マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>10797 関連

事件番号：平成8(オ)1559
事件名：駐車場専用使用権分譲代金返還
裁判年月日：平成10年10月22日
法廷名：最高裁判所第一小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52584

【判示事項】
マンション駐車場の専用使用権分譲の対価が分譲業者に帰属すべきものとされた事例
【裁判要旨】
マンション分譲業者が、マンションの分譲に伴い、区分所有者の共有となるべきマンション敷地の一部に駐車場を設け、マンション購入者のうち駐車場の使用を希望する者に対して右駐車場の専用使用権を分譲し、その対価を受領した場合において、分譲業者が営利の目的に基づき自己の利益のために専用使用権を分譲したものであり、専用使用権の分譲を受けた区分所有者もこれと同様の認識を有していたなど判示の事情の下においては、分譲業者が区分所有者全員の委任に基づきその受任者として専用使用権の分譲を行った等と解することはできず、右対価は、専用使用権分譲契約における合意の内容に従って分譲業者に帰属すべきものである。
【全文】
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/584/052584_hanrei.pdf

>>10797 関連

【マンション敷地内駐車場問題の現状と判例（1-2）】
http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/index.php

2 分譲方式・留保方式によるトラブル
【抜粋】
分譲分譲方式・留保方式では区分所有権が譲渡された場合の扱いも問題になりますが、東京地裁平成21年2月26日判決では『駐車場についての使用権は、マンションの共有者間における共有物の利用方法・管理に関する合意により設定された専用使用権と解するのが相当であり、マンションの共有者の団体である管理組合の承諾なくして譲渡することはできないと解されるところ、管理組合との間において，駐車場の専用使用権を譲受 人に変更する手続が行われたことを認めることはできないから、駐車場の専用使用権は、従前の区分所有者に帰属しているものというべきである』と判断されています。

>>10802 の訂正
誤：分譲分譲方式
正：分譲方式

>>10798 の訂正
誤：マンシヨン
正：マンション

－ティータイム－

【区分所有権のある駐車場について】
区分所有建物内に専有部分となっている駐車場（つまり、区分所有権のある駐車場）がある場合、規約には次のことを規定しておく必要があります。

○ 駐車場のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と駐車場とを分離し、又は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない。

>>10805 について、「マンション標準管理規約（単棟型）」では以下のようにコメントしています。

【第７条関係】
専有部分として倉庫又は車庫を設けるときは、「倉庫番号を付した倉庫」又は「車庫番号を付した車庫」を加える。

【第１１条関係】
倉庫又は車庫も専有部分となっているときは、倉庫（車庫）のみを他の区分所有者に譲渡する場合を除き、住戸と倉庫（車庫）とを分離し、又は専有部分と敷地及び共用部分等の共有持分とを分離して譲渡、抵当権の設定等の処分をしてはならない旨を規定する。

＜参考＞
【マンションの駐車場の専有部分・共用部分該当性に関する裁判例の一考察】
https://www.retio.or.jp/attach/archive/124-081.pdf

－コーヒータイム－
【マンションにおける駐車場（ガレージ）の区分所有権について】
附属の建物は、区分所有建物とは別個の不動産であるが、物置やガレージのように区分所有建物に対して従物の地位にある建物またはその建物の部分が専有部分とされる場合がある。

この場合における附属の建物の態様には、
① 主たる建物とは別の建物の全体である場合（たとえば、住戸部分に隣接した当該住戸専用のガレージや物置の全体）
② 主たる建物とは別の建物の区分した一部分である場合（たとえば、①の例のガレージや物置の一部分）
③ 主たる建物と同一の、一棟の建物の区分した一部分である場合（たとえば、マンションの地下にある当該住戸専用の駐車室、機械室、トランクルーム）
などがある。

②③の場合においては、主たる建物と附属の建物とのそれぞれに区分所有権が成立するが、両者は、主物と従物の関係にあると考えられるので、集会における区分所有者（および議決権）は一人（一つ）と解すべきである。

（出典：コンメンタール　マンション区分所有法）

－コーヒータイム－

【駐車場の「専用使用権」に関する行政の対応について】
1979（昭54）年および1980（昭55）年の旧建設省通達（昭和54年12月15日建設省計動発第116号、同建設省住指発第257号、昭和55年12月1日建設省計動発第105号）によって、マンションの分譲が行われる際、分譲業者および仲介者は専用使用権の設定およびその内容につき売買契約書および重要事項説明書などで十分な説明をするとともに管理規約（案）等に明定すること、また、専用使用権の設定および利用から生ずる収益については区分所有者の共有財産に帰属させること等に関して指導がなされました。

宅地建物取引業法35条1項6号、同施行規則16条の2第4号は、建物または敷地の一部に専用使用権があるときは、その内容を重要事項説明書の中で説明しなければならないと規定しています。

標準管理規約（単棟型）では、駐車場について「専用使用権」の語を用いないこととし、さらに、特定区画に対する独自の権利という誤解を避けるために「使用権」という語も使用しないこととしています（15条）。

（出典：「分譲業者と管理組合が駐車場の「使用権」をめぐり争った判例」　https://gentosha-go.com/articles/-/20864）

新しく分譲されるマンションにおいて、「専用使用権」を付すのは、１階住戸の専用庭の横にある専用駐車場ぐらいではないかと思います。

>>10809 の訂正
飲んだのは、コーヒーではなく紅茶でした。
「館下」違いはないかな・・・

>>10811 の訂正

誤：「館下」違いはないかな・・・

正：「大した違い」はないかな・・・
　　または、
　　「大して」違いはないかな・・・

－コーヒータイム－

某スレには、「費用順管理規約」というものがありました。
急いで投稿する事情があったのでしょうね。

そろそろ某スレが、一番上にくるタイミングだと思ったら、そのとおりになりました。

はい、ランチの時間です。

「費用順管理規約」には、「保尊行為」が規定されているのかな。

さすがに、「連単棟」の規定はないと思います。

「連単棟」についても、「県とうすべき」かもしれない。

「保尊行為」には共用部分を大切にする気持ちが表れています

－コーヒータイム－

某スレでは、以前から「責任施行方式」と書いてありますが、「責任施工方式」が正しいと思います。

今後、「責任施工方式」と書けば、このスレを見ているということですね。

他人に同町して批判ばかりするのはよくないよ。
同じ町内なら仲良く暮らそう。

こんにちは、団地においての各棟集会の招集についての質問なのです。
「棟の区分所有者数と議決権の各5分の1以上の者が請求する」とあります。

団地の場合、団地管理組合と各棟管理組合が併存するのであれば各棟管理組合の管理者又は理事長が招集することも出来るのですか？

>>10829 口コミ知りたいさん

区分所有法３条前段では、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」と規定しています。
団地における各棟は、それぞれが３条団体ですから、２５条１項の規定に基づき、棟別に管理者を選任することができます。そして、この棟別の管理者は、３４条１項の規定に基づき、棟総会を招集します。

マンション標準管理規約（団地型）は、各棟では日常的な管理を行わないことから、棟管理組合については特に規定を定めず、管理者も選任していませんので、棟総会は、区分所有法３４条第５項の規定に基づき、招集することになります。

【区分所有法】
第２５条（選任及び解任）
第１項　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。

第３４条（集会の招集）
第１項　集会は、管理者が招集する。
第５項　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

>>10830 匿名さん

ありがとうございます!
各棟には管理者が定まってないんてますね！

>>10810 関連
ということで、一つのマンションにおいて、「専用使用権」のある駐車場（駐車スペース）と「使用契約（賃貸借契約）」による駐車場の両方が存在する場合がある。

区分所有されたタウンハウス（連棟式建物）では、土地が分筆されている場合もある。

＜再々掲＞
>>10572 匿名さん 2022/04/20
【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会中心主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

>>10573 匿名さん 2022/04/20
【総会の議事録について】
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない（区分所有法４２条２項）。
「議事の経過」とは、議題、議案、討議の内容および表決方法等を指すが、それらの要領の記載で足りる。
「その結果」とは、表決を行った結果、すなわち可決されたか否決されたかの結果である。（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

＜再掲＞
>>10577 匿名さん 2022/04/23
【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

＜再掲＞
>>10605 匿名さん 2022/07/17
【法令における「～することができる」の意味は？】
「することができる」は、一定の行為をすることが可能であることを表す場合の用語です。法令においては、その行為をするかしないかの裁量権を与える場合と、その行為をする権利または能力を与える場合の二通りの用い方があります。

－コーヒータイム－

【分別管理におけるインターネットバンキング等の活用について】
１．金融機関のサービスであるインターネットバンキング等の通帳や印鑑を有しない口座について、マンション管理適正化法施行規則８７条２項１号「イ」、「ロ」及び「ハ」に規定する「収納口座」、「保管口座」及び「収納・保管口座」として活用することは可能である。

２．マンション管理業者が、「『保管口座』又は『収納・保管口座』に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理」することは、８７条４項において禁止されている。

３．「インターネットバンキングに係るパスワードの保持等それをもってマンション管理業者が管理組合等の預貯金を自らの裁量で払い出すことができる場合」もこれに含まれるので、禁止される。

第三者管理方式の場合の規制はないという。今後の検討課題の検討は、されたのだろうか？

マンションの新たな管理方式の検討 平成２４年１月
https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf

第三者管理者方式に関する主な相談事例③
（平成18年4月から平成23年5月までの(社)高層住宅管理業協会への相談）

銀行口座

① 管理会社が管理者の場合における組合口座については、通帳と印鑑の同時保管禁止の適用はないか。

② 総会の決議により当社が管理者となっている。預金口座の印鑑の保管は誰が行うべきか。

③ 分譲後、築20年経過したが、理事会開催もないし、通帳・印鑑も管理会社が保管している。非常に危険な状態だと思う。

④ 適正化法が改正されたのに、管理会社が通帳・印鑑を保管して良いのか。

財産保全

① 当社を管理者とする物件を新規に受託することとなったが、全社的に収納代行方式を採用していることから、他の分別管理方式を採用することができない。通帳と印鑑を同時保管する場合、留意点はあるか。

② 管理者が、通帳も印鑑も同時に保管して、自由に使えるのを放任するのは、法律に欠陥がある。

③ 保証措置が必要ではない新規マンションで、管理者代行として管理会社が印鑑等を預かる場合には、印鑑を預かっている間は保証措置が必要か。

④ 管理者である管理会社が組合資金を預かることは違法ではないか。

⇒

第三者が管理者業務を行っている場合の規制はない。

管理者として同時保管を行っている場合には、組合財産が毀損される可能性もあることから、第三者管理者方式の場合の組合財産の保全手法については、今後の検討課題。

－コーヒータイム－

【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

＜過去の投稿＞
>>10533 匿名さん 2022/02/21
>>10557 匿名さん 2022/04/02
>>10713 匿名さん 2022/09/03

ということで、
管理費を滞納したときの遅延損害金について管理規約に定めがない場合、年３％の遅延損害金を請求できます（民法４０４条１項・２項、民法４１９条１項本文）。

管理規約に遅延損害金の定めがないというのは現実的にはほとんどないだろうね。

弁護士費用を請求できないというマンションは少なからずあるだろう。平成１６年の標準管理規約改正だからね。

【令和３年度　マンション管理士試験】

〔問　15〕　甲マンションの 101 号室を所有するＡが管理費を滞納した場合の遅延損害金に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率の定めがない場合、Ａが令和２年１月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和２年２月１日から支払済みまで年５％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

２　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率を年 10％とする定めがある場合、Ａが令和２年７月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和２年８月１日から支払済みまで年 10％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

３　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率の定めがない場合、Ａが令和３年１月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和３年２月１日から支払済みまで年３％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

４　甲マンションの管理規約に遅延損害金の利率を年１％とする定めがある場合、Ａが令和３年７月末日を支払期限とする管理費を滞納したときは、Ａは、令和３年８月１日から支払済みまで年３％の割合による遅延損害金の支払義務を負う。

【正解　４】

－コーヒータイム－

【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

－コーヒータイム－

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞
（最終改正　令和3年6月22日 国住マ第33号）

第６０条（管理費等の徴収）
第２項　組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

【第60条（管理費等の徴収）第２項関係コメント】
④ 滞納管理費等に係る遅延損害金の利率の水準については、管理費等は、マンションの日々の維持管理のために必要不可欠なものであり、その滞納はマンションの資産価値や居住環境に影響し得ること、管理組合による滞納管理費等の回収は、専門的な知識・ノウハウを有し大数の法則が働く金融機関等の事業者による債権回収とは違い、手間や時間コストなどの回収コストが膨大となり得ること等から、利息制限法や消費者契約法等における遅延損害金利率よりも高く設定することも考えられる。

>>10846 の続き

⑥ 第２項では、遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することが「できる」と規定しているが、これらについては、請求しないことについて合理的事情がある場合を除き、請求すべきものと考えられる。

【平成２０年度　マンション管理士試験】

〔問　12〕　管理組合（区分所有法第３条に規定する区分所有者の団体をいう。以下同じ。）の集会における、滞納管理費等の遅延損害金の利率に関する規約の定めについての区分所有者Ａ～Ｄの次の発言のうち、民法、利息制限法及び消費者契約法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ａ－利息制限法が改定され、同法第７条第１項で年20％を越える利率は無効とされることになりましたね。現在の規約の利率は無効となりますので、至急に改正しなくてはなりません。

２　Ｂ－原始規約は分譲業者が作成したわけですから、消費者契約法第９条第２号の適用があると思いますよ。したがって、利率は年14.6％以下に変更すべきではないでしょうか。

３　Ｃ－消費者契約法というより、むしろ、対等の個人間の契約として利息制限法第４条第１項が適用され、同法第１条の利率の1.46倍まで許されるので年29.2％以下の利率にしておけば問題ないはずですよ。

４　Ｄ－利息制限法も消費者契約法も適用されませんよ。滞納管理費等の遅延損害金について、仮に規約で何も定めなければ、遅延損害金の利率は、民法の法定利率が適用されます。

【正解　４】

>>10845 の訂正

誤：２０２０（令和２年）
　　２０２３（令和５年）

正：２０２０年（令和２年）
　　２０２３年（令和５年）

＜再掲＞
>>10595 匿名さん 2022/07/06
＜参考＞
【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。
なお、民法２４９条は「持分に応じた使用」を定めているが、民法２４９条の規定の適用は排除される（法１２条）。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

本条は、区分所有法１３条を前提として、共用部分を使用するにあたっての区分所有者の「義務」を定めたものである。
また、この規定は敷地および付属施設の使用にも適用される。

>>10850 からわかるように、「共用部分」は区分所有法１３条が適用されるが、付属施設である駐車場には適用がない。
敷地および共用部分以外の付属施設の使用に関しては、原則として民法２４９条が適用されるが、この条項は任意規定であるので、マンション標準管理規約（単棟型）では次のように規定している。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

更に、「マンション標準管理規約（単棟型）」では、駐車場の使用について、次のように規定している。

（駐車場の使用）
第１５条　管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
２　前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
３　区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

民法249条は、共有者が共用物を各人の持分に応じて使用する権利を定めているが、用法に従って使用するかどうかについては言及していない。また、区分所有法13条は共用部分を用方に従って使用する権利を定めているが、用方に従わない使用を明確に禁止しているわけではない（用方に従った使用は権利であって義務ではない）。結局、その点は管理組合の自治に委ねていると解するしかない。
そこで、自治ルールである規約において共用部分や共用部分以外の敷地や付属施設については、用法に従って使用する義務があると宣言したのが標準規約13条であるといえよう。（しかし、規約で用法以外の使用は認めないと規定しておきながら、集会室で住民の葬式をしたり、子供が通う小学校の臨海学校のビデオの上映会をやったり、総会や理事会といった本来と用法と異なる使い方を理事長判断で許可している）

－ティータイム－

＜民法第２４９条の改正について＞

【現行】
（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

【２０２３年（令和５年４月１日以降）】
（共有物の使用）
第二百四十九条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
２　共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対し、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負う。
３　共有者は、善良な管理者の注意をもって、共有物の使用をしなければならない。

>>10854 の訂正
誤：【２０２３年（令和５年４月１日以降）】
正：【２０２３年（令和５年）４月１日以降】

だから、１人で自転車を５台も６台も駐輪場に置くやつは
駐輪場を使わない住民に使用料を払うんや。
管理組合に払う使用料と二重払いになっていい気味や。

【２０２３年（令和５年）４月１日以降における自転車置場の使用について】
１．管理規約に対象物件の使用に関する細則を置くことを定めていることが一般的である（マンション標準管理規約（単棟型）においては、１８条）。

２．自転車置場については、具体的な使用方法を「自転車置場使用細則」に定めるが、この細則は民法２４９条２項に規定する「別段の合意がある場合」に該当するので、民法２４９条２項の適用はない。

【マンション標準管理規約（単棟型）】

（使用細則）
第１８条　対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする。

使用細則は「別段の定め」ではあるが「別段の合意」とは限らない。
細則制定総会で最後まで「俺は同意しない」という奴もいるから。
この場合の「別段の合意」とは「駐輪場使用細則」に基づいて締結される
「駐輪場利用契約」のことを指す。
これは契約だから合意そのものである。本来は駐輪場を使用しない組合員に
支払うべきものを管理組合に支払うことで合意している。
当然組合員からは「俺に払え」と苦情が出るが、そのときは管理組合長が
出て行って収めるのだろう。

民法２４９条の規定をマンションの駐車場駐輪場に当てはめると
組合員は駐車場の「全部」を持分に応じて使用できるから、駐車場の
どこに駐車してもいいことになる。
管理組合長が「Aさんはこっち」「Ｂさんはあっち」と決める自体違法である。
では、なぜ決めることができるのか？それは規約に書いてあるからだ。
駐車場の場所決めは附属施設の使用に関する区分所有者相互間の事項なので
規約で決めていい。駐車場所は組合長のほうで決めるよということを規約で
断っておけば、法律をクリアできる。

だから理事長は付け届けや袖の下で儲かるので貧しい年金ジジイはなりたがるわけですね

－コーヒータイム－

＜区分所有者には「使用細則」を遵守する義務があるが、「マンション標準管理規約」では、どのように規定しているのか？＞

「使用細則」という用語は使用せずに総会の決議に含めて、以下のように規定している。
【マンション標準管理規約（単棟型）】
（規約及び総会の決議の遵守義務）
第３条　区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会の決議を誠実に遵守しなければならない。
２　区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び総会の決議を遵守させなければならない。

なお、以前の「中高層共同住宅標準管理規約」では、以下のように規定していた。
【中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）】
（規約の遵守義務）
第３条　区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び使用細則を誠実に遵守しなければならない。
２　区分所有者は、同居する者に対してこの規約及び使用細則に定める事項を遵守させなければならない。

では、規約・総会決議と法令とで規定している内容が異なっているときはどうするか。
この時は、法令に従えばよい。例えば、戸数５０戸で駐輪場が１００台のマンションは、
民法２４９条１項に従って１人２台まで使用することができる。これを早い者勝ちで
台数無制限で使ってよいという使用細則ができても従わなくていいのである。
満車のときは適宜の２台を放り出して自分の自転車を駐輪すればよい。

自力救済禁止ですよ

－ティータイム－

＜規約と使用細則等について＞
【規約で「各区分所有者の共用部分の共有持分の割合は、別に定めるところによる」と定めて、規約以外の使用細則等において定めた場合、その効力は？】

効力は生じない（区分所有法１４条４項）。
「共用部分の共有持分の割合」は、絶対的規約事項であるので、これを規約以外の使用細則等で定めることは許されない。

>>10862 関連

【使用細則等について】
規約により、敷地の一部を一定数の区分所有者のための駐車場として使用するために使用権を認めることを定め、使用権が認められる区分所有者の選定方法やその使用料に関しては使用細則等で定めることがある。
使用細則等は、区分所有建物の規約以外の定めであり、通常は上記の例のように規約に基づいて定められるが、規約に基づかないで（集会の決議等で）定められるものもある。
他方、使用細則等の名称が付されていても、これを規約として定める旨が明らかにされている場合（例： >>10865 ）には、区分所有法の規約に関する規定（３０条～３３条）に従う。

－コーヒータイム－

【区分所有法】
○ 議長の集会議事録の作成義務（４２条１項）
○ 議長の集会議事録の保管義務（４２条５項）

【マンション標準管理規約（単棟型）】
○ 議長の総会議事録の作成義務（４９条１項）
○ 議長の総会議事録の保管義務（４９条３項）

【マンション標準管理委託契約書】
マンション管理業者の基幹事務以外の事務管理業務
○ 管理組合がマンション管理業者の協力を必要とするときの総会議事録案の作成（総会支援業務）
○ 総会議事録を管理組合の事務所で保管（その他－図書等の保管等）

＜参考＞
東京都 マンションマイナポータルサイト
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/kanri/03guidebook.html
「マンション管理ガイドブック－管理組合編」
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/pdf/48kanri-guide/03guideb...

－５４頁抜粋－
【参考事項２２　帳票等の保存期間の例】
○総会関連
・総会議案書及び総会議事録・・・永久
・総会出席票・委任状・議決権行使書・・・１０年

○理事会関連
・理事会議案書及び理事会議事録・・・永久
・理事会等の引継ぎ書・・・永久

（出典：マンション管理サポートネット／公益財団法人マンション管理センター）

＜再掲＞
>>10656 匿名さん 2022/08/07
【利益相反事項の関係法】
民法
第１０８条（自己契約及び双方代理等）
第１項　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。
第２項　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

「令和２年（２０２０年）４月１日改正ポイント」
１．第２項の新設
２．自己契約・双方代理は無権代理行為になるとの判例（最判昭和47年４月４日）の明文化
３．利益相反行為は無権代理行為になるとの判例（大判昭和7年6月6日）の明文化
４．自己契約・双方代理・利益相反行為は無権代理の規定が適用されるが，表見代理の規定は適用されない。

《改正前》
第１０８条（自己契約及び双方代理）
同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

てなわけで、
本人があらかじめ許諾している場合は、有効です。

上記を踏まえると、以下のようになる。

Ｑ：管理会社が管理者となるとした場合、管理委託契約名義（甲・乙）は同一名義で問題ないか？
Ａ：管理会社を管理者とする承認及び管理者業務の委託契約締結承認が、総会において適切になされていれば、基本的には問題ないと考えられる。

てなことが、ここに書いてある。

【マンションの新たな管理方式の検討】
（国土交通省　平成２４年１月）
https://www.mlit.go.jp/common/000188645.pdf
Ｐ．３８　Ｐ．４２

管理会社が管理者となる場合、管理委託契約名義（甲・乙）が同一名義とは？

管理組合（甲）の総会において管理業者（乙）が管理者に選任されている場合の管理委託契約
甲：○○管理組合　管理者　○○株式会社代表取締役社長
乙：○○株式会社代表取締役社長

第１回マンションの新たな管理ルールに関する検討会（平成２４年１月１０日）
－議事録抜粋－
【法務省】 区分所有法上は、先ほど国土交通省さんの資料にもありましたとおり、管理者というのは、区分所有者を代理して業務の執行に当たるという役割を持っております。
では、その業務執行というのがどういう位置づけになるかと申しますと、これは委任に近い関係であろうかと思います。委任については、区分所有法上は詳細な規定はございませんので、普通の民法の話になっていくのかなというふうには思いますが、先ほど来ご指摘がありますとおり、およそ利益相反は全部だめだということではなくて、それは適正なルールにのっとって、内容の合理性があるものであれば、それは利益相反とは言わない、実質的に見て、ちゃんと区分所有者のためになっている内容になっているのであれば、それは利益相反には当たらないということになるのではないかなというふうに思っております。

－コーヒータイム－

【「第三者管理者方式」の課題】
１．管理者たる第三者に大きな権能が集中することにより、極めて効率的な管理の実現が期待される反面、チェック機能が十分働かなくなる危険性がある。

２．現行法には管理者としての資格要件や業務へのチェック規定がないため、区分所有者が無関心のまま管理事務の負担軽減を安易に求めて本方式が導入されるのは危険である。

３．最も大切な管理組合の金銭等財産の保護という点については、管理者が共用部分等の保存行為を自らの判断で行うことができることとなることが、悪意のある管理者は過度な保存行為を行うことにより管理組合の金銭等財産を徒に浪費させることも可能となることに加え、管理組合の金銭等財産の保管業務も任せる（通帳と印鑑の双方を持つ）こととなるため、組合財産と管理者財産の帰属に問題が生じることが考えられ、管理者が倒産・破産等した場合は、管理組合の金銭等財産が保護されない可能性が高い。

４．新たに第三者を管理者として選任した場合は、新たなコストが発生することとなる。また、管理業者が管理者となる場合でも、管理者としての義務は、管理組合との業務委託契約に基づき行っている業務に対する義務と比して、責任が加重されることから、区分所有者が負担すべき管理費が高額となる可能性が高い。

（参考：マンション管理の新たな枠組みづくりに関する調査検討報告書）

【区分所有法における管理者に関する主な規定】
○ 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によって、管理者を選任し、又は解任することができる。（25条）
○ 管理者は、共用部分や建物の敷地及び附属施設を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。（26条1項）
○ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。共用部分の損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても区分所有者を代理する。（26条2項）
○ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。（26条4項）
○ 管理者は、集会を招集する権利を持ち（34条1項）、毎年1回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。（43条）
○ 規約、議事録等の書面を保管し、利害関係者からの請求があれば、閲覧を拒んではならない。（33条1項・2項）

＜参考＞
K&K PARTNERS法律事務所
【「管理組合」が存在しないマンションはあり得るか】
－「管理組合がない」ｖｓ「管理組合のないマンションなど存在しない」－

http://xn--jcxx3i4thxpbn13b.com/2016/06/10/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7...

>>10877 関連

【マンション管理適正化法】
第２条（定義）
第３号　管理組合　マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体又は区分所有法第四十七条第一項（区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。）に規定する法人をいう。

余談ですが・・・
「マンション」という用語が法律に登場したのは、マンション管理適正化法が初めてです。

カン違いしていました。

https://www.mansion.mlcgi.com/reno_c3.htm
(1)適正化法成立のいきさつ

そのような背景のもとに平成12年(2000年)、議員立法（注２）により作られた「マンション管理適正化法」(平成12年法律第149号)は、管理会社倒産時の組合資産の保全対策として、管理業者の登録及び分別管理の徹底や管理組合預金口座の保全を目的とし、その執行をはかるため、行政の組織として指定法人を2つ認定し、行政の作用として国家資格を2つ創設し、統制に関してこれらの指定法人への監督指導権限を国交省が持つ仕組みとしました。

（注２）議員立法を文字通りに解釈して「国会議員が法案を作った」とカン違いしている人がいるが、実際に法案を起草したのは官僚で、彼らに担がれて神輿に乗った国会議員が官僚が作った法案を国会で通しただけ。

余談ですが・・・
「マンション」という用語もマンション管理適正化法で初めて登場しました。
同法に規定する「マンション」とは、区分所有建物のうち、居住の用に供する専有部分が1戸以上あるものをいいます。

（専有部分の用途）
第１２条　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

質問：
法人が「本店又は主たる事務所の所在地」を専有部分の住所で登記している場合、第１２条第１項に違反するのか？
登記上、「本店又は主たる事務所の所在地」を設定しなければならないので、やむなく自宅（専有部分）を登記。
この場合、「他の用途に供してはならない。」に抵触している。

当該住戸の所在地で法人登記がされていることだけをもって、「他の用途に供している」とはいえないと思います。

嘗て民泊やシェアハウス禁止の規約改正の時は、第12条第2項以下を拡充しているが、第1項はそのまま。
第1項は飾りみたいな条文で空文化している。民泊同様に第2項以下で規定を追記する必要がありそう。

管理規約において、専有部分を本店所在地として法人登記することを禁止している場合は、管理規約に違反することになりますね。

専有部分の使用について、管理規約で制限できるのは、他の専有部分の使用、又は共用部分等（共用部分及び附属施設）の管理に影響を及ぼすものに限られる。

そもそも、>>10882 の質問自体が「専有部分の使用」に関するものではないですね。

登記上の本店住所にしているだけのか、実際本店として営業しているのか、
区分所有者に問いただす必要がありますね。
判例では、一審で税理士事務所Ok、二審でＮＧの判決が出てます。

郵便受や玄関扉に堂々と法人名の表札を掲げていた場合、区分所有者から規約違反の指摘をされたことがある。
規約違反だと言って相手に表札を外すよう言ったところ、すんなり外してくれた。営業実態があったのだろう。

さて、話は変わって・・・

役員・理事会を廃止して、マンション管理士が管理者となって管理組合を運営することをHPに載せている親泊マンション管理士事務所
https://www.oyadomari-mankan.com/service/manager.html

またまた、話は変わって・・・

個人賠償責任保険において、「居住用戸室を所有、使用または管理に起因する偶然な事故」の場合、「居住用戸室を所有または管理している者で、居住用戸室に居住していない者」も被保険者です。

マンションの約半分が、個人賠償責任保険の包括契約を締結しているようです。

－コーヒータイム－

＜管理組合が個人賠償責任保険を締結している割合＞
【マンション総合調査結果】
平成30年度・・・４８．８％　（824／1,688）
平成25年度・・・４４．７％（1,039／2,324）

>>10893 匿名さん

個人賠償責任保険って個人でがかけるのでは？

>>10894 匿名さん

管理組合が締結する個人賠償責任保険は包括特約です。
個人が締結する個人賠償責任保険の被保険者は、記名被保険者とその家族ですが、管理組合が締結する包括特約の場合は、居住者とその家族を被保険者とし、「居住用戸室を所有、使用または管理に起因する偶然な事故」の場合、「居住用戸室を所有または管理している者で、居住用戸室に居住していない者」も被保険者となります。

>>10895 匿名さん

管理組合の保険の場合、専有部分に起因する事故の場合は適用外では？

>>10896 匿名さん

管理組合が締結している施設管理者賠償責任保険では、「専有部分の所有、使用または管理に起因する事故」は対象外ですが、個人賠償責任保険では対象です。

階下への水漏れ排水漏れ糞尿漏れの弁償金をカバーしてくれたら十分です

>>10897さん
ＰＡＲＴ２がどういう書き込みがされているのをみたけど
殆どがコピペなんだな。
ここは僕が立てたスレだけど、僕はここには書き込みはしないから
あんたに任せるよ。
このスレを管理してくれ。多分あんたの力と能力、情報力では無理だと
おもうけどね。
質問には答え、質問がなければ情報の提供をして続けてね。
毎日書き込みをしなければ続かないよ。

>>10898 匿名さん

そのとおりです。
賠償責任保険は、階下の損害について階下の住人に保険金を支払う保険ではありません。
加害者は、事故により被害者に対し法律上の損害賠償責任を負ったとき、賠償金を支払う必要がありますが、賠償責任保険は、賠償金を支払うことによって生じる加害者の経済的損失に対して保険金を支払うものです。

>>10898 匿名さん

専有部分の事故だから管理組合の保険は対象外では？

>>10900 関連

【賠償責任保険における保険金の支払い方法】
１．保険事故により被保険者が責任を負担し、かつ、それを履行した場合に、被保険者に保険金を給付する。
２．保険事故により被保険者の責任が確定した場合に、その履行を待たないで被保険者に保険金を給付する。
３．保険事故により被保険者の責任が確定した場合に、被害者に保険金を給付することにより、被保険者の責任を免脱する。

自動車の対物事故において、相手自動車の修理代金を保険会社から修理工場に直接支払うことがありますが、これは、上記の３．ですね。

１日以上何も書きこんでいないね。
スレを活動させるんであれば、２～３時間置きぐらいには
書き込みしないとね。

コピペと同じ内容ばかりでは意味ないしね。
当然自作自演もね。

それから、他スレに対する単なる嫌がらせのための書き込みもね。

－コーヒータイム－

＜管理組合が締結している火災保険において、個人賠償責任保険を特約として付帯している割合＞
（管理組合は、個人賠償責任保険（包括契約）を単独では契約できない。）

【マンション総合調査結果】
平成30年度・・・５３．５％　（824／1,541）
平成25年度・・・５０．５％（1,039／2,058）

てなわけで・・・

「マンション総合保険だから、個人賠償補償は基本補償に入っている」と思っていたら大間違いです。

マンション総合調査では「火災保険」と表現していますが、当然、この中には「マンション総合保険」等を含んでいます。

誰も聞いていないのに、無理して書き込む必要はないよ。
誰も見ない、誰も書き込まれないスレだから。
そんなことしていないで、仕事しなよ。
滑稽だよ、みていると。
君の能力や知識情報では、ここのスレを管理していくには
無理がある。

>>10909 関連

現在、販売されている管理組合向けの火災保険はほとんどが総合保険ですから、>>10907 の割合は、
＜管理組合が締結している「マンション総合保険」において、個人賠償責任保険を特約として付帯している割合＞
と置き換えても大きな違いはないと考えられます。

新築マンションなら、住宅ローンとセットの「個人賠償責任保険」に加入している区分所有者が多いので、必要ないかもしれない。

かなりあおられているね。
しかし、君の能力ではここのスレを管理するのは無理だね。
もっとみんなが感心するような書き込みでないとね。
つまらない書き込みだから、誰もみてくれないし、書き込みもない。
仕事したほうがいいんじゃないの。

最近は、自動車保険にも付帯できますしね。

>>10914 は、>>10912 に向けたレスです。

願わくば、我をマンション管理士国家試験に合格させたまえ！

>>10916 匿名さん

簡単な試験ですから、頑張ってください。

以下の衆議院の質問は、管理組合が専有部分に関する契約である個人損害賠償保険を締結できない、と理解します。

素人の私の考察で、管理組合が専有部分の個人損害賠償保険を締結するなら、多数決の総会決議ではなく、全員の合意が必要と考えます。

専門的知識を有するマンション管理士の先生方は、どう考えますか？


マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問主意書
令和二年五月二十八日提出
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/2...

一　マンション管理組合が、個人賠償責任保険を契約しているケースが散見されるが、マンション管理組合が、専有部分に関する契約である個人損害賠償保険を締結できる法令上の根拠はあるか、具体的に説明されたい。

二　一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。

三　ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

四　個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。平成三十年十一月二十二日の参議院法務委員会において、マンション管理組合が個人賠償責任保険を区分所有法上契約できるかどうか小川敏夫参議院議員（現参議院副議長）が質問した。それに対し法務省民事局長は「建物あるいはその敷地等の管理とはおよそ無関係なものである場合には、管理組合のその権限に入ってこない」旨、一般論としてではあるが答弁している。
　現在、保険会社の個人賠償保険で「マンション内の行為に限ってそれをカバーする」保険はない。したがって、多くの管理組合を対象にして契約が行われている個人賠償責任保険は管理組合が必ずしも契約する必要のない保険商品であり、その事実を知らせることなく行われている同保険の契約はそもそも無効と考えるが政府の判断はどうか。

五　ちなみに管理組合が組合員から徴収する管理費によって町内会費を払っていた事例について「区分所有法の目的外の事項と解される」とした最高裁の判決があるが、それと同様の問題だとの認識はあるか。

六　昨今、築年数の古くなったマンションでは当然のように居住者の高齢化が進み、年金生活者が増えている。限られた管理費によってマンションが維持されているにもかかわらず本来契約する必要のない保険料の支払いで貴重なお金が失われている。全国のマンション管理組合で事情を知らず個人賠償責任保険を契約させられている事例とその契約金の総額を把握しているか。把握していないとすれば早急に保険会社に調査を指示するべきと考えるがどうか。

七　この問題は法律を所管し運用に責任を持っている政府が速やかに全保険会社に対し是正処置を講ずるよう指示するべきであると考えるがどうか。また、管理組合の錯誤により契約された過去の保険料は速やかに管理組合に返還されるべきものであると考えるがどうか。

以下と同意見です。

衆議院議員阿久津幸彦君提出マンション管理組合と個人賠償責任保険に関する質問に対する答弁書
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/b...

【政府答弁】
一及び二について
マンション管理組合（建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第三条に規定する団体が、同法第四十七条第一項の規定による法人である場合にあっては当該法人をいい、同項の規定による法人でない場合にあっては同法第三条に規定する管理者を定めた当該団体をいう。以下同じ。）については、当該法人又は当該団体の管理者は同条に規定する建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な範囲で損害保険契約を締結することができると解されている。

>>10919 の続き

【質問】
三　ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

四　個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。平成三十年十一月二十二日の参議院法務委員会において、マンション管理組合が個人賠償責任保険を区分所有法上契約できるかどうか小川敏夫参議院議員（現参議院副議長）が質問した。それに対し法務省民事局長は「建物あるいはその敷地等の管理とはおよそ無関係なものである場合には、管理組合のその権限に入ってこない」旨、一般論としてではあるが答弁している。
　現在、保険会社の個人賠償保険で「マンション内の行為に限ってそれをカバーする」保険はない。したがって、多くの管理組合を対象にして契約が行われている個人賠償責任保険は管理組合が必ずしも契約する必要のない保険商品であり、その事実を知らせることなく行われている同保険の契約はそもそも無効と考えるが政府の判断はどうか。

【政府答弁】
三及び四について
　マンションの共用部分における火災や水濡れ、破損等の事故を補償するマンション管理組合に係る火災保険契約等については、共用部分において発生した事故の損害賠償責任が居住者にある場合に備えるなど、円滑なマンション管理に資する目的で、居住者等を対象とする個人賠償責任保険が特約として付帯される場合があると承知している。
　なお、保険契約の有効性については、関係法令等に基づき、個々の事案に応じて判断されるべきものと考えている。

またまたコピペか。
あのね、コピペだけでは関心がもたれないんだよね。
コピペをまとめるのと自分の考えをいれないとだれも
読む者はいないし、書き込む者はいない。
しかし、君にはその力はないけどね。
こんなことばかりしていないで、仕事をしなよ。

>>10920 匿名さん

>>共用部分において発生した事故の損害賠償責任が居住者にある場合に備える

政府答弁は正しい。
管理組合の保険は共用部分の保険であって専有部分の保険ではない。

>>10921 匿名さん

お前こそ仕事しろよ！！

煽られいいようにあしらわれている。
みていると可哀そうに感じる。
しかし、いい加減書き込みはやめた方がいいよ。
別スレに対抗して何か得になることあるの。
別スレのスレ主は会社をリタイアして、現在はネットレの
気配ボードをみながら株の売買をしている老人だよ。
おまけにマン管の有資格者ときている。
時間と知識、情報のある者に対抗しても歯が立たないよ。
いくらでも書き込みができる時間と知識、情報があるからね。
趣味でスレを立て、暇つぶしで書き込みをしているんだからね。
そんな老人を相手にしたってしょうがないだろう。ストレスが
貯まるだけだよ。

＜このスレのおさらい１＞

>>6
>「マンション管理士に質問しよう」のスレをたてた者です。
>前スレは、マンションの管理についての悩みを全員で解決していこう
>という主旨のもとに、相談や悩みに答え、情報の提供や問題提起等を
>行いスレを盛り立ててきましたが、なりすましの者にＰＡＲＴ２を
>たてられ、後は野となれ・・・という状態です。
>このスレは私のたてたものではありませんので、ここに帰ってくること
>は絶対にありません。
>後は、今度スレをたてられた方が責任をもって運営されていくと思います。
>しかし、新レスに移行したスレは殆どが消滅してしまっています。
>そうならないように、マンションの理事のみなさんのために、適切な
>アドバイスをしてあげてください。
>今度のスレタイは、マンション管理士だけで解決されるようですので、
>大変でしょうが、しっかり後を託します。
>では、ごきげんよう！

実務経験のないマン管の有資格者なんてプロのマン管の前では子供同然。

ＰＡＲＴ２はマンション管理士に質問しようでした。
マン管士だけではいろいろと支障があったので、ＰＡＲＴ３は
マンション管理士等にしたんですよ。
ＰＡＲＴ２はマンション管理士の有資格者だけが質問には
答えていってください。もちろん私は有資格者ですけどね。

＜このスレのおさらい２＞

>>31
>ここは削除依頼をしましたので、「マンション管理士等への何でも相談
>ＰＡＲＴ３の方へ移動をお願いします。

＜このスレのおさらい３＞

>>84
>ここで質問するのではなく、マンション管理士等への質問
>ＰＡＲＴ３で質問した方がいいのではないの。
>このスレには、スレ主がいないので。
>このスレは成りすまし君が1,000レスになったので勝手に
>立てたスレだから。

＜このスレのおさらい４＞

>>10010
>マンション管理士等に質問しようＰＡＲＴ３ができましたので
>そちらに移行してください。
>このスレは閉鎖要求はしていませんが。

＜このスレのおさらい５＞

>>10019
>>>10018さん
>スレ主です。
>マンション管理士等に質問しようＰＡＲＴ３をたちあげましたので、そちらに
>移行してください。

>>>10011さん
>マンション管理士等に質問しようＰＡＲＴ３で質問してください。
>そちらでだったら、質問にお答えします。

＜このスレのおさらい６＞

>>10025
>スレ主ですけど、ＰＡＲＴ３を立てたんだけど、何故ここに
>固執するんですか。
>私はここでの質問には一切こたえないから、それでここにきて
>質問に答えているのかな。

そんなエネルギーを使わずに撤退しなさい。
君には、このお化けスレを管理する能力も知識も情報もない。
またまた、煽りたてているので、対抗心を燃やすかもね。
ただね、誰も見ない、だれも書き込まないスレに執着心を燃やすだけ
無駄だと思わないかい。
自分でスレ立てをしてみるかい。できないだろうがね。
もうこれでここでの書き込みは終わり。Ｇ００Ｄ　ＢＹＥ！

ビルクリーニング技能士ですがなにか？

さて、本題に戻って・・・

【マンション管理組合と個人賠償責任保険】
マンションに関する損害賠償事故の発生について、
１．共用部分の所有、使用または管理に起因している。
２．共用部分の所有、使用または管理と居住者の行為の両方に起因している。
３．事故の発生場所は共用部分であるが、専有部分の所有、使用または管理に起因している。
４．事故の発生場所は共用部分であるが、居住者の行為にのみ起因している。
等が考えられ、被害の範囲も被害者もマンション内だけとは限らない。
また、その損害賠償責任は、
１．管理組合にある。
２．居住者にある。
３．居住していない区分所有者にある。
４．管理組合と居住者（または居住していない区分所有者）の両方にある。
など、単純ではない。
これらを勘案すると、トラブルを防止し、適正な管理を実施するという観点から、管理組合が締結する共用部分を対象とした火災保険に個人賠償責任保険を特約として付帯することは、「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」として許容されると考える。

－コーヒータイム－

>>8879 匿名さん 2018/06/30
　　↑
>>10125 2019/03/22
【正しくは・・・】
〇商工中金・・・預金保険制度の対象金融機関
〇郵便局（ゆうちょ銀行）・・・預金保険制度の対象金融機関
〇農協・・・貯金保険制度の対象協同組合

－コーヒータイム－

各損害保険会社は、管理組合向けに独自の「マンション総合保険」を販売していますが、各社の「マンション総合保険」の基本補償の中に個人賠償責任に関する項目はありません。
また、個人賠償責任保険特約は、「マンション総合保険」に自動付帯されるのではなく、任意付帯（付帯するかどうかは、契約者が自由に決めることができる）として用意されているもので、付帯率は約５４％です（ >>10907 参照）。

３０分の間に、１０個のスレが上にあります。
面白いですね。

何が面白いの？

判る人には解るが、判らない人には解らない。

てなわけで・・・

「『総合保険』だから安心」というのではなく、補償内容を確認することが必要です。

２５分の間に、９個のスレが上にきました。
同一人の仕業ですが、滑稽です。

－コーヒータイム－

＜管理組合が「施設所有者･管理者賠償責任保険」を締結している割合＞
【マンション総合調査結果】
平成30年度・・・３７．４％（632／1,688）
平成25年度・・・４１．４％（963／2,324）

－コーヒータイム－

＜火災保険を締結している管理組合が「施設所有者･管理者賠償責任保険」を締結している割合＞

【マンション総合調査結果】
平成30年度・・・４１．６％（632／1,541）
平成25年度・・・４６．８％（963／2,058）

てなわけで・・・

「『総合保険』だから安心」と寝ぼけたことを言う人は無視して、補償内容を確認することが重要です。

－コーヒータイム－

【管理者が共用部分の所有者（管理所有者）となった場合（※）】
※　管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる（区分所有法２７条１項）。

１．管理所有者になった管理者は、共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる（２７条２項 [６条２項の準用] ）。

２．管理所有者になった管理者は、区分所有者全員（一部共用部分については、これを共用すべき区分所有者）のためにその共用部分を管理する義務を負う（２７条２項 [２０条１項の準用] ）。

３．また、２．の場合には、それらの区分所有者に対し、相当な管理費用を請求することができる（２７条２項 [２０条１項の準用] ）。

４．ただし、管理所有者になった管理者は、１７条１項に規定する共用部分の変更（重大変更）をすることはできない（２７条２項 [２０条２項の準用] ）。

５．要約すると、管理所有者になった管理者は、「共用部分」に限って、「保存行為」、「狭義の管理行為」および「軽微変更」をする義務を負うが、これらの行為は、区分所有者を代理して行うのでなく、自己の名において行うことになる。

６．管理所有者になった管理者は、上記の管理所有者としての権利・義務以外は、管理者に関する２５条～２６条の規定が適用される。

てなわけで・・・
>>10946 は、以下に繋がる。

【第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 追加意見】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001580310.pdf
－抜粋－
第２回検討会テーマ
組合役員の担い手不足への対応関連
（意見等）
・ 第三者管理の方式に関して、管理者と区分所有法第３条の団体のみから構成されるパターンも考えられるのではないか。このパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない。このような場合、管理者が共用部分を所有することで、修繕について総会決議を経ずに管理者のみで決められるようになると考える。

「管理者」は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議によって選任されます（区分所有法25条）。
しかし、「管理者」が「管理所有者」になるためには、規約に特別の定めが必要です（27条1項）。

＜再掲＞
>>10515 2022/01/22
＜参考＞
【区分所有法２０条の「管理所有」について】
法務省立法担当者は、このような管理所有について、「所有者と定められた者にその共用部分の管理を委ねるとともに、対外的な関係においてその者の所有とするだけであって、一種の信託的な所有権の移転を行うものであり、潜在的、実質的には、本来の共有者の共有関係が残っているのである」と説明する（濱崎・解説163）。
（出典：コンメンタール マンション区分所有法）

マンションの信託統治

Q：「管理者」でなければ、「管理所有者」になれないのか？

Ａ：否、「区分所有者」も、規約で別段の定めをすることにより「管理所有者」になることができる（区分所有法１１条２項）。
なお、「管理者」は「管理所有者」になることができるが、「区分所有者」である必要はない。

－コーヒータイム－

【平成２０年度　マンション管理士試験】

〔問　５〕　規約の特別な定めにより共用部分を所有する管理者（以下この問において「管理所有者」という。）に関する次の記述のうち、区分所有法によれば、誤っているのはどれか。

１　管理所有者は、区分所有者以外の第三者であってもなることができる。

２　管理所有者は、規約に定めがあるときは、当該共用部分の形状又は効用の著しい変更をすることができる。

３　管理所有者は、当該共用部分に係る損害保険契約の締結について、集会の決議を得る必要がない。

４　管理所有者は、当該共用部分に係る修繕のための請負契約の締結をする場合、自己の名においてすることができる。

【令和２年度　マンション管理士試験】

〔問　４３〕　マンションの給水設備に関する次の記述のうち、適切でないものはどれか。

１　給水設備の計画において、居住者１人当たりの１日の使用水量を250?とした。

２　水道直結増圧方式における給水立て管の頂部に、吸排気弁を設けた。

３　高置水槽方式の給水方式における高置水槽の有効容量を、マンション全体の１日の使用水量の２分の１程度に設定した。

４　飲料用水槽の震災対策として、水槽からの給水分岐部に緊急遮断弁を設けた。

>>10953 の正解は、【３】です。

高置水槽方式の給水方式における高置水槽の有効容量は、マンション全体の１日の使用水量の１０分の１程度に設定します。
したがって、「高置水槽方式の給水方式における高置水槽の有効容量を、マンション全体の １日の使用水量の２分の１程度に設定した。」という選択肢【３】は適切ではありません。また、「停電時に半日分の給水ができる。」という選択肢があっても、適切ではありません。

＜再掲＞
>>10751　2022/09/29
－おやすみの前に－

【給水方式の種類とメリット・デメリットを解説1-水道直結方式編】
https://kenchikusetubisekkei.com/12_watersupply/

【給水方式の種類とメリット・デメリットを解説2-受水槽方式編】
https://kenchikusetubisekkei.com/13_watersupply/

>>10754　2022/10/01
>>10751 関連
【受水槽および高架水槽の容量について】
○ 受水槽　 = １日使用水量 × ４／１０ ～ ６／１０
○ 高置水槽 = １日使用水量 × １／１０ ～ ３／１０

※ 容量が過大だと水槽内に水の滞留が起こり、水質が悪化する原因となるので、必要以上に大きい容量にならないよう注意すること。

>>10953 の選択肢１の「250?」は、「250リットル」です。

【再掲】
>>10486　2021/09/30
＜参考＞
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
平成２３年４月
令和３年９月改訂
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

>>10489　2021/09/30
>>10486 に関して
＜参考＞
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」 新旧対照表
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001425185.pdf

－コーヒータイム－

別スレには、こんなレスも・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/15291/

>>> 15282 匿名さん
>高置水槽方式
>　　　　メリット 　工事費が安い。停電時に半日分の給水ができる。

高置水槽の有効容量は、一般に１日最大使用水量の１／１０程度です。
停電時には、揚水ポンプが停止し、受水槽からの補給はないので、半日分の給水はできません。

>>10952 の正解は、【２】です。

どうでもいいことですが・・・

２０１４年７月、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1218/
に対して、とある爺はこう喚いた。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1221/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1224-1225/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1231-1232/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1235/

これについて、掲示板運営者は次のとおり対応した。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/438832/res/1245/
この中にある https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/ こそが、当スレッドである。

上記から、スレッドは誰でも立てることができ、また、スレ主とは単にスレッドを立てただけの者であり、スレ主たからといって何ら特別な存在ではないという位置付けであることがわかる。

＜再掲＞
>>10414　2020/04/14

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

＜参考＞
一般社団法人　マンション管理業協会
2022年度マンション管理トレンド調査（会員社：355社※調査時）より

＜管理会社による第三者管理＞
【会員社の第三社管理方式の受託状況】
Ａ 受託している・・・３０％
Ｂ 今後、受託を検討している・・・１７％
Ｃ 受託する予定はない・・・５０％

＜管理会社による第三者管理＞
【受託している場合の第三者管理を取り入れているマンションのタイプ（複数回答可）】
ａ(77)　投資用単身居住型マンション
ｂ(24)　通常ファミリー居住型マンション
ｃ(13)　複合用途型マンション
ｄ (8)　中低層型の高級マンション（高級の基準はご回答者様のご判断でご回答ください）
ｅ (8)　リゾート型マンション
ｆ (5)　その他
ｇ (4)　タワー型の高級マンション（高級の基準はご回答者様のご判断でご回答ください）

＜管理会社による第三者管理＞
【第三者管理を採用している場合の採用方式（複数回答可）】
ａ(80)　（管理会社）が管理者。理事会無し。
ｂ(33)　（管理会社）が管理者。理事会あり。
ｃ (3)　（マンション管理士）が管理者。理事会あり。
ｄ (3)　（マンション管理士）が管理者。理事会無し。
ｅ (2)　（その他　専門家）が管理者。理事会あり。
ｆ (5)　（その他　専門家）が管理者。理事会無し。

＜管理会社による第三者管理＞
【その他自由回答】
・ 現在２つの管理組合から依頼を受け管理者管理を行っているが、将来的には役員のなり手不足の組合が増え、管理会社への依頼は増える傾向にあると考えられる。
・ 居住者の高齢化による役員のなり手不足問題や建物・設備の劣化により漏水や断水事故など発生し、居住者からの苦情への対応に苦慮している経年が経過しているマンションでは、第三者管理の要望も増えつつある。

＜参考＞
マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要
（平成30年6月1日　公益財団法人マンション管理センター）より

＜マンション管理士としての活動の状況＞
【マンション管理士としての現在の活動状況（単一回答）】
(n=5562)
Ａ　活動を行ったことがない・・・７５．８％
Ｂ　以前活動を行っていたが､現在は行っていない・・・８．４％
Ｃ　副業として活動を行っている・・・７．７％
Ｄ　本業として活動を行っている・・・５．４％
Ｅ　無回答・・・２．８％

◆「マンション管理士としての活動を行っている」又は「以前活動を行っていた」と回答した者の割合は21.5％であった。一方、「活動を行ったことがない」と回答した者が75.8％を占めている。
※マンション管理士としての活動とは、管理組合等への助言・指導・その他の援助業務を指し、管理会社等の社員としての業務や自己が居住するマンションの管理組合での役員就任等は含まない。

>>10966 の「マンション管理士の業務についてのアンケート調査結果の概要」について

【調査対象（※）】
・意向調査：マンション管理士23,118名（平成27年度末登録者）
・本 調 査：意向調査にてアンケート回答への同意があったマンション管理士6,849名

※第一段階の調査として全てのマンション管理士に対して、アンケート回答の意向の有無に関する調査を行い（意向調査）、アンケート回答に了承する旨の回答のあったマンション管理士に対してアンケート票を送付し、本調査を行った。

【回収状況】
・本調査発送数 6,849通
・本調査回収数 5,562通（回収率：81.2％）

＜マンション管理士としての活動の状況＞
【マンション管理士以外に取得している資格（複数回答）】
(n=5562)
ａ　管理業務主任者・・・８５．２％
ｂ　宅地建物取引士・・・７７．８％
ｃ　ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙﾌﾟﾗﾝﾅｰ・・・２２．９％
ｄ　建築士・・・１１．９％
ｅ　行政書士・・・１１．１％
ｆ　建築施工管理技士・・・８．３％
ｇ　不動産鑑定士・・・１．２％
ｈ　税理士・・・０．６％
ｉ　司法書士・・・０．５％
ｊ　弁護士・・・０．３％
ｋ　公認会計士・・・０．１％
ｌ　その他・・・２７．６％
ｍ　無回答・・・２．４％

マンション管理士試験に合格した者が、マンション管理士として登録する割合は、７０％程度である。

>>10969 匿名さん
登録してますよ

>>10970 匿名さん

登録して何かいいことはありましたか？

箔付けになる。

中身のない資格なのに、箔が付くのですか？

－コーヒータイム－

＜参考＞
新築時から「第三者管理方式」を取り入れるファミリータイプのマンション

＜三井のマンション「パークホームズ宮ヶ丘」＞
https://www.31sumai.com/mfr/H1702/

【New Style】
https://www.31sumai.com/mfr/H1702/newstyle.html
New Style 03　マンション管理を委託するスタイル
従来のマンション管理は所有者が当事者となり、順番に理事を務め、理事会を開くなど、少なくない業務を担ってきました。
そうした負担を解消するのが「第三者管理方式」。
通常は所有者で行う理事会の業務をプロに任せることにより、高品質な管理も実現します。

＜三井のマンション「パークホームズ円山表参道」＞
https://www.31sumai.com/mfr/H2101/outline.html

【共用部＆サービス】
https://www.31sumai.com/mfr/H2101/commonspace.html
MANAGEMENT SYSTEM
「第三者管理方式」
管理組合の運営を管理組合以外の第三者に委託。管理の専門家を選任し、通常は所有者で行う理事会の業務をプロに委託することにより、所有者の負担を軽減します。

↑　「外部管理者総会監督型」の第三者管理者方式ですね。

長谷工コミュニティも「外部管理者総会監督型」の第三者管理者方式を提案しています。
https://service.smooth-e.net/
＜理事会のない第三者管理者方式＞
当サービスは、管理組合が管理者業務を第三者（管理会社）に委託する「第三者管理者方式」を採用しています。理事会を設置しないことにより、輪番で役員に就任するといった面倒なことがありません。

【第三者管理者方式とは】
https://service.smooth-e.net/method/
smooth-e（スムージー）では3.の方式を採っており、長谷工コミュニティが管理者に就任します。

管理会社による「外部管理者総会監督型」の第三者管理者方式を明確に打ち出しているのは、「三井不動産レジデンシャルサービス」、「長谷工コミュニティ」、「合人社計画研究所」の３社ですね。

もう１社ありますね。「大和ライフネクスト」です。

https://www.daiwalifenext.co.jp/news/197.html
分譲マンション管理の新たな選択肢 第三者管理受託サービス「TAKSTYLE（タクスタイル）」

昨年の8月時点で「住友不動産」も試験導入しているそうです。

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO63606420Z10C22A8L72000/
理事会なしマンション増加　住友不など第三者管理

＜参考＞
住友不動産　Career
【仕事情報詳細】
分譲マンションの第三者管理者
https://www.my9.jp/v2/sumitomo-rd/index.cfm?fuseaction=job.detail&...

国土交通省が理事の成り手不足に対応するために推進しています。
管理会社のロビー活動によるものだと言うアホかいますが、管理会社が国土交通省の役人を接待しているとかありえないと思います。

そんなこんなで、
これから、>>10962 は・・・

－コーヒータイム－

このスレでは、「議論する場」で検索してみました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E8%AD%B0%E8%AB%96%E3...

総会における議論・討議については、以下にレスがあります。
>>10577
>>10608
>>10835

他スレを邪魔する書き込みは不要。

>>10984 に、次のレスを追加します。
>>10572
>>10573
>>10834

>>10985 匿名さん

他スレを正す書き込みは歓迎する。

>>10985 匿名さん
>他スレを邪魔する書き込みは不要。

他スレとは？
邪魔するとは？

－コーヒータイム－

【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

＜過去の投稿＞
>>10533 匿名さん 2022/02/21
>>10557 匿名さん 2022/04/02
>>10713 匿名さん 2022/09/03
>>10840 匿名さん 2022/11/13

>>10845 匿名さん 2022/11/14
【各期間における法定利率】
○ ２０２０（令和２年）３月３１日までの法定利率 ＝ 年５％
○ ２０２０（令和２年）４月１日から令和５年３月３１日までの法定利率 ＝ 年３％
○ ２０２３（令和５年）４月１日以降の法定利率 ⇒ 未確定（変動の可能性あり）

「ユーキャン」って、なに？

このスレでググってみました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E3%83%A6%E3%83%BC%E3...

＜参考＞
【マンション建替え事例】
http://www.manshon.jp/docs/manshon_saisei/pdf/manshon_7.pdf

〇規制改革実施計画
令和４年６月７日 閣議決定

③事業性を見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物も存在すると考えられることから、現行法では全員同意が必要な建物及び敷地の一括売却を、一定の多数決で行うことを可能とする仕組みについて論点整理を行うこと。


〇法務省：法制審議会－区分所有法制部会
https://www.moj.go.jp/shingi1/housei02_003007_00004

法制審議会区分所有法制部会第４回会議（令和５年１月１６日開催）
部会資料４　区分所有建物の再生の円滑化に係る方策(2)
https://www.moj.go.jp/content/001387928.pdf

Ｐ１９
第２ 区分所有関係の解消・区分所有建物の再生のための新たな仕組み（多数決による区分所有関係の解消・区分所有建物の再生）

１ 区分所有関係の解消と区分所有建物の新たな再生手法
区分所有関係の解消と区分所有建物の新たな再生手法に関し、区分所有法に次の各制度を設けることについて、どのように考えるか。

(1) 建替え決議と同様の多数決により、区分所有建物及び敷地利用権を一括して売却することを可能とする制度（以下「建物敷地売却制度」という。）

(2) 建替え決議と同様の多数決により、区分所有建物を取り壊した上で、敷地を売却することを可能とする制度（以下「建物取壊し敷地売却制度」という。）

(3) 建替え決議と同様の多数決により、区分所有建物の取壊しを可能とする制度（以下「建物取壊し制度」という。）

(4) 区分所有建物の全部が滅失した場合 ・・・

【マンション建替えの実施状況（2022 年 4 月 1 日現在）】
※ 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計

○工事完了済合計・・・２７０件
ａ　工事完了済（マン建法の建替え）・・・１０５件
ｂ　工事完了済（マン建法によらない建替え）・・・１６５件

○実施中合計・・・４１件
ｃ　実施中（マン建法の建替え）・・・３５件
ｄ　実施中（マン建法によらない建替え）・・・６件

○実施準備中（建替決議等）・・・５件

※ 上記の他、マンション敷地売却事業に基づく買受計画の認定を受けたものは 17 件、うちマンションの除却に至ったものは 6 件ある。

建替えられたマンション（２８２件）の竣工年から建替え物件が竣工するまでの期間は全国平均４０.３年。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

>>10993 関連
2007.4.1 ～ 2022.4.1 の１５年間における工事完了済（１５３件）について

○ マン建法の建替え・・・９５件
○ マン建法によらない建替え・・５８件

>>10993 関連
２００５年（平成１７年）２月末における工事完了済（９１件）について

○ マン建法（※）の建替え・・・０件
○ マン建法によらない建替え・・・９１件

※　マン建法：マンションの建替えの円滑化等に関する法律（施行日：２００２年（平成１４年）１２月１８日）

＜参考＞
【マンション建替円滑化法の改正概要】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001404906.pdf

>>3605 匿名さん
貴方の指摘の通りです。管理規約を読み、管理組合の運営を３回経験しても、解っていないと言うよりしょうとしないと言う方が良いかも。端から文書で提言しても、理事会を批判しているととられる。次期、理事会役員の候補にされているので改善したく思っています。

【将来のマンションの解体を見据えた取り組み】
○ 今後老朽化が進むマンションのなかには、地理的な条件等によって、建替えにあたっての事業性に乏しいケースや、敷地の売却先が見つからないケースが想定される。
○ マンションは適正な管理が行われれば、相当程度?期間にわたってその機能が維持されるものであるが、いずれは寿命が到来するものであり、区分所有者の手によって除却が必要となる。
○ 一部の管理組合では、将来の解体を見据えて、解体費用を想定した積立が行われている事例も存在する。また、法制審議会においては、区分所有関係を解消する仕組みとして、全員合意によらない多数決による建物取壊し制度の必要性について議論がなされているところ。

（国交省「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」資料より抜粋）

>>10999 の訂正
４行目
（誤）相当程度?期間
（正）相当程度長期間