大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

分譲マンション購入後は、築浅から管理組合活動しっかり行なって欲しい。住民と共に結束し長期的目線で計画して欲しい。長期修繕計画表は当初から赤字計画書であった事。過去から、長期修繕計画書について管理組合は管理会社に問いかけてきたが、ベテランフロントマンは、「大丈夫、管理組合の資金は不足していない。」と言い続けてきた事。これは全くのデタラメであった…。ベテランフロントマン＝自社に利益をもたらす有能なトップセールスマンかと。更に管理組合メンバーが建物の知識がないと今後も騙され続ける。フロントマン自身も建物の知識があるとは思えない。それらしい話を真顔でしてるだけ…更に管理組合は、周辺の悪徳コンサルからも身を守るべきで、見抜けない場合は行政絡みの業者紹介で行うべきだと思う。気を付けて欲しい。

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20210521/k10013044541000.html

ちょっと古いのですが、逗子斜面崩落訴訟の件で被害者と争う流れになっているようですが、どうして、保険で対処しないのでしょうか？

100%の過失はないとならわかるのですが、訴えを退けるよう求めるなど、全面的に争うように見えます。
心情的にも、経済的にもあまり、よい解決策におもえないのですが・・
どのマンションでも経年劣化等が原因で、第三者に危害を加える事故になったら、こうなってしまう可能性がどこにでもあるのでしょうか？
それとも、大京アステージとの契約だとこうなりやすい内容があるのかが、どなたかわかりますか？

>>2733 マンション検討中さん

保険が適応になるのこそ訴えが認められて賠償責任負わないと無理じゃないですか。所有していた斜面の事故で保険下りる気はしませんが。
住人としては売主と管理会社に責任があると思っているから取下げを求めるのではないですかね。
この事件後に「管理の提案はするけど責任は管理組合」みたいな規約改訂してるという話がありました。それをやったところは危ないでしょうね。

>>2734 匿名さん
マンション住民なら、死亡事故を起こした住居に住み続けるのは、非常に後味が悪いものでしょう。マンション購入後は正しい管理を行う会社と手を組みたい。管理者である大京アステージの今後の対応を確認したい。

>>2734 匿名さん
この事故の最大の問題点、
大京アステージは、管理人から敷地内のり面の亀裂の報告を受けていたのに、早急に対応しなかった。斜面下を通行禁止にすれば死亡事故は防げたはず。
大京アステージ管理のマンション管理組合は、同様の危険に晒されている事を認識したい。

>>2733 マンション検討中さん
建物から落下物、建物の外壁等が落ち、第三者の物を傷付けた場合怪我をさせた場合、管理組合と区分所有者全員の責任です。保証の事なら、管理組合は施設賠償保険に加入していると思います。被害を受けた方へ充分な謝罪と保証が必要。それ以前に、しっかり建物の保全をする事。建物が古くなっても充分な修繕費を残しておく事です。火災保険もしっかり活用して下さい。管理組合は火災保険がどのように活用出来るか確認して下さい。

>>2733 マンション検討中さん
マンション総合保険の対象は建物施設が主であり、今回の敷地法面は対象となっていません。損害賠償金を保険で補填できません。他にも壁から雨水が浸水しても保険金はおりません。保険の限界です。管理費で修繕することになります。本件で問題なのは、管理会社の責任の範囲です。事故直後、大京アステージと親会社のオリックスは崩壊した斜面は管理委託契約の対象外としました。管理委託契約書には敷地も管理対象となっていますが、大京アステージでは管理員の日常の目視点検項目は敷地を対象にしていません。今回は管理員が斜面（土砂災害警戒区域指定）の上部に亀裂を見つけてしまいましたが、行政機関への連絡が不十分で、発見翌日に崩落事故で死者が出たということです。一義的には崩落した斜面の所有者（区分所有者）に管理責任があるのですが、区分所有者（管理組合）は管理会社に敷地の管理を業務委託しています。私見ですが管理会社としての知識・技術力・判断・危機管理能力等々に疑問ありです。さらに、マンションの売り主が斜面のリスクに関する説明を怠っていたようで、訴訟が泥沼化しているようです。被害者遺族が気の毒でなりません。
大京アステージはこれを受けて、管理委託契約書の内容変更、例えば、敷地や擁壁の目視点検は含まない、建物施設等の修繕に関する企画提案を削除するなどを提案し、知識のない理事役員をうまく丸め込んで、総会決議を勝ち取っています。
適当な理由をつけて、国交省作成の標準管理委託契約書とは異なる内容になっています。なお、崩落法面の復旧工事費は管理組合が負担したようですが、未崩落の私有地部分の補強工事は特別に国費と逗子市負担で行われたようで、逗子市議会は被害者への損害賠償に応じない対応を非難していると聞いています。
　善管注意義務って何なんでしょう？　顧客に対して正しい対応ができてますか？
　管理会社としてのプライドはあるの？　等々、社会性のないこの会社には？だらけです。

>>2738 大凶あす定時さん

住民の意識が高く他人任せにしないか、こりゃダメだと思ったら引っ越しするか。因みに私は後者です。

壁から雨水、保険適用になる事あります。

>>2739 通りがかりさん
お勤め（論点のすり替え）、ご苦労様です（笑）
寄生〇の駆除（管理会社のリプレース）が、先だと思いますけど…（失笑）

>>2738 大凶あす定時さん
業態が違う者ですが、契約書に敷地が管理対象の範囲なのに事故が起き裁判になったら、敷地は管理の対象に含まれていませんから管理会社に責任はありませんって言うのはおかしくないですか。これでは契約書の意味はなさないし、偽りの管理業務を行ってきたのですね。管理員の目視範囲じゃないとも言っているらしいけど、管理会社は敷地の管理業務を受託したんだから管理員の仕事じゃないなんて。だったらアステージの社員が代わりにやるべきじゃないのかな？契約書に記載していることをやっていなかったら契約書違反ですよね。契約違反から派生する瑕疵も違反者が責任を負うんじゃないのですか？裁判でも被害者に損害賠償の請求棄却を申し立てようですが、これも意味がよくわかりません。
マンション管理業界の契約はよくわかりませんが、他の業界とは契約という概念が違っているんですかね？

>>2741 匿名さん
その通りですね。まあ、やれればです。頑張って下さい。

>>2741 匿名さん

>>2741 匿名さん
その通りですね。まあ、やれればです。頑張って下さい。

>>2742 匿名さん
裁判の結果次第では、１億を超える損害賠償金の支払いと顧客が逃げることが予想されるだけでなく、国土交通省も行政処分せざるを得なくなるかもしれません。
さらに、その時はオリックスが大京から手を引くかもしれません。
ということで、どんな理由をつけてでも無罪を勝ち取ろうとしているように思います。マンション管理を業とする立場であり、善管注意義務違反は明白なので逃げられないと思いますが。
大京アステージが自社でやっている管理業務は、管理組合から委託している業務のほんの一部分だけ、出納、清掃、保守点検、修繕の企画・工事、管理員ほか、ほとんど再委託しており、管理監督などできておらず丸投げ、というか、フロント担当者が管理監督できる能力を持ち合わせていません。そのうえ、マージンだけはせしめているようです。債務不履行しても適当にごまかしています。業務品質がどんどん悪くなっています。管理組合役員も高齢で無垢な方が多く輪番制なので、オレオレ詐欺にかかるように騙されるか、無関心に丸投げしています。

管理費値上げ、管理会社変更などについての体験談や意見をメールで募集中とのことです（朝日新聞）。
https://www.asahi.com/articles/ASP9C7DHTP9CULEI002.html

メールアドレスは９月１２日（日）朝刊の第２面の記事にも載っています。

このような危険な場所に建築の許可を出した行政の責任も追及するべきでしょう。

> 国土交通省も行政処分せざるを得なくなるかもしれません。

国交省も、マンション管理業者についての一定の指針は出してほしいかなと思います。
大京アステージは、「経年劣化による被害」は管理責任の対象外と説明していたかと思います。

しかし、「経年劣化」しない設備はなく、また、「経年劣化による被害」は責任外がすべてに置いて摘要できるならば、何があっても「経年劣化」だからと言えなくもありません。

確かに、明らかに危険性を把握していて、それを管理会社が管理組合側に指摘しても対応しない場合までの責任はないとは思いますが、管理組合側に言わずにいて、業者側ででは把握していることまで管理責任外といえる状態を放置するのは止めてほしい。

少なくとも、国交省の指針を出してくれれば、その指針に従えない「大京アステージ」のような管理会社と付き合う場合には、管理組合側の責任と明確になれば、この業者とも手を切れるのだが・・・

>>2742 匿名さん
「大京の常識は世間の非常識」と、過去に別のコメント欄に書いてありました。結果、「第三者が巻き込まれ死ぬ」が起こってしまった訳です…

>>2748 ご近所さん
同感です。
ただ、国の役人は民々のお話なので極悪非道な事案がない限り指針を出すようなことまでしてくれないでしょう。なので、逗子の被害者には失礼ながら、これを契機にしてほしいのですが、現状では管理会社の保身で逆方向に向いてしまっているのが懸念です。

経年劣化による損害にはマンション保険の対象外となるものがあります。
マンション管理の専門会社なら、日常目視点検や定期点検等により、
施設・設備の経年劣化を早期発見して機能不全や管理瑕疵にならないうちに修繕や更新の企画提案をしてくれるのが本来であり、管理組合がこれに反して修繕・更新せずに問題が生じた場合は管理会社の免責が契約書に明記されています。
今回、管理委託契約書に「経年劣化による瑕疵（被害）」を免責事項に追加されたのは、業務放棄が提案されたようなもので、フロント担当者の「日常業務は変わらない」旨の不適切な説明に騙され、管理組合側もこれを認めてしまったものと個人的に認識しています。

>>2750 大凶あす定時さん
逗子の件は民事は損害賠償請求になっていますが、刑事訴訟の対象にならない理由はどんな点なんでしょうか？