23区内の新築マンション価格動向（その11）

今、購入を検討している時点でアウト！

ここはじっくり３年様子を見る。

そりゃお父ちゃんは、マンション買うといえば頭金貸して
くれても株を買うといってら貸してくれない。
だからといってここで高値買いは大火傷。

自己資金が１０００万あるならここ３年の国内株が
面白いよ。
資金が倍に増える可能性もある。
不動産は１．４倍になったけど売らなきゃどうしようもない。
株は、このところ２割上がって、さらに日経平均は２万円から
先をめざす。

インフレヘッジなら、高値の不動産でなく株式投資でいくのが
正解。

３年後に下がり始めたら待てばいいし、３年待ってもさほどの
値上がりはもうないよ。


そもそも自己敷金が少なくて借金比率が多くてマンション買うのは
１９９４年頃に郊外の一戸建てを目いっぱいローン組んで買った
事態とよく似ている。

下落途上の高値買いも、天井間際の高値買いも
結果は同じ。

そうですか。もう売り時ですかねえ。。
しかし、都心周辺部、湾岸以外は、築浅の売り物って滅多に無いですよね。
そういう時こそ、売り時ですかね。。なんで皆さん売らないんでしょう。もうそろそろ天井であれば。まあ、そう思ってないから売らないんでしょうか。

ＣＰＩベースでのインフレがすすむのなら、借金大いに結構。
固定金利なら５年も経てば借金が目減りする。
しかし資産インフレだけが進むのなら、借金で自家用不動産を買うのは
「無謀な浪費」だ。クレジットカード破産者とさして変わらない。

中流が下流化するのは、固定金利の上昇を恐れて
不動産を高値買いするケースだ。
おちついて考えれば、すでに２３区など城東以外は
サラリーマン買える場所ではなくなっている。

ローンを組んで高額商品であるマンションを買うのは
単なる「消費」だ。
他の消費支出と違って、ローンは「節約」できない。
節約するどころか他の費用から金をまわさないと支出を
減らすことすらできない。

２０００年頃は５％の固定で借りていて解約して２％の変動に
することでローン支出の節約ができた。
今は、３％の固定で借りていたら、２．６２５％の変動に
借り替えたところで手数料を損するだけで大した支出の減に
ならない。
リスクに対するバッファーが極めて狭いのだ。

１０年後退職金や親の遺産が入るのならまだしも４５歳の
働き盛りは子供の教育費が最もかさみ、親も７５歳で
病気療養したりもする。

ここまで高値で、１０年後ローン残債はまだ81％も残っていて
売れば頭金すら戻ってこない。

似たような状況で苦しんだのが、今の５０代。
ただし、彼らは給与ベースが高かった。し金利の乗り換えも
できた。
これからの３５歳。よほどの読みがなければ
坪２８０万の物件など買えまい。

もう庶民が２３区を買っていないというのなら、ここで一般論
を唱えても意味はない。
「坪単価３００万以上を買える人はどんな人？」スレでも立てたら
よかろう。

>>182
キミおもしろいなぁ。
売り物が出てからは下落のはじまりだろうがよｗ

今後の都心近郊マンション相場は天井が３年続いてじわじわ下がる。
天井の時期が長いのが不動産相場の特徴だ。

天井感が出てくると、土地の仕入れが逼迫する。
畢竟築浅中古が人気になり品不足になる。
そういう状況が３年続いて
みんなが、もう終わりだなと思い始めて
売りが出始める。
前回もピークで都内の物件を売り抜けたのは
１９８９年の７月あたりが最後だよ。
そこから先は危険水域だから売りが出ても買いが
はいらない。
やばいなーと思い始め２００１年から皆
ばたばたと投売り。

売り時に売り物が一度にでるはずがないだろう。

スレタイが23区ですから、北区でも板橋でも台東でも墨田でも荒川でも江戸川でも葛飾でも、デベは客が買える価格帯を目掛けてぶつけてくるでしょう。それを（地縁的選好性がある人は別にして）買うかどうかは客次第。（地縁があれば高くて余計に買えないとは思いますが。）

郊外もそうですが、本当にはけるのでしょうか。

×やばいなーと思い始め２００１年から皆
ばたばたと投売り。
○やばいなーと思い始め１９９１年から皆
ばたばたと投売り。

すまん。歳で記憶力がよわっとるわい

あと、天井が三年とか、実際に売買なりがその間成約すればいいですが
相場は高止まりでも取引がなければ結局売れずに残る可能性ありますよ。

地価公示だって、価格感応度が低いから、遅れて下がったり上がったりですし。1年2年は誤差のようなもんですが、実際その間に市況は冷え込むと取引はパタッと止まります。潮目のようなものです。

なるほどですねえ。2-3年間天井が続く、その間に売れれば売っとけ、ですか。皆さんはもう既に売っていらっしゃる、と。早いですな行動が。

>>188
誰もせっかく手に入れた自宅売れなんていってないよ。
買うなって言ってるだけじゃん。

ほんとへそ曲がりなガキだねｗ


>>187
港区の大きな物件って東京アメリカンクラブの
建替えに伴う麻布タワー建替え定期借地権分譲
２００戸、平成２１年２００９年秋竣工予定。
http://www.tokyoamericanclub.org/data/current/pdf-477-datafile.pdf
これも下手をするとサービスアパートメントとして三菱地所が一棟売りしかね
ない感じ。
在庫の前に、在庫のリスクを回避する流れでしょうか。

>>189
そうなら三菱地所初め名だたるデベがあなたを顧問アドバイザーとして迎えるべく行列をなしているはずでしょ（笑

誰が何の話をしているかさっぱりよくわからないのですが、感情論や
無意味な書き込みは他スレでどうぞ。

自用物件を買って売るのも個人の自由。ですが、売るのも大変ですよ。
モデルルームのような生活してて、別宅や仮住まいがあるなら別ですが。

>>190
無事売るかどうかだね。
プロジェクトは今年の春に環境アセスの説明会がパストラルであったよ。
近所だったから聞きにいったが、これが最後の大型分譲になりそうな感じがしたね。
場所は麻布永坂の隣、ロシア大使館の先の斜面沿い敷地だ。

終身雇用や年功序列が崩れて、長期ローンを組める人が少なくなれば、
下降圧力になりますね。

もっとも、増税、少子化、年金、生活物資の値上がりと、世の中不安だらけですから、ローンを組めても慎重になる人が多くなりそうです。

赤信号、みんなでって世代は引退することだし。

プロでも売るのは苦労するのです。地所でも当然出口を探すのはおんなじ。

エンドの方がゲームのように買って売り抜けられる程、不動産の市場流通性は高くありません。株の様にはなかなかいきません。

>>190=182
は昼間から変なクスリやってる子だから相手にしなくていいです。

>>193
赤信号、みんなでって・・・最悪売り払うなり、破産したらいいだけ。
民事再生てのもありますし。
何も命までとられませんよ

極論を自慢気に話すのは暴論と同じです。

最悪売り払うの、「売り払う」がなかなかできないのが不動産なのです。
舐めてかかると大怪我します。プロ程、出口は慎重です。いわんや。

とりあえず買っとけなら、とりあえず借りとけの方が、遥かに安心。

>>197
は、誰に対するレス？？

>>197
2割りも値引けば売るには売れるでしょうし、
値下がり即価値ゼロごときインターネット掲示板にありがちな
１かゼロの極論を自慢気に話しているのはそちらのほうじゃ？

皆さん
話しは極めて簡単ですよ。

・普通の人が買えないほど高くなったところは、
　当然ですが買える人は非常に限られて来て人口も増えず
　発展はストップします。

・こんな状況の下で、
　普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給があれば、
　当然ですが、そこに人は集中し、発展も加速します。

以上が第一段階
第二段階は

・普通の人が買えないほど高くなったところは、
　既存住民の高齢化とともに次第に人口が減り始めます。
　住居も古いものが増え、老人が多いので建替えも進まない。
　廃屋、空き地が目立つようになり、街の元気は無くなる。

・普通の人が買え、しかも便利で、まとまった供給があるところは、
　若い住民が増え、子供たちも増える、良い循環で既存住民と
　置き換わって行く。人口が増えるので生活関連施設は次第に
　充実し、住みやすい環境整備が行政により行われる。
　子供達が若者になった頃には新しい文化が生まれ、
　その中心となるエリアも形成される。

第三段階

・便利でしかも住環境は年々良くなって行くので人気も鰻上り、
　地価も上がり始める、
　一方、発展がストップして寂れて行くところは、人気も無くなり
　地価も下がる。
　最終的には逆転する。