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物件概要 |
所在地 |
東京都港区浜松町1丁目3・4・5番(地番) |
交通 |
山手線 「浜松町」駅 徒歩5分 都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分 都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分 都営大江戸線 「汐留」駅 徒歩6分 山手線 「新橋」駅 徒歩12分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
563戸(販売総戸数335戸、事業協力者戸数228戸含む、他に 店舗3戸、事務所6戸) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上37階 地下1階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2019年07月下旬予定 入居可能時期:2019年09月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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施工会社 |
清水建設株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークコート浜離宮 ザ タワー口コミ掲示板・評判
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28284
匿名さん
ああ良かった。
ただでさえ電車の騒音と高速の騒音、排気ガスが酷いのに飛行機まで問題だったら踏んだり蹴ったりでした。
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28285
匿名さん
来年はいよいよ新元号第一弾のパークコートタワーが完成となりますね。
これだけ増上寺や芝公園に近いと除夜の鐘の音は素晴らしいでしょうね。
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28286
匿名さん
羽田新航路の騒音、夏期の昼間数時間のみ、1分30秒に1回、航路下300mの大井町にて80dbで大きな問題になっている。
パークコート浜離宮の場合、在来線の線路横すぐで95db、線路からエントランスまで30~40mとし距離減衰で75~80db。これが深夜を除く18時間、365日、1分に1回の頻度で繰り返される。エントランスを出る度に必ず電車の轟音を聞くことになる。
契約者はそれを承知の上で契約しただろうし、資産価値は下がらないと判断したのだろう。
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28287
匿名さん
後からできた線路なら下がりますけどね。
今は実際値上がりしてますし、マーケットの判断はそういうことなんでしょうと、おかげで楽観視できてますね。
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28288
匿名さん
>>28286 匿名さん
あんた、何の根拠も無く伝聞と想像だけでデタラメかけるよね!誹謗中傷で、、負けるよ、、知ったかぶりの、
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28289
匿名さん
工事中はエントランスの前に騒音計が置かれていました。
電車が通るときで55dB程度でした。
静かな事務所の中で50dB程度ですから、都心に住む人には気にならないのでは?
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28290
匿名さん
>>28289 匿名さん
常識的に考えてそんな数値になるわけないでしょう。線路から遮蔽物がなければ距離に比例して音は低減するのです。集音器の場所、向き等を確認しましたか?
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28291
匿名さん
JR根岸線の石川町駅から徒歩3分の場所に寿町という街がある。駅近で非常に利便性が高い。おしゃれな店舗が建ち並ぶ元町は道路を挟んですぐ隣り。横浜スタジアムや中華街、山下公園といった人気スポットへも5分から10分で行けてしまう。ただこの寿町、首都高とJRの高架に接していて騒がしく、緑化がほとんどされていない雑居ビル街。マンション価格、賃料は周辺と比べてかなりお安い。理由は居住環境が良くないから。
いくら利便性の高い立地でも、魅力あるスポットがいくら近くにあろうが、足元の居住環境が良くなければ居住用不動産としての価値は維持できない。
友人を招いて自宅を披露しようにも、自慢できるのはマンションの環境や使用資材のグレードではなく、利便性や周辺に点在する癒しスポットでは羨ましがられることはないでしょう。借景や他人のふんどしはステイタスにはなり得ない。
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28292
匿名さん
距離減衰により5mで14デシベル、30mで30デシベル、100mで40デシベル、150mで43デシベル程度音が小さくなります。
ガード下が80デシベル程度ですが、ガードによる遮蔽効果があります。
新幹線は基準があり75または70以下に抑えることになっています。
以上よりエントランス付近では、50から60デシベル程度。
静かだと感じるのは45デシベル以下、望ましいのは40から60デシベル以内。
よって、許容範囲と言えるでしょう。
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28293
匿名さん
>>28291 匿名さん
築17年のツインパークスはどう説明しますか?
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28294
匿名さん
>>28293 匿名さん
相手にしないこと。
寿町が安いのは騒音とかそういう問題でをはなく、単純にドヤ街だから。
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28295
匿名さん
>>28290 匿名さん
実際に電車が通るときでエントランス前の騒音計が55dBでした。
エントランスの前を通るのは1日数回なので、都会に住んでいる人には気にならないでしょう。
部屋の中はかなり静かでしょうね。
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28296
匿名さん
>>28295 匿名さん
モデルルームは非常に静かでした。
マンション内はさらに静かでしょう。
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28297
匿名さん
相変わらずネガさんの悔しさが滲み出る板ですねぇ。買えなくて可哀想に。買えなかったのにパークコート浜離宮ザ・タワーが気になってここに来てしまうのね。しがみついてみっともない。。
ホントに可哀想。
でも、ごめん。
完売なんだ。
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28298
匿名さん
デシベルの話まで出てくるとは。。線路や道路沿いなら窓開けてれば音がして当然。窓閉めてれば余程至近距離の部屋でなければこのレベルのマンションだとあまり気にならないと思う。
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28299
マンコミュファンさん
電車の音がどうかは入居するまで心配です。。大したことなければいいですが。。
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28300
匿名さん
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28301
匿名さん
世の中には、何にでも難癖を付ける××者がいるんですね。
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28302
匿名さん
批判だけのclaimer、常識が通用しない輩には取り合わないことが一番!
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28303
通りがかりさん
それにしても、ここ投稿数が多いね。30000いくかも、、
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28304
匿名さん
カレに粘着されたスレは、他の荒らしも呼び寄せ結果こうなります。
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28305
匿名さん
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28306
匿名さん
この1年半マンション探してますが、このスレッドいまだに上位ですね。確かに皆さんが気になるところですしパークコート浜離宮タワーですから。 日本で一番注目されてるマンションですね。
新築でこのようなすごい立地ないですよ。今では20ー35年物件が売れてます。
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28307
ご近所さん
パークコート浜離宮のライトアップ、いいね!
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28308
検討板ユーザーさん
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28309
検討板ユーザーさん
>>28300 匿名さん
超都心の眺望に合う家具ブランドどこがいいですかね。
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28310
匿名さん
王道のA(アルフレックス)B(B&B)C(カッシーナ)じゃないですかね。やっぱ。
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28311
匿名さん
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28312
通りがかりさん
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28313
匿名さん
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28314
匿名さん
山手線内のパークコート
土地価格の安いワースト4
千代田富士見
1種198万/坪
浜離宮
1種98.4万/坪
文京小石川
1種97.5万/坪
千代田駿河台
1種85万/坪
~~~~~
番外(大田区・JR大森駅)
山王二丁目
1種60.1万/坪
山手線のかなり外側の住宅地パークコートに迫られてるワースト3・・・
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28316
匿名さん
周辺再開発が本当にすごいことになってますねー
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28317
匿名さん
>>28316 匿名さん
虎ノ門ヒルズは徒歩20分はかかると思うけどなぁ。。流石にちょっと無理やり感が。。
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28318
匿名さん
家具も一本くらいはいきますからねえ。
物件価格の1割ちょいなら適正かな。
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28319
匿名さん
>>28317 匿名さん
Googleさんとあなたとどちらが正しいのでしょうかね?主観やめてください笑笑
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28320
匿名さん
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28321
匿名さん
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28322
匿名さん
[No.28315と本レスは、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]
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28323
匿名さん
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28324
匿名さん
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28325
匿名さん
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28326
匿名さん
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28327
匿名さん
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28328
匿名さん
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28329
匿名さん
スッ高値で掴んじゃったマンション、価値あるように見せるのに必死な購入者さん、落ち着いて下さいね(^^)
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28330
匿名さん
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28331
匿名さん
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28332
マンション掲示板さん
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28334
管理担当
いつもご利用いただきましてありがとうございます。
当方の手違いにより、当該スレッドが閉鎖されてしまっておりましたので、再掲載させていただきました。
なお、物件のスレッドにつきましては、物件完売後もキャンセル等 変動することがあり得るため
完売および入居開始を確認した時点で閉鎖をさせて頂いております。 ご了承ください。
ご利用中の皆様には、ご不便をおかけいたしまして誠に申し訳ございませんでした。
今後とも何卒、よろしくお願いいたします。
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28335
匿名
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28336
匿名さん
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28337
匿名さん
地権者住戸が200以上あるからね。実質まだ半分の進捗と見るのが普通だろ。
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28338
匿名さん
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28339
匿名さん
>>28338 匿名さん
パークシティ武蔵小山ザタワーとかもそうだけど、地権者住戸が大量に売りや賃貸に出されて下落圧力となるということでは?
再開発物件共通のリスクですね。ま、ここは武蔵小山ほどのリスクは無いというか、皆無かと。
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28340
匿名さん
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28341
匿名さん
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28342
匿名さん
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28343
匿名さん
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28344
匿名さん
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28360
匿名さん
なるほど。
役に立った情報があるとすれば
離宮や芝公園・増上寺の豊かな緑地帯に包まれながら → 半径600m以内に密集、稀有
東京を象徴する景観を日常風景 → もちろんこれは、浜離宮・東京タワーや丸の内・虎ノ門ビル群
変わりゆく都心コア地域再開発 → 説明不要
良質な教育環境 → 御成門小学区は都内第3位
日本屈指の商業エリア → 銀座・有楽町
インターナショナルな環境 → 説明不要
なるほど。
確かにこれは、慎ましい生活^_^です♪♪
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28362
匿名さん
線路脇、変電所、浸水リスクなどなどが抜けてますが、まあ、説明不要ですね。
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28367
匿名さん
>>28362 匿名さん
それ武蔵小山の特徴ですよね
武蔵小山の説明は求めていません
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28371
匿名さん
ワイトタワー浜松町
築10年 清水施工
20階 南向き 62.53m2
募集賃料298千円 @15,800円
空室率6/218、経費率20%として
価格に換算で坪379万
利便性が高いとはいえ、住環境の悪い浜松町で築10年経てばこの程度の賃料しか取れず価格も安い。PC浜離宮は分譲のわりに建物品等が低いが賃貸のWT浜松町よりはやや良好。立地ではWT浜松町に劣る。PC浜離宮と立地が同じ線路脇の築11年のプライムクレストタワー芝をみても資産価値低いのは明らか。浜松町駅前再開発の恩恵のおこぼれも拾えない。
住環境が悪く賃料も取れない浜松町だから、三井はWT浜松町の賃料水準をみてPC浜離宮の価格を設定したが、「山手線内側」「浜松町駅再開発」「利便性」のキーワードに客が飛びつきハマってしまったということだろう。PC浜離宮の売れ行きには販売した三井自身が驚いたはず。
冷静になってPC浜離宮を評価すれば中古になれば値を下げるペースが早いと思う。かなり自信あり。
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28372
匿名さん
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28373
匿名さん
>>28371 匿名さん
お疲れ様でした。
次からはロジカルにお願いしますよ。
ちゃお。
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28375
匿名さん
北向き8階35平米で19万なので、20階80平米だと50万くらいでしょう。
パークコートタワーなので、建物グレードも全然違います。言わずもがな、普通のその他タワマン等は比するにあらず。
そろそろ真面目に答えるのが、面倒くさいです。
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28376
匿名さん
浜松町周辺の再開発はまだ一つも完成していない。クレアタワー、竹芝再開発の200メートル級のビルも姿が目立って来てますよね。完成すれば浜松町のビジネスパーソン人口は確実に増加しマンション需要も高まりますよ。
ゴクレタワーなどパークコート浜離宮から田町方面に徒歩13分もかかる距離。駅の向こう側は廃れてるし、パークコートタワーと一緒にされては困ります。ホワイトタワー浜松町など完全な賃貸物件で言わずもがな、でしょう。
浜松町はこれから変わりますよ。楽しみにしていてください。
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28379
匿名さん
増上寺の除夜の鐘の音も愉しみですね^ ^
なんせ正門をうちから見下ろすことができますから^ ^
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28380
匿名さん
>>28372 匿名さん
ツインパークスとここと、周辺歩いてみれば差に気づくはず。近場といえど差は歴然
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28381
匿名さん
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28382
匿名さん
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28385
匿名さん
ツインパは門構えがいいからパークマンション千鳥ヶ淵より格上だよ。
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28386
匿名さん
屁理屈こねて子供だねぇ。門構えで全てが決まる訳ないだろ。大丈夫か?
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28387
匿名さん
>>28386 匿名さん
何も分かってないねぇ。。マンション買うの初めてなのかな?
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28388
匿名さん
まぁまぁ。良いではありませんか。
しかし気持ちの良い風が抜ける清々しいエリアですね。
浜離宮の緑や冬場ならではの暖色東京タワーが、マンションの価値を引き立てます。
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28391
匿名さん
良いマンションを買うと自然に発せられる言葉のように思われました。
初詣。いつでも増上寺にいらしてください。
除夜の鐘の音が届きますように。
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28392
匿名さん
長く続くスレッドだね
人気物件の証だ
最近は、こういう物件でないね
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28393
匿名さん
>>28375 匿名さん
では賃貸仕様のWT浜松町と高級物件のPC浜離宮、賃料がどれくらい変わるか論理的に考えてみましょう。
PC浜離宮の分譲価格を土地、建物、三井の粗利に3分割する。計算すると2:1:0.75。賃料は三井の粗利を除いた比率で構成される。これをWT浜松町の賃料に援用すると、賃料15800円/坪だから土地に相当する部分が10500円/坪、建物に相当する部分が5300円/坪となる。
PC浜離宮の建築費が、WT浜松町の建物建築費よりもだいぶ多めにみて30%高いとしても、建物に相当する部分は5300円/坪×130%で6900円/坪となる。
賃貸仕様と分譲仕様での賃料の差は1600円/坪程度、価格換算すると38万円/坪にしかならない。理論的には10年後のPC浜離宮は景気が変わらない前提で417万/坪くらいになっている。
賃料を高く取るには建物品等よりも土地価格が圧倒的に重要ということなのです。
では、パークコート浜離宮と土地価格がほぼ同じ立地の事例をみてみましょう。高品等なパークコートのaskingです。
パークコート千代田駿河台
2018年築 未入居
18階/18階建 3LDK
南西向き 85.29m2
募集賃料405千円@15,700円
経費率を20%と仮定した
募集賃料ベースでの価格は坪431万。
下層パークコートの適正な価格はこんなものです。
PC千代田駿河台と土地価格がほぼ同じ水準のPC浜離宮が、80m2で50万@20,700円なんて冗談も程々にしてほしい。
ここは中古になれば資産価値の下げは早いです。あの立地では再開発の好影響を受けられません。市街地再開発による光と影の地域があるならば間違いなく影です。
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28394
匿名さん
そういえば、今見ると千代田富士見とほぼ同じ賃料なんですね、ここ。
山手線でも浜松町は賃料の高さでは上位3位?くらいでしたっけ。
再開発もまだクレアタワーが完成しただけですから、我々も気長に待っているところです。
無関係?というのは笑ってしまいました。
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28395
通りがかりさん
まぁ いいと思います。 コレクションですので… 利便性という最大の特徴、それから 芝公園や増上寺のお膝元、これは分かりませんが、将来的な発展性を期待しています! それだけじゃ ダメですかねぇ、今の他の中古マンションの価格と ここの購入時の価格を比べて下さい、かなり割安ですよ、
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28396
匿名さん
一度査定を出しましたが、私のお部屋は80㎡で50万弱ってところでした。
こちらの長文を書かれている方も知識がおありのようですが、私の方は不動産のプロが行った査定価格ですので、どうかご理解下さい。
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28398
匿名さん
色々と勘違いしているようです。
路線価は、主に相続税や固定資産税額の決定に用いますが、賃料や価格査定を行う場合、あくまで参考程度にしか用いられません。
最も重要なファクターは、市場で取引・売買される「実勢価格」です。
不動産仲介会社の担当者は、路線価は参考にするものの、売り出し価格査定を行う時には対象の不動産の持つ固有の特性、周辺の再開発や行政の制度変更情報、今後の経済状況の変化や地域性などを考慮して売り出し価格査定額を算出します。
それと、この方は価格が安くなるようにわざと固定路線価を用いていますが、正しくは相続税路線価の方ですね。
お粗末様。
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28399
匿名さん
ここはパークコート麻布十番とほぼ同じ地価なんですね。
賃貸も一部屋しか空いてなく、6階の68㎡で40万でした。
ここが同じ地価であることを考えると、確かに20階以上の80㎡なら築9年で50万はとれるでしょう。
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28400
匿名さん
麻布十番とか持ち出さなくても、直接の比較対象はツインパークス。向こうのほうが格上なのは否めないが。今賃貸で坪18000円位で出てるね。築年数考えるとここも新築でそのくらいじゃないかな。
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28401
匿名さん
?
築17年ですよね。
ブランドマンションでもない築古ですが、頑張っていると思いますよ。
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28402
匿名さん
>>28400 匿名さん
どうしても地価で賃料水準を比べたいご様子でしたので、同じ地価のパークコート麻布十番の例を用いさせて頂きました。
ところで計算すると、6階 80㎡では単純計算で47万/月ですから、確かに20階だと50万は越えてきそうですね。
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28403
口コミ知りたいさん
>>28400 匿名さん
賃貸で格とかあまり関係ないでしよ。
こちらも三井の高級ブランドパークコートタワー。格としては十分かと。
ツインパークスは悪くないと思いますが、築年数経ってますからね。ディスポーザーもありません。
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28404
不動産屋
>>28393 匿名さん
誰にこんな訳のわからない家賃の算定方法教わったの?
28398さんの言ってることが正しいです。
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28405
匿名さん
>>28404 不動産屋さん
積算法という賃料の算出方法のひとつで正しいですよ。
28398さんの相続税路線価を使っても固定資産税路線価を使っても、0.7か0.8で割り戻して公示価格ベースに修正したうえで、実勢価格へ修正(実勢価格と公示価格の乖離補正)し、さらに基準容積率100%当たりに直した上で査定してますから問題ないです。
28398さんが、何をいってるのか良くわかりません。
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28406
匿名さん
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28407
匿名さん
>>28402 匿名さん
募集事例は事例として信頼性が高くないので、最低でも▲10%以上で計算してください。
WT浜松町は貸主が三井ですから募集賃料はふっかけていません。貸主の属性で募集賃料の信頼性も変わる事に留意しましょう。
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28408
匿名さん
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28409
匿名さん
>>28402 匿名さん
まずは「PC麻布十番の土地価格がPC浜離宮と同じ」と誤った情報を記載したことに抗議する。わたしが確認したところ
パークコート浜離宮
固定資産税路線価125万/m2
容積率600%
容積率100%あたり208千円/m2
パークコート麻布十番
固定資産税路線価143万/m2
容積率400%
容積率100%あたり357千円/m2
住戸専有面積1m2あたりの土地価格は、麻布十番の方が浜離宮の1.72倍も高い。
建物価格は同じとして、賃料に換算するには細かい計算が必要だが、そこまでは面倒なのでやりたくない。だから概算で、
パークコート麻布十番
6階 67.85m2
賃料398,000円 @19,400円
から判断すれば
浜離宮の賃料単価は6階で@17,000円
中高層階で17,500円が妥当。
プレミアムフロアはどの物件も骨董品扱いだから適正な賃料は理論的には求められない。好き者がいくら高くても買う借りる世界。不動産評価上はノイズ扱い。
賃料17,500/坪の新築マンションの適正価格は480万円/坪。10年後には420万/坪で概ね合理的。WT浜松町から積算法を応用して求めた価格とも合致する。
パークコート浜離宮の10年後、プレミアムフロアを除く平均は420万/坪でほぼ間違いない。
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28410
匿名さん
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28411
匿名さん
[No.28345~本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・スレッドの趣旨に反する投稿
・削除されたレスへの返信
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28412
匿名さん
最初は高くても需要あると思います。私もツインパから買換えですが、ここはあらゆる点で便利、毎日の生活考えれば立地最高でしょ。
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28413
匿名さん
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28414
匿名さん
>>28413 匿名さん
武蔵小山さんに理屈は通じませんので相手にしてはいけませぬ
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28415
匿名さん
今住んでいる麻布十番駅最寄り三田の某マンションからの買い替えで検討したけど、予算オーバーで見送りました。
中古で安くなれば買いたいと思っていましたが、結局さらに値上がりしてしまった。
今思うと港区内陸部かつ超都心立地の大規模マンションにしては当初価格は破格の安さだったかもしれない。
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28416
匿名さん
>>28413 匿名さん
なぜ土地の基本的情報を得るために、わざわざ加工された二次情報を鵜呑みにするのか。間違っているかも?と疑いもしないのか。基本的な土地情報は一次情報を見れば明らかでしょう。
しかもご自分の知識のなさ、リテラシーの低さが原因で間違っているにもかかわらず、正しい情報を提示する相手を「法的処罰」で脅すとか正気の沙汰ではない。
その程度の不動産知識で高額なマンションを買っている事に恐ろしささえ感じる。「確証バイアス」が強い人は不動産含めすべての投資は向いていない。
わたしはすでに契約した人に向けて書いているのではない。これからこの物件購入を検討している人に向けて書いている。掲示板、雑誌などの偏った良い情報だけでなく、悪い情報も読んだ上で判断できるように専門的情報を交えバランスをとっている。
わたしはPC浜離宮のネガではない。妬みも蔑みもない。だから以降の契約者の反応は不要。武蔵小山のタワマンなど時間かけてまで評価分析する興味もない。
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28417
匿名さん
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28418
匿名さん
PC麻布十番の場所、思いっきり125万/㎡って書いてますね。ここと全く同じ。
何がしたいのか、意味不。
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28419
匿名さん
他のスレではまず見られないような投稿(しかも半分間違っている)を、なぜ、当スレにのみ、これ程ネチッこく続けるのかを考えれば、この方の目的が見えてくるのではないかと思われました。
あけおめ。
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28420
検討板ユーザーさん
>>28409 匿名さん
あんたパークコートザ・タワーの評価を知らないねぇ。。
ロレックスのプロフェッショナルモデルがなんで安くならないのか理由わからないでしょ?
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28421
匿名さん
>>28418 匿名さん
路線価と標準宅地価格は比較できないから路線価と路線価で比較するの常識ですよ
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28422
匿名さん
そもそも一種単価でマンションが売り買いされるならブランドマンションなんて存在しないです。
日本のマーケットにおけるそれの重要性は前者の比ではありません。
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28423
匿名さん
>>28420 検討板ユーザーさん
私やあなたの主観が入りようのない評価基準が賃料なのよ
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28424
匿名さん
>>28422 匿名さん
ブランドマンションといいながら許容される容積率目一杯で建てられている今のマンションは1種単価で評価しても十分に合理性がある。
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28425
匿名さん
ちなみにこの人が、次はどこのスレに出向するのか、気になり始めました。
どうしてもこのスレだけだ、というのなら、それはそれでもいいです。
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28426
匿名さん
>>28424 匿名さん
議論はお互い平行線ですね。
あなたの考えも尊重しますよ。
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28427
匿名さん
>>28426 匿名さん
平行線のままで問題ない。賛否両論あった方が健全。
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28428
匿名さん
麻布十番と浜松町、どっちに50万出して住みたいか、だな。
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28429
検討板ユーザーさん
麻布十番よりも浜松町の方がより都心だけど、麻布ブランドは魅力的。しかもアドレスが三田1丁目なら浜松町とさほど変わらない。三田2丁目の綱町なら住宅地としてなら麻布十番よりも格が高いけど。
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28430
匿名さん
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28431
検討板ユーザーさん
どこに住むと便利かは頻繁に交流している層にもよると思います。芸能人や著名人の友人と会うなら散歩がてら遊びに行きやすい麻布十番がいい。都内広域の友人に遊びに来てもらうなら浜松町がいい。悩ましいです。
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28432
匿名さん
大門と十番なんて地下鉄二駅なんだから大して変わらないでしょ。
まあ、麻布ブランドは強力だけど、パークコート麻布十番ザ・タワーのアドレスは三田1丁目だし、土地のブランド的には浜松町とどっこいですよ。
麻布十番最寄りでもアドレスが麻布や三田二丁目となると、また話は違うとおもいますけどね。
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28433
匿名さん
麻布や青山は憧れの鉄板アドレスでしょう。
浜松町と同列にする人間はいないよ。
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28434
匿名さん
>>28433 匿名さん
アドレスにはこだわりません。マンションブランドにこだわりたいです。
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28435
マンション検討中さん
>>28431 検討板ユーザーさん
同じ低地でも内陸と海辺では比べものにすらならないでしょ。
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28436
匿名さん
最近のマンション市況は、米中貿易戦争のあおりを受け中国富裕層が様子見で手を出してきません。2~3年前だと中国富裕層は高額マンションやタワ-マンというだけで見極めもしないでまとめ買いしていたし日本人も巻き込まれ買い急いだがそれがなくなりました。建物だけではなくトータル的に良質な物件しか買わない選別状態に突入しています。既に優勝劣敗の差が歴然となってきている。社会問題化している耐震不正問題もタイミングが悪すぎた。現在でも売れ残りが多少ある状況なら、そこは勝ち組には入らない、と断言できる。 ババを引けば将来のリセールに影響が及ぶので十分な取捨選択が肝心です。
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28437
匿名さん
>>28436 匿名さん
完売してるし免震ダンパーの件も既に解決済みですよ
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28438
匿名さん
>>28435 マンション検討中さん
国土交通省の2018年発表の「全国・住宅地の地価高額地点」のランキングを再確認です。
【1】赤坂1-14-11⇒ 赤坂の地名地番だが実態はホテル大蔵前/スペイン大使館横で
あの赤坂とかけ離れた六本木1丁目駅上の尾根一帯を指す
【2】六番町6番1外
【3】白金台3-16-10⇒ 自然教育園やドングリ公園前の界隈一帯を指す
【4】南麻布4-19-1
【5】三番町6番25
今や、高級住宅地は港区で、しかも南寄りの高台地区になってきました。再開発で道路や町並みが浄化され更に高級化が進んでいることや、将来のリニアや新駅プラス地下鉄の延伸計画等のアクセスの一段の発展等も加わり高い評価になっています。
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28439
匿名さん
>>28437 匿名さん
このマンションは、過去の中国富裕層がワ-マンというだけで見極めもしないでまとめ買いし、日本人も巻き込まれ買い急いだ***マンションではないかしら。
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28440
匿名さん
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28441
匿名さん
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28442
匿名さん
コピペであれ、何であれ、推測や私意等をさしはさむ余地もない、完ぺき公平、客観的な国交省の資料です。
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28443
匿名さん
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28445
匿名さん
>>28443 匿名さん
国土交通省の2018年発表の「全国・住宅地の地価高額地点」のランキングを再確認し付近の土地単価で論争したら如何かな。いずれにせよ低地同士なので50歩100歩だけれど。
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28448
匿名さん
ネガが心地よいです。
アルフレックス行ってきますね。
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28449
マンション検討中さん
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28450
匿名さん
今は三番町なんですが、引っ越し先の住所で届ける予定なので、タイミングが難しいですよね。
できれば、新居で新品を使い始めたいので。
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28451
通りがかりさん
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28452
匿名さん
浜松町に都落ちですか?湾岸物件でも、こんな線路脇にしなくても良かったのでは?
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28454
匿名さん
三番町からの引っ越しなんてシュールですねぇ。トランプ相場の被害者でしょうか?
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28456
通りがかりさん
>>28448 匿名さん
アルフレックスですか?
ミノッティーにされてみては?
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28458
通りがかりさん
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28459
匿名さん
住民版も荒らされ始めましたね。
妬むのは結構ですがせめて検討版の中だけで、一つお願いしたいです。
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28460
匿名さん
来年に都心飛行機通過が始まれば、通過に関係ない浜松町が益々人気になりますね。
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28461
一般人さん
無理にポジしなくても、通勤通学生活立地だけでも抜群の利便性!
無いのは大自然の川や山の田舎風景。
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28462
匿名さん
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28463
匿名さん
中央区の物件や千代田区の物件を見てると、浜松町の良さがことさらよくわかる。超都心でありながら自然環境に恵まれ、しかも港区内では割安な方。
今はまだ麻布、赤坂、六本木と比べたら浜松町は見劣りするけど、近いうちに浜松町は港区内でもブランドエリアになるような気がします。
そうなった日には、赤坂、虎ノ門、六本木辺りと浜松町の物件の坪単価は同じぐらいの水準になりそうです。
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28464
匿名さん
このスレ読めば読むほこのマンション欲しくなります。資産価値で考えればいまや東京ベスト3にですね。売りだし値段があれば絶対に買います。ここ買えなかった方々かなり苦しい思いしてるみたいですね。パークコート浜離宮購入できた方々
ステキなマンションすばらしい立地そしてこれからの再開発楽しんでください。買えなかった方々もこれからいいマンション出てくると思いますので、頑張ってください。人の幸せは自分の幸せでもあります。やっぱりここいいよ。お邪魔しました。
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28465
匿名さん
今の坪単価から2-3年後25%-35%アップしてもおかしくない立地だと思います。
来年度の公共事業関係費7兆円。2019年から3年間は1兆円増やして7兆円にする見たい。
これでマンション価格が下がることはない。建築費も上がる可能性があるだろう。
観光客も毎年増えますよう。ビジネスホテルも増えます。土地の購入も大変ですね。
日本は世界で第3の経済大国ですよ。
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28466
検討板ユーザーさん
>>28464
ここ買えな買った人の中にも、割高な物件を買わなくてよかったとホッとしている人もいるかと。
ここの新築は割高だからと見送ったとしても、今後中古で安く出てくれば買えば良いし、新築で他の素敵なマンションを選べるわけですから。
私はここを買おうと思えば買えましたが、ブランドエリアにこだわりがあったので浜松町ということで見送りました。
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28467
匿名さん
>>28466 検討板ユーザーさん
そんな人が完売した物件に張り付くのはなぜ?
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28468
匿名さん
IKEAとニトリ良いものかなりあります。
ソファーはIKEAにします。リビングの家具はIKEA、ベッドルームとキッチンはニトリ100ショップも忘れないでください。カーテンはニトリ。IKEAのリビングルームとベッドルームのディスプレイめちゃくちゃかっこいい。ワイングラスはリーデルにします。風呂場とトイレ関係は全部100円ショップにします。タオルはホットマンにする。食器はリチャードジノリとノリタケ、グラスはバカラパルメ。カルトラリーはクリストフルが良いかな。
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28469
検討板ユーザーさん
浜松町ということで見送ったことを後悔しているからですよ。
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28470
匿名さん
[No.28444~本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信
・自作自演、もしくは成りすまし行為
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28471
匿名さん
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28472
匿名さん
今後30年間JR駅に近い大型マンションはできないと思いますけど。
パークコートシリーズすごいかも。
プロが選んだ土地、浜松町=浜離宮=大型ブランドマンション=新築=いろんな駅に近い=銀座=日比谷ミッドタウン=エトセトラ=新橋 B級グルメ、芝公園、浜松町再開発、ありすぎますね。^_^
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28473
匿名さん
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28474
匿名さん
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28475
匿名さん
>>28473 匿名さん
そうなんですよ。ソファーはすぐにダメになるからね。
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28476
匿名さん
>>28472 匿名さん
山手線新駅の開発街区にできますよ。
JRから発表されてます。
英語で困らない特区で働く外国人向け高級賃貸になって分譲されない可能性もありますが。
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28477
匿名さん
あと、浜松町の東芝ビル再開発。野村不動産。
あれを近いと見るかは人それぞれですけど。
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28478
匿名さん
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28479
匿名さん
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28480
匿名さん
>>28472 匿名さん
徒歩5分?や徒歩10分?の距離をどう感じるかだね。人それぞれでしょう。
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28481
匿名さん
エントランスから4分なので竣工後はそちらに変更するのでは。今は律儀に敷地の真ん中から計っていたものが使われていて、ギリギリ4分を超えているんでしたっけ。
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28482
匿名さん
>>28481 匿名さん
4分なんてほぼ直結と変わらないですね。浜松町駅の北口はすぐに電車に乗れる設計なのもうれしいです。
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28483
匿名さん
浜松町のNewフラグシップマンションだね。
なんて美しいマンション。
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28484
匿名さん
これからの周辺エリアの再開発で浜松町の注目度が上がるのも楽しみです。
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28485
匿名さん
>>28484 匿名さん
国交省発表の2018年・住宅地の地価ランキングです(上位1~5ランクは以前に掲載済み)。
浜松町界隈は元々、低湿地なので住宅地には不向きなんでしょうね。20位内にはどこも入っていませんね。ましてや線路界隈は論外ですかね?
参考にしてみてください。
5 東京都千代田区一番町16番3 ? 2,900,000(円/m2)
6 東京都千代田区九段北2丁目6番26 2,800,000(円/m2)
7 東京都千代田区平河町2丁目2番23 2,460,000(円/m2)
8 東京都港区赤坂6丁目1911番 ? 2,410,000(円/m2)
9 東京都港区南青山4丁目342番外 ? 2,340,000(円/m2)
10 東京都港区元麻布2丁目138番9外 ? 2,300,000(円/m2)
11 東京都港区六本木5丁目367番1 ? 2,080,000(円/m2)
12 東京都渋谷区恵比寿西2丁目20番1 ? 2,070,000(円/m2)
13 東京都港区南青山2丁目26番3外 ? 2,000,000(円/m2)
14 東京都千代田区紀尾井町3番27外 1,930,000(円/m2)
15 東京都港区赤坂8丁目130番外 ? 1,920,000(円/m2)
16 東京都渋谷区神宮前4丁目18番7 ? 1,850,000(円/m2)
17 東京都港区南麻布5丁目18番17 ? 1,820,000(円/m2)
18 東京都港区三田2丁目35番1 ? 1,740,000(円/m2)
19 東京都港区南青山4丁目190番外 ? 1,730,000(円/m2)
20 東京都港区元麻布3丁目242番30外 1,650,000(円/m2)
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28486
匿名さん
そう言えば、先日デザインテックで家具関連の見積もりとってみたんですが、1本近くいってしまいました。
物件価格の5%くらいですし、普通なんですかね、これくらいは。
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28487
匿名さん
うちも同じくらいです。
冷蔵庫等の家電まで輸入物にしてしまいましたので。
三井デザインテック通したらモルテーニ等も安くなりますかね。
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28488
匿名さん
三井デザインテックはカッシーナとアルフレックスが買えるから最高ですね。なかなか買いたくてもどこに相談したらよいか分かりませんからね。入居と同時にいれてくれるのもありがたいです。けど予算だけがオーバーしてしまいます。
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28489
匿名さん
内覧会終わってからだとインテリア相談会もギリギリ間に合うかどうかになりますからね。
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28490
匿名さん
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28491
匿名さん
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28492
匿名さん
このスレ読めば読むほど、このマンションの良さがわかります。資産価値で考えればいまや東京ベスト3にですね。ステキなマンション、すばらしい立地そしてこれからの再開発楽しんでください。2年前買えなかった方々もこれからいいマンション出てくると思うので、頑張ってください。やっぱりみんな立地条件が良いマンションと大型でブランドマンションが欲しいですねすよね。設備も充実してます。何しろ銀座、日比谷、羽田、ありすぎてかききれません。やっぱり山手線駅に近いよね。このマンション買ってる方々は値段が上がっても、下がっても関係ないんじゃないですか。精神的な満足感でいっぱいじゃないですかね。
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28493
通りがかりさん
マンションマーケットで調べると すごい値上がり率になっていますね、坪単価 最低 696 万 ってすごいです! 残念ですが、しばらく都心のマンションは 買えない状況ですね、
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28494
購入者
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28495
検討板ユーザーさん
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28496
匿名さん
国交省発表の2018年・住宅地の地価ランキング20位にも入らない場所に建つ建物は、マンションではなく商業ビルがふさわしいんじゃないかしら。
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28497
名無しさん
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28498
匿名さん
坪単価500万円台前半の2部屋、なかなか売れないですね。
低層は500切らないと厳しいでしょうか。
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28499
匿名さん
ここはツインパークスのような高級路線タワマンと違ってマンショングレードより立地に頼った部分が大きいからなぁ。話が資産価値ばかりに傾倒するのも仕方ないところか。
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28500
匿名さん
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28501
匿名さん
何のブランドでも売れない現実。低層は坪380位以下じゃないと検討にも値しませんね。
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28502
匿名さん
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28503
匿名さん
このスレ読めば読むほど、このマンションの良さがわかります。資産価値で考えればいまや東京ベスト3にですね。ステキなマンション、すばらしい立地そしてこれからの再開発楽しんでください。2年前買えなかった方々もこれからいいマンション出てくると思うので、頑張ってください。やっぱりみんな立地条件が良いマンションと大型でブランドマンションが欲しいですねすよね。設備も充実してます。何しろ銀座、日比谷、羽田、ありすぎてかききれません。やっぱり山手線駅に近いよね。このマンション買ってる方々は値段が上がっても、下がっても関係ないんじゃないですか。精神的な満足感でいっぱいじゃないですかね。
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28504
匿名さん
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28505
匿名さん
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28506
マンション検討中さん
昨日パークコート浜離宮見に行きました。
立地なマンションだと思います。1階広めのマルエツが入る見たいです。近くに慈恵大大学病院と虎ノ門病院があるので安心してます。数年後には新しい虎ノ門病院ができるみたいですそれは日本で1番最先端の病院になることを聞きました。東京ガスのコージェネレーションシステムが入っているので安心できます。なかなかコージェネレーションシステム入ってるビルは無いみたいですね。私は銀座のデパ地下でよく買い物するので良い散歩なると思います。そして新橋のB級グルメもすごいですね。旅行も好きなので羽田が近いです。築地の跡地もどうなるんでしょう。今まで浜松町に大型マンションツインパークスとラトゥールしかなかったので山手線内側の新大型マンションは魅力的ですね。昨日見たときエントランスの凄さにはびっくりしました、素晴らしい。安心、安全そして立地の強み。よーく考えてみると穴場でしたねここは、こんなに便利なとこあったんだ。やっぱり山手線に近い大型マンションっていうのはなかなか出てこないんですかねこれからも。浜離宮、日比谷公園、芝公園ミッドタウン日比谷お散歩にいいんじゃないですか。天気の良い日に銀座何か言っちゃったりして。快適なマンション浜松町で楽しんで下さい。そうそう忘れてました再開発もいろいろあるみたいですね。そういえば浜離宮の年間パスもありますね。再開発終了後、すごいエリアになりますね、
5駅10路線ってすごい
山手線 浜松町駅 徒歩5分
都営地下鉄大江戸線 大門駅 徒歩5分
都営地下鉄三田線 御成門駅 徒歩8分
都営地下鉄大江戸線 汐留駅 徒歩6分
山手線 新橋駅 徒歩12分
ゆりかもめ 汐留駅 徒歩6分
都営浅草線 新橋駅 徒歩12分
東京メトロ銀座線 新橋駅 徒歩12分
東京モノレール 浜松町駅 徒歩7分
都営浅草線 大門駅 徒歩6分
今までいろんな不動産見てきましたけどここは良い。このマンションの立地条件は最高クラスで立地条件がよすぎる。
高中圧導管は、強度や耐震性 に優れており、阪神淡路大震災 レベルでも損傷を受けません。 180度折り曲げても、まったく 破損しない強い材料です。物件資料には東日本大震災級でも耐えられると書いてあります。新型マンションは違うなぁと思ってます。安心安全第一です。
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28507
匿名さん
-
28508
匿名さん
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28509
匿名さん
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28510
匿名さん
今なら4000万円台で購入できてお釣りがきますよ。
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28511
匿名さん
>>28510 匿名さん
若い奴にはキャッシュがない、年寄りには利益が出るまでかかりすぎる。
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28512
匿名さん
都心3区(千代田・港・渋谷)パークコート
H30固定路線価 容積率 1種路線価(土地価格)
六本木ヒルトップ(港区)
280万円/㎡ 300% 93.3万円/㎡
青山ザタワー(港区)
223万円/㎡ 500% 44.6万/㎡
赤坂桜坂(港区)
170万円/㎡ 400% 42.5万円/㎡
赤坂檜町ザタワー(港区)
144万円/㎡ 400% 36万円/㎡
麻布十番ザタワー(港区)
143万円/㎡ 400% 35.8万円/m2
代々木初台(渋谷区)
53.2万円/㎡ 150% 35.5万/㎡
乃木坂ザタワー(港区)
133万円/㎡ 400% 33.3万円/㎡
渋谷大山町ザプラネ(渋谷区)
66.3万円/㎡ 200% 33.2万円/㎡
青山一丁目(港区)
128万円/㎡ 400% 32万円/㎡
一番町(千代田区)
160万円/㎡ 500% 32万円/㎡
渋谷ザタワー(渋谷区)
149万円/㎡ 500% 29.8万/㎡
千代田富士見ザタワー(千代田区)
168万円/㎡ 600% 28万/㎡
千代田駿河台ヒルトップレジデンス(千代田区)
138万円/㎡ 500% 27.6万円/㎡
元麻布ヒルテラス(港区)
73.1万円/㎡ 300% 24.4万円/㎡
広尾ヒルトップレジデンス(渋谷区)
93.8万円/㎡ 400% 23.5万円/㎡
三番町ヒルトップレジデンス(千代田区)
117万円/㎡ 500% 23.4万/㎡
南麻布(港区)
136万円/㎡ 600% 22.7万円/㎡
浜離宮ザタワー(港区)
125万円/㎡ 600% 20.8万/㎡
(参考)
文京小石川ザタワー(文京区)
124万円/㎡ 600% 20.7万円/㎡
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28513
匿名さん
一種単価と坪単価とは相関性がないんですね。
計算大変だったと思いますが勉強になりました。
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28514
さん
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28515
匿名さん
-
28516
匿名さん
-
28517
匿名
確かに素晴らしいタワマンであるが、あまりにeuphoriaなコメントもどうかなー
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28518
匿名さん
-
28519
匿名さん
-
28520
匿名さん
こういう殆ど億単位のマンションって、サラリーマンも買ってるんでしょうか?その場合どの程度の所得なんですかね?結構無理して買ってるので資産価値についてのコメントが多いのでしょうか?
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28521
匿名さん
-
28522
匿名さん
-
28523
匿名さん
-
28524
匿名さん
4000万円台で売り出された複数の部屋が、もう1ヶ月以上売れ残っていますからね…。
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28526
匿名さん
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28527
匿名さん
>>28516 匿名さん
仕事ですからExcelでソートするだけです。
また新しい物件を追加してアップデートしますね。
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28528
匿名さん
3A六本木虎ノ門白金高輪三田あたりは港区内ですでにブランドイメージが固まっていて、今から飛躍的にブランド価値が上昇するとは思えないけど、
浜松町はこれからの再開発で街のイメージがぐっと良くなって、港区内のブランドエリアに仲間入りする可能性が高いと思う。というかほぼ確信に近い。
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28529
匿名さん
>>28526 匿名さん
そう思うんですが、ここの購入者さんたちによると売れるらしいですよ。
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28530
匿名さん
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28531
匿名さん
>>28528 匿名さん
それはない、笑
アホみたいに高いビル建てまくって、ただ単にビジネス街として発展するだけ。
住む場所としては飽くまで二流。
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28532
匿名さん
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28533
匿名さん
>>28531 匿名さん
浜松町なんて狭いエリアですからね。
十分ですよ、それで。
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28534
匿名さん
>>28532 匿名さん
ということは、やはり低層は坪単価500で長らく売れ残り続けているということですね。
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28535
匿名さん
東京の土地は奪い合い、椅子取りゲームです。
日本国による特別名勝+特別史跡のダブル指定を受けるという、非常に希少価値の高い浜離宮恩賜庭園をのぞむことができる立地は、こちらで最後となりました。
遅れたとはいえのぞみたい方々はコンラッドを利用すれば一般人も入れます。
取り急ぎ。
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28536
匿名さん
-
28537
匿名さん
>>28535 匿名さん
一般人でも、ってあなたは何者?
勘違いも甚だしいな。こんな住民ばかりになるの?
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28538
匿名さん
この思考が浜松町の文化なんでしょうね?色々な歴史から生まれた類い稀なるものです。覗きに来る価値あります。
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28539
検討板ユーザーさん
17年末時点で、浜松町一丁目に953世帯、人口1543人しか住んでいない=住めないと考えると、パークコート浜離宮に住めるのは特権ですね。
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28540
匿名さん
土地価格、建築資材、人件費などの高騰から、旧来までのパークコートの基準を満たす土地では分譲価格が高額になり過ぎて販売が困難になってきた。そこで三井は安い土地に目を付け建物の品等を落としてパークコート名を付けて販売し始める。分譲価格が高ければパークコートで売っても問題ないというわけだ。その対象物件がどこかは土地価格を見れば分かるし、使用されている建物建材を見ても明らか。中古になれば品等の良いパークコートとそれい以外のパークコートで二極するだろう。消費者もバカじゃない。
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28541
匿名さん
なるほど。
パークコートを一種単価順に並べてみましたが、坪単価とあまり相関がないようです。
土地価格の話ですが、あなたならどこに線引きをしますか?
六本木ヒルトップ(港区)
280万円/㎡ 300% 93.3万円/㎡
青山ザタワー(港区)
223万円/㎡ 500% 44.6万/㎡
赤坂桜坂(港区)
170万円/㎡ 400% 42.5万円/㎡
千代田富士見ザタワー(千代田区)
168万円/㎡ 600% 28万/㎡
一番町(千代田区)
160万円/㎡ 500% 32万円/㎡
渋谷ザタワー(渋谷区)
149万円/㎡ 500% 29.8万/㎡
赤坂檜町ザタワー(港区)
144万円/㎡ 400% 36万円/㎡
麻布十番ザタワー(港区)
143万円/㎡ 400% 35.8万円/m2
千代田駿河台ヒルトップレジデンス(千代田区)
138万円/㎡ 500% 27.6万円/㎡
南麻布(港区)
136万円/㎡ 600% 22.7万円/㎡
乃木坂ザタワー(港区)
133万円/㎡ 400% 33.3万円/㎡
青山一丁目(港区)
128万円/㎡ 400% 32万円/㎡
浜離宮ザタワー(港区)
125万円/㎡ 600% 20.8万/㎡
文京小石川ザタワー(文京区)
124万円/㎡ 600% 20.7万円/㎡
三番町ヒルトップレジデンス(千代田区)
117万円/㎡ 500% 23.4万/㎡
広尾ヒルトップレジデンス(渋谷区)
93.8万円/㎡ 400% 23.5万円/㎡
元麻布ヒルテラス(港区)
73.1万円/㎡ 300% 24.4万円/㎡
渋谷大山町ザプラネ(渋谷区)
66.3万円/㎡ 200% 33.2万円/㎡
代々木初台(渋谷区)
53.2万円/㎡ 150% 35.5万/㎡
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28542
匿名さん
4000万円台で1ヶ月以上売れ残っている、という現実が何よりわかりやすい証拠ですね。
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28543
匿名さん
土地単価一位の六本木ヒルトップはクオリティ低いですよ。
つまり、28540さんの意見には整合性がなくなります。
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28544
匿名さん
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28545
匿名さん
>>28544 匿名さん
やはり、ザ・パークハウス白金二丁目タワー
のほうがこちらより遥かに上位なんですね。
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-
28546
匿名さん
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28547
匿名さん
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28548
匿名さん
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28549
匿名さん
>>28541 匿名さん
あら。
パークコートだと、三番町より上ですね。
以前に三番町からこちらに移られるという方の、投稿がありましたが、順調にステップアップなさってるようで、良かったです。
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28550
匿名さん
>>28545 匿名さん
そうか、白金二丁目タワーの方が上なんですね。
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28551
匿名さん
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28552
匿名さん
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28553
匿名さん
>>28545 匿名さん
パークシティ武蔵小山が載ってないから例の人が発狂しそう。
と思ったら早速嫌がらせで溢れてた。笑
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28554
匿名さん
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28555
匿名さん
>>28545 匿名さん
ここの土地価格は港区最低です。新築時は高掴みですからランクインですが、中古になればみるみる順位を落としそうです。
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28556
匿名さん
地価は勝負あった。
H30路線価
浜松町1930
白金2丁目1570
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28557
匿名さん
地価なら虎ノ門とか新橋が港区では一番高いんでないの。
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28558
匿名さん
ここは4000万円台で買えるのに1ヶ月以上売れてないじゃないですか。
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28559
匿名さん
晴海や有明並みの坪単価にならないと全く魅力無いですね。ここは羽田への通り道、都心ではないですからね。
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28560
匿名さん
-
28561
匿名さん
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28562
匿名さん
2017年に完売しました。
ちょうど販売から一年でした。
2019年。新元号のパークコートタワーとなりますね。
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28563
匿名さん
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28564
匿名さん
>>28563 匿名さん
全て 事実 のみの記述です。
チープ なお住いの方のチープ な煽りには、のりませんよ。
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28565
匿名さん
>>28564 匿名さん
新年号が「パークコートタワー」になるってネタかと思っただけよ、笑。自分でも将来が不安だから全部煽りに見えるのかな?過敏になりすぎだよ、笑
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28566
匿名さん
それはちょっと苦しいですね。
まぁいいです。
さようなら。チープ人生さん。
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28567
匿名さん
>>28482 匿名さん
直結がどんなもんか知らないんだろうな。
もし直結なら、坪800万でもおかしくないと思うよ。
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28568
匿名さん
>>28562 匿名さん
販売から1年で完売って凄いよね。武蔵小山はバルクしたらしいし。ここは既に3割価値が上昇ししてるのも頷ける。
反対に武蔵小山は価値下落中だと。
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28569
匿名さん
>>28567 匿名さん
駅直結喜んでるの通勤時間を1分でも稼ぎだい奴隷くらいだろ
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28570
匿名さん
坪単価500ちょいで、絶賛販売中ですよ。
協力者住戸は200戸あります。
1ヶ月かけて2戸すら売れてないので、完売は程遠いようですね。
すべて事実です。悪しからず。
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28571
匿名さん
誰も引っかかりませんでしたー。
ちゃんちゃん(古っ。笑)
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28572
匿名さん
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28573
匿名さん
>>28570 匿名さん
今売られてる部屋は、条件が悪いか販売価格に4000万円とか盛られた部屋ですよね
そして、このタイミングで買うなら竣工を待って中を見て決めるでしょ、普通は
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28574
匿名さん
>>28573 匿名さん
なるほど、協力者住居が法外な価格で売り出されてるから、見せかけだけ坪単価が上がったように見えているわけですね。
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28575
匿名さん
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28576
匿名さん
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28577
匿名さん
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28578
匿名さん
>>28576 匿名さん
イタリア街も浜松町駅前も、こことは土地価格の水準が違いすぎて、相互に土地価格に影響を与える地域とは判断されないのです。
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28579
匿名さん
>>28545 匿名さん
この序列って、何のランキングの積りですか?
実は右横に㎡単価の数字があって、その単価ランキング1位は15六本木ヒルズレジデンス2位が11ア-クヒルズ仙石山レジデンスだったと記憶しています。それ以下は面倒くさくてwatchしなかったが、あなたはそれを恣意的に削除していますね。
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28580
匿名さん
>>28573 匿名さん
条件の悪い住戸だから売れないと言い訳するのに、条件の良い住戸は高値で売れたとアピール。都合の良い事だけアピールするのはフェアじゃない。マンションの実力はプレミアムフロアじゃなく中層階の売れ行きで決まるのです。そもそも土地価格が安く、条件の悪い住戸ができてしまう設計に問題があり、一棟の建物の格が低いのです。
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28581
匿名さん
パークホームズ千代田淡路町、勝どきザ・タワーのスレを訪れた方達が、このスレに粘着しているようですね。
スレッド下部に表示されるようになったみたいです。
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28582
匿名さん
>>28569 匿名さん
違うね、駅前の商業やオフィスが至近、直結することに意味があるんだよ。雑居ビル抜けて5分とは雲泥の差なんだが。
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28583
匿名さん
しかし勝どきの人達が内陸側に何の用事があるのでしょうね。
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28584
匿名さん
>>28583 匿名さん
勝どきを検討する人が、ここも検討してたんでしょうね。同じ湾岸ですから。
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28585
匿名さん
?
内陸と川向こうの話です。
まあなんでもいいです。
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28586
匿名さん
内側か外側かでは違いますが、同じ湾岸マンションでは?
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28587
匿名さん
ここ買った人の中で大門、汐留付近に勤務してるサラリーマンっているのかな?召使いが財産投げ打ってご主人様の家の隣に家買った感じ?
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28588
匿名さん
どうでしょうか。
どこから湾岸かは曖昧ですが、山手線内側は一般的には内陸でしょう。
とは言っても抽象論ですし、決着した話を蒸し返すのは荒れる元なので、この辺りにしておきましょう。
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28589
匿名さん
>>28587 匿名さん
TV局(女子アナetc)、航空関係(CA 機長)は多いエリアですね、浜松町は。
名前は伏せますがオプション会にも来ていましたよ。
とは言っても、六本木のようにギラついた感はなく、緑に恵まれた落ち着いたエリアです。
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28590
検討板ユーザーさん
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28591
匿名さん
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28592
匿名さん
山手線内側は内陸、外側は湾岸。
極めてシンプルな話でした。
まぁ、どちらでもよいですよ。
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28593
マンション検討中さん
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28594
匿名さん
-
28595
匿名さん
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28596
匿名さん
ここは山手線外側にある浜離宮庭園を、名前に付けてるマンションです。
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28597
匿名さん
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28598
匿名さん
山手線が海の上走ってるなんて萌えるなあ...千と千尋の神かくしみたいだ
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28599
匿名さん
>>28593 マンション検討中さん
武蔵小山が準都心と言われる位違和感ありますよね
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28600
検討板ユーザーさん
「港」区とか言い出したら、全部湾岸かもしれない。車派なら丘上オーシャンビューが一番。電車派ならパークコート浜離宮は最高の立地。JRでも地下鉄でも楽。寒い冬、湿った夏に、客人たちにも丘は登らせたくない。
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28601
匿名さん
内陸にも埋立地・低地・台地の3つがあるとは、面白いですね。
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28602
匿名さん
>>28456 通りがかりさん
やっぱりアルフレックスにしました。
ケチ、ですかね。笑
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28603
匿名さん
>電車派なら最高の立地
確かに線路際なので
鉄道好きにはたまらない立地ですね。
毎日たくさんの電車を見たり通過音を楽しめて。
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28604
匿名さん
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28605
匿名さん
希少価値のタワマンからどこでも再開発、どこにもタワマンとなった今日。中国人爆買いや日本人煽られ買いもなく、是からは本質評価のタワマン同士のコンペ突入。勝ち組、**組の線引きが明確化される時代となりました。
ここはメジャー入りできるか?マイナー行きか?
皆さんの客観的評価をみてるとメジャーグループは赤坂虎ノ門麻布台白金の港区内陸部再開発タワマンで、ここは残念ながらマイナーグループかな。
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28606
検討板ユーザーさん
完売してもこれだけスレッドが賑わうなんて、ここ数年でもトップクラスの注目度の高いマンションですね。
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28607
匿名さん
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28608
匿名さん
椅子が売れなくて困ってます。誰か4000万の物件買ってくれ!
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28609
口コミ知りたいさん
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28610
匿名さん
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28611
匿名さん
内陸ってのは高崎あたりを言うのであって、江戸は全域湾岸だよ~
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28612
匿名さん
もうすぐ引っ越しだよ
そしたらここも閉鎖される
去年は良いことなかったから、今年は気分一新で良い年にしたいな
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28613
匿名さん
湾岸と内陸って何か違いがある?
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28614
検討板ユーザーさん
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28615
匿名さん
賃貸も続々と埋まってますね。
8階辺りの条件の良くない部屋で、大体坪2万弱。
過去の言いがかりは全て無駄になりました。
25階辺りなら坪2.2万は軽く超えるでしょう。
利回りから逆算すると、現在の物件相場 坪680あたりとちょうど一致する為、これ以上議論の余地はなさそうです。
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28616
マンション検討中さん
>>28610 匿名さん
これ引き合いに出してる人、最近やたら見るけど、完全に間違えてるよ。
ここの人たちがやりたいのは分譲時から転売時の価格上昇率ランキングにおいて、浜離宮タワーのポテンシャルがいかに高いか、または、そうではないか。
その議論がしたいんでしょ?
詰まるところ。
この資料をはじめに提示してきたのは否定側の人間のようだけど、このランキングは一切、騰落率を反映していない。直近の成約事例から弾き出した坪単価目安ってだけで。
例えば件の白金二丁目タワーだけど、これは転売して高く売れました、というか三菱地所が頑張って何とかこの価格で完売にこぎつけました、っていうデベとして1次取得者に初めて捌いた価格を成約実績として出しているに過ぎなくて。
つまり、白金二丁目の当該部屋を掴んだ人はさらにここからアップサイド狙わなきゃいけないから相当きつい、無理があると思うけど。
逆に、アークヒルズ仙石山なんかは分譲価格が当時めちゃくちゃ低くて殺到して、今のこの仙石山の坪単価は分譲価格をゆうに二倍弱まで伸びた価格が掲載されているわけで、まったくこれは本来の指標の見せ方、在り方として、統一性のない無理無理な指標。
最低限、①分譲年代②分譲価格からの騰落率、この2つを併記した上で書いていかないと、見比べる意味もない。
ぼくは中の人間だからすべてをよく知っているから時代、時代に輝いたマンションをよく熟知しているけど、素人のみなさんには厳しいかなと。
ちなみに、2000年以降2000年代半ばまでの案件
なら、
例えば金持ち向けなら
①広尾駅すぐのザ・ハウス南麻布
庶民向けなら
①シティタワー品川
とか。
2015年?2019年現在までの販売開始案件に限定しての騰落率ランキングについては、まだ確定できない。
2025年くらいに振り返ってみるといいよ。
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28617
匿名さん
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28618
匿名さん
そもそも浜松町は湾岸物件なので、アークヒルズや白金と同じ土俵で語ることに無理がある。
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28619
匿名さん
読みにくい長文だから、最初から読んでいない。
書いた人、ご苦労。
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28620
匿名さん
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28621
マンション検討中さん
ぼくは三井でも三菱でもないけど、プロの間では浜離宮はアップサイドとれるね、今聞いたら耳に優しい数字だよね、という評判。
白金二丁目にはそんな話は聞かないかな。
来月から価格出しの三井、三菱JV分譲のパークコート文京小石川ザ・タワーの1期予定価格を、確定前とは言え知っている身としては、やはり浜離宮を買った方々は非常に先見の明があったと言わざるを得ない。
悔しいけど。笑
ちなみに三菱の南平台、三井の渋谷ザ・タワーや野村とJVの三井のthe court神宮外苑、これから価格発表だと南麻布のパークコート、どれも強い価格で出してきてるけど、まだまだ売れてるね。
ただ残念ながら、今今で買ってる方々は大体がぼくを含めた皆様とはレベルが数段違う方々かな。
浜離宮は確か分譲開始が2016年だったかと思うけど、2016年以降に分譲開始した物件の中で、騰落率を2025年くらいに見直してみると、圧倒的に浜離宮が勝つかもね。プロとしてそんな気がする。他に思い当たるマンションがないかな。
いろいろあった鹿島のパークハウス南青山は除いてね。笑笑
アレの竣工、分譲開始年を正式にいつとみなして後世に語り継いでいくべきなのかは闇が深すぎて何とも言えないな。
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28624
匿名さん
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28625
匿名さん
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28626
匿名さん
買っちゃった人はそりゃ必死だよな。3A買うような桁違いの金持ちと違って、通勤の交通利便性で買ったちょっと良いとこのサラリーマンが多いだろうし。清水の舞台から飛び降りる覚悟で買った億ションが値下がりすれば命削られる思いだろう。
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28627
匿名さん
下がってもいいけど、他のマンションより下がらないと思うよ
安かったから
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28628
匿名さん
湾岸と内陸の境は >28594 の港区公式見解で決着済み。ここは紛れもない湾岸。
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28631
匿名さん
>28628
どっちでもいいけどさ、その見解だと丸の内も、全部湾岸になりまっへ。
内陸がそんな羨ましいなら、含み益半分やるよ笑
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28632
匿名さん
-
28633
匿名さん
-
28634
匿名さん
>28632 匿名さん
>賃貸も続々と埋まってますね。
8階辺りの条件の良くない部屋で、大体坪2万弱。
過去の言いがかりは全て無駄になりました。
25階辺りなら坪2.2万は軽く超えるでしょう。
利回りから逆算すると、現在の物件相場 坪680あたりとちょうど一致する為、これ以上議論の余地はなさそうです。
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28635
匿名さん
パークコートは立地にこだわりがあるから、マンション名に住所地が入る物件ばかり。
パークコート浜松町としなかったのは何故だろう。
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28636
匿名さん
>>28635 匿名さん
浜離宮を眺望にできる数少ないマンションだからじゃない?
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28637
匿名さん
>>28635 匿名さん
ご質問ありがとうございます。
都内ではたった二箇所しかない、日本国家により特別名勝・特別史跡のダブル指定を受けた浜離宮恩賜庭園が望める稀少な立地…、それはもうこちらで最後となりました。
おそらく三井がネーミングへ特別にこだわったパークコートは、こちらと檜町公園が二本柱ではないかと考えます。
取り急ぎ。
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28638
匿名さん
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28639
匿名さん
>>28637 匿名さん
もの凄い納得感です。
誉れ高い選ばれた物件ですね。
外観も凛とした白鷺のようで浜離宮の名と呼応した感じがします。
三井の名作がまた一つ増えました。
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28640
匿名さん
>>28639 匿名さん
ありがとうございます。
庭園・公園名を冠されたパークコートザ・タワーは数自体も少ないです。
檜町公園も人気でしたね。
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28641
匿名さん
よその公園の名前を拝借して、実際は線路脇の雑居ビルマンションは評価が低い。
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28643
匿名さん
>>28639 匿名さん
わざわざ下を見るかね?
生活する上で実際の目線は勝どきビューの気がするけど。
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28644
匿名さん
>>28641
むしろ評価は高くなる一方でしょ。これだけ注目を集めているマンションは、港区内でもそう多くはないよ。
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28645
匿名さん
>>28642 匿名さん
勿論あちらには期待しています。
北側だからという理由に甘える事なく、パークコートザ・タワーの名を与えられたからには、それに恥じぬ売れ行きを。
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28646
匿名さん
まぁまぁ、買ってしまった人は後に引けないので強がるしかないんですよ。1億以上の物件は数%下がっただけで大打撃ですからね。通常新築は買った途端1割安くなると言われていますが、最近はわかりませんからね。勇気ある彼らに餞の言葉くらいかけてあげましょうよ。
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28647
匿名さん
再開発目白押しの浜松町のマンションは、資産価値が上がるのは約束されたようなものだから、売り出し時期が前後しても完成前の完売は予測できたとおもうよ。
自分はファミリーで住む予定で検討したけど予算が合わず、泣く泣く見送って六本木一丁目の中古買いましたが、
このが値上がりするのはわかっていただけに、無理してでもこちらを買ったほうがよかったかなと思ってます。
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28650
匿名さん
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28651
匿名さん
港区内陸で一番安いのは浜松町ではなく芝の辺りでは。
賃料水準は、山手線 3LDK だと新橋の次に高いです。
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28652
通りがかりさん
10階以上の分譲は、9階以下より部屋の仕様も良くなるんですよね。
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28653
匿名さん
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28654
匿名さん
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28655
匿名さん
銀座は中央区。汐留は港区。個人的には区にそんなこだわりないけど港南の人みたいに港区アドレスにこだわる人もいますよね
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28656
匿名さん
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28657
匿名さん
-
28658
匿名さん
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28659
匿名さん
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28660
匿名さん
都立最大の庭園、江戸時代からある史跡・・・現代の行政区分で?
浜離宮庭園の住所でさえ昭和41年に変わったのにね。
浜離宮は元々松平綱重の下屋敷(周りも松平家)
港区も中央区もないと思います。
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28661
匿名さん
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28662
匿名さん
>>28661 匿名さん
築地再開発にこじつけた、この人って誇大妄想Oでは?
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28663
匿名さん
>>28662 匿名さん
都の政策なので、ごめんなさいね。
ただの、お散歩コースの一つです。
築地の新鮮な食材もお散歩ついでにチョイス。
いい感じです。
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28664
匿名さん
>>28661 匿名さん
けっこう歩くみたいだけど、毎日お散歩しててねー
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28665
匿名さん
>>28664 匿名さん
我々だけに授けられたエリアではありません。
いつでもいらしてください。
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28666
匿名さん
>>28661 匿名さん
百合子ちゃんがおかしな事を言い出さなければいいね。
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28667
匿名さん
浜離宮庭園の中を通らずに迂回しても徒歩14分と出るので、中を通ったら10分くらいですね。
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28669
匿名さん
>>28667 匿名さん
浜離宮庭園側の再開発は、以前にも構想のあった迎賓館になると予想します。
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28670
匿名さん
いずれにしてもどちらも「都有地」ですので「一体開発」が可能ですね。
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28671
匿名さん
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28672
匿名さん
[No.28622~本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
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28673
匿名さん
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28674
匿名さん
住民スレ 見ちゃいましたが、仕上がりが 非常にかっこ良いですねー。
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28675
匿名さん
三井ガーデンor西側にマルエツが入るのでしょうか?
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28676
検討板ユーザーさん
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28677
匿名さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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28678
匿名さん
浜松町は特殊な街区で、東側の海岸1丁目、東新橋1丁目とは鉄道と広幅員の道路で地域の一体性が分断され、西側の芝大門1丁目とは広幅員の国道15号で地域の一体性が分断され、南側の芝1丁目とは河川と首都高で地域の一体性が分断された地域で、良くも悪くも周りの街区の影響を受けず独自の雰囲気を持つ地域。唯一、北側の東新橋2丁目とは地域の一体性があるようにも見えるが、浜松町1丁目と東新橋2丁目とでは街路条件がかなり異なり、建物の標準的使用建物も違うため建物の連たん性は認められず地域の一体性も認められない。
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28679
匿名さん
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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28680
匿名さん
良いマンションだね
私は満足している
引っ越しが待ち遠しい
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28681
匿名さん
>>28676 検討板ユーザーさん
拝見しましたが、各面ごとに豊かな表情が作り込まれた秀麗なファサードですね。
基壇部もエントランスは勿論、区画に沿って変化が付けられた重厚な仕上がり。イタリア街との連続した石畳みのアベニューもパークコートゆえのこだわりを感じます。
ネガは嫉妬でしょう。
浜離宮の景観や眼下に広がる芝公園・増上寺、さらにはシンボリックな東京タワーなどがエリアに華を添えますね。
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28682
匿名さん
検討スレなのに、住民の書き込み多いですね。記録的な多さでびっくりです。よほど不安なのでしょうか?
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28683
匿名さん
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28684
匿名さん
>>28682 匿名さん
そうでしょうかね?パークシティ武蔵
小山スレほどではないと思います
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28685
匿名さん
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28686
匿名さん
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28687
匿名さん
世界貿易センタービルの建て替えが終わる頃には浜松町は港区を代表する街の一つになっていると思う。
六本木、麻布台、虎ノ門、浜松町あたりが港区の代表的な街になり、赤坂、青山、白金、高輪あたりは相対的に港区内でのランクを下げていると思う。
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28688
eマンションさん
>>28687 匿名さん
いやいや。高輪なんて、高輪ゲートウェイできて上がるよ。
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28689
匿名さん
アットホームで売りが10件出てるね。
地権者が売りに出すのはまだ先かな?
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28690
匿名
>>28687 匿名さん
よく六本木、麻布台、虎ノ門の後に浜松町なんて名前を並べようとするよね。厚かましい。
違和感にもほどがあるわ。
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28691
近所さん
写真へたで悪く評価され申し訳ありません。上手く撮れればと反省しております。
今週、正面道路(ホワイトタワーローソン前)の東電工事です。(近隣に配布されました)
地中の工事のようです。徐々に進んでいますね。
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28692
匿名さん
> 28689
地権者住戸、売り・賃貸ともいくつか出ていますよ。
9階の50平米が賃料26万円の賃貸
13階の54平米が購入で10980万円
13階は29万円で貸せれば表面利回り3%いきますね。
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28693
匿名さん
低層でよければ30平米強が4880万円で出てます。(坪530万台)
売れずに既に2ヶ月ほど経過しているので、値下げ交渉もできるかもしれませんね。
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28694
匿名さん
4880万円を35年フルローン、変動0.65%とすると、月々の返済は僅か129,939円。
山手線徒歩5分の港区大規模新築タワーマンション、しかもパークコートブランドが頭金ゼロの月13万円で手に入る。何故2ヶ月経っても売れないのか。謎である。
投資用で金利1.52%で回したとしても、月返済額は僅か149,896円。何故2ヶ月経っても売れないのか。本当に謎である。
この投稿を読んだら買いたくなりませんか?
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28695
匿名さん
浜松町駅徒歩3分、築13年のアルジャーノン浜松町が中古で2000万円台。
賃料はパークコートと同程度取れる。
投資するならどっちにする?
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28696
マンション検討中さん
>>28695 匿名さん
それ、賃貸マンションでは。
2000万円台で販売されてる情報ってどこで見られます?
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28697
評判気になるさん
賃貸マンションは仕様も最低レベルだし、家賃をただ捨てるだけ。
ここと比べて大して駅に近いわけでもないし、絶対住みたくないです。
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28698
匿名さん
地権者住戸の間取り 個性的で面白いね
きっと地権者が住む気で 本気で考えたのだろう
特に角部屋見てみたい
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28699
匿名さん
角部屋の間取り、出てますよ。
天井高2.5mで2面採光の明るいお部屋。
9階、50.02平米で賃料26万円です。
線路の音はほとんど気にならない(個人差有)と書かれています。
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28700
匿名さん
9階で線路脇だと相当うるさいよ。二重サッシだっけ?内覧してびっくりで決まらない日々が続くだろうね。
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28701
匿名さん
決まらない売り住戸多いので、間もなく新価格帯に移行しますかね?今の半額位じゃないと検討に値しない気もしますが、皆さん如何でしょう?
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28703
匿名さん
[No.28702と本レスは、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
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28704
匿名さん
4月になって内覧できるようになれば、売れると思うけど
残っていれば、仕事休んでも速攻で内覧に行ったほうが良い
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28705
名無しさん
今売りが多いということは、内覧前に売り抜けたい人が多いんですね。内覧されると困るものでもあるのかな?
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28706
匿名さん
それぞれ事情があるんじゃない
そんな事言ったら、地権者住戸なら三井を仲介に使えば仲介手数料がお互い無料なのに、
なぜ使わないのかと思う
地権者以外は、まずいのだろうな
よくわからない
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28707
匿名さん
アルジャーノン浜松町って、タワーでもないのに築13年で新築のここと同じ賃料取れるのね。
実はかなり凄いマンション!?
住んでた(住んでる)人います???
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28708
匿名さん
> 28704
内覧写真、既にあがっていますね。
北西角部屋で線路側ではないので、電車の音はそこまで気にならないはずです。
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28709
匿名さん
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28710
匿名さん
壁かと勘違いする程のお見合いですね。これは苦戦しそう。
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28711
匿名さん
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28712
匿名さん
>>28711 匿名さん
向かいはホテルですよね。不特定多数が出入りする部屋とお見合いは避けたいです。中古で考えてますが分譲階は大丈夫なんでしょうか。
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28713
販売関係者さん
>27804
これは9階の北西角部屋なので、低層階の中ではかなり条件のよい部屋です。
コーナーに柱もないし、2面採光で明るい。
その分賃料もお高めです。
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28714
匿名さん
低層階は、内覧できる状態なんですね
早く引越してスッキリしたいな
中途半場な感じが嫌だ
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28715
匿名さん
壁掛けエアコンに普及品の壁クロスとシートのフローリング、ホテルとお見合い。この部屋だとこのマンションの最安値でもその値段分の価値がないと思う。
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28716
匿名さん
>>28699 匿名さん
この募集事例で適正価格を検証してみましょう。
9F 北西 角住戸 50.02㎡ 募集賃料26万/月
成約賃料は▲1万として25万/月、単価16,500円/坪
これを価格換算すると
区分の現在の期待利回り4.5%で352万円/坪
市況が過熱した現在の利回り4.0%で396万/坪
新築で利回り3.5%におまけすると453万/坪
そうすると420万/坪が適正価格の上限でしょう。
この賃貸事例と類似した住戸を価格表でみると、
10F 北西 角住戸 3LDK 85.49㎡ 546万/坪
賃貸事例50.02㎡、販売住戸85.49㎡と規模が違う。
そこで規模補正しましょう。
価格表から同じ条件で規模だけ違う住戸を比較し、
10F 南 2LDK 53.05㎡ 511万/坪
10F 南 3LDK 77.91㎡ 508万/坪
規模による賃料単価の差異はなさそうです。
となると販売された住戸
10F 北西角住戸 3LDK 85.49㎡ 546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F 北西角住戸 1LDK+DEN 50.02㎡ 420万/坪
不動産投資のプロが使うのと同じ方法で論理的に評価するとこのような結果となります。
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28717
匿名さん
平均的な借入れ条件で投資目的で取得する人は352万/坪が理想的な価格でした。新築マンション価格の高騰で仕方ないとしても400万/坪まで。実際の分譲価格はその3割以上高いことが分かります。投資目的でキャッシュで買えた人、超低利で借入りできる人など特殊な市場参加者であれば購入しても賃貸で回せます。しかしリターンはかなり少ないです。不動産投資に知見があるなら他の適正利回りの不動産を買うはずです。
自己使用目的ならいくら高くても買って良いのです。10年後転売する際、自己使用だから高くても買いたいという人が再び現れてくれれば問題ありません。
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28718
匿名さん
>>28716 匿名さん
すごく論理的... まあ実需なら気にする必要ないが。
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28719
匿名さん
9階から下は地権者用住戸で使用も地権者仕様
10階から上は分譲仕様でカセットエアコン,ダイレクトウインドウ等グレードが全然違うのだが
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28720
匿名
どこが論理的なのかわかりません。分譲と賃貸の基準がわかってないのか、敢えて目を逸らしているのか。また何で賃料を1万円も引くのですか。馬鹿じゃないの。
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28721
匿名さん
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28722
匿名さん
敢えて言えば、このありきたりな感じのマンションなら、利回り4.8以上提示しないと買い手無いでしょうね?個人的には、この物件のレベルでは5.2以上じゃないと買う気になれませんね。
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28723
匿名さん
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28724
マンション検討中さん
利回りを言い出してしまうと都心三区のマンションはどこも回らない状態だよ・・・。
異常といえば異常なんだけど。
つまりこの流れは、何かしらの経済的混乱で簡単に是正されると思われる。
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28725
匿名さん
確かにバブルだね。バブルはじけると5年前の水準に戻るね。そうなると、坪350位か?一応パークコートだから300は割れないかな?
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28726
口コミ知りたいさん
> 28725
築13年で新築のここと同じ賃料が取れるアルジャーノン浜松町(浜松町駅3分、大門駅2分)が、ギリギリ坪300万切るかどうかくらいの相場のようです。
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28727
匿名さん
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28728
匿名さん
>>28726 口コミ知りたいさん
冷静かつ客観的事実、参考になります。
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28729
匿名さん
浜松町の40平米未満の賃料相場は割と高いのが分かりました。
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28730
匿名さん
あの強烈なお見合いじゃあ、トランクルーム位にしか使えないだろ?トランクルームにあの賃料は払えんなあ。
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28731
マンション検討中さん
うーん、でたらめでもネガしたい人たちのお気持ちはよくわかりませんね…駅近で坪300万を切るのは築36年のノア芝大門くらいです。アルジャーノン浜松町は賃貸マンションなので坪単価云々の売買実績は存在しません。
せめて事実に基づくコメントをして頂けますようお願いいたします。
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28732
匿名さん
ここは駅近では無いですよね?笑
事実を歪曲すると正しい数値になりませんよ。
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28733
匿名さん
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28734
マンション検討中さん
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28735
匿名さん
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28736
マンション検討中さん
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28737
匿名さん
都内随一のラグジュアリーマンションだっけ?
拡げた風呂敷たたむの大変だよね
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28738
匿名さん
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28739
匿名さん
>>28719 匿名さん
失礼しました。仕様がぜんぜん違うのですね。
では、9F賃貸事例の住戸に追加投資して
仕様を上げましょう。
キッチンはフルオーダーメイドに+250万
食洗機はMieleに変更+30万
洗面もオーダーで作っちゃいましょう+50万
フローリング床材は突板か挽板に変更+30万
クロスの一部を左官で漆喰に変えて+30万
造作で大工さんに棚を作ってもらい+30万
15坪だから天カセにしない方が良いですね。
ここまでで420万円。
無垢板ダイニングテーブルセットの造作に
リビング壁に造作で木工装飾アクセント、
ライトもすべて人感センサーに変更し、
スイッチ類までおしゃれに総取り換えします。
これらで180万円としましょう。
合計で600万円、40万円/坪の追加投資です。
これでモデルルーム並みに豪華な仕様です。
販売された住戸
10F 北西角住戸 3LDK 85.49㎡ 546万/坪
賃貸事例から求めた適正価格
9F 北西角住戸 1LDK+DEN 50.02㎡ 420万/坪
9Fの価格420万/坪に、40万/坪の追加投資をして
460万/坪となりました。
それでもまだ2割も安いですね。
仕様の違いが価格に与える影響を
追加投資金額をベースに補正ができるのです。
仕様補正を客観的に行い検証すると
10F 北西角住戸 3LDK 85.49㎡ 546万/坪
9F 北西角住戸 1LDK+DEN 50.02㎡ 460万/坪
適正価格より2割高いという結論です。
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28740
マンション検討中さん
>>28716 匿名さん
坪1.65万/月=19.8万/年の前提で、表面利回りに応じた坪単価は以下の通り
①4.5% ⇒坪440万
②4% ⇒坪495万
③3.5% ⇒坪566万
住戸仕様の差に伴う賃料差を10%とすると、それぞれ以下の通り。
①坪484万
②坪545万
③坪622万
>区分の現在の期待利回り4.5%で352万円/坪
>市況が過熱した現在の利回り4.0%で396万/坪
>新築で利回り3.5%におまけすると453万/坪
⇒算出の根拠が不明。
>そうすると420万/坪が適正価格の上限でしょう。
⇒「そうすると」から420万/坪に至った理由づけが不明。
ツインパークスのオーナーチェンジ物件で3%前半台がいくつも見つかったけど…
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28741
口コミ知りたいさん
築13年のアルジャーノン浜松町より、新築のここの方が坪賃料が低いという現実に、軽い衝撃を受けています。
どなたか納得できる説明をお願いできますでしょうか。
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28742
匿名さん
アルジャーノン浜松町は家電家具付きの賃貸マンションなのですね。家電家具付き賃貸は相場より2~3割高く貸し出されると言われますね。以上です。
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28743
匿名さん
やっぱり賃貸中古は4.8%が妥当。今は潮目後の不動産マーケットであることをお忘れなく。
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28744
口コミ知りたいさん
> 28742
なるほど、そういうことだったんですね。
新築のパークコートタワーよりも、家具付き築13年のノンブランドマンションの方が高く貸せるとは驚きました。
ちなみに、ホワイト・タワーも同じような理由でここと同じくらいの賃料なんでしょうか?
築11年ですが、低層6階の30平米が賃料15万円なので、ここの低層(35平米、18万)とほぼ同額です。
パークコートブランドがあれば、少なくとも築10年以上のノンブランドマンションなどとは比べ物にならないくらい高い賃料が取れるものだとばかり思っていましたので…。
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28745
匿名さん
>>28744 口コミ知りたいさん
分譲住戸は高い賃料とれると思いますよ
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28746
匿名さん
パークコートをブランドと勘違いしているところで、計算がおかしくなってますよww
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28747
匿名さん
麻布十番のパークコートと、パークコートより駅近の築古マンションを比べても実は平米あたり賃料に大きな差はありません。一方で売買時の坪単価には差が出ます。高級マンションほど利回りは低く出るもので、インカムゲインよりも価格維持のしやすさが評価対象となります。
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28748
通りがかりさん
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28749
口コミ知りたいさん
REINSを見ると、新築で坪400が20年かけて坪300へと減価していくイメージです。
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28750
匿名さん
見た目が公団なので、坪単価も公団並みに落ち着くのでは?マンションは見た目も大事ですよ。
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28751
匿名さん
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28752
匿名さん
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28753
匿名さん
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28754
匿名さん
今の坪単価から2-3年後25%-35%アップしてもおかしくない立地だと思います。
来年度の公共事業関係費7兆円。2019年から3年間は1兆円増やして7兆円にする見たい。
これでマンション価格が下がることはない。建築費も上がる可能性があるだろう。
観光客も毎年増えますよう。ビジネスホテルも増えます。土地の購入も大変ですね。
日本は世界で第3の経済大国ですよ。
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28755
匿名さん
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28756
匿名さん
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28757
匿名さん
今日、見に行きます。
パークコート浜離宮、本当に愛してるよ。
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28758
匿名さん
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28759
匿名さん
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28760
匿名さん
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28761
匿名さん
内覧が近づいてきましたね。本当に楽しみが募るばかりです^ ^
小学校区も良質なので長く住めますね。
子供も楽しそうにはしゃいでいました^ ^
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28762
匿名さん
まあ、事業協力者の200戸超の売りか賃貸出るまで、手出し無用ですね。不動産は需給で決まりますからね。
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28763
匿名さん
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28764
匿名さん
周辺物件相場です(30平米)。
賃料が同程度しか取れないとなると、投資用で4000万円以上で売るのは厳しい。
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28765
匿名さん
ついにブルーネットが外れましたね!
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28766
匿名さん
もう一枚!
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28767
匿名さん
カッコいいと思います!
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28768
匿名さん
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28769
匿名さん
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28770
匿名さん
いつも素晴らしい写真ありがとうございます美しいです!
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28771
匿名さん
立地条件な利便性と環境 100点、存在感 99点、玄関・空間デザイン 95点、共用施設、間取り、内装設備 98点、ブランド100点、管理体制100点。トリップルAAAマンションですね。
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28772
匿名さん
このマンション立地めちゃくちゃいいですね。
浜松町再開発もすごいけど。調べれば調べるほどすごい。すごいよパークコート浜離宮。
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28773
匿名さん
パークコート浜離宮、高いけど安い、安いけど高い。このマンションの立地条件は最高クラスかな。立地条件がよすぎる。さすが三井不動産。
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28774
匿名さん
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28775
匿名さん
煽り目的のネガポジさんは置いといて。
とりあえず、見た目はとても壮麗ですね。順張りガラス手摺は居住者目線で眺望を楽しむのには良いと思います。白色タイルが反してやや軽い印象ですが、吹き付け全盛の昨今のコストカットマンションに比べると高級感がありますね。見る向きによってタイル色にコントラストを付けているのも好印象です。
基壇部の造り設えは、重厚の一言に尽きます。居住者を誇り高い気持ちにさせてくれるであろう、そんな印象を受けます。グランドエントランスも創り込まれている様子ですが、機会があれば一度内覧でもさせて頂きたく思います。
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28776
匿名さん
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28777
匿名さん
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28778
匿名さん
外壁はタイル貼りですね。
そろそろ内覧でしょうか。基壇部の囲いはまだ取れませんかね?
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28779
匿名さん
>>28771 匿名さん
立地は駅から離れるし、周辺環境悪いから90点くらいじゃない?
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28780
匿名さん
?
エントランスより改札までフラット直線アプローチ徒歩4分
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28781
匿名さん
地味な外観で残念ですね。もう少し見た目にお金を割いて欲しかった。浜松町に埋もれて他のビルと区別がつきません。
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28782
匿名さん
アベニューの石畳みだけではなく外観もイタリア調のようですね。イタリア街と調和させたコンセプトとしては。
スミフのようにKY真っ黒ビルにならなくて良かったですね。
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28783
匿名さん
ご近所マンション
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