大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>3050 名無しさん

知識もない管理組合の為、マンションがめちゃくちゃになりそうで怖いです。まともな管理会社は存在するのか不明…

ビルの管理者をマンション管理人として雇い共用部の適切な管理が出来れば良いのではないかと。ビル管理を基本として欲しい。

「マンション管理
管理組合運営業務からマンション事情に合わせた長期修繕計画や資産価値の維持・向上のためのご提案までトータルにサポートいたします。
詳しくはこちら」
上記の内容は！大京アステージのホームページの内容ですが。
長年住んで！アステージが資産価値向上の為に提案することはなく、真逆になってます。本当にどうしようもない提案してきます。阻止するのがやっとでストレス溜まります。他のマンションでは絶対しない事を提案しますから、管理組合がそれを知らずに総会議案となり通ってしまう事もある。ここを読んで頂き反省して欲しい。

>>3053 通りがかりさん
＞管理組合がそれを知らずに総会議案となり通ってしまう事もある
議案の決議に議決権行使書を利用されていると思います。
議決権行使書は誰がどこへ集票し、誰が開票し、どこに保管されていますか？

私もG社が管理している区分マンションの住民です。
理事長に過去の議決権行使書の閲覧をお願いしたら、議決権行使書だけはG社が保管していると断られました。
これっておかしいですよね。
どうして議決権行使書だけG社が保管しているのか、意味が分かりません。

これまで密に相談しながらやってきて当分は大規模な工事はないと言う話だったのに、突然、来年３月までに大規模修繕しないとと言って一戸200万?戸数の概算金額とスケジュール案、積立でたりないので借金と臨時徴収案を出してきたらしい。理事会は契約更新しない方向。大京に何があった？。本社か親会社の意向だと思うけど。

大規模修繕工事は計画的にやらないとね。
専門委員会を立ち上げ、総会で工事の発意の承認を得て
それから動いていく。
大体最低２年はかかるよ、発意から工事終了までは。

工事をやるかどうか決めるのは理事会でしょう。
それを管理会社のせいにして、契約を更新しないというのも
おかしいね。

不具合が有れば修繕・修理は必要ですが、定期的に行う計画修繕はお金が掛かります。
管理会社は国交省や金融機関からの借入で計画修繕に徳が有るように言いますが、大したメリットは有りません。
管理会社が修繕計画を促すのは、委託管理契約の善管義務によるものですが、自ら進んで修繕計画提案・借入計画をは工事受託営業になります。
また、独立系管理会社の場合はコンサルや施工会社からの紹介料が絡んでいます。
大規模修繕の話を公開するとハエの様にコンサル・施工会社が集ってきます。

館内はマスクをして、と言うのに管理人はしてないです。廊下の電気はところどころ消えていて電球の交換もしません。駐車場は高いから借りない方がいいと言われて貸してもらえません。マンションライフは初めてなのですが管理人さんてそんな人なんですか。つくば市です。

>>3060 eマンションさん
管理人が常に清掃や点検などして動き回っているなら問題はないと思います。暑くて熱中症になるリスクを避けるためでしょうか。

電気は理事会に言えばいいです。管理費に余剰がなく買えないのかもしれません。

駐車場は管理規約の細則に従って申請していれば、管理人が手続きしないのは問題ですね。3つのうち、パッと見ておかしいのはこの点だけです。

>>3061 匿名さん

電球さえ買えないのか、放漫管理の為か。

電球の交換ですね。すぐやりなさい。

>>3060さん

通常は管理員はそんな人ではありません。
ですがこの会社の管理員ならあり得ますね。

>>3064さん
そんな管理会社ですか。

マンションを購入した時点で、管理組合の資金計画をしっかり立てなければ金不足マンションに陥る事がほとんど。又、輪番制のシステムは諸刃の剣。知識の豊富な理事が集まれば良いが、ど素人がインターネット情報を信じ込み、管理会社と共におかしな業者を入れ込んでしまった場合の様々なリスクは、次回の理事会メンバーが背負う事になる。

>>3066　匿名さん
「ど素人がインターネット情報を信じ込み、管理会社と共におかしな業者を入れ込んでしまった場合」とは具体的にはどのようなケースですか。

工事業者を選ぶ場合は、インターネットで検索するのは
当たり前のことる
その判断をするのが理事会。

>>3068 匿名さん
あほや

>>3053 通りがかりさん
理事を務めてますが、レベルは他社と同等でしょうね。
担当営業により差が出ますが、悪くは無いと思います。

>>3070 口コミ知りたいさん

トラブル時の対応は、唖然とするほど悪いですよ。
人は多く辞めてしまって過去はわからないし、会社として、まともに判断もできないです。
デベ系なのに、管理戸数も減っていっています。

法面崩壊して、契約書から抜くだけとか、企業としてありえないです。

>> 3071 匿名さん
いくつか質問です。
・トラブル時の対応がどう悪かったのですか。
・退職者が続出したのはどこで知ったのですか。社員でしか知りえないと思います。
フロントがわざわざ前任者が退職したとは言わないです。
・会社としてまともに判断もできないとはどういうことですか。
・管理戸数が減ったのは2022年のみです。三菱地所コミュニティも減らしています。管理戸数が減った原因は何だとお考えですか。

築浅だと何も起こらないから、管理が良いと感じるのではないか。

>>3073　マンション検討中さん
どのコメントへの返信ですか。確かに仰る通りです。時が経つにつれて故障箇所が発生します。修繕への対応力が問われることになります。

>>3074 匿名さん
3070様です。

管理会社の変更先に大京アステージ選ぶ管理組合あるのだろうか。ネギカモって事か。

>>3076 匿名さん
もしそんな管理組合があったら、大京アステージに変えた理由を聞いてみたい。

>>3077 さん
マンションは気に入っているが、この管理会社がどうしようもなく悪い。

>>3078 マンコミュファンさん
何となくお気持ちはわかります。ホームページにある「すべては”ありがとう”のために。」の”ありがとう”とは誰のため？

>>3079 匿名さん
大京アステージの広告は、公共広告機構に相談したい案件といえる。あらゆる手法でマンション管理組合の資産を自社に流し込むような対応をしてきた。無関心な管理組合ほど餌食にされる事実も相当確認してきた。
大京アステージ管理会社と管理組合は完全に利益相反関係である。

>>3080 マンション検討中さん
管理会社と管理組合は利益相反関係なのは当然です。具体的に大京アステージからどのような対応や提案があったのですか。

管理会社が大京アステージのマンションの方に質問です。
私のところでは、日常修繕（小修繕）の見積もりを大京アステージに依頼すると、工事業者の見積もりではなく、大京アステージの見積もりが理事会に出されます。この意味するところは、「大京アステージ見積もり＝工事業者の見積＋大京アステージ手数料」ということになります。おそらく大京アステージの手数料は20%から25%と推定できます。
この仕組みは皆様のマンションでも同じでしょうか。ちなみに大規模修繕は相見積もりをとり、大京とは無関係の建築会社に発注しました。

>>3082 匿名さん
大京アステージに管理を委託しています。ディベロッパーは大京です。
当管理組合でも、日常修繕の見積書は大京アステージの名前で提出されます。
大京アステージの協力会社以外の施工会社から見積りを取ると20％位安い価格で回答がありました。匿名さんの推測のとおり、25%程度が手数料となります。
その修繕工事における大京アステージの役割をフロントにお尋ねになったらいかがでしょうか。

>>3083 匿名さん、3082です。
大京アステージの手数料は、①工事内容の調整と仕様の作成、②修繕工事の手配等で発生する費用ということでしょう。しかし、実態は施工業者に丸投げの状態ですので、大京アステージの技術課が見積もりを作成するだけの業務が手数料（一般管理費等）に相当します。きちんと仕事をしてくれるのあれば、相当の費用を支払う用意はありますが、大京アステージは、管理委託契約を結んだマンションは自分たちの利権の場であると考えているようです。

もう一つの問題は、大京アステージの協力会社に管理組合が直接、見積もりをとることは禁止されています。これは「優位的な立場の濫用」に該当すると思うのですが、皆様はどうお考えでしょうか。

>>3084 匿名さん
3083の匿名さんです。
大京アステージの技術課が見積書や工事報告書を作成するだけなら、手数料はせいぜい10％位ですね。

「優位的な立場の濫用」とは独占禁止法のことですか。管理組合は他の施工会社を選択できるわけですから、該当しないと考えています。協力会社以外から相見積もりをとって、安い方に発注すればよいのです。

>>3085 匿名さん
3083です。
大京アステージの技術課は名ばかりのものです。案件にもよりますが、工程管理も工事報告書もすべて施工業者任せであり、実質は見積書を作成するだけの部署です。
現在、問題となっている案件は設備点検とリンクしており、管理組合が他社に発注する場合は、大京アステージに委託している設備点検業務を解除することにつながりますので悩んでいます。これは仕方が無いことですね。

3082さんと3083さんは何でそんなに高レベルな見識があるの？業界人？

ハイレベルなスレッドですね・・・

大京アステージは修繕積立金も奪いますか？

3082です。
築30年超のマンションに居住している一般人です。理事長を務めた関係で、この数年、管理組合の助言者として理事会に出席していますので、保守・点検業務の委託費用や日常修繕の費用がかなり割高になっていることが経験的に分かっています。当然、いくつかの修繕案件では管理組合として地元の業者から見積もりをとり、大京アステージとの差額がどこで生まれるのか考えてきました。

管理会社は営利企業ですから、委託された業務の中から利益をねん出しなければ企業として成立しません。それは管理組合も理解しなければなりません。したがって、清掃業務や設備点検業務など管理会社が専門業者に再委託するものについて、管理会社が一般管理費として手数料を加算することも認める立場です。しかし、日常修繕で管理会社が何もしないで、協力会社の見積もりを加工して管理会社の利益を加算するのは不当だと考えています。

修繕積立金に関するご質問もありますが、「奪われる」という表現はいかがなものでしょうか。修繕積立金を取り崩すような大きな修繕や、定期的に実施する大規模修繕など金額の大きな工事は相見積もりなど競争原理を働かせて適正価格で実施しなければなりません。そうしないと、すぐに修繕積立金はマイナスになってしまいます。しかし、そのためには管理組合が当事者意識をもって知識・知見を高め、必要な修繕を適正価格で実施できる力をつける必要があります。これは、素人の集りである管理組合にとって相当大変なことです。管理会社にお任せするということは、このような苦労を外注することであり、それを「奪われる」と考えるべきか、「仕方がないコストである」と考えるかは、意見の分かれるところです。

>>3090
3082さん
それは無理だと思います。オリックスは管理費だけでなく修繕積立金の５０～９０％を確保するよう指令を出していると推察します。相見積もりは大京協力会社の捏造で談合ではなく独占です。どう打開すれば良いでしょうか？

>>3091 匿名さん
3082です。
大規模修繕を例に説明します。修繕工事は管理組合が発注するものですから、どこに発注してもかまいません。ただし、大京アステージとは無縁の別の施工会社から見積もりを取るためには、次のプロセスが必要です。
（1） 管理組合が大規模修繕の工事仕様を作成する。
（2） 大京と無関係の施工会社でマンション修繕に実績のある施工会社を選定する。
（3） その施工会社に仕様を提示し、管理組合が直接見積もりを依頼する。
（4） 並列して大京にも見積依頼を出してもよい。
（5） 複数の見積書をとり、相互比較する。
（6） 比較の結果、最も提案内容のよい施工会社を選定する。

上記において（3）に大京を関与させないこと、施工会社名を大京に知られないようにすることが絶対条件となります。また、マンションの大規模修繕に多くの実績があり、一定の規模と評価を受けている施工会社を選定するのも重要です。安かろう悪かろうでは修繕工事品質が担保できません。

実際のところ、工事仕様作成は素人の集まりでは荷が重い作業ですが、1回でも大規模修繕を経験しているマンションでは、そのときの見積もり書や工事完了報告書から工事仕様の大枠は分かります。逆に、先に管理会社に見積もりを出させ、そこから工事仕様を固めていく方法もあります。

私どものケースでは、過去の事例から大京アステージの見積書（工事仕様はない）は、いわゆる標準工事であり、マンション固有の問題には対応していないと考え、管理組合の工事仕様を作成し、施工会社の担当者と打ち合わせ、細部を詰めていき、見積もりを出していただきました。この施工会社の見積書作成のための建物・設備の現物チェックは徹底しており、管理組合も多くの知見を得ることができました、大京アステージの見積り価格との差異は25%ほどありました。しかも、管理組合が提示した工事仕様の一部は見積には含まれていませんでした。

仕様書を作成するとかいってますが、簡単には素人では
つくれませんよ。
仕様書には、同じ修繕個所、同じ平米数、同じ仕様、同じ材料で
相見積をとらなければならないんです。
全ての修繕個所の平米数がわかりますか。例えば外壁とか開放廊下、
軒天、ベランダとかの平米数が。
それを知るには設計図面から算出しなければならないのですよ。
そこの部分は素人では無理ですから、設計コンサルタントに依頼
すべきです。
それがあれば、施工会社を公募とかスーパーゼネコン、地元の大手建設会社
等から候補を選び相見積もりの依頼をすればいいでしょう。

>>3086 匿名さん
3085（=3083）の匿名さんです。
「管理組合が他社に（設備修繕工事を）発注する場合は、大京アステージに委託している設備点検業務を解除することにつながります。」とは、匿名さんの見解ですか、それとも大京アステージの主張ですか。
その見解なり、主張なりが正しいのか、第三者の専門家であるマンション管理士に相談してはいかがですか。お住まいの都道府県のマンション管理士会のホームページに無料相談会のスケジュールが掲示されているはずです。
ご相談の際には、大京アステージとの管理委託契約書を持参することをお忘れなく。

相見積を取るということは同じ条件でなければ意味がありません。
屋上防水であれば、平米数、仕様（塗膜防水等）を明確化して
おかなければなりません。
壁面塗装でいえば、上塗り塗装かケレンしてから塗装をするかとか。
工事個所のひとつひとつの条件を提示しなければならないんです。
素人でできますか。
私のところも現在大規模修繕工事に着手していますが、施工会社から
相見積をとるときには、設計コンサルタントを雇い、共通仕様書を作成
してもらい、施工会社の候補選定については、管理会社、設計コンサルタント
からの推薦とかは一切受けず、専門委員で相見積もりの依頼をしました。
そして最終選考会についても、専門委員だけで行いました。
勿論、見積もり金額だけでなく、業者説明会もおこないました。その評価も
全て専門委員だけで行いました。

雑排水管の高圧洗浄とか、エレベーターの点検、エントランスの自動ドア
の点検、清掃、小修繕等の全てを管理会社に委託するのを総合管理といいます。
また、それらの一部分を管理組合が直接業者に発注するやり方を部分管理といいます。
部分管理を増やした方が中間マージンが発生しませんので、経費は安くなります。
但し、管理組合で動くとなると自分たちで業者等を探し相見積もりを
取ることになり煩雑になります。
勿論理事会が直接発注したとしても、管理会社は理事会支援業務がありますので
無関係とはなりませんので協力しなければなりません。工事の立ち合い等を。
殆どのマンションは総合管理で管理会社と委託契約を結んでいますので、中間
マージンはとられますが、任せておけば楽ですよね。
お金か楽かのどちらを選択するかです。

>>3097 匿名さん
管理会社に発注すると、中間マージンが発生するのはわかっています。
そのマージンが適正ではないというのが3090さんのご意見です。

>>3098さん
管理会社に発注するのではなく、管理会社を通じて、または紹介
してもらって管理組合が発注する方法をとれればいいんでしょうが。
管理組合が直接発注するスタイルを取れば請求書は管理組合宛になって
いる筈です。管理会社宛の請求書であれば当然マージンを取ります。

それはそうと、自分たちで共通仕様書が作成できますか。
設計コンサルタント、マンション管理士、税理士、弁護士等
別々に依頼すると管理会社に依頼するよりかえって高くなるんでは。