- 掲示板
前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
[PR] 周辺の物件
マンション管理士に質問しよう！ Part2
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11610 匿名さん
委任状の取り扱い。
１，議長に委任する。
２，理事長に委任する。
３，委任者無記名委任状
４，その他の方法
これらを踏まえて総会（理事会）の議長を誰にするかで議案の行方が左右される。
標準管理規約第４２条５項には理事長が議長を務めるようになっているがうちはこれとは異なる規約にしている。
より民主的の規定にしたつもり。 -
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11611 匿名さん
規約の変更の総会で素晴らしい案の提案を受けて議長が私に耳うちがあり議長への委任を賛成に入れると議案は可決されるが議長が反対すると否決される事となる事態となった。私は確かに素晴らしい案であったので議長の考えを承諾して議長の自由に賛成した。
議長はその旨を組合員に説明して議案は否決して後日規約案を再提出して総会で規約の変更を成したことがある。
後々その組合員の総会での案は素晴らしいことが証明された。
規約には総会の議長は出席組合員の中から候補・推薦・理事長指名等々となっている。 -
11613 匿名さん
11612＜訂正＞
（誤）
総会前に立候補の場合、立候補者を組合員に知ることができるのですか？
（正）
総会前に立候補の場合、立候補者を組合員が知ることができるのですか？ -
11617 匿名さん
① 理事長が議長とならなかった場合の理事長を受任者とした委任状
② 個別の組合員を受任者とした委任状
上記については、議長が受任者となるのではなく、① の場合は理事長個人が、② の場合は特定の組合員がそれぞれ受任者となる。 -
11621 新人理事長
>>11569 新人理事長さん
流れてしまったので、顛末を投稿いたします。
臨時総会前のこと
①管理員が、組合員に頼まれ、議決権行使書を開封し、その内容を出席予定者に配布した
②管理会社リプレイスが議案だったが、利益の薄いマンションなので、どちらが先に解約するか？という状態だったので、混乱を招きたかったのは、管理会社ではなく、組合員とタッグを組んだ管理員
③理事会は、弁護士、マンション管理士の助言を受け、調査・報告を依頼した
臨時総会は、有効となった
④頼んだ組合員はシラを切り、管理員だけのせいだと書かれた謝罪文が提出された
今ココです。
今回の問題で、今後も問題を起こしそうな組合員に注意しながら、管理会社が変わり、一から作っていくこともあろうと思いますが、できることをやっていこうと思います。
たくさんの助言ありがとうございました。
また何かありましたら、よろしくお願いいたします。 -
11624 匿名さん
－コーヒータイム－
【再掲】
>>11266 2023/09/15
＜参考＞
【 >>11265 について、「区分所有法制の改正に関する中間試案の補足説明（令和５年７月 法務省民事局参事官室）」では、次のように補足説明をしている。】
（補足説明）
１ 区分所有法においては、規約又は集会の決議により管理者を選任することができるとされているが（区分所有法第２５条第１項）、管理者に特に資格要件はなく、区分所有者の中から管理者を選任することも、第三者を管理者として選任することも可能である。
近時、マンション管理業者が管理者として選任される場合において、その業者が管理者として自らとの間でマンション管理委託契約や大規模修繕工事請負契約を締結するなど、利益相反行為をする事例があるとの指摘がある。
そこで、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、管理組合法人に関する区分所有法第５０条と同様に、監事を選任しなければならないものとすべきとの提案がある。
もっとも、これに対しては、民法上、自己契約・双方代理や利益相反行為は無権代理行為とみなされ（民法第１０８条）、これらの行為に当たる契約を管理者が行ったとしても、区分所有者の団体にその効果が帰属しないため、これらの行為を防ぐために区分所有法に規律を設けることについては慎重な検討が必要であるとの指摘が考えられる。
また、区分所有法上、管理者が区分所有者であるか第三者であるかを問わず、管理者は、区分所有者に対して善管注意義務を負い（区分所有法第２８条において準用する民法第６４４条）、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり（民法第４１５条、第７０９条）、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠や必要性が必ずしも明らかでないとの指摘がある。
なお、マンションについては、国土交通省において、管理会社が管理者となる形の第三者管理に関する課題につきマンション政策の観点から検討が進められている。
以上を踏まえ、試案第１の９では、法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討することとしている。 -
11625 匿名さん
【再掲】
>>11537 2024/04/24
－コーヒータイム－
○「区分所有法制の改正に関する中間試案」（令和５年６月８日）取りまとめ
第１ 区分所有建物の管理の円滑化を図る方策
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けることについては、慎重に検討する。
○「区分所有法制の見直しに関する要綱案」（令和６年１月１６日開催決定）
「区分所有法制の改正に関する中間試案」にあった「第１－９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任」について、「区分所有法制の見直しに関する要綱案」では、以下の理由により取り上げていない。
【管理者は、区分所有者であるか第三者であるかを問わず、区分所有者に対して善管注意義務を負い、その義務に違反して区分所有者に損害を与えたときは損害賠償責任を負うこととされているのであり、第三者が管理者となる場合に限って特別の規律を設ける根拠が明らかでないし、規約により監事を設置することは可能であり、区分所有法によって一律に監事の設置を義務付ける必要はない。管理者の適切な選任や監督のあり方については、実務上の課題として国土交通省において検討がされているところである。】 -
-
11626 匿名さん
－コーヒータイム－
不動産トレンド＆ニュース 2025.01.17
【政府、マンション関連改正法案を一本化】
─区分所有法改正案、公布後１年以内施行
https://www.kankyo-station.co.jp/trend-news/art/2024/estate929.html
国土交通省 令和7年1月24日
【第217回国会（常会）提出予定法律案について】
https://www.mlit.go.jp/report/press/kanbo04_hh_000142.html
＜別添＞
第217回国会（常会）提出予定法案
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001858638.pdf -
11628 匿名さん
共用部分又は規約変更の可決要件が、現行法の議決権及び区分所有者（戸数）の総数の４分の３以上から、改正法では出席者（欠席者を採決の母数から除外）の４分の３以上に改正されるのは、いいと思います。
議案書を読まず、あるいは読んで疑問が生じても確認せず、議決権を行使（なんとなく賛成、ほぼ賛成の議長に委任）するよりも、欠席する方がいいと思うのです。
（議案書を読んで疑問を解消した上で賛否を決める出席者全員に委任するのと同じ。）
もっといいのは、議決権行使書は、賛成・反対の２択ではなく、賛成・反対・棄権の３択にし、「棄権」を採決の母数から除外すること。
欠席すると、全議案を棄権することになるので議案ごとに棄権できるように、また、過半数が欠席すると総会が不成立になるので（これも法制化される）。
いかがですか？
第三者管理の問題がある管理規約が４分の３以上賛成されるのは、読まないで賛成する人が多いのではないかと思います。 -
11630 匿名さん
>>11628 匿名さん
第三者管理方式はうちの管理会社が強引に導入しようとしたことがありました。
本来ならば、
国土交通省『外部専門家活用ガイドライン』を区分所有者全員が読み、
管理規約改正の内容に納得し、管理会社とは無関係の行政アドバイザーの意見を仰いだうえで、採決されるべきでしょうが、
実際には、
管理会社が作成した内容に乏しいチラシ広告レベルのものが区分所有者に配布されました。そこにはもちろん「理事会を廃止すれば楽になる」とか「ほとんどのマンションがいずれは第三者管理方式を導入する」とか「国土交通省が推進している」とか
「監事廃止」とかが、ずらずらと書かれているだけです。
自分は驚いて、理事長経験者たちと『外部専門家活用ガイドライン』を精読して
区分所有者全員に『外部専門家活用ガイドライン』を配布しようと提案しました。
ところが、理事長経験者たちは（経歴詐称でなければ）みな大卒であるはずなのに
だれもガイドラインの内容が理解できないのです。
そこで、自分が要旨をまとめ上げましたが、それでも理解できないのです。
ガイドライン配布については、管理会社と癒着している元理事長に強く反対されました。ガイドラインを読めば、管理会社が導入しようとしている第三者管理方式がガイドラインから大きく逸脱していることが、他の区分所有者の中の理解力に優れた人たちにわかってしまうことを恐れたからでしょう。
それでも総会で否決されたのは、全員がこれは管理会社が何かヤバイことをしようとしているという空気感を読んでくれたおかげだと思います。区分所有者たちが何も読まないで賛成するというより、読んでもひとつひとつの規約から生じる可能性のあるおそろしい結果がシロウトには全く想像できないということです。
やはり信頼できる専門家アドバイザーが付いていなければ、シロウト集団にすぎない管理組合は管理会社の手練手管にのせられて本当に危ういと思います。-
1
-
11631 匿名さん
>>11630（=>>116267=>>116268） 匿名さん
その話なら、「第三者管理方式について」（https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231887/）の方がよいと思いますよ。 -
11632 匿名さん
116267とか、116268とか、理解できませんが、
１１628さんの以下の憶測が単純すぎて間違っているので
実例をあげて指摘して差し上げただけです。
11631は非表示にいたします。 -
11633 匿名さん
【再掲】
>>11505 2024/02/03
法制審議会区分所有法制部会第１７回会議（令和６年１月１６日開催）において、「区分所有法制の改正に関する要綱案（案）」を「区分所有法制の見直しに関する要綱案」にすることが決定された。
【区分所有法制の見直しに関する要綱案】
https://www.moj.go.jp/content/001410596.pdf -
11635 匿名さん
＜参考＞
朝日新聞 2025年3月4日 11時00分
【マンション修繕工事で談合疑い 関東の主要20社に立ち入り 公取委】
https://www.asahi.com/articles/AST340FFWT34UTIL03QM.html
マンションの大規模修繕工事で、工事業者約20社が談合を繰り返していた疑いがあるとして、公正取引委員会は4日、独占禁止法違反（不当な取引制限）の疑いで各社への立ち入り検査を始めた。関係者への取材でわかった。
立ち入り検査を受けているのは、関東におけるマンション大規模修繕工事の主要事業者で、長谷工リフォーム、シンヨー、中村塗装店、建設塗装工業、日装・ツツミワークス、大和、リノ・ハピア、富士防、YKK APラクシーなど。 -
-
11636 匿名さん
2025年3月4日
中野大臣会見要旨
https://www.mlit.go.jp/report/interview/daijin250304.html
（大臣）
本日の閣議案件で、私から１点報告があります。
本日の閣議で、国土交通省提出の「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案」が閣議決定されました。
マンションについては、建物と区分所有者の「２つの老い」が進行し、外壁の剥落等の危険や集会決議の困難化などの課題が顕在化しているところです。
こうした状況を踏まえて、本法案では、マンションの新築から再生までのライフサイクル全体を見通して、その管理や再生の円滑化等を図る措置を講じるとともに、地方公共団体の取組の充実を図ることとしています。
本法案については、後ほどプレスリリースをします。
詳細は事務方にお問い合わせください。私からは以上です。 -
11637 匿名さん
＜参考＞
国土交通省 令和7年3月4日
【マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法案を閣議決定】
～新築から再生までのライフサイクル全体を見通した取組～
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000224.html
マンションの管理及び再生の円滑化等のための措置を講ずる「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案」が、本日、閣議決定されました。 -
11638 匿名さん
＜老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案要綱＞
【抜粋】
第四 マンションの管理の適正化の推進に関する法律の一部改正
五 マンション管理業者に係る措置
１ マンション管理業者は、管理受託契約を締結する管理組合等から管理者事務の委託を受けることを内容とする契約を締結しようとするときは、あらかじめ、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、当該契約の重要事項について説明をさせなければならないものとすること。
（第七十二条第一項関係）
２ マンション管理業者は、管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結する管理組合等から管理者事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、遅滞なく、管理者事務の対象となるマンションの部分等を記載した書面を交付しなければならないものとすること。
（第七十三条第一項関係）
３ マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合の管理者等であるときは、定期に、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならないものとすること。
（第七十七条第二項関係）
４ マンション管理業者（管理事務の委託を受けた管理組合の管理者等であるものに限る。）は、自己等との間における取引を行うときは、あらかじめ、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、当該取引の重要な事実を説明しなければならないものとすること。 -
11640 匿名さん
改正法律案は「出席した区分所有者及びその議決権の」なので、出席（議決権行使書、委任状含む）すると、採決の母数から除外（棄権）できず、賛成するか、しないかの２択しかないのかもしれない。
そうだとして、
リアル出席の場合は、採決の時、会場から出れば、出席してないで、母数から除外されるのかも？
ＷＥＢ会議システム等で出席した場合は、採決の時、遮断すれば、出席してない？
マンション管理士先生の見解は、どうでしょうか？
（共用部分の変更）
第十七条
～出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三（これを下回る割合（二分の一を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決する。
（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条
～出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。 -
11641 匿名さん
何だか国民目線が欠落しているんだよな。
ふたつの老いについて語られるけど、
現実を全然見てないというか、現実認識の甘さには驚く。
住民の高齢化が進行している老朽化マンションでの建て替えは現実的に非常に困難だ。利益相反やり放題の日本の異常なマンション管理法体制のもとで、潤沢な修繕積立金を持つマンション管理組合の数は今後も急激に激減するだろう。年金生活者や高齢者は建て替えの最中は自分と家族が住む場所も賃貸で礼金敷金を支払って借りなければならない。往復の引っ越し代も自腹で支払うわけだし、家財道具が多すぎる場合は引っ越し業者の倉庫に預けなければならない。ざっと見積もって最低でも300万円は必要だ。持病を抱える高齢者は通院の問題もあれば、痴ほう症の老人は住環境が変わることで、病状が悪化する可能性もある。
建て替えの議決が可決するかどうかは、マンションの住民の高齢化率に深く関わっている。高齢化住民のほとんどは多額の融資（＝借金）を背負ったり、個人負担の供出を半ば強制してまでマンション建て替えに反対するだろう。過半数も取れないだろうね。（笑）
首都圏や地方都市中心部のマンションは余剰地が少ないところがほとんどだし、
戸数を増やして建て替えしたところで、投資家や新規購入者が期待できるマンションなど立地条件が優れているマンションはほんのわずかだろう。
天下り屋と土建屋のための法改正ではないかと疑いたくなるような改正内容だ。
管理組合や区分所有者のための法改正ではない。
あと、大手マスコミは帰国子女が多いから、
面白い情報をここで教えてあげちゃうと、
海外先進国は日本と違って利益相反禁止だから、
デヴェロッパー系がみずから建てたマンションの管理を行って良いのは
最初のわずか数年間（１～２年）だけと決められている国が多い。
そのあとは、開発企業とは何ら関係のない管理会社に任せるのがふつうだ。
海外投資家のあいだでそれが知れわたるのも時間の問題だ。
それにしても、マンション学会は何のためにあるのだろうか。
海外のマンション関連法がまず第一に区分所有者の権利と利益を守るためにあることをもっと社会に知らしめるべきではないのだろうか。
区分所有者に対して説明会を開くだけで「利益相反について同意を得た」とするのも
はなはだセコいやり方だ。ほとんどがドシロウトの区分所有者の無知や理解能力の限界または何も理解できていなくても全体の空気だけは必死になって読み取ろうとする日本人のメンタリティを暗黙の大前提としているように感じるのは自分だけだろうか。
公正取引委員会が大規模修繕工事で談合を繰りかえした会社約20社に立ち入り検査中のニュースが流れたが、これが氷山の一角に過ぎないことは誰でも知っている。
e-mansionのようなサイトのおかげだ。
大手マスコミ各社はこれまでの沈黙を破って、遅ればせながらマンション問題に関わる専門チームを養成したほうが良さそうですね。マンションに住む国民の関心が高く、今後も今回のような大激震のニュースが続くであろう業界だから。
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11643 匿名さん
＜参考＞
昨日、内閣は第217回国会（常会）に「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案」を提出し、受理されました。
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_gian.nsf/html/gian/keika/1DDE8... -
11644 匿名さん
－コーヒータイム－
NHK NEWS WEB 2025年3月7日 9時27分
【民事裁判 判決をデータベース化 法案を閣議決定】
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20250307/k10014742121000.html
来年度中にも民事裁判の手続きがデジタル化されるのにあわせ、政府は、その後に出される判決をデータベース化し、法律に関わる研究や業務などに活用しやすくするための法案を、7日閣議決定しました。
全国の裁判所で出される民事裁判の判決は、年間およそ20万件ありますが、今は閲覧するには原則、裁判所に行く必要があり、社会的に注目を集めた一部の判決が、専門雑誌に掲載されるにとどまっています。
政府は、効率化の一環で来年度中にも民事裁判の手続きをデジタル化することにしていますが、これにあわせて、その後に出される判決をデータベース化し、活用しやすくするための法案を、7日の閣議で決定しました。
法案では、国から「情報管理機関」として指定された非営利の法人が民事裁判の判決を集約し、名前や住所などの個人情報は匿名にしてデータベース化するとしています。
そして、利用者に対する判決データの提供は、有償で行われるとしています。
政府としては、法律に関わる研究や業務などで広く活用が進むことで、民事トラブルの未然防止や早期解決にもつながっていくと想定していて、今の国会に法案を提出し、成立を図る方針です。 -
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11646 匿名さん
>>11641 匿名さん
＞区分所有者に対して説明会を開くだけで「利益相反について同意を得た」とする
説明会の義務化（適正化法改正案７７条の２）と、同意（民法第１０８条の許諾）は、別ではないでしょうか。
許諾の取り方について、強制力のないガイドラインでは総会決議が推奨されていると思うが、「許諾（総会決議又は規約によります。）」としているので、規約で許諾しても良いのかもしれない。区分所有者の判断に委ねられていると思います。しかし、規約で許諾できるとしても、区分所有者にとって、非常に望ましくないと思います。
強制力がある適正化法の改正案では、利益相反の事前説明会で「重要な事実」の開示を義務化し（第７７条の２を新設）、違反すると業務停止命令ができるとしている（第８２条に追加）。
ガイドラインで示された「重要な事実」（取引の相手方、目的物、数量、価格、取引期間、取引による利益など）が、国土交通省令（適正化法施行規則）に定められると思われる。
災害その他やむを得ない事由の場合、説明会が免除されても無権代理なので、（規約で許諾していなければ？）事後に追認（民法第１１３条）の総会決議が必要と思われる。
●「外部管理者方式等に関するガイドライン第３章」より抜粋
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001746827.pdf#page=...
・ 区分所有法第２６条第２項に基づき、管理者は、その職務に関し区分所有者を代理する権限を有します。このような管理者の代理行為については、民法第１０８条の利益相反に係る適用があることから、自己取引や、区分所有者と管理者の利益が相反する取引については、本人（区分所有者）による許諾（総会決議又は規約によります。）なく実施された場合には、無権代理として無効となります。実務上、許諾については集会の普通決議を得ることにより対応されています。
～
前述のとおり、管理者として利益相反取引等について総会での承認を得ようとする際は、重要な事実の開示が必要です。この重要な事実としては、取引の相手方、目的物、数量、価格、取引期間、取引による利益など、取引内容の中で、承認すべきか否かの判断に資する部分について、開示することが望ましいと考えられます。。
●「マンションの管理の適正化の推進に関する法律 改正案」より抜粋
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001867997.pdf#page=257
（利益相反のおそれがある場合のマンションの区分所有者等への事前説明）
第七十七条の二 マンション管理業者（管理事務の委託を受けた管理組合の管理者等であるものに限る。）は、自己又は人的関係、資本関係その他の関係において当該マンション管理業者と密接な関係を有する者として国土交通省令で定める者との間における取引を行うとき（管理受託契約又は管理者受託契約を締結しようとするときを除く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、当該取引につき重要な事実として国土交通省令で定める事項を説明しなければならない。
ただし、災害その他やむを得ない事由により当該取引が速やかに行われることが必要であると認められる場合として国土交通省令で定める場合は、この限りでない。
（業務停止命令）
第八十二条 国土交通大臣は、マンション管理業者が次の各号のいずれかに該当するときは、当該マンション管理業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。
一 （略）
二 第四十八条第一項、第五十四条、第五十六条第三項、第七十一条、第七十二条第一項から第三項まで若しくは第五項、第七 十三条から第七十六条まで、第七十七条第一項若しくは第二項
>、第七十七条の二
、第七十九条、第八十条又は第八十八条第一項の規定に違反したとき。
三～七 （略） -
11647 匿名さん
・区分所有法第26条第2項に基づき、管理者は、その職務に関し区分所有者を代理する権限を有します。このような管理者の代理行為については、民法第108条の利益相反に係る適用があることから、自己取引や、区分所有者と管理者の利益が相反する取引については、本人（区分所有者）による許諾（総会決議又は【管理規約】によります。）なく実施された場合には、無権代理として無効となります。実務上、許諾については総会の普通決議を得ることにより対応されています。
上記の【管理規約】による本人（区分所有者）の許諾とは、【管理規約】に以下のような規定がある場合を指すのだと思います。
（敷地及び共用部分等の管理）
第○条 管理者は、災害等の緊急時においては、総会の決議によらずに、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。
２ 前項の場合において、やむを得ないときは、総会の決議によらずに、第○条第１号及び第２号に掲げる取引【自己取引及び利益相反取引】を行うことができる。 -
11649 11647
＜利益相反取引等について必要なプロセス＞
・日常の管理における工事、取引発注については、総会決議（予算案承認）や管理規約により事前承認を得た範囲で、管理者の権限で対応することになります。
ただし、このような総会決議を行い、又は規約を導入した場合においても、当該決議や規約変更により、利益取引等を行うことについての承認まであったとはいえないため、当該取引が利益相反取引に該当する場合には、総会決議が必要となります（図10の（４）部分（※）。）。
（マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン P.40 ）
※ 「契約金額が総会決議や規約で定める額未満」かつ「管理者と同一グループの会社」
⇒【個別契約につき、総会決議による承認必須】 -
11650 11647
改正法７７条の２は、細部を省令に委任しています。
したがって、改正法の成立に合わせて公表される施行規則において、管理業者に課せられる説明義務についての詳細が明らかになりますが、ガイドラインを落とし込んだ内容になっていると思います。 -
11651 匿名さん
>>11647 匿名さん
＞自己取引や、区分所有者と管理者の利益が相反する取引については、本人（区分所有者）による許諾（総会決議又は【管理規約】によります。）なく実施された場合には、無権代理として無効となります。
これはマンション管理組合が総会決議なしに行われた修繕工事について
管理会社を相手に訴訟を起こして勝訴すれば、
修繕工事代金を支払わなくても良いということですか？
海外で実際に民法の利益相反禁止に関わる判例を調べまくった時に見つけた
判例のひとつですが、ヨーロッパで実際にあったこんな裁判結果を読んだことがあります。
ある管理会社が修繕会社も経営していて、利益相反行為になるから、
管理組合はふだんはその修繕会社を使わないのですが、相見積もりも取ったところ、その管理会社の修繕会社の見積が一番安かったために総会決議を得ずして、うっかり理事会（諮問委員会）が発注してしまいましたが、それをめざとく見つけた区分所有者二名が管理会社を相手取り、訴訟を起こして勝訴したため、管理組合は修繕工事代ゼロで支払い義務がないということで、めでたしめでたし。
欧米の場合、みんながみんな弁護士保険に加入してますから、ーもちろん、管理者も諮問委員会も管理組合も―そこが日本の法文化との大きな違いです。（弁護士保険の保険料は安いですが、訴訟はしょっちゅう起きるものではないので保険会社は確実にもうかります。）
日本のマンション管理システムでは、管理組合は”究極の弱者”で、ぼったくられるままにぼったくられ、ぼったくられていることにすら気が付いていないケースも多い気がします。
今後ますます高齢化社会になり、保険会社は医療保険で利益を上げるのが困難になることが予想されてますから、大手保険企業は現在ある中小企業の弁護士保険よりももっと保険内容の充実した”弁護士保険”を新商品として普及させて利益拡大をめざすべきです。
現在でも管理組合が法人化すれば、法人としてこうした弁護士保険に加入できます。管理会社や内部理事の背任行為も厳しく訴求できますので、これも管理組合の権利と利益を守る手段のひとつかもしれません。たとえ法改正されてもこんなレベルではまだまだ不十分でダメダメですから、自らを守る手段として、マンション管理組合の法人化プラス弁護士保険の加入はおススメです。（デメリットよりもメリットが大きいと自分は考えます。）
しかし、一部の悪徳管理会社の第三者管理方式の管理契約のように、管理組合に自由な意思形成の機会を全く与えないように仕組まれているケースではどうなるのでしょうか。管理者によって一方的に開かれる総会の場は管理組合の自由意思による議決の場でなく、管理会社が管理者として一方的な”説明義務をいちおう果たすための場”として利用（悪用）されています。こんな異常な危険状態にさらされているマンション管理組合を日本のマンション管理は見捨てておくべきなのでしょうか。 -
11652 匿名さん
利益相反の説明会が義務になったら、管理会社管理者方式は、普及しないような気がする。
管理会社の元社員が少なくない、管理会社との「共闘」方針を打ち出したマンション管理士団体の研修を受けた「認定マンション管理士」を、名目上の管理者に据え、利益相反にならずに管理会社が受注する方式が普及するのではないかと思います。
-
11653 11647
念のため確認・・・
（利益相反のおそれがある場合のマンションの区分所有者等への事前説明）
第七十七条の二 マンション管理業者（管理事務の委託を受けた管理組合の管理者等であるものに限る。）は、「自己又は人的関係、資本関係その他の関係において当該マンション管理業者と密接な関係を有する者として【国土交通省令で定める者】との間における取引を行うとき（管理受託契約又は管理者受託契約を締結しようとするときを除く。）」は、「あらかじめ、【国土交通省令で定めるところ】により説明会を開催」し、「当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、当該取引につき重要な事実として【国土交通省令で定める事項】を説明」しなければならない。ただし、「災害その他やむを得ない事由により当該取引が速やかに行われることが必要であると認められる場合として【国土交通省令で定める場合】は、この限りでない。」 -
-
11656 匿名さん
マンション管理適正化法第七十七条の二は、管理者業務を受託したマンション管理業者に外形的な基準を定めて事前の説明義務を課した条項です。
この条項ができたことによって、管理規約に無効となる規定があるとすれば、この条項ができていなくても無効であったはずです。
今回、区分所有法等でも改正がありますが、強行規定の改正については、当然、現行の管理規約に影響を与えます。
（強行規定に反する管理規約の規定は無効となり、強行規定が適用されます。）-
2
-
11657 匿名さん
民法を所管する法務省の見解では、実質的に見て、ちゃんと区分所有者のためになっている内容になっているのであれば、それは利益相反には当たらないということになるのではないかなということです。
〇 第１回マンションの新たな管理ルールに関する検討会 議事録
平成２４年１月１０日
https://www.mlit.go.jp/common/000208867.pdf#page=37
【法務省】 ～
～ およそ利益相反は全部だめだということではなくて、それは適正なルールにのっとって、内容の合理性があるものであれば、それは利益相反とは言わない、実質的に見て、ちゃんと区分所有者のためになっている内容になっているのであれば、それは利益相反には当たらないということになるのではないかなというふうに思っております。
○ 民法
（自己契約及び双方代理等）
第百八条 同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
２ 前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。 -
11658 匿名さん
【再掲】
>>10874 2023/01/17
第１回マンションの新たな管理ルールに関する検討会（平成２４年１月１０日）
－議事録抜粋－
【法務省】 区分所有法上は、先ほど国土交通省さんの資料にもありましたとおり、管理者というのは、区分所有者を代理して業務の執行に当たるという役割を持っております。
では、その業務執行というのがどういう位置づけになるかと申しますと、これは委任に近い関係であろうかと思います。委任については、区分所有法上は詳細な規定はございませんので、普通の民法の話になっていくのかなというふうには思いますが、先ほど来ご指摘がありますとおり、およそ利益相反は全部だめだということではなくて、それは適正なルールにのっとって、内容の合理性があるものであれば、それは利益相反とは言わない、実質的に見て、ちゃんと区分所有者のためになっている内容になっているのであれば、それは利益相反には当たらないということになるのではないかなというふうに思っております。 -
11659 匿名さん
【再々掲】
>>10869 2023/01/13
＜再掲＞
>>10656 匿名さん 2022/08/07
【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項 同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項 前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。
《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。 -
11663 匿名さん
てなわけで・・・
>第１回マンションの新たな管理ルールに関する検討会（平成２４年１月１０日）
>－議事録抜粋－
>【法務省】 区分所有法上は、先ほど国土交通省さんの資料にもありましたとおり、管理者というのは、区分所有者を代理して業務の執行に当たるという役割を持っております。
>では、その業務執行というのがどういう位置づけになるかと申しますと、これは委任に近い関係であろうかと思います。委任については、区分所有法上は詳細な規定はございませんので、普通の民法の話になっていくのかなというふうには思いますが、先ほど来ご指摘がありますとおり、およそ利益相反は全部だめだということではなくて、それは適正なルールにのっとって、内容の合理性があるものであれば、それは利益相反とは言わない、実質的に見て、ちゃんと区分所有者のためになっている内容になっているのであれば、それは利益相反には当たらないということになるのではないかなというふうに思っております。
は、【改正前の民法１０８条】について、法務省民事局参事官室がコメントしたものでした。
《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。 -
11667 匿名さん
３月４日、内閣より第217回国会（常会）に「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律案」を提出され、現在、衆議院にて審議中です。
内閣が、この法律案を提出した理由は、以下のとおりです。
【理由】
老朽化したマンションの増加等の社会経済情勢の変化に鑑み、マンションその他の区分所有建物の管理及び再生の円滑化等を図るため、
○ 区分所有建物の再生等の実施の円滑化
○ 集会の決議要件の合理化
○ 所有者不明専有部分管理命令の制度の創設
○ 敷地共有者等集会制度の対象範囲の拡大
○ マンション管理適正化支援法人の登録制度の創設
等の措置を講ずる必要がある。これが、この法律案を提出する理由である。 -
11670 匿名さん
【マンション管理業者が管理組合の管理者となった場合に行う「管理者事務」とは？】
「管理者事務」・・・当該管理組合の管理者等がマンションの管理のために当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等を代理してマンション（専有部分を除く。）を保存し、集会（※１）の決議を実行し、及び規約（※２）で定めた行為をすることに関する事務
※１ 集会・・・区分所有法第三十四条（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）の規定による集会をいう。
※２ 規約・・・区分所有法第三十条第一項（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）の規約をいう。
＜参考＞
【区分所有法】
第２６条（権限）
第１項 管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。 -
11671 匿名さん
管理者は規約に定めた行為をする権利を有し、義務を負うのですから、区分所有者が規約の変更を希望するのであれば、規約および区分所有法の定めに従って、自らが積極的に行動する必要があると思います。
-
11672 匿名さん
－コーヒータイム－
＜【国土交通省×正直不動産】知っていますか？区分所有者の責務＞
マンション区分所有者の責務や、外部管理者方式を導入する際の留意点について分かりやすくお伝えするため、人気漫画「正直不動産」とタイアップしたパンフレットを制作しました！
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001766341.pdf -
11673 匿名さん
【マンション管理業者が管理組合の管理者となった場合、改正マンション管理適正化法による規制は？】
改正（予定）マンション管理適正化法では、マンション管理業者の「管理者事務」（※１）や「管理者受託契約」に関する新たな規定を、
○ 第７２条第１項・第２項（改正）
○ 第７３条第１項第１号～第４号（改正）
○ 第７７条第１項・第２項（改正）
○ 第７７条の２（新設…利益相反のおそれがある場合のマンションの区分所有者等への事前説明）
に設けています（※２）。
そして、改正法の施行後は、マンション管理業者がこれらの規定に違反した場合も、国土交通省の監督処分の対象になります。
※１ >>11670 参照
※２ 概略については、>>11638 参照 -
11674 匿名さん
【マンション管理業者に対する国土交通大臣による監督処分とは？】
マンション管理適正化法
○ 第８１条（指示）
○ 第８２条（業務停止命令）（※）
○ 第８３条（登録の取消し）
※ 改正法に「第７７条の２」が新設されることに伴い、第８２条第２号に「第７７条の２」が追加される。 -
11675 匿名さん
【権利能力なき社団である管理組合が、社団として対外的に活動するためには代表者が必要であるが、この代表者と管理組合の関係において、民法１０８条の適用は？】
民法１０８条は、個人についての規定ですが、法人の場合には、代表者が行為をしますので、会社法（※）のように特別規定がない場合にも、同条が類推適用されます。
権利能力なき社団の場合も同様だと考えます。
※ 会社法には、代理に関する民法の規定が代表権に適用されることを当然の前提としている規定がある（会社法356条2項）。 -
11678 匿名さん
マンション業者は建築基準法はきっちり守って間違いのない建物を建てるが、
建てた後のことは正直いって考えていない。
マンションの使用方法は、基本的に民法や区分所有法に従うことになるのだが、
区分所有法３０条がマンションの独自ルール（いわゆるローカルルール）制定を
認めているため、素人の組合役員や管理会社フロントが主導してトンチンカンな
規約細則を作ることがある。
-
11679 匿名さん
多くの分譲マンションは所有形態が「所有権方式」であり、つまり組合員は
各人の所有権に基づいてマンションの土地・建物を使用することになる。
所有権に基づく使い方の基本原則は民法２０６条に規定があり、「自分の所有物は、
法令の制限内で自由に使える」、つまり法律に定められている使用条件を守るので
あれば自由に使える、誰の許可も要らないし誰に使用料を払う必要もない、という
ことになる。 -
11680 匿名さん
マンションの土地・建物は組合員全員で所有する「共有物」であり、共有物を自由に
使うための条件は「全員で平等に使う」ということである。
つまり、共有者（組合員）が１００人で駐車場が５０台であれば、１人0.5台ずつ
使うのであれば自由に使える＝無料で使えることになるが、クルマを0.5台駐車して
いいよと言われても、実際には使えない。そこで、標準管理規約は「契約は法律に
優先する」という民法の大原則に従い、「駐車場は組合と組合員との契約によって
使用する（法律の適用除外とする）」ことを定めている。 -
11681 匿名さん
この駐車場使用に関する標準管理規約の規定は、区分所有法30条1項に基づいて
定めているわけだが、同条3項は「規約の内容は組合員相互間の衡平が確保されて
いなければならない」旨を規定している。
同じ組合員で駐車場が使える・使えないの差が生まれるのだから、これを放置しては
衡平が確保されているとは言えない。そこで、駐車場使用者には使用料支払いが
義務付けられる（組合の使用料徴収が正当化される）。 -
11682 匿名さん
言い換えると、組合員数＝駐車場台数のマンションでは、組合員は1人1台無料で
駐車場を使えることが法律上保証されていることになる。これは法律上の権利だから
総会で決議しても変更できない。
しかし、法律をよく読むと「1人1台」のほかに「誰がどこに停めてもいい」という
条件があることに気づく。ということは、管理組合が「Ａさんはここ、Ｂさんは
そこ」と各組合員の駐車区画を指定すれば、法律の使用条件は満たされない。
いわばある種の専用使用をさせることで無料から有料に転換することが可能になる。-
1
-
11683 匿名さん
なお、マンションの土地・建物は、そこが付属施設（屋外の駐車場・駐輪場）であるか
共用部分（廊下・エレベーター）であるかによって、無料で使うための条件が違う。
付属施設は「全員で平等に使う」だが共用部分は「その共用部分の趣旨目的に沿って
使う」である。言い換えると、共用部分は本来の設置目的に沿った使い方をすれば
他の組合員より多めに頻繁に使っても使用料はかからない。
エレベーターで大きな荷物を運んでも（そのために他の組合員がエレベーターを1回
待つことになっても）10人家族全員で廊下を歩いても無料である。
-
1
-
11684 匿名さん
－コーヒータイム－
＜区分所有法によれば、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、【共用部分】の負担に任じ、【共用部分】から生ずる利益を収取する。」（第１９条）と規定しているが、【建物の敷地又は共用部分以外の附属施設】については、どのようになるのか？＞
第１９条が準用（※）されるので、「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、【建物の敷地又は共用部分以外の附属施設】の負担に任じ、【建物の敷地又は共用部分以外の附属施設】から生ずる利益を収取する。」となる。
※ 区分所有法 第２１条（共用部分に関する規定の準用）
【建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）】が区分所有者の共有に属する場合には、第１７条から第１９条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。 -
11685 匿名さん
しかし、このままでは頓狂な組合員が区分所有法第１９条をタテに「駐車場使用料
収入のうち、俺の持分に応じた金額を寄越せ」と言い出しかねない。
そこで、標準管理規約第２９条は先手を打って「使用料収入は組合員には渡さず
管理組合で使わせてもらう」とゆう別段の定めを設けている。
-
11686 匿名さん
＜再々掲＞
>>11034 2023/03/20 >>10521 2022/02/16
【管理組合の財産（組合員が納付した管理費等および使用料）は、誰に帰属するのか？】
権利能力なき社団である管理組合の場合、管理組合の財産は、管理組合（区分所有者全員）に総有的に帰属する。
総有とは、構成員に持分がなく（潜在的にも観念できない）、分割請求権も認められない共同所有の一形態である。
権利能力なき社団である管理組合を対象にした「マンション標準管理規約（単棟型）」では、６０条７項で「組合員は、納入した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。」と確認的に規定している。-
1
-
11687 匿名さん
【管理組合の管理規約は誰が設定するのか、また変更するときは誰がするのか？】
管理組合は区分所有者全員で構成する団体（区分所有法３条）であり、管理規約は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によって設定する（３１条１項）。
また、変更する場合も、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議による（３１条１項）。
つまり、管理規約は、区分所有者の主体的な意思の集合物であり、決して第三者から与えられたものではない。 -
11688 匿名さん
－コーヒータイム－
＜憲法の「私人間効力」＞
憲法の「私人間効力」については、「間接適用説」が通説・判例の立場です。
【間接適用説】
「憲法の人権規定は、国又は公共団体と個人との関係を規律するものであり、私人間相互の関係を直接規律することを予定するものではない。ただし、私的支配関係において、個人の自由・平等に対する侵害がある場合には、民法第１条の信義則や権利濫用、民法第９０条の公序良俗や不法行為に関する規定によって調整を図ることは可能である。」とする説です。
なお、権利の性質上、憲法には私人間に直接適用する規定（※）もあり、これらについては私人間に直接適用することになります。
※ 【権利の性質上、私人間に直接適用する規定】
① 秘密選挙（第15条4項）
② 奴隷的拘束の禁止（第18条）
③ 個人の尊厳と両性の平等（第24条）
④ 児童酷使の禁止（第27条3項）
⑤ 労働基本権（第28条） -
11689 匿名さん
－コーヒータイム－
【共用部分の持分の割合は、管理規約に定めることによって決まる（管理規約に定めがない場合は、区分所有法１４条による。）が、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設が区分所有者の共有に属する場合、その持分も管理規約に定めることによって決まるのか？】
否、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設の共有持分は、規約によって定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものである。
分譲契約等によって、持分割合が定まっていない場合は、各共有者の持分は、相等しいものと推定する。（民法２５０条）
なお、管理規約に、建物の敷地又は共用部分以外の附属施設の共有持分が記載されていることが一般的であるが、これは、確認的に規定したものである。 -
11690 匿名さん
【標準管理規約14条（バルコニー等の専用使用権）1項の「区分所有者は、（中略）専用使用権を有することを承認する。」について】
敷地および共用部分等の「使用に関する区分所有者相互間の事項」（区分所有法30条1項）として、一部の区分所有者にのみ有利な条件で「専用使用」させることを規約で定めるということは、他の区分所有者の権利に「特別の影響」を及ぼすことになるので、その承諾が必要になる（区分所有法31条1項後段、標準管理規約47条7項）。
したがって、このような書き振りになっている。 -
11691 匿名さん
しかし、頑迷な組合員がいて「俺は承諾した覚えはない！」とゴネたらどうなるか？
分譲当初からの組合員であれば「お前さんも規約内容を承諾して買ったんだろ？」と
撥ね返すことができるが、「先週買ったばかり」というジジイにはどう対処すべきか？
一般的に専用使用権が設定されているバルコニー等はさほど広くない。専用使用を
認めないと窓のすぐ外を他人がウロチョロして落ち着いてセックスもできない。
他人の部屋のバルコニーに洗濯物を干すメリットとセックスを我慢しなければ
ならないデメリットを比較すると、デメリットの方が明らかに大きい。
ということは、洗濯物を干す権利はセックスする権利に譲歩しなければならない
のである（民法の大原則「権利濫用の禁止」）。
このように管理規約に定められた専用使用権は、法律上も正当化できる。
-
1
-
11695 匿名さん
てなわけで・・・
>「先週買ったばかり」というジジイにはどう対処すべきか？
このジジイは、特定承継人である。
したがって、このジジイは、管理規約および総会の決議には従わなければならない。 -
11696 匿名さん
先週どころか2時間前に買ったというジジイも規約には拘束される。ただし、規約の内容が法令に違反していなければ、という条件付きだ。
以前拙者が住んでいたマンションでは、区分所有者は地元町内会に入会し町内会費は管理費と一緒に管理組合が口座引落しして、しかも、マンションを売却するときは買い主にこの決まり事を納得させることが規約に書いてあったのだが、「町内会に入会するもしないも個人の自由」というＴ大法学部卒の若い衆が現れて、法律論をまくしたてたため、理事長は言い返せなかった。 -
11697 匿名さん
「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」が５月２３日成立
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_gian.nsf/html/gian/keika/1DDE8...
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_gian.nsf/html/gian/honbun/g217... -
11701 匿名さん
＜区分所有法の改正例＞
区分所有法第三十一条（規約の設定、変更及び廃止）第１項
【改正前】
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
【改正後】
規約の設定、変更又は廃止は、集会において区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各四分の三以上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。 -
11702 匿名さん
改正後において、特別決議は、区分所有者および議決権がそれぞれ総数の過半数が出席する総会において決議する必要がある。
また、管理規約に総会の成立に関する規定がある場合は、その要件も満たす必要がある。
現行のマンション標準管理規約では、総会の成立要件を「総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」（４７条１項）としており、
① 出席議決権数が議決権総数の半数の場合
② 出席議決権数が議決権総数の過半数であるが、出席区分所有者数は、区分所有者総数の半数以下である場合
は、総会は成立するが、特別決議議案の決議はできない。 -
11703 匿名さん
令和7年マンション関係法改正等に伴うマンション標準管理規約の見直しに関する検討会
【第1回】（開催：令和7年6月27日）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/r7kiyakukentou.html
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