池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。
所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト
【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】
[スレ作成日時]2009-09-07 13:09:50
696は、本当に安いと思うなら
自分でサッサと買うか親族や友人に勧めなさい。
東池袋の再開発が完了するとここの価値も上がるって考え方もあると思いますが、どうですかね。
昨年までの優先価格と今年発表の予定価格は違いましたか？行かれた方教えて下さい。
先月優先で購入した方の決めてはなんでしょうか？
>703様
確かに茗荷谷の駅前の価値のほうが上という見方は同感ですが、
購入単価で15％～20％程度の差があることを考えると、その差を
回収できるほどの価値差があるとは思えません。
だから、投資案件として見たとしても、茗荷谷が向いているととも
いえないと感じています。
＞704様
再開発後は相対的に価値があがると思いますが、他の方の意見にも
ある通り、池袋自体の将来性に大きく期待することは難しいと思う
ので池袋（あるいは豊島区）周辺の中での相対的価値はあがると見
るのがより正しいかと思います。
私自身は、他と比べて割安感を非常に感じるので、購入するつもりで
進めています。上で書いたような投資目的ではないのですが、絶対に
住み替えないわけでもないので、購入時の割安感をもって居住する
こと自体は満足度のひとつだと今までも感じていたので。
好材料は出ている間に上がり、出尽くすと下がる。
再開発が終わったら地価が下がった街も都内にありますよね。
株とおなじですな。材料出尽くしでハイ終わり。
再開発が殆どされてない西口はまだ上昇可能性あり
材料いっぱいあると思うけどなー。結構変わるよ、東口は。役所移転は引き金になると思う。
>再開発が殆どされてない西口はまだ上昇可能性あり
西口公園くらいしか再開発できそうな土地がないんだが…
あと北口とリビエラくらいか。
東口の方が発展可能性はあるね。
ここの近くのパークタワー池袋イーストはどのくらいの坪単価で中古売買されてますかね？？
フィットネスルームについて、利用時間内ならいつでも自由に
マシンを使ってもらってもいいですよっていう部屋になるんでしょうね。
残念ながら貸し切りという状態にはならないでしょうけど。
また、知らない人と二人きりなんて状況は、普通にあることだと思いますし、
そこに常駐の方がいてもいなくてもそれもあまり変わらないような気もするけど（笑）
なので私なら、隣にある有料施設のコナミスポーツを利用するのであれば
マンションについている無料を選んでしまいます。
好きな時間に自由に利用できてタダなんて言うことないじゃないですか！
大いに活用します
中間層25Fぐらいで平均坪250万円を切るぐらいが妥当かね。
２５階北西の優先分譲だと坪２８０万円くらい？
西口のシティタワーや池袋本町のプラウドが坪２３０万円くらいなんで、718さんの言う通り坪２５０万円くらいが適当かな。
第一期は、優先分譲からの値下げに期待。
坪270ぐらいでしょ。
ちょっと気になったんで横レス。
自分の持っている価格表だと低層２０坪５５００万円なのだが…
もしかして、人によって価格を変えてる？
要町シティタワーの２５階は坪２８０万円ですが…
要町シティタワーの契約者は辛いですね。
駅直結のタワーと同じ価格なんて
私もアウルのような素晴らしいマンションに出会えて超ラッキー幸せです！
好評につき、優先分譲より100万単位で価格を切り上げたという情報があります。
坪270とか坪280とかで狙っているのであれば諦めた方がいいのではないでしょうか。
100万上がったところで坪5万程度でしょ。たいしたことはない。
名前を英語書きした時、第三者が読めるかですね。
それと、名前に地名が入っていない。勝どきタワーと違って。
つまり、第三者には名前だけでは何処のマンションか分からない。
言われてみればそうですね、地名が入ってないマンションってあまりないかも。
ＯＷＬからすぐに池袋を連想できる人ってそうそういないように思います。
名前の由来？を聞けばなるほどね～と思いますが、池袋っていう地名が入ってないことに
不満を感じてる方もいらっしゃるんでしょうか？
そして、英語がまったくダメな私はＯＷＬが読めませんでした。
（オウルタワーかと・・・恥）
でも私はこの名前、気に入ってますよ。
アウルタワーが素敵かどうかは別として
「クレスト池袋イーストステーションマークス・ザ・タワー」的な名前よりはマシだった。
676さん
キッズルームって利用した事がないのですが、玩具や遊具が設営してある
スペースを、子供と母親が自由に利用できるという感じなんですよね？
常駐の人がいるとすれば保育士さんがベストですが、マンションの共有施設に
そこまで望むのは無理な話という気がします。
678さん
フィットネスで2人きりになるのは、そんなに気まずいですか？
恐らく、ジム内は適度な広さもあると思うので大丈夫じゃないですかねー。
フィットネスで二人きり・・身体を鍛えあう。男らしくて素敵です！＾＾
男同士で住むにはフィットネスもあるしいい感じかも
キッズルームは今日のように寒い日やお天気の悪い日なんかはとても便利そうですね。家でじっとしてると、親も子供もストレスがたまってしまうので、ちょっと広い空間で思い切り遊ぶことができたらいい気分転換になりそう。
でも、公園デビューって言葉があるように、キッズルームデビューって感じでお母さんたちのコミュニティに入っていくのは勇気がいるかもしれないなぁとも思います。どうしてもグループができちゃうだろうし。
なんだか全然盛りあがらねーマンションだな。
「くるま、くるま、くるま、みっつで轟です」ギューーン＾＾
小さい子どもがいると、キッズルームのような施設は、とてもありがたいですね。
たしかに、寒い日や雨の日などの子どもと親のストレス発散の場所には、うってつけ。
まあ、子どもや親同士のいい交流ができればの話ですが。
公園だと不特定多数の親子が集まるけれど、ここは、住民の方々の施設。
もめごとが起こると、やだな～なんて思ってしまいます。
よけいなストレスがたまりそうで。
って、よけいな取り越し苦労ですね。
ここってキッズルームはあるけど、小さな子供がいて奥さんが専業主婦の家庭だとしたら、旦那の稼ぎがそれなりに良いか親の援助でもないとなかなか買えませんよね。セレブマンションでは無いと思いますが住民層ってどんな感じになるんでしょうね？ちなみにうちはDINKSです！
>>741
営業トークだね。
これだけ管理費を払えば、当然キッズルームはついてるでしょ。大型マンションで付いてないのはないし、これだけ管理費を払えば、保育士さんが5名ぐらい付いててもやっていけるのでは？
無駄な施設が多いマンション。終了
うちはキッズルーム使うとしたら土日祝日限定な子あり共働きです。
子どもが小さいうちはキッズルームで良いのですが、少し大きくなったら
（特に男の子）キッズルームでは力があまりすぎて危険な感じがします。
出来るならば学童対応スペースもあると良いのになんて思うんですが・・・
まぁ、無理な話なんでしょうねぇ。
ところでディスポーザーについてちょっと質問です。
配管等に負担がかかるため維持管理や修繕など結構かかると聞いたのですが
本当のところどうなんでしょう？
修繕計画にその辺りも組み込まれているんでしょうか。
うちのマンションはディスポーザーのメンテナンス等も管理費に組み込まれてますが、ここはどうなんでしょうね？
まだそこまで詳しく聞いてる人はいないでしょうから、ここで聞くよりモデルルームで聞く方が良いと思います。
異常に高い管理費についてMRで聞くべきですね。管理会社の実績がとかってごまかしてきたら、危険かも。
このご時世に企業努力を感じない管理費の設定をしているのは恥ずかしい話。
ディスポーザーをケチって付けてないマンションの方が
良い様なレスの流れは嫌だな。
管理費とのバランスだと思います。
OWL TOWERはこの掲示板で管理費が高いと言う話題が多いようですが、
具体的にいくら位なのでしょう？
かなり遡って読みましたが、月3万円という記述がありました。
この数値は、信憑性ありですか？
＞743
キッズルームに保育士さん5名は無理でしょう。
管理費の中でも、人件費が一番費用がかかりますし、それが
有資格者となれば、さらに上乗せとなります。
参考までに、認可は公的資金補助があるのでそうでもないですが、
認可外の保育園だと、月額の保育料は7～8万円、多いところだと
10万円以上にもなるんですよ。
今月下旬販売予定にしては盛り上がってませんな～年明けMRグランドオープンしても実質に賑わうのはこの週末からかな？優先販売ってどの位申し込みあったんだろう？？
>750さん
↓は本当です。約410円/㎡というのが12月にMRで聞いた価格でした。
>かなり遡って読みましたが、月3万円という記述がありました。
この週末は３連休だし、盛り上がるのはこれからなのかもしれませんね。優先販売については私も気になってます。申し込まれた方、多いんですかねぇ。
ところで、管理費と修繕費あわせて３万円じゃなくて、管理費だけで３万円なんですよね？やっぱりどう考えても高いです。ＭＤで尋ねれば、その内訳みたいなものも教えてもらるんでしょうか。共用施設でこれぐらい、人件費でこれぐらい、とか。すでに話題になってたらすみません。
最近あまり盛り上がりませんね。
勝手に今まで自分が検討した結果をまとめてみました。皆さんはどう思われます？
１．立地 ○ 再開発エリアなので、一般の池袋のイメージとは違って周辺も綺麗です。
２．交通利便性 ◎ 東池袋2分、地下直結、高速インターやエアポートリムジンも近い
３．生活利便性 ◎ スーパー2分以内 2件、Tsutaya、サンシャイン、図書館、病院、池袋徒歩圏
４．部屋の仕様 × フローリングや壁紙、キッチン天板等、ちょっと安っぽい
５．共用施設 ○ 必要な人とそうでない人で評価は分かれますが、一応一通りある。
６．物件価格 △ 決して安くはありませんが、他の物件に比べるとこのご時世を多少は反映している？
７．ランニングコスト × ご指摘通り管理費
８．資産価値 ○ 値上がりは期待しないがこれだけ条件がそろっていれば転売する時などは買い手は見つけやすい。事業仕分で指摘されてますが、造幣局が今後どうなるかや区役所が南池袋に移転して周辺がどう変わるか等によって＋－の可能性は未知。
９．事業主 △ UR（監理）、ゴクレ（販売）、三井（サービス）＊何かあった時の責任はどうなるのか？大手一社の方がシンプルで良い。（個人的な考えですが）
１０．その他 場所のイメージ×（池袋、巣鴨プリズン）、販売手法×（準備不足）・・・
総合的には非常に興味を持っています。是非皆さんのご意見もお聞かせください。
>>754さん
分かりやすいですね。
眺望を加えると、
南東：眺望良好、雑司ヶ谷、護国寺方面
南西：エアライズビュー、高層階はエアライズより上ですが、空しか見えない。富士山は見える？
北西：眺望それなりに良好、サンシャインシティビュー ただし、低層左方向は
再開発ビルが邪魔する。富士山は見える？
価格的には南東＞南西＞北西のようです。南東を基準とすると、南西-20万円、北西-40万円と
いったところでしょうか。
なお、ランニングコストは平米400円オーバーは異常に高いです。プロムナードなりの管理費が
かかるなどは言い訳に過ぎない。エントランスの滝が高い？共用施設の管理が高い？としても
他の物件でもいくらでも価格をおさえている管理はあります。ここはそこが大×でしょう。
南東は護国寺は見えますが雑司が谷はほとんど見えないと思います。
富士山が見えるのはどちらかといえば北西です。
北西の方が見えますか？地図上で見ても、池袋の北西方向に富士山があるようには思えないんですが・・。
どうせ富士山は晴れて、
しかも空気の澄んだ日にしか見えません。
ここはタワーではありますが眺望が一番の売りではありませんね。南東は抜けてますが得に付加価値となるようなものがあるわけでもないので。強いていえば夜景ですね！
すいません。方向を言ってるのではないので。
富士山は北西のバルコニーから左を見れば見えます。
南西の部屋だとエアライズより高くないと見えないでしょうね？
富士山方向に新庁舎が立つんですかね。
とりあえず、前に建物がないのが最低条件でしょうか。タワーのお見合いは、高層階である眺望優位性が低くなってしまうので。
眺望ならシティタワー池袋が上ですね。
ウェストゲートはダイナミックパノラマウィンドウだから室内が丸見えだお
DWは案外外からは見えにくいぞ
昼間は鏡面のようになる
今日MR行かれた方いらっしゃいますか？値段は昨年より細かく出てきましたか？
価格は「南東＞南西」のようですが、実際のところどちらの向きがいいんでしょう。うちは共働きなので日中は誰もいないし、朝の光が射し込んで気持ちよさそうな南東がいいかな～と思ってるんですが、冬なんかは南西の方が暖かいのかなぁとかいろいろ考えます。夏は西日がちょっと怖いですが。。。日当たりに不安もあるし、価格も少し安いようなら南西でもいいのかな。
>>768さん
共働きなら南東が良いんじゃないですか？
眺望が良いですし。
奥さんが家に居る世帯なら南西が良いと思います。
明るさと暖かさが全然違います。
タワーの東、北向きは寒いですからね。
洗濯物は夜中から干しておかないと南東向きでは乾きません。
物干しが付いてますが干すかは？ですが。
西日は角住戸以外は心配いらないと思います。
南西って、エアライズビューでしょ？なんでいいの？
有明のプール付き、ゲストルームジャグジー付のマンションでも住宅＋建物全体管理費合わせて300円前半みたいですね。ここと同じ、内廊下＋外廊下・・・410円って、どんだけ儲けようとしてるの？？それなら、売値高くしてくれたらいいのに！！
ここって、本当に410円？んなわけないっしょ。
ここより管理費高いところってあるかな？
都内一番高い管理費だったら、M不動産管理恥ずかしいね。
769
高層階の西日を甘く見過ぎ。
奥さんが家にいるなら南西は、夏の午後にカーテン閉めてエアコン付けてなきゃやってられない。
真南と違い南西は部屋に日光が差し込むから。
低層なら、西日はエアライズで遮られるでしょ？
そういうこと。
去年から値段下がった？上がった？
タワーなのに新宿も富士山もほとんど見えないんだね。
owlタワー専用地下プロムナードがあるとはいえ管理費高くないですか？
修繕積立金込みの値段の間違いじゃないの？
タワーの景色なんてすぐに見飽きるぜ。
それは、景色の悪いタワーの話。
良い景色のタワーなら、なかなか見飽きない。
ここから見えるのが、良い景色とは思えないが。
ここは景色より立地で選ぶ人が多いんじゃないかな？
景色で選ぶ人は買わないで良いのでは？？
MR混んでますでしょうか。
MRの部屋タイプが増えたりしてたらいきたいけどなー。
１月中旬に抽選って本当？
>784さん、786さん
「混んでますよ！」とか「本当ですよ！」って書き込みあったらどうされるつもりですか？検討してるならこんなとこで聞かずに、MRに聞かれるかMRに行った方が良いですよ。
ここの掲示板の人気度合から、混んでたりすることはないように思いますが・・。
確かに、ここはしけてる・・
787、検討してる人は当然そうしてるだろうし、もう大詰めの段階だから今更ここの情報に期待してない。
だから書込みも少ないんじゃないの？
抽選が終わり、契約済みさんが増えれば
ポジの書き込みだらけになりますよ。それがよくあるケース。
管理費とか批判されるとこがもうある程度出たから今は目立つ程の欠点がないから伸びないんじゃあないですかね？？
↑
物件価格はどうなの？
MR等で聞いてきた情報を書いても、まだMRさえ行ってないような方が「そんなはずはない。」「それはおかしい。」とか「・・・って本当ですか？」みたいなやり取りが繰り返されるので、書く気もなくなってくるんですよね。こういうところはそういうものなんでしょうけど。
＞７９６さん
ちなみにMRで聞いてきた情報とはどのようなものでしょうか。私のところは残念ながら昨年MRに行きましたがあまり情報をもらえませんでした。今年は来週以降に行こうかと思っていますけど、今まで営業さんからあまり積極的に売ろうという感じではないので、販売時期はまだまだ先のように感じています。
>797さん
昨年の書き込みで多くの方が書かれているので基本的な情報はそれと同じようなものです。
営業姿勢に関しては営業さんにもよるのかもしれませんが、本当に買いそうな人とそうでない人で選別し、買いそうな人からアプローチしてるのではないかと思います。どこでもそうだと思いますが。797さんはMR行かれた時に年収や他の物件も含めた検討状況、いつ頃決めたい等話されましたか？私も早期に完売するとは思ってませんが、問い合わせやMR訪問は多いようですので多少売り主も強気に出ているかもしれませんね。
>799さん
ありがとうございます。
私は前向きに検討したいと思ってはいますが、ここで書かれている管理費の情報（事実）でランニングコストがどうにかならないかな、売主さんと三不管理さんに期待している状況です。MRでは聞かれた範囲内で回答はしました。
昨年の価格は予定価格のようなので、販売価格が出てきてから、真剣に検討したいと思います。ここが竣工後も売れ残りいっぱいになるようであれば、見送りたいとも思います。
ここへの問い合わせって多いんですかね。勝どきでMRが混んでるのではと思ってしまいます。
