ヴィークステージ練馬豊玉

そうか、今は横浜まで乗り換え無しで行けるんですね。
昔は何回、乗り換えをしたものか。
東京は鉄道が至る所に走っているから、交通の便に不便なことはありませんね。
地下鉄も凄く沢山ありますからね。
車は要らないですね。

盛り上がってきましたね！
後、何戸残ってるんでしょうか？

楓ハウスはざっと半分くらい、
桜ハウスも南向きだけ売っててざっと半分くらい。
桜ハウスの東向きと西向きはまだ売ってないのかな？
レジデンスコートも竣工してそろそろ完売みたい。ここも、そんなに慌てて売る感じではないみたいだね。

確かにその通りかもしれませんね。
だいぶ工事が進んできて規模感はわかってきましたよ。

近くのグランドメゾン江古田の森を検討されてる方はいらっしゃいます？
あちらは中野区ですが、練馬駅に近いこちらの物件のほうが便利な気がしています。
中野区というブランドを取るか、都落ちして練馬区という実を取るか悩み中です。

中野区と練馬区でブランド力に差なんかあるの？
どちらもブランド区ではないじゃん。

ブランド的には中野のほうがちょっと上かな？
でも、財政とか公的補助は練馬のほうが良いんですよね。

東京メトロ有楽町線、副都心線が使える練馬駅が最寄駅というメリットが大きいですね。
区のブランドとしては、中野も練馬も(杉並も)ドングリの背比べです。
そうなると、区役所付近、駅周辺が栄えている、現時点では適正なマンション価格、設備仕様のレベルが付近他マンションよりもよい、でヴィークステージの方が優先順位が高い状況です。
江古田の森は飲食店が多くなく、マンション価格が適正か疑問が生じております。病院等の共用施設は断然江古田の森なんですけどね。

以上、個人的な意見です。
わたしは中村橋のパークホームズとパークハウスも候補にしてます。

>>91 匿名さん

ありがとうございます。
練馬駅は便利ですよね。魅力的です。
駅力でいうと、都心へのアクセスを含め
練馬駅>>新江古田>中村橋
といったとこでしょうか。

マンションの価格も重要ですが、居住地は財源が豊かな自治体に住むのが
総合的に考えてお得ではないかと感じます。
水道料金など公共料金にも差がでてきますし、子供の医療費、福祉サービス
などを考えると一世帯が負担する額に大きな違いが出てくるそうで、
ファミリーなら駅力だけでなく自治体の財源も重視すべきかもしれません。

＜決め手＞
①練馬の駅力
・通勤メリット（終電逃してもタクシー帰宅が余裕、２線乗り入れの安心感）
・私生活での都心アクセスの利便性（池袋に出れば何でもそろう）
②周辺環境、立地
・閑静な低層エリア（今がバス通り沿いで騒音/排ガスに辟易、駅距離より閑静さを重視）
・公園/図書館/小学校が近い
・歩いた雰囲気、近隣住民の質
・住宅街で一方通行が多く、マンション周辺の車通りは少なく安心
・武蔵野台地なので液状化リスクは低い
③価格
・来年度以降に供給予定の近隣物件（大泉学園～石神井～練馬）に比べて坪単価は割安
（他は建材費高騰の煽り？）
・共用施設など余分なものが少なく管理費は高価でない
・修繕費は先々まで透明性高く、極端な値上がりもなく、良心的
・駅距離は遠いものの、駅力・周辺環境の良さを考慮するとリセールバリューは堅い
（１０年以内の住替えも検討）
④地縁
・過去に数年同エリアに住んでいた安心感
⑤諸条件
・南向きの日照は冬至を除けば問題なし
・南西にかけて極々緩やかな傾斜地でひな壇あり（＋0.5階の景観イメージ）
・駐車場（1.5万~1.9万）は桜/楓の何れも敷地内に権利有、近隣に２階建て駐車場（1.7万）空有

＜悩んだ点＞
①間取り
・ベランダが狭い。高級感、ガラス面の広さはよいが、毎日洗濯物を干す主婦の意見は分かれるところ
・ベランダを犠牲にした分、リビングのバリエーションが様々で悩ましい
②諸条件
・保育園（土曜も営業）の騒音等は問題なさそう？
・電柱/電線が視界に入る部屋もあるため景観を気にするなら注意
・ハザードマップ上では桜の西側は1ｍ未満の浸水リスクあり。但し、過去に浸水実績はなし。

総じてバランスがとれてる良物件だと思いますし、
我が家にとっては、子供の就学時期、かつての地縁、予算感なども含めて、ベストマッチでした。

おめでとうございます。
決め手のご意見、とても参考になります。
仰る通り、便利な練馬駅物件は非常に少ないので、狙い目ですね。価格もごく普通レベルだと思います。
中村橋や江古田はかなり高騰してますよね…

エアコン室外機はどこに置くのでしょうか？
この狭いバルコニーだと置くところがない気がするのですが・・

二段三段と上に積むのではでは･･･？

貰ったパンフレットには置き場所が示されてました。
室外機置場と記載あり、1段もあれば2段に積むところもありました。
ごく普通の考え方だと思います。

インテリアオプションの説明会行かれた方いますか？
どんな内容だったのか気になります。

駅までなんて、自転車使えば駅前の駐輪場まで5分くらい。
徒歩でも区役所の裏口から中を通って階段上がって歩道橋を抜ければ西武線のホームまで12分ってとこ。
実際歩くとそれほど距離は感じないよ。

>94さん
修繕費の透明性が高いという事ですが、こちらは長期修繕計画書を提示され
確認されたという事ですか？
共用設備として12台とは言え機械式の駐車場がある事が気になっておりますが、
将来の修繕で資金不足となる恐れはないでしょうか。
その辺りは何か伺っておりますか？

契約者スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/607370/

外観が見えてきました。
なかなか素敵な感じです。

楓ハウス検討しているのですが、東向き目の前の団地は建て替えなどあるのでしょうか？

バルコニーが狭いようですが、バルコニーに住む訳ではないので許容範囲だと感じます。
S-Gタイプで面積は6.55㎡。
幅は狭いですが奥行きがあるので洗濯物は何とかなるでしょう。
収納やお風呂の面積を犠牲にしなくて良かったです。

渋谷園芸にちょくちょく行くのでついでに見ていますが、今は１階が丸見えですね。
道路から見てキッチンがすぐそこに... 狭く見えますね。

一階が低くなってて見下ろす感じだから狭く見えるのでは無いでしょうか？
モデルルームのダイニングの広さと変わらないような印象を受けました。

レジデンスコート練馬とこちらを以前検討していましたが、レジデンスは竣工半年でまだ売れ残ってるんですね。実際に見に行ってはいないですけど。比較してこちらの方が優れている点は何になりますか？

>>108 マンション検討中さん
子どもを持ち双方のマンションを検討した自分なりの解釈でいいですか？
レジデンスよりヴィークステージが優れている点はあまり見当たりません
しいて言えば、物件そのものの高級感と中村南スポーツセンターの存在かと。
学区（小学校）、環境（公園、買い物）、利便性（駅までの距離）、管理態勢（二棟分割か一棟か）はレジデンスが優れています。
自ずと資産価値としても将来的にレジデンスが上回ると踏んでいます。
とはいえ、私は子育て世代目線なのでシニア世代にとっては別の見解であることを前提にしてください。

＞＞１０８さん
私の価値観です。

①価格
②建設会社
③学区マンモス校でない学校
④地域性（町会）の評判
⑤保育園、高齢者センター

ヴィークステージのマイナスは管理組合の2棟運営が分かりずらいことぐらいでしょうか。勉強すればいいことですが。
私は、売却を考えたとき①と②は外せないです。

中古売却になると完売できなかった物件は厳しいと聞きます。
ヴィークステージが完売だと中古価格は比較するまでもなく上だと思います。
いろんな見方があると思うので他の考えも聞いてみたいですね。

私も両物件で最初は悩みました。
私も子育て世代です。近隣に住んでます。マーケティング会社に10年勤務してます。両物件とも展示会行きました。過去3年間の近隣の物件相場に目を通しました。ママ友を始め、近所の方、区役所、学校に直接足を運んだり、電話をしたりしてヒアリングをしました。その結果、私はレジデンスの方が優れてるとは思いませんでした。
ご自身が動いてご自身の価値観で判断するのが大事だと思いますが、本件参考情報としてはお勧めできません。
あと、素人の資産性分析ほど怖いものはありません。

価値観は人それぞれかと思いますが、レジデンスコートでしょう。
マンションの資産価値は立地が９割・物件のスペックが１割。立地の中でも、駅からの距離は重要です。駅徒歩10分のレジデンスと10分超、桜ハウスにいたっては13分のヴィークではリセール時に時間差以上の大きな差(10分の壁)があると思います。
周辺のスーパーやホームセンター等の店舗、メディカルセンター、解放感のあるかしわ公園の存在もレジデンスに軍配が上がります。
災害リスクも重要視されます。レジデンスは直基礎、ヴィークは杭基礎、学田公園がその昔田んぼ沼地だったことはネットで調べればすぐわかります。洪水ハザードマップを見ても学田公園周辺は緑(床上浸水リスク)です。
ヴィークは隣が保育園なのもマイナスです。実際の騒音の有無ではなく足を運ばないうちから敬遠されるリスクがあるということです。
管理組合も勉強するとかしないではなく、どこでもそうですが勉強する住人ばかりでないこと、リセールにあたっては買い手側が二棟運営にどういうイメージを持つかが重要なのです。
ヴィークは第１種低層エリアなのが魅力ですが、総合的にはレジデンスが優れていると思います。
完売については住友がじっくり売ることは有名な話です。ヴィークも住友ですから売り急ぎせず、じっくり売っていくと思いますが。ちなみにレジデンスの販売価格は一期販売から随分上がっているようです。完売主義の野村とは売り方が違いますね。
私は豊小学区に10年以上住んでますが、あくまで素人の私見ですのでご参考程度に。
長文失礼しました。

自分あまり詳しくはないですが、レジデンスコートの残り2戸があの価格ならヴィークのほうが魅力的かな。

現段階で売れ残りの2戸とどっちかと言われればヴィークでしょうね。
ただ、レジデンスは売れ残りの2戸ですらあの価格でも売れてしまう。
つまりそういうことでしょう。
ほぼ販売の終わった物件と売り出し中の物件を今さら比べてもどうしようもない気もします。

確かに今更感満載です（笑）
部屋の選択肢があって二期以降より安かったレジデンスの一期に決断しとけば良かったと思ってる人も多いのかもですね。
あの頃は高いと判断したが、ヴィークも含めマンション相場はなかなか下がらず、練馬駅の利便性と住環境を両立させるメジャーセブンの新しい物件がなかなかでてきませんから。
今後、練馬駅徒歩圏内のメジャーセブン新規物件情報ってあるのでしょうか？

駅に行くまでに銀行の寮ありますよね、タコ公園の向かい付近。
あそこもいずれは取り壊してマンションになるような気がしてます。
ますます保育園が足りないですね・・・

楓HOUSEのエントランス出来てきましたね。
渋谷園芸の向かいで品のある感じで素敵です。

ちょうど渋谷園芸の駐車場出入口のとこなので、道幅の割に車の通行量が多いのが気になります。

楓の道をちょっと歩いたとこにプラウドありますよね？
駅からかなり距離があるようですが、販売時はいくらぐらいだったのでしょうか？

プラウドはレジデンスより安かったですよ。
プラウドのスレッド見たらわかると思いますが、このスレッドと同じでレジデンスを持ち上げプラウドをけなすレジデンス広告がすごくスレッドが荒れてましたが、マンションは分譲前に完売でしたね。

プラウドもここも距離あまり変わりないですね、遠いのには・・・
交通量はここの方が常にあってうるさいかもしれないですね。
またまた今更感ですが。

第4期の販売が始まるみたいですが、これでおしまいになってくるのでしょうか
戸数もあまり多くないマンションですから、流石に最期になってくるのだろうなと思いまして。
駅まで徒歩10分超ではありますけれど、低層であることはポイントになってくるのかな・・・・
低層だと修繕費も多くはかからないですし（足場を組む高さが低くですむ）。
ただ管理費は高めかな？ということになってくるかもしれないですね。

両方の建物とも、姿が見えて来ましたね。
高級感あってなかなかいいと思いました。
大きい方の南向きが人気あるようで、結構な金額だと思いますが、買える人は買えるもんなんですね。

いいマンションだと思いますよ。
私も資金計画が合えば買いたいと思います。

駅から近い方がいいと思うが、まだ空きはありますか？
いつも南の方の間取りが多く紹介されてるので、駅から近い方は残りわずかなのかな

両方とも外観が観れることもあり、御近所の方や散歩している方などが立ち止まって見てますね。

私もそのうちの1人ですが、印象としては、まわりの緑量とよくマッチしていて高級感があると思います。

モデルルーム見学した時、仕様も良かったから、なかなかいいマンションですかね。
中村橋の地所とかと比べて、駅距離ふまえて価格はどうでしょうか？

練馬は高台になっているとはいいとして毎年ゲリラ豪雨の被害が出ているのが気になります。強い雨が降るということで水害も気になるところ
いいところは自然が身近にあるところでしょうか。公園も近くにあることから子育て環境に関してはポイントが高いです。
練馬駅周辺が案外栄えているので買い物は便利でしょう

目の前を通りました。
なかなか良さそうなマンションですね。
いくらくらいなのかな？

5000〜6000万円台が中心。近郊物件と比べるとよい価格設定かな。

うちは変形バルコニーが気になって決心ついてません

人口減少時代に突入してる日本で徒歩11分の物件を買ってしまったらここに限らず
２０年後には買い手がつかず家族の人生マンションと共に朽ち果てるしかなくなります。
徒歩１0分以上は戸建てエリアです。
大規模で駅遠だと資産の流動性もなく、10年・20年後はお隣さんが中古市場で売りに出たときに
競合物件になってしまい悪循環で更なる値崩れの要因を引き起こす。
一生をそのマンションで暮らすという考えは危険です。
親の介護、子供の独立、自身の転勤etc
資産価値＝リセールバリューを考えないといざという時に身動き取れなくなります。
検討者は冷静になった方が・・・

駅10分と駅11分
1分違いでそこまで明暗別れるか？

ご存知のとおりマンション価格は土地+建物です。
どんな便利な立地でも20年後の建物の価値は逓減して行きますが
20年後の土地の価値は、駅近では建物の下落幅に比べればはるかに軽度で済みます。
運がよければ逓増の可能性もあります。

人口減少により駅から遠いマンションの需要減少は否めないでしょう。

マンション価格も需要と供給で決まります。
売り手が多く買い手が少なければ価格は下落します。
大規模物件の駅遠物件は需給を考えた場合は典型的な悪循環です。

当方永住と思い当時買った23区内アドレス徒歩11分のマンション売却に相当苦労しました。
中古を買う側からすれば検索サイトで徒歩10分以内にチェックを入れる人が大半で
徒歩11分だと検索にすら引っかからず、なかなか買い手がつきませんでした。

ここのマンションを点の話でどうこう言うつもりは全くありませんが
価値と価格のバランスを見極めないと当方と同じくいざと言う時に身動きがとれません。