池袋駅前、サンシャインシティ・地下鉄有楽町線東池袋駅に隣接した土地を再開発する大規模な事業です。
所在地：東京都豊島区東池袋4丁目90番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩2分
山手線 「池袋」駅 徒歩9分
埼京線 「池袋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK＋N
面積：37.80平米～118.89平米
売主：ゴールドクレスト
【スレッド名を編集しました。09.11.14 管理人】
[スレ作成日時]2009-09-07 13:09:50
去年より価格が上がってることなんてあるのかな？
いままでのコメントをまとめると、
本体価格：
少し高め（ウエストゲート：2路線の要町直結より高い、平均だと坪40万程度？）
orかなり高め（エアライズの分譲価格からすると坪60万程度高い？）
間取り：強引な２室採光部屋もなく、間口も広い間取り。全般的に良い。
管理費：高すぎ（M不動産の力不足？）←今後売主に期待
場所：
高速南北にあり（北側は高速の出入口なので普通の道路より静か？）、
南西は眺望が抜けない、南東は完全に抜ける、北西はサンシャイン以外は
抜ける。
といったところでしょうか。
（続き）場が荒れないように、ウエストゲートを比較に出したのは勝敗とかではなく、最近の比較物件として出しているだけです。今は買いたくても買えませんし。ウエストは昨年販売でほぼ完売のようなので、人気マンションと言えると思います。
近くにパークタワー池袋というのがありますが、あちらは分譲時やすかったんですかね。
＞少し高め（ウエストゲート：2路線の要町直結より高い、平均だと坪40万程度？）
orかなり高め（エアライズの分譲価格からすると坪60万程度高い？）
ウエストゲートはいつから要町直結になったの？地価、路線価が半額以下のマンションと比べるのはどうかと思うねえ。
5年前のエアライズ分譲価格と比較してもねえ。
近隣、分譲時期を考えればアトラス雑司ヶ谷、パークタワーイーストが比較物件でしょう。
８５６さん
８５３です。ウエストゲートは要町直結だと勘違いしておりました。訂正します。パークタワーは最近分譲のものでしょうか？ここと比較してどのくらい坪単価違うんですかね。
>>847
>このタワーは世帯数が多すぎで落ち着かないと思う。
こんな狭い敷地に６００戸超えってあまりに詰め込みすぎ！
世帯数が多すぎると他人が専有部分にまで入ってくるとでも？
あなたは共有部分で生活されるのかな？
駅は多少混雑するだろうけどね。
まさに集合住宅ですな。。ここまで戸数が多いとエレベーターで会っても挨拶はなしでしょう。
子供がガンガン走り回ってそう。。
>>857さん
高松１丁目の敷地周辺と東池袋４丁目の敷地周辺の路線価ですよ。
高松１丁目
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h21/tokyo/tokyo/prices/html/44021f.h...
東池袋４丁目
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h21/tokyo/tokyo/prices/html/44042f.h...
池袋本町４丁目（おまけ）
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h21/tokyo/tokyo/prices/html/44004f.h...
パークタワー池袋との比較だったら、同レベル。
ただ、パークタワーは販売時期等が悪くて、竣工２年経っても売れ残っていた。
価格 アウル＝パーク
立地 アウル＞＞パーク
仕様 パーク≧アウル
デベ パーク＞＞アウル
管理費 高アウル＞安パーク
パークタワーも三井が管理ですが、こんなに管理費が高いんでしょうか？
規模が３倍なので共有施設はあまり気にしなくて良さそうですが？
おいおい、もっとアウルの素晴らしさを書き込んでおくれよ～
私は奇抜な色と奇妙な名前が悪趣味で好きです。
正統派は嫌いなんで・・
立地は、アウルタワーもイーストプレイスも東池袋なんだし、似たようなもんだろ。
買い物とかには行くけど、歴史を考えたら、住もうとは思わない地域だね。
歴史に造詣が深い老人は駒込や目白に住めば良いよ！
864さんの追加
価格 アウル＝パーク
立地 アウル＞＞パーク
仕様 パーク≧アウル
デベ パーク＞＞アウル
管理費 高アウル＞安パーク
＋ 共用施設 アウル＞パーク
>>868
東池袋でも徒歩分数が違うでしょ。直結を評価しないのはおかしくないか？
ここのネガとしては、
・管理費高い
（←認める。管理は安すぎてもだめだが高すぎてもだめは良く聞く。
ここがとは言わないが、人件費などがっぽりとってたり、見積もりを
効率的に算出せずに高く見せるように見積もり算出をするなどして
儲けている？などの可能性がある場合もあるのかも。推測ですが。
よくあるのは、他の管理事務所にかえれば、すごく安くなる可能性が
あり。ここは１年目から隣のタワーのように会社変更があるのかな？？）
・歴史（これは気にする人は買わなければ良い。）
・デベ
・高速道路
・外観、名前（これも嫌なら買わなければ良い。）
パークタワー池袋イーストプレイスの立地は良いですよ。
池袋駅に加えて、有楽町線東池袋駅、JR大塚駅、丸ノ内線新大塚駅、都電向原駅徒歩圏。（どの駅までもある程度は歩く）
MRも行きましたし検討しましたが、隣に消防署、テニスコートがあるのでうるさいんじゃないかと思って見送りましたけど。
仕様はアウルが良いんじゃないでしょうか？
タンク付きトイレ、風呂の蓋がジャバラ、ディスポーザー無し、各階ゴミ置き場無しですから。
アウルのMRは行ってないのでわかりませんが、管理費は掲示板情報坪410円よりはパークタワーは安かったと思います。
アウルの管理も三井ですよね。
駐車場使用料は35000円くらいではなかったでしょうか？
アウルタワー
オウルタワー
ハウルタワー
>>872さん
私もパークタワー池袋イーストプレイスを検討しました。で、いまアウルも検討しています。
三井のは、賃貸仕様と言われてましたが、財閥系だけあって、全体的な質感は高かったです。
一方で、アウルの標準グレードは、正直、玄関や部屋の造りとかがＵＲ賃貸とかシティタワー品川みたいで、これに３０年ローンかあという印象でした。
設備は、アウルだと思います。各階ゴミステーションは便利ですよね。
でも共用施設は三井みたいにゲストルームだけでいいかなと思ってます。
他の施設は普段使わないし、そのためか？高管理費になっているのがかなりマイナスポイントです。将来、売却の際に管理費・修繕積立金で４万円という物件が売れるのかも心配です。
その他北西の向きとか地権者とか考えてしまい、申込書提出を躊躇してしまっています。
立地は希少なんですけどね＾＾
↑確かに管理費が異常に高い。
管理費は高いね〜
けど４万はないっしょ。３万でしょ。
>>875さん
財閥系は重厚なインテリアで全体的にお洒落ですよね。
それを見るとアウルは少し薄っぺらい感じは受けますね。。。
共用施設は最近のタワーマンションならスカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルームくらいなら普通なんじゃあないですか？あとスタデイルームとかが足りないくらいかと思います。
どこかのマンションみたくカラオケルームはいらないと思いますけど。。。
それはイメージ図だよね。
イメージ図は、現実以上を表現してる場合が多い。
（注）これはイメージです。
イメージ図で薄っぺらいと言われても、、
やはり景気回復期は、値段も管理費も強気ですね。
景気回復期は決め付け。
春先に二番底がくるとの予想もある。
ここは景気に関係なく、高いだけ。
＞878さん
共用施設に、カラオケルームがあるマンションがあるのですか！
さすがに防音はしっかりしているでしょうけど、
良い印象はないですね。
住まいと言う安らぎを求めるべきマンションに
そこまで娯楽性を高めなくてもいいですよね。
ここは管理費、修繕費など全て含めると、月々の支払いは
いくらになるんだろう。
フルタイムでガンガンに稼ぐDINKSでないと、
とてもじゃないがやっていけない気がします。
カラオケどころか麻雀卓が共用施設に装備されている分譲マンションもあるらしいですよ（笑
すでにモデルルームに数回足を運んだという友人によれば、管理費・修繕費で3万円くらいを予定しているらしいです。共用施設の多さを考えると数年経てば結構値上がりしてそうな気がしなくもないですが。あと関係ありませんがバスルームの扉は透明ガラスが標準仕様だそうで驚いていました。HPを見ても宅内設備や仕様について情報がありませんが、ゴクレ物件では割と普通なことですか？
>カラオケルーム
さすがに23区内都心部ではないんじゃない？聞いたことないなぁw
郊外ではそれなりに需要ありそうだけど。
＞麻雀卓が共用施設に装備されている分譲マンションもあるらしい
俺そのマンション買うぜｗ
本当に郊外の大型マンションって感じですね。
シアタールーム、フィットネスルーム要らないなあ。
近くに映画館やジムあるし、都度、金払って使った方が効用も高いし、負担も軽い。
キッズルームやラウンジも地権者や地元民の溜まり場となりそうで微妙。
結局、一般サラリーマンにとっては、せっかくの共用施設も利用しにくくて、割高な管理費を地権者、自営業、主婦軍団に貢ぐ構図になってしまいそうな気がする。
竣工までに半分売れるだろうか？
↑
価格次第じゃないか？どのくらいの価格になるかだね、ここ。
ここの管理費を今年になって聞かれた方、いらっしゃいますか？平米いくらでしょうか。
変わってないみたいです！販売不振でその大きな理由が管理費というような状況にならないと動かないんじゃないでしょうか？
修繕費・管理費について３万円や４万円って数字だけ聞くと高い感じもしますけど
スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルーム等の施設とか何もなく
２万２千円の管理費を取るマンションもあるらしいです。なので、これだけの施設を
楽しむことができるのであれば３万円も有だと思います。４万円は少々キツイかなと
思いますけど。
「池袋」駅まで徒歩９分ならそれほど遠くもないし、ショッピングセンターなら
地下通路から行ける「サンシャインシティ」とかもあって条件とかいいと思います。
モデルルームに行かれた方とかいらっしゃいますか？何か詳しいお話とか伺うこと
ってできたのでしょうか？
↑このぐらいの共用施設がある物件はいくらでもある。これより世帯数（床面積）が小さくても安いところが一般的。小規模マンションでないとお目見えできない管理費単価であることは事実だね。プールがあっても、ここより安い・・。
つうか共用施設使わないから、１万円管理費を安くして欲しい。
毎月１万円でも、３５年ローンなら５百万円になる。
管理費は気をつけないとね。
現役の間は、３万・４万でも払えるかもしれないけど、
１０年後・１５年後には管理費アップするかもしれないし、
退職後、年金生活になったらきついかもしれない。
一生住むところでは、ないのかな。
管理費が4万円くらいとのことですが、ドアマン、ポーター、ベルボーイ、バレットパーキングのサービスなどがあるのでしょうか？
コンシェルジュ、スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルームくらいなら25000円も出せばじゅうぶんだと思いますが。
↑どこかでお金が吸われているのかな？
分譲価格を200万円UPして管理費を月1万円DOWNした方が売れそうな気がする。
管理費が高すぎて転売する時苦労しそうだ。。。
普通のマンションでも、
中古になればなるほど修繕積立金が高くなり、管理費プラス修繕費の額は膨らむ。
古い中古の管理費(プラス修繕費)はどこも高い。
新築でこれなら中古の管理費はいくらになるんだ？
管理費4万、修繕積立金1,5万？、駐車場4万くらいかあ～？
何もしなくて毎月10万くらいかかるんですね。
6年目から固都税が月で割ると3万。
ローン返済で毎月20万。
庶民が買える物件ではなさそうですね。。
勘違いしている人がいるので。管理費は年数がたっても変わらない。修繕積立は通常年数がたつと高くなる（ずっと一定というところも稀にあるが）。
>スカイラウンジ、ゲストルーム、シアタールーム、キッズルーム等の施設とか何もなく
>２万２千円の管理費を取るマンションもあるらしいです。なので、これだけの施設を
>楽しむことができるのであれば３万円も有だと思います。
毎月８千円も多く払って、共用施設利用の元とれるのか？
ゲストルーム、シアタールームやフィットネスルームは別途利用料かかるって、
モデルルームで言ってたぞ。
田舎の郊外マンションならいざ知らず、池袋は何でもあるんだし、
共用施設は最低限にして、管理費安い方が嬉しいと思うが。
仮に、「管理費4万、修繕積立金1,5万」なんてなったら、
毎月の負担は重いし、転売しようにも売れないし、身動きとれなくなるよ。
共有施設使う人から使用料取ればいいじゃん。ラウンジなんか行かないし、キッズルームは必要ない。
フィットネスの器具って結構高いんだよね。
１０年くらいで買い替えも必要でしょ？
>>909
お金払うならだれも使わなくなる。プールがついてて、設備が充実しているちゃんとしたフィットネスクラブに通ったほうが良い。管理会社に儲けられるのがおかしい。ゴールドクレストさんはちゃんとこのあたりを早急に詰めて、正式管理費を出してもらいたい。管理会社変更も含めて、検討した方がいいのでは？
共用施設部も今からなら部屋に変えれるんじゃねーのか。
変更して、管理費安くした方が売れ行き好調だと思うぞ。
まさかとは思いますが、
管理費の負担は地権者も分譲者と同じですよね・・・
ここら辺の事情をご存知の方いらっしゃったら情報提供お願いします。
エアライズと同じ管理会社にやってもらうのが一番じゃないか。ちょっと荷が重かったんでしょう、優秀な管理会社に任せるのが一番だよ。
プール付きでも300円超えるぐらいですしね。ふつう世帯数多いと管理費減るのにね。どこに消えてる？
内廊下アトラスタワーで350円？
アトラスは共有施設がないに等しいから却下。
アトラスもそう考えると高いけど、同じ管理会社やね。
コンシェリア西新宿（６１２戸） ３２７円/㎡
ゲストルーム、フィットネスルーム、ミュージックルーム、２０ｍプール、温泉、サウナ、２４時間コンシェルジュ、２４時間有人管理、庭に滝有り
規模はほぼ同じ、共有施設がアウルタワーより充実しているここの方が管理費が安いって？？
管理費は、少しずつ上がりますよね。。ここまで沢山の共用施設を造ると負担も大きいということですね。
共用施設を使わない人にとっては、高コストマンションですね。
ゴクレさんも売り主としてもう少し管理会社やURと上手く立ち回って顧客からの企業イメージ上げるとか考えないのかね？ここと勝どきは注目度高いと思うけどなあ。引渡し後に組合で話し合ってと言われてもね。
管理費が高い理由って、事務所があるとか、プロムナードとかのせいなのかな？
そうだとしたら、なおさら共用施設の管理費を下げるような努力をして、
せめて、300円前半に持っていけないものですかね。
管理会社を変えた瞬間に２、３割減るんだろうけどね。
はは。
ヴァレーパーキングやってくれるなら平米400円出してもいい。
450円でもいいかな。
このくらいの共用施設なら300円以下が相場ですよ。
管理費がこんなに高くては大規模マンションに住むメリットがないですね。
地権者も、分譲で買う人と同じ額の管理費を払うのかどうかは、確認しておいたほうが良いね。
地権者はデべと交渉して、色々優遇されるのが普通だから。
仮に地権者の方が管理費の平米単価安くてもそういう条件で契約してたらどうにもならないのでは？
現実的には売行きが悪くてURや三井も含めて見直す気になるか、引渡し後に管理組合で議題に上げて検討していくしかないかな。
せめて何故この値段なのか、他の物件等と比較して説明して欲しいものです。
>927さん
いやいや、東池袋駅やエアライズからここを通ってサンシャインに抜けていく人もいるでしょうし、雨の日なんかは周辺の人も使えるんじゃないでしょうか？もしプロムナードが管理費を押し上げている理由だとしたら、何か釈然としないものがあります。
三井の管理は高いんだろうか？
パークタワーイーストプレイス ３１７円／平米
イーストプレイスより共用施設が多い分で＋５０円、全体管理で＋５０円？
管理費の話題はあきた。
買う気があるなら、入居後の管理組合の会合でいやというほど議論をかわせばいいじゃん？
エアライズが、管理費削減できたなら、ここだってできるでしょ。
ゲストルーム、シアタールーム、フィットネスルームには使用料が必要なんですね。
ゲストルームやシアタールームは時間単位で部屋を個人(世帯)が占有するので
理解できますが、フィットネスルームは無料で利用できると思っていました…。
管理費の値上がりについては、ないと言う意見もあるけど、
マンション(管理会社)によってはあり得るケースもあります。
現状キープあるいは値下げするには
管理組合のがんばりと管理会社の対応次第じゃないかな？
もしかしてタワーマンションで日本一管理費高い？
管理組合についてあまりよく知らないのですが、管理費のことや修繕のことなど、いろいろと大変そうですね・・・。少しでも管理費が安くなればいいなぁと思ってはいても、結局は人任せというか、管理組合任せにして文句だけを言う方だっていると思うし、意見をひとつにまとめることってかなり難しそうですよね。一般的に管理組合って、各戸もちまわりなんでしょうか？それともほぼ固定メンバー？
管理組合理事は持ち回りのところが多いんじゃないでしょうか？
総会で文句言われるし、なるだけやりたくないですね。
管理組合の管理費削減の議題はこんな感じですかね。
エントランスの滝
→水道代の無駄。いらね。
フィットネスルーム。
→利用料かかるなら、サンシャインのコナミつかったほうがいい。いらね。
周りの緑がアウルタワーの住民の管理費から捻出される。
→緑はいらね。切り倒して売り払う。
（こんな大規模再開発マンションの周りの大量の緑を住民が維持するのはおかしい、区がやれば？）
ゲストルームが2戸しかない。
→600戸超に対して、2戸しかないなら競争率が高すぎて「ない」のと一緒。いらね。
シアタールームが1戸しかない。
→600戸超に対して、1戸しかないなら競争率が高すぎて「ない」のと一緒。いらね。
映画館にいって。
立体駐車場の維持費メンテ費が高い。
→エアライズの駐車場があいているから、そっちで借りて。いらね。
地下プロムナードの維持管理費がアウルタワーの住民の管理費から捻出される。
→住んでない人々に使わせる義理はないので、関係者以外立入禁止。
（集客率Upを目論むサンシャインが管理費だせば？）
なんかの共有施設を潰して、住民専用のコンビニにする。
→便利でマンションの価値があがるし、地代は管理費の足しになる。
＞エントランスの滝
同感。
共用施設のうち、滝だったり噴水だったり水をはっていたりの類は、だいたい数年経てばひからびるのが定石。なんでデベはこんなことも勉強しないのか理解に苦しむ。
＞シアタールームが1戸しかない
これも同感。シアタールームがまともに使われているマンションなんてほとんど無い。
＞緑はいらね。切り倒して売り払う
周りの緑は、公開空地じゃねーの？
近隣に解放するための空地を確保して容積率が緩和される（要するに延べ床を増やせる）って話だと思うんだが、だったら必要ということになるべ。
サンシャイン側1階の店舗はコンビニが入るんじゃない？
今はサンクスしかないからスキー客がたむろするのにちょうどいい場所。
今現在住んでいるマンションの管理組合理事は、持ち回りですよ。
毎年、総入れ替えです。
数年前、主人が理事長のくじを引き当ててしまい、１年間結構大変でした。
土曜日か日曜日の夕方から、理事会に集まり、終わるのが深夜近くになることも、ありましたね。
２００戸位のマンションでも、なかなか意見がかみ合わなかったりするのに、ここのように６００戸もあるマンションの管理組合って、どんな感じになるんだろう。
管理組合の理事はできればやりたくないですねぇ。
ここはまず１年目から、管理費削減で揉めそうだし。
運が良ければ２〜３十年後まで、回ってこないでしょ。
永住するつもりじゃないし。
大規模だから意見する人も増えそうだし、理事は本当に大変そうです。
チラチラと話が出ていますが、地権者と分譲購入者で管理費負担が違う、
ということがもし本当なら、大変なバトルになるんでしょう。
この点はしっかりと確認しておいた方が良さそうですね。
結局2期目からは誰か別の人がやるんだよね？
ここ理事は持ち回りになるだろうね。
今のうちの自宅マンションは400戸クラスの大規模ですが、
管理組合やってる知人とこないだ話をしたときに聞いたのが
大規模ともなると、頭オカシイ奴がどうしてもいるってこと。
あと外人（どことは言わんが）が含まれていると面倒なことが
多いらしい。自分はまだ担当したことないから知らないが
一生回ってきて欲しくない。
ここ利回りどれくらい？
誰かおせーて。
ざっくり計算で全然オッケイ。
販売予定時期遅くなってないかい？二月中旬だったっけ＿
ここのMRって混んでる？場所が悪いからガラガラなんでしょうか。予約は簡単にとれそうな感じだけど。
