大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

誹謗中傷が多い事が、この会社の真実！
何か良いことが有るのであれば、教えてほしい。

>>2710 購入経験者さん

ご認識に通りです。

>>2710 購入経験者さん

ご認識の通りです。

管理会社で悪い口コミばかり書かれてるのアステージくらいしかない
仕事できない君の集まりだな

　とあるマンションの理事長をしています。当マンションの臨時総会において大京A社の契約解除と某独立系管理会社との新規規契が承認されました。昨年末に大京A社にはこのマンションの維持管理はお任せできないと判断してから約10か月、まず理事を説得し、次に住民を説得し、やっと別の管理会社との契約にこぎつけました。このスレッドではいろいろな勉強をさせていただき大変参考になりました。ありがとうございました。
　まだ、大京A社をの契約が残っているため具体的な情報をご提供することは控えますが、これまでの経緯や、どうやってここまでたどり着いたかについて、書ける範囲で今後、少しずつご報告していこうと思います。特に、当マンションと同じように大京A社の運営に不信感や疑問、問題を感じておられる管理組合（特に理事長）の方には、ご質問いただければできるだけ丁寧に回答させていただこうと思います。
　今、少なくともここに断言できることは、10か月間ではっきりと「大京A社は最低限の管理業務を実施する会社であって、当マンションのように築年数が大きく、高齢者や子育て世代が多いマンションの運営を一緒に考えていただくパートナーとはなりえない」ということです。言い換えると、マンションの資産価値を維持するとか、マンションの未来を検討するというようなスタンスは、この会社にはありません。驚くほどにありません。解約の話が出ても、大京A社のスタンスは全く変わりませんでした。たまたまフロントマンがそうだったということではなく、会社そのものが、そういう体質ではないのです。あくまで契約書に基づいて最低限のラインでの管理業務を滞りなく進めるというのが、現在の、大京A社のスタンスです。これは、10か月間、何度も何度も当社と議論を重ねた結果の結論です。
　もちろん、では新しい独立系管理会社がそのパートナーとなりうるかはわかりません。最悪の場合、大京A社以下だったということもあり得ることは覚悟しています。そうなるかどうかは、管理組合次第だと思っています。まずは管理組合が管理を管理会社に丸投げせず、しっかりと管理会社と話し合えば、少なくとも今よりは建設的な議論ができると期待しています。

>>2776 匿名さん
ほとんど全ての管理組合に言えると思いますが、特に大手と言われる会社名に性善説幻想を抱きすぎています。ちなみに次期管理会社の独立系は全国上位ではないですか？デベ系で失敗したから独立系ですか？それもメジャーどころですか？気づいていますか？ご自分の嗜好に。恐らくD社の管理ということは、○イオン○マンション系ですかね？立地や諸事情は別として、何故○イオン○マンションだったんですか？申し訳ないがD社の管理は昔からそうですよ。あなたのブランド好きが招いた必然ですね。ちなみにメジャーではない管理会社から相見積もりは取得しましたか？中堅はお気に召しませんでしたか？地元密着型とかは。名の通った管理会社名が必須だったとしたら同じ轍を踏む事になりませんかね。上位ランクの管理会社のプレゼントークは素晴らしかったでしょ？受注部隊のトークはそれに特化してますから。ただその営業マンは担当者になりませんよね。フロント予定者とはお会いしましたか？一度聞いてみたら良いです。安い委託費で何処で利益を取るのですか？と。その回答で誠実さが分かります。

大京アステージとの契約を解約して、その後契約しておすすめ頂ける管理会社があれば教えて下さい。(出来れば理由も)

2777です。言葉が過ぎてしまったとしたら申し訳ありませんが、投稿で望む回答を全て得られる訳がない事は大人なら理解して下さい。手厚い管理を望みながらD社を解約して有名？独立系へというのが理解し難かったので投稿しました。まず管理会社の収入である定額管理委託費は定額ですから増収や減収がありません。増収したければ値上げか別途収入源が必要です。D社は業界では割と利益を取っているイメージです。所帯が大きいのとグループ傘下のため経費を考えると利益幅が元々他社より大きく設定されているのでしょう。D社はA社をA社はG社を含む各管理会社を飲み込んで来た歴史はご存知でしょうか。管理業界も銀行や保険会社と同様のことが起きていますが報道は業界紙のみですね。肝心のD社もOグループ傘下になってしまいました。松田聖子親子がCMに出ていた頃とは様相は全く異なっています。独立系は無駄を省いたスリムな契約が基本です。文字通り独立した管理組合なら良いと思いますが、依存体質の管理組合は…ミスマッチだと思います。長くなったのでまた投稿させていただきます。

>>2779 通りがかりさん

2776を書いたものです。コメントありがとうございます。

言葉が過ぎたと書かれていますが、どちらかというとそうではなく、
私が書いたことが正しく伝わっていないような印象です。
主張されているのは、大手デベロッパーである大京A社から大手独立系に
切り替えても必ずしも変わらない（可能性もある）ということかと
お見受けしました。

そのことは私も、「では新しい独立系管理会社がそのパートナーと
なりうるかはわかりません。最悪の場合、大京A社以下だったということも
あり得ることは覚悟しています」と書いているので、新しい管理会社が
betterになるかどうかはわからないと書いたつもりですが、その部分が
うまく伝わっていないようで残念です。

ただ、そうは書いたものの、実際には新しい管理会社が
大京A社よりも悪くなる可能性はかなり低いと思って
います。なぜなら、今の大京A社があまりにもひどいからです。

私の経験では、よくも全国の多くのマンション（特に、我々のような
築年数が深いマンション）が、この管理会社に管理委託をしているなあと
驚くばかりです。私は今後理事を離れても、このマンションの住民である
限りは、大京A社に対しては委託費を1円も払いたくはありません。
払う価値がある企業とは思えません。

実は私は、以前、2644を書いた者です。
ここに書いている事実一つだけでも本来、マンション管理会社、というよりも
どのような分野であっても委託を受けている企業が委託元に対して
「絶対にやってはいけないこと」を経験したと思います。
言い換えると、この一件で、「この企業に自分が住んでいるマンションの委託を
任せることは危険である」と痛感しました。この管理会社は、当マンションを
馬鹿にしている、食い物にしていると思いました。絶対に管理会社は変えなくては
ならないと心に誓いました。

2644を読んでいただくとわかりますが、受託元（委託先）である管理会社が
何の督促権限もない案件で委託元であるマンション管理組合に支払い請求を
行い、いわんや管理組合（理事長）を脅迫するなど、あってはならないことです。
しかも、それを支店長までが認めており、何の処罰もないどころか、そのまま
フロントマンが担当を継続するなど、民間企業としての形を成していません。

コンプライアンスに対する自浄機能を有さないことは、「この会社は
すでに組織の体裁が成立していない」という危険信号そのものだと思います。

それ以外にも、この1年間で目に余る行為や振る舞いは、枚挙にいとまが
ありませんでした。これが、お金を受け取る側の発言か、受け取る側の行為かと
驚くことが何度もありました。

別の記事で書いたかもしれませんが、本マンションの工事発注
案件で、大京A社（大京穴吹建設）は合見積もりで4連敗しています。
その結果、我々は1000万円以上の差額を出すことができ、これにより
大京A社の長期修繕計画の赤字を埋めることができました。
（そもそも、大京A社の長期修繕計画はかなりずさんで、最初から
修繕積立を増額するような仕組みになっていました。）
当マンションに対しても大京A社はこの赤字補填のために修繕積立の
値上げを要求していましたが、我々が合い見積もりを撮り続けたことにより
その必要はなくなりました。

これらは、お書きになっているとおり、管理組合の努力の結果の改善です。
管理組合が管理会社に丸投げをしている体質のままであれば、おそらく
この状況は変わらなかったと思います。理事会は、この1年間で1か月に
1回以上の頻度で理事会を開催し、多くの汗をかいて、やっとここまで来ました。
その意味では、書かれている通りであり、「独立した管理組合」では
ありませんでした。当マンションも、恥ずかしながら、2年前までは
丸投げ体質でした。ある意味では、管理会社の変更と同時に、管理組合の
依存体質改善をしてきたとも言えます。

おそらくですが、この管理組合の体質が維持できれば（そして維持する
方法もいろいろと考えています）、新しい管理会社との間でよい意味での
緊張感がある関係を築けるだろうと期待しています。

>>2778 匿名さん

2776です。これが私宛のご質問ということでしたら、私は、まだ、
現段階では大京A社のしか知りませんので、お答えができないというのが
正直なところです。

ただ、今回、管理会社の見直しにあたり、独立系2社（ともに大手）
のヒアリングを行いました。
私の印象では、この2社については少なくとも大京A社に劣る点は
見当たりませんでした。

今回の見直しは2780でも書いたとおり、現状の大京A社の受託業務に
問題が多すぎるためにその改善がスタートでしたので、「まともな
管理会社である」ことが最重要でした。その意味では、この2社については
問題はないように思いました。

ただ、このうちの1社とこれから契約し、実際に管理業務を委託していく中で、
いろいろなことが見えてくるかもしれません。それは、このスレッドではなく、
そちらの管理会社のスレッドで議論すべきかと思っています。

>>2780 匿名さん

我がマンションもこの管理会社対し大きな不満とストレスを抱えています。

>>2781 匿名さん
この文章、理解出来ます。変更先が同じ規模のデベロッパー系管理会社であっても、大京アステージ程社会に反する行為はしないだろうから。という意味では。
騙し行為、詐欺的行為。都合が悪いと返事しない。時を稼ぐ。管理組合はそれにより大幅な資金不足に陥り、実質的マンションの死を早期に迎えてしまう。それだけは避けたい。身をを守る為の変更では。私達はマンションと共に生きる為に、まずは規模的に同程度での変更をし、その先再度、検討でも良いという判断でしょう。

コメント、ありがとうございます。

実は、正確に書くと、私は、大京A社の反社会的行為についてはあまり意識したことがありません。このスレッドの他の記事では地滑り被害の責任回避などについて指摘がありますが、このような意味ので反社会的行為までは、当マンションでは今までにはありませんでした。（確かに不正な支払い要求を脅しに近い形でするというぎりぎり・すれすれの行為はありましたが、違法行為として訴えるほどではないと理解しています。）

ただ、民間企業としてはコンプライアンスを含めてまともと言える状態ではなく、お金を払って委託するレベルではないと判断しています。

今回、別の管理会社に切り替える理由はかなりたくさんありますが、大京A社は大京穴吹建設以外からは見積もりを取らないということがあります。例えばマンション側が別の企業から見積もりをとるように依頼しても、拒絶します。大京穴吹建設と別の企業からとる（つまり2社から見積もりを取る）のがまずいのはわかりますが、大京穴吹建設以外の1社からの見積もりもとろうとしません。その理由を契約書のどこに書かれているのかを質問しても回答しません（できません）。

常識的に考えて、これ一つとっても、大京A社の目的は大京穴吹建設に発注をさせてマージンを取るということ以外に考えることができません。実際、ある工事については、200万円、別の工事については1000万円の差額が見積もりで生じました。特に前者は、まったく同じ商品の工事です。

この案件一つを考えても、大京A社がマンション管理を利潤追求の草刈り場としていることは明らかであり、それ以外には（どのように好意的に解釈しようとしても）他に説明のしようがないと思います。しかも、住民がその差額の理由を説明しても「当社の価格調査は適正である」と主張するばかりです。これが平時であればよいのですが、マンション管理契約変更につて理事会主催で管理会社説明会を開催しても、答えは同じです。大京A社は当マンションが管理契約変更を検討しているとわかっていても、危機感を持って情報するどころか、このような高額なマージン体質を全く変えようとはしませんでした。（たぶん、親会社の指示で変えることできないのでしょう。）これが意味するのは、すでに大京A社にとって管理対象マンションは、委託契約により収益を得る対象ではなく、工事等からさらなる収益を得る場としてしか考えていないということの証明となります。

>>2783 匿名さん
2781です。前半部分は2784で回答しましたが、後半部分については
まったくおっしゃる通りだと思います。
実質的なマンションの死を避けたいどころか、私自身は少しでも
マンションの住環境悪化と資産価値低下を避けたいです。
住んでみてわかりましたが、マンションの老朽化は避けることが
できなくても、住環境改善や資産価値維持はできると思います。
（マンションは、折り紙と違って、思ったよりも丈夫です。）

臨時総会において、新しい管理会社さんと参加している区分所有者を
前に、私（理事長）はこう発言しました。
「確かに新しい管理会社さんが、今までよりも良いという保証は
ありません（もちろん、良くなるとそう願っていますが）。
しかし、一つだけ明らかなことがあります。それは、我々は、
自らの意思で管理会社の変更をしたという事実です。言い換えると、
当マンションについては、新しい管理会社さんに不満が募れば、
さらに新しい管理会社さんと契約をすることができるということ
です。その緊張感の中で、今後、このマンションの委託・受託の
関係を継続していけることを切に願っています。」

知識がないと管理組合は資金不足に陥ってからはじめて分かります。その時、既に回復能力なくなります。そこで、マンションの死となります。

>>2767 大凶あす定時さん
うちのマンションは監理氏さんをつけてまして、必ずそこを指摘します。ので、大京とは別に理事会で見積もり取ったり、安い業者さんを紹介してもらったりしてますよ

理事役員が輪番制なので、やる気のない無責任な方が理事長に就任すると、管理会社のいいなりのようです。マンション管理の適正化法や管理規約に抵触するような不適切な助言を受けていても一切疑問も持ちません。監査も機能していません。理事役員の教育が必要ですが、毎月の回覧と通常総会でしか指摘や改善要望等ができないのがストレスです。現状では、マン管を提案しても管理会社が後ろ盾になり費用面で反対されるでしょう。

>>2788 大凶あす定時さん

>>2789 匿名さん

フロントマンの使命は、私達区分所有者の思いとは別口のようです。

最低の会社ですよね。本当に買ったことを後悔。住んで８年になって今年から突然ちょっと変な事象に遭遇、部屋の床がなぜかビリビリガタガタ伝えても４ヶ月ガン無視。結局上の階の換気扇がぶっ壊れてて暴れてその振動が下に響いてたってタネだったんだけど、一度も確認にこなかったしメールの返事も「行政に相談してください」「調査会社を依頼してください」とかそんなんばっかりです。気が狂ってるのかこいつらと思いました。調査会社に依頼するのはお前じゃないんだと思ったんですが、とりあえずこの先どんなことが起きても彼らは何もしないのがはっきりしたので漏水とかどうなるんだろうと不安ですね。自分で工務店探してが優先になるだろうし個々の保険でカバーするんでしょうね。そんなん自己管理物件だし、管理費徴収減らしてほしいぐらい。ちなみに上の階のぶっ壊れている換気扇は大京アステージが動かないのでぶっ壊れたままです。「うちら説得に行きますよ」とか動けばいいんですが（昔はそういう人もいた）今は駄目ですね。大卒の発達障害の吹き溜まりって感じ。電話が出来ない来訪できない住人に挨拶できないメールは人をバカにしているとかそんな人しかいない。町田支店がひどすぎるのかな？