I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト プレミアレジデンス

>>912 by ★その道の人さん
>私の予想も部分的には外れたりして、曖昧な情報を載せましてご迷惑をおかけしました。

私も９３５さんと同じ意見です。こちらは素人です、知らないことが本当にたくさんあります。いろいろと参考になることを書き込んでいただいているので、感謝しております。あまり気にせず、今後もどんどん書き込んでいただければ助かります。

でも、解約住戸の再販売には必ず費用が発生するわけで、しかもどうやら来年5月末までには結構な解約率になることが予想される。2007年12月5日付読売新聞によれば、解約受付わずか１週間で４０戸、すなわち一般販売の１０％が解約申し入れと。例えば最終的に３０％の解約住戸が発生したとすると、再販売住戸は１２０戸超、すでに中規模の新規物件並。その再販売に要する費用は、かなりなものかと。

なにせこれだけの風評被害物件、人気住戸は定価で即売かもしれないけど、不人気住戸の売れ残りがかなり出ると予想され、、、　再販売時の損金合計を慰謝料支払いにまわして解約率を少なくしたほうが得策なんではないのかと。例えば、契約継続者には各戸平均２００万円くらいずつ慰謝料支払っても、手間隙考えれば十分割にあうと思うんだけど、、、　以下は、この業界素人の私の勝手予測。

+++ 慰謝料なし ＝ 解約率３０％時の再販売費用 +++
前提：
・再販売戸数は１２０戸超　（４０７戸の３０％）
・うち１／３は売れ残ると仮定（なにせデベは「値引きしない！」と公言しているので、このくらいは）
・住戸の平均価格を６０００万円と仮定
・売れ残りは７０％の価格で関連会社に引き取らせると仮定（内情知らないので、まるっきり的外れかも）

★損金合計：　７億５千万円

①再販売セールス費用：　２０００万円弱
・セールス1人あたり２０戸担当、２ヶ月間拘束、セールス月給７０万円（月給＝ボーナス込み年収÷１２ヶ月）、総費用＝月給の２倍と仮定
・７０万円ｘ２ヶ月ｘ６人ｘ２倍＝１６８０万円

②再販売MRギャラリー維持　＋　サポートレディ費用：　１０００万円程度？　（知識不足で予測困難）
　
③　売れ残り４０戸を関連会社に引き取らせる際のマイナス：　７億円程度？
・６０００万円ｘ３０％ｘ４０戸＝７億２０００万円
・もし売れ残り住戸を売主負担のまま残すとすると、６０００万円ｘ４０戸＝２４億円の不良債権！　おいおい、、、

>>942
違うと思う。
企業は今後の事も有るから、『金で解決した。』となる事をしないだけ。
作るマンションがすべて完売していれば、潰れるデベロッパーはなくなると思うが、実際には売れ残りのマンションっていくらでもあるのでは？
デベロッパーも、即日完売のマンションも有れば、なかなか売れないマンションもある。
そんなもんだから、自社の信用のためにも、値引きはしないだろう。
もっとも５年もすれば社会情勢の変化を理由に値引きは有るかも、しれないが、当面はないと思う。
野村不動産ホールディングスだけの２００７年３月期の利益が２６０億円純資産２１００億円も有るのですよ、２４億円の不良債権って言ってもそれを３社で受け持てば、何も慌てる必要は野村にはないのではないかと思う。

清水建設の売り上げは１兆円以上有ります。

>>943さん

なるほど、体面のほうがちょっとした損金より大切と。大手は大変だね。

私なら、２４億円の損金を被るくらいなら、解約者も含めさっさと４０７戸に一律１０％づつ支払って（平均6000万円として、6000万円ｘ407戸＝24億4200万円。再販売住戸を必死に販売した場合の損金額と同じだ、、、）、解約者も継続者も、さらにデベさえも手間無しスッキリという、３者WIN-WINで終了、という割り切った方法考えるけどね。

清水の売り上げは１兆５千万円
　　　利益は２４０億円デベの販売権利は
三井４９％　野村４９％　清水２％

今来た速達によれば、9日までに解約したのは１８戸だって。

４０戸って情報とずいぶん差があるなおい

４０戸という数字については、

「12月５日一部新聞朝刊等で、当マンションについて「40戸解約申し入れ」との報道がございました。これは、12月4日市川市議会12月定例会一般質問において、市川市が答弁をしたものを受けて報道されたものであり、弊社共から発表したものではございません。皆様への説明会を開始する11月16日以前に、解約についてのお問い合わせをいただいている方の数として、市川市に「約一割程度の方」とお知らせしているものをもとに答弁されたものと思われます。」

だそうです。

「市川市街づくり部長が市議会でこんないい加減な答弁をするから迷惑しているんだよね」としか読めないんですが、大丈夫なんでしょうか？

マスコミは調査不足ですね。複数の裏取りしない取材手抜きです。
今まで全ての取材はコンナ感じだったんでしょうね。
どうりで、突っ込みどころがズレていると思ったわ。

日建のペーパー工事監理については、もっと突っ込んで欲しかったが。。。
工事監理は重要なんですが、スルーしてますもん。
メディアの人は、文系が多いし、勉強不足。


市川市は、いずれ、県や国の役人から呼び出されるでしょう。
最悪、補助金打ち切りや補助金返金なんてコトになったら、どうなってしまうんでしょうか？

解約を申し出ていても、重要事項や管理規約の分厚い書類を返さなくては終了しないので、年末を控えて忙しいから、年明けにしょうと思っていう人が多いだけだと思います。

返金も７営業日以内と言っていますし、年末年始の休業に入ってしまうと
面倒だし。。。

私もこれから解約手続きします。

５月末までだから、慌てて解約していないだけだと思いますよ。

結局最終キャンセルは１割くらいじゃないのだろうか？
問題のある２５階から３０階までの人は、何となく気持ちの上でしこりが有るでしょうから、キャンセルされるでしょうけど、それ以外の方立地等から、自分を納得されるのではないでしょうか。

１２月１０日に４０７戸に一斉に速達で、１２月９日までの解約戸数を知らせて来たなんて、素早いですね。

>>950

市議会で議員の質問に対し「40戸」と市が答弁した、という報道ですので、
マスコミの独自取材による数字ではありません。正式な議事録に残る答弁で、
市の担当者がいい加減な数字を答えたということの方が問題では？

それとどこかで見ましたが、監理経費削減のためか、
日建設計の工事監理の契約では、鉄筋の数量検査は書類検査のみをやることに
なっていた、書類上は問題なかった、というのが言い訳だった。
つまり、鉄筋の数量検査は契約にないよ〜、というのが日建設計の
言い逃れ。まあだからといって、責任がないわけじゃないけどね。

もう解約を伝えてある方だけで１割とデベの担当者からききました。
手続き終了された方が１８戸だそうです。
１割で済むなんて有り得ないでしょう。

>>955
でもそれはデベロッパーの担当者の話でしょう。
正確な数字を知っている担当者なら、１割なんてあやふやな数字ではなく、解約を申し出ている数も知っていると思うのですが？

会社からの正式な書類では今現在で１８戸と言う事ですから、以前出ていた３０パーセントとか５０パーセントもの解約が出るとはとても思えないが。

＞８５４さんへ

市は解約希望者の数を議会で答弁したようでした。
解約完了者と解約希望者数にズレがあるのは仕方ないことですね。

マスコミは、市区町村議会の答弁なら、裏どりせずに新聞に載せると言うことですね。ご教授いただきありがとうございました、了解しました。
＞日建設計の工事監理の契約では、鉄筋の数量検査は書類検査のみをやるこ＞とに
＞なっていた、書類上は問題なかった、というのが言い訳だった。


そうそう、そうなんですよ。
ペーパー監理は工事監理と言うことは、けっこうマズイじゃないですか。
国土交通省は、書類だけ工事監理を認めているのでしょうか？
書類だけ工事監理が、ここの施工ミスの原因の主要因なんだと思いますがね。。。


気になる！

解約率が多いから、デベが躍起になって、解約がそんなに出るとは思えないなんて、カキコミしてくるんだ。。。

普通、契約者以外に解約率なんて興味ないでしょ。

よっぽどヒマ人じゃなければ。。。

でも、デベロッパーからの正式な発表は、９日現在で１８戸なのでしょう。
解約数を正確に知っているのはデベロッパーだけだから、その発表が真実なんでしょ。

『解約が多くなりそう』って言う、根拠のない憶測を書き込んでいるのは、ライバル会社の人ですか？

契約者同士で話をしていても結構解約を考えている人、多いです。こないだ送られてきた資料の評判が悪いんですよね。客観的に見て解約が多くなりそうだと思います。