大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>2791 トクメイさん

それは管理会社に依頼することじゃないですね。

>>2791 トクメイさん

その支店だけではなく、、全部ひどい。

大京アステージの修繕の吹っかけ方は異常でした。更にマンション施設に存在しない物の修繕費を長期計算書に存在させる手法もありました。素人の理事会は気が付かず、そのまま組合が費用負担となる可能性もあるかと。今後は全ての設備につき製造元に確認をするのが良いと思います。その場合、大京アステージの協力店に聞かず同業他社に確認する事で解明します。こういった事が続くと管理組合は長期的に積立金を保持していけませんし、後半資金不足になります。信用出来ませんです。まだ必要ない工事を早めに全体規模で行わせる事もあります。屋上防水工事などです。10年程度での傷みを、写真提示で全面工事を勧めますが、インターネットでの検索で見つけた業者で構いませんので、相見積もりを取るのが良いです。分譲マンションに対応出来る業者を紹介してくれます。彼らから「全体工事は早すぎる。部分補修で充分」の回答が来るはずです。別の手法で管理組合の資金を取り崩そうとする可能性もあります。提案もひどい危険を伴うもので。何か提案されたら必ず他の同業他社にお尋ねすると解明するかと。信用すればお金を失うだけでなく外部からマンション全体の信用を失い、資産価値の評価も下がると思います。毎回、開発局や国土交通省に確認した方が良さそうです。見積もりが一社しか取れない場合、他社がなぜ入ってこないのか？別の理由もあるはずです。そこは確認してください。本当の直接契約になっているのか。商業施設のオーナーやビルの経営者と友達になり、業者を紹介してもらうのも得策かと。大切な建物の資金の使い方が分かる。

>>2644 評判気になるさん
改め確認しました。ひどい対応ですが、大京アステージ、日常茶飯事かと思います。責任転換して最悪ですね。この管理会社と継続なら管理組合は顧問弁護士を付ける対応が良さそうです。お金がかかりますし。失った信用は取り戻せないはず。マンション修繕計画書の虚偽の記載、その他の不明、他様々に於いて同様過去に謝罪文を提示しました。大京アステージに管理を継続させると今後も何が起こるか不明です。素人理事長は知らずに継続し建物の存続不能にさせます。皆が早く気付きませんと。

管理会社をリプレイスした経験がある理事長です。
現管理会社をリプレイスしたいのであれば、大手数社から相見積もりをとって比較するのが良いと思います。
候補になるのは日本ハウ、東急コミュ、長谷工、合人社　
あたりでしょうか？
野村、三井、三菱系も候補になり得ますが、築年数古いマンションだと断られます。

ネットで検索して見積依頼すればすぐに営業マンが飛んでくると思いますよ。

>>2791 トクメイさん
町田支店だけではありません。全国全てです。

大京アは、自分達が提案する修繕積立金が足りないと、銀行からの借入をすごいすすめてきました。
修繕費の値上げを提案すると反対がおきて面倒になるから、借入なら総会が通りやすいと説明していました。
（正直、これを悪びれもなく説明している営業はあまりにもこちらを馬鹿にしていると感じましたが・・）

借入をしたら、あとで返す必要があり、そうしたら値上げしなければいけなくなるに決まっている。しかし、そうやって、なし崩しに話を進めようとします。
とりあえず、業者を変えたら借入も必要なく実施できましたが、こういう、無責任な提案をしてくる業者ってどうなんでしょう。と思ってしまいます。

>>2798 ご近所さん
管理組合が金融機関から借入をすると、確実にマンションの資産価値が暴落します。共用部のお金が足りなく借入している管理組合となります。

>>2787 マンション比較中さん

2785です。これは、マンション管理士のことでしょうか。
実は、当理事会も検討したことがあります。良いマンション管理士を、あの手この手で探したのですが、なかなか見つからず、一度諦めています。
やはり、どなたかからご紹介いただくのが安心だと思う（紹介する人もあまりいい加減な管理士は紹介しないと思うので）のですが、良い管理士を見つける方法をご紹介いただけないでしょうか。よろしくおねがいします。

>>2795 匿名さん

2644です。コメントありがとうございます。この文章は、できるだけ感情的にならないように、管理組合（理事長）からだけの視点にならないように客観的な記述となるように書きました。今読み返しても、やはり、当時のことを正確に記述しており、決して過剰な書き方ではないと思います。つまり、大京アステージ社の一つの側面（もちろん悪い方の側面）を示す事例となっていると思います。そして、類似のトラブル（不適切行為）は、おそらく他のマンションでも起こっているのだろうと想像します。
これに対して、「マンション管理会社はどこだって同じようなものだ」という指摘があるかもしれません。が、私はそうは思いません。なぜなら、私も会社員として自社の業務のために多くの民間企業と契約をし、事業を発注してきましたが、その中でもここまでひどい企業はなかったからです。大京アステージの営業スタンスは、業界をこえて明らかに度を越しています。マンション管理業務は特にアンタッチャブルの世界だということは聞いていますが、いくら特殊な世界であっても許される範囲というものはあります。この会社はそれを超越してしまっています。
私は 2776 でもあるのですが、今回、リプレースにあたって我々が新規契約する新しい管理会社さんに確認したところ、その支店だけでもこの1年で10件近い大京アステージからのリプレースがあったそうです。逆のパターン（大京アステージへのリプレース）は0件だということでした。
私の相当して、新しい管理会社がたとえどれだけひどくても、それでも大京アステージよりはましだと思います。そのぐらい、大京アステージは管理会社としての「てい」をなしていないと判断しています。

>>2798 ご近所さん
私の予想では、工事発注先が（合い見積もりを取ることにより）大京穴吹建設でなくなったとたんに、大京アステージは管理組合に借入提案をしなくなると思います。借り入れをさせるのはあくまで大京穴吹建設に（かなりのマージンを乗せた）発注をさせたいからであって、大京穴吹建設に発注しなくなったマンションは、大京アステージにとってはうまみがないマンションであり、おそらく管理の手もどんどん抜いてくるだろうと思います。

>>2796 買い替え検討中さん

2776（つまり私も今回リプレースした理事長）です。私も同意見です。これからも少しずつリプレースに至るまでの経緯を書き込んでいきますが、今回、住民投票について書きます。

リプレースに至るまでに、当マンションでも大京アステージ社と他の管理会社（今回は大手だけ）による（オンライン）説明会を開催しました。すべての管理会社の了解のもとで説明会の様子を録画させていただき、当日参加できなかった区分所有者があとで映像で内容を確認できるようにしました。

そして、その後、区分所有者にアンケート（つまり投票）を行いました。その結果は驚くべきものでした。

各管理会社の評価4段階（◎、〇、△、×）で行ってもらったのですが、築30年のマンション（つまり30年間住んでいる方もおられる）にもかかわらず、大京アステージに◎をつけた区分所有者は0でした。つまり、だれ一人、どうしても大京アステージに継続したいという人がいなかったのです。一方で、×をつけた（つまり大京アステージをやめるべき）という人は全体の1/4以上でした。これは驚くべき割合です。なぜならば、他の管理会社に×をつけた人は誰もいなかったからです。この管理会社は絶対だめだという判断は、ただ一社、30年間もこのマンションを管理してきた大京アステージにのみ突きつけられたということです。

なお、回答率は68％ですので、良くはないですがそれほど悪くはないと思います。偏った区分所有者によってのみ得られた結果というわけではありません。リプレース準備に尽力した理事会メンバーならともかく、これだけ多くの住民が明確に大京アステージにNOを突き付けるとは予想外でした。

住民の平均年齢が高い当マンションでは保守的な方もおられるだろう、そういう方はリプレースに反対されるだろうと予想していたので、肩透かしともいえるほどの住民の反応でした。当然のように、臨時総会においてもマンション管理会社変更に関する議題についてはまったく意見が出ず、議論することもなく満場一致でリプレースが承認されました。（特に総会に足を運ぶ熱心な（理事経験のある）区分所有者は）すべからく今回のリプレースを前向きに考えているということがはっきりとしました。

もちろんこのような結果に至ったのは、理事会として現在の管理会社の問題点をきちんと説明したことや、上記のように管理会社の比較を明確に行ったことが一番の理由だと思います。またそのために、理事会（理事長）はかなりの時間をかけたことも事実です。住民に丁寧に説明すれば住民も問題点をきちんと把握して、その結果として前向きな判断が総意としてできるのだと、ある意味やってよかったと思ったリプレースまでのプロセスでした。

>>2803 匿名さん
努力が素晴らしい。お膳立てが1番大変。

>>2803 匿名さん
あなたは素晴らしい理事長に間違いないです。

>>2803 匿名さん

大京アステージに託しても何もないどころか、マンションを死に追いやるようなものです。早く脱して正解です。

>>2788 大凶あす定時さん

2801です。理事役員が輪番制なのはどうしようもないので、私も（リプレースまではこぎつけたものの）自分が理事長を退いてからの正常な理事会運営のことを考えはじめています。誰が理事長になっても基本的な線を維持できるための仕組み作りです。
一つは当然ですが、理事会細則をきちんと決めることです。今回の通常総会において、「工事等発注においては合い見積もりを取ること」を内規に入れました。これにより、大京アステージがかたくなに拒んだ工事発注における合い見積もり取得は、ルール上せねばならなくなるわけです。これに大京アステージが管理会社として協力しないなら、それは管理会社がマンションの内規をないがしろにするわけで、おそらく契約違反となると思います。
もう一つは理事会議事録の配布を徹底することです。私は理事を降りた後でも理事会の状況を把握するために、これについてもルール化したいと思っています。これにより、全区分所有者は当然、議事録に対して意見をすることができます。これは、理事会が正常に運営される（とくに管理会社の言いなりにならない）監視の目の強化のためには重要なルールだと思います。

>>2807 匿名さん
　当方では毎月、理事会議事録が回覧されますので、意識のある組合員の方は、理事会運営やマンション管理、周辺環境等に関して、意見・要望をしています。ただ、理事役員が基礎知識がない又はやる気がない場合は、大京アステージ担当者の不適切又は間違った助言（故意ではないかと思えるような）により、とんでもない回答がされたり、放置されたりしますので、注意が必要です。
　相見積もりについて、大京アステージは以前、協力会社の中から数社取得し品質も考慮して施工会社を決定していると言ってましたが、工事費が５００万円を超えると建設業法上、元請けができる施工業者でも、大京穴吹建設が必ず元請けに入るなどこの業界の掟があるようです。
　理事会運営細則に「相見積もり」をとることを規定する方法はGOODですね。
　ただ、過去の経験ですが、理事会で次期以降役員の輪番を検討するのに、区分所有者・居住者名簿や賃貸住戸の情報提供を求めたら、個人情報保護を盾に、理事会にも開示されなかったことがありますから、管理規約よりも社内規定を優先する会社であると理解しています。

>>2808 大凶あす定時さん
2807です。ありがとうございます。

当方では、大京アステージ社はもう半年以上、理事会議事録を区分所有者に回覧しません。その間、5回以上、「理事会議事録を早く回覧してほしい」と依頼しましたが、大京アステージ社は対応してくれません。ついに、先日、フロントマンは、「当社にはその義務はないという理解で」と言い出しました。（だったら、それまではなぜ、同社は回覧していたのか、その説明を何度聞いても答えてくれませんでした。）
さらにひどいのは、この、早く回覧してほしいという依頼は、フロントマンだけではなく上司も見ているメールで行っていることです。つまり、上司も含めて、大京アステージ社は理事会の依頼をスルーしています。ふつうはこういうフロントマンの不誠実な行為は上長が是正するものですが、この会社ではこの1年間、ただの一度として、上長が何かを訂正したり、フォローしたりすることはありませんでした。ただ、見て見ぬふりをしていただけです。
「ただ、理事役員が基礎知識がない又はやる気がない場合は、大京アステージ担当者の不適切又は間違った助言により、とんでもない回答がされたり、放置されたりしますので、注意が必要です。」まさに、だからこそ、理事会議事録の開示が必要なわけです。私としては、住民（区分所有者）の理事会オブザーバ参加も細則に入れようと思っています。
「工事費が500万円を超えると建設業法上、元請けができる施工業者でも、大京穴吹建設が必ず元請けに入るなどこの業界の掟があるようです。 」これは、業界の掟ではなく大京アステージ社の掟ではないでしょうか。今回、管理会社リプレースをしますが、新しい管理会社はこのようなルールを提示していません。（むしろ、必要に応じて、理事会は新しい管理会社の紹介する工事業者を見積もり対象から外してもよいということになっています。）
逆に、大京アステージ社はおっしゃるとおりであり、（契約書には記載してないが）原則として500万円を超える工事は大京穴吹建設への（単独）見積もりを前提とすると言っています。その根拠を聞いても、「契約書等の文書としては明記されていませんが、当社の規定により」と主張します。自らに都合がよいときは契約書を持ち出し、都合が悪いときは上記のように主張するという二枚舌を堂々と展開するのが大京アステージ社です。当マンションではこのような状況を住民に提示した結果、住民投票で1/4以上がリプレースに賛成するのも、もっともだと思いました。
「区分所有者・居住者名簿や賃貸住戸の情報提供を求めたら、個人情報保護を盾に、理事会にも開示されなかった」とのことですが、当マンションでもそうでした。ただ、これまでの役員履歴は公開されました。

『週刊東洋経済』１１月１３日号の特集は「マンション管理」でした。
https://premium.toyokeizai.net/ud/magazine/pubdate/20211113

>>2809 匿名さん

形式上は、理事会がOKしていない。という建前なんですよね。（たぶんNGもしていない）だから、理事会に意見しろというのが、建前上は正論なんですよね。

ただし、一方で理事会側には、間違った知識やアドバイスをしているというのも事実だったりするわけで・・・

うちのマンションは、大京アステージが記述していた時は、議事録は、

・修繕工事について
　検討した

・XXXXの工事について
　決定を合意した

とかしか書いておらず、何が課題で、どういう選択があって、どう決まったのかがまったくわからない議事録が数年間回っていただけでした。
たぶん、この程度であれば、回覧させていたのだと思います。
要は、大京アステージ側の言い分を白紙合意したという証を全戸に配布しろ！ってだけなので、それはそれで、困る部分はあったりしました。