シティハウス浦和仲町　【住友不動産 浦和仲町計画】

以前、スミフの物件で、竣工前ではあったけど、建築済みの低層階を定価で売りつけられた。最早、間取りも変えられない、ビルトインオプションも付けられない状態で、人気物件だから即決でお願いしますと煽られた。売れ残りなのに‥。
だから、即決で検討外にして、他社の新たな物件を待つことにしました。
ちなみに、その低層階は、竣工後もしばらくは売れ残っていました。
人気物件は、間取りやビルトインがきく間に完売します。不人気物件には、必ず理由があります。理由が分からないなら、買わない方が無難です。

ここはないよ、

この価格で、この場所で、

見た目もなんか地味ですし、、

>>1526 マンション検討中さん
営業が上から目線っていうのも、売れ行きに影響してるのかな。顧客の所得によって、態度を変えてそうだけど。
スミフだから、長く売れ残っても焦ってないのだろうけど、入居者は堪らないだろうな。
マンションをぐるりと囲むようなノボリの配置と、最終2邸の看板と。

最終2邸で年越しかな。
コストパフォーマンスという意味では、近年の浦和マンションにないレベルだった。
悪い意味で。

確かにコスパは良くないかもね
場所や外観等、その他は良いと思うよ

コスパって、総合評価じゃない？
場所や外観など全部引っ括めて、分譲価格に見劣りしてることを、コスパが良くないって表現するのではないかな？

学区に拘るなら、南浦和駅徒歩2分の三菱地所が新たな競合物件になるかな。高砂小・岸中学区だし。ここと同じく、小学校までの距離があるのが難点だけど、南浦和は塾銀座と言われるくらい塾が多いから、夜遅い塾帰りは逆に安心かも。
価格も、線路沿いの影響で安くなる可能性があるし。
浦和駅徒歩5分以内のブリリアも学区は同じで、立地も遥かに優れているけど、現実的な価格設定になりそうもない‥

今の時間、マンション全体が、完全にパインズの陰になってますね。
最上階まで一切、日が当たっていない‥

>>1556
え？何言ってるの？
吉野家ってコスパ良いよね？
でも吉野家よりも高級で美味しいお店あるよね？
でも吉野家よりコスパが良いかわわからないよね？
吉野家と高級なお店だと、品質では吉野家が劣るよね？
でも吉野家の方がコスパが良いかもしれないよね？

コスパが良くても品質が悪いこともあれば、コスパが悪くとも品質が良いこともあるよね？
品質を軸にして考えるか、値段を軸にして考えるかによって判断は変わるよ。

>>1559 匿名さん
品質と価格のバランスをコスパで表現するのでしょう。
貴方の例で言うなら、同価格で他店が美味しい料理を出してるのに、貴方の店がドッグフードみたいな料理出してたら、客にクソミソに罵倒されるでしょう。
コスパを比較するなら、価格もしくは品質が同等な物を対象とした方が分かりやすいですよ。
貴方は、コスパの理解が浅いです。

>>1559
>>1560
ブリタニカ国際大百科事典
コスト・パフォーマンスとは、ある製品やサービスの費用（コスト）と、それらがもたらす効果・性能（パフォーマンス）とを対比させたもの。
製品やサービスの開発に当たって重要な基準になる。
コストは把握しやすいが、パフォーマンスは顧客の価値観と結びつくので、評価が難しい。

ある同じ牛丼が２つあります。
１つは、持ち帰りで、１０００円です。
もう一つは、浦和の高級料亭で１１００円で食べられます。
ある人は、「１００円も高いのなら、持ち帰りで食べる。」と考えるでしょう。
また、ある人は、「１００円高いだけなら、高級料亭で食べる。」と考えるでしょう。
各々の価値観の問題です。

このマンションと同じマンションが浦和駅東口徒歩２分の場所にあったとします。
値段は同じです。
違うのは、駅からの距離とマンションの四囲の景観です。
ある人は、四囲の景観は悪いけど、駅に近いから、浦和駅東口徒歩２分の場所にあるマンションが良いと考えるでしょう。
また、ある人は、浦和駅東口徒歩８分だけど、四囲の景観が良いから、このマンションが良いと考えるでしょう。
やはり価値観の問題です。

このマンションと類似するマンションはたくさんありますが、各々、金額はもちろん、様々な点で違いがあります。
どのマンションが良いと考えるかは、各自の価値観の問題です。

このマンションのコスパが悪いと書き込んでいる人は、各人に価値観の違いがあることが分からず、ひたすら自分の価値観を述べているだけです。相手にしなければ良いのです。

>>1561 匿名さん
分譲開始当初からモデルルームの予約が連日満席だったにも拘らず、入居開始時までに完売していないのは、コスパが悪いと多くの顧客に判断されたからですよね。各人に価値観の違いがある上で‥。

>>1562 eマンションさん

まさに、ようゆー事ですね！

もうね、マークスが分譲開始する前迄に、ここは完売まで持っていかないといけなかった。
スミフは、短期間での完売を良しとしないから、最初からそのつもりは無かったと思うけど。
よりコスパが優れた他の物件と比較されたら、勝ち目ないもの。各人に価値観の違いがあっても。
マークスは竣工前に短期間で完売して、ここは入居後もずっと売れ残りを抱えている。
結果が全て。
結果が出てしまった以上、大幅にディスカウントして市場の適正価格まで落とさないと売れないと思うけど、スミフは価格面では妥協しないから、完成在庫としてコレクションされるのだろう。
シティハウス東浦和も売れ残り期間が長かったようだし、ここの完売がいつになるのか、正直、関心は薄れてきた。

>>1558 検討板ユーザーさん
だから?
西向きや東向きに比べたら
日照奪われる時間は全然少ないよ。

スミフにとって完成在庫は財産だから、安易に値下げはしないだろうね。
値下げについて営業に尋ねた顧客が、『うちは値下げしなくても、売れますから。』って冷たくあしらわれたって、少し前に報告がありましたし。
言い方もあるだろうにと思いました。
買わない客は、客じゃないと認識してるのかな？

>>1526 マンション検討中さん
この書き込みです。
営業スタイルの全般にスミフイズムが流れている。

うちは モデルルーム行ったその日の夜に家まで営業が
来てポストに 手紙を入れてかれました。
怖くなりお断りしました。

>>1568 マンション検討中さん

恐らく貴方の所得が高くて、上客として逃したくなかったのでしょう。呼んでないのに自宅に来られるというのは、高所得者の裏付けを自分の目で確認したかったのでしょうか。
確かにゾッとしますね。
常軌を逸していると思います。
最近、聞いてるだけで情緒不安定になるような恐ろしい事件もありますしね。

その話って本当なの？嘘だとまずいんじゃ

>>1570 匿名さん
1568の方は、実際にあったスミフのエピソードを書かれたのでしょう。
他のデベではありえないエピソードが、私にもあります。初回のモデルルーム訪問で、確定申告のコピーを取られました。

本人達は、マンションを効率よく売りさばいて、個人の営業成績を上げる最短距離を選択しているつもりなのかも知れない。
刹那的で個人主義的な営業だね。

本当に入ってました。 その後TELで丁重にお断りしました。 何度かDMきましたがしばらくして来なくなりましたよ。

厳しいっすね。

>>1568 マンション検討中さん
それは嘘だわ。
業法で禁止されてるから。

>>1575 マンション掲示板さん
間違えた。

動揺してるんですかね？
大丈夫ですか？

マンション検討スレがスミフ批判スレになってますね（笑）
しかも、疑わしいことばかり書いてあります（笑）
どこのスレも買えない人のネガで溢れかえってますが、買える人や買えた人が優越感に浸って読むだけだと思いますけどね…．

>>1578 匿名さん
ここが人気物件なら、妬みや僻みで片付けられるのかもしれませんね。もしくは、プラウド浦和東仲町ガーデンのように、抽選回避のための人気落としの目的とか。
しかし、シティハウス浦和仲町は、言わずと知れた不人気物件ですから。この掲示板には、一度は検討したことのある方々のリアルな声が寄せられています。内容的にも、埼玉・都内問わず、スミフ物件の掲示板でよく見るエピソードなので、納得がいきます。
都合の悪いことを誤魔化して目を背けても、事態は好転しませんよ。

>>1579匿名さん
リアルな声？
いくつかのレスで似たようなネガを読みましたが、嘘くさいですよね…．
この掲示板でも1575さんに一蹴されていますしね…．
ところで、あなた、ほかのマンションの掲示板にも同じようなことを書いているでしょ？

売れてない物件で星5つ(4.9)て、よっぽど印象深い不人気物件ということ？
皮肉だね。

星の数だけなら、プラウド浦和東仲町ガーデンに匹敵してますね。
向こうは、瞬間蒸発みたいですが。
以前の書き込みで、東口物件のプラウド浦和東仲町ガーデンを蔑むような発言がありましたが、この売れ行きの差は何なんでしょうか。

>>1580 匿名さん
貴方、スミフの営業でしょ。
自分とこのコンセプトルームで扱ってる物件の掲示板を巡回してますよね。
貴方の書き込みから受けるイメージが、掲示板で叩かれているスミフの営業のイメージに見事に重なります。
人間性って、隠せないものですね。
でも、私はスミフを応援しています。

野村の東仲町ガーデン、億越え住戸も一瞬で売れたって。
浦和のお金持ちのマンション需要は、まだまだ枯れていなかったんだね。
お金持ちだからって、どんなマンションでもいいや！って訳じゃないんだね。

>>1582通りがかりさん
まったくの誤解です．
参考までにいくつかの掲示板を見ているのは事実ですよ．だけど、それは地方にいる妹夫婦が事情があって埼玉に引っ越し、新幹線通勤する予定なので、大宮、与野、浦和で適当なマンションを探しているからなんですよ．
ちなみに、スミフに限らず、少なくとも大手のデベの営業は、掲示板を見るかも知れませんが、書き込むことはまずないはずですね．
宅建業法（施行規則）に違反する可能性があるので、会社が困るうえに、自分の首も危なくなりますから．
で、スミフを応援しているそうですが、本当にスミフとは関係ありませんから（笑）

>>1585 匿名さん
新幹線通勤なら大宮一択ですね。
浦和や与野だと毎日通うのは大変だと思います。

>>1586匿名さん
この掲示板とは関係ないのにありがとうございます。
妹夫婦も同じように考えているんですが、子供のことを考えると浦和もありだと考えているんですよ。
ただ、このマンションはとても妹夫婦には買えませんね（笑）。

お子さんがいる世帯に、採算の悪い物件はお勧め出来ないですよね。
お子さんの教育費の確保や、将来的に資産を残すためにも。

>>1585 匿名さん
宅建業法、詳しいですね。
その宅建業法に抵触した営業マンが、仮にいたとします。その場合、どの機関に通報したら良いでしょうか？
お教えください。

答えられないよね。

浦和は都内への通勤は結構混みますか？

>>1568 マンション検討中さん

それは怖いですね。
了解なしに、勝手に自宅のポストに投函されてしまうのは。

>>1573 マンション検討中さん

それでも丁寧に大人な対応するのが大事なんですね

>>1589検討板ユーザーさん
遅レスでスミマセン．
監督官庁の国交省が１番で良いですね．他にもいくつかありますが、検索して調べてもらえばすぐに分かりますよ．

>>1594 匿名さん
有難うございます。

>>359
こんな時期もありましたね。

「大好評につき最終2邸」
↓
「大好評」につき最終2邸

大好評なら、そもそも…

>>197 匿名さん
面白いこと言いますね。

>>199 建設経験者さん
なるほど。

身も蓋もない。

197の販促ステマに対して、199の専門家が反証して論破してますね。

197でデマを書き込んだのは誰なんだろう？
そこに、このマンションが残り2戸を残して、買い手がついた要因があるのだと思う。

信じて乗せられて、買った人はいるのかな？
「レンガ調タイルはレプリカと一緒」
って、目から鱗。

レンガ調格好いい
個人の好みによって評価はまちまちだね

レプリカがかっこいいですか。
価値観は人それぞれでいいと思いますが、それを高級マンションの証と喧伝するのは、あまりにも素人を愚弄していると思いませんか？
197は誰なんでしょうね？
ご存知の方、いらっしゃいますか？

レンガそのもの（本物のレンガ）の方が強度が弱いのではないですか。
レプリカという表現が適切なんですかね。
また、他のタイルもピンキリではないのですか。
余り高すぎるタイルも、修繕の際に費用がかさみそうですね。

>>1609 匿名さん
問題は強度云々じゃないんですよ。
話をすり替えないでください。
高級仕様じゃないのに、レンガ調タイルを高級マンションの証と説明した不誠実さが、素人をペテンにかけているようにしか思えないと言っているのです。
貴方は、誰がこのセリフを言っていたか、知っていますか？

>>1610 検討板ユーザーさん

視点は人それぞれ。
話をすり替えないでと言われるいわれもないと思うのですが。

誰が言っていたか、分かった上で訊いている。
更にそれを分かった上で、都合が悪いから話題を逸らしたい人もいる。

確かに、嘘はいけないよね。
信用問題です。

>>1612 匿名さん

なんで匿名の掲示板なのに誰が言っていたかわかるの？

モデルルーム行ったことある人は、知ってるんじゃない？
どうだろうか？

>>1444 匿名さん

『数えきれない』くらいのスペア物件があるプラウド浦和東仲町ガーデンは、第1期と2期共に即日完売したようです。
『数えられる』程度のスペア物件しかない当マンションの売れ行きはどうですか？
競合物件が少ないのに、どうして売れないのかね？
つまりね、西口物件もピンキリってことですよ。

>>1616 評判気になるさん

プラウド浦和東仲町ガーデンの住人？
200も前のレスに返信とか執念深いな。
根深い怨念みたいなものを感じるな。

>>1617 匿名さん
一般的な資産価値に関して、西口物件が東口物件より優れているのは分かりますが、西口物件の中でも2SDより下に外れた物件が何を言ってるのかと、恥ずかしくはないのかと思っただけです。
ちなみに私は、此処より遥かに売れ行きが良かった西口物件の住人です。此処の売れ行きが芳しくないのは、価格だけじゃないと思います。

なかなか見通しが良さそうですね。売れていないのは下層階ですよね？

浦和高砂もだけど、すみふ物件はガラスすっけすけだな。
洗濯物が見えて恥ずかしい。

パインズホテルの客室から丸見えと報告されてましたね。
前の書き込みで。

>>1615

営業？

買えない人が歯ぎしり中

ここ見てると、浦和の新築分譲マンションの購入希望があるプチセレブはもう尽きたのかと思うけど、一方でプラウド浦和東仲町ガーデンは瞬間蒸発している。
選ばれてないだけなんだって、誰でも気付くよね。買えない人が〜って言ってる場合じゃないですよ。
入居者のためにも頑張ってくださいな。

確かに、浦和の不人気売れ残りマンションとして認知されつつありますね。他物件の掲示板でも、その一例として挙げられています。
駅徒歩5分以内は多少の高値掴みでも、大きくは値崩れしにくいので冒険しやすいですが、5分超はコスパをシビアに評価しないと痛い目みそうだからっていう思考回路が、野村の東仲町ガーデンとここの評価に働いているように思える。
つまり、ここのコスパが悪いって事なんだけど。

都内から移住確定者です。浦和の多数のマンションを研究しました。
１棟のマンションとしてこのマンションを見れば、不人気マンションではなく、間違いなく人気マンションだと思います。
常盤公園付近までの複数の綺麗なマンションや戸建住宅が醸し出す雰囲気は、都内の高級住宅街の雰囲気に負けていません（浦和にこのような地域があることを知って驚きました。）。また、マンションを出た表通りも無電柱化されていて、パインズホテルを含めた景観は抜群です。そのような中でのマンションですから、絶対に人気があると思います。
マンション単体でこのマンションと浦和タワーやシティハウス浦和高砂を比較すれば、タワーやシティハウスに軍配を上げる人が多いと思いますが、付近の建築物を考慮したうえで比較すれば、このマンション（一帯のマンション）に軍配を上げる人も多いと思います。
２部屋が完成在庫になっているのは事実のようですが、それは「低層階で陽当たりが悪い」などの理由によるのでしょう。また、割高であることが前提になっていますが、少なくとも浦和で売られている（売られてきた）マンションの価格と比較しても、さほど割高とは思えません。
いずれにせよ、完成在庫があることで不人気マンションにされたのでは、このマンションが可哀想ですし、南浦和などは不人気マンションのオンパレードになります（笑）。

皮肉にしか見えないｗ

>>1626 匿名さん
人気マンションの定義がおかしい…

短期間で完売なら、「人気マンション」という判断は成り立つが、
一部の部屋は日当たりが悪いから売れ残っているマンションは、「人気マンション」と言えないのでは？

人気は、個人の主観ではなく、市場によって決まるものだよ

>>1628マンション検討中さん
人気マンションや不人気マンションの定義はどうでも構いません。ただ、都内の「やや高級住宅街」に住んでいる者としては、浦和の中では１棟のマンションとしては最も魅力のあるマンションです。
もう暫くで浦和区民になるのですが、率直なところ、もう少し広ければ家内の強い意向で買い、住むことになったと思います。

結局買ってないんかい
本当に皮肉にしか見えないね

人気マンションと言いながら、次の書き込みでは定義はどうでも良いときましたか。

>>1629 匿名さん
自分で人気マンションだと言い出したのに…


>都内の「やや高級住宅街」に住んでいる者

この部分は必要ですか？
逆に説得力が無くなる気が…

1626は、荒らしによる褒め殺しだと思いますが、敢えて乗っかると‥
ここの陽当たりが全くない住戸も含めた平均坪単価は、シティハウス浦和高砂と同じ290万です。ここの各住戸が狭いために、見かけは安く見られますが。
駅距離・外観・陽当たり・眺望・免震構造の有無・ディスポーザの有無など挙げたらキリがないですが、ありとあらゆる全てのスペックが劣っているのに、平均坪単価が一緒！
コスパが悪すぎるから売れ残っているのでしょう。人気の有無は、売れ行きで決まるんですよ。

☆４．９なら人気マンションでいいじゃない？

>>1633
1626はあなたが書いてあることを前提に書いてあることを理解できませんか。
いずれにせよ、１棟のマンションの評価と各部屋の評価は、峻別して考えるべきだと思います。それが分からないのが不思議です。
ところで、このマンションを少しでも良く評価するとすぐにネガティブな書き込みがされるのは、穿った見方かも知れませんが、「可愛さ余って憎さ百倍」だからではないですか。
まあ、それはともかく、ネガティブな書き込みをしている皆さんがいつかは「コスパの良い人気マンション」を買えるようお祈り致します。

既にコスパの良いマンションに出会って、入居しています。もちろん、余裕の竣工前完売物件です。
5-10年後の買い替えに備えて、浦和の新築分譲マンションの推移を興味深く見ているところです。
今後、コスパの良いマンションが増えてくるのを願っていますが、一方でコスパの悪い物件も気になるんですよね。そういう物件を供給したデベロッパーも含めて。
マンションもデベロッパーも、ネームバリューとは関係なく玉石混交ですから、選別する目を養うための肥やしになります。
どんな物件でも。

>>1636 マンション検討中さん
目の肥やしなら、ネガティブはやめたら？自己満足したいの？この物件は低層階以外は良いと思いますが。

>>1636 マンション検討中さん
いつ、どんなマンションを購入なさったかわかりませんが、転居を考えるマンションなんでか？高く売れると佳いですね(笑)いつ購入したかわかりませんが、いまよりもやすかったので良かったですね。場所記載はありませんが(笑)

もう、争いは止めようよ。
この物件は、大人気なんだよ。
「大好評につき残り2邸」が証拠だろ。

>>1637 検討板ユーザーさん
低層階に住んでいる方への冒涜ですよ。
貴方は、上中層階の居住者ですか？
それとも、スミフの営業マンですか？

低層階は、このマンションの一部じゃないのか…
低層階のオーナーは、管理組合でどういう扱いになるんだろう。

1637で切り捨てられてる下層階も含めた平均坪単価が、シティハウス浦和高砂と一緒なんだから凄い値付けだな。
仮に、売れ残ってるのが下層階なら尚更、買っちゃいけないだろ。普通に考えて。

>>1640 マンション掲示板さん

そのうち高層階は不人気になると思います。海外の研究でも色々言われていますからね。

のこり2戸でも書き込みは衰えないですね。

>>1644 匿名さん

⭐️⒋９の人気物件ですから。

今、売れ残っているのは、2Fの両サイドの角部屋ですか？

質問です。
ガーデンは即日完売しましたが、もし仮に１部屋だけ固有の要素で売れず１年間経過したとします。
このような場合は、ガーデンは不人気物件として分類されるのですか？

ガーデンの下層階は、目の前の建物で日照や眺望は遮られていると思いますが、即日完売しています。適切な価格設定だったんでしょうね。
スミフの浦和仲町は、コスパを考慮した相応の価格設定が出来ていないから、不人気物件になったんでしょう。
己を省みずに天に唾するのはみっともないですよ。

>>1648 マンコミュファンさん

1647の質問に対する答えになってませんよ。
1、2戸売れてないだけで、マンション全体として不人気物件に分類されるのかどうかを質問してるんじゃないですか？

>>1649 匿名さん
入居後も延々と完売しない状態が続いていれば、不人気物件でしょう。
売れ残り住戸を都合よく切り離して、世間は評価してくれないですよ。
入居後もずっとノボリに囲まれたマンションを世間では不人気物件というのです。