大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

管理会社の過失→管理組合の過失。
にすり替えたのですね…
詐欺、横領、不法行為、善管注意義務違反は常套手段…

上記のマンション工事の不手際、その後の管理会社の対応の悪さ、
関係性がないとはいえ、
普段からの管理体制により、今回の逗子の死亡事故さえ起こってしまったのではないか…

マンションのり面崩落事故の後の全国の管理組合への管理会社の対応が更に酷い。大切な人の命が失われたというのに
この事件が発生した後、アステージ管理会社は全国のマンション総会時、詳しい説明もせず、単に重要事項の削除をしている事。改善策ではなく責任逃れのみだ。

某新聞社の記事。以下

生徒死亡の逗子斜面崩落、前日に亀裂　県に事故後報告
社会・くらし
2020年10月31日
神奈川県逗子市で2月、マンション敷地内の斜面が崩れ、隣接した道路を歩いていた県立高校の女子生徒（当時18）が土砂に埋もれ死亡した事故で、県は31日、前日にマンションの管理人が斜面に亀裂を見つけ、管理会社に連絡していたことを明らかにした。管理会社から県への報告は事故後だった。


　2月、神奈川県逗子市で女子生徒が巻き込まれた斜面崩落事故の現場=共同
県の会見によると、事故前日の2月4日、管理会社から現場斜面が土砂災害発生時の特別警戒区域（レッドゾーン）に該当するか調査する日程を問い合わせる電話があった。その際に亀裂の報告はなかった。

県横須賀土木事務所は事故後の2月10日になって管理会社から「4日に管理人が斜面の上部に亀裂があるのを見つけた」と説明を受け、この際、紙に印刷された写真の提供を受けたという。

県の担当者は会見で「できることは非常に限られたと思うが、事前に情報をもらえれば（対応の）選択肢が広がった可能性はある」と話した。

事故は2月5日午前8時ごろ発生。石垣で補強されていなかった斜面上部から約68トンの土砂が崩落し、下の市道を通行中の生徒が巻き込まれた。3月に県が公表した報告書は「風化を主因とした崩落」と指摘した。

生徒の遺族は業務上過失致死や過失致死の容疑で、マンション管理会社の関係者と区分所有する住人らを逗子署に刑事告訴。遺族は住人側に約1億1800万円の損害賠償も求めている。

県は2011年、土砂災害が発生した場合、住民に危害が生じる恐れがあるとして、現場一帯を土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に指定。委託を受けた調査会社が昨年11月、より危険な場所である特別警戒区域に該当するか調べていた。〔共同〕


上記アステージの対応について。

管理人が「亀裂」について管理会社へ報告しているのに、管理会社は亀裂について行政に伝えていなかった事。外部の専門家の話によると、管理会社は販売側への気遣いも入ってしまう、その可能性を否定出来ない。アステージが亀裂を報告していれば、行政側が市道を封鎖する対応で、女子生徒の命は守られたはずなのだから。

>>2644 評判気になるさんへ
私のマンションにおいても人ごとではなく大変気になる情報です。
お答えできる範囲でかまいませんので、下記の疑問点について教えていただけないでしょうか？
（１）発注時の工事仕様を理事会は把握していたのでしょうか？
（２）１千万を超える買い物をするからには理事会は当然のこととして、相見積を取り比較検討されたのでしょうか？
（３）もし競合であったとしたら最終選考で何らかの方法で大京アスと同系列（会社案内では大京アス内一部所）の大京穴吹建設になった時、違和感を訴えた人は居なかったのでしょうか？
（４）正式の工事契約は誰が誰と結んだのでしょうか？　管理組合と大京アスの一括委託工事でしょうか？　それとも管理組合と穴吹の契約でしょうか？
（５）工事完了届けは何処が何処に提出したのでしょうか？　穴吹から管理組合へ提出の契約でしょうか？
（６）支払いは誰の口座から誰の口座に振り込まれたのでしょうか？　管理組合から大京アス支払い口座経由で穴吹へ支払いでしたでしょうか？
差し支えない範囲でかまいませんので、よろしくお願いいたします。

調査会社が亀裂を見れば、県が斜面の保全工事を行うよう指導し、管理組合も承認せざるを得なかったでしょう。数千万円規模（？）の工事手配（大京アステージ）や元請け工事業者（大京穴吹建設など）の中抜きなど、オリックスグループに大きな利益が見込めるため、亀裂を見てほしいと要望した？

利益に結びつかない、緊急の安全対策には関心が向かなかった？

もしそうなら、（管理委託料の定額の利益では満足しない？）「利益成長」を掲げるオリックス経営で、従業員へのプレッシャーがあるのかもしれない。

マンション管理業に、オリックス経営は、相応しいのだろうか？？？

・生徒死亡の逗子斜面崩落、前日に亀裂　県に事故後報告: 日本経済新聞 2020年10月31日
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO65720580R31C20A0CZ8000/

県の会見によると、事故前日の2月4日、管理会社から現場斜面が土砂災害発生時の特別警戒区域（レッドゾーン）に該当するか調査する日程を問い合わせる電話があった。既に終了したことを伝えると、管理会社は調査会社に対し「もう一度現地に行くようなら見てほしいところがある」と要望した。その際に亀裂の報告はなかった。

・オリックス統合報告書2019
https://www.orix.co.jp/grp/pdf/company/ir/library/annual_report/AR2019...
（２２ページ）
経営戦略・中期的な方向性と2019年3月期の実績

中期的な方向性
　2017年10月に発表した2019年3月期から2021年3月期までの3年間の「中期的な方向性」は、2018年3月期の当期純利益に対して年間4%から8%の成長、ROE11%以上、信用格付A格の維持です。

利益成長、資本効率、健全性の３つを軸に、バランスを取りながら経営していくことを重視してこれらの目標を設定しています。

マンション管理業ってのは知れば知るほど不思議な業界であると感じます。

通常、管理を請け負っている物件になんらかの不備が生じた場合（報告し、理事会が意図的に対応しないと決めた場合を除いて）には、なんらかの責任が生じるはずである。だからこそ、現状を把握するための業務責任が入っているし、それでも何かあったときの為に、保険も入っている（主に管理会社が保険代理店になっている）。

しかし、実際に何かあったときには、契約に責任は負わないという文面が入ってしまっている。これだと、そもそも、管理が出来ていなくても、管理会社が不利益にならないので、管理会社が積極的に是正するモチベーションもなくなってしまう。
管理する事に対価を支払っているのに、結果、管理出来ていない場合に責任を負わないなんていう契約がそもそも有効なのか非常に疑問ではありますが・・・

積み立て金を、ギラギラした目で見ている…

築10年経過のライオンズマンションに住んでいます。
最近、管理組合や管理会社の対応が酷くて困っています。

住民総会で管理組合や管理会社の意向に賛同しない住民に対する差別が酷いです。
賛同者には玄関前に植木や自転車を置いても注意しないのに対し
反対者には、老人の杖一つでも撤去しますとの張り紙を貼る。

その嫌がらせの甲斐もあってか、年々住民総会に出席する方が減ってきて
管理会社の思う通りになってきています。
ホント最低です。

>>2652 匿名さん
管理会社に毒されて管理組合がイビツになっていますね。
理事長になって改革する気がなければ、見切りをつけて手放した方がお互い良いと感じます。

>>2647 匿名さん

コメントありがとうございます。2644を投稿したものです。
私も、今回、初めて理事（理事長）になり、いろいろ勉強しながら
だんだんと、大京アステージ社の問題（しかもかなり深刻）が
分かってきました。そのため、以下についてはお恥ずかしい
点もありますが、正直にお答えします。

> （１）発注時の工事仕様を理事会は把握していたのでしょうか？

当時は私もいろいろなことが分かっておらず、大京アステージ社に
丸投げでした。大京アステージ社が給水工事を提案してき、
自社から見積もりを取り、工事管理等を実質的に行い、
そして支払い手続きを行っていました。
今から思えば、作業内容（仕様）についてもほとんど理解
しておらず、恥ずかしい限りです。

> （２）１千万を超える買い物をするからには理事会は当然のこととして、
> 相見積を取り比較検討されたのでしょうか？

これについても、恥ずかしながら、合い見積もりもなく進めていました。
当時、大京アステージ社のフロントマンからは、「自社の協力
会社（大京穴吹建設）以外の工事会社が担当する場合には、
当社は十分に面倒が見れませんよ」と、脅しのようなことを言われて
おり、他の選択の余地はないと思いこまされていました。

なお、この点は大いに反省し、次回総会で理事会細則を見直して、
「工事または関連する発注については原則、合い見積もりをとること」と
理事会規則に追加することにしました。
これにより、マンション管理会社が合い見積もり取得に非協力的な
場合には、理事会細則を尊重しないということになります。

> （３）もし競合であったとしたら最終選考で何らかの方法で大京アスと同系列（会社案内では大京アス内一部所）の大京穴吹建設になった時、違和感を訴えた人は居なかったのでしょうか？

上記の通り競合ではないので、これについては無回答となります。
なお、この件でいろいろなことを勉強し、現在はすべての案件（かなり
少額の工事案件であっても）合い見積もりをとるようにしています。
＃私は理事長を退任し、副理事長として契約関係に専念しています。
その結果、すべての案件で大京アステージ社の見積もりはかなり高額で
あり、このところ連続4案件（数100万円案件を含む）で他社との
契約となっています。

なお、この会社案内の「大京穴吹建設が大京アステージ社の一部署
である」という記載がどこにあるか、教えていただけないでしょうか。

> （４）正式の工事契約は誰が誰と結んだのでしょうか？　管理組合と大京アスの一括委託工事でしょうか？　それとも管理組合と穴吹の契約でしょうか？

大京穴吹建設との契約です。

> （５）工事完了届けは何処が何処に提出したのでしょうか？　穴吹から管理組合へ提出の契約でしょうか？

契約内容は把握できていませんが、当マンションが大京穴吹建設との契約で
ある以上、工事完了届（正式な完成図書）の提出は（大京アステージ経由
だったとしても）当マンションに対しての提出です。

> （６）支払いは誰の口座から誰の口座に振り込まれたのでしょうか？　管理組合から大京アス支払い口座経由で穴吹へ支払いでしたでしょうか？

これは、大京アステージ社との契約上、いったん同社の口座に振り込まれてから
相手先に支払われるようです。これは、工事業者がどこであってもこの手続き
というルールになっています。

>>2654 口コミ知りたいさん

一年分の修繕積立て金を残して、お金をがっぽり引き抜かれていませんか？

>>2655 評判気になるさん

何か、ぎょっとするコメントですが、具体的にはどういうことでしょうか。
会計は通帳で確認できますので不正な会計操作は難しいと思うのですが…。

何か、がっぽり引き抜く方法があるのでしょうか？

>>2654 口コミ知りたいさん

今ひとつ分からないのですが、契約が工事業者と理事会なのでしたら、大京アステージの口座を通すためには、大京アステージが「資金移動業」を営んでいるという事になってしまうので、できないのではないでしょうか？

決裁代行業としてならば、工事業者からあらかじめ支払代行の委託を受けていることになるので、大京アステージのお抱え工事業者でないと難しい気がします。

従って、工事業者と大京アステージ間の契約で、理事会からは見た契約上の、工事業者は大京アステージでないとそんなことは無理な気がするのですが・・・

ちがうのでしょうか？
一応、大京アステージが資金移動業の資格を持っている会社なのかHPをみたら乗っていませんので・・・

>>2657 購入経験者さん

ちょっと調べてみます。ただ、もし、資金移動業をしていたとしても、
それが「がっぽり引き抜く」ということを意味することはないように
思います。

もしかして、ご指摘されているのは、マンションが大京アステージ社に
支払う金額と、大京アステージ社が工事会社に支払う金額が一致せず、
中抜きをしているのではないかということでしょうか？

大京アステージと業者間のルールですから、区分所有者や理事には裏側のしくみは見えないのです。
大京と無関係な会社に変更したつもりでも利益率の大きい駐車場メンテナンス会社等から裏でバックマージンを受け取る為、管理組合への請求額が高騰してしまう。管理会社を変更し、業者に値引き交渉すれば業者が同意しますので分かるはずです。

>>2659 通りがかりさん
支払いは大京アステージ社を通じて行うにしても、契約はマンションと大京穴吹建設と行うのですから、大京穴吹建設からの見積もりや領収書を閲覧すれば、契約額はわかるのではないでしょうか。この見積もりや領収書は、マンション側が持っているはず（持っているべき）ではないかと思いますが、違いますでしょうか。

>>2658 評判気になるさん

「資金移動業」を無免許でやっていはいけないはずなので、がっぽり抜くもなにも、やってはいけない事だから、大京アステージの口座を通すことを、大京アステージが会社としてやらないはず。という事です。資金の流れという証拠を利益なくやってしまう訳がないという事です。そんなことしていたことがばれたら、業務停止命令が出てもおかしくないはずです。無免許金融業を営んでいたとなるので。

（資金移動業と収納代行の違いがわからない場合には、他のサイトとかで調べてみてください）
なので、収納代行となると・・・

> 大京アステージ社に支払う金額と、大京アステージ社が工事会社に支払う金額が一致せず、中抜き

むしろ、今度は、これをしていない事はあり得ないという事です。
理事会と工事業者間の支払リスクを大京アステージが負うことになります。
双方で業務と支払の契約をしていて、双方の同意があるにもかかわらず、金融リスクや回収手続きが困難なときにそれを外部に任せたいという場合に使うのが、収納代行という事です。
企業として、支払リスクを無料で請け負うはずがありません。マンション側がお金が払えない、工事会社が逃げてしまったとかが起きた時に、無駄にその問題に足を突っ込むことになるので、そのリスク費用を乗せずにやるなんて、企業側の理屈から見ればありえない・・・

企業側から見れば、意味のない金額が入金されて、なぜか出て行くお金を会計管理上、手間が増えるだけなのにやるはずありません。やる以上は、そこに利益がなければ、よく分かりません。預かっていたものが移動しただけと言っても、個人間であれば、問題なさそうですが、企業になると基本的に入ってきたお金は収入になるので、税金がかかってしまいます。それが、かからないように、単に代理で預かっていた事を証明する必要（しかも、場合によっては免許がいる）が生じるので、それを意味なくやるメリットが企業にあるとは思えないなーと。

となると、実体は以下しかできないんじゃないかなーと。
１）実は、管理会社から見えれば、大京アステージとの契約である。つまり、大京アステージから見れば、売上である。
２）その口座は、実は大京アステージの口座ではなく、理事会の口座である。

金額が一致していれば、大京アステージが送金手続き上の業務を請け負う上で、管理会社から、口座を預かっているという立て付けのはずです。
なので、その口座情報の内訳を出してくださいと言われれば、その手数料は求められるからも知れませんが、口座自身は理事会のもののはずですなので、出来ないという事はないはずです。もし、見せられないとなったら、口座を本来の持ち主である理事会に返してください言えばいいのかなと。

そんなうまい金融業の抜け道方法があるのか？と思いました。
あれば、あったで、すごく知りたいです。

ただし、グループ会社やお抱え工事業者であれば、支払代行をやっても実体はお仲間なので、それは大京アステージからみても理にかなっているかと。工事会社からしてみても、理事会が支払えないとなっても、大京アステージが代わりに支払う事になるので、安心して仕事ができます見たいな事を言うかも知れません。
その代わり、収納代行委託料という事実上のバックマージンを、工事会社は、大京アステージに別な名目で支払うことはあると思います。
この金額は、マンションと工事会社の契約とは関係ない契約なので、大京アステージは、理事会側に全く見せる必要はありません。

だから、大京アステージとは全くこれまで付き合いのない工事業者と理事会の契約となった場合にも、大京アステージの口座を通すルールとなるとおかしいなと。

企業間だと、誰が誰にお金を支払うという事も契約にいれたりするので、例えば、それを入れたらどうでしょうか？
大京アステージ所有の口座を通す事が契約上できなくなるはずです。工事会社から見えれば、大京アステージからお金が支払われても、契約上は、理事会がお金を支払うとなっているので、工事会社が支払がない！と言いだしたときに、理事会が大京アステージに支払ったと言っても、それは工事会社に関係ないので、引き続き、理事会は工事会社に支払義務が残ったままとなります。つまり、理事会側の契約リスクが残ったままになります。
だから、直接、振り込んでください、しか出来なくなります。

それでも大丈夫だと言われたら、その証拠（契約書）を示してくださいと言えば、いいのかなと。

>>2661 購入経験者さん

一部間違えました。
以下、間違い

> 金額が一致していれば、大京アステージが送金手続き上の業務を請け負う上で、管理会社から、口座を預かっているという立て付けのはずです。

正しい）
金額が一致していれば、大京アステージが送金手続き上の業務を請け負う上で、「管理組合」から、口座を預かっているという立て付けのはずです。

>>2657 購入経験者さん
大京アステージがキックバックやマージンを受け取る場合、業者と大京アステージ間で行われる為、管理組合は分からないでしょう。高額となる駐車場メンテナンス業者、他。業界ルールですから。そのキックバック相当額は管理組合に上乗せされ、業者が管理組合へ請求します。馬鹿らしき慣習から外れる事が大切かと。他の管理組合と付き合い、単価を調べる等。