大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

誹謗中傷が多い事が、この会社の真実！
何か良いことが有るのであれば、教えてほしい。

>>2710 購入経験者さん

ご認識に通りです。

>>2710 購入経験者さん

ご認識の通りです。

管理会社で悪い口コミばかり書かれてるのアステージくらいしかない
仕事できない君の集まりだな

　とあるマンションの理事長をしています。当マンションの臨時総会において大京A社の契約解除と某独立系管理会社との新規規契が承認されました。昨年末に大京A社にはこのマンションの維持管理はお任せできないと判断してから約10か月、まず理事を説得し、次に住民を説得し、やっと別の管理会社との契約にこぎつけました。このスレッドではいろいろな勉強をさせていただき大変参考になりました。ありがとうございました。
　まだ、大京A社をの契約が残っているため具体的な情報をご提供することは控えますが、これまでの経緯や、どうやってここまでたどり着いたかについて、書ける範囲で今後、少しずつご報告していこうと思います。特に、当マンションと同じように大京A社の運営に不信感や疑問、問題を感じておられる管理組合（特に理事長）の方には、ご質問いただければできるだけ丁寧に回答させていただこうと思います。
　今、少なくともここに断言できることは、10か月間ではっきりと「大京A社は最低限の管理業務を実施する会社であって、当マンションのように築年数が大きく、高齢者や子育て世代が多いマンションの運営を一緒に考えていただくパートナーとはなりえない」ということです。言い換えると、マンションの資産価値を維持するとか、マンションの未来を検討するというようなスタンスは、この会社にはありません。驚くほどにありません。解約の話が出ても、大京A社のスタンスは全く変わりませんでした。たまたまフロントマンがそうだったということではなく、会社そのものが、そういう体質ではないのです。あくまで契約書に基づいて最低限のラインでの管理業務を滞りなく進めるというのが、現在の、大京A社のスタンスです。これは、10か月間、何度も何度も当社と議論を重ねた結果の結論です。
　もちろん、では新しい独立系管理会社がそのパートナーとなりうるかはわかりません。最悪の場合、大京A社以下だったということもあり得ることは覚悟しています。そうなるかどうかは、管理組合次第だと思っています。まずは管理組合が管理を管理会社に丸投げせず、しっかりと管理会社と話し合えば、少なくとも今よりは建設的な議論ができると期待しています。

>>2776 匿名さん
ほとんど全ての管理組合に言えると思いますが、特に大手と言われる会社名に性善説幻想を抱きすぎています。ちなみに次期管理会社の独立系は全国上位ではないですか？デベ系で失敗したから独立系ですか？それもメジャーどころですか？気づいていますか？ご自分の嗜好に。恐らくD社の管理ということは、○イオン○マンション系ですかね？立地や諸事情は別として、何故○イオン○マンションだったんですか？申し訳ないがD社の管理は昔からそうですよ。あなたのブランド好きが招いた必然ですね。ちなみにメジャーではない管理会社から相見積もりは取得しましたか？中堅はお気に召しませんでしたか？地元密着型とかは。名の通った管理会社名が必須だったとしたら同じ轍を踏む事になりませんかね。上位ランクの管理会社のプレゼントークは素晴らしかったでしょ？受注部隊のトークはそれに特化してますから。ただその営業マンは担当者になりませんよね。フロント予定者とはお会いしましたか？一度聞いてみたら良いです。安い委託費で何処で利益を取るのですか？と。その回答で誠実さが分かります。

大京アステージとの契約を解約して、その後契約しておすすめ頂ける管理会社があれば教えて下さい。(出来れば理由も)

2777です。言葉が過ぎてしまったとしたら申し訳ありませんが、投稿で望む回答を全て得られる訳がない事は大人なら理解して下さい。手厚い管理を望みながらD社を解約して有名？独立系へというのが理解し難かったので投稿しました。まず管理会社の収入である定額管理委託費は定額ですから増収や減収がありません。増収したければ値上げか別途収入源が必要です。D社は業界では割と利益を取っているイメージです。所帯が大きいのとグループ傘下のため経費を考えると利益幅が元々他社より大きく設定されているのでしょう。D社はA社をA社はG社を含む各管理会社を飲み込んで来た歴史はご存知でしょうか。管理業界も銀行や保険会社と同様のことが起きていますが報道は業界紙のみですね。肝心のD社もOグループ傘下になってしまいました。松田聖子親子がCMに出ていた頃とは様相は全く異なっています。独立系は無駄を省いたスリムな契約が基本です。文字通り独立した管理組合なら良いと思いますが、依存体質の管理組合は…ミスマッチだと思います。長くなったのでまた投稿させていただきます。

>>2779 通りがかりさん

2776を書いたものです。コメントありがとうございます。

言葉が過ぎたと書かれていますが、どちらかというとそうではなく、
私が書いたことが正しく伝わっていないような印象です。
主張されているのは、大手デベロッパーである大京A社から大手独立系に
切り替えても必ずしも変わらない（可能性もある）ということかと
お見受けしました。

そのことは私も、「では新しい独立系管理会社がそのパートナーと
なりうるかはわかりません。最悪の場合、大京A社以下だったということも
あり得ることは覚悟しています」と書いているので、新しい管理会社が
betterになるかどうかはわからないと書いたつもりですが、その部分が
うまく伝わっていないようで残念です。

ただ、そうは書いたものの、実際には新しい管理会社が
大京A社よりも悪くなる可能性はかなり低いと思って
います。なぜなら、今の大京A社があまりにもひどいからです。

私の経験では、よくも全国の多くのマンション（特に、我々のような
築年数が深いマンション）が、この管理会社に管理委託をしているなあと
驚くばかりです。私は今後理事を離れても、このマンションの住民である
限りは、大京A社に対しては委託費を1円も払いたくはありません。
払う価値がある企業とは思えません。

実は私は、以前、2644を書いた者です。
ここに書いている事実一つだけでも本来、マンション管理会社、というよりも
どのような分野であっても委託を受けている企業が委託元に対して
「絶対にやってはいけないこと」を経験したと思います。
言い換えると、この一件で、「この企業に自分が住んでいるマンションの委託を
任せることは危険である」と痛感しました。この管理会社は、当マンションを
馬鹿にしている、食い物にしていると思いました。絶対に管理会社は変えなくては
ならないと心に誓いました。

2644を読んでいただくとわかりますが、受託元（委託先）である管理会社が
何の督促権限もない案件で委託元であるマンション管理組合に支払い請求を
行い、いわんや管理組合（理事長）を脅迫するなど、あってはならないことです。
しかも、それを支店長までが認めており、何の処罰もないどころか、そのまま
フロントマンが担当を継続するなど、民間企業としての形を成していません。

コンプライアンスに対する自浄機能を有さないことは、「この会社は
すでに組織の体裁が成立していない」という危険信号そのものだと思います。

それ以外にも、この1年間で目に余る行為や振る舞いは、枚挙にいとまが
ありませんでした。これが、お金を受け取る側の発言か、受け取る側の行為かと
驚くことが何度もありました。

別の記事で書いたかもしれませんが、本マンションの工事発注
案件で、大京A社（大京穴吹建設）は合見積もりで4連敗しています。
その結果、我々は1000万円以上の差額を出すことができ、これにより
大京A社の長期修繕計画の赤字を埋めることができました。
（そもそも、大京A社の長期修繕計画はかなりずさんで、最初から
修繕積立を増額するような仕組みになっていました。）
当マンションに対しても大京A社はこの赤字補填のために修繕積立の
値上げを要求していましたが、我々が合い見積もりを撮り続けたことにより
その必要はなくなりました。

これらは、お書きになっているとおり、管理組合の努力の結果の改善です。
管理組合が管理会社に丸投げをしている体質のままであれば、おそらく
この状況は変わらなかったと思います。理事会は、この1年間で1か月に
1回以上の頻度で理事会を開催し、多くの汗をかいて、やっとここまで来ました。
その意味では、書かれている通りであり、「独立した管理組合」では
ありませんでした。当マンションも、恥ずかしながら、2年前までは
丸投げ体質でした。ある意味では、管理会社の変更と同時に、管理組合の
依存体質改善をしてきたとも言えます。

おそらくですが、この管理組合の体質が維持できれば（そして維持する
方法もいろいろと考えています）、新しい管理会社との間でよい意味での
緊張感がある関係を築けるだろうと期待しています。

>>2778 匿名さん

2776です。これが私宛のご質問ということでしたら、私は、まだ、
現段階では大京A社のしか知りませんので、お答えができないというのが
正直なところです。

ただ、今回、管理会社の見直しにあたり、独立系2社（ともに大手）
のヒアリングを行いました。
私の印象では、この2社については少なくとも大京A社に劣る点は
見当たりませんでした。

今回の見直しは2780でも書いたとおり、現状の大京A社の受託業務に
問題が多すぎるためにその改善がスタートでしたので、「まともな
管理会社である」ことが最重要でした。その意味では、この2社については
問題はないように思いました。

ただ、このうちの1社とこれから契約し、実際に管理業務を委託していく中で、
いろいろなことが見えてくるかもしれません。それは、このスレッドではなく、
そちらの管理会社のスレッドで議論すべきかと思っています。

>>2780 匿名さん

我がマンションもこの管理会社対し大きな不満とストレスを抱えています。

>>2781 匿名さん
この文章、理解出来ます。変更先が同じ規模のデベロッパー系管理会社であっても、大京アステージ程社会に反する行為はしないだろうから。という意味では。
騙し行為、詐欺的行為。都合が悪いと返事しない。時を稼ぐ。管理組合はそれにより大幅な資金不足に陥り、実質的マンションの死を早期に迎えてしまう。それだけは避けたい。身をを守る為の変更では。私達はマンションと共に生きる為に、まずは規模的に同程度での変更をし、その先再度、検討でも良いという判断でしょう。

コメント、ありがとうございます。

実は、正確に書くと、私は、大京A社の反社会的行為についてはあまり意識したことがありません。このスレッドの他の記事では地滑り被害の責任回避などについて指摘がありますが、このような意味ので反社会的行為までは、当マンションでは今までにはありませんでした。（確かに不正な支払い要求を脅しに近い形でするというぎりぎり・すれすれの行為はありましたが、違法行為として訴えるほどではないと理解しています。）

ただ、民間企業としてはコンプライアンスを含めてまともと言える状態ではなく、お金を払って委託するレベルではないと判断しています。

今回、別の管理会社に切り替える理由はかなりたくさんありますが、大京A社は大京穴吹建設以外からは見積もりを取らないということがあります。例えばマンション側が別の企業から見積もりをとるように依頼しても、拒絶します。大京穴吹建設と別の企業からとる（つまり2社から見積もりを取る）のがまずいのはわかりますが、大京穴吹建設以外の1社からの見積もりもとろうとしません。その理由を契約書のどこに書かれているのかを質問しても回答しません（できません）。

常識的に考えて、これ一つとっても、大京A社の目的は大京穴吹建設に発注をさせてマージンを取るということ以外に考えることができません。実際、ある工事については、200万円、別の工事については1000万円の差額が見積もりで生じました。特に前者は、まったく同じ商品の工事です。

この案件一つを考えても、大京A社がマンション管理を利潤追求の草刈り場としていることは明らかであり、それ以外には（どのように好意的に解釈しようとしても）他に説明のしようがないと思います。しかも、住民がその差額の理由を説明しても「当社の価格調査は適正である」と主張するばかりです。これが平時であればよいのですが、マンション管理契約変更につて理事会主催で管理会社説明会を開催しても、答えは同じです。大京A社は当マンションが管理契約変更を検討しているとわかっていても、危機感を持って情報するどころか、このような高額なマージン体質を全く変えようとはしませんでした。（たぶん、親会社の指示で変えることできないのでしょう。）これが意味するのは、すでに大京A社にとって管理対象マンションは、委託契約により収益を得る対象ではなく、工事等からさらなる収益を得る場としてしか考えていないということの証明となります。

>>2783 匿名さん
2781です。前半部分は2784で回答しましたが、後半部分については
まったくおっしゃる通りだと思います。
実質的なマンションの死を避けたいどころか、私自身は少しでも
マンションの住環境悪化と資産価値低下を避けたいです。
住んでみてわかりましたが、マンションの老朽化は避けることが
できなくても、住環境改善や資産価値維持はできると思います。
（マンションは、折り紙と違って、思ったよりも丈夫です。）

臨時総会において、新しい管理会社さんと参加している区分所有者を
前に、私（理事長）はこう発言しました。
「確かに新しい管理会社さんが、今までよりも良いという保証は
ありません（もちろん、良くなるとそう願っていますが）。
しかし、一つだけ明らかなことがあります。それは、我々は、
自らの意思で管理会社の変更をしたという事実です。言い換えると、
当マンションについては、新しい管理会社さんに不満が募れば、
さらに新しい管理会社さんと契約をすることができるということ
です。その緊張感の中で、今後、このマンションの委託・受託の
関係を継続していけることを切に願っています。」

知識がないと管理組合は資金不足に陥ってからはじめて分かります。その時、既に回復能力なくなります。そこで、マンションの死となります。

>>2767 大凶あす定時さん
うちのマンションは監理氏さんをつけてまして、必ずそこを指摘します。ので、大京とは別に理事会で見積もり取ったり、安い業者さんを紹介してもらったりしてますよ

理事役員が輪番制なので、やる気のない無責任な方が理事長に就任すると、管理会社のいいなりのようです。マンション管理の適正化法や管理規約に抵触するような不適切な助言を受けていても一切疑問も持ちません。監査も機能していません。理事役員の教育が必要ですが、毎月の回覧と通常総会でしか指摘や改善要望等ができないのがストレスです。現状では、マン管を提案しても管理会社が後ろ盾になり費用面で反対されるでしょう。

>>2788 大凶あす定時さん

>>2789 匿名さん

フロントマンの使命は、私達区分所有者の思いとは別口のようです。

最低の会社ですよね。本当に買ったことを後悔。住んで８年になって今年から突然ちょっと変な事象に遭遇、部屋の床がなぜかビリビリガタガタ伝えても４ヶ月ガン無視。結局上の階の換気扇がぶっ壊れてて暴れてその振動が下に響いてたってタネだったんだけど、一度も確認にこなかったしメールの返事も「行政に相談してください」「調査会社を依頼してください」とかそんなんばっかりです。気が狂ってるのかこいつらと思いました。調査会社に依頼するのはお前じゃないんだと思ったんですが、とりあえずこの先どんなことが起きても彼らは何もしないのがはっきりしたので漏水とかどうなるんだろうと不安ですね。自分で工務店探してが優先になるだろうし個々の保険でカバーするんでしょうね。そんなん自己管理物件だし、管理費徴収減らしてほしいぐらい。ちなみに上の階のぶっ壊れている換気扇は大京アステージが動かないのでぶっ壊れたままです。「うちら説得に行きますよ」とか動けばいいんですが（昔はそういう人もいた）今は駄目ですね。大卒の発達障害の吹き溜まりって感じ。電話が出来ない来訪できない住人に挨拶できないメールは人をバカにしているとかそんな人しかいない。町田支店がひどすぎるのかな？

>>2791 トクメイさん

それは管理会社に依頼することじゃないですね。

>>2791 トクメイさん

その支店だけではなく、、全部ひどい。

大京アステージの修繕の吹っかけ方は異常でした。更にマンション施設に存在しない物の修繕費を長期計算書に存在させる手法もありました。素人の理事会は気が付かず、そのまま組合が費用負担となる可能性もあるかと。今後は全ての設備につき製造元に確認をするのが良いと思います。その場合、大京アステージの協力店に聞かず同業他社に確認する事で解明します。こういった事が続くと管理組合は長期的に積立金を保持していけませんし、後半資金不足になります。信用出来ませんです。まだ必要ない工事を早めに全体規模で行わせる事もあります。屋上防水工事などです。10年程度での傷みを、写真提示で全面工事を勧めますが、インターネットでの検索で見つけた業者で構いませんので、相見積もりを取るのが良いです。分譲マンションに対応出来る業者を紹介してくれます。彼らから「全体工事は早すぎる。部分補修で充分」の回答が来るはずです。別の手法で管理組合の資金を取り崩そうとする可能性もあります。提案もひどい危険を伴うもので。何か提案されたら必ず他の同業他社にお尋ねすると解明するかと。信用すればお金を失うだけでなく外部からマンション全体の信用を失い、資産価値の評価も下がると思います。毎回、開発局や国土交通省に確認した方が良さそうです。見積もりが一社しか取れない場合、他社がなぜ入ってこないのか？別の理由もあるはずです。そこは確認してください。本当の直接契約になっているのか。商業施設のオーナーやビルの経営者と友達になり、業者を紹介してもらうのも得策かと。大切な建物の資金の使い方が分かる。

>>2644 評判気になるさん
改め確認しました。ひどい対応ですが、大京アステージ、日常茶飯事かと思います。責任転換して最悪ですね。この管理会社と継続なら管理組合は顧問弁護士を付ける対応が良さそうです。お金がかかりますし。失った信用は取り戻せないはず。マンション修繕計画書の虚偽の記載、その他の不明、他様々に於いて同様過去に謝罪文を提示しました。大京アステージに管理を継続させると今後も何が起こるか不明です。素人理事長は知らずに継続し建物の存続不能にさせます。皆が早く気付きませんと。

管理会社をリプレイスした経験がある理事長です。
現管理会社をリプレイスしたいのであれば、大手数社から相見積もりをとって比較するのが良いと思います。
候補になるのは日本ハウ、東急コミュ、長谷工、合人社　
あたりでしょうか？
野村、三井、三菱系も候補になり得ますが、築年数古いマンションだと断られます。

ネットで検索して見積依頼すればすぐに営業マンが飛んでくると思いますよ。

>>2791 トクメイさん
町田支店だけではありません。全国全てです。

大京アは、自分達が提案する修繕積立金が足りないと、銀行からの借入をすごいすすめてきました。
修繕費の値上げを提案すると反対がおきて面倒になるから、借入なら総会が通りやすいと説明していました。
（正直、これを悪びれもなく説明している営業はあまりにもこちらを馬鹿にしていると感じましたが・・）

借入をしたら、あとで返す必要があり、そうしたら値上げしなければいけなくなるに決まっている。しかし、そうやって、なし崩しに話を進めようとします。
とりあえず、業者を変えたら借入も必要なく実施できましたが、こういう、無責任な提案をしてくる業者ってどうなんでしょう。と思ってしまいます。

>>2798 ご近所さん
管理組合が金融機関から借入をすると、確実にマンションの資産価値が暴落します。共用部のお金が足りなく借入している管理組合となります。

>>2787 マンション比較中さん

2785です。これは、マンション管理士のことでしょうか。
実は、当理事会も検討したことがあります。良いマンション管理士を、あの手この手で探したのですが、なかなか見つからず、一度諦めています。
やはり、どなたかからご紹介いただくのが安心だと思う（紹介する人もあまりいい加減な管理士は紹介しないと思うので）のですが、良い管理士を見つける方法をご紹介いただけないでしょうか。よろしくおねがいします。

>>2795 匿名さん

2644です。コメントありがとうございます。この文章は、できるだけ感情的にならないように、管理組合（理事長）からだけの視点にならないように客観的な記述となるように書きました。今読み返しても、やはり、当時のことを正確に記述しており、決して過剰な書き方ではないと思います。つまり、大京アステージ社の一つの側面（もちろん悪い方の側面）を示す事例となっていると思います。そして、類似のトラブル（不適切行為）は、おそらく他のマンションでも起こっているのだろうと想像します。
これに対して、「マンション管理会社はどこだって同じようなものだ」という指摘があるかもしれません。が、私はそうは思いません。なぜなら、私も会社員として自社の業務のために多くの民間企業と契約をし、事業を発注してきましたが、その中でもここまでひどい企業はなかったからです。大京アステージの営業スタンスは、業界をこえて明らかに度を越しています。マンション管理業務は特にアンタッチャブルの世界だということは聞いていますが、いくら特殊な世界であっても許される範囲というものはあります。この会社はそれを超越してしまっています。
私は 2776 でもあるのですが、今回、リプレースにあたって我々が新規契約する新しい管理会社さんに確認したところ、その支店だけでもこの1年で10件近い大京アステージからのリプレースがあったそうです。逆のパターン（大京アステージへのリプレース）は0件だということでした。
私の相当して、新しい管理会社がたとえどれだけひどくても、それでも大京アステージよりはましだと思います。そのぐらい、大京アステージは管理会社としての「てい」をなしていないと判断しています。

>>2798 ご近所さん
私の予想では、工事発注先が（合い見積もりを取ることにより）大京穴吹建設でなくなったとたんに、大京アステージは管理組合に借入提案をしなくなると思います。借り入れをさせるのはあくまで大京穴吹建設に（かなりのマージンを乗せた）発注をさせたいからであって、大京穴吹建設に発注しなくなったマンションは、大京アステージにとってはうまみがないマンションであり、おそらく管理の手もどんどん抜いてくるだろうと思います。

>>2796 買い替え検討中さん

2776（つまり私も今回リプレースした理事長）です。私も同意見です。これからも少しずつリプレースに至るまでの経緯を書き込んでいきますが、今回、住民投票について書きます。

リプレースに至るまでに、当マンションでも大京アステージ社と他の管理会社（今回は大手だけ）による（オンライン）説明会を開催しました。すべての管理会社の了解のもとで説明会の様子を録画させていただき、当日参加できなかった区分所有者があとで映像で内容を確認できるようにしました。

そして、その後、区分所有者にアンケート（つまり投票）を行いました。その結果は驚くべきものでした。

各管理会社の評価4段階（◎、〇、△、×）で行ってもらったのですが、築30年のマンション（つまり30年間住んでいる方もおられる）にもかかわらず、大京アステージに◎をつけた区分所有者は0でした。つまり、だれ一人、どうしても大京アステージに継続したいという人がいなかったのです。一方で、×をつけた（つまり大京アステージをやめるべき）という人は全体の1/4以上でした。これは驚くべき割合です。なぜならば、他の管理会社に×をつけた人は誰もいなかったからです。この管理会社は絶対だめだという判断は、ただ一社、30年間もこのマンションを管理してきた大京アステージにのみ突きつけられたということです。

なお、回答率は68％ですので、良くはないですがそれほど悪くはないと思います。偏った区分所有者によってのみ得られた結果というわけではありません。リプレース準備に尽力した理事会メンバーならともかく、これだけ多くの住民が明確に大京アステージにNOを突き付けるとは予想外でした。

住民の平均年齢が高い当マンションでは保守的な方もおられるだろう、そういう方はリプレースに反対されるだろうと予想していたので、肩透かしともいえるほどの住民の反応でした。当然のように、臨時総会においてもマンション管理会社変更に関する議題についてはまったく意見が出ず、議論することもなく満場一致でリプレースが承認されました。（特に総会に足を運ぶ熱心な（理事経験のある）区分所有者は）すべからく今回のリプレースを前向きに考えているということがはっきりとしました。

もちろんこのような結果に至ったのは、理事会として現在の管理会社の問題点をきちんと説明したことや、上記のように管理会社の比較を明確に行ったことが一番の理由だと思います。またそのために、理事会（理事長）はかなりの時間をかけたことも事実です。住民に丁寧に説明すれば住民も問題点をきちんと把握して、その結果として前向きな判断が総意としてできるのだと、ある意味やってよかったと思ったリプレースまでのプロセスでした。

>>2803 匿名さん
努力が素晴らしい。お膳立てが1番大変。

>>2803 匿名さん
あなたは素晴らしい理事長に間違いないです。

>>2803 匿名さん

大京アステージに託しても何もないどころか、マンションを死に追いやるようなものです。早く脱して正解です。

>>2788 大凶あす定時さん

2801です。理事役員が輪番制なのはどうしようもないので、私も（リプレースまではこぎつけたものの）自分が理事長を退いてからの正常な理事会運営のことを考えはじめています。誰が理事長になっても基本的な線を維持できるための仕組み作りです。
一つは当然ですが、理事会細則をきちんと決めることです。今回の通常総会において、「工事等発注においては合い見積もりを取ること」を内規に入れました。これにより、大京アステージがかたくなに拒んだ工事発注における合い見積もり取得は、ルール上せねばならなくなるわけです。これに大京アステージが管理会社として協力しないなら、それは管理会社がマンションの内規をないがしろにするわけで、おそらく契約違反となると思います。
もう一つは理事会議事録の配布を徹底することです。私は理事を降りた後でも理事会の状況を把握するために、これについてもルール化したいと思っています。これにより、全区分所有者は当然、議事録に対して意見をすることができます。これは、理事会が正常に運営される（とくに管理会社の言いなりにならない）監視の目の強化のためには重要なルールだと思います。

>>2807 匿名さん
　当方では毎月、理事会議事録が回覧されますので、意識のある組合員の方は、理事会運営やマンション管理、周辺環境等に関して、意見・要望をしています。ただ、理事役員が基礎知識がない又はやる気がない場合は、大京アステージ担当者の不適切又は間違った助言（故意ではないかと思えるような）により、とんでもない回答がされたり、放置されたりしますので、注意が必要です。
　相見積もりについて、大京アステージは以前、協力会社の中から数社取得し品質も考慮して施工会社を決定していると言ってましたが、工事費が５００万円を超えると建設業法上、元請けができる施工業者でも、大京穴吹建設が必ず元請けに入るなどこの業界の掟があるようです。
　理事会運営細則に「相見積もり」をとることを規定する方法はGOODですね。
　ただ、過去の経験ですが、理事会で次期以降役員の輪番を検討するのに、区分所有者・居住者名簿や賃貸住戸の情報提供を求めたら、個人情報保護を盾に、理事会にも開示されなかったことがありますから、管理規約よりも社内規定を優先する会社であると理解しています。

>>2808 大凶あす定時さん
2807です。ありがとうございます。

当方では、大京アステージ社はもう半年以上、理事会議事録を区分所有者に回覧しません。その間、5回以上、「理事会議事録を早く回覧してほしい」と依頼しましたが、大京アステージ社は対応してくれません。ついに、先日、フロントマンは、「当社にはその義務はないという理解で」と言い出しました。（だったら、それまではなぜ、同社は回覧していたのか、その説明を何度聞いても答えてくれませんでした。）
さらにひどいのは、この、早く回覧してほしいという依頼は、フロントマンだけではなく上司も見ているメールで行っていることです。つまり、上司も含めて、大京アステージ社は理事会の依頼をスルーしています。ふつうはこういうフロントマンの不誠実な行為は上長が是正するものですが、この会社ではこの1年間、ただの一度として、上長が何かを訂正したり、フォローしたりすることはありませんでした。ただ、見て見ぬふりをしていただけです。
「ただ、理事役員が基礎知識がない又はやる気がない場合は、大京アステージ担当者の不適切又は間違った助言により、とんでもない回答がされたり、放置されたりしますので、注意が必要です。」まさに、だからこそ、理事会議事録の開示が必要なわけです。私としては、住民（区分所有者）の理事会オブザーバ参加も細則に入れようと思っています。
「工事費が500万円を超えると建設業法上、元請けができる施工業者でも、大京穴吹建設が必ず元請けに入るなどこの業界の掟があるようです。 」これは、業界の掟ではなく大京アステージ社の掟ではないでしょうか。今回、管理会社リプレースをしますが、新しい管理会社はこのようなルールを提示していません。（むしろ、必要に応じて、理事会は新しい管理会社の紹介する工事業者を見積もり対象から外してもよいということになっています。）
逆に、大京アステージ社はおっしゃるとおりであり、（契約書には記載してないが）原則として500万円を超える工事は大京穴吹建設への（単独）見積もりを前提とすると言っています。その根拠を聞いても、「契約書等の文書としては明記されていませんが、当社の規定により」と主張します。自らに都合がよいときは契約書を持ち出し、都合が悪いときは上記のように主張するという二枚舌を堂々と展開するのが大京アステージ社です。当マンションではこのような状況を住民に提示した結果、住民投票で1/4以上がリプレースに賛成するのも、もっともだと思いました。
「区分所有者・居住者名簿や賃貸住戸の情報提供を求めたら、個人情報保護を盾に、理事会にも開示されなかった」とのことですが、当マンションでもそうでした。ただ、これまでの役員履歴は公開されました。

『週刊東洋経済』１１月１３日号の特集は「マンション管理」でした。
https://premium.toyokeizai.net/ud/magazine/pubdate/20211113

>>2809 匿名さん

形式上は、理事会がOKしていない。という建前なんですよね。（たぶんNGもしていない）だから、理事会に意見しろというのが、建前上は正論なんですよね。

ただし、一方で理事会側には、間違った知識やアドバイスをしているというのも事実だったりするわけで・・・

うちのマンションは、大京アステージが記述していた時は、議事録は、

・修繕工事について
　検討した

・XXXXの工事について
　決定を合意した

とかしか書いておらず、何が課題で、どういう選択があって、どう決まったのかがまったくわからない議事録が数年間回っていただけでした。
たぶん、この程度であれば、回覧させていたのだと思います。
要は、大京アステージ側の言い分を白紙合意したという証を全戸に配布しろ！ってだけなので、それはそれで、困る部分はあったりしました。

>>2811 ご近所さん
2807です。理事会議事録について、思い出したことがあるのでフォローします。

「うちのマンションは、大京アステージが記述していた時は、議事録は、（中略）
とかしか書いておらず、何が課題で、どういう選択があって、どう決まったのかがまったくわからない議事録が数年間回っていただけでした。 」

当マンションもまったく同様でして、大京アステージが記載する議事録は重要なことが記載されていないうえに、自社に不都合なことを記載していないことが多々ありました。明らかに誤記である記述も頻繁にみられました。（当然、自社に有利な誤記だけです。）

理事（長）は議事録に署名せねばならないので議事録（案）をチェックするのですが、何度チェックしてもおかしなことが書かれていたりするので、押印するまで2度も、3度もかかることが常でした。（押印しなくてよいなら私もスルーするのですが、押印する以上は法的な責任が伴いますので、でたらめな議事録に押印することもできず…。）

その結果、議事録が承認されるのは次の理事会よりも後などと言うことが起こり始め、ついには承認に数か月かかるという事態が発生しだしました。そのころには次の理事会議事録が出てきて、これにも承認できず…。宿題をしない小学生がどんどん宿題をためていくかのような様子でした。

もちろん、この状況は主としてメールでのやり取りですので、大京アステージの上長は見ているはずですが、まったく何もせず放置状態です。

ついには、フロントマンは、「理事が議事録を承認してくれないからだ」と文句を言いだしました。であれば、きちんとした議事録案を出せばよいのであって、こちらも承認をしたいのにできないのですから、これは責任転嫁もよいところです。もちろん、フロントマンから、「議事録案が不十分で申し訳ありません」などと言う言葉が出たことはありません。

そもそも、どちらが委託側でどちらが受託側なのか。業務を受託しているという意識をまるで感じることができませんでした。

基本的なマンション管理・運用は国土交通省が定めるガイドラインに沿って行っていると理解していますが、このガイドラインはある意味性善説に基づいており、大京アステージのようなとにかく手を抜こうとするマンション管理会社に対しては不十分だと言わざるを得ません。今回、管理会社のリプレースができてよかったと、心から思います。

>>2812 匿名さん

全国同じですよ！こちらは、リプレイスを早くして欲しいのですが、知識がない理事が変える事をためらいます。過去からどうであったのか？
理事が入れ替わる事でまたリセットされますよ！
早くこの板の文章を読むべきです。何故、毎回フロントマンを呼ぶのでしょうか？住民の意見を聞くべきなのに、知識がないフロントマンと訳がわかっていない理事長が組んだらどうなってしまうのか良く検討して。勝手に進める理事長、貴方自身にも責任あります。
彼らはいつも間違っている提案です。精度も低くて、提案が出来ていません。

>>2812 匿名さん
こちらは、2812さんの文章を読んだ後、
現在のアステージ管理の自身のマンションの理事会へ訴えているのです。誤解されませんように。すみません。

リプレイスにはそれなりの労力が必要です。
あなたが理事(できれば理事長)の時に行う方が間違いないです。
または、あなたが全面的に協力する事を理事会に示すとスムーズに進むでしょう。

>>2813 匿名さん
2807です。最近、大京アステージからのリプレースを行いました。（現在、移行期間中です。）
私のマンションは築30年で昔からの（比較的保守的な）住民が一定数います。リプレースには頑強に反対すると思いきや、あっさりと賛成（または強く反対せず）ということですんなりとリプレースが決まりました。
これは、おそらく、この管理会社のどこにどのような問題点があるかということと、新しい管理会社の説明がそれらの点の改善を具体的に述べていたからなのだと思います。（事前に、候補となる管理会社には現状の問題点を伝えてありましたので。）

>>2812 匿名さん
　まず、理事会議事録を回覧するかどうかは、管理組合（理事会）で決定すべきことなので、決議または規約細則に規定すればよいと思います。うちの場合は慣例的に行われているようです。検討中など理事会の意思決定過程のものがありますので、議事録すべてではなく、取捨選択して居住者に伝えるべき内容だけをセレクトしています。
　管理会社には理事会運営支援業務として議事録案作成が委託契約されていますから、その中で案を作成してもらい理事が修正して理事会発として回覧しています。
　管理会社に回覧するしないの判断権限はありません。
　大京アステージのホームページには、理事会の場で議事録を作成し、確認しているような内容が掲載されていたかと思います。以前、フロント担当者にモバイルPCで理事会中に作業したら作成～確認時間を大幅に短縮できると進言したところ、自分の能力ではできないときっぱり拒否されました。議事録の内容についてくらしスクエアにはアップされますが、社内での情報共有は全くできていないようでした。また、議事録には議事の経過の要領とその結果を記録することになっています。議事の経過のひとつである討議の内容（どんな意見が出たか、なぜ結論に至ったか等）が全く記録されておらず、改善を指摘しましたが、担当者に能力がないからかこちらがすべて追記・訂正していましたね。議事録案には管理会社に不利な記述は当然書きませんし。
　まあ、何事にも、管理規約や総会決議より、自社のルール・基準・やり方を優先するように行動し働きかけてくるズルい管理会社のようですから、理事・監事だけでなく組合員全員が意識をもって対応する必要がありそうですね。

　

建物の大切な判断については、国土交通省や開発局、に確認するべきだと。建物の修繕なら、インターネットから検索すればいい。管理組合の資産状況も伝えるべきではない。金にならない事には協力もしない為。マンションの問題解決に手助けもしない。「我々は提案するが責任は持たない」とも話していた。。時は過ぎていく。責任が持てないなら提案も必要ない。

>>2818 匿名さん

> 「我々は提案するが責任は持たない」
大アは言葉の端々に、こういう事を言いますよね。
議事録も、議事にないことや、まったく違う事を書いた事のいいわけとして、我々は作業をしただけなのでと言いますし。
つまり、議題には意見を言う、聞く側として参加していないといっているわけで。
そのわりには勝手に議題を決めていたりするのですが、そこに矛盾を感じる常識とかは持っていないのかなとか疑ってしまいました。

まわりから見れば、平然と嘘を言っているとか、言うことがころころ変わってしまうようにしか見えないので、悪意があるのではと感じてしまっていましたが、

でも、１年間理事として付き合っていると、それが本人や会社の言い訳というよりも、本気でそう思っているようにも感じました。自分達で書いている契約書すら説明出来ないし、営業マンという意識もそれほどあるようにも感じません。

自分達が、誰に何を提供していると認識しておらず、ただただ、作業を意味なくこなすこんなつらい作業をしているだけなのに・・
という意識で仕事をしているが、住人からは、知識があって必要な事の判断ができる人と思われてしまっているようなギャップがあると感じました。

この管理会社と続けるのは危険だと思います。以前より様々ありました。もう見抜いてます。が、未だ理解出来ない理事はおります。こういった方がマンションをダメにしてしまうのです。散々な目に遭ってるのに。

11月に大京アステージをリプレースしました。
新管理会社の引き継ぎでも大京ステージの元担当者は理事長が不正行為していると新会社に虚偽の引き継ぎをしました。
引き継ぎの後で事実が発覚して副支店長が新管理会社に謝罪に行きましたが、単なるミスと片づけた。
とにかくこの大京アステージは信用出来ない。
長く付き合っていると人間不信になるから注意が必要です。