シティタワー武蔵小杉ってどうですか？10

>>999 匿名さん
混んでようがなんだろうが、資産価値に影響するのは結局駅までの距離。
「横須賀線は混んでる」論をふりかざす奴は未練タラタラなんだよ。

東横線よりも混雑率が高いという横須賀線の混雑状況が想像できない。
ピーク時の東横線特急は武蔵小杉駅で乗れない人が出るかどうかの限界に達し、自由が丘駅ではドア付近で降りて後ろに回ると再度乗れなくなるので必死だよ。
子供や老人はマジで危険なので乗れない。
あれ以上の混雑は物理的にあり得ないと思うんだが、混雑率の数値は各駅停車を含む平均値なのだろうか？

>>1002 匿名さん

東横線は地獄ですよね。
横須賀線の方が私鉄より車両が広いので
数値としての混雑率は高くても意外と乗れてしまいます。

西大井で降りる人は皆無なので、
自由が丘で起こるような現象はないです。
品川、大崎で混雑解消。

あとはホームドアの設置ですね。

>>1002 匿名さん

そもそも、横須賀線・湘南新宿ラインには列車種別がほぼ無いので
（まあ西大井に止まらない快速はあるけど、途中で追い越しが無いのでどれ乗っても一緒）
どの列車も乗車率が平均している。
東横線のように優等列車だけが特に混む、という状況は生まれない。

虹窪が平面交差してるから横須賀線は本数増やせないんだよ。立体交差したくても大崎の某マンションが邪魔なんだよ。

都心に向かう列車が混雑してるのはどこも一緒です。
不動産を選ぶ基準にはならない。駅近で資産価値は落ちない。

武蔵小杉は郊外ですからね、最低限駅近でもないと資産価値維持はマジで厳しいでしょう…

ラッシュ時に横須賀線の新南口に入るのに行列が出来ると聞きましたが、マンション出てからホームに着くまではどのくらいかかるのでしょうか?

>>1008 匿名さん

確かに時間帯によっては行列ができますが、
それはエスカレーター使いたい人の行列です。
電車に間に合わなそうなら階段を使えばいいです。
自分も普段はエスカレーター使いますが、
状況次第では階段をつかいます。

ちなみに家の玄関を出てから横須賀線ホームまでは、
通常8〜10分です。エレベーターの待ち時間と、
綱島街道の信号待ちによっては運が悪いと11〜12分くらい
かかることもありますが、滅多にありません。
私は、いつも乗る電車の12分前に家を出るようにしています。
それで遅れたことはいちどもありません。
なお、乗ってる電車は8時前なので、8時台の状況は
わかりません。

>>1008 匿名さん
時間帯による気がします。

私は9:30に千代田区に通勤していますので、
8:30頃に横須賀線に乗ります。
その時間はもう行列もないので、シティタワーからホームまで
7-8分ですし、列車内も混んでもいません。
有名な新南口の行列は、８時前なのではないでしょうか。

なお当初は東横線を使っていましたが、こちらは混雑時間がズレるのか、
８時半頃の特急、急行でも足の踏み場がないほどの混雑で、辛かったです。

人口密集地域で電車通勤はつらいです。
こんな事いつまでも続けたくないなぁ。
ハイヤーが迎えに来てもらえる身分になりたい。むりならタイミングみてもっと良い場所に引っ越します。計算上の通勤時間と実態はちがいますわ。タワマンも楽しいのは最初だけで、今は何とも思わず。

今日も東横線の痛勤電車でヘトヘト。
急行や各停は乗ったときは良いが、途中駅で乗り込まれて結局潰される。
さらに前が詰まってノロノロ運転。
会社では昼食時の定番の話題が東横線痛勤ネタ。
同僚から哀れに思われている。

今日自宅の部屋を出たのは0805。
横須賀線0817発乗車。
通常は品川で満員解消も、今日は新橋まですし詰めも実質しんどいのは12〜17分。
以前住んでいた横浜近郊から考えれば乗り換えは無いし、かなり楽になりましたよ。

>>1011 匿名さん
とにかく頑張れ！

頑張っで都内に引っ越ししてください！

通勤の疲労度は、時間だけじゃないからね。多少、時間や乗り換えがあっても、空いているルートを選んでるよ。

東急の車両は狭いけど、京王線や小田急線はJRと同じ広さがあるよ。東急はなぜ皆狭い？

>>1015 匿名さん
都内でも、職場の近くじゃなければら同じだよ。

通勤については、距離や路線以前にピークからズラせる職場か否かが大きいと思います。

うちは出社が少し遅めで、9:00台の東横線に乗りますが、しんどい思いをする事は稀で、各駅を選べばほぼ座れます。

まあ、きっと武蔵小杉は嫌だ、引っ越ししたいネガだから気にするな。

朝7時に出社すればいいよ。空いてるよ。

>>1016 匿名さん

時間や乗り換え方が嫌だな私は。
だから選んだのであって。
座れるとしても1時間以上は苦痛。

>>1023 匿名さん
職場の隣に住んでください。貴方の我儘には付き合っていられない！

>>1024 マンション掲示板さん
はい？

通勤時間が無駄とか消耗でしかないと言う話もあるが、そうかな？

>>1026 匿名さん
で、あなたはどう思いますの？

>>1027 匿名さん
時間の使い方しだいでしょ。
軽井沢から通勤してる同僚もいる。新幹線という事もあるが、良い時間の使い方してるみたい。

>>1028 匿名さん
具体性が無くてさっぱりわからん。
社内で本を読む？仕事の書類を作る？
有意義では無い気がする…

軽井沢に在宅勤務で月に1、2回の出社でOKってならわかるけど…
毎日新幹線通勤、家帰って一人で冷めた夕飯ないし外食、家族とのコミュニケーションは少なく、家での睡眠時間は3〜4時間なんて…あ、有意義って寝るって事？

第６期　平成28年11月中旬販売開始予定　販売戸数 未定、販売価格 未定

11月中旬過ぎてるんだけど...

ここはだめだ。

>>1027 匿名さん
割り込み失礼。
駅から適度に歩く方が健康には良いのではないでしょうか。家に帰ってからジムやランニングをしてる人は別かもしれませんが。

やはり　元工場地帯・近郊複合施設は乳幼児の掃溜め・空気がドブ臭い・原因不明の音や振動・
通勤地獄・部屋の間取りが狭いわりに価格が高いなどのデメリット。強いていえば、アクセスと
眺めがいいだけがメリットだけですね。外装も簡単な組み立て式なんで工期が早かったです。
又　不利な事を指摘するレスがあると　すぐ削除する管理者運営方針も怪しいので、建物の信用性も
確信できるとはいえません。

>>1134
何かここのマンションはダメでなくてはならないんだという、非常に強い私怨を感じるんですが、
あなた、住民版にも嘘の情報を書き込んでいる方ですか？
乳幼児の掃溜め、等と表現する人の人間性なんて知れてると思いますが。

>>1034
工期、全然短くなかったですよ。むしろ他の近隣より長かった。
確証なく誹謗中傷ばかり投稿なさるのはやめたほうがよろしいと思いますが。

>>1034 小太りおばさん
いるんだよね。こう言う僻みから揶揄する人が。悲しい人ですね。

予想通りでした。本当の事をレスすると　批判が大きい事が確認できました。
眺めでいい思いしている連中の代わりに　こっちは人が多くなり　臭いし　日陰になって
困っているんだよ。

>>1038
どこに住んでいる設定ですか？

>>1038 小太りおばさん

みんなで優しいでしょ、あなたの釣りに付き合ってあげてるんですよ。こうなったらとことん行きなさい(笑)

>>1038 小太りおばさん

ふもとの原住民は色んな思いがあるでしょうね。
でも合わせて資産価値が上がってるるのでは？
賃貸なら…ですが。

賃貸でなくても売却予定のない人は、固定資産税は上がるし、日陰になるし。良いことなしでは？でも商業施設ができたので良しとしよう。

冷たいネガは止めよう。乳幼児は未来を担うこの国の宝。
頑張って通勤している会社員は今の国を支える礎。それが理解できないなら何も言いようがないですが。
小杉に住んで思った事。まっとうな人が多い。

妄想に嘘に誹謗中傷を書いたら反応する人がいて、ほら私の予想通り！って、
…面白い人ですね！

>>1043 匿名さん

あくせく働いてマンション買って、そして数十年して死んで行くのか。
人間儚いものだ。
国の宝か？どうでも良いよ。
好きに生きろよ。国のため？
ばかばかしい。そんなもの単なる幻想だよ。
何かの為なんて思ってはいけない。
自分のためだけに生きろ。

>>1045 匿名さん

人生相談のスレではないから。
他所に行きなさい。

すさんでる人、いますねぇ。

計画通り行く人なんてほんのひと握りかもしれませんが、いま頑張って働いて自分が気に入ったマンションを買って、老後は売ったお金で施設に入ったり、病気の治療費に使ったり、田舎に移り住んでゆっくり余生を過ごしたり、住み替えて余ったお金で旅行したりしたい人だっているんですよ！

そういった経済活動全てが健全な国のため、その国に住む自分や家族、友人のためになるんです。（老後年金に頼りっきりの、ただの穀潰しにならないためにも）

後先考えないで自分の好き勝手に生きてる人の方が、結局自分のためになってないと思います。

何が正解か不正解かなんてだれも分からない。さらに言えば、そうやって将来のことを考えている人にだってこの先何が起こるか分からない。みんな同じなんですよ。

とりあえず、絵に描いたような幸せを眺めてるみたいでイライラしてるようですが、ここで暴れるのは見当違いですし、こんなところにそんな立場で書き込んでないで、自分の人生、他人を妬まなくてもいいような生活ができるようにしっかり働いて下さい。

好きに生きるのも大変。
好きに生きられるだけの素養があればそれでもいい。
そういった意味では武蔵小杉は好きに生きられない凡人の集まりなのかもしれない。
でもそういう生き方を選んだ人には良い街だと思う。
で、こことパークシティ武蔵小杉は非常に良い物件だと思う。
それ以上でもそれ以下でも無く、自分勝手に生きろと言われても周りとの関係性の中で生きてきたので、いまさら個人でどうこうとも思わない。
実際の所、自分のみが幸せよりかは自分含め皆様幸せの方が上位解だと思うので、勝手に生きろと言われても私に当てはめればピンとこないが、己の幸せを突き詰めろというご意見はアジルでいいと思うかな。
まあ適当に生きよう。人は人。自分は自分。

頭に入ってこない…

販売期 第5期6次
販売スケジュール 先着受付順
販売戸数 6戸
販売価格 7,400万円～8,290万円
間取り 3ＬＤ・Ｋ
専有面積 70.58m2～71.98m2（専有トランクルーム面積0.57m2含む)
バルコニー面積 8.46m2～16.70m2

やっぱ値下げ！？
最安で坪350切ってるね。

あれ？安くなってる？！？！

低層階だろうけど、値下げは2週間前からあったよ。まあ、夜にこのマンション見ると明らかに明かりが少ない。特に縦1列が全く人が住んでないとこがある。さすがにやり過ぎ感はあったとスミフも認めたな。今年1月〜10月に契約した者は1番の高値掴みだったということだ！

こうなるとガーデン検討者が動いてくるかも・・
ひいき目無しでみてもグレードと立地は絶対的にこちらでしょう。

そしてガーデンもまた値下げして負のスパイラル突入だな。つまり武蔵小杉バブルの終焉という事だ！

バブルも何も適正価格に戻っただけでしょ。

このマンション、建物は立派なのに100平米以上のプレミアムフロアみたいなものはないのね

購入希望者ですが、実際にモデルルームに行ったらもう選べるほど部屋がなかった。ネットはやはり適当だね。
因みに最上階の角部屋はまだ値段が付いていないよ。もっと上がるだろうな。

>>1058 マンション検討中さん

営業マンの提示する情報を鵜呑みにするとはおめでたい・・。気をつけろ、やられるぞ！売れてるなら、なぜ今値下げする？

もともと異次元だった坪単価を少し下げたに過ぎない様な気がしますが違いますでしょうか。
物件のコンセプトが他と違い過ぎて、外への影響はない気がします…

残ってる部屋すべてをオープンにして選ばせるじゃなくて、売る側が次に売るつもりのところだけしかオープンにしないから選べないってだけ。

秋以降、急速に市況が落ち込んでるみたいだけど、リーマンショック後の販売不振のときでさえ値下げしなかったすみふが値下げするなんて、よほどの状況なんだろうな。いったん上げたのを戻すだけといっても。

>>1053 匿名さん

スミフは上げ方もかなりだが、下げ方もエグいな。この1ヶ月で同じ部屋で1千万近く違うんじゃないか？ほんと、今年に入って契約した人はバカを見る感じになったな。さんざ、このマンションの資産性を煽っておきながら、ここまでくると補償して貰ってもいいレベルだぞこれ(笑)

値下げ販売については民法の扱いではスーパーのタイムセールと一緒。合意した時点での価格が有効。

値下げ販売して、既契約者に差額を返金したケースもあるけどね、東建みたいに。ただ、すみふにそれを期待するのはどうかと・・・。

不動産の縮図だな。まあ、この2ヶ月の契約者には100万程度のオプション家具付けてあげてもいいくらいかな^_^

>>1063 匿名さん

納得しての契約だからもちろん自己責任だが、武蔵小杉とこのマンションの資産性が保たれる事を強調し続けて売り続けたスミフに全く責任がないとも言いきれない。まあ、詐欺罪とまでは言わないが・・。

値下げ販売して資産価値を棄損されたといって裁判起こしちゃう人もいるんだけど、値下げ販売しませんといって販売したといったことがない限り勝ち目はない。価格が妥当かについての判断はすべて自己責任。

すみふは値下げしないから資産価値を保てるなんて書き込んでた人、今の状況についての弁明は？

坪単価300万円くらいが妥当だったってことですかね

流れについてけてないんですが
どのぐらい下がったんですか？
坪どれぐらいが坪どれぐらい？

やはり　通勤地獄が大きなマイナスポイントですな～とにかくこの周辺　人が多過ぎるわ。
複合施設で一休みしようものなら　乳幼児が沢山いて　邪魔でうるさい。中層階～からは
税金もＵＰ。このタワマン　価格相対に考えると購入した人は大失敗組じゃないかな～
長期の高額借金も抱え地獄人生ですな。　

>>1069 小太りおばさん
税金上がるのは平成30年以降の新築なんだけど。
大丈夫？

>>1070 匿名さん

ダメだって、釣りに反応しちゃ！(笑)

みんなに「ザマぁ！」「飯ウマ！」な状況を報告する。俺はこの物件を9月に坪単価400超で買った。さんざ営業マンから武蔵小杉とこの立地を押され、「資産家になるという事です」とまで言われたわ。2ヶ月も経たないうちに今の値段を提示される俺の気持ち、どうすればいい？ハンコ押した以上、差額を全額払えとかは言わないが、上に書いてある通り100万程のオプション付けてと言いたいわ！
誰か哀れな俺にアドバイスくれ。どんな批判も甘んじて受け入れる。

>>1072 哀れな住民さん

ザマぁ・・・は置いといて、高すぎる勉強代だな。色んな書込みやブログでここの値段の異常さを指摘されてただろ。

で、本題の補償についてだが今回の値段が購入した部屋の階と方角と、どの程度同じかによるが正直オプション含め厳しいと思う。おそらく営業マンは本当のこと言わないだろう。誰かにMRに行って確認してもらうぐらいしないとね。

>>1072 哀れな住民さん

それは・・・何というか悲惨ですね。値下げする以上、どのタイミングでもそういう人は出来てしまいます。ただ確かに一気に下げ幅が大き過ぎますね。なので、もしかして本当に4〜6階程度の低層階じゃないでしょうか。あなたが購入された階は少なくとももう少し上でしょう？

>>1072 哀れな住民さん

釣りじゃないとすると、もう諦めろ！
せっかくいい所買えたんだから新生活を楽しめ！正直今の価格でも全然手が出ない俺からすると、その悩みですら嫌味に聞こえるわ！

やっぱ難しいか・・・
不動産は怖いわ・・・

嫌味に聞こえたらごめん。ただそのつもりは誓ってない。
ちなみに階は余り具体的に言うとバレるので、10階以上20階未満の低層階の70平米。ここの住民の人達は良い感じの人が多いので好きだったんだが、これから引っ越してくる人が勝ち組に感じてひがんでしまいそうダ・・・。楽しめる心の広さと財布が欲しい。

>>1076 哀れな住民さん

住民版でグチってくれば・・・

>>1076 哀れな住民さん

買いたくても手の届かない私にとっては普通に羨ましいですけど…涙目

北口のちょっと上くらいまで下げると
雪崩れ込んできそうだが。

>>1079 匿名さん

確かに。高いとバカにしてた層&既に契約組は複雑だろうな。最近ここを買った上記の悩みの人だけじゃなく、その値段だったらこっちにしたかったと言うガーデン組連中が少なからず居るだろう。

つくずく罪な事したなスミフも・・

スミフと三井のこの状況をみて 、更に北口に予定の三菱のツインタワーはどんな感じで挑んで来るんだろうな・・・ってか、さすがにタワマン多過ぎの気がする。どこ探してもないぞ、たった一駅でのこのパワーは！

タワマンの供給過多というか、東急&JRのキャパオーバーというのか。いずれ限界がくるはず。
その一方でデベさんたちは、土地があればタワマンを立てて売るだけ。この仕組みが変わってないだけ。

一度、値下げすると、他の物件でも値下げ待ちされることになる。

すみふにはもっとひどい状況の物件もあるにもかかわらず、なぜここが値下げに踏み切ったのか。謎だな。

>>1082 匿名さん

朝のラッシュは既に限界近いぞ！
デベロッパーもバカじゃないから建築費の掛かるタワーはそれなりの高値で売れる見込みのあるとこに立てると思うが・・。じゃあ、例えば郊外で他にどこがある？それなりの坪単価が見込めるとこは？埼玉だと・・武蔵浦和？千葉は？正直郊外だとここ以外はどこも決め手に欠ける。

>>1083 匿名さん

確かに。奇しくも同じガーデンと名付けたシティガーデンはどうする気か？あっちの最高値とそろそろ価格が被ってくるぞ。まあ、比べる要素が違い過ぎるが・・・

武蔵小杉にタワマンが乱立するのは、駅前土地が商業地域、もしくは工業地域で徒歩5分圏内でタワマンがたてられるまとまった土地が確保できること。また、再開発エリアであるのでタワマンによる日照権の問題が起きにくいことがタワマンが乱立した要因ではないかと。
一部、御殿町では地域住民から反対運動がありましたが…

>>1076 哀れな住民さん

御愁傷様・・。だがあなたの悩みは一部の人以外は理解されにくいと思う。金持ち気取り風情が何をのためいてる、と。

ただひとつだけ悔しいがアドバイスしてやると、「資産性が保たれる」と本当に営業マンが言ったのなら、例え口頭のみとしてもその資産が短期間で失われた事実を問うことはやり方によっては出来る。資料や同じ時期に他に検討してた第三者の証明を得るなど面倒くさい事しなければならないが。またそこまでしても、何処までデベが誠意を示してくれるかは未知数だがな・・・ただの泣き寝入りだけはしたくないと考えるのなら、それなりの物的証拠を集めて弁護士に相談するんだな。

by しがない司法書士より

>1086

商業地域、工業地域に日照権はないよ。

これからの少子化&都心一極集中を考えると、郊外でここ程のバブルは今後は起きにくいんじゃないかな？

つまり今後郊外でタワーを建てたとしても、かなりグレードを抑えた仕様にしてくると思うよ。高値を出すなら都心、郊外なら「安くて広いとこ」か、「タワーも憧れるけど安くしてね郊外だから」、になると思う。現にここ以外の郊外タワー物件はグレードが思っている以上に大した事ない。数件見て来たから間違いない。

>>1084 評判気になるさん
確かにそうですよ。
これに加え数年先には子どもたちの通学が増えるのも時間の問題。いったいこの街はどうなるんだろう。

>>1089 匿名さん

確かに。金町、武蔵浦和、柏の葉など見晴らしだけで設備などは価格帯に合わせた最低限の仕様だったな。駅力の違いを見せつけられたわ。

ここはグレード仕様で言えば郊外の最高ランクになると思う。
価格も調子に乗ってあげまくって返り討ちにあったが・・(笑) 。都心と感違いしないでね、あくまで郊外だからってね。

金町とか柏の葉とか見てるんだ。価格が違いすぎないか？

イマジンテラスなら3つ以上買えますよ。
賃貸2件持ちなら安泰です。。

金町との比較だつたら圧倒的にここのがいいよ。予算次第。

イマジンテラスを2件賃貸にしても空室リスクで安泰ではない。駅から遠いから。

>>1094 匿名さん

まあ、今じゃ憧れレベルの街になっちゃったからね。そりゃ、デベもここならイケる(稼げる)と見込んだんでしょ！その為には、ある程度の仕様に仕上げないとその価格帯の客は納得しないわな。

>>1094 匿名さん

湾岸エリアは？見てるの？

>>1098 名無しさん

埋め立て地だけは最初から候補に入れてない。住んでる人には悪いが、お呼ばれして遊びに行くのは良いが、あそこのどんなハイグレードマンションも住む気になれない。新浦安に住んでて震災を経験したから。

ちなみに参考までに「DEUX TOURS」と「レックスガーデン」は見た。仕様は前者はこっちより上で(初めてここよりハイグレード見たわ)後者は同じかややこちらが上。まあ、価格通りだ。

>>1099 名無しさん

やはり、購入価格が分からん！(笑)
湾岸と武蔵小杉の比較はありきたりだがそこに金町や柏の葉？視点がブレてないか？

>>1100 名無しさん

みんなそう言う(笑)。ただもちろんここだと最上階はおろか中層階にも手が届くかどうかで、一方で他の郊外は最上階クラスの80M以上を希望してるんで。
武蔵小杉の魅力と価格が折り合えば、ここの中〜低層階の70Mがいい。

>>1101 名無しさん

要はタワーがいいのね。湾岸以外の(笑)

高層マンションってどうよ？

交通の便で言えば、千葉だと柏の葉でなく今だと津田沼辺りじゃないか・・・治安悪そうだが最近開発が進んで良くなってるらしい。川崎のイメージを脱却しつつある武蔵小杉と少し似てるか？(笑)
こないだの長谷工ランキングでも10位だったし。

津田沼にもタワマン計画あるけど、その前の再開発大規模物件で販売失速。すみふ物件並に大量に売れ残ってる。

すみふ物件が売れないのはいつものことだけど、他でも秋から販売が急激に落ち込んでるみたい。何があったんだろう。要因として考えられることはいくつかあるけど、リーマンショック後の販売不振の時みたいにはっきりしたのはないよね。

まあこれだけ今は買い時でないを連呼されて、そもそもの新築価格が高過ぎる。それでも買える層はいるが、その辺りの人は既に契約したって事じゃないかな。

津田沼と武蔵小杉が一緒？都心で1番近い東京駅に快速で30分以上かかるが・・。

>>1108 マンション検討中さん

落ち着け。一緒とは言ってない。
ただお互いJRと私鉄が通ってて再開発されたとこで、地価が上昇している地域という意味でだ。

1072＞スミフの営業マンにやられましたね。この人達はそれなりの研修や勉強を積んだプロなので、
　　　お人よしや世間知らずは気持ち良く持ち上げられ、有頂天にされ　簡単に丸め込まれます。
　　　それと同じような資料やパンフを何回も持って来て、辞書みたな状態になっている事でしょう。
　　　豊洲のマンションも凄い値下がりで、今となり悲鳴をあげている購入者が沢山います。
　　　忙しいんで、ではまた。
　　　

>>1110 小太りおばさん

明らかに暇そうじゃん。

第６期
平成28年12月3日先着順受付開始　
販売戸数５戸　
販売価格 6,780万円～8,780万円　
間取り 2ＬＤ・Ｋ/3ＬＤ・Ｋ　
専有面積 55.23m2～72.35m2（専有トランクルーム面積0.57m2含む)

だそうです。
このところ立て続けに来ますねー
ちなみに坪単価は401万〜406万、辺りですかねー

>>1112 通りがかりさん

坪単価戻ってるじゃん。値下げしたんじゃないのか？それともあまりに反響が大きくて上層階価格を提示して来たのか？

>>1113 名無しさん

いやだから坪350は低層階だって言ったじゃん。低価格を表示して客寄せして、来た客に展望見せて納得出来なければ高層階をこれまでの価格で売ろうとするスミフのしたたかな戦略だったと思うよ。しかしこのマンション自体の暴落と見られて反響が大きかった為に戦略を元に戻したんじゃないかな。

>>1114 検討さん
元に戻したというより、
周りが勝手に勘違いしたってオチじゃない？

下がってないのね。下がった下がったってデマ流すな！

>>1115 匿名さん

感違いや誤解を生む計画だったという事だ。要は客や住民がどう思うかで、スミフの意図など関係ない。

>>1117 検討さん
はい、はい、貴方賢いね。

数戸あった価格抑えた部屋を出したらすぐ契約された、それに応じて残りの部屋で価格表示し直した、って事じゃないの？

前回の価格を見て足を運んだ客がその部屋はもう無いと知ったら、無駄足になって迷惑かける訳だし。

あれだけ下げないってお話されたのに株価も好調な中で下げたりしないでしょ。
そこは信用すべき。

>>1114
ちょっと前に出たのは坪320万だったね。
狭い方の安い坪単価は隠せないが、広い方の安い坪単価は同時に高い部屋を出せば隠せる。
前回はそれで広い方の安い坪単価が見えなくなるようにスミフは販売住戸を急遽追加している。
今後もそうやって隠しながら販売していくんじゃないかな。

来月には上がるので契約せよ、絶対に値下げしないのでご安心くださいって話だったし、１００％契約した人にもそういう説明をされたと思うから、値下げは眉唾。
事実なら契約した人から凄まじいクレームが来ると思うよ。

そもそも新たに値付けするだけなので、どんなに安い価格を設定しようとも値下げということにはなりません。

いつもそうだけど値引きする時は表に出ないようにするよ（笑）

>>1122 匿名さん

来月には上がる、それ本当に言われたのですか？にわかに信じがたいのですが・・・

>>1125

1122の話は販売初期の頃ではないですか。
実際、同タイプの価格は販売初期より高くなっていましたから。

ここって、南隣がガソリンスタンドですよね。
そこにここと同じくらいの高さのタワマンが敷地いっぱいに立ったら、
南の眺望と日当たりが完全にふさがれてしまいますよね。
ガソリンスタンドって斜陽産業ですから、可能性は否定できないんじゃないでしょうか。

>>1127 匿名さん

敷地面積的にありえないと思います

>>1127 匿名さん

ヒント:容積率

>>1127 匿名さん
マジそう思ってる？
建ぺい率、容積率ってものがあるの知らないのかな。

>>1130 匿名さん
その数値が未来永劫変わらないと断言できますか？
役所に顔のきく議員からの圧力とか、あるかも？

>>1131 匿名さん
建ぺい率100でも、あんな小さい土地にどうやってタワーが立つのか知りたいね。

みなさん、お詳しい。

>>1122 匿名さん

同じスミフ物件でいうと、都内のドトールやインペリアルガーデンなみの坪単価で武蔵小杉の物件を買うなんておかしいと思わなかったですか？

地区計画ぐらいは確認してから議論しようね。C地区のリスクはタワマンではなく、ドンキみたいな２４時間営業のお店とか、

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000032/32186/keikak...

>1133

用途地域による建築制限（容積率、建蔽率、高さ制限）や地区計画の確認は不動産売買の基本。自分で調べておかないとね。

>>1131 匿名さん
本当に高層ビルを心配するなら敷地面積的にはセントラルフィットネスのある三角地帯の方だろ。

といってもあそこは複雑だから誰も首突っ込まんが。

>>1136 匿名さん

そんな規制なんか、役人の胸先三寸でどうにでも変えられるんじゃないでしょうか。
そもそも、連続した土地の一部分にはすでに超高層マンションが建っているのに、
残りの部分には立てちゃいけない、なんて規制は不公平だ、
とか主張すれば、簡単に変わりそう。

裏のガソリンスタンドより、グランツリーが先に潰れてしまわないか心配だ…

いっそららぽーとや三井アウトレットになった方が。

スミフは攻めるな。
国内だけじゃなく、今後はインドなど新興国に挑むらしい。この投資額や展開を考えるとここでの値下げは、しばらくないなこれは・・・

http://www.nikkei.com/article/DGXLZO10268460T01C16A2TJC000/

>>1141 名無しさん
ん？これスミフではなく住商の記事ですが、、、？

>>1142 匿名さん

俺も昨日、日経読んでておっ、て思ったけどグループが同じだけで全くの別の会社と考えていいんだな・・・

>>1142 匿名さん

ごめん、感違いだったのか。

でもスミフ自体も有明に首都圏最大規模のトリプルタワープロジェクト計画してるから攻めてるのかな〜と・・
ここでの高額値段がこうやって次へのプロジェクトにされてるんだな、と思うと不動産屋としては間違ってないのかもしれないが、・・・その土地の正統な価格評価だけじゃないんだね。

>>1141 名無しさん
住商はクラッシィだな

>>1144 名無しさん

まあ、それを言うなら地価が跳ね上がったここでの計画資金は他のマンションから調達されたのだろうし・・・

トリプルタワー計画の完成は10年後かぁ・・・これが計画通り進むかがある意味湾岸の将来を示唆してそう・・

>>1139 マンション検討中さん
グランツリー自体は必要ですが、テナントが需要にあっていないだけ
もっと実用的なテナントであってほしい

>>1147 匿名さん

例えばどんなの？正直、ららぽーととかとの差が分からん。アレはあれで差別化で頑張ってると思うけど・・。まあ、多分今の子育てに特化したテナントやコンセプトは数年後は見直されると思うけどね。そうだね・・・シネコンは欲しいかな。

みんな心配してるけど特にSOGOはヤバイんじゃないかな。今も横浜の店舗とかとTVでつないだサービスやってるけど、利用してる人いるのかな〜？

セリア、ニトリ、GUなど共働きの節約志向にあったテナント希望。武蔵小杉に本当の金持ちはいない

ビッグカメラの様な大規模な電機屋、ホームセンター、100均かな。なお、イトーヨーカ堂に100均はあるけど、ラゾーナくらいの規模がほしい。
これらを作ると、ラゾーナとの差別化がなくなるかもしれないけど、ここで生活するものとしては近くにほしいお店です。

近くにそういう店が欲しい人は住む場所を間違えてるんじゃない？

>>1152 匿名さん

え、川崎圏の郊外のマンション地域なのにですか？？

セブンアイのSCには家電量販は入りません
当然ニトリ、セリア、GUなども同じく

そんな基本的なことも知らずにここを買った人って
あなた達が高級志向のグランツリーを支えなきゃいけない立場なのに
その自覚があまりにも無さ過ぎですね

グランツリー、もしくは入ったテナントのどちらがここのマーケティングを間違えただけではないでしょうか。
武蔵小杉は乗り換えの駅として、利便性が一気に向上し地価があがりました。そして、住みたい街の上位にランクされる様になりましたが、川崎圏という事実も受け入れる必要があると思います。
要は利便性によって価値があがったことに対し、街が高級志向になったと誤解している方が多いのでは。

高級志向かどうかはともかく、すくなくとも普通のサラリーマ世帯が気軽に買えるとこでは無くなったのは事実だと思う。昔は確かに庶民の街、今は、好き嫌いはあるにせよ、少なくとも駅近タワーに住む層は世間一般から見ると高所得者そうだと思います。俺みたいな普通の収入世帯はローン組んだとしても、毎月返せないし、そもそも銀行から降りない。
by 武蔵新城より

>>1156 川崎住民さん

駅から12分と武蔵小杉を語るにはビミョ〜な位置に住んでるが、タワーじゃなく中古で10分離れると、意外と住めるとこあると思うよ。自分も登戸から来たけど、やっぱ利便性と施設の充実が全然違う。駅力の違いを見せつけられてます。

今井辺りの中古低層マンションならもう少し安いよ。タワーじゃなくてもいいじゃん。

グランツリー、二周年に合わせて空きテナントを苦しくもなんとか埋めたようですね…

グランツリーが高級志向？
はじめて聞いた

東急スクエアやららテラスよりは、価格帯は少なくともワンランク以上は上。
ベーカリーショップ、時計屋、レストランなど業種別に比較するとわかりやすい。

そもそも生活圏で高級品なんて買わないでしょ
そしてグランツリーの目の前はあさくま、藍屋、ジーンズメートです

>>1155
結局、シティタワー武蔵小杉が資産価値を維持していくには
武蔵小杉が東京に編入するしかないのでしょうね。

やはり川崎はダメです。川崎市というだけで安く買えたのだから仕方ないのでしょうけど。

>1161
何をレベルの低い比較してるんだ？
武蔵小杉の中で比べても仕方ないだろう？
高級かどうかを語るのには武蔵小杉から切り離して話さないとな（笑）

武蔵小杉のタワマン層の多くは、世帯収入が一定レベルあるものの、価値を感じるものにしか投資しないお財布の紐が堅い人たちだと思います。
例えば、マンション、車、スポーツジム、子供の教育などには投資するが、普段着のようものには価値を感じないためユニクロでよいということとなる。
そんな客層なのに、グランツリーに一段高めのアパレル店舗が入ってもウィンドウショッピングで終わるのが関の山です。一店舗あたりが狭く品揃えが少ないこともマイナス面です。
要はお金はそれなりにあるけど、お財布を賢く使う客層が多いので、その需要に合わないお店は消えていくという理解です。
一方、ママのためのグランツリーという言われ方もありますが、実際には世田谷マダムの様なお金持ちの専業主婦は少なく、共働き世帯が多いため日常的に忙しく流暢に買い物なんかもできないのが現実で、その辺のマーケティング感覚がズレていることも感じてます。

>>1165 匿名さん

「流暢に買い物」って、どういう買い物？
流れるように淀みなく、目的の物だけをさっと買っていくような買い物のこと？
忙しい人のほうがそういう買い物の仕方になると思うけど。

>>1165 匿名さん

流暢にではなく悠長にね。

「悠長に」の間違いじゃないですかね？

武蔵小杉の再開発は、あとどのくらい残っているのでしょうか
このタワーができてほぼ完了した感じでしょうか

個人的な推察だけど

ターミナルでもないから目的もなくわざわざ武蔵小杉に降りる人は少ないと思います。

でも路線の利便性は高いので仕事なり買い物なりで武蔵小杉を拠点にして何処かに出かける人はたくさんいます。

だから武蔵小杉には日常的なショッピングモールで充分なんじゃない？高い買い物は都心に出ればいいわけだし。

あとはあんだけタワー建てたんだから学校と病院と道路さえ充実させればいいと思いますよ。

ブランド品を揃える百貨店とか企業はその後になるんじゃないかな？

新規で35戸の概要が出ましたね。
タワマン増税、金利上昇の余波かわかりませんが契約が進んでますね。

タワーマンションって　年収を象徴するような造りだから住みたくないですね～
上層階に行くほど年収が良くて偉くて　下層階は低くて身分が低いみたいな・・・
いつも見上げて回想するのよ。

乗り換えで武蔵小杉を利用してますけど、私がグランツリーに行かなくなったのは、駅から外に出ないといけないから。わざわざ出てまで利用したい店はないし。だから、東急スクエアとララテラスのみ利用してます。でも衣類なら川崎か横浜に行きます。

>>1173 匿名さん
駅直結は、閉鎖感出るし、
一瞬外に出て、広々、街並み見ながら、
グランツリー行くの好きですよ。

>>1169 マンション掲示板さん
あと、6棟は建ちますよ。

>1174
武蔵小杉の駅を出てどこに広々した空間があるんだよ？（笑）
まぁ、気持ちの持ちようかね？

>>1170 匿名さん
最近は、直通運転が増え、ターミナル駅でも、終着駅にならなかったりするので、目的地でない限り、電車から降りないよ。
武蔵小杉は、ターミナルクラスの、路線数です。
東横線のど真ん中の特急停車駅で、路線も多く、
再開発で綺麗な街並み。近隣の駅は、
自由が丘、田園調布、中目黒駅、代官山、渋谷、横浜、みなとみらいなど、
また横須賀線では、東京、品川、新橋、直通

さらに南武線では、今伸びてる川崎と立川の間に位置し、
その辺のターミナル駅より、素晴らしい街だと思います。

どんどん発展してほしいです。

>>1176 匿名さん
グランツーまで行く道、歩いたことないのかな？
タワマン規制で、歩道などが整備され、
お洒落な公園のようなような街並みです。

>>1176 匿名さん
あと、ロータリーね。
お洒落な東横線でも、まともにロータリーがあるのは、
ターミナル以外ですと、自由が丘と武蔵小杉だけ。

>>1178
決してそうは思わないけど。タワマンだらけで視界が悪く気持ち良い場所ではないよ。

>>1175 口コミ知りたいさん

まだそんなに残っていたのですか、人口が増えて今の通勤時の混雑が更にひどくなる要素が残っていると購入も躊躇してしまいますね

>1178
すぐ近くのタワマンに住んでいるから分かるんだよ。
例えば成城石井の脇の出口から出てどこに広々したスペースがあるんだよ？（笑）
空が見えないのが武蔵小杉の駅前の特徴。
嘘書いても仕方ないだろ？
それともお前はデベの営業か？

>>1182 匿名さん
で、その駅近タワー住んでいて何でここ覗いてるの？冷やかし？

すぐ近くのタワマンの人コワい。。。
違う見解を言うだけで「お前はデベの営業か？」とdisられる。

よくわからんけど、歩道が広いと歩きやすいと感じる人もいるってことでいいんじゃない？
「東京には空がない」と感じる人もいるだろうけど。

いつも思うが、検討版で何で検討してない第三者がしゃしゃり出てくるの？しかも偉そうに・・・
検討してないなら関係ないでしょ！
真意はともかく、この物件が嫌いなのか？それとも悪趣味でいろんな物件を批判してるの？

>>1185 通りがかりさん

まあ、気持ちは分かるが掲示板とはそんなものだ(笑)。それを含めて匿名オープンの場だからね。割り切らないと。

それとこれは個人的意見だが、第三者が入ってくる事が必ずしも悪とは限らないよ。まれにこちらに(検討側)になるほど、言われてみればと思う意見もたまにだがある。情報の取捨選択の力をお互い付けましょう！

地所の南青山の欠陥が発覚したのは、工事関係者のこの掲示板への内部告発の書き込みが発端。そういうこともあるから、検討者以外書き込むなってのは検討者にとって不利益にもなり得る。

近隣タワマンのネガキャンは厳密な第三者じゃないじゃん。
利害関係者でしょ。

それいったらここさくらも多い、どっちもどっち。

スーモに珍しく価格が出ていたが。。
HPにはまだ無いけど第6期2次？

先着順申込受付
今回販売戸数 35戸
価格 5980万円～9090万円
間取り 2LDK・3LDK
専有面積 55.23m2～72.35m2、
専有トランクルーム面積(地下3階)0.57m2含む

35戸か・・・一気に来たな。タワマン増税の影響か・・。MRも売りに出されてるらしい。事実としたら在庫のペースがやはりスミフの予想以上にあるのかな？

>>1191 匿名さん
金利も怪しいし。
三井住友信託の30年固定、団信込み0.95%で勝負しようか迷い中。
8月0.75%で勝負しときゃ良かった…

2、3年後の金利リスク、払い続ける家賃と差し引きでこの高値に目をつむるかどうか…

>>1180 匿名さん
道が細い方が圧迫しますよ。

>>1182 匿名さん
武蔵小杉に住んでる人は、
その出口を通る必要ありません。

>>1192
アメリカの財政赤字拡大を見習ってフルローン35年で購入します。

EUも緩和から縮小か…
世の中レジームチェンジですな…

昨日モデルルームに見学さん？たくさんいた感じ。
トランプ相場とマイナス金利で波が再びきてるね。
日経平均も19000円つけたし。

今はトランプ妄想相場。
大統領に就いて仕事を始めた途端に。。。。

>>1198 匿名さん

リアルにハイパーインフレ突入かも

>1195

ローン破綻して、管理費・修繕積立金滞納ってことはやめてね。分譲マンションって入居者同士運命共同体。

>>1199
少子高齢化でいつまで経っても物価2％すら上げられない国って知ってる？

>>1201 匿名さん
日本発ではなく、世界発ですよ

>>1202
ありえない。
日銀が今買ってる国債の額を縮小することもできない状況なのに。

日銀は早く後始末である国債の買い入れ額を縮小しすれば良い。

今度の35戸はよく見ると第◯期とかでなくただ先着順だね。
ドトールなんかもそうなってるけがこれで残り全部って事なの。。。

どうなんだろうね。他の物件でもカウントダウンして減ったかと思うと、また増えたりするってよくある。残戸数の実際は売る側しか知りえないこと。

>>1204
トランプの嘘がばれてから国債の買い入れの縮小を開始したら大変なことになるからね。

>>1207 匿名さん

既存の概念に執着しすぎると失われた10年、いや、20年になるかもよ。

>>1208
てか日銀は敗北宣言してるんですよ？

パークシティ武蔵小杉ザガーデンがあんなに値段が安い中、残り35戸！
営業マンの方は凄腕過ぎる。

>>1210 匿名さん
残りかどうかはわからないよ。だって夜本当に縦1列まるまる明かりないとこがあるから・・・

>>1210 匿名さん
ティッシュ配りのおじさんの成果ではないですか。小杉エリアであれだけ配っているのは他にないです。

まだ売ってんの(≧∇≦*)

もうそれしかないのか。もっと時間をかけてつり上げながら売って欲しかった。需要が勝ったのね。

すみふは今月売り物件をたくさん出して「3年連続首都圏供給物件数No.1」をやりたいだけじゃないかと。なので今月は売れる見込みがなくとも大量の物件を売り出す。

供給物件数No1って詐欺まがい表現やめるべきだよね。売れていなくても販売すれば供給数にカウント。知らない人は売れてるのかって勘違いする。

>>1215 マンション検討中さん

あー、もう確実にそれだ！！

あと何戸？
トップシークレットで誰も知らない？

最終期にしないで、残りをいきなり先着順てするんですかね？
過去の売れ残り？それにしては多すぎか？

残り２００戸でも凄いと思う。近場で値段が安い新築のタワーがあって、それをもろともせず売ってるって快挙。

横須賀線側で即入居できる新築タワーはここだけ。人それぞれ購入事情があるので、それに合致する資金力のある方だけが契約されているのでは。コスパを考えたら手は出せないはず…

>1220

後続にあっさり抜かれて、延々と売り続けるのはすみふではいつものこと。

結局のところ、供給数しか定量的比較できる情報がないわけで、消費者が賢くなるしかないんでしょう。販売する側としても、売れる見込みがなく販売するこもないでしょうから、指標としては仕方ないかと。決して肩を待つわけじゃないです。

定量比較できる指標として契約数ってのがあるよ。契約数ではなく供給数を出してる時点で作為的。

契約数って、会社ごとに同じ時期で比較できるの？例えば、まだ販売途中のシティタワー武蔵小杉の契約数はいくらで、三井のタワーも正確な契約数ってわかるのだろうか。完売してはじめて、そのマンションの契約数が確定し公知情報となるのでは。
ましてや、全国の売り出し中の各マンションで契約数を正確に集計できるのか。
No1と書くからには根拠と正確さがなければいけない。

有価証券報告書見たことないの。マンション契約戸数って公表しているよ。

販売戸数No.1って、不動産経済研究所のデータ使ってる。契約数も同じく公表されてるね。

＞１２２５

こういうの見るとステマって関係者ではなく、業者を雇ってるってのがわかる。突っ込んだ議論になると知識が追い付いていない。ネット介入するならむしろ関係者と堂々名乗ったうえで正しい情報を提供すればいいのに。

なんか今週は小杉周辺の物件でステマが次々ぼろ出してるけど、同じ業者に発注してるのかな。

すみふがほかのデベに比べて掲示板対策に力を入れているのは有名な話。

スミフの物件が出来ると、その地域の掲示板が途端に荒れ出すしね。

>>1224 匿名さん

地下のトランクルームを専有部面積に入れてる時点で既に作為的。何でも数字を大きく見せたがる姿勢が露骨。

>1231

それ有名な話だけど、モラルのない会社って宣伝してるようなもの。逆効果だと思うんだけどな。

>1232

玄関脇のトランクルームを専有部分に組み入れるケースもあったりするけど、それだとメーターボックスも専有部分になるはずだよね。トランクルームって基本的にバルコニーと一緒で共用部分を専用利用するにあたるのだと思うんだけど。

>>1234 匿名さん

仰る通り。だから、バルコニー同様トランクルームも別で表記するのが適切。

商品券くれるとメールきたけど、焦ってきたのかな？先週の土日は来客数が多くて案内が間に合わなかったらしい。

ドトールの板でモデルルーム来場でQUOカードプレゼントが、あとで送付しますといわれて、その後音沙汰なしって話がちょっと前に盛り上がっていた。大手なのにやることがせこい。

見に行ったらクオカード貰えるんですか？

クオカードもどうせ５００円分なんでしょ？
見に行って、クオカードを貰って・・・
直ぐに使い切ってしまうんだろうな。

でもその後が大変そうですね。
恐らく毎日のように営業の人から電話が掛かってくるかも。
まぁ、売る方も必死だからしょうがないけど。

今、このマンションの前通ったけど、横須賀線ホーム側の方角の部屋の真ん中の縦1列、全く明かりが点いてないな・・・在庫なのかあれ？

それを言うなら、その逆側の縦1列もほとんど明かり無いぞ・・・。方角で言うと、東西だな。この時間で明かりがないのだから、100%空室だな。

>>1241 匿名さん

どこが残り35戸だ？？まだ100戸以上は軽くあるぞ！

別に残り35戸とは言ってないんじゃない。そもそもスミフは来年の9月完売を予定してるらしい。まあ値下げしないのならそれも限りなく怪しいが・・・

>>1240 通りがかりさん
でも、金太郎飴タワーだから、1列全部、主寝室扱いの列があったような？
隣のダイレクトウィンドウの灯りが付いてたら空き室ではないはず。

それでも、残り35戸の訳はないけど。

>>1240 通りがかりさん

ワイドスパンの部屋だから、使ってない部屋は明かり点かないよ。逆に全部に点いてたら、それは限りなく田の字の証拠。

>>1245 匿名さん
その通り。タワーは角部屋の点灯率が高くて、中住戸は半分着いて満室。そこから在室率分減るし、ワイドスパンならさらに減る。

>>1245 匿名さん
単純計算で800戸÷居住区50階だから
1フロア16戸
あの太さで東西南北4戸ずつだから、ワイドスパンってやっぱり贅沢な造りよね。

ここタワマンにしては随分天井低いね255でしょ？
うちのは晴海だけど270はあるよ。

>>1248 匿名さん

どうしたいのかわからない…

>>1249 匿名さん

ですよね…。晴海に購入して満足されているのなら、わざわざ他を貶しに来なくても良いのに。

>>1250 名無しさん

晴海に対する不安な気持ちしか感じませんでしたね。

晴海と小杉だとどちらの方が今後の下落幅が大きくなるでしょうか？

少なくともここは維持できないでしょ。バブルの小杉価格をさらに上回ってるわけだから。

ここは東横線の特急停車駅ですからね、バブルではなく実力なので強いですよ。

小杉の実力は三井の価格くらいでしょ。あちらも一期は好調だったのに二期で失速。

>>1254 匿名さん

それはどうですかね、曲がりなりにも多摩川越え、川崎アドレス…
晴海の方に軍配が上がる気がします

冷静に考えて、どちらも下がる正解！
ただ、大暴落まではいかない。どちらも一定の需要はある。そこはその辺とは駅力が違う！方や銀座まで10数分、方や横浜・渋谷まで10数分。

正直、地方出身でこの両駅を憧れて目指している層はいるんだぞ！、と大月からの田舎者の意見です！

>>1257 田舎ものさん

無理に目指さなくてもいいと思う。地方は厳しいかもしれないが、都会に来ると今ある大切な何かを失う気がする・・・

小杉は川崎アドレスの名声を気にする人には向いていないが、事実として住みたい街ランキングで5位以内の常連
晴海と比較対象と価値観が違いすぎる

>>1259 匿名さん

それはどうですかね、住みたい町と実際住みやすい町はまた違うことは往々にしてあるでしょう、こんな話もあるようです
http://hiyosi.net/2016/04/17/kosugi/

だから、晴海と比較していること自体、どうなのと言っている
それとは別に小杉単体見れば、ご指摘されている様な話もあると思うが、それは程度の違いはあるがどこの街も同じでしょ
新しい人が入らないガラパゴスな街は時代遅れで、今後衰退するだけはないですか
小杉ら人が増えて従来の住民からすれば不満があるでしょうが、商売をしている方からすれば恩恵を受けているわけで一長一短のはず

まだ、ここに50階もするマンションを二棟も立てようとしてんのか、都心でもないのに外部から見てもさすがにやり過ぎ感がでんな、小杉暴落の引きがねにならなきゃいいけど

都心は供給過剰と価格の上がりすぎで中古がかなりダブついてる。
一部の超金持ちは新しいのが建てばすぐに買って移りたがるがそれまで住んでた物件が中古では高すぎて売れない。
ちなみに都心５区の話で晴海ではない。

千代田・港・渋谷・新宿・文京区以外のタワマンエリアをざっくり比較してみた。


Ａ大崎・東池袋・ＭＭ・小杉・豊洲
Ｂ有明・芝浦・晴海
Ｃ月島・勝どき・品川シーサイド
Ｄ川口

>>1264 匿名さん

個人の見解を出されても…
ソースが必要です

小杉も中古がだぶつき始めてる。人気の物件だと仲介業者に待ち登録してる人たちの間ではけて表に出てこない。最近、晒し状態のも出始めてるでしょ。

あと、タワマンって１０年過ぎると修繕積立が跳ね上がるからその前後で転売って考えの人が結構いる。小杉でタワマン建設ラッシュが始まってそろそろ10年がたとうとしている。今後、さらに中古の供給は増えるはず。

>>1266 匿名さん

どの程度、はねあがるの？
そんなの、修繕計画しだいだし、タワマンが特別というデータもない。
都市伝説を信じているのかな。

>1267

御意。定額積立に移行しているMSTは例外だった。

段階的値上げと定期的な一時金徴収って未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでも定額積立が推奨されている。にもかかわらず、入居時の積立金を安く見せかけるために、定額積立を採用しないデベって、売った後のことは知ったことではないって態度だな。

タワマン購入検討してる人はこれ見ておいた方がいいかもね。

http://www.midskytower.com/50years

ここは、修繕積み立ては定額なんでしょうか？

定額じゃないよ。

>1268

段階的値上げの計画の悲劇的パターンは、入居後に管理組合で計画通り値上げできずに積み立て不足、補修もままならないってケース。そうなったら資産価値もなくなる。

>>1271 匿名さん

そうなんですね、ありがとうございました

>>1269 匿名さん
MST、そんなに綿密に色々考えてるのに、なんで理事会が内装業者と癒着して、不要な工事をいっぱいさせられてるの？
将来の修繕積立金を先取りして、それで出来たお金でフロントやラウンジを改装しまくってるんでしょ？

よく見えるものにはカラクリがあるんだよね。

おっ、こんなお詫びのが載ってましたよー

『※１２月１２日（日）にシティタワー武蔵小杉にご来場頂きましたお客様へ

お席が満席となりご案内する事が出来無いお時間がございました。
ご来場いただきました皆さまに、厚く感謝申し上げますとともに、
ご案内させていただけなかったお客様には、深くお詫び申し上げます。
週末は混雑が予想されますため、事前のご予約をおすすめします。
大変お手数おかけいたしますが、ご理解とご協力のほど、よろしくお願いいたします。』

繁盛してますね。
予約しないでモデルルーム行く人もいるんですね。

まだやってるのかなタクシー券。タダほど高いものはない。

>>1275 匿名さん
最近値下げの噂があったので、価格確認に出向いた方が多かったんじゃないですかね
あと、ここはもう建物内での案内なので単純にキャパが少ないだけなのでは

>>1278 匿名さん
MRは棟内ですが、足元に立派なマンションギャラリーがあるのでキャパはあるかと。ただ、シティタワーだけでなく綱島や港北の物件もそこで扱っているので、それもあって人入りが多く、対応が追いつかないのかもしれないですね。

>>1276 匿名さん

毎日駅前でティッシュ貰って悪いので、お礼に賑わいの演出の一助になればと行ってみました（笑）

>>1280 匿名さん

そりゃあ買えないなら検討も出来ないよな・・・

>1274

まだ、大規模修繕工事の時期ではないから、修繕積立金ではなく管理費を使って補修しているはず。管理費余ってるのかな。本当は、余剰金はプールして、管理組合総会で決議して修繕積み立てに移すのがいいんだけど。

>1275

大手は一見さんお断りってことする。その言い訳のメッセージかも。

>>1282 匿名さん
MSTは竣工後数年も経たずに、元理事の経営会社である新丸子の◯◯◯備に巨額の改装工事を頻繁に発注しておられる、と近隣では数年前から有名な話ですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/195828/3/

タワーマンションもこういうことがあると嫌になりますね。

震災対応ってあるから、３・１１で被災したのかな。乾式壁って結構あちこちで壊れている。制震、免震にかかわらず。制震はともかく、免震って揺れないといっても、建物のつくりはしょぼいから壊れちゃうんだよね。

>>1285 匿名さん
何事にしても気苦労が絶えなさそうな人ですね。
もっと楽しみましょうよ。
建物よりも自分の身体が先に壊れちゃいますよ。

気苦労で済めばいいんだけどね。自然災害って長期修繕計画で考慮されていないから、補修費用をどう調達するかってのが問題になる。

耐震のタワーは上層階がモロ揺れるって話だし、駅近タワーで検討してるなら免震一択で。

Nスペ見てないの?　熊本地震で免真に新たなリスクが発覚だって。最悪、倒壊。

免真…？

熊本規模の直下型地震が来たらタワーに限らずどんな建物でも倒壊の危険はありますよね。

免震は耐震より揺れ方が穏やかなのは確かです。今は免震タワーに住んでいますが、311の時に耐震の建物内に入っているオフィスにいたのでよく分かります。いまのところはこの辺りのタワーを検討しているのであれば、耐震よりは免震を選んだ方がいいということは確かです。

>>1285 匿名さん 免震タワーの構造を見た事あるの？

熊本で、免震装置の変位が想定の1.5倍もあったということ、変位が大きいと建物と周囲の地盤がぶつかって、その衝撃で倒壊する可能性があるってことで、免震だけに存在するリスク。大阪の免震タワーでのシミュレーションでは多くが倒壊する結果だったとか。

ソースください

「あなたの家が危ない～熊本地震からの警告～」
を動画サイトで見ることができました。
たいへん参考になりました。
ありがとうございます。

>>1292 匿名さん
ここは中間免震ですからぶつかりようがないですよ。

地盤にぶつからなくても、変位が大きくて土台からずれたら、だるま落とし。

NHKの地震番組は最近、地質学の研究をきちんと反映していない、として研究者コミュニティからものすごく評判が悪いです。

減る一方の基礎研究予算の獲得目当てに衝撃的な研究結果を出す一部の研究者のことをNHKニュースでもよく取り上げるようになってしまいました。その傾向は留意しておいた方がいいです。

>>1297
傾向はともかく、どこがどう問題なのか具体的にお願いします。
番組に出ていた京大教授はその「基礎研究予算の獲得目当てに衝撃的な研究結果を出す一部の研究者」だというのでしょうか？

タワマンのシミュレーションは地質学じゃないけどな。

くだらない話はやめて好きなとこに住めば良いよ。

免震も中間免震も一時期流行った制振と大差ない、要は販売促進ツール。
あなた方を釣り上げるためのアイテムであって耐震強度のランクではない。

強いて言えば何年、何十年に一度あるかないかの地震の時の揺れ方やダメージの出方が違うだけだよ。
地面全体が動くるのだから揺れ方次第で免震装置全体がキャパ以上に動けばどうなるかぐらい誰でもわかる話だよ。

つまり安心料にいくら支払うかの問題であって安全性レベルではない。ないよりはあったほうが安心と思えるならポジティブ、大差ないと思えるなら普通の耐震や制振物件のほうがシンプルに耐震強度のエビデンスが豊富な分だけお得だよ。

再開発の賞味期限
武蔵小杉は果たしてどうですかね
http://president.jp/articles/-/18867

まぁ免震が評価されちゃうと耐震タワーの中古が売れなくなっちゃうからね、、気持ちは分かる。

武蔵小杉の賞味期限は長いよ。
今後の予定

北口…現在〜５年先
三菱タワー、駅前ロータリー再開発、三井のエルシイ跡地タワー
西口…５年〜１０年先
三角タワー

南口…５〜１０年先
府中街道拡幅に伴う沿線再開発
東口…１０年〜１５年先
綱島街道の南武線跨線橋から枝分かれするＮＥＣ玉川事業場敷地への直通道路ができたらどうなるか…

武蔵小杉の再開発は、オフィスの誘致やシネコンの誘致を失敗したあたりからバランスが崩れ始めてる、二子玉の再開発の方が長い目では成功するんじゃないかな
数年前にとにかくタワマンに固執してて、都心のタワマンに手が出ない層が購入したものの遠くの都心の夜景をみるたびに、タワマン以外でもやっぱり都心にしとけばという人がかなりいそう…

>>1300 匿名さん

そういう意見こそ下らない。地震のリスクを検討するのがなにが悪い？

>>1304 匿名さん

再開発が今後も続くけど、武蔵小杉ってぶっちゃけ人を呼び込むようなこれだってもんがないから一過性で終わる気がする

赤の他人が住むタワマンがこの先何本出来ようがもうどうでもいい。
あちこち混み出すだけで迷惑な話。
質の高い商業施設や飲食店が出来るなら別だが、
その予定は無さそうだ。

>>1306 匿名さん

そもそも設計なんて震度6までしか考えてないのだからそんな話は無駄。

武蔵小杉の良いところは、アクセスでしょ。お父さんもお母さんも子供も、会社や学校に乗り換えなしか、一回くらいで行けるっていう。都内に遊びに行くにも、主要駅はほとんど乗り換えしなくてOKだったりするし。

都心でさらに小さいところに住むよりかは、都心へのアクセス抜群のちょい郊外でこのくらいの大きさのところで十分というか、満足かも。どうしても都内が良いっていうなら、その軸で探せば良いだけです。

>1305
もうそう考えて売りに出している人は多いよね。
これからもこの地域のタワマン供給は続くから供給過剰になるのは目に見えている。

基本今の流れは逆張りだけどなぁ。
今売る人は行き先で路頭に迷うんじゃないかな。
アクセスの良い街は基本堅いよ。

武蔵小杉みたいな卑しい土地のタワマンを高い金出して買うよそ者はアホだよ
地元民がこれ幸いと大挙して家を売って脱出しているのを見て気付かないのかな

金があるなら川崎なんてみんな住みたくないのが本音だよ 元々土着の人達なんかは特に
ずっと川崎に住んでた人ほど川崎は住めば住むほど
東京や横浜と比べて嫌なとこが見えてくる街だということがわかっているから

>>1313 匿名さん

地縁あるから買うんだけど、あんたが一番アホな知ったかぶりの田舎者にしか思えないけどね。

元住吉で生まれ親の代から尾山台、綱島、日吉、元住吉、反町、海老名と移り住み今は武蔵小杉のタワマンに戻りました。
東横線って遅いのになんでこんな無駄に物件が高いんだ？とずっと疑問だった私にとって武蔵小杉のタワマンエリアは破格の安さでした。
ここの価格設定には驚きつつも今後１０年の開発を視野に考えたら妥当かなと思います。
初期のマイカル＆ブリリア構造だとまさにこの場所にシネコンが計画されていた訳ですがシネコンって結局は町を壊すんです。アニメ祭りを見に来た近隣のちびっこがあっという間に成長しバイクでお礼参りに来たり夜中にたむろして踊ったりスケボーしたりＪＫのたまり場になったり。深夜営業の飲食店が増えればもれなくゴミ漁りのレゲエ達が川崎駅前から遠征してくることでしょうね。
人が集まる施設がないからこそ環境変化も少ない、それが東横線の強みでもあると私は考えます。

シネコン出来なくて良かったね。あと無駄な家電量販店がないのもいい。

イチブジョージョーの人達が住んでいるんですよね。ガンバレー！

シネコンが近くにあると映画を身近に楽しめるからなかなかいいもんだよ

以前はシネコン2箇所に徒歩5分というタワーに住んでたけど映画はテレビかマンションのシアタールームで借りて観てたよ。
行列が面倒で話題の新作ものはメッタに見に行かなくなってしまった。
庭先でいつでも見れるとなると映画は少々お高い気がする。

映画なんか見ないから。シネコンいらない。シネコン行きたいひとは二子玉川へ。

>>1319
ネット予約して行くだけなので、映画館で行列に並ぶ必要なんて殆どありませんよ。
シネコンが近所に複数あれば、安く鑑賞できる日が多くなりますし、時間の選択しも増えるのでレイトショーが利用しやすくなったりします。
公開１年後で良い人はネット動画サービスなりレンタルで観ればよいのですが、話題の最新映画は映画館じゃないと観られません。

ここシアタールームあるの？

三井に友達作って使わせてもらうんだろ。

このマンションはもう少しで竣工してから一年ですよね、一年以上経つと売れ残りは中古扱いになると聞いたことがあります
まだ半分近く売れ残りがあるような話もあるようでこのマンションの価値は維持できるんでしょうか

>>1324 検討板ユーザーさん
買えないあなたに心配してもらわなくて大丈夫です。

価値が維持できるかわからんけど、一年以上経った新古扱物件も中古扱いになり階数表記が義務化されるから値下げ判断はしやすくなるのかも
http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/02/12/230000

>>1325 通りがかりさん

検討板なんだから、心配してるんじゃなくて質問してるんでしょこの方は、そんなこともわかんないで見てるのこのスレッド

>>1327 匿名さん
価値と言うのは、売却時の値の事でしょうか？だとしたら、間違いなく下がります。何しろ今の値段が高過ぎるので・・・
ただ、生活の質での価値で見ると駅近という条件はこの先変わらず、ショッピングセンターあり、病院ありで住みやすいマンションであることは間違いないと思います。

10年ほどして他に移る可能性があるのなら、ここは選ばない方がいい。30年以上住むのであれば、買えるのなら検討しても良い物件ですね、ここは。ただここを買える人は都内物件も選べるので難しいですね・・・

最高値で買う人はいないでしょう。
需要と供給バランスなので今は北口に流れるでしょう。

>>1330 匿名さん

そうとも言い切れませんよ。北口は毎日利用する横須賀線ホームからは離れすぎており、目の前グランツリーに魅力を感じて、私は9月に購入しました。もちろん高値掴みは承知の上です。まあ、よくやるよな、とは言われると思います。

ほらね。買える層はいるんだよ。例え俺らみたいな庶民が馬鹿高いと煽っても・・・。
武蔵小杉を選べる時点で勝ち組気取り連中は、おそらく俺らの意見が嫉妬に見えて、心地いいんじゃないないか・・？！
賢いのか、愚かなのかは10年後に分かる・・・

>>1332 匿名さん
いや、だから10年後に売却するつもりはありません。なんで売る前提なんですか？

北口に先を越されて売れ残ってるんだから＊＊＊の遠吠え。

まず、半分近く売れ残っているという認識は間違い。

そして、ここが下がる時は他も下がってるでしょう。

永遠と資産にもならない賃貸で払い続けるより、買いたい時に買える物件に決めるに限る。

北口に負けてるとはここの人たちは誰も思ってないのでは？

>>1328 匿名さん

>>1328 匿名さん
はい、売却含めた資産価値の目減りに関して質問投げさせてもらいました、モデルルームに行って営業の方と話しても資産価値について他方面から見た話しがされなかったので
やはり確実に下がるだろうとのことので私の見方が間違っていないことが確認できました
ありがとうございました

そう。気付かないならいいんじゃない。
でも現実はとっくに追い越されてるよ。

>>1331 住民ユーザーさん
グランツリーは、もっとマンション以外の小杉住民にニーズがある悪い意味で庶民的なテナントに入れ替えないと潰れてパチンコ店とかになりそうな気がする
グランツリーは、川崎のラゾーナみたいに近隣の需要は取り込めないから小杉住民で成立するようにしてかないとならんでしょう

>>1338 武蔵小杉住民さん
グランツリーって庶民的だと思いますが。
違うのですか？

>>1336 匿名さん

「ここは高過ぎるので資産価値の下がり幅は大きい！」この程度の見識は、周囲の中古マンションの価格推移を見れば明らかです。
逆に聞かないと不安ならこの先、他のマンションを購入する時も慎重にした方がいいですね。むしろ、あなたには10年程度の中古マンションがいいと思いますよ。これは結構本気で言ってます。

コスギタワーなんていいと思います！

売却をする前提で今の時期の新築マンション(特に武蔵小杉)に手を出すのは、ハッキリ言って計画がなさ過ぎます。
ここは、多少高くても自分たちの生活の質を高め、ずっと快適に住む方が買うマンションです。中古の際の価格ばかりを気にしている方は辞めた方がいいですよ。

余計なお世話。どこを検討して何処を買おうが人の勝手。

それは全くその通り。
まあ、聞き流してください。

ここのマンションの結構中立的な意見。
まあ、知ってる人も多いでしょうが・・・

http://x1mansion.com/citytower-musashikosugi

>>1345 通りがかりさん
妥当な見解ですね。

>>1339 匿名さん
マンション周りに済んでいる地元住民から見ると十分庶民的でないと思いますよ

北口とか東横線の西側はこれからどんどんタワーマンションができる予定。
だから早く売り切らないといけない。
一方横須賀線口に新築タワーはしばらく出てこない。
ライバルがいないので、価格は高めに設定しておいてそれでも買うというお客様をゆっくり待っていればいい。
間取りはそれなりに差別化してあるし。
なかなかうまい販売戦略だと思うよ。

>>1342 匿名さん

そう思ってやめた方が多いから今の、駅前で立て看板持ちを必要とするほどの売れ残り状態を招いてしまったんだと思います
あと、資産価値下落の話しをしだすと住民らしき人から火消しが入るようですが、自身が納得して購入したなら検討板にて自身の判断が間違っていたかもという不安を払拭するのに利用するのはどうかと思います
購入した方はじたばたしたところで後戻りできないのですから
後、資産価値どうなるかきちっと確認することはリスクを把握するということで重要だと思います、むしろ資産をより多くもっている方の方がしっかり確認すると思います

>>1349 マンション検討中さん
住友不動産が竣工後も立て看板するのはいつものこと。
WCTの時も５年間やってた。ここも５年はティッシュ配るから安心しな。

まあ、住民以外にも、立て看板大好きで、掲示板チェックの厳しいすみふの方も火消しに加わっているんだろうよ。

資産価値目減りを気にするなら、中古を検討しろやよそを探せと言っている連中は、住民かすみふ連中でほぼ間違いないだろうな

天王洲と鈴ヶ森のシティタワーも在庫がダブ付き間違いないから、
すみふも本音はさっさとここを売り払いたいだろうよ
ましてや大井町も控えていることだし･･･

都心部の中古は売れないみたいですよ。買える人はどんどん新しいの買いたいみたいだし実際買ってしまっているんだけど、中古の相場が上がりすぎていて売却できないそうです。
ごちゃごちゃ理屈を並べるのは自由だけど名ばかりの都心部より住みやすい。

>>1351 匿名さん

スミフに在庫ダブつきという概念はないよ。
安く販売さえしなければ資産価値は下がらないから。むしろ値引いて売るぐらいなら寝かせておけという理屈。

>>1353 評判気になるさん

まあ、すみふが本音隠して建前押し通したいならそうすればって感じだな、ただ消費者もそこまでバカじゃないだろうよ

ま、在庫がダブつきはじめて急激に業績が悪化してきた野村のようにならなきゃいいが、せいぜいすみふもどこまで踊り続けれるかがんばりな

地所が過去にすみふ並みに在庫を抱えて、値下げ販売して在庫一掃したってことがある。すみふもいつまで持ちこたえられるか。

値下げ販売しないから資産価値が維持されるってすみふの飛んでも理論。築浅で売りに出す必要が生じたときに、未入居とバッティングするわけだから、一度入居して中古となった物件は不利。

ところが１０年寝かせても販売しなければ資産価値はたいして下がらない、むしろ上がるかもしれない。
内装を仕上げて販売しますとうち出さない限りはコンクリートの区画だからさ。総戸数と今回販売戸数の違い。
値段をつけて販売対象にしたのに売れ残れば売れ残り在庫。

新築マンション業界の売れ残り2強は住友不動産とゴールドクレストです

>>1355 匿名さん

地所は旧藤和不動産が仕入れたシティコープ向けの土地をさばいただけだよ。
確かにすんなり売り切れなかったのは誤算というか体質的な課題もあったがプランBとして想定内だったね。
スミフには在庫処分なんて想定はない。
処分するくらいなら貸すなりリートに回すなりして利益を確定させずに次を受注するよ。

来年のこの時期にまだ１割以上売れ残りがあれば、この物件は失敗物件ということになると思います

確かに物件満足している住民ならこんなところにきて書き込みしないわね。

要望書集めて売れる見込みの部屋を販売ってことしてたわけだから、売らないではなく売れないってのが実際のところ。

>>1356 匿名さん
それは大丈夫。すみふは既存契約者に迷惑掛けないように、後出しの新築住戸価格をガンガン釣り上げてるそうよ。

すみふって売れてないのに値上げしてされに売れなくなるってことする不思議な会社。未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。住民無視の行為。

すみふとゴクレって値上げするから早くと煽って売るんだけど、パターンがばれちゃってるから誰もそれに乗ってきてくれない。そろそろ作戦を変えないと本当にやばいことになるかも。

何がやばいの？潰れるということ？

やばいことなんて何もないでしょ、北口や西口で新しいタワーが売り出されるたんびに私はコッチという少数派を拾い続けていればそのうち値ごろ感が出てきて完売しますよ。




オリンピックまでにはね。

他社が正月はしっかり休む中、すみふは３日から営業。売る気がないように見えて実は売る気満々なんだよね。でも、売れないってのが事実。

>>1368 匿名さん
素直な疑問。

どうしてそんなにスミフ嫌うのですか？
過去に何かされたのでなければ、ただ単に悪口を罵っているだけしか見えませんが・・・。このマンションに対してなのかスミフに対してなのか？はたまた、ただの嫌がらせですか？