大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>2654 口コミ知りたいさん

「2647匿名さん」で質問させていただいた者です。
「2654 口コミ知りたいさん」へ、回答いただきありがとうございました。

当マンションは数年前に管理委託会社が大京アステージに変わりましたが、この間に管理規約や管理委託契約書が変更されました。その契約内容を詳細に調べてみると、ここの掲示板の書き込み情報にあるように、管理会社側の責任が回避できるような条文に変更されていました。
総会でもこれらの変更点は重要事項説明でも詳しい説明はなく、住民の多くが気にとめないまま賛成多数で承認されてしまいました。

「2654 口コミ知りたいさん」に回答いただいた内容は、大京アステージへの今後の対策として、管理組合はくれぐれもよく考えておかなければならないことだと受け止めました。

>なお、この会社案内の「大京穴吹建設が大京アステージ社の一部署である」という記載がどこにあるか、教えていただけないでしょうか。
上記のご質問ですが、3年ほど前の大京アステージのHP会社案内には大京穴吹建設は改修施工部門として記載されていたはずですが、今回、改めてHPの会社案内を検索してみましたが、その情報は見当たりませんでした。
現在は大京アステージも大京穴吹建設も大京のグループの子会社として列記されています。なお、大京はオリックス不動産の子会社であり、さらにそのオリックス不動産の親会社はオリックス本社という構造のようです。

大京アステージと大京穴吹建設の関係について、不確かな情報をもとに記載した事をお詫びいたします。
大変申し訳ありませんでした。

大京アステージ管理会社が管理するマンション、管理会社にお任せしていれば、第一回目の大規模修繕後から資金不足に陥り、建物が良質でも保全は不能になり建物は死にゆく。家に居座る「死神」と同じ…資金が減る前に解決策を見つけること。

>>2685 匿名さん

> 当マンションは数年前に管理委託会社が大京アステージに変わりましたが、この間に管理規約や管理委託契約書が変更されました。その契約内容を詳細に調べてみると、ここの掲示板の書き込み情報にあるように、管理会社側の責任が回避できるような条文に変更されていました。

これについて、このスレッドがものすごい量なので、実は追いかけ切れていません。
お手数なのですが、その内容を知りたいので、何番のコメントに記載されているか
またはなんというキーワードで検索したらよいか、ご指導いただけないでしょうか。
読んで勉強させていただきたいと思います。よろしくおねがいします。

>>2682 購入経験者さん

コメントありがとうございます。

調べている途中なのですが、今のとこ分かっているのは、収納口座と保管口座の両方が
　口座は理事長名
　通帳は大京Aが保有・印鑑は理事長が保有
　支払（大京Aの支払口座への口座振替）時にはその都度理事長の承認を得る
という形で運用されているようです。したがって、収納口座と保管口座の運用手順は基本的には同じであるようです。

これらのことをフロントマンや営業担当に聞いていますが、彼らも説明ができません。営業レベルは、このシステムをあてがわれて運用しているだけで、その意味や理由、メリット・デメリットなどについては管理部門ではないとわからないようです。

一方で、重要事項説明会ではその営業マンしかいないわけで、区分所有者が疑問に思ったことを総会で質問しても答えることができないようなシステムで委託契約しているというのが現状ということになります。

>>2679 購入経験者さん

ここで書かれていることは、前提（たとえば支払口座は大京A口座であるなど）が事実と異なる部分があるので、私の方では結局あまり理解ができませんでした。ちょっと混乱してきたので、一度リセットして、原点に戻り、整理したいと思います。

まだ調査段階ではありますが、私なりに分析した結果は次の通りです。

【確認事項】
大京アステージ社の支払いフロー
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
において、収納口座と保管口座はマンション（理事長）口座であり、一方、支払口座は大京A社口座である。マンションから工事費は保管口座（または収納口座）から一度、支払口座に移動し、そこから工事業者に支払われる。保管口座から工事業者口座に振り込めばよい（実際、他のマンション管理会社はそうしている）のに、大京A社はなぜこんな面倒なことをするのだろうか。

ここで重要なのは、大京A社が行っている「管理組合口座⇒自社の支払口座⇒工事業者口座のお金の流れ」は実質的には資金移動業ということである。これが法律に抵触しないのは管理組合がこの流れで委託契約を大京A社としてしまっているからである（なお、管理組合は十分な説明を受けずに、これを無意識に受け入れている）。マンション側から大京A社への委託ががある限り、これは資金移動業のとはならず、収納代行扱いになる。収納代行では個人への支払でない限りは、資金移動業とはみなされない。

【私の推理】
さて、大京A社にとってのこの仮想的資金移動業のメリットは何か。最初はマンションからの手数料収益かと思ったが、手数料は大京A社ではなく銀行に入ることを考えると、手数料はメリットとは考え難い。（また、大京A社が手数料を取るという話は、同社から聞いたことはない。）

そこで、以下の計算をしてみる。一つのマンションが仮に年間で100万円（少なく見積もっています）の工事をどこかの工事業者に発注するとする。大京A社は全国で20万の管理組合と契約をしている。工事終了に伴い保管口座（マンション口座）から支払口座（大京A口座）に支払いがされる。これにより、大京Aの支払口座には、計算上は2兆円の資産がプールされる。

もちろんこんなことは現実にはなく、大京Aは工事業者に支払いをせねばならない。しかし、たとえばもし、マンションからの入金後、工事業者への支払までに1か月かかるとする。そうすると、大京A社の支払口座には、定常的に167億円のプールができていることになる。実際には、各マンションの年間工事費用は平均で数100万円以上であり、このプール資産もこの数倍になるであろう。一時的に支払口座を左から右に流れるだけの工事費用であっても、これだけの規模となると、事実上、定常的な資産となる。

この資産は、もし大京A社が資金移動業を営んでいる場合には第一種資金移動業者として厳しい認可基準をクリアせねばならないところを、無認可で得ることができる資産である。この資産が得られるのであれば、わずかな口座振込手数料を負担しても大京A社にとってはメリットが大きい。

これが、大京A社が表面上は単なる収納代行者であるにもかかわらず、まだ完成図書が提出されていない段階で、工事業者の意図でないにもかかわらず、当マンションに半ば脅迫にちかい形で工事費用（約1000万円）の支払いを督促してきた理由であると考えられる。マンションからの支払いが遅れると、大京A社の資産運用にそれだけ影響が出るのであろう。

さて、ここには東京三菱UFJ銀行との連携というもう一つのからくりがある。大京A社は東京三菱UFJ銀行の通帳レス口座を使うことで、上記の資産フローを見えづらくしている。大京A社としては、マンションからの入金と工事業者への支払の期間が空いているほうが、プールされる資産が大きくなる。そのためには、いつ入金があっていつ工事業者への支払が行われたかが見えづらくなっていることが望ましい。一般口座であるとその流れが通帳上で可視化されてしまうが、通帳レス口座ではわかりづらいという利点がある。このことを巧みに使って資産運用をしているというのが、大京A社がこのような支払いフローを行っている理由ではないか。

>>2690 匿名さん

そうか。戸数と管理組合数を勘違いしていました。
もう一度計算してみます。

管理組合当たりの工事費用が年間で100万円/年とし、
全国で7500管理組合と書いてします。
もし1か月間資金をプールできたら定常的に約6億円がプールされます。
定期的な大規模修繕工事を考えると、年間100万円は
少なく見積もりすぎていると思いますので、実際には
この数倍程度になるでしょう。

http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912052.html
これによると、年間売上高が600億円ですので、その数％程度の
資金を定常的に持つことができるのは、かなりのうまみでは
ないでしょうか？（上の仮定が成り立てばですが。）

通常の資金移動業者と比べてなんの制約もなくこのビジネスができる
とすると、大京A社の違法性については私はわかりませんが、
マンション管理組合として、それに協力する理由はもちろんありません。

http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/197912052.html

データ（従業員数）が怪しいですね…
昨年の夏場頃、本ページのデータを基に資料を作成しましたが、
従業員数は、「1,406名のままで、変動がゼロ」の状態です。

大凶カスが嘘の申告 or データ（従業員数）が未更新のどちらかですね…

うちの担当をクビになった（失笑）
〇ンコツ・フロントマン（新入社員）の担当物件数が10件後半だったので、
もっと従業員数が少ないような気もするが…

>>1606 管理会社経験者さん

> ”支払口座振込後に大京A社が倒産した場合やそのお金を不正流用された場合”については、マンション側は影響ないはずです。資金移動の途中でお金がなくなるという事はあってはいけないので。

私はここを疑っています。

https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
において、収納口座や保管口座（ともに理事長名義）から支払口座（大京A名義）に一度資金（工事費）を振り込むのは、マンション側の委託によります。つまり、マンション側がそれを望んでいるかという形式になっています。（もちろん、住民はそんなからくりはほとんど気づかされていません。）

そうすると、もし大京A社が倒産した場合、未払いの工事費があると、それはマンション側の支払い責任となると思います。つまり、工事業者はマンションに支払いを要求するでしょうし、支払口座に振り込んだお金は戻ってきません。もし、大京A社が資金移動業としてこの形をとっていると、このような事態に対応するための十分な財源がないと認可されませんが、大京A社の場合はここが「偽装資金移動業者」なので補償されません。マンション側にとっては極めて危険な委託契約になっていると思います。

また、よもやとは思いますが、収納口座や保管口座から支払口座への振込手数料はだれが払っているのかも気になります。普通はこの手数料は支払う側（マンション側）が負担しますよね。なぜ、大京A社の（都合＝利益の）ためにこの振込手数料を負担せねばならないのか、大いに疑問です。

>私の知る限り、大京A社の支払口座を経て工事業者に支払いが行う管理会社はほかにありません。

↓「支払用口座」を経由して費用支払をしている管理会社。

https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

http://www.kanrikyo.or.jp/member/data/199311002.html

今年3月の総合管理・組合数、867。

>>2694 匿名さん

> 「支払用口座」を経由して費用支払をしている管理会社。https://www.meiwa-kanri.co.jp/management/office/index.html

他にもあったのですね。勉強になります。ありがとうございます。

この場合、支払手数料はどこが負担しているのでしょうか。
東京三菱UFJのWebサイトによると、手数料はケースによって
違うので、私にはどれに該当するのかよくわかりませんでした。
（手数料が0円の場合もあるようです。）
https://www.bk.mufg.jp/tesuuryou/furikomi.html

>>2693 マンション比較中さん

以下は、いずれにおいてもありえてはいけないと思います。（実際にあるかどうかの話ではなくてです）
工事業者の請求書がないと、支払はできないというのが基本だと思います。

> 大京A社が表面上は単なる収納代行者であるにもかかわらず、まだ完成図書が提出されていない段階で、工事業者の意図でないにもかかわらず、当マンションに半ば脅迫にちかい形で工事費用（約1000万円）の支払いを督促してきた理由であると考えられる。

もし、工事業者から大京Aへ収納代行を委託しているのであれば、請求書を発行できると思いますし、支払ったら、受領書もしくは領収書を発行してもらえばいいと思います。また、これが出来るのは、工事業者が大京Aへ収納代行を依頼しているという事に思います。

であれば、大京Aが倒産しても、支払先を大京Aに指定してきたのが、業者なわけですから、支払ったあとに業者が大京Aから回収できなくなっても、関係ないと思います。（現実問題として業者がごねるとかはあるかも知れませんが・・・）

一方、マンションが大京Aと支払代行として契約しているのであれば、請求があろうがなかろうが、支払うか支払わないかは、マンション側が決めて良いはずです。
業者に代わっての請求業務はできないはずです。
なので、大京Aは、支払依頼を受けたら支払える。業者は大京Aに対して請求を求める事もできないし、マンション側も大京Aを経由するか、しないかは自由に決めて良い。

この場合に大京Aが倒産したら、そのお金の責任はマンションが負うのですが、大京Aが請求はできないはずなので、ここに矛盾が生じます。

業者から請求がないのに、支払ったとなると、誰も依頼していないので払ったという事になってしまって、それはおかしな事のはずです。

一方で、

「大京A社が倒産した場合」でも、その口座は、自分達の売上として確保しているわけではないので、基本的には、その口座を目的外のお金に流用していたら、それは、アウトと思います。また、売上ではないので、倒産しても、お金を流用していたような犯罪がおきていない限りは、そのお金に手をつけてはいけないはずです。
（とはいっても、単純な預かり金に手をつける企業が多いのは事実ですが・・）

ここまで、考えると、収納代行・支払代行・資金移動業のいずれの形態でもおかしいんですよね・・・・

基本的に大京Aの担当が、知らないで勝手に好きなように判断しているような気がします。
彼らは、知らないと本社側のルールでと逃げるときがありますが、本社のルールが法律違反をしているなり、仕組み自体が不正であるとなるのですが、そう言う意味ですか？会社としての正式な回答を下さい。
と言うと、担当者以外の人がやってきて説明し、担当が変わる・・なんてこともありますよ。

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。　

プロのマン管士団体代表は、管理会社と仲良くしたい？

https://www.h-fukui.com/news/2935.html

「管理会社と一緒になって、社会の仕組みとして両輪で管理組合の適正化に資するところに協力できれば」と抱負を述べた。

　その上で「今後各会が行政との連携について、ひたむきに努力を続けていただくことが結果としてマンション管理士の発展にもつながるのではないか」と述べた。

https://www.h-fukui.com/news/2955.html

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。

　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

>>2696 購入経験者さん

別スレッドでも書きましたが、大京A社に関しては、工事業者が大京穴吹建設だろうが他社だろうが関係なく、工事業者からの委託はないそうです。大京A社に確認済みです。
したがって、
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
この仕組みはあくまでマンション側からの委託を前提とした支払いフローとなります。工事業者側は大京A社との契約がないので、大京A社に倒産などのトラブルがあった際には工事業者側には何の責務もなく、マンション側の支払い義務は残るということになります。

企業悪を通り越して、社会悪の大凶（理事会の場は、悪徳セールスの時間帯化（怒））に関わるのは、本当に時間（人生）の無駄ですよね…

【くらしスクエア】　こんなヘボ！サイトは、誰もアクセスしない（工事履歴なんて虫食い状態、担当者のブログなんて不要（失笑））
【どこでも支払承認システム】　利用説明は皆無で、架空請求（不正会計）に利用される可能性あり

ろくな人材はいない（不祥事の連発など）し、この悪徳業者にマンション管理なんて、到底、無理です。ストレスの元凶とは、とっとと、おさらば（管理会社のリプレース）しましょう！

振込手数料が大幅に安くなります！｜振込サービス『Flico（フリコ）』｜オリックス
https://biz.orix.co.jp/flico_lp_1804/flico_lp_1804.htm

振込手数料が一律260円（税抜）

だからどうってわけではないけれど、関東エリアの「大京アステージ」支店は、熱海営業所を除く１６店が（大規模修繕売上高で全国１位（売上高、374億円）の）「大京穴吹建設」事業所（企画課）と同じビルの同じフロア―にあるんですね。

事業所一覧 | 株式会社大京アステージ
https://www.daikyo-astage.co.jp/company/branch.html

会社概要｜会社案内｜大京穴吹建設
https://www.daikyo-anabuki-construction.co.jp/company/about.html

【マンション大規模修繕売上ランキング】1位は大京穴吹建設 :: リフォーム産業新聞
https://www.reform-online.jp/news/reform-shop/16910.php

>>2702 匿名さん

わかりやすいですね。両社はほとんど同じ会社に近い形で連携・運用しているのでしょうね。

>>2700 匿名さん

本当に、へっぼこです。
暮らしスクエア？大京を通すと，専有部分の修理も異常に高い値段になります。以前、試しに連絡しましたが、アホらしい値段。大京が儲かる為の養分されるだけです。笑
専用部分も

>>2699 マンション比較中さん

いくつか分かったことがあります。整理できていないので、小出しに出していきます。

大京A社からの回答によると、
https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
この支払いフローにおいて、マンションからいったん大京A社の口座に振り込むことによるマンション側のメリットは「なにもない」そうです。大京A社自身からの回答です。（何か言い訳っぽいことを言われるかと思ったら、ないと断言されたので、逆に驚きました。）

そうすると、次の委託契約（＝総会前の重要事項説明）において、当マンションにデメリットはいくつもあるがメリットがない支払いフローを前提とした委託契約を受け入れることはできないというしかありません。

「御社がどのような形で支払うかはお任せしますが、マンションとしては大京A社口座経由での振り込みフローを委託契約からは外してください（このフローは、当マンションが委託しているものではありません）」と申し出たら、どうなるのでしょうね。そうすると、大京A社は無登録での資金移動業を行うことになり明らかに違法となります。

>>2673 購入経験者さん

https://www.daikyo-astage.co.jp/management/business/accounting.html
この点線の意味を大京A社に確認しました。

回答は、なんと、「通常は保管口座からの支払はないのだが、工事等で
特別に支出する場合という意味で、点線で表している」ということでした。
つまり、同社との間でマンション管理契約をすると、支払は有無を言わせず
同社の支払口座経由となります。

>>2698 匿名さん

マン管と管理会社の両軸。は、分かります。が、片方が、大京アステージですと、、すぐにパンクしてしまいます。…まともな管理会社とマン管が両軸であれば
…。

>>2707 マンション検討中さん

28歳で辞めてしまっては、何の影響力もないと思います。
単に昔の同期が偉くなったか、偉くなれなかったかで傷を舐めあっているだけかのように見えます。

種まき（行動をしないと…）を、芽は出ませんよ！　卑劣な意見（所感）は不要です・・・

業務不履行状態の能無しフロントマンの上席（40代らしきリーダー）を呼び出しましが…
リーダーに対し、能無しフロントマンの仕事ぶりの状況説明の中で
「モラルやビジネス・マナーの欠如」の項目に差し掛かったところ…

リーダー：「ビジネス・マナーって、何ですか？（即、質問）」
私：「へっ（絶句）」

リーダーにも関わらず、ビジネス・マナーなる言葉の意味すら理解していない様子。
報連相（報告・連絡・相談）と並び、社会人としての一般用語になるはずですが、
リーダークラスでも、こんなレベル（ろくな人間が居ない）の管理会社と再認識…（失笑）

>>2710 購入経験者さん
哲学的な投げかけだったんですよ。さすがに中学生でも分かることを聞くわけないでしょ…きっと、、、たぶん

>>2710 購入経験者さん

全国共通かもしれませんね。うちのマンションも、リーダーらしき人を連れ、新たなフロントマンに変わりリスタートしたのですが。その後も、マンション内に起こる様々な事故、に悩まされております。全てはフロントマンの知識の欠乏から。建物への提案が適切でない。建物の事分かっていません。早く気付いて欲しいです。

>>2712 eマンションさん

私の印象では、フロントマンはもちろんですが、支店長クラスでも（支店長としては）相当レベルが低いです。おそらくですが、自社の管理システムの本来の意味や意図を理解しておらず、業務のフローだけが頭に入っているのだと思います。このクラスは次の幹部候補なのでそれではだめなのですが、会社が（たぶん親会社のオリックスが）幹部人材を育成する気がなく、支社ではマニュアルどおりに管理してくれたらよいということなのだろうと思います。

>>2711 匿名さん

理事長の目の前で、こういう発言自体、アウトでしょう。会話の続きも、ありますけど…

>>2712 eマンションさん

会話の終盤でのリーダーの（言い訳じみた）発言です…

能無しフロントマン君は、新入社員で実地研修（他のフロントマンに連れられて…）後、
現在、10件後半の物件を担当中。
社内には、営業・技術部の2つがあり、各フロントマンは、技術部（現場も見えていない）が作った
（胡散臭い）資料を理事会の場で、説明するのが役目。
なんてことを、ベラベラと喋って帰って行きました…（絶句）

理事会時に提示のある議案書は、
毎回毎回、誤字脱字のオンパレードで、足し算や掛け算後の数値も合っていない始末。
未だに、社内の伝票整理を理解しておらず、
毎回、月末頃に「書類を忘れていたので、捺印して投函しておいて下さい…」なる
社内に出す様なメールでの指示に、理事長は、ブチ切れています！

また、能無しフロントマン君は、詐欺紛いなやり口で
「言質」を取る事しか考えていないのが、見え見えです…（失笑）

>>2704 評判気になるさん

社員が何も知らず、丸投げで何も考えてないですから。
価格交渉もしない上で、何もやってないのに高い給料、高い家賃をカバーできる分の利益取らないといけません。
自分でどこか連絡した方が確実に安いでしょうね。

また、くらしスクエア自体が大赤字のはず。ホームページと同じく何も進化してませんね。

全ての管理組合は、値上げうんぬんよりもむしろ、この無駄なサービス廃止して、その分値下げさせた方がいいと思います。

大凶管理とはよくいったもんです。
騒音トラブルでアステージ担当にかどがたたぬようにお願いしたつもりが、ことが大きくなって結局その住人から怒鳴り込みにこられました。その方へ丁寧に説明するとすぐにご理解いただき、陳謝いただけました。
大京にまともに会話が成立するレベルの人が残念ながら少ないように思います。まともな人がいてもいなくなります。何をするにしても間にいれてはいけないなと思いました。
専有部分の修理は資金をおさえたい、不快な思いをしたくないのなら、ネットで調べて自分でお願いするとよいでしょう。

>>2724 通りがかりさん
専有部すらまともに対応出来ない事、分かります。彼らはマンションの共有部の知識もほぼ無い為、どこから聞いてきたのか？昭和時代の建物のマニュアルを学んでいるのか？不可思議な対応ばかりです。新築なら劣化もなくクレームだけで済むでしょうが、これが、築古に向かうマンションであれば、非常に大変な事が連発します。彼らはほとんど何も分かっていません。知識のない担当者は、マンションをダメにするだけ。

>>2725 検討板ユーザーさん
全く酷いもんです。どうしてこんな会社が存在しているのか

大京アステージ千葉支店の対応の悪さに呆れています。
同じ問題を抱えている方はいますか？

>>2727 匿名さん

全国どこでも対応できていません。マンションの管理を理解していません。特に悪いのは建物の事故発生の後、放置すれば、その後どうなっていくのか？が分かっていません。我々は充分な知識を持って対応しなければ建物はボロになります。彼らから提案される案件も第三者に確認等が必要です。

もう一つ、
大規模修繕時期が近づくと、大京アステージは特定の住人に「理事役員のお願い」をしてます。

大規模修繕。一年間の貯蓄分の修繕積立金を残し、必死に、大凶アス（＋大凶穴吹建設）がお金を引っこ抜きにかかります！（常套手段）

過去の大凶穴吹関連の事故
https://www.rodo.co.jp/column/42430/

（大凶グループ自体が、腐りきっていますね…。流石、不正の温床＆倒産した会社の集合体）
その後、アルバイトの延長みたいな人材（無能な営業）が、交代要員としてやってきます…（失笑）

>>2730 匿名さん

>大京アステージも関連も最悪ですね。

　

分譲マンション購入後は、築浅から管理組合活動しっかり行なって欲しい。住民と共に結束し長期的目線で計画して欲しい。長期修繕計画表は当初から赤字計画書であった事。過去から、長期修繕計画書について管理組合は管理会社に問いかけてきたが、ベテランフロントマンは、「大丈夫、管理組合の資金は不足していない。」と言い続けてきた事。これは全くのデタラメであった…。ベテランフロントマン＝自社に利益をもたらす有能なトップセールスマンかと。更に管理組合メンバーが建物の知識がないと今後も騙され続ける。フロントマン自身も建物の知識があるとは思えない。それらしい話を真顔でしてるだけ…更に管理組合は、周辺の悪徳コンサルからも身を守るべきで、見抜けない場合は行政絡みの業者紹介で行うべきだと思う。気を付けて欲しい。

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210521/k10013044541000.html

ちょっと古いのですが、逗子斜面崩落訴訟の件で被害者と争う流れになっているようですが、どうして、保険で対処しないのでしょうか？

100%の過失はないとならわかるのですが、訴えを退けるよう求めるなど、全面的に争うように見えます。
心情的にも、経済的にもあまり、よい解決策におもえないのですが・・
どのマンションでも経年劣化等が原因で、第三者に危害を加える事故になったら、こうなってしまう可能性がどこにでもあるのでしょうか？
それとも、大京アステージとの契約だとこうなりやすい内容があるのかが、どなたかわかりますか？

>>2733 マンション検討中さん

保険が適応になるのこそ訴えが認められて賠償責任負わないと無理じゃないですか。所有していた斜面の事故で保険下りる気はしませんが。
住人としては売主と管理会社に責任があると思っているから取下げを求めるのではないですかね。
この事件後に「管理の提案はするけど責任は管理組合」みたいな規約改訂してるという話がありました。それをやったところは危ないでしょうね。

>>2734 匿名さん
マンション住民なら、死亡事故を起こした住居に住み続けるのは、非常に後味が悪いものでしょう。マンション購入後は正しい管理を行う会社と手を組みたい。管理者である大京アステージの今後の対応を確認したい。

>>2734 匿名さん
この事故の最大の問題点、
大京アステージは、管理人から敷地内のり面の亀裂の報告を受けていたのに、早急に対応しなかった。斜面下を通行禁止にすれば死亡事故は防げたはず。
大京アステージ管理のマンション管理組合は、同様の危険に晒されている事を認識したい。

>>2733 マンション検討中さん
建物から落下物、建物の外壁等が落ち、第三者の物を傷付けた場合怪我をさせた場合、管理組合と区分所有者全員の責任です。保証の事なら、管理組合は施設賠償保険に加入していると思います。被害を受けた方へ充分な謝罪と保証が必要。それ以前に、しっかり建物の保全をする事。建物が古くなっても充分な修繕費を残しておく事です。火災保険もしっかり活用して下さい。管理組合は火災保険がどのように活用出来るか確認して下さい。

>>2733 マンション検討中さん
マンション総合保険の対象は建物施設が主であり、今回の敷地法面は対象となっていません。損害賠償金を保険で補填できません。他にも壁から雨水が浸水しても保険金はおりません。保険の限界です。管理費で修繕することになります。本件で問題なのは、管理会社の責任の範囲です。事故直後、大京アステージと親会社のオリックスは崩壊した斜面は管理委託契約の対象外としました。管理委託契約書には敷地も管理対象となっていますが、大京アステージでは管理員の日常の目視点検項目は敷地を対象にしていません。今回は管理員が斜面（土砂災害警戒区域指定）の上部に亀裂を見つけてしまいましたが、行政機関への連絡が不十分で、発見翌日に崩落事故で死者が出たということです。一義的には崩落した斜面の所有者（区分所有者）に管理責任があるのですが、区分所有者（管理組合）は管理会社に敷地の管理を業務委託しています。私見ですが管理会社としての知識・技術力・判断・危機管理能力等々に疑問ありです。さらに、マンションの売り主が斜面のリスクに関する説明を怠っていたようで、訴訟が泥沼化しているようです。被害者遺族が気の毒でなりません。
大京アステージはこれを受けて、管理委託契約書の内容変更、例えば、敷地や擁壁の目視点検は含まない、建物施設等の修繕に関する企画提案を削除するなどを提案し、知識のない理事役員をうまく丸め込んで、総会決議を勝ち取っています。
適当な理由をつけて、国交省作成の標準管理委託契約書とは異なる内容になっています。なお、崩落法面の復旧工事費は管理組合が負担したようですが、未崩落の私有地部分の補強工事は特別に国費と逗子市負担で行われたようで、逗子市議会は被害者への損害賠償に応じない対応を非難していると聞いています。
　善管注意義務って何なんでしょう？　顧客に対して正しい対応ができてますか？
　管理会社としてのプライドはあるの？　等々、社会性のないこの会社には？だらけです。

>>2738 大凶あす定時さん

住民の意識が高く他人任せにしないか、こりゃダメだと思ったら引っ越しするか。因みに私は後者です。

壁から雨水、保険適用になる事あります。

>>2739 通りがかりさん
お勤め（論点のすり替え）、ご苦労様です（笑）
寄生〇の駆除（管理会社のリプレース）が、先だと思いますけど…（失笑）

>>2738 大凶あす定時さん
業態が違う者ですが、契約書に敷地が管理対象の範囲なのに事故が起き裁判になったら、敷地は管理の対象に含まれていませんから管理会社に責任はありませんって言うのはおかしくないですか。これでは契約書の意味はなさないし、偽りの管理業務を行ってきたのですね。管理員の目視範囲じゃないとも言っているらしいけど、管理会社は敷地の管理業務を受託したんだから管理員の仕事じゃないなんて。だったらアステージの社員が代わりにやるべきじゃないのかな？契約書に記載していることをやっていなかったら契約書違反ですよね。契約違反から派生する瑕疵も違反者が責任を負うんじゃないのですか？裁判でも被害者に損害賠償の請求棄却を申し立てようですが、これも意味がよくわかりません。
マンション管理業界の契約はよくわかりませんが、他の業界とは契約という概念が違っているんですかね？

>>2741 匿名さん
その通りですね。まあ、やれればです。頑張って下さい。

>>2741 匿名さん

>>2741 匿名さん
その通りですね。まあ、やれればです。頑張って下さい。

>>2742 匿名さん
裁判の結果次第では、１億を超える損害賠償金の支払いと顧客が逃げることが予想されるだけでなく、国土交通省も行政処分せざるを得なくなるかもしれません。
さらに、その時はオリックスが大京から手を引くかもしれません。
ということで、どんな理由をつけてでも無罪を勝ち取ろうとしているように思います。マンション管理を業とする立場であり、善管注意義務違反は明白なので逃げられないと思いますが。
大京アステージが自社でやっている管理業務は、管理組合から委託している業務のほんの一部分だけ、出納、清掃、保守点検、修繕の企画・工事、管理員ほか、ほとんど再委託しており、管理監督などできておらず丸投げ、というか、フロント担当者が管理監督できる能力を持ち合わせていません。そのうえ、マージンだけはせしめているようです。債務不履行しても適当にごまかしています。業務品質がどんどん悪くなっています。管理組合役員も高齢で無垢な方が多く輪番制なので、オレオレ詐欺にかかるように騙されるか、無関心に丸投げしています。

管理費値上げ、管理会社変更などについての体験談や意見をメールで募集中とのことです（朝日新聞）。
https://www.asahi.com/articles/ASP9C7DHTP9CULEI002.html

メールアドレスは９月１２日（日）朝刊の第２面の記事にも載っています。

このような危険な場所に建築の許可を出した行政の責任も追及するべきでしょう。

> 国土交通省も行政処分せざるを得なくなるかもしれません。

国交省も、マンション管理業者についての一定の指針は出してほしいかなと思います。
大京アステージは、「経年劣化による被害」は管理責任の対象外と説明していたかと思います。

しかし、「経年劣化」しない設備はなく、また、「経年劣化による被害」は責任外がすべてに置いて摘要できるならば、何があっても「経年劣化」だからと言えなくもありません。

確かに、明らかに危険性を把握していて、それを管理会社が管理組合側に指摘しても対応しない場合までの責任はないとは思いますが、管理組合側に言わずにいて、業者側ででは把握していることまで管理責任外といえる状態を放置するのは止めてほしい。

少なくとも、国交省の指針を出してくれれば、その指針に従えない「大京アステージ」のような管理会社と付き合う場合には、管理組合側の責任と明確になれば、この業者とも手を切れるのだが・・・

>>2742 匿名さん
「大京の常識は世間の非常識」と、過去に別のコメント欄に書いてありました。結果、「第三者が巻き込まれ死ぬ」が起こってしまった訳です…

>>2748 ご近所さん
同感です。
ただ、国の役人は民々のお話なので極悪非道な事案がない限り指針を出すようなことまでしてくれないでしょう。なので、逗子の被害者には失礼ながら、これを契機にしてほしいのですが、現状では管理会社の保身で逆方向に向いてしまっているのが懸念です。

経年劣化による損害にはマンション保険の対象外となるものがあります。
マンション管理の専門会社なら、日常目視点検や定期点検等により、
施設・設備の経年劣化を早期発見して機能不全や管理瑕疵にならないうちに修繕や更新の企画提案をしてくれるのが本来であり、管理組合がこれに反して修繕・更新せずに問題が生じた場合は管理会社の免責が契約書に明記されています。
今回、管理委託契約書に「経年劣化による瑕疵（被害）」を免責事項に追加されたのは、業務放棄が提案されたようなもので、フロント担当者の「日常業務は変わらない」旨の不適切な説明に騙され、管理組合側もこれを認めてしまったものと個人的に認識しています。

>>2750 大凶あす定時さん
逗子の件は民事は損害賠償請求になっていますが、刑事訴訟の対象にならない理由はどんな点なんでしょうか？

>>2751 匿名さん
刑事事件にならないという情報があるんですか？
遺族が刑事事件でも告訴している旨のマスコミ報道があったと思いますので、
現在も捜査が行われているのかと思っていました。
民事への介入が難しいんですかね？　
もしそうなら業務上過失致死が疑われる事案なので遺族の立場になると大変残念ですが。

業者の中に入りマージンやキックバックをこっそり抜き取る。それを追求しても、絶対に嘘をつき、誤魔化すのです。悪徳。しかもピンチになると、輪番になると自分らの関係の業者や建築会社の関係に、「輪番お願いできませんか。」と言い難を逃れようとします。どうしようもない。

とある設備の更新の金額ですが…

長期修繕（大横領）計画書：約250万円
見積もり（大凶）：約130万円　※完全に余計な施工付き
見積もり（地元の業者）：約55万円

数字を並べてみると、如何に胡散臭い悪徳業者であるかが、バレバレです。
流石としか言いようがありません。大凶の管理手法（悪徳商法）

> 確かに、明らかに危険性を把握していて、それを管理会社が管理組合側に指摘しても対応しない場合までの責任はないとは思いますが、管理組合側に言わずにいて、業者側ででは把握していることまで管理責任外といえる状態を放置するのは止めてほしい。

当マンションの担当は、設備関連の行政指導すら、理事会に伝えない（隠蔽）ような糞フロントマンでした。当然、クビにして叩き出しましたけど…

逗子のマンションの件は、大凶の全面敗訴を切望します。

それは酷いですね。
他の皆さんからも、大京アステージの修繕工事等で異常に高額な事例や必要のない工事が付加されていた事例があれば投稿をお願いします。

最近、長期修繕計画に基づく鉄部塗替えで、足場が必要な箇所を先延ばししたのはまだ理解できますが、腐食している箇所の補修を放置（塗替え対象外）とするようなことをされました。
予防保全の観点から早く補修した方がトータルコストを低く抑えることができると思うのですが、管理会社は将来の高額補修を目論んでいるんでしょうかねえ？

>>2740 評判気になるさん
＞壁から雨水、保険適用になる事あります。
どのような場合でしょう。是非、事例をお教えください。

>>2756 大凶あす定時さん

外壁がどのような状態かにもよります。経年劣化では保険適用ならず。
例えば大型の台風によりマンションの外壁に何かが飛んできてぶつかり、外壁が破損した場合は、風災特約等で保険適用となる事はあります。もし単なる劣化であれば一箇所だけでなく多くの場所に傷み等が出ます。その他。

>>2755 大凶あす定時さん

その通りだと思います。

>>2757 匿名さん

ありがとうございます。
飛来物で窓ガラスが割れて雨が吹き込んだ場合と同様のケースですよね。
今回私どもの場合は、豪雨とは言え、外壁の防水機能が劣化していたとの判断のようで保険対象にならず、大規模修繕工事の保証期間の５年も過ぎていて、何の補填もなかったようです。
外壁補修費は仕方ないにしても、共用部分の不具合で第三者（居住者）に損害を与えたと考えて、専有部分の内装補修費が保険対象にはならないんでしょうか？
どなたか詳しい方、教えていただけませんか？

>>2759 大凶あす定時さん

保険会社によっては出ないし、出るところもあるです。
管理組合が支払する必要があります。

>2620

来年４月スタートというマンション管理の新制度「管理計画認定」をわかりやすく紹介してくれているページ（記事）です。全文無料で読めます。
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20210916/biz/00m/070/001...

>>2759 大凶あす定時さん
管理組合が入っている保険と特約によります。保険料が安いのは、保障も薄いと考えたほうが良いです。ただ、出ても再調達価額ではないので、その点注意が必要です。
被害を受けた側の区分所有者は大体、火災保険等に入っていますよね。その保険には水濡特約というのがあって、それに入っていると区分所有者の保険で内装等の復旧費用がでます。
水漏れや水濡れは原因を突き止めることが難しかったり、時間がかかることもあるので、集合住宅ではトラブルにならないよう、保険料は高くても保障の手厚いのに入っておいた方がいいと個人的には思います。

>>2759 大凶あす定時さん
初めまして。マンション共用部の不具合が専有部へ被害を及ぼした場合、施設賠償責任保険というものがありますよ。ただし雨漏りは対象外です。基本的に雨漏りが原因での保険はありません。貴方のケースでは強いて言えば保険ではなく管理組合への請求でしょうか。劣化著しい箇所を放置していた、外壁工事を延期していた等はっきりとした状況があれば或るいは…といったケースで望み薄です。台風であれば風害を事由にする手段もありますが申請には保険知識が必要です。ちなみに2762はデタラメです。雨漏れと水濡れの区別すらついていない素人です。保険料の安さと補償は関係ありません。生保と損保の違いも知りません。平気でデタラメを書く輩です。気をつけて下さいネ。

>>2759 大凶あす定時さん
なにか自分に都合が悪くなりそうなレスが入ると、いろいろなことを言う人がいますが、マンション管理組合が入る保険（会社によって、名前が違う場合もありますが、だいたい「すまいの保険（マンション管理組合用）等」の内容については、約款やパンフをダウンロードして、比較表を作ってみることです。補償内容が大きく違うことが分かる筈です。例えばA社の保険会社の商品では、こういう分類の事故で各回いくらまで（高額）、B社のものでは年間いくらまで（少額）とか、示談サービスがある、なし等、ほとんどの項目で差は歴然です。保険料も相当違いますから、当然と言えば当然です。安さを売りにしている割に代理店だけでなく、「診断した」仲介者にも手数料を支払っているような保険会社の場合、HP上ではパンフも重要事項、約款もダウンロードできないようです。恐らく、約款や重要事項等をよく読まれると困るのでしょうね。漏水は、大概の保険会社では、大きな「水ぬれ」という分類に入りますね。他に水災という分類もあります。保険は難しいですが、ともかく約款を読み込むことですよ。保険金が出る、と誤解して入ったら、いざとなった時に、それは出ません、約款に書いてある、だ等と言われても困りますよね。仲介者が責任とってくれるわけでなし。

>>2764 検討版ユーザーさん
約款を並べて比較？
可哀想に
ご近所さん

貴女よりマシだと思うよ

マンション総合保険についてはある程度理解しました。
保険代理店の大京アステージが管理組合のための保険選びをしてくれていません。
例えば、浸水被害を受けない立地なのに補償対象に「水災」が入っています。
また、保険金を管理組合を介さず修繕業者である大京アステージに直接支払っているケースがあります。会計報告もされてません。
なぜそんなことができるのかわかりません。
ただ、明らかに自社ファーストの会社であることがよくわかります。

>恐らく、約款や重要事項等をよく読まれると困るのでしょうね。

可能性大だと思います。保険の更新で、内容を見なおす機会がありましたが…
（大凶は、A社、M社、T社、S社の4社の損害保険を取り扱い中だそうです）。

糞フロントマンに、現行のA社分のパンフレットを要求。
すると、提示してきた資料は、虫眼鏡で見ないと、文字が判別不可能なレベル
（パンフレットを、1/4頁で縮小コピー）と。本当に、紙の無駄遣い状態です。

続いて、各社の相見積もりを依頼したところ、理事会へは、2社のみ（M社、T社）を提示。

私：「S社の分は!?」と質問すると…
糞フロントマン：「S社は、新規契約の受付を停止中です！」なる回答。

後日、地元の代理店に打診したところ、S社の相見積もりが、問題なく入手できました！
大凶、お得意の嘘三昧（都合が悪い情報は、隠蔽）が、炸裂です…（失笑）

>大京アステージ管理物件にお住まいの方、マンション購入検討中の方など、情報交換しましょう。

この掲示板で、茶々を入れる暇があるのなら、少しくらい、まともな仕事にして下さいよ！
（悪徳業者の〇無しフロントマン達）

あまりにも誹謗中傷と受け取れる文面が多いため、企業側も頭を悩まされているそうでしかるべき措置をとる方針になった会社もあると聞きます。
多少の伏字や当て字をしても容易に推測できるため皆さんも「糞」「脳無し」などの書き込みは非常に大きなリスクがあります。
皆さん少し節度を以って淡々とした文章にとどめておくよう注意しましょうね。
情報交換の邪魔をしたいのではなく、同じ掲示板を利用している方々が訴えられたりしてしまうほうが皆さんが委縮してしまいますので、その前に自浄しましょう。

>>2768 匿名さん
他社フロントで大京さんには縁も義理もありませんが、業界側から見れば辻褄は合います。大京さんは保険会社大手4社の代理店をしているとのこと。4社の代理店ということは4社にそれぞれ代理店としてのノルマがある訳ですよ。S社の見積もりを持ってこなかったとのはS社まぁ損ジャが今は1番安いからです。誤解してほしくないのは安い→儲からないではなく皆が選択するからノルマが達成しやすいんですよ。高い保険料の保険会社を売らなきゃならない。と推測します。
このフロントが仕事ができない前提ですが、あなたも客として怒りを爆発させることが目的でないなら、なぜこの保険がお勧めなの？とか一歩踏み込んだ聞き方があるのでは？フロントのためでなく自分のため管理組合のため、うまく利用して付き合わないとね。

>>2769 口コミ知りたいさん
誹謗中傷されて当然の行為を全国各地の管理組合に対し行っている。その為、こうして全国から同様の書き込みが続くのです。ここまで書き込まれてなお反省もない為、逗子のマンションで死亡事故が発生しました。

誹謗中傷が多い事が、この会社の真実！
何か良いことが有るのであれば、教えてほしい。

>>2710 購入経験者さん

ご認識に通りです。

>>2710 購入経験者さん

ご認識の通りです。

管理会社で悪い口コミばかり書かれてるのアステージくらいしかない
仕事できない君の集まりだな

　とあるマンションの理事長をしています。当マンションの臨時総会において大京A社の契約解除と某独立系管理会社との新規規契が承認されました。昨年末に大京A社にはこのマンションの維持管理はお任せできないと判断してから約10か月、まず理事を説得し、次に住民を説得し、やっと別の管理会社との契約にこぎつけました。このスレッドではいろいろな勉強をさせていただき大変参考になりました。ありがとうございました。
　まだ、大京A社をの契約が残っているため具体的な情報をご提供することは控えますが、これまでの経緯や、どうやってここまでたどり着いたかについて、書ける範囲で今後、少しずつご報告していこうと思います。特に、当マンションと同じように大京A社の運営に不信感や疑問、問題を感じておられる管理組合（特に理事長）の方には、ご質問いただければできるだけ丁寧に回答させていただこうと思います。
　今、少なくともここに断言できることは、10か月間ではっきりと「大京A社は最低限の管理業務を実施する会社であって、当マンションのように築年数が大きく、高齢者や子育て世代が多いマンションの運営を一緒に考えていただくパートナーとはなりえない」ということです。言い換えると、マンションの資産価値を維持するとか、マンションの未来を検討するというようなスタンスは、この会社にはありません。驚くほどにありません。解約の話が出ても、大京A社のスタンスは全く変わりませんでした。たまたまフロントマンがそうだったということではなく、会社そのものが、そういう体質ではないのです。あくまで契約書に基づいて最低限のラインでの管理業務を滞りなく進めるというのが、現在の、大京A社のスタンスです。これは、10か月間、何度も何度も当社と議論を重ねた結果の結論です。
　もちろん、では新しい独立系管理会社がそのパートナーとなりうるかはわかりません。最悪の場合、大京A社以下だったということもあり得ることは覚悟しています。そうなるかどうかは、管理組合次第だと思っています。まずは管理組合が管理を管理会社に丸投げせず、しっかりと管理会社と話し合えば、少なくとも今よりは建設的な議論ができると期待しています。

>>2776 匿名さん
ほとんど全ての管理組合に言えると思いますが、特に大手と言われる会社名に性善説幻想を抱きすぎています。ちなみに次期管理会社の独立系は全国上位ではないですか？デベ系で失敗したから独立系ですか？それもメジャーどころですか？気づいていますか？ご自分の嗜好に。恐らくD社の管理ということは、○イオン○マンション系ですかね？立地や諸事情は別として、何故○イオン○マンションだったんですか？申し訳ないがD社の管理は昔からそうですよ。あなたのブランド好きが招いた必然ですね。ちなみにメジャーではない管理会社から相見積もりは取得しましたか？中堅はお気に召しませんでしたか？地元密着型とかは。名の通った管理会社名が必須だったとしたら同じ轍を踏む事になりませんかね。上位ランクの管理会社のプレゼントークは素晴らしかったでしょ？受注部隊のトークはそれに特化してますから。ただその営業マンは担当者になりませんよね。フロント予定者とはお会いしましたか？一度聞いてみたら良いです。安い委託費で何処で利益を取るのですか？と。その回答で誠実さが分かります。

大京アステージとの契約を解約して、その後契約しておすすめ頂ける管理会社があれば教えて下さい。(出来れば理由も)

2777です。言葉が過ぎてしまったとしたら申し訳ありませんが、投稿で望む回答を全て得られる訳がない事は大人なら理解して下さい。手厚い管理を望みながらD社を解約して有名？独立系へというのが理解し難かったので投稿しました。まず管理会社の収入である定額管理委託費は定額ですから増収や減収がありません。増収したければ値上げか別途収入源が必要です。D社は業界では割と利益を取っているイメージです。所帯が大きいのとグループ傘下のため経費を考えると利益幅が元々他社より大きく設定されているのでしょう。D社はA社をA社はG社を含む各管理会社を飲み込んで来た歴史はご存知でしょうか。管理業界も銀行や保険会社と同様のことが起きていますが報道は業界紙のみですね。肝心のD社もOグループ傘下になってしまいました。松田聖子親子がCMに出ていた頃とは様相は全く異なっています。独立系は無駄を省いたスリムな契約が基本です。文字通り独立した管理組合なら良いと思いますが、依存体質の管理組合は…ミスマッチだと思います。長くなったのでまた投稿させていただきます。

>>2779 通りがかりさん

2776を書いたものです。コメントありがとうございます。

言葉が過ぎたと書かれていますが、どちらかというとそうではなく、
私が書いたことが正しく伝わっていないような印象です。
主張されているのは、大手デベロッパーである大京A社から大手独立系に
切り替えても必ずしも変わらない（可能性もある）ということかと
お見受けしました。

そのことは私も、「では新しい独立系管理会社がそのパートナーと
なりうるかはわかりません。最悪の場合、大京A社以下だったということも
あり得ることは覚悟しています」と書いているので、新しい管理会社が
betterになるかどうかはわからないと書いたつもりですが、その部分が
うまく伝わっていないようで残念です。

ただ、そうは書いたものの、実際には新しい管理会社が
大京A社よりも悪くなる可能性はかなり低いと思って
います。なぜなら、今の大京A社があまりにもひどいからです。

私の経験では、よくも全国の多くのマンション（特に、我々のような
築年数が深いマンション）が、この管理会社に管理委託をしているなあと
驚くばかりです。私は今後理事を離れても、このマンションの住民である
限りは、大京A社に対しては委託費を1円も払いたくはありません。
払う価値がある企業とは思えません。

実は私は、以前、2644を書いた者です。
ここに書いている事実一つだけでも本来、マンション管理会社、というよりも
どのような分野であっても委託を受けている企業が委託元に対して
「絶対にやってはいけないこと」を経験したと思います。
言い換えると、この一件で、「この企業に自分が住んでいるマンションの委託を
任せることは危険である」と痛感しました。この管理会社は、当マンションを
馬鹿にしている、食い物にしていると思いました。絶対に管理会社は変えなくては
ならないと心に誓いました。

2644を読んでいただくとわかりますが、受託元（委託先）である管理会社が
何の督促権限もない案件で委託元であるマンション管理組合に支払い請求を
行い、いわんや管理組合（理事長）を脅迫するなど、あってはならないことです。
しかも、それを支店長までが認めており、何の処罰もないどころか、そのまま
フロントマンが担当を継続するなど、民間企業としての形を成していません。

コンプライアンスに対する自浄機能を有さないことは、「この会社は
すでに組織の体裁が成立していない」という危険信号そのものだと思います。

それ以外にも、この1年間で目に余る行為や振る舞いは、枚挙にいとまが
ありませんでした。これが、お金を受け取る側の発言か、受け取る側の行為かと
驚くことが何度もありました。

別の記事で書いたかもしれませんが、本マンションの工事発注
案件で、大京A社（大京穴吹建設）は合見積もりで4連敗しています。
その結果、我々は1000万円以上の差額を出すことができ、これにより
大京A社の長期修繕計画の赤字を埋めることができました。
（そもそも、大京A社の長期修繕計画はかなりずさんで、最初から
修繕積立を増額するような仕組みになっていました。）
当マンションに対しても大京A社はこの赤字補填のために修繕積立の
値上げを要求していましたが、我々が合い見積もりを撮り続けたことにより
その必要はなくなりました。

これらは、お書きになっているとおり、管理組合の努力の結果の改善です。
管理組合が管理会社に丸投げをしている体質のままであれば、おそらく
この状況は変わらなかったと思います。理事会は、この1年間で1か月に
1回以上の頻度で理事会を開催し、多くの汗をかいて、やっとここまで来ました。
その意味では、書かれている通りであり、「独立した管理組合」では
ありませんでした。当マンションも、恥ずかしながら、2年前までは
丸投げ体質でした。ある意味では、管理会社の変更と同時に、管理組合の
依存体質改善をしてきたとも言えます。

おそらくですが、この管理組合の体質が維持できれば（そして維持する
方法もいろいろと考えています）、新しい管理会社との間でよい意味での
緊張感がある関係を築けるだろうと期待しています。

>>2778 匿名さん

2776です。これが私宛のご質問ということでしたら、私は、まだ、
現段階では大京A社のしか知りませんので、お答えができないというのが
正直なところです。

ただ、今回、管理会社の見直しにあたり、独立系2社（ともに大手）
のヒアリングを行いました。
私の印象では、この2社については少なくとも大京A社に劣る点は
見当たりませんでした。

今回の見直しは2780でも書いたとおり、現状の大京A社の受託業務に
問題が多すぎるためにその改善がスタートでしたので、「まともな
管理会社である」ことが最重要でした。その意味では、この2社については
問題はないように思いました。

ただ、このうちの1社とこれから契約し、実際に管理業務を委託していく中で、
いろいろなことが見えてくるかもしれません。それは、このスレッドではなく、
そちらの管理会社のスレッドで議論すべきかと思っています。

>>2780 匿名さん

我がマンションもこの管理会社対し大きな不満とストレスを抱えています。

>>2781 匿名さん
この文章、理解出来ます。変更先が同じ規模のデベロッパー系管理会社であっても、大京アステージ程社会に反する行為はしないだろうから。という意味では。
騙し行為、詐欺的行為。都合が悪いと返事しない。時を稼ぐ。管理組合はそれにより大幅な資金不足に陥り、実質的マンションの死を早期に迎えてしまう。それだけは避けたい。身をを守る為の変更では。私達はマンションと共に生きる為に、まずは規模的に同程度での変更をし、その先再度、検討でも良いという判断でしょう。

コメント、ありがとうございます。

実は、正確に書くと、私は、大京A社の反社会的行為についてはあまり意識したことがありません。このスレッドの他の記事では地滑り被害の責任回避などについて指摘がありますが、このような意味ので反社会的行為までは、当マンションでは今までにはありませんでした。（確かに不正な支払い要求を脅しに近い形でするというぎりぎり・すれすれの行為はありましたが、違法行為として訴えるほどではないと理解しています。）

ただ、民間企業としてはコンプライアンスを含めてまともと言える状態ではなく、お金を払って委託するレベルではないと判断しています。

今回、別の管理会社に切り替える理由はかなりたくさんありますが、大京A社は大京穴吹建設以外からは見積もりを取らないということがあります。例えばマンション側が別の企業から見積もりをとるように依頼しても、拒絶します。大京穴吹建設と別の企業からとる（つまり2社から見積もりを取る）のがまずいのはわかりますが、大京穴吹建設以外の1社からの見積もりもとろうとしません。その理由を契約書のどこに書かれているのかを質問しても回答しません（できません）。

常識的に考えて、これ一つとっても、大京A社の目的は大京穴吹建設に発注をさせてマージンを取るということ以外に考えることができません。実際、ある工事については、200万円、別の工事については1000万円の差額が見積もりで生じました。特に前者は、まったく同じ商品の工事です。

この案件一つを考えても、大京A社がマンション管理を利潤追求の草刈り場としていることは明らかであり、それ以外には（どのように好意的に解釈しようとしても）他に説明のしようがないと思います。しかも、住民がその差額の理由を説明しても「当社の価格調査は適正である」と主張するばかりです。これが平時であればよいのですが、マンション管理契約変更につて理事会主催で管理会社説明会を開催しても、答えは同じです。大京A社は当マンションが管理契約変更を検討しているとわかっていても、危機感を持って情報するどころか、このような高額なマージン体質を全く変えようとはしませんでした。（たぶん、親会社の指示で変えることできないのでしょう。）これが意味するのは、すでに大京A社にとって管理対象マンションは、委託契約により収益を得る対象ではなく、工事等からさらなる収益を得る場としてしか考えていないということの証明となります。