第三者管理方式について

>>1779 匿名さん
それはもうみんな知っていると思う。

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>>1778 匿名さん
>どうしても第三者管理方式、正確に言えば管理会社管理者方式にしたい管理組合は出来るならば絶対に管理組合を法人化しておいた方がいいと思うの。

どのような理由で、管理組合を法人化しておいた方がよいのでしょうか？

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建物の区分所有等に関する法律（監事）

第五十条　管理組合法人には、監事を置かなければならない。
２　監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。
３　監事の職務は、次のとおりとする。
　一　管理組合法人の財産の状況を監査すること。
　二　理事の業務の執行の状況を監査すること。
　三　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。
　四　前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。
４　第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。

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>>1782 ご近所さん

管理組合法人の理事は自然人に限られるので、そもそもの話、管理会社が理事になることはない。

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更に言うと、区分所有法「第四節　管理者」の規定は、管理組合法人には適用がない。

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管理組合法人で管理会社が第三者管理をやる必要があるのか分からないが、もし必要があれば、管理会社の関係者（自然人）を理事に選任するんでしょう。

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悪徳管理会社は監事設置に絶対反対しますから、気を付けましょう！

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生成AI-GEMINIも警告しています！皆さん気を付けましょう！
生成AIがここまで詳細で的確な内容で忠告する（現実界に関与する）のはめずらしいことと感じます。この卑劣きわまりない一部の管理会社のやり方が日本社会全体ですでに横行している証拠です。

≪AI による概要≫

　マンション管理組合の「第三者管理」による乗っ取りや「法人化」の悪用は、実際に起こりうるリスクです。所有者が管理に関心を持たなかったり、総会の委任状提出を安易に行ったりすることが、悪質な業者や一部の人間による管理組合の支配を招く可能性があります。
　第三者管理方式の悪用による「乗っ取り」
「第三者管理方式」とは、理事会を設置せず、外部の専門家や管理会社に管理者権限を委任する方式です。所有者の高齢化や管理に関わる人材不足への対策として導入されることがありますが、悪用されると「乗っ取り」につながる危険性があります。

≪主な手口≫
甘い言葉で誘導: 「理事会役員は不要」といった宣伝で、所有者の管理組合への関心を失わせます。

管理者権限の独占: 外部管理者が管理者権限を握ることで、管理会社の変更や修繕工事の発注などを自由に決定できるようになります。

不透明な工事発注と不正請求: 外部管理者が結託した特定の業者に、不透明な高額な大規模修繕工事などを発注し、リベートを受け取るといった不正が行われることがあります。

管理会社の言いなり: 多くの区分所有者が管理組合運営に関与しなくなるため、管理会社が都合の良いように管理を差配し、実質的に「乗っ取られた」状態になります。

委任状の悪用: 総会に出席しない所有者から集めた白紙の委任状が、議案可決のために悪用されるケースが多発しています。

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管理業者管理者方式を採用した場合における「マンション標準管理規約（書き換え表）」（案）は、委員等さんの意見を検討し、管理者（管理業者）を管理組合の代表にして、権利能力なき社団の成立要件を満たしたんですね。

法人は、管理組合法人の代表である理事になれないと解されるが、管理組合が権利能力なき社団なら、法人の管理業者が代表になれるんですね。（？）

〇 令和７年マンション管理法改正に伴うマンション標準管理者事務委託契約書の策定等に関する検討会
第３回（開催：令和７年９月１１日） 議事概要
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001966...

（委員等）
　この管理者方式の時に権能なき社団があるということ自体がずっと頭に引っかかってきて、私
はないものだと思っているのですが。～

　そうだとすると今回管理組合はあるということだと、この第38 条に管理者は管理組合を代表
もしという、何か誰かが代表でなかったら少しおかしいような気もするので、何かその辺りはど

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　19

うなのかと少し思います。
（事務局(不建局)）
　検討させていただきます。

==========

〇 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
第3回（開催：令和5年12月26日） 議事要旨
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf#page=...

【委員】　　法人名で、やっぱり個人名を入れるというのが筋だと思うんです。そうある
べきだと思うんです。
　もう一つは、さっき委員おっしゃったんですけれども、管理規約は勝手に結構皆さん変
えてつくっているので、管理者が管理組合の代表であるという規定をつくっちゃえばいい
んじゃないかとか思っちゃうんですけれども。

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大規模修繕において、管理会社が元請けとなる「責任施工方式」の場合、直接の工事は外注にもかかわらず、元請けのため、利益にあたる“手数料”の明示がない。つまり、管理会社がいくら高額な手数料を水増ししても、それを“工事費”として説明できてしまう。

大規模修繕における管理会社の責任施工方式も、実質的に工事会社の仲介行為に近いにも関わらず、工事費としていくらでも自社利益を水増しできる構造になっている。これが、修繕積立金の増額となって、年金生活者も含めた住民の可処分所得を容赦無く削り取っていくような構図になってしまっています

https://gendai.media/articles/-/125478?page=2

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第三者管理者方式は、特別扱い。

＜参考＞
区の担当者は「本来理事会がないと申請は通らない決まりだが、第三者管理者方式だったので、通常とは別の扱いをした」と話す。

https://www.h-fukui.com/news/4200.html

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＜上記記事の前提＞
自治体が「独自基準」を設けている場合の話であって、国が定めている管理計画認定制度の「認定基準」に「理事会設置」は入っていない。

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法律ではない自治体の「決まり」は、守らなくても「適法」？

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「独自基準」のある自治体では、国が定めている「認定基準」と「独自基準」に適合していないと、マンションの管理計画の認定がされないだけです。

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「独自基準」に適合していないのに、別の扱いで認定されたのでしょう。

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この管理会社の第三者管理者方式の管理者は管理会社（法人）ではなく、管理会社の社員（自然人）で、管理組合の銀行口座名義に、社員の個人名が入るのですね。

〇 第三者管理者方式導入物件『理事会なし』で判断に違い　独自基準　審査に幅　管理計画認定制度 | プロナーズ
https://www.pro-ners.com/9682.html

「●●」は、管理業者が管理者に就任する第三者管理者方式を採用している。管理者は三井不動産レジデンシャルサービス（本社東京）だ。

「●●」では、管理会社のフロント担当とは別の社員が管理者に就任しており、区分所有者が就任する監事と管理者が定期的な「打ち合わせ会」を開いていた。

この「打ち合わせ会」を「理事会と同等な組織」と解釈し、最終的に申請を通したという。

以上、マンション管理新聞第1265号より
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

〇 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）議事概要
令和５年１２月２６日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf#page=...

【委員】　私どもの会社では、第三者管理者方式の銀行口座については、○○マンション管理組合管理者、個人名です。それで銀行さんは認めていただいています。
【事務局注：会議終了後、当該委員より「口座名義については●●マンション管理組合管理者▲▲管理株式会社◆◆◆◆と記載している」旨の修正意見があった。】

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板橋区の場合は独自基準として「理事会が設置されていること」と定めているのではなく、「理事会が開催されており、議事録が作成され適正に保管されていること」と定めている。
これは、理事会が設置されていることを前提としていると考えられるが、板橋区は、「理事会設置」を絶対条件とせずに、「理事会と同等な組織」があり、「理事会が開催されており、議事録が作成され適正に保管されていること」と同等と評価しうる実態があれば基準はクリアするとして運用している。
　↑
【記事からの抜粋】
管理会社のフロント担当とは別の社員が管理者に就任しており、区分所有者が就任する監事と管理者が定期的な「打ち合わせ会」を開いていた。
この「打ち合わせ会」を「理事会と同等な組織」と解釈し、最終的に申請を通したという。
ただ「打ち合わせ会」がなかったとしても「何か代替策があるか相談することになると思う」（区担当者）。

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>>1795 匿名さん
>【委員】　私どもの会社では、第三者管理者方式の銀行口座については、○○マンション管理組合管理者、個人名です。それで銀行さんは認めていただいています。

マンション管理新聞第1265号には、
>「ザテラス」では、管理会社のフロント担当とは別の社員が管理者に就任しており、区分所有者が就任する監事と管理者が定期的な「打ち合わせ会」を開いていた。
とある。
したがって、「ザテラス」に限っては、「○○マンション管理組合管理者、個人名」が正しいということになる。

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>>1795 匿名さん
>【事務局注：会議終了後、当該委員より「口座名義については●●マンション管理組合管理者▲▲管理株式会社◆◆◆◆と記載している」旨の修正意見があった。】

これは、会議において、管理会社（法人）が管理者になる場合の口座名義について話し合われている中で、特定の委員が間違った説明をしていたので修正したものである。

>【委員】 私どもの会社では、第三者管理者方式の銀行口座については、○○マンション管理組合管理者、個人名です。それで銀行さんは認めていただいています。
【委員】 ○○マンション管理者××株式会社……。
>【委員】 ××株式会社はつけておりません。
【委員】 管理会社をつけてない？
>【委員】 はい。
>【委員】 ですから、○○マンション管理組合代表誰々、管理者誰々と、そういうあれで。
【委員】 でも、管理者って法人なんでしょう？ 法人が管理者なんでしょう？ 個人
じゃなくて。
>【委員】 そうですね、はい。
【委員】 それで、管理者を個人名で記載するんですか。

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【管理会社まかせにしない！】


■とても重要です。

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