大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>3000 マンション掲示板さん

理事会という業界を知らない素人が直接、見積を要求されても施工会社側は困るという事情もわかります。
その面倒をマージンという形で大アにとられるのも理屈としては仕方がないきがします。

なので、うちのマンションでは、マンションの長期修繕コンサルトをやる業者を間にいれていて、修繕関連はすべてそこ経由にしたら、結構、コストを削減出来ました。

それに、大ア経由でないと工事を請け負わない会社も、そのコンサル会社経由での業務になるから、大ア経由でなくても仕事をやってくれるところもある。

真偽は確認出来ませんが、このあたりの裏事情をちょっと聞くと、大京ア経由しばりっていう業者はまあ普通にあり、それを回避する為にもフロントの別業者を経由させれば可能という話は聞きます。
ただ、そうなると、そのコンサル企業が信頼出来るか否かになるのですが。

で・・修繕積立金からでるお金はかなり減ったが、業務が減っても残った大京アの業務で値上げになり月額は同じ。

まあ、見積も、理事会が大アとその業者経由の２つから取れる。常に監視しあっている状態を維持できて同じ月額を維持できるからよしとするかって感じで落ち着いている感じ。
それでも、業者側で請け負えない仕事内容はやっぱり大京ア経由になってしまっていますが。

>>3001 職人さん
大京アステージしか出来ないマンション業務は何でしょうか？

大凶アスの管理組合数、営業損益は・・・

平成31年03月　…　7,614件　約59憶
令和02年03月　…　7,626件　約62憶
令和03年03月　…　7,635件　約71憶

で推移。
マンション管理（自称・会社）としてのサービスや人材（フロントマンなど）のレベルは、全国からの書き込みが途絶えない状況なのに、この金額の推移（経営の実態）は、どうみてもアレでしょ??失笑

＞＞　3003　匿名さん
経営の実態がどうなのですか。アレとは何ですか。

>>3002 匿名さん

大京アステージしかできないという訳ではなく、マンション修繕コンサルとして契約した会社になるので、修繕にかかわらない業務は、管理会社になってしまいます。

例えば、保険の申請業務や、マンションの設備点検なども管理会社のままです。
あとは、会計処理など。電気設備の突発的故障（例えば、共有部のエアコンが壊れたとか）も管理会社のままです。
電気設備も計画的変更であれば、コンサル会社経由でやります。

大京アステージである必要性もほとんどないですが、一方で管理会社故の変な目立つうま味で関与する余地がないので、逆に会社を載せ替えることも難しくなってしまった気もします。（調べたわけでもないのでわかりませんが）

本当にマンションの日常管理だけに集中してそれ以外はやりません。みたいな会社があれば、そういう会社に変更したいとも思いますが・・・

大京アステージに管理を任せているマンションはほとんどが死んでしまう（管理組合が新築時に専用部から集めた一時金も使い果たしてしまう為、管理組合は財政的に終わってしまう）事が分かりました。早く気付いて動く事かと。

>>　3006　匿名さん
管理組合は財政的に終わってしまうのはどういった背景があるのですか。
皆さんはそのことを知りたがっているのですよ。

管理会社が対住民買収用の工作資金の作成方法を教えてください。

>>3007 匿名さん

うちのマンションでは、大規模修繕を予算内でどうやるか？ではなくて、大アが提案した長期修繕の予算をどうやって作るか？という議題を大アが作ってきたりしました。

最初はなんとなく、その流れに乗ってしまいましたが、数人の理事が理事会と別で動いてくれて大規模修繕について予算内でどうやるか？を進めてくれたので助かりましたが、大アが決める理事会の議題にそって話をしていたら、財政的に終わってしまったとは思います。

当時、足りない分は大アは銀行から借入する案で進めようとしていました。
これでやってしまうと、財政的に終わっていただろうなとは思います。

当たり前ですが、使う金額を管理会社が決めて、その必要な金額を満たす予算案を管理会社が作るっていう流れは、入ってくる金額と出て行く金額をすべてコントロールされている。
これって、一般企業で言えば、（無登録）会計事務所とお客さんが一致しているおかしな状態だから、管理会社がいかようにも出来る状態ではある。

>>3009 購入経験者さん
言ってることは正しい。ただ、ではどうするかとなると自分の汗は流したく無いってのがお決まりのパターン。「終わってる」という表現はまさに正しいよ。ただ管理会社が終わらせるのではなく、終わらせるのは組合員であり管理組合なんだよね。管理会社は営利だから儲けようとする。その際管理組合が少ない儲けでやらないから管理会社が誠意が無いと非難するというのは甘え過ぎだよね。他の会社の利益に口を出すべきではない。ただ契約しなければ良いだけ。あなたのマンションのように精査すれば済む話しですよ。しかしやらない、何ごとも労を惜しんで他責にするのが1番楽だからね。そうしてほとんどの管理組合が皆当たり前のように座して終わっていくんですよ。

>>3010 通りがかりさん

> 他の会社の利益に口を出すべきではない。ただ契約しなければ良いだけ。
ただ、「会計管理業務」と「マンション修繕管理業務」だけは同一業者がやってはいけないというルールだけは、マンション適正化法に入れてほしい。

マンション理事会が法人化している場合は適用外でもいいが。

>>3011 購入経験者さん
要望は自由。パブリックコメントにも取り上げられ無いほどの偏った意見でも。

工事金額が高いと思ったら、説明に納得がいかなかったら、アステージが嫌いだったら、自分達で工事業者を探してきて納得がいったら、そこの業者さんに工事をお願いしてください。
アステージに関わっていても皆さん忙しいし時間の無駄です。私たちのマンションはそのようにしました。アステージから見積もりは出たけどあまりにも高いので即断りました。しつこく言ってきましたが
話し合いもお断りしました。日常管理と工事を区分けして対応するのが良いと思います。
アステージを数多くある工事業者の中の1社と割り切って対応すれば良いだけです。
変に日常管理と結びつけて考えないことです。この考えはお年寄りに多いようですけど・・・。

渋谷区　昨年来　管理員の残業報告4ヶ月遅れ　駐輪場の募集業務　放棄　建物検査依頼を無視し未実施　管理組合の共用部カギを無断　貸出　枚挙に暇がない状況。担当者を出入り禁止にしてリーダーに代行願う。そのさなか　大京より一方的に3ヶ月後の契約解除の通告　最悪の会社のため年度終り来年3月で他社にと計画中に　無責任な会社です　説明は意味不明で　自社の都合でしょう、最悪会社に未練はないのですが　こんな扱い他であるのかと　お聞きしたいです。

>>3014 eマンションさん

それは大変ですね。週刊誌などでは、記事になることもありますが。

> 大京より一方的に3ヶ月後の契約解除の通告
これは、つまり、例えば、1月に言ってきたら、4月からは業務はしないという意味での解約通知なのでしょうか？

うちのマンションでむかし、値上げ通知が１月くらいにあったのですが、それをのめないなら契約できないという事は言われたことがあります。
ですが、当然、３月の次の総会で新しい管理会社の承認を得られる程の時間はないので、事実上の管理会社なしでの運用にならざるをえず、それができないので、要求をのまざる得ないという状態になりました。

さらに、この三ヶ月前告知という契約書を変えてもらうこともすぐにできないとの事で、なんか、区分所有法の欠点を悪用した契約書を作らせられているという感じでした。

だから、出来る範囲の運用業務から管理会社を少しづつ担当を外していくという感じなっていますが。

こちらは早く契約解除を通告してくれと思っていますが、業務が減って、月額費が変わらない状態になっているので、おいしい顧客とでもむしろ思われているのかなとは感じています。

>>3015 購入経験者さん
区分所有法と管理組合が管理会社と契約する管理委託契約には全く関係ありません。管理委託契約は区分所有法に何らの影響を受けません。管理規約と勘違いしているようですね。管理委託契約は国土交通省が推奨している
中高層標準管理委託契約書を殆どの管理会社が使用しているようです。
この中高層標準管理委託契約書の条文（本文）の中に管理組合も管理会社も管理委託を解約する場合は解約の意思表示後の3ヶ月後の末日を以て管理委託が解除されることになっているはずです。
新管理会社はこの3ヶ月以内に臨時管理組合総会を開いて承認を取ることが必要になると思います。
3ヶ月以内のスケジュールがタイトであれば、大凶に解約を伸ばして貰い暫定の期間延長の管理委託契約をして貰うことになります。
お金は当然かかります。

10月にマンションの火災保険料が値上されるとの情報があり、値上げ前に更新するために提出された大京アステージの見積りが、あまりにも高額だったことから、大京アステージとは別の保険代理店から見積りをとったところ、免責などをつけることによる保険料の減額提案があり、そことの契約を検討していたところ、「管理会社以外の保険代理店を使うなら、事故があった場合は保険代理店に理事長が連絡することになる」と言われました。保険の契約や保険金の請求手続きは当然、保険代理店の仕事ですが、マンション内で例えば漏水事故が起こった場合の確認や修繕の見積りなどは管理会社の業務の一部であり、その報告を管理組合と保険代理店へすることは一般的ではないのでしょうか？

>>3017 匿名さん
アステージが保険代理店の場合は理事長に事故報告して保険会社へも連絡します。修理が必要ようであれば、
見積をアステージで取るかどうかを確認しての判断を理事長に仰ぎます。
一方、アステージが代理店でない場合での事故対応は、理事長への報告はアステージが行いますが、保険会社への連絡は契約当事者の管理組合理事長からが一般的だと思います。理事長から保険会社への事故連絡依頼を頼まれる事があれば一報はすると思います。
修理見積は保険会社と業務契約をしている修理業者が管理組合に見積を出すと思います。アステージには見積の依頼は来ないと思います。

>>3017 匿名さん
他の代理店で大規模なところ（ほとんどの保険会社を扱うような代理店）を探し加入すれば良いはずです。
多分、親身になってくれますし、今より、保険金も出ようになるはずです。

まともに保険提案できないような管理会社は、そもそも変えた方がいい。

最近のマンションの管理人、挨拶もしない。毎回、違う人か来る。感じ悪い管理人が多くて困っている。
郵便配達員や、宅急便屋さんに向って、変なオジサン皆でバカにしてなど耳打している。
管理人同士で、住人の変な情報共有をしている。不快な管理人が多くて困っている。ライオンズマンション中央林間。

住人の噂話をするような方は、マンション管理人として不適格です。変更して頂くのが良いかと思います。
ましてや管理人は守秘義務もあるはずですし遵守出来ないのでしょうから管理会社へお伝えして。

>>3021 評判気になるさん
　病気で休んでいるか、辞めたんじゃないのかな？
だから日替わりで代わりの管理員が来ているのかな？
大凶に聞いてみたら？
感じ悪い管理員は来させないでと言うことも忘れずに付け加えてください。

管理組合が大凶から大規模修繕工事をしないなら管理委託契約を切ると言われたと貼り紙があった。

タイルは１枚剥がれただけ、
今後万が一タイルか剥がれても斜めなので敷地外に落ちる可能性はない、
漏水も外階段から共用廊下に入る入口で外から雨水が回り込んだだけかも、
小さなヒビは隣室との境の斜めの壁が1ヶ所、
外壁の膨らみは無い、
目地が劣化してるらしいが難しい工作ではない。

不信感しかない。

>>3024 名無しさん

しないっていうか金なくて出来ないんじゃないのかね？そんな修繕しない・出来ないマンション大京じゃなくても見捨てられると思う。

＞＞3024　名無しさん
前回の大規模修繕工事から何年経過していますか。
背景をもう少し詳しく教えていただけますか。

>>3025 名無しさん
一回目で使いすぎると、その後、修繕資金不足となります。長期修繕計画書通りにしなくても構いません。競争原理が働かせるよう多数の業者にお見積もり…

>>3024 名無しさん
外壁の膨らみって目視では余程酷くなければわかりませんよ。

大京アステージは、酷い提案をしてきました。また報告します。

＞＞3029　匿名さん
どのような提案ですか。修繕工事、管理委託契約、火災保険など差し支えない範囲でご報告をお願いします。

>>3014 eマンションさん

まずは弁護士へ確認すべき内容でした。
管理組合がしてはならない事。平気で提案します。
分譲マンションのクォリティを下げ、
いづれ雑居ビルのようになるかと心配です。
管理のカの字があるのか。

分譲マンション、1回目の修繕工事のお金は足りても2回目が不足で朽ちてしまうマンションが多いらしい。タイルが貼られているマンションなら、タイルが落ちない工法を最初に施工すれば、後年まで持つだろうし、マンションに長く住み続けられるようにしたい。

大京関係者にまともな人間は存在するのでしょうか？

>3033 匿名さん
ご質問の背景を教えていただけますか。大京グループの関係者から何か不愉快な思いをさせられたのですか。

>>3034 匿名さん

まずは
この投稿の1から3033まで全て読んだ上でご質問されてはどうですか。

>>2982 匿名さん
そのエレベーター、何人乗りですか。型番は？築何年のマンションですか。

>>3025 名無しさん

3024読むと大規模修繕する必要は皆無。

業者に言われるまま必要のない工事に数千万の大金をほいほい出すのが普通の客だという認識はおかしい。

>>3037 名無しさん
どこをどう読んで必要性皆無と言っているのか…
タイルが剥がれた場所が不明、劣化診断を実施したのか不明、漏水の原因も不明、目地の劣化は工作されたのか不明って何一つ判断材料ないけど…

工事でふっかけてきます。
こちらが素人だと思って馬鹿にしてると思います。
不誠実な対応に不信感しかありません。

>>3024 名無しさん

大凶はボッタクリ工事の常習犯

>>3024 さん

大凶はボッタクリ工事の

大規模修繕をコンサルに任せれば安心か？

良いコンサルタントの見極め方があれば、ここに記入下さい。

マンションの資金が長期的に枯渇しないようにしたい？！

＞3042 マンション検討中さん
あんたも胡散臭いが、胡散臭い連中に何を聞きたいの？

管理組合と直接契約している体面なのだが、業者がアステージへ裏で毎月、キックバック数万円支払ってる事実。業者はこれを良しとは思っていないが、いつまでもやめないところが最悪だと思う。

接遇意識ゼロ、不快で嫌な管理人さん達！
今日は、廊下に脚立を忘れていったよ。ライオンズマンション中央林間

漏水業者トランスリーはまもなく社員がいなくなります。やがて倒産の危機が到来…

まあ業者にしてみれば１対１でなく、意思決定がいろいろめんどくさい「管理組合」という相手より管理会社にワンクッション入ってもらった方がコスパが良い。
そもそもその昔メディアにこぞって管理会社が叩かれるようになって時を同じくしてデフレ脱却が困難になり大企業の破綻も増えた。
海外では第三者管理が一般的で、はんこもいらなかったし、仕事も金も効率良く回っている。
管理組合活動にかけるエネルギーをもっと生産性の高いことに使った方が、今後の日本経済活性化につながるのでは。
個人的には、極力管理組合活動に関わりたくなく、個人の生活と仕事に集中したく、きっちり管理会社がコスト相応の管理してくれればそれでよしなんですけどねえ。
なんか、誰も幸せにならない仕組みのような従来型。
ホテルライクを売りにするデべもあるけどホテルに管理組合活動はなく、最近は大手も第三者管理方式を売りにし出した。

マンションの管理組合で何もしない者が窮屈に感じることはない。
管理会社に任せておけば全てやってくれるよ。

>>3048 匿名さん
もちろんお任せしてしまうのもOKですが、、

やらないとやれ輪番制だ、やれ非協力的だと家族ごと肩身の狭い思いする。
町内会だけで十分だ。
DAもオリグルになっても業界トップの担当一人当たり物件数らしい。だからこんな感じなのかね。