で5000万円台半ば～後半じゃないかな。
で、地下は5000万円台前半。

イメージとしては
地下：5100万
2階：5600万
3階：5800万
4階：6200万
こんなイメージじゃないでしょうか。

それだと隣のブリリアと変わらないんじゃ。

>>102
その価格なら宝くじもんですね。イメージプラス1000-1500万くらいではないでしょうかね?

>>102
私もそんなイメージです。
そこまで大規模じゃないので単価はもう少し上げてくるかも、ぐらいですね

>>102
プラス500くらいでしょうね。

恐らく、6000を切る5900位から8750位でしょう。

なんか価格予想ばかりですね、ここ。

立地も良くて低層で大きすぎず小さすぎずいいマンションだと思います。
売れるかどうかは価格次第でしょうね。

子育て環境が物凄く良いですね。早く価格帯が出て欲しいです

販売は６月からですね。

西武新宿線はここのところ競争が激しいですからね。

上石神井にはブリリアとパークハウス
鷺ノ宮・都立家政にはプラウド

それぞれ特徴があって面白いんですが・・・

プラウド鷺ノ宮は広い間取りと利便性が魅力的ですね。ここよりだいぶ高そうですが。

>>113
利便性？　鷺ノ宮も上石神井も鉄道利便性、駅力、駅周辺環境で言えばどちらも似たり寄ったり。中野区は質が悪いから個人的には好きじゃない。

>114

どっちが一般的に評価されてるかは価格でわかりますよ。
人気のある土地なら高く出してきますから。

>>115
私は値段の話をしていませんよ。値段でいえば鷺ノ宮のほうが高いことなんて相場みたらわかるでしょ？（笑）

>116

値段が高いってことは世間一般では人気ってことです。
それが市場経済ですよ。

>>117
ですからね、私は値段の話も世間一般で人気かどうかも話はしてませんけど。完全にポイントがズレてますよ。
理解ができないような方でしょうか？
駅力が同じでも都心部に近い方が地価は高くなりますね。それが世間一般の評価ですね。
周りの住環境が子育てやらファミリーに向かなくても都心に近づけば近づくほど、利便性が高ければ高いほど高くなますね。
それも世間一般の評価ですよ。新宿駅徒歩5分なんてとても子育て環境とは思えませんが当然高いですよね。そんなの
みなさん知ってますよね。で、だからなんなんでしょう？
住まう人にとっては、予算内で、自分たちが重視するポイントや価格のバランスを考えて買うだけですからそれでいいんでは？

なんだろう、都心に近ければ、土地の価値も上がるからね。
銀座なんて、とてもだけど高過ぎて畳一畳分も手が出せない。
あとは、近くに病院があるか、学校があるか、駅が近いかでもかなり変わるよね。
交通の便が良い所が一番いいのかな。
だいたい駅が出来たら周辺が発達してきますから。

>>119
普通はね。西武新宿線を除けば、ですが。

>118

自分で言ってておかしいと思わない？

例えば、吉祥寺なんて阿佐ヶ谷・荻窪あたりよりずっと高いですよ？
都心に近いとか、子育てに向いているとか、そういうのを総合して人気の土地の地価が高くなるんです。

ちなみに、新宿駅徒歩5分だと（方向にもよるけど）上井草よりも子育てに向いていると思いますよ。
学力の高い学校にアクセスしやすいし、大きな公園もあるし、学習塾も豊富。
そういう「子育て便利」もあるってことです。

鷺ノ宮がいいのは急行で山手線まで一駅ってとこ。

>>121
ほんと恥ずかしい人ですね。
世間一般的傾向で、という話だったのでは？またミクロ話に戻るのでしたらそういったらどうですか？
あと、いい加減スレ違いもよいところです

ここは何の跡地だったのでしょう？
買い物などは便利ですか？(スーパーなど)

>123

>121は都心に近いほうが一般に評価が高いっていうのに対する反論で、中央線の事例を出したんでしょう。
それはそれで変じゃないと思いますよ。

ただ、一般的な評価と個人的評価が違うことはよくあるので、
一般的な評価としての価格はある程度見つつ、自分の好みで決めればいいのでは？

>>124
どこかの寮の跡地ですよ。スーパーは駅前にもありますが、イナゲヤやサミット、生協ストアもあって
安心できます。

ここの周りは官公庁の宿舎が多いですね。

>>127
民間の寮も多いですよ〜　ベットタウンで落ち着きます

マンション増えそうですね。

>>129
どうですかね。どのみち一種低層なので戸数はかわらないんですよね

>130

地価住戸があるから、マンションになったら戸数は増えますよ。
微々たるものですが。

坪単価300万ぐらいじゃないでしょうか

坪280予想

狭過ぎという印象があります。

低層ですが外観はおしゃれだと思いました
駅までの距離も近いですし住みよい場所だと思います
近所にはスポーツセンターがありますが、だれでも利用可能なのでしょうか？

>>135
区民なら誰でも利用出来ますよ〜
ジムもプールもありますしプログラム豊富ですから大人気です。

「まちBBS上井草」では、商店の閉店という暗い話題ばかり。
駅の南側は、公共施設などが多く、人口が多くない。商売にはむかない土地ですな。
静かに暮らすのにはよいだろう。
http://tokyo.machi.to/bbs/read.cgi/tokyo/1403862389/l50

中村橋にもパークハウスできるね。三菱は他より西武沿線に力入れてるみたい。

>>137
まぁ上井草に限らず西武新宿線沿線は基本そんな感じでしょ。
だからこそ安いっていうのと表裏一体だし繁華街の多さや利便性においては
中央線のほうが優れてるしその分価格も高くなるのはもう十分わかってる
わけだしね。
ここの価格がいくらになるのかはまだわからんけど、中央線荻窪や西荻徒歩5分だと
70m2で7000万超なので.

>>139

久しぶりですね。お帰りなさい。

　

H.Pに3LDK 5700万円台〜と､西向きの地下住戸がでしょうか!?

地下住戸ってモグラ生活の住居？
もう、陽の光が入らないのなら、間取りがどこに向いていようと関係ないね。
そんな物件でも売れるのが不思議なくらいかなぁ。

三菱さん、マンションには改ざんデータはありませんよね。（笑）

平均すると坪315くらい？
まあ、安くないですね。5年前なら山手線内に手が届きましたね。

>>142
物件によるんじゃない？上鷺宮と上石神井の
地下住戸はすごく良かったよ。セキュリティライン内で、南向きで日当たり抜群で、かつ住人からリビングが見えない壁の配置。そのためか、地下住戸の完売早かったです。
三菱の地下住戸はかなり良いと思います。

ここはどうなのかな？

>>144
上鷺宮の地下住戸は､坪240万円〜だったから安くて完売が早かったけど､杉並区上井草は地下住戸でも高いですよ｡建物の仕様や設備は落ちるのにね｡

場所は良いけど､つまらない切ないパッケージです｡アルコ無し､収納少ないゆとりが無い狭い間取りをごまかすような､テラスが50㎡以上もある2LDKに間取り変更したMRには､悪意すら感じる｡

>>146
MRに広いテラス？？地下推しなんですかね？一階住戸も専用テラスがあるのでしょうか？一般的には一階はテラスではなくて庭のケースがほとんどですけど。

上井草って、一応杉並区だけどほとんど練馬区でしょ。坪単価300超えって、西武新宿線沿いでそれはちょっと高すぎる。井荻のグランドメゾンが坪220くらいで今でも中古販売してるのに、杉並アドレスだけでこんな値段のハズがない。実際にはもっと安い価格を出してくると思う。街の機能でも個人的には井荻のほうが上だと思うし。

ただ、小さい敷地で一種低層だからスケールメリットが出せないとは思う。

西武新宿線の杉並三駅、佇まいや文化は練馬区とほぼ一緒。練馬区の一部よりも利便性は落ちる。

>>143
ずいぶん安く出して来ましたね。坪350は超えると思ってた。ここは環境もいいから瞬間蒸発かもですね。

>>147
東向の地下住戸がMRです｡この物件では地下住戸が1階扱いなので､地上レベルが2階で通常のバルコニー､床材が木目調シートになりリビングからの繋がり感を演出するそうです｡

平均坪単価は今のところ290万円台ぐらいだと思います｡全ての住戸の価格はGW開け決定になるのでしょう｡

>>151
いまどきかなり良心的な価格設定ですね。ここは前面道路も穏やかで素敵です！

>>150
3年程前のプラウド杉並上井草､上井草北口徒歩2分が坪250万で即完売したようだけど､南口徒歩5分で坪290万だったとしても高いと思うけどね｡
杉並とはいえ西武新宿の各駅最寄りじゃ坪350万はあり得ないでしょ｡下落合最寄りのプラウド新宿中落合だったらもっと高いでしょうけど｡

>>150
坪350なら湾岸と池袋－上野間の山手線に手が届きます。先月上野駅徒歩5分で坪270の新築物件が1ヵ月もしないうちに完売蒸発しました。上野駅は東京駅まで一駅5分なんですよね。
このくらいのインパクトないと完売は難しいですよ。

>>154
埋立地の湾岸に坪350出すなら杉並上井草が坪350でも全然おかしくないね。

>>155
ザ-パークハウス杉並上井草は坪350万じゃないからご安心下さい｡
ちなみにMR向かいのグランノア杉並上井草は､旧藤和の11年前分譲､上井草徒歩7分で坪190万円台だったそうです｡

>>156
そんなもんです。西武新宿線、下井草〜武蔵関は徒歩10分圏内で坪200-250が本来の相場です。最近は1、2割高いですけど。

>>155
武蔵野台地の住宅を選ぶ人は、価値観が湾岸住民と真逆だが、それはない。利便性は軽視すべきでない。

>>157
豊洲あたりだって本来の相場は坪200万円程度なのに今は坪350も出てますからねー。やはり杉並区のここが坪300万円半ばでも不思議じゃない。

豊洲はともかく、ここの坪350はおかしい。350ついたら相場や値付けがおかしいから、動いたらいかんな。

>>160
もっと相場を勉強しなさいよ。確かに安く買えるに越したことはないが、今のマーケットじゃ坪350前後ですよ。

>>161
だからこの相場で手を出していい都内の新築マンションなんて今殆どないんだよ。この物件も例外ではない。
高く買わされて安く売らされる、典型的な気の毒なタイミングの郊外物件ですよ。坪300下回るなら、低いダメージで済みそうですが。

坪350か、3年前なら富久クロスの高層階に手が届いたなあ……。

坪350話はこの物件とは無関係です｡他でやって下さい無神経な方々｡