池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。
所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト
【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】
[スレ作成日時]2009-09-07 13:09:50
自社の勝どきも潰すわけ？
265万円とは安いですね。
平均なのか最低なのか気になります。
中層階（20～30階）でお見合いにならない部屋はいくらぐらいですか？
平均、と言ってましたよ。
条件のいい部屋は＠２９０くらいだったと思います。
希望の３ＬＤＫのＬ－８０Ｇだと、約６７００万円、第２希望のＬ－７０Ｂ－Ｉだと、約５７００万円。
坪２６５だとするとね。
この坪単価が、最低価格だったらのことで、実際のところもっと高額になるんだろうけど。。。
条件の良い部屋ならやっぱり、坪単価もっと上がるよね。
地下プロムナードで、東池袋駅に直結の交通アクセスのよさに惹かれましたが、この価格なら安いんでしょうね。
「超割安物件」とのことですが、お買い得かなぁ。
書いていただいている金額だと茗荷谷と比べって断然こっちの方が人気になりますね。
ちなみ内装の仕様や廊下はどうなんでしょう？茗荷谷は値段はそれなりに高いのに内装等の仕様がすごく安っぽく感じました。
うーん。。
モデルルームに行ってきたが、価格は正式決定前だと言うことで教えて貰えなかった。
予算は3LDKで6000万台後半と言った所、ちょっと厳しいですとの反応。
そうすると、坪単価は300万円を超える水準となるのですか？
平均265万円と言うのは本当ですか？
ちょっと実際の感覚と違和感はあります
>茗荷谷は値段はそれなりに高いのに内装等の仕様がすごく安っぽく感じました
埋立地のタワーとか見てみなよ、ベビーカーがすれちがえないような廊下やリビングが壁掛けエアコンだったり。
茗荷谷がセレブマンションに見えるからw
ここは中間くらいでしょ。
>平均265万円と言うのは本当ですか？
それはないと思いますよ、あったらうれしいですが。シティタワー池袋ウェストゲートの上層階でそれくらいでした。しかもそれで 完売に近い状況のようなので。近々私もMR行ってきます。
実際にモデルルームに行った人の話を聞きたいです
111です。
失礼しまいた。ウエストゲートの上層は290万位でした！265万は中層より下です。
今日MRいってきました。2LDK（66平米）の中層階以上で6000万円前半からとのことでした。これで坪300万円ちょい
平均265万円はさすがにないと思います。
やっぱり300万円越えですか。それでも350万円と予想していたので検討します
いい加減なことを書いていますが、実際は平米１００万円レベルは超えるような説明を受けました。まだ正式ではないですがと。でも、URと一緒でそんな値段出す人なんているんですかね。いまだに、価格の付け方が分からないんでしょうかね。
人を選んで営業は違うことを言うんだとかってことを言われる方がいるかもですが、うちはキャッシュで購入と言っています。
９９が営業に超割安物件と紹介されたと書き込みしていたが、真実はどうなんだ。
契約したら教えるよ
まだ値段はさぐり段階。うちは坪300を下回らないと言われた。
１１９さん
情報有難うございます。検討版とは色んな方から多角的に情報を収集する場です。
265万円だけ嬉しいが実際はどうなんでしょう？
普通に考えれば300万円は下回らないと思いますが
豊島区で新築、坪３００万以下ってなったら完売するんじゃないか。
それこそ、マンションの価格破壊だよ。
条件の悪いところ、地下１階で日当たりなし、道路から丸見えでプライバシーゼロとかじゃないの。
不動産にお買い得なしって言うけど、安すぎる物件はなんかあるぞ。
116さんは勝ちどきと勘違いされているのですね。
実際はいくらぐらいなんでしょうね？
いいマンションですね。
エアライズぐらいの価格で出してほしいです
ここは激安物件と言っていましたよ。
詳細はこれからみたいですが、200万円台後半の価格設定もあるみたいです。
ウエストゲートが平均260万円、コンフォルテが300万円を考えると安すぎる気がします。
まあ、正確な情報は実際に足を運ばないと分からないでしょうけど…。
エアライズお見合い部屋だったらむしろ高いな
お見合い部屋って結構あるんですかね？？
>まあ、正確な情報は実際に足を運ばないと分からないでしょうけど…。
足を運んでも正確な情報はまだ得られませんでした。MR見切りオープンのようで、カタログもまだできてないようです。まだまだご意見伺いレベルのようですが、値段は条件の良い部屋で坪３３０万円以上という感じです。
まじめに検討する方はもう少したってからMR行かれる事をお勧めします。
適当なことを言う方がいますが坪300は切らないようです。
平米100万～
営業さん達～ ここで希望価格に吊り上げなくていいですよ。
今は安さがブランドですよ。企業努力お願いしますよ。
モデルルーム行ってきました。
情報が錯綜している値段は、ざっくりと平米単価100万円、つまり坪単価330万円でした。
12月中旬の正式発表まで多少変わる可能性はあるでしょうが。
エアライズお見合い部屋とか言ってますけど、
エアライズタワーには北側に住戸がありません。
従ってきっちり向かい合うということはないです。
多少バルコニーの端は見えるでしょうが。
情報ありがとうございます。
平米単価100万円以上と思っておいた方が良さそうですね。
265万円とかあり得ないとは思ってましたが、若干期待してしまいました。
モデルルームに行かれた方、値段の情報をありがとうございます。とても参考になります。
当初の265万っていう情報に思わず浮き足立ってしまいましたが、これだけの立地条件で265万っていうのはないですよね。
思わずつられてしまった自分はまだまだ修行が足りませんね(笑)
池袋は遊びや買い物に行く場所で、生活する場所としてイメージできなかったんですが、やっぱりその便利さはかなりの魅力ですよね。
繁華街が近いので、子供にはちょっと心配な気もするけど。
平均年収が４７０万から４２０万に下がったんだから、２６５万がだとうじゃない？
エアライズは坪２４５万でしたが…
エアライズは坪245万のころ、そっちは200切ってただろw
エアライズと比較するのは、あんまり意味ないかも。
立地は一緒だけど、>>１４５さんのおっしゃってるとおり、販売時期に大きく左右されるしね。
あと、中古ででてるエアライズと比較してもしょうがないよね。
MRに行ってる人の情報でも、販売価格が微妙に違うような気がするけど、
上層階のほうで坪300程度だけど、そんなに階層によって価格差はなさそう。
まだ、正式発表していないから、なんともいえないけど、
とにかく、詳細がわかる年明けまでおいておこうかな、と思いました。
＞三井のパークタワー品川ベイワードの坪２００万。
すごいなぁ。そんな時代があったんだ。
これから景気の2番底とやらでそんなことになんないかな。
池袋界隈のマンションで昔販売されたものってどれくらいでしたか？
西口のタワーグランディアとか、なんぼだったっけ。
同じく2004年頃？の中古タワマンだけど、現地に行ってみたら良さそに見えた。
>>151
2000年に見に行った池袋2丁目、赤札堂先のダイアパレス池袋ルネッサンスが70平米で7000万円台だったと思う。
タワーグランディアのモデルルームが例の練炭女が住んでるマンションのとこにあったころ、
2002年だったか見に行ったんだけど78平米で9000万円台だったかな？
2003年のシティタワー池袋、2004年のクリオタワー大塚台は坪240万くらいだったね。
だからさ。戦後最悪な不景気で大失業時代、デフレスパイラルな今、デベだけが儲けすぎじゃない？
平均所得だってべらぼうに低いし、若者なんて少ない上、定職ないし所得が極端に低い。
２００４年より高い分けがない。衣類も食品も車も電化製品も当然安くなってる。
下落リスクが高く、転売できないリスクもあるし、正直、坪１８０が適正だろう。
あほらし
貧乏人が集まるマンションなんて
住みたくない。
>>147
逆転ってあなた、港南ってどういう土地かわかってる？
10年前なら誰も買わないようなところだよ。
港南と比べたらまだ板橋のほうがぜんぜんいい。
「港区」って名前とデベの戦略に騙されてるだけじゃん。
>>153
>>155
なんで今販売しているマンションが高いのかというと、
土地価格が上がっている時に仕入れているから。
その頃はこんな世の中になると思ってないから、デベは高くても土地買ってるし。
今の景気がどーとか関係ない。
2003年頃の分譲のマンションみたいな価格で売ったら会社つぶれるよ。
暴利をむさぼろうと思ったら、もっとすげー金額になるから。
民主党がどうととかもまったくもって意味わからん。
なんか知性のない書き込み多すぎ…。
土地もそうだけど、鋼材価格も上がってるから値下げできないんだよね。
床暖房あり
各階にゴミステーションあり（ゴミ運搬は住人用とは別エレベータ）
ディスポーザあり
共用施設としてプレミアムビューラウンジ・スカイラウンジ・フィットネスルーム・シアタールーム・キッズルーム・パーティールーム・ゲストルームなど
部屋の仕様は４タイプ・50〜70平米台中心
メモ取り損ねた＆聞きそびれた分もあるので全部じゃないけど、とりあえずこんな感じ。
共用施設多いし管理費も高くなりそう。
西口のタワーグランディアも色々問題ありますが、共用施設としてプレミアムビューラウンジ・スカイラウンジ・フィットネスルーム・シアタールーム・キッズルーム・パーティールーム・ゲストルーム・・・・・
こんな余分なものは要らないですね。問題炸裂！
同じような環境の池袋で６００戸以上もあったら、どんな方が住むのやら。
４タイプのみのわけないでしょ。。。
10月10日号の東洋経済にあった新築マンション底値予想（駅徒歩10分圏）によると、
池袋220～230万/坪とあった。
その他のエリアでは、
赤羽 190～200万/坪
高田馬場 250～260万/坪
石神井公園 210～220万/坪
ときわ台 185～195万/坪 など。
池袋と同じ水準だと、大井町・大森、たまプラ、武蔵小杉、千歳烏山、中井・沼袋、人形町など。
個人的には、この単価はどのエリアも1割は安いと思う。
ここの物件の場合、駅近なのでさらに1割は高くてもいいと思うが、さすがに300万オーバーはやりすぎ。
色んな思惑や願望が渦巻いていて、予想販売価格が坪180万円〜380万円まで、かなり差がありますね。
モデルルーム行った人の話でも乖離があります。
ところで、販売価格の決定権って、ＵＲとゴークレどちらにあるんですかね。
ＵＲにあれば、ある程度、市場の実勢に近い価格になりそうな気もします。
(ＵＲも例の事業仕分けの対象になっているので、国民のごく一部である購入者だけが得するような、赤字や当然に得られる収益を確保できない価格にはしにくいとは思いますが)
MRで聞きましたが価格を決めるのはゴクレだそうです。また価格差については北向きの低層や南西でエアライズを超える高層ではその位の違いがあってもおかしくないのではと思います。方角、間取り、階数などをどういう希望を言って予定価格を聞いたかでMRに行った人でも違いが出てきますね。
では、今がんばって土地を取得しているデベも数社ありますが、これからの物件は
すごく安いですよね。そうすると、ここの下落リスクは高いです。
９０年代バブル期物件を最後に手にした人は１０億マンション→１億８千万で売却でした。。。
今売り出されてるのって、、、もしやバブル期最後の物件ですか？
ちなみに皆さん、アトラスタワー茗荷谷が坪380万だとしたら、
ここはいくら位だと思います？
アトラスは確か25階建てで、駅直結ではなかったような気がするんですが。
保留床処分権利の落札経緯を考えれば、アウルは360万くらいじゃないですかね？
ゴールドクレストも利益無し、赤字で売る訳にはいかないでしょうから。
近隣で販売中の新築分譲マンション
アトラスタワー茗荷谷 380万
サンクタス大塚 360万弱
アトラス雑司が谷 280万
172さん
鋭いですね
営業さんの話では360万円ぐらいでした。
榊さんのレポートではここは360万円は妥当とのことですよ。
年収700万で平均価格8000万円以上のオウルを買うのは無謀だろう。
退職金は老後にとっておかないと。
平均推定価格から逆算する、オマエに必要な最低年収。
仮に8000万、自己資金1割とする。
ローン 7200万
↓
金利2.5%、35年返済（金利は仮に固定とする）
↓
年間返済額 309万円
↓
年間返済率 25％（少し無理した感じ。管理・修繕・税金は別）
↓
必要年収 約1230万円
と言うわけで、年収700万の人は、＋70%残業しなければならない。
もしくは70%早送りで働かなければならない。
ちなみに一般的に、ギリで貸してくれるのは返済率35％と言われている。
その場合の必要年収は、約990万。
※このご時世、銀行がたやすく貸してくれることはないだろうから
年収1000万クラスの人が7000万のMSを買うのは厳しいと言える。
どっちにしても、もっと狭い部屋を買うにしても、
ざっくりでミニマム1000万の年収は必要ということになります。
× 7000万のMSを買う
○ 8000万のMSを買う
失礼！
＞もしくは70%早送りで働かなければならない。
７０％速く動いても給料は同じ！
年収７００万残念！！！
ニ馬力じゃね？
二馬力なんて当てにしない方がいいよ。
オイラが、この前、見に行った未入居物件の所有者も二馬力を見込んで購入したけど…
奥さまめでたくご懐妊→離職。
引き渡しを受けるも入居しないで売却することを決定。
１割の手付金分は諦めて、ローン完済可能な販売価格を設定。
オイラの２割引きのオファーは蹴る。
…ってな感じだったから。
奥さんの収入は繰り上げ返済や急な出費に備えた余力くらいに考えないと。
ここって年収７００万円の人も検討しているの？
そりゃあ坪２００万円台に誘導しようとするわけだよ。。
茗荷谷は二馬力の検討者が多かったようだけど売行きどうなの？
金など無い。そういう時代。金が無いから、８千万とかそんな価格は存在しない。
年収７００万に合わせるのは不動産の方。そういう時代。
年収700万円だったらそもそもローン通らないしここは2chと一緒か？
木更津くらいまでいけば年収700万でも70平米くらい買えるんじゃないかな？
ここの話しようよ！
