大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>2900 購入経験者さん
標準管理委託契約書では見積書の受理、発注補助、実施の確認となっているので見積は取ってくれないかもですね。
そもそも勝手に取った或いは大京に依頼した見積であれば、どうコントロールされるか分かったもんじゃないですけど。

>>2900 購入経験者さん
はい同一人物です。

見積もりについて、一定金額まではコンサル顧問契約の範疇で見積もりを取ってくれます。
ここは契約内容によりけりです。
アステージにも相見積もりを取る事を認めていますが、当然高いため採用された事はありません。
アステージが発注できたのは保険修理だけです。
組合負担がなく相見積もりをする必要性が無かったので。

サポートについては発注補助も業務に含まれていますので、今のところきちんと対応しています。
リプレイスも得意なコンサルタントですからよい牽制になっていますよ。
露骨に管理業務が駄目ならリプレイスするだけですし。

擁壁の件についても極力不利にならないようコンサルが交渉し、修正して貰いました。
ここはリプレイスすれは交渉せずとも解決する問題ですね。

>>2902 eマンションさん

2900です。大変興味深いコメントです。

ここまでくると、よいたとえが見つからないのですが、大京A社は
保育園の園児のようなものですね。保育士さんのガイドのもとで、
おとなしく言うことを聞かされているような。

本社の方針である（と容易に想像できる）「管理対象マンションは
草刈り場である」が実現できず、忸怩たる思いでよい子（おとなしい子）に
させられている様子が痛快です。

フロントマン個人はよい人（つまり、会社から見たら悪い人？）
だから成り立つ構図なのかもしれません。

また、築浅ということで大京A社が非常識なふるまいをする余地がない
というのもわかります。が、逆に、築浅なのに、大きな問題がないのに、
よくぞマンション管理士と契約するということになったということが
驚きです。（かなり大きなマンションで、1戸当たりの負担としては
大した金額ではないということでしょうか？）

ちなみに、書かれている内容を見ると、やはり大京A社は
大京穴吹建設以外からは見積もりをとらないように見えるのですが、
それは許しているのですか。（というよりも、大京穴吹建設からは
見積もりをとることを許しているのですか。）

どうせ金額で勝てないのに、どうせ受注はできないのに、
会社の方針で大京穴吹建設の見積もりをとり続ける
大京A社は、考えようによっては滑稽ですね。理事も、きっと、冷ややかな
目で見ていることでしょう。

>>2901 匿名さん

2900です。標準管理委託契約書では、おっしゃる通り、見積もり取得の義務は
明記されていません。が、だとすれば、大京穴吹建設の見積もりも取るなよと
言いたいです。義務でもなく、頼みもしないのに、勝手にとってきて、
理事会で出してくるなよと言いたいですね。

ちなみに、私のところはリプレースの際に、議事録という形で
「複数社から見積もりをとること」というルールを新しい管理会社と
約束してあります。
大京A社との契約の反省から、必要なルールの追加を条件に新しい管理会社と
契約ができるのは、苦労したリプレースのメリットの一つだと思っています。

＞＞2902　eマンションさん
2885です。
管理会社が大京A社で、外部コンサルタントを活用されているとのことですが、相見積もりの取り方について教えてください。
特別修繕会計から支出する工事は大京穴吹建設より見積りを提出してもらっています。このケースは他の建設会社から見積もりを取られていると理解しています。
一般会計から支出する工事（いわゆる小修繕）は通常、大京A社から提出されますが、この場合でも他の設備会社から見積りを取っているのですか。
大京A社の協力先の間で比較しても大京A社発行の見積りならば、あまり意味がないように見えます。大京A社のマージンがいくらか明確でないからです。先代の理事会からこのような方法で相見積りを取っており、他に良い方法がないか摸索しています。アドバイスをお願いします。

>>2903 購入経験者さん
コンサルタントと契約したきっかけは、修繕積立金の初回値上げ時です。
長期修繕計画の問題点を複数指摘したところ、アステージの回答は「あくまで案であって区分所有者で決める内容」と突き放す内容でした。
そこで解決できるマンション管理士やコンサルタントを探し続け、今の社団法人を見つけました。
マンション管理士やコンサルタントも玉石混交ですので、どちらにせよ自分たちに合った所を見つける熱意は必要です。

ちなみに当マンションの場合、アステージが見積もりを取る業者は大京穴吹建設だけでは無いです。
マンションの施工会社や別の専門業者だったりします。
まぁ大京穴吹建設じゃなくても、コンサルタントが相見積もりしてくれる業者の方が安いですが。

>>2905 匿名さん
小修繕についても、コンサル顧問契約に基づき追加費用なしでコンサルが複数業者の見積もりを取ってくれます。

解決策は自分達で業者を探し相見積もりを取るか、相見積もりまで面倒を見てくれるコンサルタントと契約するかだと思います。

大京アステージからの提案内容を後日確認すれば、「危険が伴いマンションに入れ込まないもの」であったり、「管理組合が推し進めている案件が非常に問題があってもそれを訂正もしない」その為、それらについて後日判明し、また軌道修正が必要となる。
有能な管理士、毎回理事会に同席出来、相見積もりも取れるほど建築業界に詳しい能力のあるマンション管理士を我々はどうやって探せばいいのか。それと、その後「目の前にいる大京アステージは何のために存在しているか？」と思うようになる。
大京アステージは、管理組合への定期点検、清掃、植栽、インターネット業者、含め、様々な業者から「中間マージン」という形で利益を受容しているのだから、毎回、チャリンチャリンの旨味は受容し続ける「管理会社っぽい中継会社」となるなと。
（大京アステージの協力業者はアステージに支払うマージンを管理組合に上乗せするわけですから）大京アステージにとって更に美味しい商売となり、我々はそこを他社に変更する等が出来れば、直接契約に変更出来れば、いづれブルーオーシャンなマンションライフを送れる日を迎えれられるはず。しかし、大京アステージが管理会社である間はそれがほとんど出来ない業界の裏事情が存在しているので、いづれリプレイス出来るかどうか？がポイントかと。その際、絶対にアステージ同様のデベ系管理会社に移行してはならないと思います。

早く幸せなマンションライフを送りたい。そう思う。

>>2889 通りがかりさん

私の住んでいるマンションもその標的にされております。理事長、理事が無能で全て大京アステージ任せ。その結果数年後に実施しなければならない大規模修繕工事の費用が全く足らない状況であります。

>>2909 マンション掲示板さん

うちのマンションも大京アステージが提案する大規模修繕工事ではお金が足りないことがはっきり分かり、そこで、理事会等の頑張りで他の業者でやれる方法と計画の見直しをすることで乗り切りました。

それで結果は良かったのですが、今覚えば、それでも失敗したと感じるのは、当時の大京アステージの提案を住民に教えなかった事だと思いました。
大京案があり得ない案だという事を知らない住人と大京が変更した業者の多少の不手際をあげて、もうすごい剣幕で反対活動があり、それに疲れてせっかくまとまりかけた理事会もみんなもう去って行きました。
当然、ほぼ事情を知らない人が今の理事会のメンバー。

あり得ない案でも、どちらかがいいのか、住民アンケートをとっておくべきだった。
全戸から追加修繕費として１００万程度集めて採用する大京案か、集めない理事会案か？

>>2904 購入経験者さん

>ちなみに、私のところはリプレースの際に、議事録という形で
>「複数社から見積もりをとること」というルールを新しい管理会社と
>約束してあります。

一般管理費から支出する工事も「複数社から見積もりをとること」にな
っていますか。
見積りは管理会社名ではなく、施工会社名で、管理組合宛てに提出され
るのですよね。

見積りと請求書が管理組合宛になってなければ
管理会社が全て管理していることになるでしょう。

>>2912 匿名さん

見積もりと請求書は同額にし、業者が管理会社に毎月、協力金等の名目で支払う訳です。

管理組合には分かりませんよね。
新たな管理会社と繋がる前に、業者に事情を伝え、管理組合と直接契約。値段が変わらない場合、
他社入れ再見積もりかける。現在より多くの業者が参加するはず。本来、キックバック、中間マージンなど不必要なのですから。管理会社の協力店関係なら、これを機会に他業者に見直しかける等。

補修工事の業者選定を理事会がやらないからだよ。

>>2914 さん



>>2914 匿名さん
理事会で業者選定決定した後、大京アステージフロントマンにその業者に連絡して頂いたのが悪かったのでしょう。現在、管理会社の取り分を上乗せし月日が流れています。「直接契約になっています。」と嘘をつくのでそれもどうかと。しかもこの設備のメンテナンスに絡む事は、管理会社も管理人も何一つしてませんからこれは泥棒と同じ行為。
この管理会社は提案する力もない為、ただ月日が流れるのです。火災保険も過去から見直さずにいた。損害保険特約は学んでいないと難しいが。
このマンションに必要な特約が付加されておらず、危険だった。その際、他社保険代理店が説明をした。他人の褌で相撲を取るかのように、他社代理店の提案通りの保険契約を行い（他社代理店に迷惑をかけたのでは）その後、保険は値上げ後の見直しで管理組合は大損です。
この管理会社に毎月チャリリンと入る事は、納得出来ない。良質な管理会社なら「頭と尻尾はくれてやるわ 」ですが、まともな管理が出来ないのだから、もう影でこっそり中抜きはやめて欲しい。正直に「毎月毎月頂いちゃってますょ。」と言ってくれたらまだ、しおらしい。

管理会社も社員の生活を考えていかなければ
ならないですから。

管理会社経由ではないものを管理会社に利益をもっていかれる
というのは納得できないでしょう。
それは拒否した方がいいでしょう。裁判でも勝てますよ。

>>2911 匿名さん

はい。すべての支出について原則的に見積もりを取ることにしています。
といっても、低額のものは見積もりの意味はないので、そのあたりは理事会で
「この場合は見積もり不要」と判断できるようにしてあります。

また、見積もりは当然ですが、施工業者が管理組合あてに出すものです。
（管理会社あてに作った見積もりには意味がないと思います。）

大規模修繕工事は20年に一回で十分であり、マンションのライフサイクルでみると

15年目に1回目
１6年目以降
大型設備は工事には入っていないのか。で下記から選択
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

35年目に2回目
３５年目以降
大型設備は工事には入っていないのか。で下記から選択
エレベーター、給水設備、照明器具、消防設備、配管、玄関ドア、サッシ、
インターホン、竪樋、ボード、金物、機械式駐車場等は３５年はもちません。

3回目はやらない。
55年から60年で建て替えするからである。
1回目を15年目にやるのは売却の便宜を図るためである。

大京アステージの口座は二重帳簿ですか？

>>2921 匿名さん
二重帳簿？
やりたいけど，やったら業法違反になるから。
登録取消しになるから。
どの業界も同じじゃないの。やりたいのは

マージンは約何％ですか？

機械式駐車場の保守点検費用（業者の相場：年4回点検時）は、1区画当たり、1万円／年程度です。
例えば、50区画（50台収納タイプ）であれば、年間、50万円程の費用になります。
支出明細書を確認し、自分達のマンションの（極悪）中間マージンを逆算してみてください。
完全に中間マージンのレベルを通り越して・・・（呆れ）
管理会社のリプレースに向けて、驀進中（笑）

>>2925
約３５％抜かれていました、中間マージンのレベルでしょうか？

>>2922 マンション検討中さん

> 二重帳簿？
企業会計ならば、会計不正もあるけど、マンション会計だとどんな会計管理していても別に違法ではないと思う。（法人格をもっていなければ・・・）

よく担当が会計処理上は問題があるやり方ではありません。見たいな言い方をします。
これを聞いて、一部の理事がおかしくない処理だと勘違いする人がいるが、こうしなければいけないというルールがあるわけでないから、何であっても問題ではないだけですよ。と言っているだけ。
だから、堂々と、裏帳簿なみの品質を表でやっている。
結果、修繕計画などで将来、いくらくらい足りないとか、毎年何が無駄になっているかもとにかく見えにくい。
まあ、見えるとそこを削減されてしまうから、意図的にやっているのかも知れないが。

さらにどうなっている会計が正しいのか見えにくいから、不正の温床にもなりやすいと思われ、担当による長年のお金の使い込みがありましたなんていう事件が数年毎に生じるのも大手管理会社では大京アステージくらいと思われる。

管理会社に会計処理で結構高い費用を払っているが、どう考えても一般的な会計事務所の方が明らかに質もいいし、柔軟度も高く、そして安い。

>>2926 匿名さん

なぜか、中間マージンを30%程度とる事が多くの業界で多々あります。
なんでしょうね。特に何をしているわけでなくても、下請けから来た見積に30%程度上乗せした見積を顧客に提出する人を多く見かけます。

業務内容がほぼほぼ同じでも、代理店手数料という名目になると10%程度、多くて20%（損害保険とかはこのレベル）程度でしょう。

>>2926 匿名さん

>約３５％抜かれていました、中間マージンのレベルでしょうか？
うちのマンションは、＋５０％少々、上乗せされていました（怒）
マンションの築年数（うちは、比較的、築浅ですが…）や地区（業績の悪い大凶アスの支店周辺など）によって、阿漕なマージン設定があるのかも？

>>2929 匿名さん

なかなか、一社で50%を乗せると言う事もないかと思うので、もしかしたら、実はさらに下請けがいるとか。
そうなると、
単純に計算すると 1.3 × 1.3で、約70%弱の中間マージンを取られることになりかねないです。

あとは予算の作り方として毎年、少しづつ多くなるように予算を作っているようです。
この考え方を止めてほしいと言いましたが、一般的にそうなっていますと言われました・・・

この考え方だと、古くなった場合には将来的に年二万かかるとしたら逆算して・・・と値段が決まる可能性もあります。なので、築浅のうちはべらぼうに中間マージンが高くなる。ここの読みは結構いい加減なので、実は将来的には足りないという事も多々ある。

本来は、余ってしまうお金を修繕積立金に積み立てればそれはそれでいいのですが、とにかく一般会計として住民の総会承認なしに使いたいお金の区分にしておくためには、使えないお金も誰かが使わないと積み上がってしまう。
そのため、金額調整としてマージンという形で乗せてしまっているという事はあり得ます。

大京アステージのマージンは３５～７０％で管理組合を値踏みして、おとなしい管理組合からは７０％取るのですか？

違法者。
詐欺で権限は無いはずだよ！！迷惑行為
お金を返して欲しい。５億円位返して欲しい！

>>2931 さん

>>2931 匿名さん
勘違いしちゃいけないよ。
仮に利益率80%だっていくら儲けようとあなたに関係ないでしょ。管理組合はその額を払うのが嫌なら解約すれば良いだけでは。企業は契約できる最も高い額を目指すのは当たり前、そもそも管理組合って素人集団で何も知らない弱者なの？違うよね。

>>2932
大京アステージのマージンは、おとなしい管理組合からは8０％取るのですか？

マージンマージンウルサイな。
マージンが嫌なら自分でやれよ。

>>2936 おバカさん
相見積りすればある程度わかるだろ。何割か聞き回る前に自分でやれよ。
8割のマージンもあるんじゃないか。安い工事であっても一定の事務作業は発生するんだから。

もし200万の工事で800万のマージンを取れる奴がいたらどこでも営業でいきていけるし、そんなバカな組合はいろんな業者に集られるだろうけどな。
頭使えよ

>>2934 匿名さん
どこまで分かってマージンマージン連呼しているのかわからないけど、原価を下げる努力で粗利率80%を達成したら批判対象になるの？管理会社の利益を勘繰るより相見積もりでも取って比較検討した方が健全じゃないの？ちなみに飲食業界なんか粗利率300%なんて普通だから。店の利益率考えて入店する？販売価格と味（管理ならサービス）で選ぶでしょ。管理会社が利益を上げる事が許せないなら、まぁ寂しい人だね。

>>2937 匿名さん
その計算は…

>>2933 匿名さん

おっしゃる通りだと思います。マージンをとろうとするのはある意味では管理会社の勝手です。ただし、その勝手は、契約上許されるかというと、私な否と考えます。
なぜなら、（少なくとも私のマンションは）管理契約書の中に「工事に関する支援」という項目あり、合い見積もりの取得はその支援作業に含まれるというのが管理組合の主張でした。大京Ａ社は自社のマージンを取るためにそれを拒否しましたので、当マンションは大京Ａ社との契約を打ち切ることを決定しました。
管理契約の基本として、「マンションの利益に資する業務の実施」は当然であり、法外なマージン取得はマンションの利益にならないのは当然ですので、基本契約理念に反すると考えます。
さらに言うと、管理契約を交わしている以上、そこで管理会社はすでに管理による利益を得ているわけですので、さらにマージンを取る正当性はないと、私は思います。

>>2941 周辺住民さん
見積出してる管理会社に他社で相見積もり取らせるのは違うんじゃないのかな？管理会社が見積提出してなければ仰る通り支援対応の要求も有りとは思うけどね。管理会社より安い相見積もりを管理会社に出させるつもりだった？企業としては無いよ、担当者をバカにしてるの？逆に管理会社より高い相見積もりを探して管理会社が提出したなら管理組合は信じるのかな？相見積もりは自分たちで取得するのが当たり前だろ？やってることがエグい管理組合だね。あなたは大京マンション買う時、大京社員に野村のマンションの見積を取らせないだろ？なぜ管理に関しては平気でエグいことができるんだい？

>>2941 周辺住民さん
マージンを取ろうとするのは管理会社の勝手という物言いは世間を知らない人かな？釣りかな？世の中の企業はマージンを取る事が仕事の目的だろ？あなた方に尽くすことが目的ではないし、あなた方の相手をするのはマージンを取得するためのプロセスだよね。管理会社が見積提出している事は、契約上の支援にあたらないのかい？それとも他社から相見積もりを業務として取得するという記述があったのかい？過剰な要求と世間知らずな論法で解約されたD社は呆れて苦笑いだろうね。

>>2942 匿名さん
同感。
大京が見積り出してる時点で大京に相見積を依頼する意図が分からない。
適当に高い相見積り出されて、大京の見積りが安いと錯覚させられるだけだな。
仮にそれを大京が引き受けた場合、コンプラ的にどうなんだって思う。

一社で粗利を三割くらいは世間一般的には普通だと思います。だから、実際の工事業者と大京アステージの間に何社仲介されているかで、決まるかと。
そもそも、一部上場企業とかに仕事を頼むと非常に高いのは、中間業社が幾つも入るので、すぐに倍くらいになりかねない。だから、長期修繕工事とかを大京を挟まずやるだけでかなりの節約ができるわけで。

請負契約にすると下請けのミスはかぶる必要があるので、リスク費用を入れないと請け負えないです。でも、リスク費用を算出できるほど統計データを持っているわけでもないので三割とかになんとなくみんなしているのだと思います。ほとんどの企業間取引の営業マンなら多少比率は違うが大体そんな事をやっているはず。

マンション管理のおかしいところは、施工業社がおかしいことしないように管理費として払っているのに、その施工会社が契約上、管理会社ってところ。
そして、施工業社がおかしい場合に、瑕疵分の交渉をしなければならないが、その交渉が管理会社の大京が、施工会社の大京を訴えるとかできない。そんな、取引を一般企業でやっている人いたら、まず、おかしい取引やっているなと疑われる。そういう事をなぜか当たり前のようにやっているのが、マンション管理。

おとなしい顧客からは、マージンが多くなるのは、一般的な流れです。
ここでいうおとなしい顧客とは、大抵は品質定義が曖昧な顧客です。どんなひどい品質でも文句を言わない顧客で、それを契約に落とせれば値段は安くなるはずです。

でも、一般的に何も言わない顧客の方が後で何かと言ってくることが多いので、その費用をあらかじめ請求しておかないとならなくなります。だから、何も言わない事が結果高くなる事が一般的に多いわけです。
曖昧さがなければないほど、リスク費用としてのマージンがなくなりますから。