パークコート浜離宮ザ　タワー［旧：浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業］ってどうですか？

>>30922 匿名さん
26階は2LDK
でないの？

https://www.athome.co.jp/mansion/6967676674/

部屋潰したオプションプランだろうか

3LDKでないのが残念

南側の寝付け安いね
間取りが気に入れば、お得だと思うけど

>>30922 匿名さん

転売物件は何戸売れたの？
前に50戸転売中だと書いてたよね

南側からの東京タワーは最高やな

ここは六本木一丁目の尾根道沿いのマンションと価格が変わらないね。ここも良いマンションだとは思うけど、麻布六本木エリアと同じ単価だと、やや割高感を感じる。

あはは、六本木と同じな訳ないだろ？浜松町だよ。しかも線路脇。

話が通じてないな

まあここにいくら何を書き込んで港区、山手線駅近の立地とかブランド、規模や東京タワー、浜離宮、富士山などの絶景と他にない魅力からして人気のマンションになるしかない物件だよね。ネガを書けば書くほど、そうかそんなに人気なのかと逆に興味を引くばかりなりだよね。

転売ヤー撲滅を

裏を返せば、アドレスが浜松町で線路に近いということ以外、ネガティブ要素はないということなのかな。
港区山手線内側駅近、三井パークコートブランド、超都心タワー、浜離宮芝公園日比谷公園近接、周辺大規模再開発など、ポジティブ要素の方が多い。

中央区アドレスの浜離宮を名前に付けて港区と強調されてもねえ

浜離宮は中央区でもこのマンションは港区でしょ。

浜離宮は中央区なだけではなくて山手線外側

名は体を表す

都の発表で浸水リスク有りエリア、変電所隣接、駅から遠い、港区で最も低い地点は浜松町、売れ残り中古物件多数、、、まだ要る？

要は売れ残りが多いということか。大変だな。

竣工２年前に蒸発しました。悪しからず。

桜の浜離宮でもご覧になって仲良く

家族で浜離宮の桜散策、いい思い出ができそう

18本のレールと高速道路とゆりかもめの向こう側にある中央区の庭園

素晴らしい庭園ですよ

あなたも行ってみたら？

>>30937 匿名さん
そ ん な わ け な い だ ろ

契約になったらポータルサイトから落とすわ。

浜離宮庭園と寄り添えるなんて素敵ですね

>>30944 匿名さん

そのとおりサイトによっては広告目玉物件で契約しても引渡しまで載せてるよ。私のも高値売却できたけど引渡し前だから

ネガは2人かな
何と戦っているの？

ウソの書き込み多いですね。売れない中古が溢れてる事実の中で何を言ってるのでしょうか？

とりあえず武蔵小山が坪500万円だ
パークコートタワーが坪450万円で買えると良いね
ネガの真剣な分析結果を信じているよ

私の部屋は、南側だから東京タワー見えないんだよ
バルコニーに出たら見えるけど

東京タワービューは、友人を呼んで密かに反応を見るのが楽しそうですね

南側ベランダからは東京タワーライトアップメッセージも、みられますね。

室内から見えなければ価値なし。別物件のベランダに出れば東京タワーが見える部屋の
リセールのときに「ベランダに出なきゃ見えないんだ」と散々内見客から言われた経験あり。

ネガさん南側は芝離宮ビューと湾岸だから
坪単価も安かったよ

ここの南側住戸分譲価格は東側よりも断然安く設定されて申込み大人気でしたね。世界貿易センタービル近いと言っても300m離れてお見合いでもないし、お買い得でした。南側ベランダからの東京タワーは毎日変わるライトアップやメッセージ表示が見られるので別に不動産屋がなんと言おうが価値の判る人には人気物件、価値の判る人が買うし、見たことのない人はわからないだけだね。日本人は南向きベランダ付きは一番人気の部屋であることは間違いない！

>>30965 匿名さん
その大人気の南側住戸ですが現在売りに出ています。
2609
南向き　3LDK　80.39平米
分譲価格　13870万円　570万円／坪　

2月末の転売価格　16500万円（+2630万円/+19.0％）679万円／坪
3月中旬の値下後転売価格　15800万円（+1930万円/+13.9％）650万円／坪

値下げして１ヶ月弱経過も売れない。
２年前の分譲価格から＋13.9%でも売れない。
他の港区新築マンションは2年で分譲価格は20％程度は上昇してます。

＞今は中古購入希望者が内覧不可の引き渡し前。広告を打つだけしかできない現在の宙ぶらりんの状況が、一番の叩くタイミングでしょう。


なるほど。

俺 売れたぜ！ 広告消えたやろ！
高くてもエエもんはエエから時間の、問題やと思う

自分は、もう少し広い部屋を購入しておけば良かったと後悔しています。もう分譲価格より高くて買えませんが…

>>30965

ついに売主さん現れた。

私ももっと高層階の広い部屋と買い替えたいと思って探しています。
内乱して想像以上の良い物件でしたので、分譲募集時にリスクを取ればよかったと思いました。

内乱じゃなくて、内覧会でした。

景気悪くなればここのリセールは悲惨です。

眺望の良い住戸の下落はまだマシでしょう。
それ以外の住戸は目も当てられない。
何も取り柄もないのですから当然です。

一棟のマンション内で格差が大きくなる。
資産性の低いマンションの典型です。

資産価値の高いマンションは立地が良い。
どの住戸からも抜け感や眺望が良い建物配置が可能。
だからビンテージマンションになるのです。

賃貸が多い、眺望に当たり外れがあるマンションなど
中古になればひどい評価です。

どのマンションにも１００％満足な物件ってものはなくて、何らかの欠点がどの物件もある。その中で物件を選ぶポイントとして絶対に妥協したく無いスペックはいくつ満たしいるかで決まるのでは無いだろうかな。ここは駅近とかパークコートという部分もあるけれど、やはり、都心、港区、山手線、駅近、大規模分譲、免震構造、タワー物件、再開発という将来リセールに有利な利点が多数存在している点だけでなく、交通手段の豊富さ、山手線の内側に位置していること、都心商業地区にあって東京タワーや浜離宮を美しく眺める特別な立地など同じ時期に販売されている物件の中ではやはり頭一つ抜きん出ている。

駅近パークコートに見境なく群がっているわけでは無いはずだよ。安くは無い買い物だからよくよく検討した結果だと思うけどね。ネガの人はちょっとヘソが曲がりすぎだよ。素直に見れば羨ましいほどの素晴らしい物件だと思うよ。

>>30966 匿名さん

2LDKにプラン変更していると言うとろうが
3LDkでないのが痛いよ

せっかくワイドスパンで部屋が独立して3つ並んだ人気の部屋だったのに
多分購入当初は、自分で住むつもりだったんじゃないかな

ネガ君は、見えてないところが多すぎるんだよ
悪いバイアスがかかりすぎているよ

>>30973 匿名さん
誰もビンテージマンションなど望んでないよ、自分の価値観でやりたいように検討してるだけ、貴様の的外れ評価なんかいらんこっちゃね。

現地行きましたが、狭い場所に良くマンション建てましたね。三井のセンスが疑われます。

便利になりそうですね

>>30977 匿名さん
わざわざ現地に足を運ぶなど関心の高さが伺えますね

千代田富士見も線路近いんだけどね
近くの調剤薬局の建物も超絶古いし
駅周りも雑居ビルだらけだよ

浜松町みたいに貿易センタービルとかクレアタワーとかないぞ
あるのはスーパーラムラだ

飯田橋駅は山の手線でもないし、駅力も高くない

それでも中古が坪600万円超だよ

散々ネガにバカにされてたけどな

ネガ君は、千代田富士見をどう捉えているの？
坪600万円なんてバカだって住民板に突撃しないの？

何が言いたかというとネガ君が住めるところはない

雑居ビルがない場所ってあるのか？

高架下もダメなんだろ？

とりあえず飯田橋も無理だな

どこを買うべきなの？

どこに住んでいるの？

都心の駅近で、こんなにスッキリと左右が開けた姿はなかなか希少なマンションやで、

素晴らしい写真ですね。
百聞は一見に如かず！ デスね。

>>30978 匿名さん

なかなかのお店ですね。

線路側の道路は新規で舗装工事がなされ、レンガ調の歩道が拡張されました。
あなたが来た時より随分と綺麗になってますよ。

あ、もう来なくていいですよwww

>>30981 匿名さん
千代田富士見に雑居感無いよ。線路脇でもないし。現地知らないんですね。
ここは雑居感も騒音も都内トップレベル。

桜満開とマンション、いいね。

参考にならないネガさんが多いですね。
ポジもネガもあっていいと思いますし有り難いですが、検討してもいない方の妬みと取られても仕方がないような書き込みはご遠慮願いませんか？

パークコート浜離宮の浜離宮はいい感じ

青い空に囲まれて、、

確かに勘違いしているような方が一部おられように見受けられますが何処でもいますよね。
何人のネガさんが書き込んでおられるでしょうか？
本当に検討されているのであれば、
あまりカリカリせずにポジ半分ネガ半分で、ご自分の考えで判断されるのが一番かと思います。
私は欠点も理解の上、前向きに検討を考えております。

ものスゴいスピードで投稿増えてますな、人気物件ですか

最初の頃はネガが数人いたけど、完売後も書き込んでいるネガは一人だけだよ。
書き込む内容がいつも同じ。
ネット依存症でしょう。
問題の背景に精神疾患があるかもね。
専門外来受診がオススメで相手にしてあげないのが本人のためですよ。

人気のマンションは妬み大変ですね。
ネガをいくら書いても、人気マンションには変わりありませんね。

>>30999 通りがかりさん
人気マンション？坪単価なりの人気マンションでしかないです。

もうやめろよ

坪単価なりのいいマンショって認めちゃったじゃん

ならいいじゃない？

反論しようのない究極の回答したね

ネガさん、そんなに一生懸命に買うのを止めてくれなくても、もう大人なんで自分で考えますから。ま、悔しいのはわかりますが誹謗中傷をいろいろ書き込んでみても自分が惨めになるだけだよ！

東京タワービューいいね。

マルエツ
じゃなかったそれよりも小規模な
マルエツプチ
のオープンですね

あれ、、

ここ、2017年に完売してますよね。
今、2019年、、、なぜいまだに妬まれているのですか。普通の人なら諦めてもいいくらいのクーリング時間は経過していますが、、、。

アップされた内覧写真でも見たせいで、再び沸騰してしまったとか？？

通りがかりさん、
ここは、皆さんが使う公共の掲示板です。
ただの誹謗中傷や感情論で、荒らすのはご遠慮ください。

そうですか、すみませんでした。

いや、なんせすでに『 2年 』も経っているものですから、これは、、、、何か根深い理由があるのだろう、って思ってしまいまして。

伊丹から羽田、パークコート浜離宮は便利ですね。
今朝も快晴で富士山が綺麗に見えます。浜離宮の花見も期待できますね。

プチマルエツは午後4時頃から、特売を始めることが多いです。

>>31001 匿名さん
私、前からそんなスタンスです。今の時代、坪単価600万とか700万だと、そんなもんですか、って感覚。

>>31006 匿名さん

いやそれが意外にプチじゃないんだよ
外から見た感じは広そうだったな

>>31014 匿名さん
上から下でも500万弱から1000万強です。大したことないですよ。

浜離宮の桜満開

満開ですね。

ソメイヨシノはピークかな

華のあるパークコートですね

>>30978 匿名さん

マルエツプチって24時間営業じゃないんですね…！

マルエツの記事載ってますよ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/644573/res/80-81/

近くにセブンイレブンがあるから、深夜でもなんとかなるよ
あそこなら部屋着で移動できる

デザインにセンスが感じられないね。機械的にデザインした感じのマンネリ感が。平成のパークコートは時代遅れを感じるね。

浜離宮に映り栄えますね。

色々言われているようだけど、良いマンションだと思うよ。
今の月50万の賃貸より買った方がいいかと探し始めて10件程モデルルームを見たが自分の中では、今の所１番良かったな。
1億以上する物件でも食器棚すら付いていない所もある。
仕様も良いし高級感あった。
ロビーや共用施設等も立派だしこの作りでこの価格は安いと思うよ。
自分は日中仕事でいないから妻しだいだが、このマンションに決めたようだし。

褒めすぎかな？

マルエツプチの出店は過去5年間で下の通り。
下段はマルエツのIRリリース掲載の開店時目標月額売上高。

2019年開店
浜松町一丁目店(港区)
39.7万円／坪

2018年開店
花咲町六丁目店(横浜市西区)
34.1万円／坪

2017年開店
三田ニ丁目店(港区)
56.5万円／坪
谷中三丁目店(台東区)
41.3万円／坪

2016年開店
杉並清水店(杉並区)
37.2万円／坪

2015年開店
鮫洲駅東口(品川区)
45.7万円／坪
神田神保町二丁目店(千代田区)
42.9万円／坪
下落合駅前店(新宿区)
39.2万円／坪

この売上高から家賃水準を検証してみましょう。売上高は支払う家賃の原資となるため、売上の高い店舗は高い家賃を払え、売上の低い店舗は安い家賃しか払えません。売上が低い店舗＝家賃が安い立地＝土地建物の価格が安いということです。一般的にはコンビニ・小型スーパーは賃料負担可能率は5％と言われますから浜松町一丁目店は月売上39.7万円／坪で、払える家賃は月20,000円/坪が上限です。これを価格に換算すると500万円／坪くらい。実際には三井の働きかけでもっと安い家賃で入居したかもしれません。
どうですか、ただ住むだけのマンションの価格が、1階店舗の床価格より高いなんてすごいですね。1階もマンションにしちゃえば良かったのに。そんな場所なのです。

>>31029 匿名さん
ほどほどに褒めていて、でも立場をわきまえているようなので、良いと思います。

プライムクレストタワー芝は、プライムクレストタワー浜松町なら即完だったでしょうね
浜離宮庭園の名を冠するには離れすぎていましたが、一つ悔やまれました

浜松町からの東京タワービューはいいね。

新築マンション検討者にとって転売屋は邪魔なのに、ここの契約者は資産価値が上がった！といって転売屋を肯定。モラルのなさが信じられん。

素敵な写真だね

浜松町からの東京タワーはライトアップだけでなくメッセージも楽しめますね。

さすが浜松町
東京タワーまで景色が抜けているという都心希少立地

天から足までの東京タワービュー！

こちらの投稿も素晴らしいですね。
（写真引用）

リッチな東京タワーマニアがここ買うね。

東京タワーに釣られてる素人さんしかいないんですかね？駅直上の文京小石川が倍の価値ある。即ちここは坪単価400が関の山

言っている意味がわからないのだが
私は、小石川も購入検討していたよ
小石川に住んでいるから

>>31044 匿名さん
カラフルで遠くからだと良い感じだけど、近くで見ると品が無い感じなのかな？それとも、写真が良くないのか。

>>31049 匿名さん

小石川？現実をよく見ろよ！
小石川のネガティブポイント
① 非免震　② 杭長さが35メートル超級、地下水は1m下を流れる　③南東角部屋をすべてかっさらっていった地権者さん達の存在 　④ 下駄が南東角部屋をすべてかっさらっていった地権者さんの保留する商業施設 ⑤ エレベーターを乗り換えないと お外に出られない ⑥全ての共用施設が7階の不特定多数が行きかうフロアに集約（プライバシー性の高いゲストルームさえも） ⑦ 低い階高（3.2m台）　⑧下がり天井（2.1m）と梁　⑨ BRは壁掛けエアコン等、他のパークコートには見られない低仕様　⑩ プレミアフロアが最上階のみ、他は70㎡台の狭い部屋が中心（子供は一人までか…）　⑪ 外壁吹き付け…（黄土色^ ^）　⑫ 最寄駅がマイナーな地下鉄のみ（ただしJR水道橋駅までは歩けなくもない、徒歩11分）　⑬ 直結駅の三田線以外は非バリアフリー（ベビーカーは無理）外に出て直接乗り口のエレベーターに向かえば、可 ⑭ 白山通りの騒音問題（夜中も続く）　⑮ 文京区（文化/気質/民度 等々、良くも悪くも）　⑯ 市況のピークでジャンピングキャッチ（おそらく）　⑰ 割高な固定資産税、管理修繕費もなぜか割高、合わせると私立医学部の学費が賄えるレベル ⑱ ジャグジーのエロ問題（笑）

小石川のポジティブポイント
① 都営地下鉄三田線に直結　② その他の路線も屋根つきアクセス可能（同じ再開発街区の他のビル内を通り抜けることができる、ただし何度もエレベーター乗換えが必要で無意味、外出て直行する方が断然早い）　③ スーパー有　④ 遊び場ラクーアと東京ドームに近い　⑤ 学区？？（後発の野村再開発マンションは本郷小なので、そちらの方がよいか？）　⑥ 駐車場費は都心に比べて安い（文京区はクルマ必須なので、有難い）　⑦ タワマン⑧ パークコート　⑨ 今金利やすい　

>>31052 匿名さん
低層階や東側の方にも朝8時から22時まで屋上回廊で東京タワー楽しめますね。ウッドデッキベンチもあり気持ちいいです。

近くで働いている人の利用かね
内覧で平日の昼に初めて行ったら、セブンイレブンのイートインに人が、わんさと居てビビった
休日は、人ほとんどいないのに

>>31056 匿名さん
屋上がヘリポートじゃないタワーって

>>31054 匿名さん
>>地下水は1m下を流れる
これはNGワードです。訴えられます。

浜松町の雑居ビルマンションが文京区のエースマンションに勝てる訳ない。語ることすら無駄無駄。笑笑

銀座、新橋、虎ノ門、神谷町徒歩圏内、六本木、品川駅、東京駅10分圏内なら少なくとも資産価値は保たれる。

◎屋上回廊のセンターは、◎ヘリポートです。
六本木ヒルズ屋上と同じく住民の緊急避難ルートになっています。
xxxxxxxxxxxxxxxxxx
>>31056 匿名さん
x屋上がヘリポートじゃないタワーって

>>31064 匿名さん
屋上に緊急避難ヘリポートとスカイガーデンがあるのマンションが超高層マンションの常識ですね。

どのマンションにも１００％満足な物件ってものはなくて、何らかの欠点がどの物件もある。
その中で物件を選ぶポイントとして絶対に妥協したく無いこだわりスペックをいくつ満たしいるかで決まるのでは無いだろうかな。
ここは駅近とかパークコートという部分もあるけれど、やはり、都心港区、山手線、駅近、大規模分譲、免震構造、タワー物件、再開発多数という将来リセールに有利な利点が多数存在している点だけでなく、交通手段の豊富さ、東京品川間の山手線駅の内側に位置していること、都心商業地区にあって東京タワーや浜離宮恩賜庭園を美しく眺める特別な立地で浜離宮庭園内からの勇姿など、同じ時期に販売されている物件の中ではやはり頭一つ抜きん出ている。

駅近パークコートに見境なく群がっているわけでは無いはずだよ。分譲価格が値打とはいえ安くは無い買い物だからよくよく検討した結果だと思うけどね。
ネガの人はちょっとヘソが曲がりすぎだよ。素直に見れば羨ましいほどの素晴らしい物件だと思うよ、ほんま。

>>31066 マンコミュファンさん
>>都心港区、山手線、駅近、大規模分譲、免震構造、タワー物件、再開発多数という将来リセールに有利な利点が多数存在し
雑誌で何万回も繰り返されるこのフレーズ。その価値を織り込んで今の価格があるんだから、今後は全部マイナス要因にもなるよね。

超都心に今後こんな手頃なタワーマンションなんてできないでしょうね

手頃な価格とは思はないが、売り出し価格は超都心山手線内側港区大規模タワーのパークコートという好条件の割に安かった

完売後２年も経っているのに、
入居済み住民が住民スレに
マンションの写真を貼るマンションなんて
ココしかない。
はたして誰に何をアピールしているのか。
最高にキモい。

しかも東京タワーと桜しか見せられる対象がないという笑

最後はいつも、そう言いますよね。

入居は、まだです。

価値を全部織り込んでいて、それが全部マイナス要因になる？
意味がわからない

小石川野郎と同じ日本語だな

次からポイントを箇条書きにして書いてくれ
まだ理解できるかもしれない

今朝も伊丹から羽田へ
静岡市上空から富士山
富士山が見えるマンションいいね。

>>31072 匿名さん

そうでしょうね。今現在も、あちこちの高級マンションにネガを書き込んでいます。どういう人か興味あります。

>>31069 匿名さん
超都心の中では、寂れた場所ではあるけどね。

>>31075
寂れたというか周囲が再開発中でそのど真ん中というイメージですね

>>31076 匿名さん
ど真ん中ってのは再開発をしている正にその場合を言うんだけど、狂ってる？

周囲は工事中が多い

東京駅から徒歩30分、銀座4丁目や虎ノ門ヒルズから徒歩15分なんていうタワーマンションはなかなかないですよ。

浜離宮庭園 5分
芝公園 8分
増上寺 10分
芝離宮 5分

都心の中の都心において、緑も豊富

ここのネガさんはすべてのコメントに絡んでくるから
実生活がうまく言っていないのでしょう
掲示板でストレス発散できているのか？

ど真ん中だろうが囲まれていようが、言葉の使い方にそこまで怒るかな

天気いいし皇居でも走ってこいよ
もちろん皇居2.5キロ圏内ぐらいに住んでいるんだろ

>>31079 匿名さん
なかなか無いってのはそうでしょう。
つまり、なかなか無いよねーって言う程度のマンションです。

>>31082
だからネガが沸くほど資産価値が保たれるんですよね。なるほどです。

某不動産コミュニティで、値下がりに不安な１人の住民が四六時中投稿している可哀想な物件と評判ですよ。ww

>>31083 匿名さん
違います。
銀座四丁目や虎ノ門ヒルズに歩いて１５分程度で行けるんだよねっって言う程度のマンションです。

わかった皆書き込むのやめよう
ネガ放置でいいよ

現地行きましたが、高級マンションとはかけ離れた雑居ビルにかこまれた雑居ビル街でしたよ！とても住む気にはなれませんでした。

>>31086 匿名さん
ラジャー！ ネガ放置の計ですね。

>>31079 匿名さん
JR浜松町駅は、
東京駅から京浜東北線快速1駅
品川駅から山手線2駅は便利ですね。

こんな場所に知り合い招待できない

パークコートだと気後れするよね
知り合いが同じ程度の富裕クラスじゃないとさ

すごい線路脇
でかい変電所
せまい雑居街
とにかく低地

感情論は、荒れます。
例えば、そうですね。

「竣工 2年前に売り切れたパークコートタワー」

こういう客観的な表現は如何でしょう？

一年半前ですかね

そんな前から必死で販売したんですね。

1年もたずに在庫切れになりましたからね

>>31087 買い替え検討中さん
次はどちらを検討されていますか？

デベロッパーは法で決められたら容積率を全部使い切るような規模のマンションを計画します。売れる床面積の最大化です。次はなるべく高い建物を計画します。高層階ほど高く売れますので分譲単価を上昇させるためです。では、何故背の低いタワマンが建ってしまうのか。それは、狭い道路に面していたり、隣池が他の建物の敷地であったりした場合、狭い道路の場合は道路斜線制限、隣地が他の建物の敷地であれば隣地斜線制限という高さ制限がかかり、背の高いマンションが建てられないのです。でもデベロッパーは販売するマンションの床面積や最大化するために容積率の全部を消化しようとします。高さ制限がある土地では高さが抑えられるため横に広げなければならなくなり、敷地ぴっしりに建物が建つことになります。
都内タワマンの建蔽率は50％が平均です。MTGは60％弱、浜離宮は60％です。
鋭い方はお気づきでしょうが、建ぺい率が高く敷地に余裕のないタワマンは最近の物件ばかりです。デベロッパーはマンション用地の確保に苦労しているのはご存知だと思います。そこで、今まではマンションを建てなかったような条件の悪い土地を取得し、高層にすることで超望を売りに高値で販売し始めたのです。その弊害で建ぺい率の高い敷地にゆとりのないタワマンが増えます。ゆとりのない敷地と高層の建物が日照を遮り、周辺の住環境を悪化させているわけです。
タワマンを建てるに適した土地は、建物の高さ制限がかからない広い道路に東西南北の4面が接する土地で、さらに駅近、商業施設に近接すれば文句ありません。豊洲がタワマン銀座になったのは必然なのです。
「道路斜線制限」「隣地斜線制限」は、一度調べてみてください。ちなみに、日本の建築基準法は世界で一番セクシーな法律といわれています。

だからどうかしましたか？

デベロッパーは法で決められたら容積率を全部使い切るような規模のマンションを計画します。売れる床面積の最大化です。次はなるべく高い建物を計画します。高層階ほど高く売れますので分譲単価を上昇させるためです。では、何故背の低いタワマンが建ってしまうのか。それは、狭い道路に面していたり、隣池が他の建物の敷地であったりした場合、狭い道路の場合は道路斜線制限、隣地が他の建物の敷地であれば隣地斜線制限という高さ制限がかかり、背の高いマンションが建てられないのです。でもデベロッパーは販売するマンションの床面積や最大化するために容積率の全部を消化しようとします。高さ制限がある土地では高さが抑えられるため横に広げなければならなくなり、敷地ぴっしりに建物が建つことになります。
都内タワマンの建蔽率は50％が平均です。MTGは60％弱、浜離宮は60％です。
鋭い方はお気づきでしょうが、建ぺい率が高く敷地に余裕のないタワマンは最近の物件ばかりです。デベロッパーはマンション用地の確保に苦労しているのはご存知だと思います。そこで、今まではマンションを建てなかったような条件の悪い土地を取得し、高層にすることで超望を売りに高値で販売し始めたのです。その弊害で建ぺい率の高い敷地にゆとりのないタワマンが増えます。ゆとりのない敷地と高層の建物が日照を遮り、周辺の住環境を悪化させているわけです。
タワマンを建てるに適した土地は、建物の高さ制限がかからない広い道路に東西南北の4面が接する土地で、さらに駅近、商業施設に近接すれば文句ありません。豊洲がタワマン銀座になったのは必然なのです。
「道路斜線制限」「隣地斜線制限」は、一度調べてみてください。ちなみに、日本の建築基準法は世界で一番セクシーな法律といわれています。

そもそも長文なので
読んでないですが、セクシーの文字だけ見ました

ツインパークスとか近隣の湾岸物件の値下がり傾向が顕著になってきましたね

私も長文すぎて読んでいませんが、情熱だけは感じました

ツインパークはなぜ下がったんですか？

先日紹介されていましたが、ツインパークスは今 坪680くらいですか。
下がったとはいえ、これでも十分立派だと思いますよ。

最近ソフトバンクと資生堂の社員さんが、こぞって浜松町エリアの物件を物色しているという話はよく聞きますね。

ホント信用出来ない煽り投稿ですね。ツインパークス坪単価460位でも売れてないですよ。買われたら？

https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F02V7A08/

買っても住めないじゃん
掲示板を汚すなアホが

浜松町らしいレベルの低いレスですね。

ごめんちゃんと書く
利回り4％で賃貸中の物件を投資家が買うかよ
中の状況も見れないし
これが売れないから、浜離宮大暴落とかいうネガ理論のレベルの低さよ

おまけに、賃貸仕様であろう1R
もっと良い物件と比べろよ
マンション名と坪単価のみで勝負する人間だな

桜花見でもして穏やかに

パークテシティ浜松町ザ・タワー

・浜松町の平均事務所賃料　18,000円/坪

・現テナント賃料
　マルエツプチ　19,850円/坪
　（売上目標年4.9億円と賃料負担可能率5％から査定）
　東日本銀行　17,000円/坪
　（業績悪く旧事務所よりも賃料が高い物件への移転はあり得ない）

・現在募集中の事務所賃料
　1-2階　220.26㎡　26,997円/坪
　1階　32.49㎡　34,564円/坪

　万の桁の数字を間違えています。

こんな掲示板でポジろうがネガろうが坪単価には影響しないからポジもネガも安心して桜を楽しんでくれ。

浜離宮まで行かなくてもご近所さんでお花見楽しめました！

>>31127 匿名さん

いいね。

今日、このマンションを見に行ってきました。ＪＲの騒音がひどくて驚きました。とても窓を開けて過ごすことはできませんね。上層階なら音はあまり気にならないのかもしれませんが。。。

ツインパークスこの部屋も坪単価４４０万ですね。しかも20階。複数で４４０レベルで売り出されて、現実はそれでも売れてないんですね。線路脇のハンデがあるこちらの物件はツインパークス以上に苦戦でしょうね。何も知らずに隣の区の公園の花に浮かれているけど。

https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F02VYA07/

>>31127 匿名さん
敷地内のクスノキ、タブノキの下で、マルエツで買った酒でも飲んでろ。

>>31130 匿名さん

この部屋も賃貸中で中見れないですね

最高ですね

>>31129 匿名さん
ちなみに何を見にいったの？

マンション前の外にいると電車の走行音は確かにうるさいですね。
マンション内にいると音はどうですか。あまり気にならないレベルまで防音できているのでしょうか。

電車の走行音なんて気にする人いるのかな？私事ながら全く気にならないので購入しました。

どのマンションにも１００％満足な物件ってものはなくて、何らかの欠点がどの物件もある。
その中で物件を選ぶポイントとして絶対に妥協したく無いこだわりスペックをいくつ満たしいるかで決まるのでは無いだろうかな。
ここは駅近とかパークコートという部分もあるけれど、やはり、都心港区、山手線、駅近、大規模分譲、免震構造、タワー物件、再開発多数という将来リセールに有利な利点が多数存在している点だけでなく、交通手段の豊富さ、東京品川間の山手線駅の内側に位置していること、都心商業地区にあって東京タワーや浜離宮恩賜庭園を美しく眺める特別な立地で浜離宮庭園内からの勇姿など、同じ時期に販売されている物件の中ではやはり頭一つ抜きん出ている。

駅近パークコートに見境なく群がっているわけでは無いはずだよ。分譲価格が値打とはいえ安くは無い買い物だからよくよく検討した結果だと思うけどね。
ネガの人はちょっとヘソが曲がりすぎだよ。素直に見れば羨ましいほどの素晴らしい物件だと思うよ、ほんま。

「パークコート浜離宮に住んでいる」と言うと賃貸と思われるから、「買った」と付け足す必要のあるマンション

やっぱり ネガさんは可愛そうですね、こんな掲示板に貼り付けてネガばかり… 今からでも 金があれば いいとこ買えますよ、都心は 大分 分譲価格よりも高いですが… これから どこも都心部は再開発が控えていて、残念ですが、ホテルの土地代や人件費などで、新築は下がらないでしょう！中古が下がるのを期待しているのかなぁ？ まあ、東京駅、新橋、虎ノ門、築地の再開発から含めると 下がる事はないと思います。おそらく、ツインパークも 今後の新たな再開発が進んだら下がらないと思いますよ、郊外はもちろん下がる可能性がありますから、郊外で検討したらどうでしょうか？

面白いこと言うね

>>31140 マンション検討中さん
そうなんです、ここのポジはふわっとした感じで不動産を語るので面白いのです。

>>31141 匿名さん

やっぱりこの人ですよ
ポジ警察。
そんなに熱くならなくても、人気マンションには違いないんだから安心して寝てください

ツインパークスの2018年の成約価格は、秋頃の算出で最低価格が375万、最高が610万、全体の平均は460万でしたよ

内覧に行ったけど電車の音はまったく気にならなかったですよ。それより音の大きさ的には首都高の車の走行音の方が大きい。でも、環境音という感じで気にはならなかったな。ちなみにどちらもバルコニーに出ての印象。室内に入って窓閉めたらまったく音は入ってこない。エアコンの風切り音のほうが遙かにデカい。

現地行けば分かるけど、線路脇は相当うるさい。当たり前だけど。

>>31143 匿名さん

既に坪単価３００万円台突入でしたか。知らなかった。

線路脇の騒音エリアのため割安で分譲された。
でも、市場はそこまで気にしなかった。

>>31142 匿名さん

南麻布からそのままやってきて怖い感じ

>>31148 検討板ユーザーさん
正解！ そのままが判ったということは、私も貴様も南麻布の検討者

浜離宮からの写真見ました。青い空に摩天楼いい感じですね。いいなあ。。。　

超高層からの眺望、マジで好きなタイプです。
低層マンション住んでいるけど貧乏臭くなってきた。
屋上スカイガーデン憧れます。

郊外物件を3つ所有していますが、全部合計して売却すると、
この物件の気に入った間取りがようやく1つ買えます（苦笑）。
当物件に引っ越しして都心眺望を楽しんで生活するのもいいかなって憧れます。

いかん、いかん、考えれば考えるほど欲しくなる。商売上手くいかなくなれば、
売らんといかんしなあ。。その時は郊外でも複数物件持っていた方が便利なんだよね。
バラ売り出来るからなあ。。

この物件買った後に商売失敗したら、何もかも全部失うことになるから、
怖いって気持ちもあるし。やっぱり先立つものは金ですよね。
仕事頑張らないと買えないですね。。。やはり。。。

とは言いつつも気になってしまうという。。。
入居が始まれば、どなたかに感想是非、聞きたいです！！　

2017年 完売パークコートです。


ネガは嫉妬でしょう。

普通に考えて他人のマンションに嫌がらせするなんて心が病んでいる方でしょう。

＞ツインパークスの2018年の成約価格は、秋頃の算出で最低価格が375万、最高が610万、全体の平均は460万でしたよ

貴重な情報ありがとうございます。
年2%減価償却で、ツインパークスは新築だと平均坪700と算出されます。
山手線内側、パークコートを冠するマンションならどうなるでしょう。


ご明算。

築年数に合わせて減価償却費を新築にオンするなんてあり得ない。新築価格は周辺の中古実勢で決まるのが不動産。不動産マーケットを全く知らないズブの素人の願望。笑笑笑

>>31153 匿名さん

誤）460万円/坪÷（1-2％×（2019年-2002年））＝697万円/坪
正）460万円/坪-（150万円/坪×（1-2％×（2019年-2002年）））＋150万円/坪＝511万円/坪
※150万円/坪＝建物価格

素人の方が上っ面の知識で計算すると間違えるのです。

ツインパークス新築で坪700、パークコート800は違和感ありませんね。

なるほど、階数にもよりますが、パークコート浜離宮も安いところは坪単価３００万円台が適正なんですね。危ない危ない。

土地は減価償却の対象ではありませんからね。土地を減価償却してまで坪単価を粉飾したかったんでしょうか？セコすぎますよ。

＞ツインパークス新築で坪700、パークコート800は違和感ありませんね。

それには疑問符ですね。
パークコートの方は、平らにすると坪700くらいでは？
今は内覧できないのが影響して、売り物自体が硬直してますね。逆に内覧ができる事業協力者用住戸はサクサク消えてますので、どのタイミングで分譲用住戸に買いを入れるかが、難しいです。

>>31155 匿名さん
建物価格は200万くらいで見る方が適正です。

どっちにしても安いところは坪単価３００万円台突入のようですね。 ツインパークスでその値段で成約してるんだから。

広尾も麻布も 坪300 くらいからありますね。
いよいよ 大不況に突入です。

ここ投稿多数で大人気やな、やたらと無意味な書き込みが多いけど、

売りたい人がその値段で出してんだから、売れてなかろうが査定が低かろうが、その値段出さないと買えないの。ネットでギャアギャア言っても、びびって値段を下げるようなかわいいオーナーはいないの。物件の宣伝して高値につられるアホな買い手もいないの。

適正価格なんてのは、もっと流動性がある商品で議論すべきで、不動産でそれ言ってもムダ。

貴方ならいくらなら買いたい、売りたい、なら意味があるかもしれないけど、査定を引き合いに出すだけなら貴方は自分のvaluationの目線も無けりゃスキルも無いってことを自己喧伝してるわけで、それは分かって言ってんのかな笑

安く買いたけりゃ4割下げてくれる人が出てくるまで、待ってればいいんじゃないかな。

対照的に分譲用住戸の方はほとんど売りに出ていないようですが。

リセールの事を言うのは自由ですが、完売しているのは確かなので、上乗せ価格でしか買えないのは残念。購入価格+手数料etc.は仕方無いとしても。
低層棟の事業協力者の物件はそこそこでしょうが、眺望抜けている階層の物件は値が張っても欲しい部屋で、早くから完売押さえられていたのは痛いです。

今更ですか…
良い面も悪い面もある物件ですがどこもそんなものでしょう。

早期完売し、売り出しが高値で取引されている事実がある以上良い面がはるかに上回った物件と言わざるを得ないでしょう。客観的に見てもね。

中古バリューが急降下するこのマンションを、まさかペアローン30年変動で契約した人はいないよな。

>>31168 匿名さん
急降下する理由がありませんね。

>>31169 匿名さん
お得意の早期完売がその理由ですか？

ドィトゥールが最強だから、それ買いますね

>>31168
ペアローン20年変動で買いましたよ。
キャッシュで買えるけどあえてペアローン。
で、それがどうかしました？

あ、ちなみに中古バリュー？って気にしてませんよ。

浜離宮からのこの勇姿はいいね。

今日一番がっかりしたのは やはりというか お金のない人がネガしていたという事が わかってしまったことですね

正直、坪単価３００万円台突入の事実にはがっかりです。中古の値段を気にしないなんてありえません。もっと下がるのでしょうか？

>>31172 匿名さん
趣旨が理解できてないよ。
中古バリュー気にしない人がここに来るのか。

変なネガがいるからじゃない？

転売目的の人なんてごくわずかなわけだしね。5％くらいでした。ここは都心の物件なわけだし中古の成約価格は運もあるからね。

>>31175 購入者さん
築２０年になったらの話ですよね。ここはツインパプラス１００万くらいだと思いますよ。

>>31173

その写真ではカットされてしまっている左右の超高層
つまりURタワーとツインパ
が一緒に移ってる写真も見たいです。

>>31179 匿名さん
20年後に東京タワーはまだ残ってるかな。

東京のシンボルですからね。
パリのエッフェル塔の如く。

>>31182 匿名さん

以前検討スレのかたの解説が素晴らしいので、引用掲載させていただきました。
東京タワーは東京歴史遺産でその景観もともに
永久保存ですね。

引用掲載
東京タワーは日常風景の一枚絵なので意識してはいませんが、少なくとも港区は浜松町側からの見え方を守ろうと躍起なようです

https://iqra-channel.com/mansionvi...

中古バリュー考えたら車はベンツ、マンションはパークコートで間違いなし。
ま、実際は好きなもん買えばいいんでね。自分の人生なんだから。

鉄は必ず老朽化しますし、莫大な維持費がかかる東京タワー。維持費捻出のため家賃値上げで水族館は閉館。タワー入館料も高額化。スカイツリーが出来て電波塔としての役目も低下し放送局からの賃貸料収入もどんどん減り、株式会社東京タワーの存続は困難でしょう。都が救済に出るのか。税金で維持するほどの価値が東京タワーにあるのか。年を経るごとに維持費は高額化していく。どこかのタイミングで取り壊し論争が起きるでしょう。しょせん建築物、いずれは壊れるのです。こんな存続があやういシンボルに高額な永久拝観料を払うなんて、所有する全資産を上場会社1社の株式を買うようなもの。その会社が破綻すれば悲惨な事になります。普通は複数社の株式を購入、ポートフォリオを組みリスクを分散するもの。眺望の安定的価値を維持するためには、シンボルに依存する眺望ではなく、函館山の夜景のように、無数のビル群や橋などが全景として美しい眺望部屋が断然有利なのです。東京タワーしか売りのない住戸の危うさ、契約者には客観的評価はできませんから気付けないでしょうね。

>>31185 匿名さん

文化遺産とはお金がかかるもの、浜離宮恩賜庭園や東京タワーの人気はますますあがりますね。

伊丹から羽田、今日の富士山は曇り空

確かに東京タワーだけ

ここの眺望は、確かに、東京タワーより、六本木ヒルズ、愛宕山ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、日比谷ミッドタウンの方が美しいかも、

>31185

ハハハ

必死のネガ続けてる？
全く読んでないけど
直ぐにスクロールしてやった

近場が汚すぎだよ。今のここの売り物件見て割高だなと思うけど、そうは言っても都心中では安い方ですからね。

なんのこっちゃw

５行以上のネガ投稿は誰も読まないから、その苦労に見合うパフォーマンス（そのそもネガの目的は何だ？ｗ）はないですね。ご苦労なことです。

現実から目を背けても何の解決にもなりませんね。末期的症状です。

＞＞31195
確かに現実見ると、なんか昨年末から急落傾向だな・・・。
https://mansion-market.com/mansions/detail/110896

内覧すら出来ない 未登記状態 があと数ヶ月は続きますから、妬み恨みのある方々にとってはここが一番の叩きどころでしょう。

>>31187 匿名さん

富士山の この白い糸屑みたいの何？

>>31185 匿名さん
維持費がかかるからって取り壊し論争が起きるって？
そんな貧乏な国には住みたくないな。

>>31198 匿名さん
スキー場でしょ？

ありがとうございます。
拝見したとき糸屑かガラスの汚れとおもいましたが、富士天神スキー場なんですね。場所からして高地で険しそう。

>>31196 匿名さん

見たら、他のマンションは下がってないんですね。うーむ。

浜松町は将来の変化幅としては港区内でもかなり有望なエリアでしょ。
これまで地味だった浜松町、虎ノ門、愛宕あたりは、これからの再開発で伸びしろが大きいと思う。
利便性が高い=資産価値が高いのだから。
また、株のように事前に織り込まない不動産は再開発によって確実に価格は上がるわけで。
10年後の浜松町の資産価値を考えるとコストパフォーマンス高い物件ですね。

浜松町で長期好評分譲中のクレストプライムタワー芝
が完売したら
伸びしろ説を信じます

>>31205 匿名さん
虎ノ門、愛宕が地味という時点でもう…。
事前に織り込まないのは“使用の対価“である賃料で、"期待の対価"である利回りは即時に織り込まれます。理解してますか？

虎ノ門、愛宕あたりと浜松町を並べて語るのはいくらなんでも恥ずかしいのでやめて頂きたい 笑

森ビル物件を除いたら、虎ノ門 愛宕 にはここよりハイグレードマンション ないでしょうに。

世間で浜松町は、海岸、芝、芝浦、港南と同じグループなんだから、単に近いからといって虎ノ門や汐留と一緒にするのは恥ずかしい。

>>31210 匿名さん
笑笑

浜松町ー高輪グループ、芝浦ー港南グループ、汐留ー虎ノ門グループ、と書いてますが…^_^
まぁこの分け方もどうかと思いますけどね。