イニシア千住曙町Ⅲ

R棟でも、R1は逆梁でないので日照重視といわれてもわからないでもないのですが、
R2/R2は、最下層を除いて逆梁。　逆梁は梁がじゃまになって、太陽の南中高度の低い
冬至期には、日がうまく室内には入らないのは住んだことがあればわかることです。

またＲ棟はかなり西を向いているので、とくに日の出が北よりになる夏の時期には、
朝かなりお昼に近い時間にならないと、南の面に日は当たっていないのがもう立って
いますから確認できます。　いうほど日照面でのメリットはないと思うのですけども。

眺望にこだわるなら、高層階でしょうが、Pの高層も現状十分に抜け感があると思います。
Rと違って将来にわたって保証されたものではないですが、その分安いですしね。

↑逆梁を逆に解釈されていませんか？

逆梁は、サッシが高くなるだけで、日当たりは悪化しますから、あってると思いますよ。
高いサッシ高さが確保できるかどうかと、そこに日があたるかは別ですよね。
逆梁が最近は一時ほどはやらなくなってきたのもそこに理由があるんではないでしょうか。

逆梁は何故日当たりが悪化するのかご教示頂いても宜しいでしょうか？

どっちでもいいやん。

わざわざ蒸しかえさんでいいでしょーよ

854さん＞

またＲ棟はかなり西を向いているので、とくに日の出が北よりになる夏の時期には、
朝かなりお昼に近い時間にならないと、南の面に日は当たっていないのがもう立って
いますから確認できます。　いうほど日照面でのメリットはないと思うのですけども。
⇒逆に、寒い冬はどうですか？854さんのいうデメリットでいうなれば、
　西日が強いことかと思ってます。夏暑いですからね。

眺望にこだわるなら、高層階でしょうが、Pの高層も現状十分に抜け感があると思います。
Rと違って将来にわたって保証されたものではないですが、その分安いですしね。
⇒数年なら別ですが・・・を前置きにします。
先にも書きましたが、アーバンフォートの東向きの中古物件がどれだけ出ているか
お分かりでしょうか？全戸ではないでしょうが、安い、十分と最初は思っていても
いざ入居して生活がはじまると・・・わかるんですよ！違いが。。。
ご近所付き合いもはじまり、お宅訪問してこんなに違うのか！と思います。
同じ額又は+αで別の物件の南側（可能であれば眺望の良いところ）が後悔しない
ですよ。

因みに、東側でどれだけ抜けていても、東の眺望と南の眺望とでは相当違いますよ！
都内の夜景（葛西の観覧車,ディズニー花火,数年後のスカイツリーなど）を隅田側
と共に観れる（遮るものが永遠にない）のが最大の売りですよね。
逆にいうと東側低層階は自走式以外このマンションにする理由はあまりなし！
ベリス○の東低層階も同様ですよね。
このあたりはハッキリ言って静かです。窓を開けるじきは、高速の音が一番うるさい
ですよ！そう、東側リビングです。

逆梁で日当たりが悪くなるのではなく、奥行きのあるバルコニーを覆う屋根が日当たりに影響するってことなら理解できるけどなぁ。
窓が大きくなって日当たりが悪くなるっていう理論は成り立たないよね？

>859 さん　

アーバンフォートは今でているのは、同じ広さ・階などで同一の部屋だと
考えられるものを除いて以下の通りです。　

5480万/92.94　 東 20F (@195)
4730万/101.28　南　 4F (@154)
4580万/85.78 南 10F (@177)
4480万/88.65 東 15F (@167)
4280万/81.39 南 20F (@174)
4180万/85.78 南 10F (@161)
4080万/81.35 西 3F (@166)
4080万/81.33 南 9F (@166)
4080万/77.80 東 16F (@173)
4070万/81.31 南 9F (@166)
3980万/81.35 西 12F (@162)
3980万/81.31 南 15F (@162)

　南7/東3/西2 ですが、とくに東が突出しているとも思えません。
また、見ていただければ分かるとおり、中古になってしまえば無期によってほとんど
値段には変化がないことがわかります。　南側のプレミアムは、中古においては消えて
しまうのが普通です。　（千住曙町は、南には別途眺望のプレミアムをつけている
ようですが）

　これらの販売希望坪単価（@いくらで表した部分）は、どれも販売時価格よりも
やや高めですから、希望価格程度で売れれば、諸経費で若干は損しますけれども、
2年近く住んだ家賃だと思えば、別に大きく損をしているわけでもありませんから、
住んでみて不快だから売りに出しているというよりは、転勤など、生活パターンの
大きな変化に伴って、それほど損しないで買い替えきくなら、そっちうつろうか？
というのが多いのではないでしょうか。　700戸近くもあれば、20年で半数入れ替えと
仮定しても、毎月数戸が売りにでて自然だと思えますし。

この前の見学会参加しましたが、R棟側でも高速の音はそれなりに聞こえましたよ。
P棟の見学会のときの記憶がだいぶ薄れていてあいまいなのですが、大差はないように思えました。

それにしても、RだPだってのは選択肢もあまりなくなってきましたしもうそろそろ・・・。

>>859 さん
>>860 さん

　ハイサッシの上のほうは直接日照を取り込めるわけではないので、
日当たりという表現が、室内に光が届くかどうかという観点でいって
いるのであれば、ハイサッシだからといって有利にはなりません。

　2mを超えるバルコニーは容積率参入されてしまうので、逆梁は普通
バルコニーの幅が小さくなりますが、ここの物件は2.2mと普通の
マンションよりも大きな幅を確保している一方で、現地見学会などで
確認されれば分かると思いますが、通常工法のままで24階建てという
無理をしているので、逆梁部分は、上だけではなく、下の部屋にも
はみだしていて、バルコニーには下り天井がありますね。

　バルコニーの奥行が大きいこと、バルコニーに下り天井があることの
両方から、太陽が庇で遮られる角度が通常のマンションに比較して小さく
なると考えて、日照面では逆梁であることによって損をしているという
書き方をしました。

　東と南で標準的な広さで約1000万円の価格差をどう考えるかですが、
価格面で1000万というのは、同一人物にとっては、そのままでローン
負担の差になります。 25年とかで返していくと思って、2.8%で計算する
と、返済金額合計は 1400万ほど高くなります。　25年にわければ
毎年56万円。　差額で、外国でも国内でも、すごく眺めのよいホテルに
でも25年間毎年旅行しようやという考え方もありでしょう。　
もちろん、毎日いい眺めを見て暮したいというひとの存在を否定するもの
ではないですが、上記コスト差は1500円/日。　毎日の贅沢としては
うちにとっては許容範囲外でした。

　同じマンションの住人でありながら、PはPoor RはRich とか、
ある部屋は購入理由なしとか言われる方がおられるというのは悲しく
なります。 ご自分がRに差額分の価値ありと思われるのは自由なのです
が、別の価値観を持った人を否定する書き方は注意して避けていただけ
れば幸いです。

863さん

いえいえ、約1000万追加してＲの購入をすすめているのでは
まったくありませんよ。
買えないからＰで！っていうニュアンスよりも、遠くても
日照、眺望が得られるマンションは他にもあるのではないですか？と
もちろん強制ではないですが、コメントしているだけです。
Ｒが買えないからＰでとおっしゃるので、何故ココのしかもＰ棟にこだわるのかな〜？と
疑問なだけです。自走式だから？汐入公園近くだから？その他いろいろでしょうが、
随分前に書き込みありましたが、ここは買物もそんなによいエリアではないなど
デメリットが多々ありますが、それを覆すメリットは眺望＆日照＆自走式ですよね？
この建物（ここに限らず）はそんなＰ棟購入者が多くて成り立つのですよ。
本来Ｒのしかも上層にそれなりの価格をつければ良いのですが、そうもいきません。
その負担分は少なからずＰ棟に入ってますよ

863さん

東と南で標準的な広さで約1000万円の価格差をどう考えるかですが、
価格面で1000万というのは、同一人物にとっては、そのままでローン
負担の差になります。 25年とかで返していくと思って、2.8%で計算する
と、返済金額合計は 1400万ほど高くなります。　25年にわければ
毎年56万円。　差額で、外国でも国内でも、すごく眺めのよいホテルに
でも25年間毎年旅行しようやという考え方もありでしょう。　
もちろん、毎日いい眺めを見て暮したいというひとの存在を否定するもの
ではないですが、上記コスト差は1500円/日。　毎日の贅沢としては
うちにとっては許容範囲外でした。
↓
この発想だと、わざわざ購入しなくて、賃貸の方がより良い計算になるんじゃない？
ローンの利息を考えると、海外にもっと行けますよ〜〜
そこまでして買う理由があれば別ですがね

865さん

同様の計算はもちろんしました。　このあたりは結構借りても高いんですよ。　
頭金がそれなりにあって、DINKSなど10年程度で返済可能な人にとっては、
ここの坪160程度というのは、賃貸ではなく分譲を選んだほうが有利です

もうこのくらいで、P/Rの優劣の話はやめにしませんか？
各々が各々の理由があって買っているわけですから。　デベロッパーの戦略的には
成功ということでしょうしね。

私は去年のＲ２契約者ですが、こうして建ってみるとＲ１が良かったな〜と思ったりしています。ベランダの開放感が良いです、Ｒ１以外はそれに比べると堅苦しいというか何と言うか。これからマンション販売は建ってから販売開始するというのがデベロッパー業界でベーシックになれば良いと思います、そうできない理由が色々あるんでしょうが。図面とかで建つ前から理解できていた人はいいですが理解できずに契約してしまった私のような人が他にもいると思うので、実際に現物を見て買うのがシンプルな買い物のあるべき姿であるし、こんな高額の一生に一度の買い物なんですから。

>>870 さん

まったく同感です。

このスレのR棟契約者さんの中には、常に優越感に浸っていないと気が済まない方が見受けられます。
このような方と、同じ管理組合の一員になると思うと新生活の楽しみが半減してしまいます。

Ｐ棟買うなら、このマンションを選ぶ意味ないですね。
>>No.868
せっかくいいマンションだと思って買ったのに
あなたみたいな人がいるんだったら買った意味ないですね。

販売時期の差を考えればＰ棟のほうが明らかに割安感があります。
利便性や共用施設は一緒ですから、眺望・日当たり・購入層の差を価格で吸収できていると思います。
ただ、このマンションの最大の売りが前面が隅田川（しかも南向き）というオンリーワン系の物件ですので、Ｐ棟なら別の物件にするという人も多いのも事実でしょう。

私も十年ほど前、南面が道路で対面の建物も建替えたばかりということで僅かに眺望が抜ける階を購入しました。購入当初はリビングから隅田川の花火も見えましたし、バルコニーからは富士山も見えました。
しかし、乱立するマンション群に阻まれ、隅田川の花火がだんだん見えなくなり今はほんの一部がわずかに見える程度、富士山は完全に見えなくなりました。
日当たりや前のビルの圧迫感は問題ないものの景色はだいぶ変わりました。その点、ここのＲ棟南面は日当たりだけでなく永久眺望が保証され、最大の魅力と思います。（東面は高層階でも眺望激変リスクが相当高いように思います。）

877さん

同じく周辺住民のものです。
当初は、低層階で十分、周辺環境の良さ、都心からの距離を
優先して近隣マンションを購入し入居しました。
売りにだされた同マンション南側高層階を訪れた時、
失敗したな〜と本心から後悔しました。
こんなにも違うものかと。。とても払いきれない金額の差であれば
納得もします(豊洲や品川他物件位の価格)が同じ建物でここまで違うのか、
数階上の違いでキッチンからの眺望の違いなど、想像の域を超えてました。
877さんのおっしゃる、『日当たりだけでなく永久眺望が保証され、最大の魅力』、
その通りだと思います！その差は価格では計り知れないものだとも思います。
多少駅、都心から遠くなってもその最大の魅力が得られるマンションを探すべきだった
とも後悔しました。
この物件の最大の売りの南面の購入者が正直、羨ましいです。

23区内であり、南側が一級河川(隅田川)に面しており、対岸は都立公園&一級河川、
という立地、半永久眺望は、この物件だけの特徴です。

駅近&高層階のその時点の眺望等は、他所の物件でもふつーにあるので、
それほどの特徴ではありません。

この土地を取得したデベロッパー視点で考えれば、
R棟(リバーサイド)を作ることは確定。

土地の形が、河に面した東西の横幅だけでなく、南北の奥行きもそれなりにあるので、
土地のコストをR棟だけでまかなうと相当高額になり買い手がつかない。

そこで、公開空地を作って容積率をあげ、P棟(パークサイド)を立てられるようにした。
ついでに?、100%自走式駐車場も作った。

R棟は、半永久眺望があるので、値段は高めに設定して販売。
そこそこの割安感だったので、そこそこに売れた。

P棟は、半永久眺望がないので、値段はかなり安めに設定(サブプライムローン後なのも影響)
実際、かなりの割安感だったので、かなり売れた。

どちらの棟がなくなっても、今の価格設定では収まらないはずです。

R棟は、P棟の人が土地代を分担してくれたので、半永久眺望を安く買えた。
P棟は、R棟の人が半永久眺望代として多めに土地代を分担してくれたので、駅近を安く買えた。

お互いにハッピーな価格設定だったと思っています。

デベにしてみたら、P棟でもう少し儲けたかったかもしれませんが。

去年までの強気とは打って変わって今年に入って売主も未曾有の不動産不況にびびってＰを大特価に設定した、売主としても想定外だったと思うしＲが思うように売れなかった事も手伝ってそうなったんだろう。Ｒを契約していた私としては、なんとも歯切れの悪い損した気持ちになったがＰに変更する事なく現在にいたっているが今だに歯切れの悪い気持ちのままだ。

マンションは、買いたいときが買い時なんです。
転勤・結婚・出産・子供の入学などのライフイベントに大きく影響されますので、生まれた時代で運不運は思いっきりあります。
隣のシテヌーブなんか南向きだと坪500万以上、北向きでも400万弱もしたんですから、悲観することないですよ。その頃に買い時だった人と比べれば。。。

バブル崩壊後とはいえ、今よりずっと高い価格で一時取得した私からみれば、羨ましい限りです。

８８１さん、ご意見ありがとうございます。今更な話ですが買った値段より高く売れるトキアス・アーバンフォートなどと比べてみたり不動産市況の停滞の長期化懸念などから高値掴みだったな〜と考えてしまう訳です。勿論、ずっと住むつもりで契約してるんですが、もしもの時の余裕というか気持ちの部分で

879さんのご分析を拝見して非常にすっきりとした気持ちになりました。

私はR棟の低層階契約者で、R／Pの対立構造的な議論は好ましくないなと思っておりました。
情報として双方のメリットおよびデメリットが交わされることは、
もちろん掲示板の意図と合致していてよいこととは思いますが
蔑みや妬みが見え隠れする書き込みには抵抗を感じてしまいます。
一方でそうした差異に折り合いをつけず「みんな同じ、仲良し」とすることも
少々絵空事といいますか、うわべのことと感じていたと思っています。

そうした中での879さんのご意見には説得力を感じました。
今後は胸を張って、R／P双方あってこそのイニシア千住曙町だと言えるように思います。

今週だけでまた上場不動産会社２軒、逝かれてしまいました、リプラス・シーズクリエイト。

イニシアの株価も今日一日で「１１６円→１０６円」、１００円切りも近いか…？

個別の物件の検討板の話題じゃないですよ。デベロッパー評判スレッドへどうぞ

前に「コスイニは潰れないでしょう」と書いたのは私ですが確かに根拠はなくカンであって希望的観測であるのは否定しません。自分の契約した物件の売主が潰れてしまうのは非常に困りますから。

>>740 に既出。

もし本気で会社がつぶれるかどうかを議論したいのであれば、
会社板で、イニシアの他のマンションの人とこちらで情報共有してくだされば幸いです。

＞８８７

だから！スレ場所が違うと言っての、

「潰れる」の定義を明確にして議論してください。
不安を煽るだけです。

購入者です。

どうもイニシア側の不誠実な対応が納得出来ず、書き込み致します。

先日、購入者だけの現地見学会がありまして、出向いた時の出来事です。
玄関前の天井ボードの目地は、設計図書では潰すことになっています。勿論モデルルームでもそうなっています。
勿論指摘致しました。
その回答を１０日たった昨日頂きました。
皆様に説明するのが遅かっただけ
と。
私はそのぶんのコストも当然価格に上乗せされているでしょうから、どうするつもりか尋ねた所
コストダウンにはなっていません。と。
建築かじっている人なら解ると思いますが、百％言い訳です。
そちらがあくまでもそういう言い逃れをするのでしたら、それでは私はモデルルームを見て購入したので、納得しません、と言った所向こうは反論出来ず沈黙が続いたために、平行線でした。
もう一つは見学した部屋の外壁。
しっかり下地が浮いていました。
塗装はムラだらけの素人レベル。
両隣住戸との巾木のレベルの違い。
取り付け前のアルミ手すりのぶつけた凹み。

はっきり言って、公共の物を造っている会社(銭高)の仕事には見えませんでした。
正直もう契約した後な為、ガッカリでした。
立地や物件自体は凄く気に入っているだけに、
イニシア側の何とか手抜き工事を誤魔化そうとする姿勢に腹が立ち、書き込みした次第です。
御気分を悪くされた方おりましたら申し訳御座いません。
ですが事実です。
入居してみればわかりますよ。
仕上がりの悪さを。

同じく契約者です

設計図書通りには作っていただきたいですね。　あるいは、その変更が必然である理由を
はっきり示していただかないと。　私の部屋も都合10箇所近い図面の変更がありましたが、
おのおのの変更の理由は説明されていません。

893さんに同感で、わざわざみなに公開した部屋があのレベルだったというのにはかなり
がっかりしていて、内覧業者の利用は必須だなと思っているところです。

内覧会じゃなくて内乱会になるかもね！

うるさそうな人が入居しますね、ご近所で無いことを祈る！！

商売っていうのは客からのクレームをいかに自社のプラス要素に転換していくかであって、きついクレームを言う所謂うるさい客に真摯に向き合わない・誠実に対応しない会社であれば先は見えてる。クレームを大切にしない会社だったとは残念だ。

なんか盛り上がってますな。
自分たちのマンションが手抜き工事だのと自ら資産価値を下げるような発言
ご愁傷様です。

ない乱かい　・・・

うまい！　はは