管理組合・管理会社・理事会「マンション管理士に質問しよう! Part2」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2019-01-16 15:19:04
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前スレが1000レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ!


マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08

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マンション管理士に質問しよう! Part2

コメント  

  1. 10090 匿名さん

    10089さん、大手の管理会社の管理する築25年の大型物件の組合から依頼を受けて、分譲当時の規約、委託契約書、総会議案書、議事録、
    適正化法施工後の重要事項の説明書、等々が当方に持ち込まれて、精査の依頼を受けて読み込みを致しておりますが、色々な理解に苦しむ事項
    が多々出てきました。その一例が、期、と、回、の使い分けが曖昧で管理会社の担当に質問しますが回答ができないようです。

    例えば規約の設定、変更、廃止の総会案と議事録を比較検討しましたら、区分所有法31条に違反が多く見られます。これをどう対応すればい
    いかに悩みます。その都度この法律違反を現在の理事長に報告して、この総会時の議長に説明を求めると、管理会社の指導でそのようにしたと
    の回答でした。管理会社に問い詰めると、理事会の承認を得ましたとの回答です。これ以降の組合運営が無効になりそうな案件もあります。

  2. 10091 されるがままのマンションの住民

    >10090
    >この法律違反を現在の理事長に報告して、この総会時の議長に説明を求めると、
    >管理会社の指導でそのようにしたとの回答でした。
    >管理会社に問い詰めると、理事会の承認を得ましたとの回答です。

    私の住んでいるマンションを見ているようです。業者と組合の関係が上記のようになっている物件のほうが多数で、主流なのではないでしょうか。当管理組合の定期総会では、”読んでも分からないように書かれた議事録の記述”について、執行部の実質的リーダーの住民が「警察の指導を受けてのことだ」と何のためらいもなく言ってのけたのには驚きましたが。

    当マンションのように強権的な統治(例:組合員からの不都合な質問には理事会を中心とした全体で無回答を貫く等)が見られる物件でも、実は下の階のヘビースモーカー住民によって上の階の禁煙派が副流煙に苦しむといった事案が後を絶ちません。管理規約、共用部分の考え方を適用すれば済む「下らないトラブル」に思えますが、工事などと違ってキックバックとか関係ない話だからか放置(注意喚起の掲示等はある)されます。組合員の「吸ってもいいんだ」は、理事長らの「無回答で任期をまっとうすればいいや」につながる”共通の堕落傾向”でしょう。

    従わない人に従ってもらうようにするためには、「納得していただく」というプロセスが不可欠ではないでしょうか。少なくとも我がマンションに無いのはこれです。納得ぬきで服従を強いる分野がいくつかあるとは言えると思います。お金の質問には答えない理事会が「吸殻(すいがら)をベランダから捨てるのはやめましょう」と掲示で呼びかけます。組合の偽善的対応は管理会社の性格そのまま。

  3. 10092 匿名さん

    KYBのオイルダンパーの件が知りたいです。教えてください。
    以前はカヤバ名で自動車のショックアブソーバーのメーカーでしたがそれ等を応用した技術だとの認識しかありません。

  4. 10093 Part3に欠けた視点

    ①「管理組合」は、民間マンションだけの団体ではなく、旧公団系分譲の団地(集合住宅)にもあります。むしろ、後者のほうに管理会社ら業者とは距離を置く姿勢があり、前者より資金が不足しがちという面もあるでしょうが、管理会社に組合の基本的業務を委託しない自主管理をやれているケースが散見されます。マンションコミュニティ掲示板では、まったく根拠を記さずに自主管理を敵視し毛嫌いする投稿が多く見られますが、単なる産業商売志向の表れと思われます。
    【参考】
    http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/
    (広報紙『アメニティ』の論説は良質)

    ②同じく、マンション管理士の中にも管理会社との適切な距離感を持った人がいらっしゃいます。
    【参考】
    http://www8.plala.or.jp/T-mankan/renen.html
    ただし、「ウチと契約してくれたら大規模修繕工事を12年に1回でなく、20年に1回で資産価値を保ってみせる」と豪語する管理士事務所があるとして、そこと契約した物件購入者(管理組合員)たちはその事務所とともに理想的方針を貫けるでしょうか? 名立たる大手不動産会社群が行き渡らせた修繕ビジネスモデルから離れれば恐らくイバラの道が待っており、住民側の覚悟や努力でどうにかなる問題なのかはわかりません。

    ③管理組合と管理会社の「共存共栄」は、まやかしでしょう。言葉巧みに会社が組合に寄生(パラサイト)しているだけ、との投稿もあります。民間マンション界の大勢は、売り主である企業の傘にいかに入るか。関連業者も住民も大半がコバンザメ的で、立地自治体にとっても売り主の企業が大きければ「ご本尊」です。表向きは住民の管理組合こそが傘の主(あるじ)ということになっていますが、何か屋台骨を揺るがす事態でも起きれば売り主の意向と財力で解決してもらわざるをえない側面があります。独立性のある、一部の組合がうらやましい。
    【参考】
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/806/

    ④組合と会社の「共存共栄」は、いわゆる「村八分」と裏表の関係です。両者の協力関係を談合的と思う組合員個人の権利(例:かつて縁を切った管理会社を再び契約相手にするための臨時総会開催要求の署名簿や、会計帳簿の閲覧)を尊重することには、組合も会社も異論をはさめないはずですが、特にその権利の行使が不都合であれば、実際には抵抗してきます。この点において、理事会や総会では通らないが正当な組合員個人の要求の価値を認めようとしない傾向が残念ながら存在します。これはマンション管理に限った話ではありませんが、会議等の組織の仕組みにおいて否定され排除される構成員の言動を「スタンドプレー」とみなして快く思わず、救済もしないために、組織を利用したボスの支配(特に議題設定と多数決を駆使)が続くといった現象が見られます。

    「構成員の多数派の正しさを信じて疑わない態度」は、だまされやすい人だけでなく、だます人にも共通しています。注意しましょう。数学の試験で99人が同じ誤答を書き、たった1人が記述したものが正解だったという場合に点が与えられるのはどちらか。私の会った限りでは、たった1人で正解を書くほどの学力とそういった経験の持ち主だけがだますこともだまされることも大してなく、管理業者と五分五分に戦えているようでした。

  5. 10094 住民

    外部の管理業者にされるがままに運営されているマンションに住んでいると、逆に、どうしたらこうならずに管理組合としての独自性を少しでも保てるようになるのか、願望が具体的に見えてくるようになります。

    管理会社を始めとする業者は、契約先のマンションの管理組合には自社の思うがままにサービスや物品を購入させたいと欲しています。当マンションの理事会や専門委員会での活動を見ればそれは明らかです。業者は、組合の名と責任において”自社(の管理組合)から自社へ”発注させている、というのが実態です。これではマンション管理組合としての独自性があるとは言えません。自分たちの資産を自分たちで守るとは、本来、当物件のごとくにまで業者にお任せしてしまうことではないはずです。

    この点において、新スレッド「マンション管理士等に質問しよう! Part3」の問いと答えの投稿には、それぞれ業者好みの甘く危険な誘いがあります。
    【問い】
    >輪番制と立候補制の理事、どちらにもメリット、デメリットは
    >あると思いますが、みなさんはどう考えておられますか。
    >任期も含め考えてみませんか。
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/2/
    【答え】
    >輪番制には弊害がある。
    >立候補制や推薦制もだめ。
    >外部委託がいい。
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/10/

    管理組合の貴重な資金を業者の言いなりで使い切ってしまう、という愚行を繰り返さないためには、言いなりにならない組合員(マンション管理の専門知識の持ち主かどうかよりも、他社の植民地でない勤め先で重い役職をこなした経験がある人のほうが適任だろう)を選び出して理事長等の任に就いてもらうことが必要です。輪番(順番、持ち回り)制なんかで組合の独自性(特に資金管理)の確保ができるはずもなく、持ち回りで就いた新理事長がたまたま独自性を志向する人物だったりすると他の住民に「辞任勧告」を出させて引きずり降ろすという手がよく使われます(当物件)。また、同様の人物が役員に就けないようにするためにか、内規で年齢制限を設けたり、他薦は可だが自薦の立候補は不可という規定を入れたりしています(当物件)。

    幸いにも、日本はまだ国会議員を輪番制で回していくほど落ちぶれてはいません。マンションの管理組合も、国と同様に独立性を保とう(例えそれが表面的でタテマエに過ぎないレベルであっても)というのであれば、「自薦立候補制」でやっていくしかないと思われます。当マンションでは、この「自薦立候補制」を回避する真逆のシステムばかりが業者から専門委員会に提案され、それを理事会が認め、最後は総会での承認を経て施行されています。この手続きの順序と業者の魂胆を考えれば、新スレ「Part3」の問答に見られるような立候補制否定論は、資産を業者の意に反してでも保持し続けたい管理組合(員)の立場に立ってくれているとは思えず、かなり不自然(業者ファースト)ということになります。

  6. 10095 勝手な注意喚起

    >10093
    例えば100戸に満たない規模の管理組合で管理会社ら業者に理事会などを乗っ取られたくない、少なくともある程度の距離を置いた間接的関係でいたいという場合は、10093の①で紹介されたような「中間団体」、複数の管理組合の連合組織に参加するとよいかもしれません。情報交換、学習の機会、フェイス・トゥ・フェイスでの相談、何かあった時の監視機能などの利点が考えられます。

    わがマンションにこのような視点はなく、理事12名+監事2名の毎月の理事会に管理会社社員3名+コンサルタント(建築士)1名が必ず入り、まさに「一体化」した密着型の運営を行っています。一般の組合員もカネを出していますが蚊帳の外で、理事会の決定事項を知らされているだけです。「ウチも同じで民間マンションならそれが普通だよ」という人も多いかと思いますが、理論的には、理事会制度で業者と一体化する事態を望まないのであれば、各地の中間団体に入るか、弾劾ありの大統領制のような形を考え出して初めて自立的管理組合になりうるかと勝手に想像しています。

    全額を管理組合員が負担していて1円も出さない業者(管理事務室の使用料は徴収しない旨の規定が当マンションの管理規約にもある)が「組合との共存共栄」を唱えるのはかなり手前勝手な呼びかけに思われるのですが、肝心の組合員多数も共存共栄でよい、それが正しいと思い込んでいる現状があります。しかし、業務委託には凶と出る危険が伴うということです。

  7. 10096 匿名さん

    投稿数が多すぎて困りものです。
    そろそろマンション管理士のみへの質問で誰かスレを立ててください。マンション管理士のみの回答に限定。

  8. 10097 匿名さん

    質疑応答もマンション管理士のみのスレが必要でしょう。立て方を知りませんのでどなたかお願いします。
    マンション管理士同士のみの討論は良いのではないでしょうか。

  9. 10098 10095

    私は >10093 の①において、複数の管理組合が任意で加入している「中間団体」の(特に管理会社を始めとする業者に対抗しうる)価値を認め、今も高く評価している者ですが、最近の下記の論説にはあまり納得はできませんでした。公平を期して紹介しておきます。

    日本住宅管理組合協議会広報紙『アメニティ』435号
    ・コンプライアンス(法令遵守)と倫理
    http://www.mansion-kanrikumiai.or.jp/amenity/5755.html

    冒頭に「コンプライアンスを犯した。」と断言されており、いわゆる推定無罪の原則が一顧だにされていない。比較的多数の「マンション管理組合」で組織される非営利団体の知性がいわゆる官憲(捜査機関)の立場と一致し、恐らく報道を鵜呑みにしているだろう点には、多数の人間の居住空間の自主的(自治的)管理についての論述という観点から一種の危うさを感じてしまった。

  10. 10099 管理組合員への心得

    ↓「そもそもマンション管理士とは」を考えておくための予備知識
    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/616760/
    (私は全ページを印刷し、冒頭からじっくりと数回通読しました。
     先に読んでおかないと各板の業者の書き込みを軽信しやすくなる)

    「PART3」は、できるだけ多くの管理組合を修繕工事、
    損害保険、防犯・監視カメラ販売等の各業界の客に、という板。

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