大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>2654 口コミ知りたいさん

「2647匿名さん」で質問させていただいた者です。
「2654 口コミ知りたいさん」へ、回答いただきありがとうございました。

当マンションは数年前に管理委託会社が大京アステージに変わりましたが、この間に管理規約や管理委託契約書が変更されました。その契約内容を詳細に調べてみると、ここの掲示板の書き込み情報にあるように、管理会社側の責任が回避できるような条文に変更されていました。
総会でもこれらの変更点は重要事項説明でも詳しい説明はなく、住民の多くが気にとめないまま賛成多数で承認されてしまいました。

「2654 口コミ知りたいさん」に回答いただいた内容は、大京アステージへの今後の対策として、管理組合はくれぐれもよく考えておかなければならないことだと受け止めました。

>なお、この会社案内の「大京穴吹建設が大京アステージ社の一部署である」という記載がどこにあるか、教えていただけないでしょうか。
上記のご質問ですが、3年ほど前の大京アステージのHP会社案内には大京穴吹建設は改修施工部門として記載されていたはずですが、今回、改めてHPの会社案内を検索してみましたが、その情報は見当たりませんでした。
現在は大京アステージも大京穴吹建設も大京のグループの子会社として列記されています。なお、大京はオリックス不動産の子会社であり、さらにそのオリックス不動産の親会社はオリックス本社という構造のようです。

大京アステージと大京穴吹建設の関係について、不確かな情報をもとに記載した事をお詫びいたします。
大変申し訳ありませんでした。

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大京アステージ管理会社が管理するマンション、管理会社にお任せしていれば、第一回目の大規模修繕後から資金不足に陥り、建物が良質でも保全は不能になり建物は死にゆく。家に居座る「死神」と同じ…資金が減る前に解決策を見つけること。

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>>2685 匿名さん

> 当マンションは数年前に管理委託会社が大京アステージに変わりましたが、この間に管理規約や管理委託契約書が変更されました。その契約内容を詳細に調べてみると、ここの掲示板の書き込み情報にあるように、管理会社側の責任が回避できるような条文に変更されていました。

これについて、このスレッドがものすごい量なので、実は追いかけ切れていません。
お手数なのですが、その内容を知りたいので、何番のコメントに記載されているか
またはなんというキーワードで検索したらよいか、ご指導いただけないでしょうか。
読んで勉強させていただきたいと思います。よろしくおねがいします。

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>>2682 購入経験者さん

コメントありがとうございます。

調べている途中なのですが、今のとこ分かっているのは、収納口座と保管口座の両方が
　口座は理事長名
　通帳は大京Aが保有・印鑑は理事長が保有
　支払（大京Aの支払口座への口座振替）時にはその都度理事長の承認を得る
という形で運用されているようです。したがって、収納口座と保管口座の運用手順は基本的には同じであるようです。

これらのことをフロントマンや営業担当に聞いていますが、彼らも説明ができません。営業レベルは、このシステムをあてがわれて運用しているだけで、その意味や理由、メリット・デメリットなどについては管理部門ではないとわからないようです。

一方で、重要事項説明会ではその営業マンしかいないわけで、区分所有者が疑問に思ったことを総会で質問しても答えることができないようなシステムで委託契約しているというのが現状ということになります。

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>>2679 購入経験者さん

ここで書かれていることは、前提（たとえば支払口座は大京A口座であるなど）が事実と異なる部分があるので、私の方では結局あまり理解ができませんでした。ちょっと混乱してきたので、一度リセットして、原点に戻り、整理したいと思います。

まだ調査段階ではありますが、私なりに分析した結果は次の通りです。

【確認事項】
大京アステージ社の支払いフロー
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
において、収納口座と保管口座はマンション（理事長）口座であり、一方、支払口座は大京A社口座である。マンションから工事費は保管口座（または収納口座）から一度、支払口座に移動し、そこから工事業者に支払われる。保管口座から工事業者口座に振り込めばよい（実際、他のマンション管理会社はそうしている）のに、大京A社はなぜこんな面倒なことをするのだろうか。

ここで重要なのは、大京A社が行っている「管理組合口座⇒自社の支払口座⇒工事業者口座のお金の流れ」は実質的には資金移動業ということである。これが法律に抵触しないのは管理組合がこの流れで委託契約を大京A社としてしまっているからである（なお、管理組合は十分な説明を受けずに、これを無意識に受け入れている）。マンション側から大京A社への委託ががある限り、これは資金移動業のとはならず、収納代行扱いになる。収納代行では個人への支払でない限りは、資金移動業とはみなされない。

【私の推理】
さて、大京A社にとってのこの仮想的資金移動業のメリットは何か。最初はマンションからの手数料収益かと思ったが、手数料は大京A社ではなく銀行に入ることを考えると、手数料はメリットとは考え難い。（また、大京A社が手数料を取るという話は、同社から聞いたことはない。）

そこで、以下の計算をしてみる。一つのマンションが仮に年間で100万円（少なく見積もっています）の工事をどこかの工事業者に発注するとする。大京A社は全国で20万の管理組合と契約をしている。工事終了に伴い保管口座（マンション口座）から支払口座（大京A口座）に支払いがされる。これにより、大京Aの支払口座には、計算上は2兆円の資産がプールされる。

もちろんこんなことは現実にはなく、大京Aは工事業者に支払いをせねばならない。しかし、たとえばもし、マンションからの入金後、工事業者への支払までに1か月かかるとする。そうすると、大京A社の支払口座には、定常的に167億円のプールができていることになる。実際には、各マンションの年間工事費用は平均で数100万円以上であり、このプール資産もこの数倍になるであろう。一時的に支払口座を左から右に流れるだけの工事費用であっても、これだけの規模となると、事実上、定常的な資産となる。

この資産は、もし大京A社が資金移動業を営んでいる場合には第一種資金移動業者として厳しい認可基準をクリアせねばならないところを、無認可で得ることができる資産である。この資産が得られるのであれば、わずかな口座振込手数料を負担しても大京A社にとってはメリットが大きい。

これが、大京A社が表面上は単なる収納代行者であるにもかかわらず、まだ完成図書が提出されていない段階で、工事業者の意図でないにもかかわらず、当マンションに半ば脅迫にちかい形で工事費用（約1000万円）の支払いを督促してきた理由であると考えられる。マンションからの支払いが遅れると、大京A社の資産運用にそれだけ影響が出るのであろう。

さて、ここには東京三菱UFJ銀行との連携というもう一つのからくりがある。大京A社は東京三菱UFJ銀行の通帳レス口座を使うことで、上記の資産フローを見えづらくしている。大京A社としては、マンションからの入金と工事業者への支払の期間が空いているほうが、プールされる資産が大きくなる。そのためには、いつ入金があっていつ工事業者への支払が行われたかが見えづらくなっていることが望ましい。一般口座であるとその流れが通帳上で可視化されてしまうが、通帳レス口座ではわかりづらいという利点がある。このことを巧みに使って資産運用をしているというのが、大京A社がこのような支払いフローを行っている理由ではないか。

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>>2690 匿名さん

そうか。戸数と管理組合数を勘違いしていました。
もう一度計算してみます。

管理組合当たりの工事費用が年間で100万円/年とし、
全国で7500管理組合と書いてします。
もし1か月間資金をプールできたら定常的に約6億円がプールされます。
定期的な大規模修繕工事を考えると、年間100万円は
少なく見積もりすぎていると思いますので、実際には
この数倍程度になるでしょう。

http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912052.html
これによると、年間売上高が600億円ですので、その数％程度の
資金を定常的に持つことができるのは、かなりのうまみでは
ないでしょうか？（上の仮定が成り立てばですが。）

通常の資金移動業者と比べてなんの制約もなくこのビジネスができる
とすると、大京A社の違法性については私はわかりませんが、
マンション管理組合として、それに協力する理由はもちろんありません。

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http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912052.html

データ（従業員数）が怪しいですね…
昨年の夏場頃、本ページのデータを基に資料を作成しましたが、
従業員数は、「1,406名のままで、変動がゼロ」の状態です。

大凶カスが嘘の申告 or データ（従業員数）が未更新のどちらかですね…

うちの担当をクビになった（失笑）
〇ンコツ・フロントマン（新入社員）の担当物件数が10件後半だったので、
もっと従業員数が少ないような気もするが…

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>>1606 管理会社経験者さん

> ”支払口座振込後に大京A社が倒産した場合やそのお金を不正流用された場合”については、マンション側は影響ないはずです。資金移動の途中でお金がなくなるという事はあってはいけないので。

私はここを疑っています。

https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
において、収納口座や保管口座（ともに理事長名義）から支払口座（大京A名義）に一度資金（工事費）を振り込むのは、マンション側の委託によります。つまり、マンション側がそれを望んでいるかという形式になっています。（もちろん、住民はそんなからくりはほとんど気づかされていません。）

そうすると、もし大京A社が倒産した場合、未払いの工事費があると、それはマンション側の支払い責任となると思います。つまり、工事業者はマンションに支払いを要求するでしょうし、支払口座に振り込んだお金は戻ってきません。もし、大京A社が資金移動業としてこの形をとっていると、このような事態に対応するための十分な財源がないと認可されませんが、大京A社の場合はここが「偽装資金移動業者」なので補償されません。マンション側にとっては極めて危険な委託契約になっていると思います。

また、よもやとは思いますが、収納口座や保管口座から支払口座への振込手数料はだれが払っているのかも気になります。普通はこの手数料は支払う側（マンション側）が負担しますよね。なぜ、大京A社の（都合＝利益の）ためにこの振込手数料を負担せねばならないのか、大いに疑問です。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
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>私の知る限り、大京A社の支払口座を経て工事業者に支払いが行う管理会社はほかにありません。

↓「支払用口座」を経由して費用支払をしている管理会社。

https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/199311002.html

今年3月の総合管理・組合数、867。

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>>2694 匿名さん

> 「支払用口座」を経由して費用支払をしている管理会社。https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

他にもあったのですね。勉強になります。ありがとうございます。

この場合、支払手数料はどこが負担しているのでしょうか。
東京三菱UFJのWebサイトによると、手数料はケースによって
違うので、私にはどれに該当するのかよくわかりませんでした。
（手数料が0円の場合もあるようです。）
https://www.bk.mufg.jp/tesuuryou/furikomi.html

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>>2693 マンション比較中さん

以下は、いずれにおいてもありえてはいけないと思います。（実際にあるかどうかの話ではなくてです）
工事業者の請求書がないと、支払はできないというのが基本だと思います。

> 大京A社が表面上は単なる収納代行者であるにもかかわらず、まだ完成図書が提出されていない段階で、工事業者の意図でないにもかかわらず、当マンションに半ば脅迫にちかい形で工事費用（約1000万円）の支払いを督促してきた理由であると考えられる。

もし、工事業者から大京Aへ収納代行を委託しているのであれば、請求書を発行できると思いますし、支払ったら、受領書もしくは領収書を発行してもらえばいいと思います。また、これが出来るのは、工事業者が大京Aへ収納代行を依頼しているという事に思います。

であれば、大京Aが倒産しても、支払先を大京Aに指定してきたのが、業者なわけですから、支払ったあとに業者が大京Aから回収できなくなっても、関係ないと思います。（現実問題として業者がごねるとかはあるかも知れませんが・・・）

一方、マンションが大京Aと支払代行として契約しているのであれば、請求があろうがなかろうが、支払うか支払わないかは、マンション側が決めて良いはずです。
業者に代わっての請求業務はできないはずです。
なので、大京Aは、支払依頼を受けたら支払える。業者は大京Aに対して請求を求める事もできないし、マンション側も大京Aを経由するか、しないかは自由に決めて良い。

この場合に大京Aが倒産したら、そのお金の責任はマンションが負うのですが、大京Aが請求はできないはずなので、ここに矛盾が生じます。

業者から請求がないのに、支払ったとなると、誰も依頼していないので払ったという事になってしまって、それはおかしな事のはずです。

一方で、

「大京A社が倒産した場合」でも、その口座は、自分達の売上として確保しているわけではないので、基本的には、その口座を目的外のお金に流用していたら、それは、アウトと思います。また、売上ではないので、倒産しても、お金を流用していたような犯罪がおきていない限りは、そのお金に手をつけてはいけないはずです。
（とはいっても、単純な預かり金に手をつける企業が多いのは事実ですが・・）

ここまで、考えると、収納代行・支払代行・資金移動業のいずれの形態でもおかしいんですよね・・・・

基本的に大京Aの担当が、知らないで勝手に好きなように判断しているような気がします。
彼らは、知らないと本社側のルールでと逃げるときがありますが、本社のルールが法律違反をしているなり、仕組み自体が不正であるとなるのですが、そう言う意味ですか？会社としての正式な回答を下さい。
と言うと、担当者以外の人がやってきて説明し、担当が変わる・・なんてこともありますよ。

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。　

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プロのマン管士団体代表は、管理会社と仲良くしたい？

https://www.h-fukui.com/news/2935.html

「管理会社と一緒になって、社会の仕組みとして両輪で管理組合の適正化に資するところに協力できれば」と抱負を述べた。

　その上で「今後各会が行政との連携について、ひたむきに努力を続けていただくことが結果としてマンション管理士の発展にもつながるのではないか」と述べた。

https://www.h-fukui.com/news/2955.html

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。

　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

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>>2696 購入経験者さん

別スレッドでも書きましたが、大京A社に関しては、工事業者が大京穴吹建設だろうが他社だろうが関係なく、工事業者からの委託はないそうです。大京A社に確認済みです。
したがって、
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
この仕組みはあくまでマンション側からの委託を前提とした支払いフローとなります。工事業者側は大京A社との契約がないので、大京A社に倒産などのトラブルがあった際には工事業者側には何の責務もなく、マンション側の支払い義務は残るということになります。

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企業悪を通り越して、社会悪の大凶（理事会の場は、悪徳セールスの時間帯化（怒））に関わるのは、本当に時間（人生）の無駄ですよね…

【くらしスクエア】　こんなヘボ！サイトは、誰もアクセスしない（工事履歴なんて虫食い状態、担当者のブログなんて不要（失笑））
【どこでも支払承認システム】　利用説明は皆無で、架空請求（不正会計）に利用される可能性あり

ろくな人材はいない（不祥事の連発など）し、この悪徳業者にマンション管理なんて、到底、無理です。ストレスの元凶とは、とっとと、おさらば（管理会社のリプレース）しましょう！

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振込手数料が大幅に安くなります！｜振込サービス『Flico（フリコ）』｜オリックス
https://biz.orix.co.jp/flico_lp_1804/flico_lp_1804.htm

振込手数料が一律260円（税抜）

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だからどうってわけではないけれど、関東エリアの「大京アステージ」支店は、熱海営業所を除く１６店が（大規模修繕売上高で全国１位（売上高、374億円）の）「大京穴吹建設」事業所（企画課）と同じビルの同じフロア―にあるんですね。

事業所一覧 | 株式会社大京アステージ
https://www.daikyo-astage.co.jp/company/branch.html

会社概要｜会社案内｜大京穴吹建設
https://www.daikyo-anabuki-construction.co.jp/company/about.html

【マンション大規模修繕売上ランキング】1位は大京穴吹建設 :: リフォーム産業新聞
https://www.reform-online.jp/news/reform-shop/16910.php

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>>2702 匿名さん

わかりやすいですね。両社はほとんど同じ会社に近い形で連携・運用しているのでしょうね。

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>>2700 匿名さん

本当に、へっぼこです。
暮らしスクエア？大京を通すと，専有部分の修理も異常に高い値段になります。以前、試しに連絡しましたが、アホらしい値段。大京が儲かる為の養分されるだけです。笑
専用部分も

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