マンション管理士に質問しよう！ Part2

＜参考＞
法務省
【定時株主総会の開催について】令和２年２月２８日　令和２年４月２日更新
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00021.html

＜参考＞
「⇒」は、法務省が示した内容

【区分所有法34条2項】
管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。
【区分所有法43条】
管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。

⇒　前年の開催から１年以内に必ず集会の招集をし，集会においてその事務に関する報告をすることが求められているわけではありません。
⇒　今般の新型コロナウイルス感染症に関連し，前年の集会の開催から１年以内に区分所有法上の集会の開催をすることができない状況が生じた場合には，その状況が解消された後，本年中に集会を招集し，集会において必要な報告をすれば足りるものと考えられます。

cf.
【会社法296条1項】
（株式会社の）定時株主総会は、毎事業年度の終了後一定の時期に招集しなければならない。

⇒　事業年度の終了後３か月以内に定時株主総会を開催することを求めているわけではありません。
⇒　今般の新型コロナウイルス感染症に関連し，定款で定めた時期に定時株主総会を開催することができない状況が生じた場合には，その状況が解消された後合理的な期間内に定時株主総会を開催すれば足りるものと考えられます。

会社法関係ないしｗ

>>10402 中の「cf.」は、「～を参照せよ」や「～と比較せよ」を意味します。

> 3762　匿名さん　2020/04/08 11:23:09
>競売は滞納金ごときでは絶対できませんよ。
>区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を目的とするものです。

> 3765　匿名さん　2020/04/08 12:28:55
> ５９条をご存じですか。
>この法律は共同生活の維持を図ることを目的としているのですよ。
>つまり、この法律は滞納金には該当しないんです。
> ５９条は滞納金を競売請求する法律ではないのです。

「Ｐａｒｔ３」のスレ主は、マンション標準管理規約のコメントにある別添３【滞納管理費等回収のための管理組合による措置に係るフローチャート】すら、ご存じないようですね。

Ｐａｒｔ３よりこっちがまともか？
３は馬鹿しかおらんがなｗ

今後こっちにお邪魔っす

こっちにもアホがいるな

いるいる

パート３よりはマシそうだ

管理士等じゃなくて管理士だけだからマトモ

ぱーと３は　バカばかりで滞納管理費は話し合えば取れるとかｗ
魔法使いかな？

能力不足の理事は何やってもダメｗ

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

この裁判では、先行工事者に対する補償額について、その後の臨時総会で決議した内容（※）は不合理な取扱いで無効であるとし、約３８万円ではなく、総会決議基準（その費用は全額修繕積立金から支出するという基準）に従い、約７２万円を支払えと判決したものである。

※「返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とすること」、「返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とすること」および「その補償額を約３８万円としたこと」

> 3830　匿名さん　2020/04/13 13:34:41
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この裁判は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

ということで、＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞は、管理組合が専有部分である排水管の更新工事費を負担することを認めた裁判例ではない。

> 3853　匿名さん　2020/04/16 13:10:10
>そのためには、議案書を早めに配り、質問とかは書面で行い
>理事会に任せてもらう方法が一番いいのではないでしょうか。
>これについてはいろいろと問題点はあるでしょうが、国交省も
>提案してますから、それを参考にされたらいかがでしょうか。

現在のところ、国交省は、新型コロナウイルス感染症に関連して、通常総会の開催に関する情報は出していません。

それどこのスレなの？
バカじゃないの？

【管理組合の定期総会について】
区分所有法４３条は、「管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告をしなければならない。」と規定している。
本条は、強行規定であり、規約をもってしてもその適用を排除することができない（コンメンタール　マンション区分所有法）。
マンション標準管理規約（単棟型）４２条３項は、「理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２か月以内に招集しなければならない。」と規定しているが、これは、区分所有法第４３条に抵触していないので効力を有するのである。

理屈はこのとおりであるが、新型コロナウイルス感染が拡大している現状を鑑みると、延期もやむを得ないものと思われる。

＜参考＞
マンション管理センター
【新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するＱ＆Ａ】
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/03/20200327-C...

６月下旬に延期になった

定期総会開催については、組合員の安全に考慮して、規約の規定に反しても延期することを検討せざるを得ない状況下において、役員の選任のみを優先させる方法はないかとのスレには違和感を抱く。しかも、スレ主は元理事長とある。
現理事長とスレ主には、以下の条文を再度確認していただきたいものである。

【区分所有法第２６条第１項】
管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

【同法第２８条】
この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

＜参考＞
委任に関する条文
【民法第６５４条（委任の終了後の処分）】
委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければならない。

管理組合法人の理事に関する条文
【区分所有法第４９条（理事）第７項】
理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。

マンション管理士の方にご相談です。
私は配偶者のいない男子の後期高齢者です。
まだ、元気ですので、自立型のシニア分譲マンションを考えております。
購入するにあたり注意すべき事項を教えてください。

ここらで、集会（総会）について、簡単に整理してみましょう。

＜集会における事務報告＞
区分所有法によれば、管理者は、「集会において」、その事務に関する報告をしなければならないとされている（４３条）ので、集会を開催せずに、区分所有者に報告書を送付するという方法は認められない。つまり、集会の開催は省略できないということである。

＜集会を開催する場合の議決権の行使＞
議決権は、集会に出席して行使できるほか、集会に出席することなく、書面で、又は代理人によって行使することができる（３９条２項）。
また、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法によって行使することができる（３９条３項）。

＜集会を開催しない場合の手続き＞
集会の開催なしに、集会による決議を必要とする事項を決議できるのは、以下の【書面又は電磁的方法による決議】による方法と、「みなし決議」である【区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意】だけである。

【書面又は電磁的方法による決議】
区分所有法または規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、集会を開催せずに書面または電磁的方法により普通決議または特別多数決議を行える（４５条１項）。

【区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意】
区分所有法または規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面または電磁的方法による合意があつたときは、書面または電磁的方法による決議があつたものとみなす（４５条２項）。
区分所有法または規約により集会において決議すべきものとされた事項についての書面または電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する（４５条３項）。

>>10426 の続き

【書面又は電磁的方法による決議（４５条１項）についての集会に関する規定の準用（４５条５項）】
区分所有法は、３４条から４６条まで集会に関する規定を置いている。このうち、書面または電磁的方法による決議について、３４条２項（毎年１回の集会の招集）および４３条（事務の報告）を除く各規定が準用されると解される。
－概要－
書面又は電磁的方法による決議を行うために、集会を招集すべき者（３４条の準用）は、４５条１項の区分所有者全員の承諾を得た後に、３５条の規定に準じて、回答期日より少なくとも１週間前に、議案を通知して各区分所有者に発する。この方法による決議においても、原則として、あらかじめ通知された事項についてのみ決議をすることができる（３７条の準用）。区分所有者全員の同意かあるときは、３５条で準用される手続きを経ないで決議することも許される（３６条の準用）。各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、１４条に定める割合（共用部分の持分の割合）による（３８条の準用）。書面又は電磁的方法による決議に係る議事は、区分所有法または規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の過半数で決する（３９条１項の準用）。
（出典：コンメンタール　区分所有法）

多くのマンションでは役員選任・解任は総会議決事項だから、総会が開催できない間は新役員は就任できない。現在の役員が引き続きやっていくしかない。ま、新役員を選出する総会で前役員に対する慰労金支払いをこっそり入れ込んだ予算案を通して御労苦に報いるのがよい。

【押さえておきたい区分所有法の強行規定】
１．理事長（管理者）は、毎年１回は総会を招集し、「総会において」、その事務に関する報告をしなければならない（４３条）。
２．管理規約により総会において決議すべきものとされている事項については、「総会における決議」（３９条）または「書面（または電磁的方法）による決議」（４５条１項、３項）により効力を有する。
３．上記の決議に代えることができるのは、「区分所有者全員の書面（または電磁的方法）による合意」（４５条２項、３項）だけである。

改革の動きが出ています。
マンション管理士も改革しましょう。
この指とまれの合図を待ちます。

>>10430　１０９爺さん

マンション管理士に期待などしていません。
いろいろなスレに支離滅裂な投稿をしているようですが、迷惑ですよ。

part3スレのほうが支離滅裂で、こっちが管理士スレの本家だぞと言いたいですね。

> 4013　匿名さん　2020/04/29 15:20:32
>国交省は総会を延期するときは、理事会決議でできるといっている。

今日現在、国交省は、何のコメントも出していない。
マン管センターは、下記の「Ｑ＆Ａ」を出しているが、「総会の延期は、理事会決議でできる」などとは言っていない。

>そして１年以内に総会を開催することといっている。

マン管センターは、「１年以内に総会を開催すること」とも言っていない。

マンション管理センター
【新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するQ＆A】2020/3/27
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/03/20200327-C...

>国交省は総会を延期するときは、理事会決議でできるといっている。


今日現在、国交省は、何のコメントも出していない。
マンション管理センターの「Ｑ＆Ａ」では、
新型コロナウイルス感染が拡大している中においては、通常総会の延期も視野に入れなければならないとし、延期する場合は、このような手続きと対応が考えられるとして一つの例を示しているが、「通常総会の延期は理事会決議でできる」とは言っていない。

>そして１年以内に総会を開催することといっている。

マンション管理センターの「Ｑ＆Ａ」では、
「その後、総会を開催できる状況になった場合には、可及的速やかに総会を開催し、前期役員が継続して職務を行ったこと、前期収支予算に従い通常の業務を執行したこと、管理会社との委託契約については、従前契約と同一条件での暫定契約を締結したことを報告するとともに、改めて、新役員選任、収支予算、委託契約更新について決議することが必要です。」としている。

後段部分について、出鱈目情報を転記しておきます。
マンション管理センターの「Ｑ＆Ａ」と対比してみてください。

> 4013　匿名さん　2020/04/29 15:20:32
>そして１年以内に総会を開催することといっている。
> １年以内だから来期の総会と一緒にやればいいことにはなるが、役員の
>任期はそこまでやらなければならなくなる。

【マンション管理センターの「Ｑ＆Ａ」より】
その後、総会を開催できる状況になった場合には、可及的速やかに総会を開催し、前期役員が継続して職務を行ったこと、前期収支予算に従い通常の業務を執行したこと、管理会社との委託契約については、従前契約と同一条件での暫定契約を締結したことを報告するとともに、改めて、新役員選任、収支予算、委託契約更新について決議することが必要です。

> 4031　匿名さん　2020/05/01 10:32:59
>隣家のスズメバチが襲撃してきたときにハエたたきで張り倒すのは緊急避難ですよ。

この場合、スズメバチは誰の所有にも属していないので、「緊急避難」とは無関係である。

他のスレにケチをつけるよりＰＡＲＴ２が盛り上がるような書き込みが必要だと思います。

間違った情報を垂れ流し続けてレスを伸ばしても意味がない。
必要なのは正確な情報提供である。

【民法】
（正当防衛及び緊急避難）
第七百二十条　他人の不法行為に対し、自己又は第三者の権利又は法律上保護される利益を防衛するため、やむを得ず加害行為をした者は、損害賠償の責任を負わない。ただし、被害者から不法行為をした者に対する損害賠償の請求を妨げない。
２　前項の規定は、他人の物から生じた急迫の危難を避けるためその物を損傷した場合について準用する。

＜最高裁判所判例＞
事件番号：平成20(受)666
事件名：協力金請求事件
裁判年月日：平成22年1月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判

【判示事項】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更が，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとされた事例


【裁判要旨】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて月額２５００円の住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更は，次の(1)?(4)など判示の事情の下においては，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらない。
(1) 当該マンションは区分所有建物４棟総戸数８６８戸と規模が大きく，その保守管理や良好な住環境の維持には管理組合等の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠である。
(2) 当該マンションにおいては自ら専有部分に居住しない組合員が所有する専有部分が約１７０戸ないし１８０戸となり，それらの者は，管理組合の役員になる義務を免れるなど管理組合等の活動につき貢献をしない一方で，その余の組合員の貢献によって維持される良好な住環境等の利益を享受している。
(3) 上記規約の変更は，上記(2)の不公平を是正しようとしたものであり，これにより自ら専有部分に居住しない組合員が負う金銭的負担は，その余の組合員が負う金銭的負担の約１５％増しとなるにすぎない。
(4) 自ら専有部分に居住しない組合員のうち住民活動協力金の支払を拒んでいるのはごく一部の者にすぎない。

自ら専有部分に居住しない組合員、つまり賃貸とか投資目的でマンションを
購入して実際には住んでいない組合員に協力金を払わせることに関する判例であって
輪番制の役員を拒否する組合員に同じようなことが通用するとでも思ってるのかｗｗ

それは、子供騙しスレ（Part３）のスレ主ですよ。

part2スレの話題になると異常にコーフンする人がpart3スレにいますが、何かあるんでしょうか？

> 4162　匿名さん　2020/05/13 11:23:08
>だから細則か規約で決めればいいんですよ。

区分所有法３１条１項後段の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」について判示した最高裁判決が参考であるとしながらも、特定の区分所有者に対して新たに金銭的負担を求めることは細則で決めればよいというロジックは、無茶苦茶ですね。

＜参考＞
区分所有法三一条一項後段は、区分所有者間の利害を調整するため、「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」と定めているところ、右の「特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいう（最高裁　平成８年（オ）第２５８号　平成10年10月30日　最高裁第二小法廷）。

総合評価方式の計算式については、２年半前にこんな遣り取りがありました。
>>4413-4429

ウィンドウに全部を表示することはできないようなので・・・
>>4413 >>4417-4421 >>4422 >>4425 >>4427-4429

これでどうでしょう。
>>4413 >>4417 >>4418 >>4419 >>4420 >>4421 >>4422 >>4425 >>4427 >>4428 >>4429

> 4234　匿名さん　2020/05/17 12:29:29
>国交省が指針としています２５年間（大規模修繕工事２回分）の
>工事費にはそれ以降発生する大型設備（玄関扉、給排水管、ＥＶ等
>の大型設備分が含まれていない数字となっているからです。

国交省が平成２３年４月に策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、新築時の計画期間を３０年間としているので、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれている。

補足ですが・・・
国交省が平成１７年１２月に策定した「マンション管理標準指針」では、すでに新築時の計画期間を３０年間とし、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれていました。

>>10449-10450 を踏まえて、これを見るとおもしろい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E6%9C%9B%E3%81%BE&am...

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。
>　国交省は長期修繕計画の作成は３０年で計画すべきとしました。何故かといいますと、>その期間で
>大規模修繕工事を２回含ませるというものでした。
>　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
>電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

>>9679　匿名さん　2018/07/17
>　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
>積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
>　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
>積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

以下（いずれも、計画期間は新築時から３０年間です）を確認すれば、上記の内容は金額を含めて的外れであることがわかります。

マンション管理標準指針（平成17年12月策定）
【マンション管理標準指針コメント（四　建物・設備の維持管理）】
https://www.mlit.go.jp/common/001080793.pdf
１１８頁、１２３頁、１３１頁～１３３頁　参照

【マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年4月策定）】
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

この天才マンション管理士にお願いです。
今買って確実にもうかる株を一つ推薦してください。

【的外れの例】

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。

〇マンション管理標準指針コメントの１３１頁に「修繕積立金の額（住戸当たり）」の項目があるが、望ましい対応は示していない（「－」と表示）。

〇１３２頁の〔参考〕に１７，５１５円がでてくるが、これは、修繕積立金（平均１３，０００円／月・戸：繰入金を含む）を積立てて、標準的な修繕工事をしているマンション（モデルA：７０戸・９階、平均専有面積７５㎡）が、築１０～１９年目に長期修繕計画を見直したときの額（それぞれの経年期間ごとの平均額）である。
つまり、残りの期間（１１～２０年）に必要となる修繕積立金の額（／月・戸）であるので、単なる金額のみを書いてもまったく意味がない。

【的外れの例２】

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
>電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

〇マンション管理標準指針コメントの１２３頁に修繕周期表が示されており、これによれば、玄関扉、窓枠サッシ、避雷針以外は、取替周期が３０年以内である。
したがって、新築時計画期間は３０年間であるので、更新予定工事に含まれている。

【的外れの例３】

>>9679　匿名さん　2018/07/17
>　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
>積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
>　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
>積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

〇【マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年4月策定）】の５頁に「修繕積立金の額の目安は、（中略）新築時から３０年間に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で均等に積み立てる方式（均等積立方式）による月額として示しています。」とあり、「第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画」における修繕積立金の額を示したものではない。

〇１７，５００円という金額は、「２１８円（㎡・月）（※１）×８０（㎡）」によると推測するが、>>10454 のマンション（※２）とは基準が異なるので比較はできない。

※１　６頁の「専有床面積当たりの修繕積立金の額」によると、「階数（１５階未満）・建築延床面積（５，０００㎡未満）」のマンションにおける平均値は「２１８円／㎡・月：（機械式駐車場は含まない）」である。
※２　モデルA：７０戸・９階・建築延床面積が５，０００㎡以上（１０，０００㎡未満）、平均専有面積７５㎡、機械式駐車場（ピット昇降２段４０台）あり

築26年の旧住宅整備公団のマンションに住んでいます。

当団地周辺には、地続きの公有地があり長年手入れがされない状態です。

一部は、やっと昨年から行政が年３回の草刈りをするようになりましたが、半年は
雑草が繁茂しています。レンガに縁どられている場所は、新築時には、公団が花を植えていましたが、その後枯れてしまい放置されています。

エントランスの呈はなしていますが、駅とは反対の方角ですので、隣接している
一棟の住民以外はあまり気にならないようです。
それでも、その土地に囲われているのは集会所に隣接した広場で、自治会の行事はこの広場で行われています。

外観のデザイン上は、外部のだれが見ても敷地の一部に見えます。
住民ですら、一部が公有地とは知らない者が多数存在すると思われます。
敷地に入っていく手すり付きのスロープや石段ですら、公有地です

そこで、行政の美化プログラムに参加して植栽による景観の向上を考えています。
花苗、土、肥料は行政が提供するので費用はかかりません。

個人の力には限界があり、管理組合の協力を仰ぎたいところですが、管理組合の管理の範囲は共用部に限る、との規約が壁になっています。

ところが、調べましたら国土交通省の標準管理規約が改正されていて、管理組合の業務に
マンション周辺の環境向上が含まれていました。　コメントによりますと、敷地及び
建物の管理に関する範囲に限れば、周辺の美化、清掃活動に参加することは可能とか。

現在の問題点は以下の通りです。これらが、「敷地及び建物の管理に関する」という
コメントに適応するのか、素人では判断がつきません。

１．公有地の一部は駐輪場に接している。その場所に雑草が繁茂すると防犯上不安がある。
　　一昨年も自転車の盗難が２件起きている。過去には、火遊びもあった。

２．公有地は、行政が７，８、９月に草刈りをするが、雑草の種が飛んでくる春には
　　行われないので、敷地内の草取りに労力がいる。

３．雑草繁茂が原因とみられるカメムシが近隣住宅のベランダに多く入り込んでしまう。

４．雑草放置の場所には、たばこの吸い殻、空き缶、等のゴミが捨てられ景観を
　　そこなっており、資産価値の低下が心配である。

５．敷地内にある防災倉庫は、境界線ギリギリに設置してあり、備品の出し入れは
　　公有地側から行う。よって、そのスペースは草刈りをして足元を確保しておく必要が
　　ある。

６．公有地の一部は昨年度から管理組合の理事が草刈りをするようになったが、
　　団地で入っている保険は敷地外には適用されない。よって、けがをした場合は
　　市の補償制度に申請するが、団体名は管理組合と記入することになり
　　規約との齟齬が生じる。

１～４は、隣接している１棟だけが直面している問題です。それで、現在はその棟の有志で
行政のプログラムに参加するように勧められております。　しかし、有志で続けるには
公有地の面積が広く住民の負担が心配されます。管理組合全体の問題として取り組むために現在の規約を改正し、「マンション周辺」の文言を含んだ項目が追加され、協力を全住民に呼びかけるべきではないかと感じております。

ただし、これは隣接住民の主観でしかないかもしれず、マンション管理士の方に客観的な判定を仰ぐべきとの意見も出ております。現地が見えない状態ではご判断しにくいとは思いますが、ここまでの情報で、マンション管理士の方は「規約の改正」に十分値する問題ととらえ下さるものなのか、アドバイスを頂けたら幸いです。



　　

>>匿名さん　マンション管理組合定期総会が賛成多数で承認され、終了いたしました。しかし、一部案件で質問しましたが、説明が不十分で理解することができず、納得できないところがあります。管理会社に改めて説明を求めることができますか？

10458 評判気になるさん
管理会社に説明を求めることはできます。
筋道からして総会の招集は管理組合理事長ですので
理事長に説明を求めるべきです。
私のマンションではすべての質問は理事長に求めます。

>>10459 匿名さん
理事長に聞くという選択肢もあるが管理会社で間に合うのだから管理会社に問い合わせるべき。となぜ回答しないのか？なぜどちらでもよいケースにあえて理事長に負担を掛ける方を勧めるのかお答えいただきたい。もし法律上の管理者でありマンションの代表者だからとかいう何かの本のような回答であれば、あなたは理事長をシンボルとして利用するだけの存在としか認識しておらず、人の痛みや苦労を類推する能力に著しく欠ける人物と言える。あなたのような人間が理事長のプライバシーを侵害するきっかけを作り人材を失うきっかけを作っている。質問者がいつ理事長宅を尋ねてもいつ電話してもあなたの生活に支障がないから考えが及ばない。自分だったら嫌なことでも他人ならしょうがないという考え方。周りの配慮のなさが理事長を疲労させて疲弊させてもあなたは最後まで言い続ける「理事長だから仕方ない」と。外道ですね。

マンション管理組合総会で一人の組合員が管理士をつれて総会に臨みたいと報告がありました、理事長としてどのような対応すればいいのですか。そもそも　この管理士に参加資格があるのか、また発言権があるのか、わかりません教えて下さい。、、

＞＞10461さん
このスレはほとんど機能していません。
ご質問はこちらの方が回答してもらえます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/

組合員(区分所有者）さんの総会出席は問題ありませんが、
管理士さんは区分所有者さんでないなら出席をお断りしても
良いと思います。
この組合員さんと事前に面談して、なぜマンション管理士を
同席させたいのか理由をお聞きになった方が良いのでは
ないでしょうか？

総会は上程された議案の賛否を問う場ですから、区分所有者（区分所有法４０条）またはその代理人（同法３９条２項）、および意見陳述権を有する占有者（同法４４条１項）は当然に出席できることになります。

マンション標準管理規約には、「組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席することができる。」との規定があります。
管理規約に同様の規定がある場合には、理事会が必要と認めた場合に限り、マンション管理士は出席することができます。
言い方を変えると、理事会が必要でないと判断したときは、出席することができないということになります。
マンション管理士の出席を認めた場合に、発言を許すかどうかは、総会議長の判断だと思います。

【２０２０年のおさらい（間違った情報に騙されるな！」編）】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10345-10463/

【嘘つきは泥棒の始まり】
>>6　匿名さん　2014/07/05 21:52:39

解任したマンションの管理者が、銀行預金等一切の引き継ぎをしません。弁護士に相談しますが、アドバイス等ありましたら同じ致します。

どのような手続きを経て解任したのでしょうか？
また、新管理者はどのような手続きを経て管理者に就任したのでしょうか？
>解任したマンションの管理者が、銀行預金等一切の引き継ぎをしません。
とありますが、書類等を引き渡さない理由は？

＜参考＞
マンション標準管理規約（単棟型）
（規約原本等）
第７２条　　この規約を証するため、区分所有者全員が署名した規約を１通作成し、これを規約原本とする。

２　規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。

３　規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面を保管する。

４　区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面（以下「規約原本等」という。）並びに現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７０条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面（以下「使用細則等」という。）の閲覧をさせなければならない。

５　第２項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

６　理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等及び使用細則等の保管場所を掲示しなければならない。

>分譲時に配布された規約集を作り替える場合、今まで改正された議案書と分譲分をまとめて１冊にするのは、規約改正にはならないので、総会や理事会の決議は必要ありません。
>ただ、条や条項は変えることになります。

条番号や項番号が変わるのであれば、これは規約の変更に該当するので、区分所有法に定める特別決議が必要である。

規約改正時に条文番号・項番号は変更されており、それを新しい規約集冊子に転記するだけなので特別決議は不要である。

であるならば、
>ただ、条や条項は変えることになります。
は不要である。

素人なので見逃してやってください。

パート３とはレベルが違うｗ

＜参考＞
規約共用部分について

【区分所有法】
第４条第２項
第一条に規定する建物の部分（※１）及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記（※２）をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

※１　「第一条に規定する建物の部分」とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときのその各部分である。
要するに、専有部分とすることができる部分であり、区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

※２　共用部分である旨の登記は、単なる第三者への対抗要件である。

ということで、「給排水管の枝管部分」は、規約共用部分には成り得ないのであるから、登記など論外である。

パート３をよく読め

【>>10475 の続き】
したがって、
>給排水管の枝管は登記できませんｗｗ
は正しい。

浴室の天井から汚水がおちる。原因解明を天井をあける工事を業者に手を回し先延ばしする管理会社に対応するには

>>10478 匿名さん 55分前
まず、理事長及び各理事に報告してください。
理事長及び理事会が対応しなければ組合の機能
が喪失している。

管理組合の理事をしています。前年理事会が総会に出し、承認された議案は現理事会は絶対に実行しなければならないのでしょうか？例えば規約改訂のための専門委員会を作るという議題が承認されています。現理事会は絶対に専門委員会を作る必要があるのですか？お教えください。

>>10480 海老さん
基本的には住民の総意、或いは多数決の結果なので実施に向け検討は必須と考えられます。
ただ、検討において問題点等が判明した場合、次期理事達に検討継続の申し送りや問題点を報告し見送ることと結論づけた。とすることも可能です。
専門委員会を作れと投げられても、誰もしたく無ければ作りたくとも作れないですし

専門委員会は、検討対象に関心が強い組合員を中心に構成されるものです。
前期の理事会が、規約改訂のために専門委員会の設置が必要性であると判断し、総会に上程したのですから、その判断をした前期の理事会メンバーを理事会に招き、その中の一人に委員長を引き受けていただくという方法もあると思います。

先日管理会社から業者への支払いを理事長がパソコンから行えるようになる。ネットバンクを使わず可能となるとお聞きしましたが、このようなことをやっている組合があったら、リスクなど教えてください、

>>10483 匿名さん
ウチもやっていますが、今の所、問題は発生していないですね。
考えられるリスクとしては、なりすましがあると思いますが、収支報告書を毎月複数人で確認すれば気付けると思います。
それに、自分はいいけど、今度の役員が同じようにパソコン等を使えるのかという問題があり、使えたとしてITリテラシーの低い人が予想されるときは何かしら対応しないといけないかもですね。
ウチはコンピューターウイルスの感染については問題ないと確認していますが、その辺の仕組みも確認された方がいいと思います。

一方でメリットもあり、コロナ禍にあっては直接、間接接触を避けられるのが特に大きなメリットかと思います。

因みにウチでは複数承認としております。

>>10484 匿名さん
すでに理事長がインターネットバンキングを使わないでも、エレベーターの設備工事費などの業者支払いを理事長が承認するだけで、銀行振込まで行える仕組みを使っているとは、私の管理会社が国内初だと思っていたので驚きです。確かに複数承認になっているのでしたらリスクはありませんね。ありがとうございます。

＜参考＞
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
平成２３年４月
令和３年９月改訂
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

それは単なる修繕積立金の額の算出の仕方等の説明であって
投資をして増やしなさいとはいってないですよね。
修繕積立金はみんなの積立金なので安心安全が基本と
いうことです。

>>10487　宮崎県の爺さん
スレ違いです。
ご自分のスレにお戻りください。

>>10486 に関して

＜参考＞
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」 新旧対照表
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001425185.pdf

間違いを指摘されても、尚も間違いを書き続ける「パート３」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E6%B0%91%E6%B3%95%EF...

【保存行為の考え方】
○ 保存行為は、共用部分を維持する行為（共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為）であるが、集会の決議を要せずに各区分所有者が単独でなし得る行為であることから、そのうち、緊急を要するか、または比較的軽度の維持行為であると解されている。一応の目安として月々の管理費で賄える範囲内のものがこれに該当し、修繕積立金を取り崩す必要がある修繕や分担金を要する修繕は狭義の管理に該当すると解されている（稻本洋之助、鎌野邦樹著『コンメンタール区分所有法』（日本評論社）（p107）

○ 法務省民事局参事官室編『新しいマンション法』（商事法務研究会）（p87-88）における保存行為の説明は以下のとおり。
・ 共用部分の保存行為とは、共用部分の現状を維持する行為をいいます。たとえば、建物入り口のガラスや階段の欠損の修理、エレベーターの必要最小限の定期点検のほか、共用部分を不法に占拠する者を立ち退かせることなどがこれに当たります。共用部分の保存行為は、共有者である他の区分所有者のためにも、利益にこそなれ、不利益になることはその性質上ありませんので、各共有者が単独ですることができることとされています。もっとも、管理者も共用部分並びに建物の敷地及び共用部分以外の附属施設の保存行為をする権限を有しますので、管理者が置かれている場合には、右に述べたような保存行為は、通常、管理者が行い、各区分所有者が行うことはないと思われます。また、規約で、保存行為であっても各区分所有者が一存ですることができないように定めることもできます。
・ 狭義の管理行為と保存行為について、実際に、具体的な行為がそのいずれかに属するかの判断が困難である場合が少なくありません。たとえば、共用部分の清掃、保守点検、修理等についても、その維持のため必要最小限のものは保存行為に当たりますが、それを超えて安全を期し、住環境を良くするためのものであれば保存行為の範囲を超えると思われます。

>>10491 にも書かれているように、修繕積立金を取り崩す必要がある修繕や分担金を要する修繕は「狭義の管理」に該当すると解される。
したがって、「保存行為」の修繕に関する「一応の目安として月々の管理費で賄える範囲内」とは、「1か月分の管理費の範囲内」を意味するのではなく、ほかの経常的な管理費用の支出に支障がない程度の金額を指し、具体的には、小修繕費や予備費として予算化されているものが該当すると考えられる。

>>10492 匿名さん
超よくわかりました(^^)(^^)(^^)
ありがとうございます！

＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

区分所有法第１８条（共用部分の管理）
第１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
第２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

>>10494 からわかるように、標準管理規約２１条における「管理」とは、「変更」（区分所有法１７条１項）、「狭義の管理」（区分所有法１８条１項本文）および「保存行為」（区分所有法１８条１項但し書）の３つを含む「広義の管理」である。
したがって、
>標準管理規約では、専用使用権が設定されている箇所を除いて
>保存行為は管理組合の責任と負担で行うこととされています。
は正しい。

いつも勉強させていただいています。
質問です。
管理費会計の年度決算で出た剰余金は、次年度の管理費会計へ繰り越すか、修繕積立金会計に移管するかだと思いますが、それぞれどの程度とするのが適切か、目安がありましたらご教示お願いします。

＜参考＞
【平成25年度マンション管理士試験問題】
〔問 26〕管理費等に余剰又は不足が生じた場合の取扱いについて、総会の普通決議で行うことができるものは、標準管理規約によれば、次のうちどれか。

１ 　管理費に余剰が生じた場合に、これを修繕積立金に振り替えること。
２ 　管理費に不足が生じた場合に、修繕積立金の一部を管理費に振り替えること。
３　 管理費に余剰が生じ修繕積立金が不足する場合に、管理費を引き下げ、修繕積立金を引き上げること。
４　 管理費に不足が生じ修繕積立金に余剰がある場合に、共用設備の保守維持費の支払に充てるため、修繕積立金を取り崩すこと。

【正解　３】

マンション管理センターの報告書に、こんな↓記述がある。管理規約については書いていない。管理規約に違反することを総会決議できるのだろうか？

・「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理－ 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 －」, 平成１５年３月, （財）マンション管理センター
http://m-kanri.biz/pdf/zaimukaikei.pdf

２ 管理組合会計の基本原則の整理／（２）管理組合会計の特有原則／② 区分経理の原則

　また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。

管理費の余剰を修繕積立金に振り替えることは、管理規約に定めればできるとはいえ、区分経理がされていないということになると思います。マンション管理適正化法による、助言・指導・勧告の対象になるかもしれない。

https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000212.html

〇改正されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律により、都道府県等が法的な根拠をもってマンションの管理の適正化を図ることに能動的に取り組めるよう、助言・指導及び勧告を行うことができるようになりました。

〇これにより都道府県等は、国及び都道府県等が定めるマンション管理適正化指針に沿った管理が行われず、将来的に周辺の住環境等に悪影響を引き起こす可能性のあるマンションの管理組合の管理者等に対し、以下を行うことができます。
　　・マンションの管理の適正化を図るために必要な助言及び指導
　　・指針に照らし著しく不適切なマンションに対する勧告

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001425604.pdf
（別紙１）助言・指導・勧告を行う判断基準の目安

○管理組合の経理

・管理費と修繕積立金の区分経理がされていない

>>10499
>管理費の余剰を修繕積立金に振り替えることは、管理規約に定めればできるとはいえ、区分経理がされていないということになると思います。マンション管理適正化法による、助言・指導・勧告の対象になるかもしれない。

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」（令和3年11月　国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf
によれば、
管理組合の経理について、
１．管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
２．修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
を確認する（確認資料：認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書）としていますが、１．に関しては、「管理費及と修繕積立金が『どんぶり勘定』になっていないこと」を確認するという内容になっていますので、助言・指導及び勧告の対象にはならないと思います。

改正適正化法５条の３（管理計画の認定）のガイドラインで、助言・指導及び勧告を論ずるのは適切ではない。５条の２が（助言、指導等）。

実務は国のガイドラインだけでなく、都道府県等の方針もあるから、管理費の余剰を修繕積立金に振り替えることが助言・指導及び勧告対象になるかならないかは、実際に始まってみないと分からない。

管理費の余剰を修繕積立金に振り替えることが望ましい事でないのはほぼまちがいない。実態は、管理規約に定めずに（標準管理規約と同じで）振り替えている組合が少なくないのでしょう。

・住宅：マンション管理について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...
マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の２に基づく助言・指導及び勧告に関するガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443271.pdf

●１．助言・指導及び勧告の対象

３．管理組合の経理
管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること

３について マンションの適正な管理を図るためには、管理費及び修繕積立金の性質の違いに応じて勘定科目を分けて経理することが必要であり、管理費収入や修繕積立金収入が他の用途に流用された結果、修繕等が必要となった際に資金を捻出できずに適切な修繕等が行われない等の事態が生じないよう、資金を十分に確保しておく必要があるからである。

●２．具体的な措置内容

（３）管理組合の経理

・管理費や修繕積立金は、共用部分の維持管理や修繕に係る費用に充てられるものであり、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて各区分所有者の負担が定まることとなる（区分所有法第19 条、第21 条）。

・一般的に、日常の維持管理に必要となる費用を管理費、計画修繕等で必要となる費用を修繕積立金と称し、マンション標準管理規約（単棟型）第27 条及び第28 条においては、それぞれの用途について列挙している。

・マンションの適正な管理を図るためには、こうした費用の性質の違いに応じて勘定科目を分けて経理することが必要であり、管理費収入や修繕積立金収入が他の用途に使われないようにする必要がある。

・具体的には、管理費と修繕積立金とで各々預金口座を開設するなどが考えられる。

〇マンションの管理の適正化の推進に関する法律

（助言、指導等）
第五条の二 都道府県等は、マンション管理適正化指針に即し、管理組合の管理者等（省略～）に対し、マンションの管理の適正化を図るために必要な助言及び指導をすることができる。

２ 都道府県知事（省略～）は、管理組合の運営がマンション管理適正化指針に照らして著しく不適切であることを把握したときは、当該管理組合の管理者等に対し、マンション管理適正化指針に即したマンションの管理を行うよう勧告することができる。

マンションの管理計画認定制度とは、改正マンション管理適正化法第５条の３及び第５条の４に基づき、マンションの管理組合は、自らのマンションの管理計画を、推進計画を作成した都道府県等の長に提出し、一定の基準を満たす場合、計画作成都道府県知事等による認定を受けることができる制度である。

管理規約に管理費の余剰を修繕積立金に振り替えることができる旨の規定があっても、現実に管理費の余剰を修繕積立金に振り替える行為は、区分経理に反するから、助言・指導および勧告の対象になるというのであれば、該当する管理組合は一定の基準を満たさないことになり、認定を受けることができないことになってしまう。
このような運用はしないと考える。

第５条の２における「マンション管理適正化指針」は、「マンション管理適正化指針」及び「都道府県等マンション管理適正化指針」を指す（第５条第１項かっこ書）。

第５条の４に管理計画の「認定基準」が規定されており、「その他『マンション管理適正化指針』及び『都道府県等マンション管理適正化指針』に照らして適切なものであること。（４号）」は、その基準のひとつである。

つまり、「マンション管理適正化指針」および「都道府県等マンション管理適正化指針」に照らして、その両方、またはそのいずれかにより不適切なものであれば、「助言、指導および勧告」の対象となるし、管理計画の「認定基準」も満たさないことになる。

築25年　57所帯　1階～5階　4階～６階　油圧式エレベ－タ－2基東芝製
管理会社から2024年春までにエレベ－タ－の改修工事の提案がありました。
管理会社からの見積もり費用が下記の通りです。
東芝からはロープ式　全面改修工事費用　2680万円
油圧式　ジャパンエレベ－タ－パ－ツ　1892万円
油圧式　エレベ－タ－コミニケ－ションズ　1452万円
管理会社からの提示額ですが、かなり高額ではないのかと思います。
外部コンサルタントに依頼して値引きの交渉は可能でしょうか
専門家の先生にアドバイスをお願いします。

>>10502 匿名さん
区分経理の意味をどう考えてます？
勘定科目を分けるのはもちろんのこと銀行口座を分けるのも今どきのマンション管理では常識でしょ？
そのうえで毎年決算して総会に報告承認してれば、それで十分ですよ

>>10503 10502さん
適正化指針を47都道府県くまなく見たわけじゃないけど、修繕積立金→管理費への振替を戒める記載はあっても、管理費→修繕積立金への振替を否定するのはないんじゃないかな？
毎年のフロー（管理費）で生じた剰余金を修繕積立金（ストック）に振替えるのは、将来の大規模修繕に備えた健全な会計として評価されるべきことですからね
むしろ、管理費会計に潤沢な剰余があると、その時々の理事の趣味でどうでもよいイベントに使われたりすることがあるからね

>>10505 さん
>>10506 さん

区分経理に関する私の理解は、>>10500 に書いたとおりです。

＜参考＞
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」（令和3年11月　国土交通省）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001443499.pdf

【抜粋】
６． 管理計画の認定基準、申請書類及び確認方法
（３）管理組合の経理

① 管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
１）確認対象書類
【提出が必須である書類】
・認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会（総会）において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書
・当該直前の事業年度がない場合には、申請日を含む事業年度における総会において決議された収支予算書
２）確認事項
・管理費会計及び修繕積立金等会計が区分されていること
３）確認方法及び留意点
【確認方法】
・認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会（総会）において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書において、管理費会計と修繕積立金等会計が明確に区分されていることを確認する。
【留意点】
・預金口座の通帳では区分経理されていることを確認できないため、本項目の確認書類としては貸借対照表及び収支計算書以外は認めないこととする。
・ただし、新築等により当該直前の事業年度がない場合にあっては、申請日を含む事業年度における集会（総会）において決議された収支予算書において区分経理されていることを確認するものとする。

② 修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
１）確認対象書類
【提出が必須である書類】
・認定申請日の属する事業年度の直前の事業年度の集会（総会）において決議された管理組合の貸借対照表及び収支計算書
・当該直前の事業年度がない場合には、申請日を含む事業年度における集会（総会）において決議された収支予算書
２）確認事項
・修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
３）確認方法及び留意点
【確認方法】
・貸借対照表及び収支計算書において、修繕積立金会計における支出の費目が、マンション標準管理規約（単棟型）第 28 条に定める経費に関する会計以外の会計へ充当されていないことを確認する。
【留意点】
・長期修繕計画上の修繕積立金よりも多く積み立てられ、余剰が発生している場合であっても、他の会計への充当や区分所有者への還元（払い戻し）を行っている場合には、基準に適合しないこととする。

条文とかガイドラインの引用はありがたいのですが、スマホだと見づらいなー
パソコンで見てるときはいいんですけどね
あと、先生よろしく長々と書き込む人は、自分のブログとかでやってほしいです
ここは持論開陳の場ではなく質問回答の場ですからね

管理計画認定の「事前確認」を担当するマン管士の、マン管センターの講習は始まっているのでしょうか？

質問失礼いたします
管理所有のことで疑問が拭い切れません
勉強をはじめたばかりで、初歩的なことですがお教えいただけると幸いです。
写真を添付しました。
このようにテキストでは解説しているのですが、
確認問題で
『規約で共用部分を特定の区分所有者の所有に属させる場合、当該区分所有者の区分所有権に係る共有持分権に変動は生じない』
というものがありました。
正解はまるなのですが、わたしにはどうも理解ができず、困っております。
よろしくお願いいたします

管理所有制度は、規約において特定の区分所有者を便宜的（形式的）に共用部分の所有者にして、共用部分の管理を実施しやすくするものです。
したがって、この特定の区分所有者が管理所有者になったからといって、一区分所有者としての共用部分の持分割合が１００％になるわけではないので、「当該区分所有者の区分所有権に係る共有持分権に変動は生じない」という表現は、正しいことになります。

>>10511 口コミ知りたいさん
私の理解を書きますね。
「当該区分所有者」は、
①共用部分の所有権（管理所有者として管理するためだけの極めて形式的な権利）
②区分所有権に係る共有持分権（一人の区分所有者として対象物を排他的に支配して使用収益できる本質的な権利）
の2つを持っている状態で、①と②は別の権利です。
②は①によって何ら変動しません。
だから、○。

グループホームがマンション入居、管理規約に違反…地裁が使用禁止命令
読売新聞 2022/01/21 09:45

大阪地方裁判所c 読売新聞 大阪地方裁判所
　障害者が暮らすグループホームが、分譲マンションに入居することの是非が問われた訴訟で、大阪地裁は２０日、住宅以外の使用を禁止した管理規約に反するとして、グループホームを運営する社会福祉法人に部屋の使用禁止を命じた。龍見（たつみ）昇裁判長は入居によってマンションの管理組合側に防火対策で新たな費用がかかるとし、「住民の共同の利益に反する」と判断した。法人側は控訴する方針で、確定するまでは退去する必要はない。

　判決によると、マンションは１９８８年築の１５階建て。法人は約２０年前から２部屋を所有者から借りて運営し、現在は知的障害者の女性６人（４０～７０歳代）が職員と生活している。組合側は２０１６年、地元の消防署からの指摘で入居を把握し、１８年に管理規約に反するとして提訴した。

　龍見裁判長は判決で、グループホームの入居で消防法に基づく防火対策の規制が厳しくなり、点検や消火設備の設置が必要になると指摘。高額な費用が見込まれるとし、「経済的な負担から影響があり、管理規約に反する」と判断した。

　グループホームの役割については「障害者の生活の本拠で、公益性の高い事業」としたが、「他の住民の不利益より優先されることは認められない」と述べた。

　マンションには現在、消火設備の設置を免除する大阪市の特例制度が適用されている。管理組合側の代理人弁護士は「障害を持っている人を差別する意図はない。正当な判決だ」とのコメントを出した。

＜参考＞
【区分所有法２０条の「管理所有」について】
法務省立法担当者は、このような管理所有について、「所有者と定められた者にその共用部分の管理を委ねるとともに、対外的な関係においてその者の所有とするだけであって、一種の信託的な所有権の移転を行うものであり、潜在的、実質的には、本来の共有者の共有関係が残っているのである」と説明する（濱崎・解説163）。
（出典：コンメンタール マンション区分所有法）

理事会になって気がついたのですが、うちのマンションの保守管理業務（エレベータ点検、駐車場点検など）、修理業務（防水工事、設備修繕など）は、管理会社へ発注して、元請けとなり、業者へ発注されています。おそらく管理費が20%ぐらい乗っています。マンションの管理業務（日常点検、清掃、見回り、マンション内の公共料金支払い、管理費、修繕費管理など）は重要事項説明書に書いてますが、その他の保守、修理業務はどこにも書いてないのに、管理会社への発注にされています。見積の時点から、管理会社名になっています。相見積もりして下さいと言っても、してますと言いますが、金額は提示されないし、施工業者名も教えてくれません。管理業務と保守修理工事は分けて下さいと言っても、できませんと言います。他社へ発注するなら、管理組合からしてくださいと言われます。マンション管理にかかる費用を下げるのは簡単です。直接発注すればいいのですから。しかし、それができません。マンション建設時からの管理会社ではなく他社と合併してできた管理会社です。このように泣き寝入りするしかないでしょうか。他の住民は実態は知らない人もいれば、丸投げしてるから仕方ないと考えている人もいます。

10512匿名さん、10513匿名さん
ご回答とてもわかりやすく理解できました！
ありがとうございました！

＜参考＞
廣田信子のブログ（2017-04-07）
【専有部分の中ぐらいは個人の自由と責任が必要では…】
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12263064454.html

築４７年マンション、壁に亀裂・屋上のコンクリ落下…再建のハードル緩和検討
読売新聞 2022/01/31 20:13

　老朽化した分譲マンションを再建しやすくするため、法務省が、区分所有法で定める建て替え決議の要件緩和に向けて検討を進めている。建て替え決議に必要な「全所有者の８割以上の賛成」の規定について、所在がわからない所有者や、意思が不明な所有者を分母から除く案などが浮上している。老朽マンションの再建は災害対策などの面で急務となっており、同省は来年度中にも法改正を法制審議会（法相の諮問機関）に諮る見通しだ。（石浜友理）

■「延命」

　建設されて４７年以上がたつ埼玉県内の分譲マンション（３８０戸）。壁には亀裂が入り、配管にも不具合が目立つ。昨年には、地震で屋上のコンクリート壁が落下した。「修繕を繰り返し、何とか『延命』している」。管理組合理事長の男性（５７）はため息をついた。

　新築当時は都心に通勤する３０～４０代のサラリーマン家庭が多かったが、現在は７５歳以上の高齢住民が３８％を占め、理事会を開いても体調不良を理由に欠席する人が多い。組合の運営に無関心な若い住民も少なくなく、修繕など重要な問題を決める総会は、委任状も含めても７割弱の出席者を集めるのがやっとだという。

　男性は、「建て替えにはお金がかかるし、『このままで構わない』というお年寄りもいる。その上、８割の賛成を集めるのはハードルが高すぎる」と話した。

■災害リスク

　国土交通省によると、国内の分譲マンション６７５万戸（２０２０年末時点）のうち、一般的に老朽とされる「築４０年超」のマンションは１０３万戸。１０年後には２３１万戸、２０年後には４０４万戸になると見込まれている。

　老朽マンションが急増すれば、災害時に倒壊や外壁落下を起こすリスクも高まる。政府や自治体は再建に必要な費用の補助や税制優遇などを実施してきたが、建て替えが実現したのは２１年４月時点でわずか２万１９００戸だ。

　こうした状況を踏まえ、法務省や有識者、弁護士らによる研究会が昨秋から、区分所有法の見直しも視野に入れた論点整理を始めた。最大のテーマが、建て替え決議の要件緩和だ。

　建て替え決議の要件は１９８３年の法改正で盛り込まれた。建て替えには高額な費用負担や一時的な転居など不利益も多いため、住民の総意に近い「５分の４」という厳格な設定になったとされる。

　研究会の参加者などによると、所在や賛否が不明な所有者を決議から除外する仕組みの導入のほか、耐震基準に満たず危険性が高い物件については「４分の３」に引き下げる案が出されたという。

■「対策早急に」

　研究会では、「終の住処（ついすみか）にしたい」などと考えて建て替えに慎重な高齢世帯などに対し、どう配慮していくかもテーマとしている。

　また、決議から除かれた所有者が事後に異議を申し出ることも想定される。研究会では、裁判所などの公的機関に「所有者不明」と認定してもらうなど、トラブルを未然に防ぐ方策も議論される見通しだ。

　研究会の座長を務める佐久間毅・同志社大教授（民法）は「築年数が古くなるにつれ、所有者が亡くなって相続人がわからないケースや、高齢で意思表示ができない人なども増え、合意形成はさらに難しくなる。災害への備えは急務であり、合意形成のハードルが高すぎて管理不全に陥る事態を避けるためにも、対策を早急に考える必要がある」と話している。

　◆区分所有法＝分譲マンションなどについて、所有関係や、共用部分の管理方法などを定めた法律。マンション建設が盛んになった１９６３年に施行された。管理や使用に関する規約変更（４分の３）など様々な事柄について、決議に必要な賛成の割合が定められている

【団地内の建物の復旧および建替えについて】
１．建物の復旧および建替えについては、当該一棟の建物の区分所有者のみの決定に委ね、また、その費用の負担もその者だけにさせるのが適当であるとして、団地としては、第８節「復旧及び建替え」の各規定が準用されません。

２．これは、団地単位では準用がないということであって、単棟であれ団地であれ、一つの区分所有建物の定義は変わらないのですから、団地であっても建物単位では、上記にもあるように、第８節「復旧及び建替え」の各規定が適用されることになります。

３．団地に関しては、２００２年改正法により、以下の規定が新設されています。
【第６９条（団地内の建物の建替え承認決議）】
・・・棟別の建替えの場合は、その棟の建替え決議等では足らず、団地管理組合の承認決議が必要です。
【第７０条（団地内の建物の一括建替え決議）】
・・・団地内の建物の一括建替えの場合は、62条1項の規定にかかわらず、一定要件（当然棟毎の要件はあります）を満たせば、団地管理組合で一括建替え決議ができます。なお、団地内建物の一括建替え決議については、62条3項から8項まで、63条及び64条の規定が準用されます。

【管理組合の財産（組合員が納付した管理費等および使用料）は、誰に帰属するのか？】

権利能力なき社団である管理組合の場合、管理組合の財産は、管理組合（区分所有者全員）に総有的に帰属する。
総有とは、構成員に持分がなく（潜在的にも観念できない）、分割請求権も認められない共同所有の一形態である。

権利能力なき社団である管理組合を対象にした「マンション標準管理規約（単棟型）」では、６０条６項で「組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。」と確認的に規定している。

>>10521 匿名さん
裁判したら争点にはならないか、

どのような訴訟で、どういった点が争点になるとお考えでしょうか？

>>10523 匿名さん
解らないから質問をしている。のが、わからんか。

>>10522 =>>10524 ＝１０９爺さん

見苦しいですよ。

>>10523 匿名さん
自治会費を管理費から支出した（自治会に入会していない）

>>10526
>自治会費を管理費から支出した（自治会に入会していない）

>>10521 とは関係がない話ですが・・・
ところで、誰がどのような手続きを経て支出したのでしょうか？

今話題の高圧一括受電について

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

＜参考＞
「マンションの大規模修繕工事における工事中の変動要素の取り扱いに関する調査結果」（東洋大学理工学部建築学科秋山研究室　公益財団法人マンション管理センター）
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2019/08/1908_tyous...

＜再掲＞
>>10271（2019/09/13）
どこのどなたかは存じませんが、今後の「Ｐａｒｔ３」へのコピペは不要です。

>>10268（2019/09/08）
>>10426（2020/04/22）
>>10520（2022/02/09）

ーコーヒータイムー

「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）に、「区分所有建物」という用語は使われているのでしょうか？
実は、使われていないのです。
「区分所有建物」という用語は、「被災区分所有建物再建等特別措置法」で初めて用いられました（第２条に定義があります）。

>>10530 への追加

>10521（2022/02/16）

【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

総会決議事項を理事会が勝手に変更出来るのか
ご意見をお聞かせください。

>>10534 購入経験者さん

以下のＱ＆Ａが参考になると思います。

一般社団法人　千葉県マンション管理士会
マンション管理 Ｑ＆Ａ（第二版）
７　総会決議事項の見直しはできますか？
https://www.chiba-mankan.jp/T1_QandA/index_2.html#007

>>10534 １０９爺さん

>>10535 は、参考になりましたでしょうか？

＜参考＞
「ＩＴを活用した総会の実施ガイドライン」
― IT を活用した「新しいマンション管理様式」―
（令和２年１２月１日策定　ＩＴを活用した総会の在り方検討会）
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/webmeeting/03.pdf

【抜粋】
３．オンライン総会
（２）「法的・実務的論点」と「考え方」
② 開催手法の選択について
《考え方》
ⅱ なお、全ての区分所有者の権利ないし利益として、リアル会場への出席の機会を失わないよう配慮することが必要であり、パソコンを所持していない、又はその操作ができない区分所有者や、リアル会場への出席を希望する区分所有者が一人でもいる場合においては、完全オンライン形式の集会（総会）ではなく、リアル又はリアル＋オンライン併用型を採用する必要がある。

>>10536 匿名さん
10534 大変参考になりました。ありがとうございました。

【「マンション標準管理規約」が２０２１年（令和３年）６月に改正され、「IT を活用した総会」等の会議の実施が可能なことを明確化し、これに合わせて留意事項等が記載されたとのことであるが、IT を活用した総会・理事会を実施するためには、現在の管理規約を変更する必要があるのか？】

国交省は「改正にあたっての参考資料（令和３年６月）」の一つとして【「マンション標準管理規約」の改正について（概要）】（https://www.mlit.go.jp/common/001410147.pdf）を公表しており、その中で次のように説明している。

※ IT を活用した総会・理事会の具体的な開催方法は（一社）マンション管理業協会が「IT を活用した総会の実施ガイドライン」（注）を定めています。
※ また、この IT を活用した総会・理事会については、それを可能とすることを明確化する観点から標準管理規約の改正を行っているものであるため、この改正に伴って各管理組合の管理規約を変更しなくとも、IT を活用した総会・理事会の開催は可能です。
（注）>>10537 参照

国交省が必要ないというのだから、必要ないのでしょう。ガイドラインに従い開催できても、その後の細かい部分は細則に定めるのが良いかもしれない。

例えば、理事会の映像や音声記録を撮り保管するか、しないか。（参加者が記録して良いか。）
管理組合が保管するなら、会議後に利害関係人が閲覧できるのか、等々。

細則等に定める場合、どのようなことを定めるべきでしょう？

分譲マンションは持ち家なので、賃貸に比べて使用の自由度は上がります。
とはいっても、自分一人の所有物ではなく、また、壁一枚隔てて他人同士が
生活するのですから、様々な制約はあります。

専有部分は区分所有権、共用部分や付属施設、敷地は所有権の対象に
なっているマンションが多いです。
専有部分は基本的に自由に使えますが、それ以外の部分は共有物なので
使用に際しては他のマンション住人との調整が必要になります。

共有物の使用ルールの基本は「各人の持分に応じて使用する」ことです。
ここでいう持分は区部所有法でいうそれとは異なり、専有部分の面積は
関係ありません。住人間で合意がない限り各人平等となります。
つまり、共有物は他の住人と同じだけ使う（自分だけが使い過ぎない）と
いうことです。

一番わかりやすいのが駐車場です。住人（組合員）が１００人で駐車場が
１００台の場合は、各人の持分は１人１台となります（民法２５０条）。
住人は１人１台であれば駐車場を無料で使用することができます。
ただし、駐車区画の指定はできません。いい場所は早い者勝ちになります。

住人が１００人で駐車場が５０台の場合は、持分は１人０．５台となり、
これを１か月に換算すると１人１５日になります。
月の前半を奇数の部屋番号の住人、後半を偶数の部屋番号の住人がそれぞれ
使用するのであれば使用料はかかりません。

しかし、駐車場が使えたり使えなかったりして面倒くさいですよね。
そこで、多くのマンションでは駐車場は法律の規定ではなく、住人と
管理組合との間の契約に基づいて使用することができる旨の条項を
管理規約に入れています。

契約内容は、基本的には当事者間で自由に決めることができるので、
１か月間連続使用できたり、使用料を有料にしたり、各人ごとの駐車区画を
固定したり、いろんなルールを盛り込むことができます。

緊急性のない総会承認案件を総会前に理事会が発注する
このような事態は正常でしょうか　教えてください。

>>10530 への追加
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10414-10417/（2020/04/14）

【Ｐａｒｔ３】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/3828-3841/

＜参考＞
【「管理計画認定手続支援サービス」の開始及び「事前確認講習」の実施について】
（公益財団法人 マンション管理センター　令和４年３月４日）
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2022/03/5ec58e273e...

【「予備認定」の創設について】
（公益財団法人 マンション管理センター　令和４年３月１１日）
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2022/03/981868190c...

１４戸、築４０年以上のマンションなんですが、無管理状態が続いています。自治会長が死亡したので組合が結成されたのですが、ほぼ全員が貧困と老齢で、管理費が上がるぐらいなら掃除はしなくていいという意識です。これを訴訟にして清掃管理契約の外部委託をさせたいのですが、勝てますでしょうか？損害賠償も請求したいです。

>>10553 デベにお勤めさん
こういうケースこそ、マンション管理士の出番ですよね。正義感と薄利で頑張って下さい。

>>10554 通りがかりさん
>こういうケースこそ、

>>10553 に書かれている内容が理解できません。
「どういうケース」なのかを説明していただけませんか？

中古で購入して１５年ぐらいです。当初から清掃無し、電球等も交換してくれませんでした。やりたくないなら委託をしてくださいと理事会で毎回意見するのですが、出席者は数人、自治会長は真面目なんですが極度のケチで一切お金を使ってくれません。ゴミもエントランスに放置されていたりするので、苦情を言うのですが取り合ってもらえませんでした。こちらも黙っておられず管理費を払うのをやめ、こちらでためるので過去の分を返還してほしい、実費は都度請求にしてほしいと申し出ましたがなしのつぶて。ついには自治会総会も開かれなくなりました。独自に自治会に要望書をつくり、ごみの放置や電球の切れていることなど何度もポストに入れましたが返答なし。数年たち自治会長が死亡したので、マンション管理士の人を管理者として新たに組合が発足しました。良かれと思って設立に賛成し、管理を委託することになりましたが、高額の委託費に対して内容は管理費の自動徴収の集計のみで、マンションの清掃維持管理は項目に入っていませんでした。過去１５年間分の管理義務不履行の損害賠償請求を盾に、清掃委託契約をなんとかできないかと思っています。当方はお金がないわけではないので、訴訟費用にも耐えることは可能なのですが、住民の半数は住んでおらず、事なかれ主義というか掃除のことなど気にしておりません。管理費が安いほうがいいと思っているでしょう、住んでいない人は空き家か外国人に賃貸しています。住んでいる人たちは高齢で、貧困なので管理費が高くなることが嫌だと思っているようです。私だけがきれいなマンションに住みたいと孤立無援です。ご助言をお願いいたします。

＜再掲＞
【基礎知識 ①】
２０１７年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が２０２０年４月１日から施行されており、法定利率は、年５％から年３％に引き下げられています。
また、その後は、３年ごとに市場金利に連動して利率の見直しを行う変動制の仕組みに改正されています。

＜再掲＞
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/6/

＜再掲＞
>>10465 匿名さん 2020/12/30

【嘘つきは泥棒の始まり】
>>6　匿名さん　2014/07/05 21:52:39

【管理者が有する共用部分等の保存に関する権限・責任について】
管理者が共用部分等を保存する「権利を有し、義務を負う」（区分所有法２６条１項）とは、管理者は、自らの判断で当該保存行為をすることができる一方で、管理者が適切な保存行為をしない場合には、区分所有者は管理者にそれをすることを求めることができ、管理者がこれを行わないときはその責任を問うことができる（２５条 ※）という意味である。

※　第２５条（選任及び解任）
第１項　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
第２項　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。

【区分所有者による共用部分等の保存行為について】
区分所有者は、規約で別段の定めがない場合において、（単独で）共用部分等の保存行為をすることができる（区分所有法１８条１項・２項、２１条）。
この場合、当該区分所有者は、保存行為に要した費用を他の共有者（区分所有者）に対して、「規約に別段の定がない限りその持分に応じて」求償することができる（１９条、２１条）。

～ちょっと一服～

【弁護士 篠原みち子先生のマンション管理お役立ちコーナー】
（一般社団法人 マンション管理業協会）
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol03_2308.html#s03

【共用部分の共有持分】
共用部分の共有持分について規約に別段の定めがない場合、各共有者の共用部分の共有持分は、その有する専有部分の床面積の割合によることになる（区分所有法１４条１項・４項）。

【共有関係にある建物の敷地および共用部分以外の附属施設の共有持分】
これらの共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものである（規約には確認的に規定される）。
また、分譲契約等に共有持分が定められていない場合、区分所有法１４条は準用されないので、各共有者の共有持分は相等しいものと推定される（民法２５０条）。

【「マンション管理業」とは？】
「マンション管理業」とは、管理組合から委託を受けて「基幹事務」全て（※１）を含む「管理事務」（※２）を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く）をいう（マンション管理適正化法２条第７号）。
したがって、「基幹事務」の全部または一部を行わないのであれば、他の「管理事務」（基幹事務以外の事務管理業務、管理員業務、清掃業務など）を業として行う場合であっても「マンション管理業」には該当しない。

※１ 「基幹事務」
① 管理組合の会計の収入及び支出の調定に関する事務
② 管理組合の出納に関する事務
③ 専有部分を除くマンションの維持又は修繕の実施に関する企画又は実施の調整に関する事務

※２ 「管理事務」
管理事務の内容（マンション標準管理委託契約書より）
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）
https://www.mlit.go.jp/common/000117889.pdf

【「マンション管理業者」とは？】
「マンション管理業者」とは、法４４条の登録を受けて「マンション管理業」を営む者をいう（法２条８号）。

＜再掲＞
>>10529　2022/02/19
「マンションの大規模修繕工事における工事中の変動要素の取り扱いに関する調査結果」（東洋大学理工学部建築学科秋山研究室　公益財団法人マンション管理センター）
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2019/08/1908_tyous...

＜参考＞
【財産の分別管理に関し、収納口座において管理することが認められるケース】
下記①②のいずれにも該当し、引き続き収納口座において管理することを管理組合が承認した場合には、収納口座において管理することが認められる（通達：平成２１年９月９日 国総動第４７号）。

① 修繕積立金等金銭が、マンションの管理組合等名義の収納口座に直接預入される場合、 又はマンション管理業者等が修繕積立金等金銭を徴収しない場合（施行規則第８７条第３項第１号）
② 管理組合等を名義人とする収納口座の印鑑等を管理しない場合（施行規則第８７条第３項第２号）

＜参考＞
【マンション標準管理委託契約書における「マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」について】

【（２０１８年（平成３０年）３月９日現在】
一　乙は、甲の長期修繕計画の見直しのため、管理事務を実施する上で把握した本マンションの劣化等の状況に基づき、当該計画の修繕工事の内容、実施予定時期、工事の概算費用等に、改善の必要があると判断した場合には、書面をもって甲に助言する。
二　長期修繕計画案の作成業務及び建物・設備の劣化状況等を把握するための調査・診断を実施し、その結果に基づき行う当該計画の見直し業務を実施する場合は、本契約とは別個の契約とする。
三　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。

【２００３年（平成１５年）４月改訂まで】
一　乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該長期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。
二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。

>>10567 の訂正
（誤）【２００３年（平成１５年）４月改訂まで】
（正）【２００３年（平成１５年）４月～２００９年（平成２１年）改訂まで】

＜参考＞
>>10567【改訂による内容変更に注意】

【２０１８年（平成３０年）３月９日現在】
三　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認を行う。
なお、「実施の確認」とは、別表第２ ２（３）一に定める管理員が外注業務の完了の立会いにより確認できる内容のものをいう。
＜コメント＞
三の「本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等）を外注により乙以外の業者に行わせる場合」とは、本契約以外に管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として管理費を充当して行われる修繕、保守点検、清掃等）を第三者に外注する場合をいう。

【２００３年（平成１５年）４月～２００９年（平成２１年）改訂まで】
二　乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
＜コメント＞
二の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。) を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」とは、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合において、マンション管理業者が管理組合に代わって行う維持又は修繕の企画又は実施の調整(見積りの精査、発注、履行確認等)をいう。

マンション管理士さんに質問です。足場を今日解体です。足場解体は、昨日知りました。
まだ塗装していないところがあります。
塗装途中に足場解体するってありますか？
塗れなかったところは、専有部分に職人の人が玄関から出入りして、塗装をするとか、用紙の裏にかいてありました。
塗装をやりながら解体なんて、今までの大規模修繕ではありえませんでした。
足場は、他の号棟より早く足場が立ち上げられて、職人さんは、塗りにこず、後からの号棟の方が先に塗装を済ませて、足場解体、こんな嫌がらせってありますか？
もし、足場解体で塗り残しがあり、
途中で足場解体したから、塗れなかったとかあり得るんですか？

>>10570
>まだ塗装していないところがあります。

具体的には、どの部分でしょうか？

【管理組合の総会について】
区分所有法では、管理組合の総会について、会議の方法を集会主義とし、意思決定の方法として多数決による決議を採用している。
したがって、総会は、単に決議だけをする場ではなく、議案内容について討議し、決議をする場である。

【総会の議事録について】
議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない（区分所有法４２条２項）。
「議事の経過」とは、議題、議案、討議の内容および表決方法等を指すが、それらの要領の記載で足りる。「その結果」とは、表決を行った結果、すなわち可決されたか否決されたかの結果である。（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

【総会招集手続の省略について】
集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる（区分所有法３６条）。
この集会には、３７条１項・２項の適用はない（３７条３項）。

（決議事項の制限）
第三十七条　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
２　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。

＜参考＞
平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕
＜区分所有者向け調査の結果＞
【総会の出席状況（委任状や議決権行使書の提出によるものは除く）】
　全体では、「ほとんど出席している」が58.1％、「時々出席している」が30.2％で、合計88.4％の区分所有者が出席している。

>>10575 の続き

【規約の認知状況別の総会出席状況（委任状や議決権行使書の提出によるものは除く）】
【よく知っている】…「ほとんど出席している」が81.1％、「時々出席している」が15.5％
【だいたい知っている】…「ほとんど出席している」が56.0％、「時々出席している」が32.4％
【知らない】…「ほとんど出席している」が32.5％、「時々出席している」が40.4％

　規約の認知状況別では、規約の認知程度が高いほど出席している割合が高くなっている。

【マンション標準管理規約（単棟型）第46条関係コメント】
　－抜粋－
「総会が管理組合の最高の意思決定機関であることを考えると、組合員本人が自ら出席して、議場での説明や議論を踏まえて議案の賛否を直接意思表示することが望ましい」

>>10575 は、＜区分所有者向け調査の結果＞であるが、＜管理組合向け調査の結果＞は、

【直近の通常総会への区分所有者（委任状及び議決権行使書提出者を除く）の出席割合（実出席率）の分布と平均】
　全体では、「10％超20％以下」が21.1％と最も多く、次いで「20％超30％以下」が19.8％、「30％超40％以下」が14.1％となっている。
　実出席率の平均は32.9％である。
　総戸数規模別では、総戸数規模が大きくなるほど実出席率が低くなっている。

>>10578 の続き

【直近の通常総会への区分所有者（委任状及び議決権行使書提出者を含む）の出席割合の分布と平均】
　全体では、「80％超90％以下」が33.6％と最も多く、次いで「70％超80％以下」が21.6％、「90％超」が20.4％となっている。
　出席割合の平均は82.1％である。

＜参考＞
平成30年度マンション総合調査結果〔データ編〕
＜管理組合向け調査の結果＞
【総会議事録の広報の有無及び方法（重複回答）】
　全体では、広報を行っている管理組合が92.2％である。配布方法は、「各戸配布」が85.1％と最も多く、次いで「掲示板」が23.6％となっている。
　総戸数規模別では、総戸数規模が大きくなるほど「各戸配布」の割合が低くなる傾向にあり、「掲示板」及び「定期的に発行する通信誌」の割合が高くなる傾向にある。
　単棟型と団地型を比較すると、「各戸配布」の割合は、単棟型が87.2％、団地型が75.3％で、単棟型が高く、「定期的に発行する通信誌」の割合は、単棟型が1.5％、団地型が11.7％で、団地型が高くなっている。

だからどうした？

＜再掲＞
>>10165　2019/04/06
【権利能力なき社団について】
権利能力なき社団には法人格がないため、不動産を社団名義で登記することはできませんので、代表者の個人名義または構成員全員の共有名で登記をすることになります。
不動産を代表者の個人名義で登記をしていて、その後、代表者が変更となったときは、「委任の終了」を登記原因とする所有権移転登記をします。
また、代表者が死亡し、その後、新代表者が選任されたときは、新代表者の選任日をもって「委任の終了」を登記原因する所有権移転登記をすることになります。この場合、「相続」は登記原因になりません。それは、不動産の登記名義は代表者個人ですが、その不動産は構成員全員に総有的に帰属するのであって、代表者個人の所有物ではないからです。

ほうほう

【医療費控除前】
○その年の課税される所得金額…４００万円
○所得税額…４，０００，０００円×２０％－４２７，５００円＝３７２，５００円…Ａ

【医療費控除後】
○その年の課税される所得金額…３８０万円（※１）
※１　４００万円－医療費控除（※２）２０万円（３０万円－１０万円）＝３８０万円
※２　医療費控除は最高２００万円
○所得税額…３，８００，０００円×２０％－４２７，５００円＝３３２，５００円…Ｂ

【医療費控除前】－【医療費控除後】
○Ａ－Ｂ＝４０，０００円…還付金

てなわけで、
>　１０万円以上（家族全員で）医療費を支払った場合、かかった医療費総額から１０万円を差し引いた残りの１割が税金から還元されます。（薬も対象）
　　↑
とは限らないし、

>　10万差し引いて290万。その1割、29万が還元される。
　　↑
医療費として２９０万円が控除されることもない。

「共通仮設費」、「現場管理費」及び「一般管理費等」は「共通費」である。
「共用費」とは言わない。

【少額訴訟における申立手数料の額について】
訴額が６０万円場合、申立手数料は６，０００円である。
（支払督促の申立ての場合は、３，０００円である。）

＜参考＞
【協力金を払えば理事を辞退できる？】
特定非営利活動法人　横浜マンション管理組合ネットワーク
https://hamakan-net.com/topics/%E5%8D%94%E5%8A%9B%E9%87%91%E3%82%92%E6...

＜参考＞
【マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準】
https://www.mlit.go.jp/common/000146050.pdf

＜参考＞
マンション管理関係判例
【平成 3年11月29日　判時1431-138　東京地判】
http://www.kdaiya.jp/1mansyon/ma-hanrei17.html#17

＜再掲＞
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10414-10417/

＜参考＞
マンション標準管理規約（単棟型）（最終改正　令和3年6月22日 国住マ第33号）
【第21条関係コメント】
⑦ 第２項の対象となる設備としては、配管、配線等がある。配管の清掃等に要する費用については、第２７条第三号の「共用設備の保守維持費」として管理費を充当することが可能であるが、配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。

＜参考＞
法第８２条の規定による業務停止処分を受けたマンション管理業者は、業務停止期間中において、マンション管理業に関する行為はできないが、以下の行為は許容される。

【許容される行為】
イ　業務停止の開始日前に締結された管理受託契約の同一の条件による更新
ロ　業務停止の開始日前に締結された管理受託契約に基づく管理事務（イの規定により同一の条件で更新された管理受託契約に基づくものを含む。）
ハ　業務停止の開始日前に締結された停止条件付き契約（一の管理組合の構成員全員（マンションの区分所有者等又はマンションの購入者）に対して、分譲後の管理受託契約を約するものに限る。）が業務停止期間中に効力発生した場合における、当該管理受託契約に基づく管理事務

＜参考＞
【マンション管理適正化法施行規則第８７条第５項について】
当該管理組合に管理者等が置かれている場合において、マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月（以下この項において「対象月」という。）における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。

【監督処分】
●（６）規則第８７条第５項の規定に違反して、管理組合の対象月における会計の収入及び支出の状況に関する書面（以下「５項書面」という。）を作成しなかった場合・・・業務停止処分７日

●（７）次のいずれかに該当する場合・・・指示処分
① ５項書面に、必要な事項の一部を記載せず、又は事実と異なる記載をした場合
② 管理組合に管理者等が置かれている場合において、規則第８７条第５項の規定に違反して、５項書面を当該管理組合の管理者等に対象月の翌月末日までに交付しなかったとき（（６）に該当する場合を除く。）。

某スレより
>少なくとも新潟の11憶の事件も管理会社。

11億円の着服の件は、ちょっと違うような気が・・・

【「ツインタワー石打」に関連する情報】
https://kakaku.com/tv/search/keyword=%E3%83%84%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82...

＜参考＞
廣田信子のブログ
【任せて絶対に安心な人などいないー「ツインタワー石打」に学ぶ】
https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12134398155.html

＜参考＞
【区分所有法】
第１３条（共用部分の使用）
各共有者は、共用部分をその用方に従って使用することができる。

本条は、共用部分に対する各共有者の「使用権」の内容を定めた強行規定である。
したがって、法定共用部分については、規約によっても各共有者の用方に従った使用を禁止することはできない。ただし、管理のために、集会の決議によって合理的な範囲で一定の制限を課すことは妨げられない（１７条1項、１８条1項）。
なお、民法２４９条は「持分に応じた使用」を定めているが、民法２４９条の規定の適用は排除される（法１２条）。

【マンション標準管理規約（単棟型）】
第１３条（敷地及び共用部分等の用法）
区分所有者は、敷地及び共用部分等をそれぞれの通常の用法に従って使用しなければならない。

本条は、区分所有法１３条を前提として、共用部分を使用するにあたっての区分所有者の「義務」を定めたものである。
また、この規定は敷地および付属施設の使用にも適用される。

【区分所有法における強行規定について】
本法中、１条、２条、３条、６条～１０条、１２条、１３条、１５条、２１条、２３条、２４条、３０条～３３条、３６条、４０条、４２条～４８条、５１条、５４条、５５条、５７条～６０条、６２条～７２条などが強行規定である。これらによって定められた事項については、規約や集会の決議をもってしてもそれと異なる定めをすることは許されない。
（引用：コンメンタール マンション区分所有法）

ーコーヒータイムー

では、ごきげんよう！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/6/

【区分所有法における「占有者」とは？】
区分所有法６条３項（第一項の規定（区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。）により、「占有者」は、【区分所有者以外の専有部分の占有者】となりなす。

マンション標準管理規約（単棟型）では、２条に用語の定義があり、【占有者＝区分所有法第６条第３項の占有者をいう。（３号）】と規定しています。

>>10598 の訂正
（誤）区分所有法６条３項（第一項の規定（区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。）
（正）区分所有法６条３項（第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。）

ーコーヒータイムー

【占有について】
所有者が所有物を他人に賃貸している場合（原則）
１．所有者の占有は、所有の意思を持っているので「自主占有」であり、賃借人の占有を通して占有しているので「代理占有（間接占有）」です。

２．賃借人の占有は、所有の意思を持って占有しているわけではないので「自主占有」ではないのですが、自ら物を直接占有しているので「自己占有（直接占有）」です。

【「区分所有者」が専有部分を他人に賃貸している場合の占有について】
区分所有法６条３項（※）により、「区分所有者」は「占有者」には該当しません。

※ 区分所有法６条３項
　　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。