THE RESIDENCE 小杉陣屋町（ザレジデンス小杉陣屋町）

思い切り今は住宅地という感じなので、グルメとかはどうなんでしょ？
ちょっと住んでいないとディープには判らないかもしれないですね。
遊郭があったのも判らないくらいですもの。
昔の面影を感じるのは独特の「クランク」状の道くらいですかね。
歴史散歩とか現地に行った時にしてみると楽しいのかも♪

駅距離はややネックだが、タワマンよりはよいかもね。

>>62
なぜタワマンより良いのですか？
タワマン、最高です。

>>64
タワマンの
ほうがいいよ。全く説得力なし、

賃貸の方の賃料が高かったというご意見が多く出ていますが、
具体的にどれくらいでしたか？
賃料が高いと、分譲を中古販売する際に影響が出たりするのでしょうか。
このエリアの平均よりも高い価格で転売可能…など。

>>67
ホームページ載ってますよ。それぐらい調べたら。

新丸子周辺はけっこう面白い食べ物屋さん多いよ。
色町の名残は、美容院がすごく多い、という形で残っている。
街って面白いものだね。

>>66
住んでいない方にはわからない世界。
と、言うより、住めない、かな。

タワマンいいか低層がいいかは人それぞれでしょうけれど
私は低層派かな、周りがゆったりしていて中庭もあり街との一体化もあり、コミュニティが豊かなら最高です

賃貸棟の方が条件はいいぞ！

どういった点で条件良かったんでしょう？
でもまあ賃貸と分譲だと探す方としては最初から条件違いますしね。
分譲の方はサイトに設備仕様が載ってなかったですが賃貸と同一なんでしょうか。
そうなると少し寂しい仕様かなあと思ってしまいましたがオプション次第なんですかね。

賃貸等のほうが～　は「榊淳司の資産価値レポート004」に書かれてる。

>>74
あの榊ね。

しかしまあ陣屋町なのに陣屋をつぶしてマンション建設って本末転倒な価値観ですね。
分譲が賃貸の裏になるのは前の門だけ残して飛び地って訳にもいかないだろうから敷地の確保の関係でしょうかね？

そうなると駅に出るなら東に裏道を歩いて新丸子へ、つまり藤和さんあたりの中古物件あたりと大差ない動線で余計に武蔵小杉感は薄れますよね。

新丸子ライフって感じですね。

元あったお屋敷は民家園に移設されたようですよ。
http://www.nihonminkaen.jp/facility/old_folk_house/00_hara_house/
地主が手元に残る賃貸棟を優先した結果かもしれません。

公式の方で周辺地図を確認しましたが、マンション周辺に
商業施設が見当たらないように感じます。
一番近くてローソンストア100ですか？
お近くの皆さんはどちらに買い物に行かれてます？
近くに4つの商店街があるようですが、使えるのでしょうか。

新丸子の商店街はかなり使えますよ、東横沿線の中でもお店の数は1、2番手クラスです。下町感たっぷりですけどね。

新丸子駅前の東急ストアで買い物する人が多いでしょう。ここからだとちょっと離れてますけど。

ぶっちゃけ住めば分かる話ですが、ここに住んで日常の買い物しにグランツリーだなんだまでワザワザ出かける人は皆無ですよ。
新丸子の商店街はなかなかどうして侮れません。魚も～安～くて新鮮～。

>>79
それは言い過ぎでしょうけどいかにも東急の各駅停車駅前といった安定感がありますよ。
祐天寺、都立大学、新丸子、元住吉、大倉山、妙蓮寺、確かに同じ遺伝子が流れてます。

小杉まで徒歩11分て、ほんまかな

>>83
歩けば良い。
北口まで11分だから横須賀線に乗るためにどうしたら良いかわからないが

品川に出るなら新丸子から渋谷経由で山手線だと思いますよ。

>>84
つまり南武線ユーザー以外は新丸子駅に行くと思います。

>>84
渋谷経由じゃなく、横須賀線使うでしょう。所要時間計算して。

外観もおしゃれで素敵ですね。
割と静かな環境ですが、坪300越えますかね？

>>86
横須賀線ホームまで20分近く歩いているうちに新丸子から中目黒あたりまで着いてしまう。
かといって武蔵小杉で乗り換えて一駅だけ東横線もかったるい。

>>83
おっと表示が12分に変わったね。デベ的には恥ずかしいミスだが賃貸棟からは11分なんだろうけど敷地の所有者が違うから致し方なしだね。

>>87
賃貸棟の賃料から推計するともう少し安いはずだよ。

賃貸のほうもある訳なんですね。
販売側と賃貸側の部屋の格差ってあるんでしょうか。
でも賃貸にするなら買ってしまった方が良いかも知れませんね。
ただそれなりに資金の都合がつかなければ無理でしょうけど、
何年かしたら値が上がっているかもですからね。

賃貸のほうが割高だよ。だけどリスクないから嫌ならすぐに引っ越しできる。一長一短ある。

現在近所に住んでいますが、ローソンストア100はなくなりましたよ。まわりに何かできないとちょっと辛いな。。できてほしいな。。。と毎日思っているところです。

この物件、かなり気になっていますが、6500では買えませんかね？
あきらめて他に決めるか悩みます。

>>94
ちょうど際どいラインではないかと勝手に予想しております。
私も諦めるか少し無理して買うか悩んでいます。7500〜など全くてが届かない金額であれば諦めもつくのですがね。

>>95
キャッシュを相当額準備できる方以外はその価格なら賃貸の方がよいと思いますよ。

近所の方はこの物件をどう思われてるのでしょうか。

>>97
真裏の築10年の藤和マンションがだいたい4000万円台半ば。
70平米の賃貸棟が20万ぐらいで両者は相場的には計算が合う印象。

となると分譲は坪300まではいかないと思いますけどね。それを越せば転勤などで賃貸に回したり売りに出したりを想定すれば頭金1000万以下での長期ローンの対象としては見合わない。

DOMAのある間取り良いですね。
専有部のデザインには、自転車も置いてあるように描かれているので、
こちらはエレベーターに自転車を乗せても良いという事になるのでしょうか？
自転車が趣味の人にとっては、うれしい間取りですよね。

>>98
坪300万円以下になればいいね。武蔵小杉北口駅前の三井が坪330だから、坪300以上でもおかしくない。

>>100
全額ローンを組んでしまうと残債より安く処分すれば追金が必要になる。
かと言って貸して毎月の返済額と賃料が同じなら、管理費、修繕積立金、固定資産税だけ赤字。
賃貸棟の20坪強のファミリータイプが20万だから最低でも頭金1000万、諸費用300万ぐらいキャッシュで用意できなければ坪300万超だと厳しいです。

皆さんの予想金額はおいくらですか？間取りは平凡ですが、外観や周辺環境はとても良いなと思います。竹中施工だし高そうですが、いっても川崎なので坪290万が妥当かなと思いました。

まさかのツボ300万円と予想します。

適正価格は坪250万でしょうか。賃貸も半分埋まっていませんし。建物自体の仕様は良いですが、立地を考えると高値ではないと思います。

最寄り駅は新丸子だけど、駅に近いわけでもないし、しかも急行止まらない。
武蔵小杉に比べると資産価値は下がるね。

武蔵小杉に便乗して高くなりそうですが、実際、冷静に考えるとやっぱりここは新丸子。冷静にならなくとも各駅停車の新丸子。
武蔵小杉寄りならよかったのですが残念ながら逆です。
なので武蔵小杉への距離は結構あるので、、、新丸子から電車で行くことの方が多くなりそうです。
（実際私はそうしています。）
なにより新丸子への距離も結構あります。
造りやデザインが素敵なので住宅地だと思えば問題ないのかもしれませんが、もしも売るときがきたらその豪華さが逆に邪魔をし、売りにくくなるかとも思います。
個人的には商店街はパン屋とドラッグストアーしか利用したことがありません。
食品は駅前の東急を利用していますがもう一つくらい別のスーパーがほしいと思ったりします。マイバスケットもありますがあまり戦力にはなっていません。
コンビニもすぐ近くにはないのでネットスーパーが主になっています。
売ることは考えず、永住目的ならば多少不便かもしれませんがほのぼのとしていて落ち着いているので良いかもしれません。低層マンションは少ないしこの豪華さは希少です。
個人的にこちらの物件、大変興味がありますが距離だけがネックで、もう少し近かったら良いのにと思い、願望と現実に挟まれ大変悩んでいます。
そんなこんなで私も坪250くらいが妥当だと思っています。
ながっ、すみません。

そもそも新丸子から随分遠いのに賃貸がやたら高いのですが、何か強気でいける理由があるのでしょうか。特に周りには何もなかったですが…6000万切りませんかね？

不動産には適正価格はないんですよ。
需要と供給のバランスをどこにとるかだけです。

で、今のバランス分岐点は即日完売を狙うなら平均280かつ250-300ぐらいの狭い幅で抑えて欲しいですが抽選覚悟でしょうね。

ある程度じっくり販売するのなら平均300超で幅は280-350ってところかなあ。できれば最上階はプレミアム住戸にして欲しいですね。

東向きの１階とかはすぐ前に建物があるし日当たりが期待できないから比較的安いかもしれませんね。西向きの最上階なんかはルーフバルコニーもあって高そう。値段の幅が結構大きいかもしれませんね。南向きが中庭に面していていいなと思っていますが、坪300いったら無理です。

最低の78.46平米で坪250なら5933万円。これでもけっこういい値段だが、
最上の93.85平米で坪350とすると、9845万円。高けぇ。

>>110
だいたいにおいて広いタイプの坪単価は安めですよ。

>>111
天守閣のような億ション住戸ができると思うよ。

新丸子で億ション…
他になかったの？って笑われそうですね^^;
せめて駅直結ならそれでもありだったかな…

102です。
皆さんありがとうございました。
最近のマンション価格高騰にのまれていましたが、冷静になりました。
やはり新丸子で坪290万は高すぎですね＾＾；
資産価値も十分考え、6000万を超えるようでしたら検討は見送ります。
106さん、とても参考になりました。
ありがとうございます。

完成後販売なんですか。
すぐに売れるという風に踏んでいるからこそモデルルーム造らずに
そういう形になってきているのかもしれないですね

という事は、あまり価格的にも強気ではないんじゃないですかね～なんて思うのですけれど
でも最近、全体的におうちは高くなってきているから
とりあえず蓋開けてみないとっていうトコなのかも

販売開始までまだしばらくあるんで
それまでは価格面で具体的な話は出にくいでしょうね

たしかに。冷静になると新丸子で6000万こえたらと考えると、資産価値はないかもしれませんね。
友人が武蔵小杉の駅直結マンションの3LDKに家賃23万円で住んでいますが、もしこちらの物件を購入して貸さなければならなくなった場合はそれよりも安くないとなかなか借りてもみつからないまま大変なことになってしまいそうだし…私も6000万こえたら見送りたいと思いました。ありがとうございました。

>>116
3LDKが何平米かによるんじゃないの？

この物件はちょっと広めだとは思うけど、駅から遠いし、各駅停車しか停まらんし。

大倉山のプラウドも駅10分で、あんなに高かったのに、さっくり即完売。
ここもどうせ高いですよ、予算6000の人は相手にされないから行かない方が正解。
このマンコミ眺めてるしかないです。
だって70平米とかないし、広さ売りしてる広告だから相当強気でしょ。

うーん、予算が6000万なのではなく、この立地では6000万以下しか出せないという判断です。環境は良いと思います。ただ6000万ってそんな軽くあしらわれるような金額ではないと思いますけどね。

最近は6000万円じゃ、いいところ買えないよ。

終の棲家にするのならともかく、将来に中古で売ることを考えたら、この立地だと慎重になるよね。

いまどき5,000万円台で東横沿線の条件の良い新築3LDKって、もし存在したらそれはそれで逆に怪しい気もしますけど。

>>123意味がよくわからないっす。
値踏みするならまずは建具の設えや環境などしっかり吟味してからではないでしょうか？

雰囲気だけ高級、中身はそこそこなんて事例はいくらでもありますからね。

他の物件と比較してこちらを検討したいので、設備とか内容を早く知りたいです、いつホームページにはその辺出るようになるのでしょうか？

建物内モデルルームっていうことは竣工後販売になるのかしら？
ということは7月の事前販売の時期にならないと
設備などの内容は判らないんじゃないのかしらと思います。
まだ先のお話…ですか。
2か月ほどですけれども。
資料請求しておけば、もしかしたら少し早めに資料が来る可能性もあるかもしれません。

ここみたいに竣工後販売というのは珍しいと思うんですが、売る側にとってはなんかメリットがあるんでしょうか。

>>127
金のかかるモデルルームを作る必要が無い。

上げ相場だと、販売時期を遅らせれば、遅らせるほど、高く売れる。

共用サロンは落ち着いた空間があってよさそうです
マンションの総戸数も60戸位なので住みやすいでしょう。
竣工後販売で、建物内内覧ができるのは、購入側としてはメリットがあります。

エントランスの外壁にトタン製をしようしているのはどうしてかしら？実際に行ってみると天井高も建材のコストもとても低い感じがします。それに門のあの表札はなんなのよ・・・

みなさん、内覧会は予約されましたか？
先日案内がきたのですが。

内覧会参加希望のハガキを送りましたが、日時に関する連絡／予約はなにも・・・。
アンケートの予算のところで、一番下が~6000万円だったので、そうか。。。と思いましたが。

別の物件（プラウド大倉山ディアージュ）を検討中の際に、業者の方から、陣屋町の物件はうちより高くなると言われました。他の会社の意見ですが参考までに。

6000後半〜7000万円台中心かもしれないのですね・・・小杉駅近中古が買えますね。

ＨＰのグランドデザインの部分で、ＫＡＨＡＲＡガーデン（中庭）は

第三者所有地とありましたが、これってどういう意味なのでしょうか？

マンションの持ち物ではないということは、

ここを取り壊して別の建物が建つ可能性も

考えられるということになってしまうのでしょうか？

それは賃貸棟の所有者＝地主さんでしょ。
http://hara-mgt.co.jp/profile.php
KAHALAとは、、、
①ハワイ・オアフ島の地名
②中原街道
③原家
の意味だと。。。

川崎市のハザードマップを見たら、この一帯は浸水する可能性があるみたいですね。
また地盤もあまり強いとは言えず、強い地震がきたら液状化の可能性もあるようで…

建物の雰囲気が良く、前向きに検討していただけに気になっています。

夜に建設地を見てきましたが、照明と外壁が落ち着いたイメージで高級感ありました。
だいぶ仕上がってきましたね。
裏門？が本物の木製でしょうか、重厚感ありますが駐車場に大きめの車が停まったら隠れてしまいそうです。

>>138液状化リスクはデータ上は高いですが原家が木造住宅で代々住み続けてたぐらいなので心配しても切りが無いです。

武蔵小杉が前面に出てますけど、新丸子の物件と考えたほうが良さそうですね。
武蔵小杉 徒歩12分とあっても、分譲のエントランスは賃貸より奥にあるし、部屋を出て駅のホームに着くまで、15分はかかるでしょうね。通勤には新丸子を使わざるおえないと思います。

あとエレベーターは一基しかないのでしょうかね？
朝とか夜の時間帯に混み合いそう…

建物は魅力的ですが、マンションの近くにコンビニもなさそうだし、生活してくと不便を感じそうな予感がします。

総戸数が66戸なら、エレベーター１基でも仕方がないかな？
建物自体も低層になるので、実際エレベーターを使用する人は６６戸よりかなり少ないはずです。
あまりエレベーターをたくさん増やしても、管理費が高くなってしまうし、妥当かな？って思います。

新丸子の方が距離的には絶対に近いとは思います。
ただ新丸子から乗って、小杉で乗り換えるくらいなら、
最初から頑張って小杉まで歩いてしまった方が良いんじゃないかなとも思ったりします。
本当は駐輪場が駅近くに確保できて、自転車でっていうのが一番負担感ないんでしょうけれど、武蔵小杉駅近くで駐輪場が確保できるか、ということになってきます。

この物件は、リセールバリューがあると思いますか？
将来的に実家に帰る可能性があるのですが、あと10年程度はこちらにいるので購入を検討しています。

今がバブルだと思うなあ。

>>144
立地は中原街道沿いで悪くなくても駅までの道が、あまり良くないので、難しいと思います。
資産価値が安定するのは駅近物件ですね。

144です。回答してくださったお二人、ありがとうございます。おかげで冷静になれました。

>>143
品川駅に出るなら渋谷経由、東京駅に出るなら目黒線から都営三田線という選択肢になっちゃうでしょうね。まあどこへ行くにも川崎駅以外はドップリと東急沿線ライフです。ちなみに川崎駅なんて渋谷や横浜と同じくらい時間がかかるし滅多に行かないでしょうけど。
いや、私は健康のため横須賀線ホームまで歩きますって方はお好きにどうぞって話しですけど。

>>144
価格次第だと思います。土地勘がなければこの立地でも武蔵小杉ってだけで買い手がつくとは思います。また、都市開発の通からは評価されてしかるべき立地です。
ずはり断言しますが確かに江戸時代から渋沢栄一の田園都市開発構想にかけて中原街道筋として評価されてきたエリアは目黒からここの変形十字路までです。

でも今人気の武蔵小杉再開発エリアとは将来にわたって重ならないエリアです。

みなさん淡い期待を抱いているところごめんやけど、風のウワサではここ坪400でっせ
シティタワー並みですわ
諦めましょう

新丸子で億ションかよ。まさにバブルやね。

まあ明らかに高級仕様だからしゃーない
新丸子だから坪400で済んでるんだと思う
金持ちシニアが対象ですね

坪400！！本当ですか？
駅からの距離も微妙ですし利便施設も見当たらない環境ですが
建物だけでそれだけの価格とはすごい。
デザインだけでも気鋭の建築家を何人も起用しているので
コストはかかっていそうですけど・・・

今の地合いならば、高くても売れるからでしょう。

>>153
デマに決まってるだろう！
釣りに乗るなよ。

妄想４００，常識的にあり得ないでしょ。

相場が常識から外れてますからね
坪400でも売れるってことでしょう

立地を考えると、さすがに坪400では売れないのではないでしょうか。

内覧してきましたが、予定価格に坪400の部屋は見当たりませんでした。
南のガーデンビューで坪300超える程度。
西や東は坪250～260からありそうです。
ガーデンビューの眺めと雰囲気が想像以上に良かったので、もし買うなら南で検討したいです。

中庭の眺めはよかったね。しかも中庭は賃貸側のものなので、こちらでは管理費払わなくていいのがお得感ありです。