池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。
所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト
【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】
[スレ作成日時]2009-09-07 13:09:50
↑どこかでお金が吸われているのかな？
分譲価格を200万円UPして管理費を月1万円DOWNした方が売れそうな気がする。
管理費が高すぎて転売する時苦労しそうだ。。。
普通のマンションでも、
中古になればなるほど修繕積立金が高くなり、管理費プラス修繕費の額は膨らむ。
古い中古の管理費(プラス修繕費)はどこも高い。
新築でこれなら中古の管理費はいくらになるんだ？
管理費4万、修繕積立金1,5万？、駐車場4万くらいかあ～？
何もしなくて毎月10万くらいかかるんですね。
6年目から固都税が月で割ると3万。
ローン返済で毎月20万。
庶民が買える物件ではなさそうですね。。
勘違いしている人がいるので。管理費は年数がたっても変わらない。修繕積立は通常年数がたつと高くなる（ずっと一定というところも稀にあるが）。
>スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルーム等の施設とか何もなく
>２万２千円の管理費を取るマンションもあるらしいです。なので、これだけの施設を
>楽しむことができるのであれば３万円も有だと思います。
毎月８千円も多く払って、共用施設利用の元とれるのか？
ゲストルーム、シアタールームやフィットネスルームは別途利用料かかるって、
モデルルームで言ってたぞ。
田舎の郊外マンションならいざ知らず、池袋は何でもあるんだし、
共用施設は最低限にして、管理費安い方が嬉しいと思うが。
仮に、「管理費4万、修繕積立金1,5万」なんてなったら、
毎月の負担は重いし、転売しようにも売れないし、身動きとれなくなるよ。
共有施設使う人から使用料取ればいいじゃん。ラウンジなんか行かないし、キッズルームは必要ない。
フィットネスの器具って結構高いんだよね。
１０年くらいで買い替えも必要でしょ？
>>909
お金払うならだれも使わなくなる。プールがついてて、設備が充実しているちゃんとしたフィットネスクラブに通ったほうが良い。管理会社に儲けられるのがおかしい。ゴールドクレストさんはちゃんとこのあたりを早急に詰めて、正式管理費を出してもらいたい。管理会社変更も含めて、検討した方がいいのでは？
共用施設部も今からなら部屋に変えれるんじゃねーのか。
変更して、管理費安くした方が売れ行き好調だと思うぞ。
まさかとは思いますが、
管理費の負担は地権者も分譲者と同じですよね・・・
ここら辺の事情をご存知の方いらっしゃったら情報提供お願いします。
エアライズと同じ管理会社にやってもらうのが一番じゃないか。ちょっと荷が重かったんでしょう、優秀な管理会社に任せるのが一番だよ。
プール付きでも300円超えるぐらいですしね。ふつう世帯数多いと管理費減るのにね。どこに消えてる？
内廊下アトラスタワーで350円？
アトラスは共有施設がないに等しいから却下。
アトラスもそう考えると高いけど、同じ管理会社やね。
コンシェリア西新宿（６１２戸） ３２７円/㎡
ゲストルーム、フィットネスルーム、ミュージックルーム、２０ｍプール、温泉、サウナ、２４時間コンシェルジュ、２４時間有人管理、庭に滝有り
規模はほぼ同じ、共有施設がアウルタワーより充実しているここの方が管理費が安いって？？
管理費は、少しずつ上がりますよね。。ここまで沢山の共用施設を造ると負担も大きいということですね。
共用施設を使わない人にとっては、高コストマンションですね。
ゴクレさんも売り主としてもう少し管理会社やURと上手く立ち回って顧客からの企業イメージ上げるとか考えないのかね？ここと勝どきは注目度高いと思うけどなあ。引渡し後に組合で話し合ってと言われてもね。
管理費が高い理由って、事務所があるとか、プロムナードとかのせいなのかな？
そうだとしたら、なおさら共用施設の管理費を下げるような努力をして、
せめて、300円前半に持っていけないものですかね。
管理会社を変えた瞬間に２、３割減るんだろうけどね。
はは。
ヴァレーパーキングやってくれるなら平米400円出してもいい。
450円でもいいかな。
このくらいの共用施設なら300円以下が相場ですよ。
管理費がこんなに高くては大規模マンションに住むメリットがないですね。
地権者も、分譲で買う人と同じ額の管理費を払うのかどうかは、確認しておいたほうが良いね。
地権者はデべと交渉して、色々優遇されるのが普通だから。
仮に地権者の方が管理費の平米単価安くてもそういう条件で契約してたらどうにもならないのでは？
現実的には売行きが悪くてURや三井も含めて見直す気になるか、引渡し後に管理組合で議題に上げて検討していくしかないかな。
せめて何故この値段なのか、他の物件等と比較して説明して欲しいものです。
>927さん
いやいや、東池袋駅やエアライズからここを通ってサンシャインに抜けていく人もいるでしょうし、雨の日なんかは周辺の人も使えるんじゃないでしょうか？もしプロムナードが管理費を押し上げている理由だとしたら、何か釈然としないものがあります。
三井の管理は高いんだろうか？
パークタワーイーストプレイス ３１７円／平米
イーストプレイスより共用施設が多い分で＋５０円、全体管理で＋５０円？
管理費の話題はあきた。
買う気があるなら、入居後の管理組合の会合でいやというほど議論をかわせばいいじゃん？
エアライズが、管理費削減できたなら、ここだってできるでしょ。
ゲストルーム、シアタールーム、フィットネスルームには使用料が必要なんですね。
ゲストルームやシアタールームは時間単位で部屋を個人(世帯)が占有するので
理解できますが、フィットネスルームは無料で利用できると思っていました…。
管理費の値上がりについては、ないと言う意見もあるけど、
マンション(管理会社)によってはあり得るケースもあります。
現状キープあるいは値下げするには
管理組合のがんばりと管理会社の対応次第じゃないかな？
もしかしてタワーマンションで日本一管理費高い？
管理組合についてあまりよく知らないのですが、管理費のことや修繕のことなど、いろいろと大変そうですね・・・。少しでも管理費が安くなればいいなぁと思ってはいても、結局は人任せというか、管理組合任せにして文句だけを言う方だっていると思うし、意見をひとつにまとめることってかなり難しそうですよね。一般的に管理組合って、各戸もちまわりなんでしょうか？それともほぼ固定メンバー？
管理組合理事は持ち回りのところが多いんじゃないでしょうか？
総会で文句言われるし、なるだけやりたくないですね。
管理組合の管理費削減の議題はこんな感じですかね。
エントランスの滝
→水道代の無駄。いらね。
フィットネスルーム。
→利用料かかるなら、サンシャインのコナミつかったほうがいい。いらね。
周りの緑がアウルタワーの住民の管理費から捻出される。
→緑はいらね。切り倒して売り払う。
（こんな大規模再開発マンションの周りの大量の緑を住民が維持するのはおかしい、区がやれば？）
ゲストルームが2戸しかない。
→600戸超に対して、2戸しかないなら競争率が高すぎて「ない」のと一緒。いらね。
シアタールームが1戸しかない。
→600戸超に対して、1戸しかないなら競争率が高すぎて「ない」のと一緒。いらね。
映画館にいって。
立体駐車場の維持費メンテ費が高い。
→エアライズの駐車場があいているから、そっちで借りて。いらね。
地下プロムナードの維持管理費がアウルタワーの住民の管理費から捻出される。
→住んでない人々に使わせる義理はないので、関係者以外立入禁止。
（集客率Upを目論むサンシャインが管理費だせば？）
なんかの共有施設を潰して、住民専用のコンビニにする。
→便利でマンションの価値があがるし、地代は管理費の足しになる。
＞エントランスの滝
同感。
共用施設のうち、滝だったり噴水だったり水をはっていたりの類は、だいたい数年経てばひからびるのが定石。なんでデベはこんなことも勉強しないのか理解に苦しむ。
＞シアタールームが1戸しかない
これも同感。シアタールームがまともに使われているマンションなんてほとんど無い。
＞緑はいらね。切り倒して売り払う
周りの緑は、公開空地じゃねーの？
近隣に解放するための空地を確保して容積率が緩和される（要するに延べ床を増やせる）って話だと思うんだが、だったら必要ということになるべ。
サンシャイン側1階の店舗はコンビニが入るんじゃない？
今はサンクスしかないからスキー客がたむろするのにちょうどいい場所。
今現在住んでいるマンションの管理組合理事は、持ち回りですよ。
毎年、総入れ替えです。
数年前、主人が理事長のくじを引き当ててしまい、１年間結構大変でした。
土曜日か日曜日の夕方から、理事会に集まり、終わるのが深夜近くになることも、ありましたね。
２００戸位のマンションでも、なかなか意見がかみ合わなかったりするのに、ここのように６００戸もあるマンションの管理組合って、どんな感じになるんだろう。
管理組合の理事はできればやりたくないですねぇ。
ここはまず１年目から、管理費削減で揉めそうだし。
運が良ければ２〜３十年後まで、回ってこないでしょ。
永住するつもりじゃないし。
大規模だから意見する人も増えそうだし、理事は本当に大変そうです。
チラチラと話が出ていますが、地権者と分譲購入者で管理費負担が違う、
ということがもし本当なら、大変なバトルになるんでしょう。
この点はしっかりと確認しておいた方が良さそうですね。
結局2期目からは誰か別の人がやるんだよね？
ここ理事は持ち回りになるだろうね。
今のうちの自宅マンションは400戸クラスの大規模ですが、
管理組合やってる知人とこないだ話をしたときに聞いたのが
大規模ともなると、頭オカシイ奴がどうしてもいるってこと。
あと外人（どことは言わんが）が含まれていると面倒なことが
多いらしい。自分はまだ担当したことないから知らないが
一生回ってきて欲しくない。
ここ利回りどれくらい？
誰かおせーて。
ざっくり計算で全然オッケイ。
販売予定時期遅くなってないかい？二月中旬だったっけ＿
ここのMRって混んでる？場所が悪いからガラガラなんでしょうか。予約は簡単にとれそうな感じだけど。
>949さん
確かに！1月下旬からずれましたね。確かこれで2回目、3回目かな？
想像するに優先分譲100戸がまだ埋まりきってないか、第一期の購入予定者がデベの思惑より足りないんでしょうね。第一期までにある程度捌いて人気を煽るんでしょう。
さて、ゴルフ行こうっと！
ここ人気ないんじゃない。スレは伸びているけど、管理費話が多い。
アトラスタワー茗荷谷の管理費と比較していた人がいたけど、大きな間違い。アトラスタワーは戸数が少ないため、管理費もあまり薄れない。ここは戸数がある程度あるので薄れるはず・・なのに高い。
モデルルームが混んでいるようには思えないし、管理費のせいではもちろんないと思うが人気がある物件なのかは微妙。
ここは一気に冷めたよなぁ。。これじゃ巨大な団地じゃ。
団地？なんで冷めたの？？？
「他人」に冷めてもらい、
自分は好きな部屋を買いたいんでしょ。
先週MR行って良かったなと思っているのですが、６０８戸中１３５戸、２０％以上が非分譲というのが気になります。こんなものなのでしょうか。
購入検討者なのだけれど、
休みなので、掲示板を最初から見直してみた。
掲示板の最初の方では、予想坪単価は 300～350
で、開けてみたら 優先分譲単価は 270～300
でも管理費は高そう。
ここは安いのか？高いのか？
買いなのか？見送りなのか？
わかんない。だれが教えて。
ここは竣工予定が平成２３年１月下旬、入居予定が２３年４月下旬となってますが、竣工から入居まで３ヶ月もあくのって長いんじゃないのかなぁと思いました。また別スレで、３月末の決算にあわせて強引に３月末入居を目指しているんじゃないかという施工会社の話を見たので、ここはどうして３月末入居じゃないのかなと逆に不思議です。これだけ大規模なマンションになると、いろいろな手続きに時間がかかるものなんでしょうか。
>>959
ネットの掲示板で高めの予想を吹き込んでおいて、販売価格は安いという印象を与える手口もあるみたいだよ。一生に一度かもしれない買いものだから、相場価格や建物の作り、仕様から高いか安いかを自分で判断できるようになってからのほうが良いんじゃないってのがアドバイスですかね。
>>959
ここより立地の悪い要町シティタワーが平均坪260万だから安いんじゃないかな？
板橋駅前プラウドも260万くらいだそうだし。
もっともここは南東以外は価値なさそうだけどね？
南東は300万以上～。
早速、情報扇動かな（笑）。
このサイト自体、営業が都合のいいことを書きこんでると思って読んだほうが良いでしょう。
我々は情報弱者ですから、
ボジティブなレスもネガティブなレスも鵜呑みにしてはなりません。
>>963
南東以外は駄目かねー。北西はお買い得だと思うけど。
抜けてるし、南東より多少安いし。
でも、景色は南東＞北西は確か。普通のタワーならもっと
価格差つけるかな？南東320、北西250？はつけすぎのような。
今は価格表とかしっかり出てる？
MR予約簡単にできるね。ガラガラ？
優先分譲で坪２７０万円台の部屋は、
標準というか賃貸並みの仕様で、
北西の中住戸だし、
妥当な値段なんじゃない？
でも、数年後には管理費＋修繕積立金で４万円。
それに北西向きが加わったら、
転売には苦労しそうな部屋だけど。
中古転売は、価格を安くさえすれば
買う客は来るよ。そんなもの。
タワーで北西、北東（ここはないけど）はいくらでもあるし、買う人もいるでしょう。北だって売れるんだしね。
価格が妥当かどうかは別として、ここの北西と南西であれば、どっこいどっこいのような気もしますけど。
掲示板を見て、いいかなーと思ってMRいったんですが、
聞いてた話より価格が高くてちょっと検討やめました。
管理費の高さと営業マンの質の問題は聞いていた通りでしたし。。
やはりURの人たちの分の管理費も払うのであんなに高いのでしょうかね。
MRは勝どきと一緒ということもあってまぁまぁ混んでましたよ。
ただ流れ作業で映像などを見せられ非常に不快な気持ちになりました。。
もうちょっとホスピタリティのある営業をしてほしいですよねぇ…
976
すごいデベロッパー嫌いな人だな
今日、MRに行ってきました。価格も価格表はもらえませんでしたが、見せて頂きました。
私は一人での入居を希望しているので３８・３１平米の一番小さいお部屋（Ｃ－４0Ｄ）（１７階）を希望しておりまして、約4300円ということでした。
坪単価は３６０万円との事でした。
もう少し広い平米になると坪単価は330万円前後になるとのお話でした。
私が希望しているお部屋で修繕と管理費を含めた金額は17200円で、5年後には6000円前後上がる予定とのことでした。この他に初期費用として約８０万円かかるとのお話でした
もう少し考えようとは思いますが、思っていたよりも、高いなぁと思いました
980さん
ちなみに優先分譲ではC-40Dは4100万円でしたよ。
17階で坪330万ということはアウルタワーの一般分譲住戸の平均坪単価は350万くらいでしょうか？
茗荷谷よりは安いですけど結構お高いですね。。
それ以上に管理費が…。。。。。
優先分譲の平均は310万円でしたよ。
これからは、
優先分譲者の安く買った自慢と
アウルタワーの買い煽りに注意。
物件価格、管理費は重要な話ですが、駐車場についてはどうでしょう？中小型3万円～と聞いています。高い安い、借りる借りない等、検討者の皆さんはどう考えていらっしゃいますか？
稼働率が管理費などにも影響するようですが、ここは50%以下で想定しているようです。
そんな想定なら最初から駐車場の台数減らせばいいのにと思ってしまいます。
個人的には3万円なら借りようかと思ってます。
>>993
多分、駐車場の想定稼働率は管理計画での収支計算の話だと思います。駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合として結構大きな比率を占めるんだけど、稼働率によって大きく変動するから、想定稼働率を高く設定して管理計画を立ててしまって実際の稼働率が低いと収支が赤字になっちゃうんですよ。
駐車場の利用希望ってアンケートをとるはずなので、契約前に結果を確認して判断すればいいと思います。
ちゃんと説明できて無いとしたら営業のレベル低いな。
駐車場利用希望アンケートとるのは購入者だけじゃないの？
アトラスはなかったよ。
契約して購入者にアンケートとるけど、モデルルームに最初に行ったときのアンケートーにも駐車場利用希望の有無の項目があるのが普通。契約してからアンケートとったところで、駐車場利用希望者が多くて駐車場が足らないってことに契約してから気づいたところで引き返せないでしょ。
アトラスの営業はそういったノウハウすらないんだね。
逆に、駐車場が空いてて収入が減ってるタワーも存在する。
ここは地価が高いので、固定資産税も高いのでしょうか？
駐車場の稼働率が実際どうなるかはまだ分からないと思いますが、だいぶ空くよならカーシェアリングとか管理会社と同じ系列の三井のリパーク等で運用する等も案としては考えられますよね。セキュリティーの問題があるかもしれませんが。
