池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。
所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト
【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】
[スレ作成日時]2009-09-07 13:09:50
南西のエアライズビューと北西の池袋駅ビューの差は、南にふれいてるか、北にふれているかの差以上のものがあるように思いますが、どうなんでしょうか？
やはり、南にふれている方が、眺望が悪くても高いってことなんですかね？それと、南東と北西の坪単価差が30万円程度であれば南東を買う方がいいんでしょうか？どなたか教えてください。
>>497
エアライズは天カセ。
ここが勝てるポイント
高さ （アウル189メートル、エア 151メートル）
眺望（北東向きの）
エレベーターの台数（地下から1階までの分、1基多い）
エレベーターの速度
共用施設が両面に有る（エアは南西向きのみ）
パーティルーム有り
高強度コンクリート仕様のため柱が細く専有部分がスッキリ
外国製洗濯機付き、全室天カセ（一部住戸に限る）
サンシャインに近い
サンシャインプリンスホテルに近い（リムジンバス乗り場）
郵便局に近い
西友に近い
日之出町公園に近い
小学校に近い
造幣局に至近（再開発協議会発足）
＞＞５０３
ありがとうございます。
エアライズの方が優れているってことですかね。
ちなみに、エアライズってURが入っているように
聞いていましたが、今はUR撤退しているってこと
ですかね。
そうするとここはエアライズに負けてるのかな。
>>501
南西のエアライズビューは南西角の隣なら眺望は抜けます。
ただし15階くらいより下ならライズアリーナビルが目の前にあるので。
眺望重視、中層階以上角部屋では北東→西北→南西→南でしょうか。
私見ですが47階より下の南角と南角隣とその隣の南西向きは私なら避けます。
南東はお昼くらいまでしか日が照りませんので洗濯物は夜中に干すのが良いです。（物干し付いてましたっけ？）
夏の西日を気にしないなら西北でも良いでしょう。
この季節でも昼間は暖かいでしょうから。
予算にもよりますが、南東と北西の坪単価差が30万円程度であれば南東を買う方が良いかもしれませんね？
このマンションのウリは南東ビューですから。（前が低層住宅）
他のスレからのタワーマンション完売速度他に関する引用です。
ランナー名 ①体重(総戸数)☆身長(階層) ②所要時間 【③速度 】
④最大勾配(最高分譲価格) ⑤ゴール(完売)日
⑥表彰式(竣工)までの時間 ⑦走向コース ⑧最寄り駅 + 売り主-施工会社を付記
エアライズタワー
①558(分譲住戸410)戸 ☆42階 ②5カ月 【③82戸/月】 ④12,900万円 ⑤2005年4月 ⑥1年9ヵ月 ⑦メトロ有楽町線 ⑧東池袋駅徒歩1分 2007年1月1日 【住友商事、東京建物、伊藤忠戸田建設都市開発】 - 【大成建設 フジタ】
因みに時々登場するTTTは
THE TOKYO TOWERS
①1,981戸 ☆58階 ②14カ月 【③142戸/月】 ④21,600万円 ⑤2006年9月 ⑥1年4ヵ月 ⑦都営大江戸線 ⑧勝どき駅徒歩5分 2008年1月1日 【オリックス・リアルエステート、東急不動産、住友商事 】 - 【前田建設工業、大成建設】
こことシティタワー池袋ウエストゲートはどっちがお買い得ですかね？
立地、生活利便性や周辺エリアの将来性を考えるとやっぱりここじゃないですかね？
要町物件はスーパーや飲食店も近くには少ないですし、前の山手通り以外は道も狭いし。
現地に行ったときの印象も圧倒的に違います。
ここの北西22Fより上で265万円～ですが、景色はどうなんでしょうか？
南東の坪300オーバーはサラリーマンには厳しいので・・・。
南東側は眺望が抜けますが、北西もサンシャイン以外に高い建物は池袋駅まで
ないですよね？それとも何かほかに高い建物ありますか（北西方面）。
南東と北西はどっちがお得かはむずかしいところですが、お金があるなら南東はあきらめるしかないですね。
↑お金がないならの間違いです。
北西は中層以上であれば、部屋位置によって左手にエアライズが入り、正面は池袋駅周辺と遠くに富士山が見えるんじゃないかと思います。
今日でMRは年内終了みたいですね。優先分譲の申込みはどの位入ってるんでしょうね？
513
そんなに安い？？
一度MRに行って買えそうな客と思われたらしく、とことん電話されまくり。
平日は毎夜、休日は毎朝。
あまりにしつこくてうんざりしてます。
買う気がないことは示したはずなのに。
ほんとに売れてるの？
今日もニュースで東池袋で路上強盗２件発生・・やはり治安が不安ですなここ。
↑リビオ君
それ空蝉橋あたりだよ。
東池袋2丁目ね。大塚駅から上ったところ。
OWLタワー入居者は南池袋小、朋有小どちらか選べると思います。
520さん
営業の電話って、そんなにかかってくるんですか？
平日はまだ我慢できるとして、休日の朝は迷惑なばかりです。
かえって逆効果ですよね・・・。
思わず、マンションコミュニティ内のゴークレに関する掲示板を読んでしまいました。
それから、どなたも仰っている通り、管理費は高いですよね。
非日常を手に入れる事がステイタスのように謳ってますが、
エントランスの滝やビューバスのゲストルームって本当に必要なのかしら。
＞エントランスの滝やビューバスのゲストルームって本当に必要なのかしら。
あったらあったでいいと思います。なんにもないよりは。
少しは優雅な気分に浸りたい。このマンションはいいマンションだと思います。
エアライズのエントランスホールを見ると坪300万円を超えるようなマンションに思えませんよね。
ここの管理費は高すぎませんか？
全戸内廊下でもなく、ここまで高いというのはちょっとやりすぎではないでしょうか？？
タワーは北の方位が入ってても明るいです。前に何もさえぎるものもないですし。
25階以上の地上100m前後を超えていればなおさら。北西は地図からするとエアライズは
まったく関係ないので、サンシャインやプリンスが視界にある程度ですかね。
MRの価格表は最終日に行ったら少しかわってた。あくまでも最初の価格帯の表は予定価格でどんどん価格見直しで値上げしている。実際売る時は高くなるっしょ！営業の話では一番安いところでも最低坪300オーバー、それに対して勝鬨は平米100万円オーバーから。今後の人気にもよるんだろうけど。
↑
それなら価格下がるのでは？
池袋西口と東口って住環境としてはどっちが良いのでしょうか？
西口はラブホ街の印象強し！
管理費だけでおよそ３万円は高いよなぁ。
非日常というかなんというか・・・なビューバスゲストルームとかエントランスの滝とか
共用施設に（変な）こだわりがある物件みたいだし、しょうがないといえばしょうがないか。
利便性も良いし悪くないんだけど、自分の趣味とはだいぶ異なる共用施設を見ると微妙な気分。
そういえば造幣局の件は結局どうなるんだろうね。
移転？廃止？存続？ 移転or廃止なら跡地の再開発内容がここにも影響するだろうし。
管理費は実際販売時期に値下がるんじゃないか？今の段階ではあんまり検討されてないようにも思う。いい加減な数値ではないと思うが、さすがに他の物件に比べて高すぎ。
ビューバスやエントランスの程度はタワーマンションならどこもこんなもんだと思いますけどどうなんですかね？？
造幣局跡に新サンシャイン建設！とかだったりして。。。
管理費400円オーバーってほかのタワーマンションでありますか？
管理費は安すぎてもダメなのはわかりますが、高ければだれだって管理できる。
三井の管理会社が管理費の想定をするレベルが低いってことですかね。
シティタワー池袋ウエストの掲示板でここは一路線しか使えないとネガがありました。シティは２路線ということらしいですが・・。
管理費はほんとに高いな～と思います。実際に入居してみて、無駄だなと思う部分があれば、管理組合の話し合いなどでコストを削減して管理費を値下げするってこともあるのでしょうか。まぁ、共用施設ひとつとってみても、人によって「このままがいい」「無駄だからなくてもいい」と考え方は違うと思うので、なかなかまとまらないものかもしれませんが。個人的にはエントランスの滝はなくてもいいです。
ここぐらいの共用施設はとなりのタワーでもありますよ。
一部内廊下ありやエントランスの水などはもちろん差があるのはわかりますが、
さすがにここまでの管理費差になるのは容易に理解はできませんよね。このご時世に
管理費ひとつでも安くする企業努力を見せてほしいものです。
管理費が高いと思うのなら管理会社替えればいいじゃない。
規約に特別な条項が盛り込まれてなければ過半数の議決で管理会社の変更できるから。
ところで事務所、店舗部分の権利はどうなってんの？
分譲？賃貸？
住居部分は三井管理のようだけど事務所の管理も三井なの？
もし管理が同一で事務所部分がURもしくは投資ファンド持分の賃貸だと議決権を多数持つことになるから管理会社の変更は容易じゃないだろうね。
検討してる人は事務所部分の権利関係、住居、事務所の管理が同じかどうか確認しておくべきだね。
隣のエアライズの管理費が238円/㎡位ですね。それと比べるとここの400円/㎡は多少の違いはあっても明らかに高すぎます。
http://sumai.homes.co.jp/%E7%89%A9%E4%BB%B6%E8%A9%B3%E7%B4%B0/37051020...
管理費高は駐車場の収入を見積もってないからって事で終ってなかったっけ？
まだ決めてないんだろ？
70平米台で3万弱の管理費なんてありえないって。
駐車場の収入は含まれていてこの価格。管理費出すのに、駐車場見積もらないはずないだろ。
エアライズの管理会社：日本ハウジングが有能ってことなんだろうね。
管理会社は地権者との絡み、売主との絡みなど複雑なことがあるから、変えられないが正解！！
地権者多いか？
20％程度だぞ。
ここのエントランスって隣のエアライズより大きいのか？エアライズはB１階のエントランスは必要最低限だから、B1と１階を合わせればさすがに、OWLの方が面積的には大きいんだろうけど。エントランスはマンションの顔の部分だから多少豪華でもよいと個人的に思います。管理費がすごく上がる要因になるのなら、水はいらないとも思う。
管理人室は1階裏口にあるようですがコンシェルジュデスクは何階にあるんでしょうか？
図面見てもわからないです。
共有施設のある11階か33階にあるんでしょうか？
パースにはいってませんかね。１階のグランドエントランスホール、タワーパーキング東面に出っ張っているところってコンシェルジュデスクっぽくも見えますが違いますかね。
エントランスは狭いですね。
でも、エントランスを使う人は少ないのではないですか？（来客、ウォーキング、犬の散歩くらい？）
普段使いは西友側出入り口、駅直結なので地下エントランスを使う人が多いと思うので、あのくらいで充分かと。
こじんまりとしてて良いんじゃないですか？
水はいらないですけど。
それより、100戸あたり1台のエレベーターはちょっと少ないかなと思います。
階層仕分けの高速エレベーターなので問題ないと営業さんは言ってましたけど。
エレベーターが多くて管理費が上がるよりは良いですけどね。
でも、管理費むちゃくちゃ高いですよね。これだけ高いなら、エレベータつけれるんじゃないかと思うけど。
管理費400円オーバーは、アトラスタワーのような全戸内廊下マンション以外に聞いたことがないんですが、外廊下でもそのぐらいの価格ってあるんでしょうか？
管理費高になるような共用施設は特になさそうですけどね？
管理人、コンシェルジュ、警備員の人員と人件費、清掃回数、メンテナンス費用が高いとかでしょうか？
410円/㎡は本当なんですか？
物件の分譲価格はかなり頑張って抑えたと思うので、他のマンションより10年で100万円の負担増と思えばあまり気にすることもないかなと思えないこともないと思いますが・・・。
管理費は抑える努力をしてほしいけどなー。人件費どれだけとってるんだよ、三井さんは。
外廊下、都内最高の管理費になりそうだね。管理会社も恥ずかしくないのかな。
アトラスタワーは360円台程度で400オーバーではないですよ。
管理費が高いと言われているプール付きのブリリアマーレ有明でも350円程度。
ここは住居部とか全体とかって理由をつけて高くしているけど、他の複合ビル（住居＋事務所）などでも400まではない。
なんのために、大型マンションにしているのか売主も管理会社にお任せではなく、ちゃんと適正価格を求めるべきでしょう！ちらっと聞いたら、某N管理会社の人はもっと安くできると断言してた。
管理費だけで約３万円というのは高いな～とも思いますが、
共用施設が充実していると思えばそれはそれで仕方がないかと思います。
映画館以外で大迫力の映画を楽しみたいと思えばシアタールーム。
私の場合なんて、まだ小さな子供がいるお友達が多いので
キッズルームとか宿泊可能なゲストルームがあるっていうのは
すごく嬉しいことだったりします。他の方がおっしゃってるように、
確かにビューバスとかエントランスの滝は必要ないようにも感じたりしますけど、
活用方法は人それぞれ。共用施設が充実していることをステータスとして
感じる方もいらっしゃるかと思うので…。
６０８戸にしては、共用施設に金を掛け過ぎたんでしょうかね。
ブリリアマーレは１０８５戸だそうですから。
このぐらいの共用施設があるところはいくらでもありますよね。でも管理費は３万円オーバーとはなっていなくないか。
我が家の場合、遠方に両親がいるのでゲストルームは絶対欲しい共用施設でした。
マンションの部屋に泊まってもらうのは無理だと思うし、
私も両親も気兼ねやストレスなくいられると思いますので。
でも子供はもう大きくなっているので、キッズルームは使わないと思うんですよね。
シアタールームも使わないかな～。
今話題の映画を観に、気軽に映画館に足を運べる立地ですし。
盛りだくさんで嬉しいのは最初だけかも。
ここぐらい大規模だと、ゲストルームは当然ですよね。シアタールームよりもビジネスセンターやオープンなラウンジが欲しかった・・。これだけの管理費を払うならプールも・・使うか分からないが欲しい・・。
ゲストルーム２室じゃ実質使えないに等しいですね。
管理費は、管理業務を外注しているから
必要以上にとられているだけじゃないすか？
この辺がゴルクレの弱みでしょうか…
つかホントここの営業がウザイ…。
もっと紳士的にやれないものなのか…
エレベーターの高速ってどれくらいのイメージで言ってるのですかね？
この前、見に行ったスミフの大崎が分速２４０ｍで凄く早く感じたのですが、
ここは５０階超だから分速３００ｍ位ですかね？
ここの近くに認可保育園はなさそうなので、電車にのってどこかに子供を預けにいくのでしょうか？年収制限付きのところはありそうですが、基準が厳しそうなので。
管理費は最終的にはＵＲとも協議して決まるようです。駐車場の価格設定や稼働率も関係してくるので、駐車場料金もまだ流動的なようですね。正式発売までには決まっているでしょうが、ローンと違ってランニングコストですし転売する場合もネックになる事もありますので、出来るだけ抑えて欲しいものです。
>>578さん
担当の方は管理費はほぼ決定のような言い方でした。URって今の段階でなんの関係があるんでしょうか？すでに売主はゴールドクレストです。事業決定時に地権者ではありましたが、完全売買ですよね。
こちらは都心の好立地ながら、意外に価格を抑えているようで
嬉しい物件なのですが、管理費と固定資産税を考えると
月々の支払いが厳しくなってしまうかも…と頭を悩まさせています。
私の場合、ここに決めるとしたら車は手放さなければいけません。
576さん
認可保育園はこの近くにもありそうですよ。
よかったら確認してみて下さいね。
http://www.fukunavi.or.jp/fukunavi/controller?cmd=ml1&actionID=jgy...
ここは修繕をかなり最初低めに設定して、月々の支払を抑えているように見せているので、普通に修繕があがると管理費と合わせて、もちろん広さにもよりますがすぐに５～６万円程度になりますよね。管理費は大変重要な要素です。管理会社が変われば、こんなべらぼうな価格にならないだけに、どうにかしてほしい。
管理組合の理事さんたちに頑張ってもらうしかないですね。
ＵＲが抜ければ地権者との絡みもないでしょうし、管理は三井住宅管理に委託なので管理会社の変更は難しいことではないと思います。
このご時世だから、管理会社も入札制度でいいんじゃないですか？
この管理費を出せば、丸投げしても仲介マージンで大儲けできるぐらい。
能力のある管理会社を選ぶべきかもですね。ただ、管理会社は変えられない。
管理費の決定権持ってるってことはＵＲは抜けないんだと思う。
多分事務所はＵＲの賃貸だよ。全体部分の管理費が高いんだろうね？
ＵＲが残るなら管理会社を変えるのは無理だと思う。管理費削減もね。
↑もちろんそうだよ
きっと情報収集をきちんとされて真剣に検討している人が、普段は静観しているのに分かりきった情報や適当な書き込み見て↑の様に書くんだと思います。わかります、その気持ち。
ここの管理費が割高なのは、ひょっとして地下プロムナードのせいか？
このメンテナンスを全て管理費でまかなうということだろうか？
しかし、エアラはそんなに高くないようだし、謎だ。
↑シエルタワーもこんな管理費ではない。
管理費この金額で設定したら管理会社の実力を疑うね。アトラスタワーを超えるのはおかしいでしょ。あっちはすべて内廊下だしさ。
地下プロムナードは一体誰が所有してるんだろ？
サンシャイン直結ロードも、ここの購入者の区分所有となるのか？
緑地はそんなに多くないし、やっぱプロムナードの警備とかで金かかるのかな？
勝どきビュータワーの管理費と比べればわかりやすいでしょ。
勝どきビューの管理費って、やっぱ高いんですか？
あっちは東急コミュニティですね。
