プラウドタワー北浜ってどうですか？

520さん

エレベーター２基については営業とお話されましたでしょうか？

場所は最高だけど、タワマン立地としては少し難しい物件ですね。高層階を高く売れないタワーって、デベの旨味は何だろうと悩みます。
素人考えでは駅から少し離れても、パークタワーや川向こうのヴィークタワーの中古の方が安くて、眺めが良さそう。だからミッドと販売期間ずらしたのかも知れないですけど。

野村ビルを外壁代わりに一体感あるデザインにした中層レジデンスの方が立地が活きたかも。

>>521さん
しませんでした。
最新スピードのエレベーターだとさらっとした説明が。
後でこちらの皆さんの書き込みをみてわかりました。
大きな買い物なので、このスレはありがたいです。
お礼にすこしでもお役にたてればとおもって投稿しました。

実際売れるんですかねー
平均坪単価は350くらいのようですが今後この辺りでの供給がないと考えるとありなのか！？

524さん

ご返信ありがとうございました。
最新～とかスピード～とか説明するあたりが面白いですね。
通勤時など各駅停車に近いですからスピードとか関係無いですからね。開閉時間とか含めたらもう。。。。。。

扉の閉鎖スピードもすごい高速なのではないでしょうか。

>>518 マンコミュファンさん
タワマンでは珍しく駐輪場は全て屋外ですよね。
デッドスペースを駐輪場にしているのか、北東西に点在してますね。
コストカットもそろそろ限界にきてるように感じます。

>>527
き、危険ｗ

価格表アップされてますね。ミッドタワーより少し高い？

まあまあ。ミッドも当初ちょんけちょんやったわけでなw。 プラウドがあかんとこもあるけど、ミッドより改善されてるところあるやんか。

ゲストルームとラウンジはより高層階になっとるし、玄関扉はクランクインしてホールからリビングまで丸見えになってないし、トランクルームもついとるし、車が待機するところや、使うかは知らんけどポーターサービスもあるやん。外見のデザインもプラウドの勝ちとちゃうかな。

風呂は少し広がってるんかな。ミッドで大盛りあがったトイレはタンク付きカウンターなしは同じやなw

角の間取りは柱食い込んでるけど、角側にビル多いからあえてやってるんとちゃう？

立地はミッドは北側がとても良いだけで、プラウドとさしてかわらんかな。ミッドは東は高層階まで壊滅、ここは南東が壊滅だが南と東はぬける。ミッドは高値つけられる南と南東かプラウドとキタハマでもちろんいまいちで、プラウドは北はプミッドと取引所であまいちやけど、南や西はぬける。

あかんところはもう出てる感じかな。まあ、似た値段ならへやえらんで買えばええやんか。皆さんも北浜でこの値段出しても本町なら出さんでしょ。北浜買うならラストチャンスちゃうんかな。

>>528
南西角の小さなビル買収できなかったからなぁ・・・
オーナー住んでるから交渉にすらならなかったのかな？

>>532 匿名さん

買収できたら何がどこまで変わってましたかねえ？

買うからにはあわよくば値上がりしてほしいと思うけど、こっからさらに上がるというのは甘過ぎかなぁ

>>534 マンション検討中さん

今後の新築が
1ステップ値上がりでここは値段維持
2ステップ値上がりでかこは値上がり
かな？

まあ維持だろうね

今ですらコストカットしないと買ってくれないんだから大阪では&450や@500が当たり前になるのは無理なんじゃない？

>>535
大阪で500は買える人がかなり少なくなってくる。
賃貸に出しても家賃を高くしたら中々決まらない。

となると投資目線ではどうなんでしょうね。低層はともかく中層から上層は実需での購入が大体になるんかな？
賃貸に出してもあまり利回りはとれないか

部屋の値付けみると東側が人気あるんかな？　
大坂城がみえるから？そこまで眺望に差はない気がしますが
東側だけすぐ売り切れとかなるかな

プラウドネームで都心の癖に、間取りは意外とファミリー向けマンションの位置付けなんだよなぁ。
投資物件ではないですね。末永く堅実に住みたい層を狙いすぎな感じ。

そこそこ裕福なファミリー層が結構買いそうなので、ロビーは子供で溢れるかもですね。

その割にはファミリー層必須の駐車場の想定価格がやたら高い割に、出入庫口が1基だけだし
正直、ターゲット層がよく解らない物件です

近くで駐車場借りたほうが安いし、待ち時間も無さそう。

>>536 マンション検討中さん

大阪は東京より貧乏なんですかねえ。
それとも相場観の問題で値段はまだ引き上げられるんですかねえ。

東京と違って都心部に高級住宅街がないのは仕方ないとして、東京に遅れて都心回帰が進んでるのは間違いないんで、都心の高級住宅街化が進めば余力はありそうなのかな。北浜はよりそうなってほしいですけどね。

東京の武蔵小山なんていう山手線の外側のタワーよりも
こちらのほうが将来の資産価値ありそうに思います。
これからは大阪都心部の住環境が向上し、富裕層も増えてきそうです。

どれだけ住環境が良くなって人気と不動産価格が上昇したとしても、大阪にいる人の所得が増えるわけではないですよね？

>>542 匿名さん
公務員や大企業等の堅い職業で夫婦共働き世帯1500万、みたいなカップル形態が増えつつあるので、収入が伸び悩んでいても合算なら買えてしまうし仕事と子育てを両立するために都心に住む必要がある人たちも増えていくでしょうけどね。いずれにしろどこかで限界は来ますが。

あと、東京大阪間は陸路も空路も本数が多いしそんなに時間かからないので単身赴任も見据えて東京よりもかなり割安な大阪で一部屋買っておきたい人もいると思いますよ。ここらは支店駐在人口も多いし災害時のバックアップとしてバックオフィス機能を大阪に置く会社も多いので、東京水準の給料を貰いながら、東京か大阪のどちらかに拠点を構えればいい人達。

>>542 匿名さん

そりゃそうですが
所得の限界値の問題だけでは
ないと思います。

大阪と東京の
都心部のマンションの平均価格の差は
都心部のターゲット層の所得の差より
明らかに大きいです。

数は違えども供給数も比例するので
お金持ちが少ないのが理由とも違う。

大阪のタワマンはコストカットの嵐ですが、
東京に比べたら安いとはいえ
入れり尽せりの物件は芦屋などの
郊外の高級住宅街にしかないですね。
芦屋はコストカットせずより富裕層を
ターゲットにしてます。

大阪のタワマンは
富裕層向け高級物件というより
一般向け高額物件という感じかな。

上の方の角部屋はほぼ埋まってて抽選らしいですよ

>>545 マンション検討中さん
船場のタワーは一般向けなのは同感です。タワーが希少だったザ北浜の時代とは違い、今のタワーは一般の職住近接ニーズを掬ってるからコスパ重視なんだと思います。
芦屋は上町台地に住んでいた船場の旦那衆の別荘地として始まって、そのうち富裕な人々が本宅を構えだしたことで発展してきてますから、お金持ちしかいないですからね。湘南や鎌倉、逗子の披露山みたいな土地柄でしょうか。
そのうち船場が空洞化すると、単に中心業務地区であって高級住宅地ではなかった船場には家を構える必要が無かった。東京は経済だけでなく政治外交の中心地なので政治家や大使館員などの層の厚みが違いますから、前線基地として3Aや番町などに高級物件が建てられても消化される余地があるということかな？

>>543 匿名さん

たしかにパワーカップル世帯向けなら高額にできても、高級にする必要はないですね。

しかし、サラリーマンが故にせいぜい世帯2000万まででしょうから上限がありますし、子育て世帯は子供の教育、病院、公園などが周りにないと職住近接だけでは片手落ちになりますね。

北区なら堀川などのブランド小学校周りが人気ですが、あの辺はちょっといけば繁華街や風俗街ですし、子育てには悩ましさがあります。北浜も遊具のある公演もなく基本はビジネス街ですし、部分的に我慢して職住近接の都心住まいとなりますね。

北浜は子供のいない落ち着いた中高年やDINKSなのかな。

>>539 周辺住民さん

間取りのどのあたりがファミリー向けでしたか？収納も少なめですが。

>>547 匿名さん

なるほど。職住近接だからコスパ重視、納得です。実際、ここの方が有名郊外の戸建てより安いですしね。我が家の近所は50坪でも1.5億は最低必要ですので、片働きだととても買えません。

どんなに大金をつぎ込んでも住みたいと思われる市内になってほしいです。

市内に住んでるというと、関西人でも北摂や阪神間の人は未だに繁華街や雑然とした街のイメージしか持ってないので、えっ？わざわざなんで？みたいな空気にはなりますね。

>職住近接だからコスパ重視
なるほどなあ。そうやって考えるとここはお買い得物件になるのか？
お買い得というにはちと高い気はするが。
瞬間蒸発ということにはならないか

おもしろい。

ただ、コストの一つである「痛勤」事情が
東京と大阪は違うてのもある。

東京なら20分すら電車は乗りたくないが、
大阪ならなんとも思わない人ばかりでは。

20分あれば大阪梅田から
芦屋、夙川、住吉、千里中央以南、
全て届く。

あと5分増やせば
岡本、御影、芦屋川、宝塚、雲雀丘、苦楽園
どれも届く。

パフォーマンスはどうかな。
もちろん人の主観次第だが
麻布、青山、赤坂に匹敵できる街は
大阪にできるのは難しいのでは。

北浜、中之島、淀屋橋、新町、堀江、
福島、南森町、天満橋、うーん。

大阪はウメキタ開発が現実になっているので、都心ということなら、いかに梅田にアクセスできるかだと思います。
北浜1分というよりも、梅田にでられる「淀屋橋から徒歩8分」と考えた方がいいのでは。

北浜は歴史のある品格の街だけど、すでに歴史的役目を終えているという気がします。
ビデオも、その点の強調ばかりですが、遺跡に高額を出して住みたい人は少ないのでは。

タワマンも上限がきている気がします。
土地を高く買い、建築費が高騰し、オプションと間取り変更で原型が分からない豪華モデルルームを作り、結局、コストカットが極まった感じですね。

エレベーター、駐車場、各階ゴミ集積場、出ぱった柱、天井、一体型トイレ、夢を持てません。
まあ、実需で自分のお金とローンで探している人には、厳しい物件だと思います。

金融街という歴史的役目を終えたからタワマンが立つのでは？もっと住み替えが進めば良いです。

北浜に憧れはないけども、

・中央区御堂筋線淀屋橋7分
・2線使える二度と出ない駅前
・品格あるビジネス&グルメ&リバーエリア

の点で評価してますよ。

ここから淀屋橋寄りにタワーマンションはなかなか無理だろうし、御堂筋から高速道路の間は特に魅力はない気がしますね。

梅北も頑張ってほしいですが、芝田界隈、スカイビル北側、阪急中津界隈、豊崎などの北半分は地歴問題や狭小ビル・住宅があまりに多く、遺跡じゃなく生きてるだけに劇的に変わるのは難しい気がします。福島から大阪駅スカイビル間ぐらいではないでしょうか。

>>554 eマンションさん

立地が良いのは分かりますが、それ故にせめてコストカットはほどほどにして欲しかったです。

>>555 匿名さん

せやね。

天然石どころか人大が標準やしね。

ミッドは買わなかったの？

駐車場、各階ゴミ集積場は何がダメ？

教えて。

天井はミッドより高いような。

眺望は人気の南と東が死んでるミッドよりよくない？

>>556 マンション検討中さん
眺望で人気の方角なんて基本的にありません。タワーではむしろ、南と西は避けられます。故に北側で眺望が確約されてるミッドに軍配が上がりますね。

また天井高は高くとも、プラウドは基本的に下がり天井がひどいです。よくてどっこい、プラウドの方が天井が低く感じることもありそうですね。

駐車場に関してはシンプルに数がすくないということでしょうか。

ごみ集積場に関してはわかりませんね。

>>557 評判気になるさん

うん？タワーだろうが、南、東、西、北の順に値段が高い＝人気の順だよ。

ミッドの北向きの眺めは素晴らしいね。

でも残念ながら光の入らない北なんだよね。

北向きは順光が美しいとか言うけど、寒いものは寒いし、洗濯物は太陽光があたらないと乾かないんでね。

で、そんなにミッドが素晴らしいなら買わなかったの？ミッドが完売近くになるまで待ってたの？今更ここの文句？why?

>>558 マンション検討中さん

え、タワマンで洗濯物外に干す気なの？

>>559 匿名さん

で、ミッドは買ったの？当然北向きだよね？

>>560 マンション検討中さん
ミッドは一つ持ってます、、北向きです。なんかすみません。

>>558 マンション検討中さん
タワーであれば眺望の要素が大きく、方角での価格の優劣はあまりありません。常識だと思ってましたが、、
そして何故急に好戦的なのかもよくわかりません。笑

　結局、タワマンで値段の高い高層階を売るにはその下の階をそこそこの値段で埋めてくれる多数の中産階級の人たちが必要になってきます。富裕層は一握り、残りの殆どは中の上のサラリーマンに売っていくことになるので、天井やトイレとかタイルとかで荒れますけど、職場に近くて、転勤等も考えると流動性の高そうな便利な立地の大手デベのタワマンなら平米と値段のバランスで売れていっちゃうんだと思います。あれほど荒れていたミッドタワーもほぼ完売だし、上町台ザタワーも１期で8割以上はけちゃったんですよね？

　船場の富裕層が上町台地から芦屋などの阪神間に移っていってしまったのは、中心部の都市化と、工業化に伴う公害の問題があったからですよね。今の大阪市内は空洞化しているので公害の問題は無く、大規模公園のホームレスもほぼ一層され、都心部への一極集中が進んでいるので環境が変わりつつあります。それでも阪神間の富裕層は都心であくせく働く必要が無いのでなかなか中心部にはこないと思いますが、今開発している世帯年収が高めの人たち向けのタワー物件が次々に竣工すれば街を形成する人の層と量が変わります。そのうち周辺施設も追いついていて、荒れるのでどことは絞りませんが、北区中央区西区あたりに「住む都心」としてのエリアが形成されてきて認知も進むと思います。高級住宅街として人を吸引できるようになるのはそこからじゃないでしょうか。ただし、そうなった暁には３Ａなんかもっとすごい場所になってそうですが。

>>563 匿名さん

同意。

ただ、住宅地としての歴史がなく、住宅地化はマンションができてるだけで、電柱埋めたりするだけでは不十分かと。

あと、住む都心はホテルとしても好立地なので、ホテルにとられすぎ。

ホテルとタワマン、シナジーなくない？飲食増えるぐらい？

既出の福新梅田もタワマン街に積水自身がホテル呼んでしまったな。

>>564 マンションマニアさん

こういう底辺コメント見ると安心します。
世の中に下には下がいるんやなぁと。

昼休みに高麗橋通りから現地とって来ました。もう基壇部より上の外装始めてますね。

正面から寄って一枚

脇の部分です。