ザ・晴海レジデンス（コスモスイニシア）

はるれじ

やはり「中央区」を全面に打ち出してきたか！

コスモスイニシアってまだ新事業やれる体力が残ってるんですね
と思ったら、施工が長谷工・・

あれ？ここって賃貸になるはずだった長谷工のマンション。分譲になったの？
あのゴミ清掃上の隣だよね？
前から興味あったんだけど、いくらなんだろう？
場所は悪いし、コスモスイニシアやばいでしょ？
激安ならそこそこ人気でそうだけど。

元から、半分が賃貸、半分が分譲のようですが

いずれにしても価格次第ですねえ
２０１６オリンピックが東京開催に決定なんて奇跡が起こらない限り

名称は高級そうですね〜

勝どきエリアは賃貸だらけの街ですな。

北の棟と南の棟、どれが駐車場棟で、どれが賃貸なの？

うー長谷工仕様ですね。
直床、SRC、自走式駐車場100%でしょうか

直床ではないみたい？↓
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/102_chuo/Area_ind...

建築物の高さ 59.95m　地上20階、地下1階だよ　

直床に決まってるだろｗ

オリンピック?だから何？が一般人の感覚だろう
北京の後、どうなったか今現実に見てるんだから

半分売却して建設費用等の回収ですかね。
だとすれば、賃貸仕様で作っているから
安く売りだすのではないでしょうか。

イニシアもお金がないのでしょうか…。

TTTは築浅未入居です。新築未入居との言い方は間違いです。
住んでなくてもしょせん、中古物件。

始めは賃貸で売り出す予定だったから、賃貸仕様でかなりしょぼそう。
分譲と賃貸半々らしいですが、どういう風にわかれているかご存知の方いますか？

このマンションの眺望の良い方角は南西全部と南東の６F以上ではないでしょうか。
北西はTTT,北東は晴海の４棟の超高層タワー、南東の低層はゴミ焼却所に面して
います。従って分譲は２棟のうちレインボーブリッジに面している棟ではないか
と推察します。あくまで推測ですが私がデベならそうします。

ここ、コスモスイニシアと長谷工でしょ。
両方やばいじゃない。
来年１０月試行の消費者庇護補償法もないし。
２つとも逝っちゃったら、何かあってもアフターなにもないよ。

長谷工って昔、銀行に債権放棄させて生き延びた会社ではなかったでしょうか？
今度はそういうわけには行かないので１９さんの言うとおり買うのはこわいで
すね。コスモイニシアは知りませんが倒産の危機があるのかも。

コスモスイニシアは今かなりやばい。業界では有名。

完成売り？
早く売れなかったのか。

>>21さん
なぜ「やばい」んですか？

財務状況みれば赤信号ですけど。
この時世どこのデベも危ないですからね。

トリトンに近いほうは最初から賃貸仕様で作り奥のほうは分譲仕様で
作ってあるとイニシアの人が言っていました。

年明けにビックリするくらい安い額で販売するそうです。
販売事務所ももう現地の手前のセブンイレブンのビルの
中に出来ていましたよ。

まー、デベの言う安いと現在の市況の購入者の安いでは
価格値が乖離してるかもしれませんね。

シティタワー品川見たく70平米２０００万円前半、８０平米２０００後半〜３０００万円前半じゃないとびっくりしないよ。

シティータワーは借地権ですからそこまで
安くはならないでしょう。

又、そこまで安くしたらイニシア自体会社の
首を絞めてしまうんじゃないかな。

どのくらいかな？

平均240〜250くらいかな？

この場所でそんな値段ならいらない。売れないよ。

江東区湾岸住民からの攻撃が激しそうな物件です
トップからして「中央区、海辺。」

仕入れ値は、都も絡んだ土地交換と、最悪期の商社処分価格が重なって
激安でしょうし、結構安く出せるのでは

コスモスイニシアとしても3月の決算を乗り切るために、
この規模の在庫を利益度外視で一気に処分するのは
儲けより在庫数減らしの状況において効果ある手段でしょう

かといって、企画自体は豊洲タワーやその他
プチバブル湾岸物件と変わらない時期のものなので、
強烈にコストダウンしたわけでもなく、
高く売るつもりで取り組んでいたように思えます

建築物環境計画書によると、この高さ、階数で二重床？
間取りも、そう悪くないし、メゾネットなどは人気出そう
設備は最近の低コスト湾岸タワーを見ていれば、
あれ以上は落ちようがないので不満は出ないものと予想

駐車場は500円の釣り価格だと螺旋式最上階隅で
実際は1.5万〜2万円程度の場所じゃないと自走式といえども面倒
100%はいずれ余るでしょうが設備は安いから問題なしでしょうか

眺望は分譲棟のレインボーブリッジ側が最高であるのは当然で、
運河側も高層がなく、TTTの低層施設とテニスコートや公園があるだけ
東京タワーは隠れますが都心方面の夜景も悪くないでしょう

問題は立地です　清掃工場隣り、駅徒歩10分

ただ、清掃工場は併設するほっとプラザはるみが、
温水プールや最新マシーン？のジム、フィットネス施設などがあって
案外と使えそうで、単なる嫌悪施設と片付けるには惜しい存在
http://www.chuo-hot.com/pool.html

中央区にあって駅徒歩10分は尋常じゃなく、道中も風が強い地域で、
ここで少なくとも区内の住民移動はなくなるわけですが、
東京駅（丸の内）までのバス便は多く、さらに将来の環二整備を考慮すると
許せる人も出てくるでしょう（豊洲でも丸の内通勤はバス）

善し悪しとして、月島警察署と臨港警察署も近所に移転してきます
治安面では有利ですが、出動が頻繁なら音が気になるかもしれません

宣伝は、お金がないのでしょうが、地味で好感が持てます
エド・はるみとか栗原はるみを起用しないで正解です

駅徒歩10分の駅が、大江戸線の勝どき駅だけ。
中央区では最も不便なエリアなのも問題。
中央区の他のエリアは２駅あるいは２ルート以上使えるから。

当初、イニシアは一棟売りで動いていたよね。

結局、ファンドが崩壊して自社で売らざるを得なかったんだろうな。
長谷工の人間の話では仕様も多少上げていたみたいだし。

まー200切りはありえないだろう。
コスモスもここだけではなく今出しているものがかなり
残っているからここをそこまで下げたら他が
動けなくなるだろうし。
＠２１０前後とみるね。

不動産表記１０分、でもここって道がくねくねしてるでしょ？
ヤフー地図での表記は勝どき１５分って出るけど？実際歩くとそんなもんじゃないの？

やっぱ、隣のTTTが一番お買い得だったんだね。５０㎡台で２６００万からだったもんね。
ここも５０㎡台最安値２５００万くらいでるかな？

前に見た晴海の計画書では、ここの南西レインボーブリッジ側に住宅建つ予定だよ。
計画道路とこのマンションの間だから、かなり近いと思う。
広さからして小さそうだから、何階建てかわからないけど。
あとほっとぷらざ晴海の前も赤くなってるから、商業施設？か何か建つみたいだよ。
同じく何階建てか不明。
だから、眺望は何年かだけだと思う。よく調べたほうがいいよ。

ここって完成販売だよね。
当然、部屋の配置とかの要望聞いてくれないね。
何でここになるまで販売しなかったのだろう。
こんな短期間で売れるとも思えないが。。。。
トリトン側にタワーも完成しつつあるけど、あのタワーも
販売せずに作ってるんでしょ？
なんか、すごくね？
感想：
目の前にほっとスパ晴海があるから、ジム、スパとして利用できそう。
駅までちょっと遠いかな。
車がないと生活不便だと思う。週末の買い物は豊洲か東雲。
清掃工場がマイナスイメージ。
中央区というステータスは一応保てる。（中味は。。。。だが）

中央区、えっっ。晴海、あ〜。港区、えっっ。江南、あ〜。

賃貸かと思ってたら分譲だったのですね。

晴海五丁目の土地は東京都の提案（ほぼ懇願）により、
三井物産所有の天王洲僻地と土地交換した場所であり、
5年前のマンション超不況とも重なり、取得価格はタダ同然と言われている。
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01014.html

（晴海三丁目は住不が高値で落とし、晴海二丁目も地所が高値で買い増ししており
晴海全体が安く取引されているわけではない）

交換当初より2008年度竣工の事業計画であり、2009年2月竣工は計画通り。
朝潮小橋を挟み賃貸棟と分譲棟を分ける構想も当初からあったもの。

最近になって明豊が売主から降りているが、
これは賃貸を担当する・・・からか？
持分を（豊洲のように）格安で残り二社に譲り撤退し、
その駆け引きで販売時期がずれ込んだようにも思える。

勝どきTTTが坪200で売られていた頃に企画され、
これらの安く売れる条件が揃っているからには、
坪200以下は規定路線、部屋によっては坪150も期待できるのではないか。

そしてデベに体力が残っている内に、
「中央区」であることを売りに短期完売目指すと思うんだが。

坪単価を低く設定すれば購入可能層が広がって短期完売でしょうね。

「都心に近いところを買わないと将来の資産価値維持はできない」
これがマンション購入検討者の常識になってきてますね。

郊外は安くしてもなかなか売れない時代です。

あくまでも予想ですが、坪２００を下回ることはないでしょうね。

お隣のＴＴＴは、ミサワホームが土地を取得後、民事再生入りして、
その土地をスミフが破格値(入札なし)で取得した「特殊な背景」があったので、
あれだけの建物と豪華施設でも、あのような「奇跡的な価格」で販売されました。
まさに奇跡の物件だったのではないでしょうか。。。

マンションは土地の値段がコストの半分ですから、あのような特殊事情が
ないと普通は厳しいと予想しています。坪２１０〜かな!?

ま〜、そんなもんでしょう。

>>41
ミサワが土地を手放したのは民事再生のだいぶ前だし、
取得したのはスミフではなく住友商事だし。

ちなみにここも入札なし。

坪200だったら買いってこと？

＠200はきついんで無いかい。
210がいいとこだべ

でもケープだって、坪１５０〜あったよ。会員期は坪１６５〜１８０位だったし。
ケープ買っときゃ、よかった。ここよりいいマンションだし。
田町だし。ここ勝どきだし。あーあ。

あの深くて狭い車内での大江戸線勝どき駅十分と清掃工場隣接が最大の気になるところ。
それがクリアできれば良い物件？

１０分なんて絶対無理。賃貸棟の時間にしてるんじゃないの？
ここは１５分くらいかかるよ。
実際に歩いてみ。

ＴＴＴ敷地入り口まで５分だし、ここまで１０分で違和感ないけど。
まさか不動産表記の規則を知らないとか？ｗ

８０メートル　１分です。

A3出口だと　朝潮小橋を渡りきる直前が８８０ｍでアウトですが
自転車入り口だと　ぎりぎり８８０ｍ以内だね。

それはいいけど　市場の状況より
坪１５０の物件もあるかも。注目です。

今時有る訳ねー

広告用として　清掃工場側の低層階、２千万円代で出すかもね。
クレストの３割安の設定でくると予想しています。
答えは２月に出るけれど。

この時期ですよ。売り切る価格設定してくると思いますがねー。清掃工場とお見合いの部屋は
坪１５０万、あると思います。レインボーブリッジ眺望、高層階がどのくらいででてくるか？
まあいずれにしても来月ですね。CT品川並の人気になるか？見ものです。

>>51
勝どき駅A3→TTT内公開空地を斜めに横切る→朝潮小橋→敷地
で約750m（徒歩10分）

TTTは区の補助金が80億円ついたから、2800戸で割って1戸あたり300万円の補助があった。
民間企業による再開発に対するこの補助や、月島地区の高さ制限以上の階層は、
コスモスイニシア（当時リクルート）が豊海小学校脇で14階建マンションを計画していた土地を、
区による全力の要請にミサワが応じて買い取ったための「特例」とも言われている。

TTTはミサワ破綻一直線の経緯で住友商事がタダ同然で譲り受けた事業であり、
さらに区の協力で1戸あたり300万円もの補助（売値500〜600万円に相当）がついたこと、
直接基礎で施工費も大幅に抑えることができたことで、
あの価格が実現できたと思われる。

コスモスイニシアは、ミサワに売り渡した土地の真正面にザ・晴海レジデンスを
建てているわけだが、ここは偶然にも土地交換でタダ同然で入手した土地であり、
売り渡した土地はTTTのシーサイドアネックスになっていて、
ミサワのおかげで都心側眺望もまあまあ開け、よい商売ができるわけだ。

ただ、価格をTTT並で出すのは苦しくないか。
竣工販売だからモデルルーム不要、広告最小限でも、補助がないのは痛い。
クレストシティレジデンスは環二用地込みだから実質数百万円の還元が将来あるが、
ここはそれもない。清掃工場側といっても南面であり、日照は抜群だ。

清掃工場の煙もダイレクトに受けられるということですね。

それさぁ、デベ側の論理なんだよね。
TTTより劣るここを、どれくらいTTTより高く買う気になるのか？
自分はそれ以下かせいぜい同じくらいじゃないと買う気になれない。
価値としては、TTTより下なのは明白。

あの清掃工場、煙なんて出ていないよ。
よく見てご覧。

東京都最新の清掃工場、オリンピック会場の真隣で
煙なんて出す訳無いじゃん。

TTTでさえ売れ残ってるんだからイニシアもよほど
腹括らないと厳しいよね。

TTTの売れ残りってキャンセル住戸を勘違いして値上げしたからでしょ。
好評だった（一時完売した）理由は安かったからであって、
値上げした価格では勝どきに買う客はいないってことでしょ。

ここだって坪１５０なら完売する。
坪２００なら苦戦する。
それだけ。

＞５６
コスモイニシアは　もはや自社のもうけ云々という余裕無いのではないか？
不良在庫の悪夢をおそれて、第１期で仕掛けてくるのではないか？
土地代にコストがかかっていないのであれば
上物は千葉ニュータウンの物件のレベルの価格で出せるのではないか？
５０平米台、２９８０万もありえるかも。

そうすると坪１６０万から坪１９０万の間なら完売間違いなしということかな？
売主に新日鉄都市開発が名を連ねているから、コスモイニシアがぶっ飛んでも
アフターは大丈夫じゃないの？来月の価格発表に大いに期待する者であります。

ひょっとして憧れの都心回帰ラストチャンス物件になる？

価格設定、期待してます。

↑これから都心では老朽化した建物が次々と建替えられます。
都心居住が進んでまだまだ人口が増えて行きますよ。
10年するとまた大きく変わっていますよ。

子供が欲しい人は都心に住んで仕事疲れを最小にしよう。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090103-00000039-jij-soci

２００ｍの高層建築のTTTと２０階のこことでは建築コストが天と地ほど違う。
土地も長谷工が等価交換で棚ぼた式にゲットしたもので、取得コストは低い。
容積率ぎりぎりを２０階の節約建築で建てているので、思いっきった価格設定も
可能だとおもう。
清掃工場は、個人的にはたいしたこと無いと思うが、一般的にいうとかなりの嫌悪施設。
環２もかなりダメージになると思う。
周囲にはコンビニも住宅もなく駅への経路も歩くには少し過酷（ほとんど吹きっさらし）。
現地モデルルームなので、購入予定者は必ず現地をみるであろうが、実際に現地を訪れると
かなり購入意欲は下がると思う。
思い切った価格設定をしないと、悲惨な結果になると思う。

平米５０万円、１００平米物件で５千万円ならいいぜ。

次はスミフの晴海、その次は地所の晴海。
ＵＲの賃貸もあるし、晴海の人口はうなぎ上りじゃない？
適正価格を期待しています。

勝どきの駅近くにもＵＲタワーや都営タワーが建つから、
賃貸住民中心に勝どき駅利用者がうなぎ上り。
便利な駅ではないのにね。

赤坂、虎ノ門のほうが地下鉄便利だけど
勝どきは借り易い賃料設定ですから。

>>70
月島か門前仲町で乗り換える人が多いのかな？

借り易い賃料設定とはいえ、
TTTの賃貸は完成後にかなり空いてましたね。

>>73
そのうちに埋まりますよ。
設定家賃が高いわけじゃないから。

立地環境を考えると高過ぎでしょう。
勝ちどきや晴海は中央区であること以外、条件が悪すぎます。

>>72
地下鉄の中で東西線が一番便利じゃない？

>>75
「中央区であること以外」
メリットがないとか、条件が悪いというのは、
江東区湾岸を買ってしまった方がよく使うフレーズのような？

江東区湾岸物件よりこちらの方が上ということですか。でも価格は激安でお願いします。

平均㎡単価70万円くらいかな。71㎡で中低層階4900万円台。高層階5200万円ですか??。

このエリアではなく月島エリアなら、
中央区であること以外に２系統の地下鉄を使えるメリットとかあるけどね。

勝どき界隈は中央区だと認識されてないでしょ。一般的に。

銀座以外は中央区ではないということ？

銀座以外はどうでもいいってことじゃない。
昔、PCTのCMで黒木瞳が銀座ではなく日本橋方面を指差して
「銀座が近い」って言ってた。
中央区の繁華街＝銀座しか連想されないんでしょう。

何とか晴海から銀座まで歩いていけるからまあいいじゃないとはいきませんかねー。

ごく普通の区民

　都心区（千代田・港・中央）＞その他品川ナンバー区＋文京区＞武蔵野・三鷹等
　＞杉並・新宿等＞横浜等＞その他練馬ナンバー区＞＞都下等＞＞＞川崎等＞その他
　※別に車のナンバーにこだわらないが、一定の傾向があるなと感じている

豊洲脳（千葉脱出組）　※この掲示板に多い

　3A＞＞＞豊洲！！！＞港南・芝浦・勝どき＞＞いろいろ＞＞＞千葉県
　※区単位での比較はご法度　ナンバーは論外

真剣に購入検討中です。
でもいざ購入となったら清掃工場は気になってくるでしょうね。
それなりに距離があればいいですけど、まさに隣なので。

工場自体は高性能の焼却炉だしきれいに整備されているので
外見も悪くありません。
比較的近所にいますが臭いもないです。
ただし、この物件は隣接なので
やはり天候や時期などの条件次第で独特の臭いはある程度するのではと思いますし
収集車の騒音・虫の発生などが気になります。

万が一、工場で爆発事故が起きないとも考えられず・・・。
地震があって工場が稼動出来なくなったら
ゴミは工場内に残ったままになるでしょうから
臭気や害虫の大発生も考えられます。
ある程度の距離があれば気にならないようなことが
かなり気になってくると思います。

そうなると同じ晴海なら
三菱や住友のマンションくらいの距離があった方が望ましくもあるし、
ここはかなりの激安（ＴＴＴを超える）にしないと
購入する決断をするのは難しいのでは。
売却する際には、中央区とはいえ工場はあきらかに不利ですし、
周囲には沢山の中古マンションがあります。
加えて駅からはかなり距離がありますのでね。

85さん
練馬区民さん、お疲れ様です。

中央区じゃない方が良いなぁ。江東区の方が身分相応、価格相応で良い気がする。中央区だと逆に恥ずかしい。

88さん
江東区民さん、お疲れ様です。

たしかに中央区だと恥ずかしいかも。品川でシティタワー品川に住むようなもんですかね。

江東区を検討されたり、好きな方は、そちらで良いのではないでしょうか。

ここは、支持地盤が地下11mで、中央区湾岸ならではの浅さがいいですね。
杭打ちですが、晴海トリトンやTTTがさらに掘り下げて地下2Fで直接基礎としたのと、
安心感としては同じ位と考えても良いのではないでしょうか。

地歴は、中央区らしく浚渫土砂による埋立地で、江東区の瓦礫やゴミより全然良く、
その後も製鉄所やガス精製、造船所などの重度の土壌汚染を招く用途で使われることなく、
東京都が管理するただの物置き場として使われていたので、
土壌汚染があったとしても、自然由来で軽度のものでしょう。

外観は、ちゃんとデザイン事務所（染谷氏）に依頼したもので、タイル貼り風味だったり、
駐車場壁面緑化がされていたり、色彩を含めて安っぽさがないのも好印象です。
http://blog.smatch.jp/sumai/profile

躯体は逆梁アウトフレームとハイサッシュであり、ディスポーザや床暖房はもちろんで、
複層ガラス、タンクレストイレ、二重床・二重天井、バスルームのダウンライトが
標準仕様なのは、施工が長谷工なのに最近では合格点かと思います。

スーパーはTTTのマルエツを使うことになりますが、晴海三丁目の再開発でも
スーパーが誘致されるので、整備後は2店が帰宅途中にあることになります。
棟内にもカフェがありますが、これは運営費が低く抑えられ、自前で何でも
揃えているようなマンションより管理費はぐんとお安くなっているはずです。

交通は、東京駅バス便物件となっていますが、実際バス利用は便利でしょう。
晴海、勝鬨橋（隅田川）、築地、銀座、有楽町、東京駅丸の内口という無駄なしルートは、
都バス系統で随一ではないでしょうか。
大江戸線も勝どき駅は浅い（地下2F）し出口も近いので、出口から徒歩10分でも、
他の地下鉄駅やターミナル駅利用のマンションの徒歩7分、8分とは同等に思います。

デメリットは皆さん書いておられる通りで、とにもかくにも、価格次第ですね。

べた褒めだな…。営業か？
最大のデメリットは売り主と施工業者だと思うなぁ。あと地下鉄が浅くてもやっぱり大江戸線、ウォーターフロントは魅力的だけどこれがネック。晴海は晴海、中央区アドレスはここに関してはあんま関係ないね。

タイル張り風ってどういうこと？

そうですね〜価格ですよね。平均的な75㎡の物件で、土地の原価1500万円、建物原価2400万円、合計で3900万円が取得費。原価率70%として、販売価格はズバリ　5570万円くらいかな。

品川のシティタワー品川は高倍率抽選。
ここは…
べた褒め投稿しても売るのは難しい。
比較になりませんな。

言うまでもなく品川のタワーのが立地は上だよ。長谷工ってことはここは直床？

月島駅の大江戸線も浅い。
他の地下鉄駅と比べるなら、月島駅利用の徒歩7分8分の方が近い。

月島と比べるなんて月島に失礼。

月島駅は浅いけど出口は延々と歩く。特に10番。
有楽町線の終電につられて閉鎖される出口も多い。

月島駅は改札に近い出口もありますよ。
地上へのエレベーターも３基あります。
延々と歩く出口は雨の日に便利です。

>>92

イニシアのネット部隊は有名ですよ。

>> 言うまでもなく品川のタワーのが立地は上だよ。

世代が違うと考え方も違うなあ。

残念ながら、晴海より品川が勝っているのは火を見るより明らかかと。

品川＞晴海だけど
それ以上に
港南＜＜＜晴海
だなぁ・・・

晴海はただの夜景スポット。
他に利点ナシ。

1980万〜じゃ、買わないよ。

今のご時勢、激安でないとね！

それに、これから、半官半民の土地に廉価で家を持たせる国の政策に変遷するだろううから、
シティタワー品川みたいのが出でくるよ！

豊洲脳と書かれたら、豊洲との比較が一斉に消えて、
代わりにこれまで一切出ていなかった港南との比較が出てきたのはなんででしょう？
（豊洲脳のコピペしたの、私ですが　＾＾）

不便不便と連呼されても、晴海は元々不便であることを承知の場所であり、
港南や豊洲などと比較されるようなすごい、すばらしい、すてきな場所でもありません。
全力のCGで騙すわけにもいかず、現地案内ですから検討者も現実を見ますよ。

「ただの夜景スポット」。他の湾岸地域との比較では、まさにその通りでしょう。
「中央区とは言えない」。中央区と言っても湾岸だし、と謙遜すればいいですか。

車所有者には、駐車場も100%で最高2万円位と安いしいい場所ですね。
バスが便利とはいえ、バス停はちょっと遠いですし（でも東京駅バス便物件）、
タクシーはいつも止まっていますが、運転手さん寝てるから使えないですね。

ここは、そうですねえ・・・
他の湾岸地域のような「お金を使って嬉しい楽しい湾岸生活♪」とは異なり、
たまには贅沢もするけど普段は地味に生活するという人向きでしょうか。

半径500m以内で揃うジムや温水プール、テニスコート、ナイター設備つき野球場、
デイキャンプ場は「区営」で格安に使えますが、見栄度は最低なので実利向きです。
http://mappage.jp/S/S03.php?move=static&X=2.4395777611181&Y=0....

でも、稼ぎの多寡関係なく、そういう時代になってきていると感じるんですけどねえ。
プライベートビーチやオーナー専用テニスコート、敷地内ドッグラン、VIPラウンジってな
セレブ風味生活ではなく、ユニクロ着て休みは区立図書館通ってますよ、みたいに。

コスモスイニシアと長谷工の今後は、要注意だと思いますけど、
一年前だったら何も不安を覚えず買っていたと思い込めれば、諦めがつく人もいそうです。

>なんででしょう？

シティタワー品川の隣りがコスモスのタワーだから、
その繋がりでこのスレを見てる方がいるのかも。

ここが売れるか売れないか「
ズバリ販売価格でしょう
千葉物件＋２０〜３０％
であれば売れるでしょう。

つまり、５０平米で２９００万
６０平米で４２００万
７０平米で４８００万
位が　価格設定の限界でしょう

最低価格は絶対に２０００万台にもってくると思う。
でないと、クレストの悪夢が再現する。恐ろしや〜

価格インパクト重視！面積極小化必達ですな。
マンションの価格崩壊は業界崩壊のはじまりか・・・？
ところで営業マンの仕込みが多いねここは。

↑
それが彼らの「やり方」です。

先日、ロケーションを見に言った際の感想ですが、確かにこのロケーションですと価格も慎重な値付けをしなければ厳しいと思いますが、それよりも直近に巨大な煙突がそびえ建つゴミ処理場だとは大いに衝撃を受けました。おそらく売る側（イニシア）は人的な影響は無いなどと言うのでしょうが、小さな子供がいる家族はあの環境はかなりの妥協を強いますよ。きっと土地を仕入れた時分はまだ行け行けどんどんの時期でしたから、イニシアさんちょっと甘い見通したてちゃたんじゃ無いかな。

榊淳司のブログで『注意情報』出てましたけど
大丈夫ですか？
大丈夫だったら検討したいのですが、
そのあたりの情報お待ちしてます

ＴＴＴを買った人達も、「大丈夫、大丈夫、
安かった理由は近くにゴミ清掃工場があるからではない。」

と、よく掲示板に書いてるから大丈夫！

今日、気になって見に行ってきたけど、
橋渡るとき、風がハンパないね。
飛ばされそう。ゴミ処理場の前か・・・

今日は豊洲もこれまでにない強風ですが、晴海も同じでなんですね。

ここ雨の日の通勤通学は、朝潮橋は避けた方が無難。
横風にさらされ、途中でスーツがびしょ濡れになります。

遠回りでも黎明橋（晴海通り）経由が安心かと思います。

黎明橋経由だと駅まで徒歩何分でしたっけ？

どちらのコースでも勝どき駅改札までの距離は同じです。早歩きで10分くらいかな。

ここは風害と隣接するゴミ処理場の臭気・何台もの清掃車行き交う砂塵の影響で大げさではなくとても住める環境ではないと思いました。でも安ければ一応都内ですし買いたいというＤＩＮＫＳの人達には百歩譲って良いかもしれません。ファミリー向けとしての購入は無謀な選択でしょう。
過ぎ去ったマンションバブルを振り返ると、まさかこんな立地にまで土地仕入れをしていたなんて！まさに消費者軽視と言わざる負えませんね。厳しい表現ですが。

人それぞれの状況と価値観で選べるように、いろいろな提案が
あってもいいんじゃないかなぁ。

坪２００以下希望
庶民の声よとどいておくれ〜

この土地は確か、どこかとの等価交換じゃなかったかな。
古いTTTスレで読んだ気がします。

坪２００万こえたらきびしいね、ココ。
バブルの時もそうだが、マンションの値段、底はまだ先。

清掃工場は実際に住んだらさほど害はないと思う。
ただし、購買検討者にとっては、最悪の嫌悪施設。
賃貸には不利ではないので、思い切った価格で出れば
投資用として買いたい人は結構いるのではないかと思う。

ヤフーの地図で工事中の航空写真が見れますね。清掃工場がとなりなんだけど、近隣の住民からいままで環境被害の問題が出てないのであれば、心配ないのではないかな。駅からの距離もぎりぎり徒歩圏だし、小学校も近い、日当たりもよさそうだし、車持ってれば買い物なども心配ないし・・

将来ゆりかもめも延伸してくるかもしれないし・・・
http://www.tokyo-innerharbor.com/koukyou.pdf

この辺は全域商業地だから、豊洲の開発が終わると次の投資先の中心になっていく場所と思いますが。

ゆりかもめが延伸するかどうかは未定です。

トリトンが上手くいかなかったと言われてますので、
さらに商業施設を造って投資する企業は現れないでしょうね。

厳しいのは一部の人の懐事情。
坪230が妥当。

じゃあだれも買わないな

一応腐っても中央区アドレス。
２３０はするでしょ。

この立地で坪230だと長期戦は免れないだろうね。
そんなスミフ状態にＣＩが我慢できるとは思えない。

坪２３０では一部のレインボー側しか売れないだろうね。
あのさ、ゆりかもめがもしも延長されても勝どきまでだよ、今のところ。
歩いたほうが早いでしょ？
それとも大回りして新橋にいくの？運賃も５００円以上するだろうし、時間も４０分くらいかかるよ。

>>132
環二地上化でゆりかもめの経路もどうなることやら。

ゆりかもめってどこまで整備する構想で事業を始めたんだろう？
何も考えていないように思えるのだが。

ゆりかもめ、いずれ東京駅に行くんでなかったっけ？ここはかってのＴＴＴの様に
瞬間完売の物件になる予感がします。
価格発表から目が離せません。

マスコミに乗れば、コスモイニシアの健全イメージが
アピールできることだし。

ただし、体力の弱った長谷工、施行がやや不安です。

ゆりかもめは
新橋駅に行くのも、東京駅に行くのも決まってはいません。
もちろん、ここの営業さんはセールストークには使えません。

ちなみに、ＴＴＴは瞬間完売ではありませんよ。
僅かながら高額物件の売れ残りがしばらくありました。

JJナビを見ると、仕様はそれなりに良さそうですね。
これで価格がどうなるか注目したいと思います。

イニシア＆長谷工の二流コンビだから価格重視の客しか食指は伸びないだろうが、それでもやはり平均坪220万以上でしょう。
それでも豊洲や有明のBMAよりはかなり安いから購入したい人は相当数いると思います。

湾岸で瞬間完売を語れるのはＷコンだけでしょう。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
TTTの中古を調べれると、最上階、レインボーブリッジ眺望で＠270で売りに出ている。
分譲価格は12360なので、3460の値下がり、勝どきとはそんなものなのかもしれない。
ここは＠200以下が絶対条件でしょ。

来月販売開始ですよね。モデルルームご案内とかいうメール来てました。この景況感、不動産相場の先安感からすると坪２００万以下というのは売り切るための必須条件だと思いますねー。

>>134

セールストークに使えないからって掲示板で営業しなくても…。

>>140

最上階でも、そんなに値下がりしたんですかぁ。
買い手に値切られるだろうから、契約価格はもう少し下がるでしょうね。
運、不運、ってあるなぁと思う。マンションブーム中に転売できたら逆に儲けただろうに。

>>138

港南4-2-7

＞１４０
かなりお買い得ですね〜
金があれば買いたいです。

140の去年末の広告見つけたが、
10800万だった。
その額でも売れなくて、値下げしたんだね。

>分譲価格は12360
本当に分譲価格この値段なの？TTTは安かったよ？

それと、坪２２０ならBMAよりかなり安いってことだけど、BMAは２３０から沢山あるよ。
あまり変わらないなら、BMAのがいいけど。
それに春からBMAは大幅値下げに踏み切るから、ここが２２０ならBMAより高くなるよ。
大量に売れ残ること必至。
ここは価格で釣られる客しかこないよ。いいとこ坪１８０〜２００まで。一部のレインボー見える部屋で２１０〜２３０かなぁ？
すぐにさばきたいなら、坪１６５位〜だね。

っつーか、しきりに坪単価あげようとしてる人って、ここの値段決める人？
センスないなぁ。もう２００７年価格は忘れること。

勝どき在住なので物件的にはありなんだけど、100平米クラスが少ないのがいかんな。駐車場が激安なのが超魅力的。これなら2台借りる気が起きる値段だ。
南西面の大きめの部屋が@200なら買っちゃうな。

TTTの南西の価格は高かったと、価格表アップスレに書かれてるな。
肝心の価格表は見れないが。

TTTスレに書いてあったけど、高いっていっても坪２３０位だよ。低層〜中層で。
売り出し中の最上階の部屋は知らないが。もしも上の値段だと坪３００いっちゃうよ？？？

他の方角なんて１６５〜だからね。

最上階は人気があるのが普通。
値段も高かったんじゃない？。

まぁ希望を語るのは自由ですが、平均180では出てこないと予想します。
BMAは平均260。下がっても200は下回らないでしょ。

そういう数字を聞くと、2004年ごろがいかに安かったかと思うね。
月島駅前のマンションやタワーが新築でも250万以下だったよ。しかも佃側がね。

確かTTTは平均210だったはず。
TTTは58F建に加えてファサードも魅力的で売主も豪華な面々だったけど、あれは滅多にない底値だった。今は価格が下がり傾向とはいえ、TTTと同立地同仕様で当時の価格を実現するのは無理。
ここはTTTよりあらゆる面で劣るけど、何とか売り切れてイニシアにとって利益を最大限にだせる坪210あたりになると思う。

周りの環境と駅からの遠さでなんとか平均200にしてほしい！
早く棟内を見てみたいです。

ＢＭＡって４月からドーンと値下げ販売なのでは？だからここもそれを考慮に入れての価格設定という期待をしたい。

ご近所さんや状況をご存じの方がいらっしゃったら教えてください。
もしここを購入すると大江戸線の勝どき駅を利用することになるのですが
会社の同僚が言うには、すでに勝どき駅がパンク状態なので通勤つらそうだということでした。
勝どきってそれほど人があふれるほど住んでいるようなイメージはなかったのでイメージと違って驚いているのですが、通勤ピーク時（午前8時半〜9時半）くらいまでで利用されている方、または利用したことがある方いらっしゃいましたら状況をおしえていただけないでしょうか？
よろしくお願いします。

ＴＴＴ売主のオリックスや住友商事が豪華？

オリックスは大阪の千里タワーで問題起こしたデべ。
住友商事は去年埼玉県で、アサカレジデンスという物件を建てて計画中断になり、契約者に手付け倍返しをしたよ。
話題性は確かに豪華だ。

勝どき駅は周辺に住んでる人で混むのではなく、通勤してくる人（降りる人）で混むのです。
トリトンにある住友商事本社やその関連会社数十社の社員が数千人〜１万人以上、
勝どき駅を利用しています。
そういう意味で朝の駅は大混雑していますが、圧倒的に多い降りる人の流れとは反対であり、
整理員もいてロープを張って誘導していますので乗る分には問題ないですね。

No157さん。
勝どき駅は、ものすごいですよ。住んでいる人ではなくて降りてくる人が多いんです。
必然的に駅に向かうにしても大変ですし、乗るのにはかなりエネルギーを使います。

１５７です。
１５９さん早速ご意見ありがとうございました！
混雑は降りる方なのですね！ほっとしました！
以前混雑で有名な田園都市線沿いに住んでおりまして、混雑する駅と路線は本当にこりごりでしたので心配しておりました。
あとは値段次第で初めてのマンション購入となるか！です。モデルルームオープンがとても楽しみです。

田園都市線なら、乗る人たちと同じ流れで混雑を歩けば良い。
反対に、降りて出てくる人たちの混雑に逆らって歩くことに慣れてますか？

勝どき駅で降りる人は確かに多いですが、周辺道路すべてがその人たちで混雑している
わけではありません。
確かにトリトン方面が混雑していることに間違いはありませんが、晴海レジデンスから
ならば朝潮小橋で対岸に渡って、勝どき6丁目側から行けばさほど混雑していません。

あと、勝どき駅で降りる人が多いので、勝どき駅から乗車する場合は、意外と混雑して
いないのは助かっています。

いずれにせよ一度平日の朝の該当時間帯にご自身の目で確認されることをおすすめ
します。

TTT住民ですが、オリックスや住友商事の不祥事については知りませんでした。
TTT住民以上にTTTに詳しい方、これからも情報提供をお願いしますね！

さて、既に書かれていますが大江戸線勝どき駅は、
晴海トリトンなどにお勤めの方には朝の混雑が辛いでしょうが、
逆に勝どき駅A3出入口から大江戸線に乗るには、
いつも整理員さんが数ヶ所に立って交通整理が行き届いているので、
他の駅よりもむしろ快適な位です！

A3出入口への歩道は整備されて広いので、
人の群れに逆らって歩いている感じはしないですね。

新島橋近辺が狭くなっていますが、
この橋も老朽対策として、環二整備に合わせて架け替えがされます。
（電柱の地中化も同じ時期です）

勝どき駅は、平成22年度には出入口増設がされ、
続いてホームドアが設置され、
その先にはホーム増設＋αの抜本的改善が都交通局で検討されています。
区も一部を負担する方向なので、
勝どきに通勤される方の不満解消のためにも、早期実現を期待したいですね。

また、大江戸線はラッシュ時も勝どき駅で一気に人が減るので、
基本的に空いていますし、座れることも多いです。
終電は遅くまであり、あまり終電時刻を気にしなくなります。
間隔短縮（本数増加）も都交通局が明言しているので、
（今でも十分ですが）さらに快適になると思います。

とまあ、勝どき駅は、ラッシュ時の混雑を住宅選びのマイナス点として
考えられるようですが（ネガキャンの対象にもなるねー）、
住民からすると、ほとんど影響ないですね。

１５７です。
皆様貴重なご意見を本当にありがとうございました！
こんなに意見をいただけるなんて本当に嬉しいです！

現在住んでいるところはオフィス街な駅なので人の流れが逆流なのはさほど抵抗はありません（近くにあるのは住友商事ほど大きい会社ではないので人の流れの量は違うと思いますが・・・・）。
田園都市線沿いに住んでいる時は、人が多すぎて電車の中で息ができないほど詰め込まれるのが嫌で嫌で仕方なく今の住居に移った次第です。
勝どきは、これから人口がどんどん多くなるとは思いますが、現状は勝どきから通勤するには混雑はないようですね！本当に安心しました。

ありがとうございました！

>158
不祥事をあげたらどこも大なり小なりあるよ。
三菱地所だって土壌汚染をもみ消そうとしたし、三井の赤坂タワーの建設中に２人亡くなったし、あげたらきりがない。
住友商事のは知らないけど、オリックスのは竹中のいい加減な工事のせいでしょ。
ここは竣工までイニシアがもってくれたら良いなー。

長谷工を専門に扱う職人の友人から半年ほど前に直接聞いた話です。この物件で清掃工場に面した部屋（３か４階）で作業していたら、熱風が日に何回か吹いてきたそうです。上階はさらに強烈だったとか。中央区環境部に問い合わせたところ、熱風の発生は把握していないとの冷たい返事・・・。
友人が嘘ついているとも思えないし、売主に確認しようと思っています。ご存知の方、おられませんか？

＞167
嘘でしょう、事実なら大変だよ。でも、晴海らしい話ですな。

こういう掲示板にネガティブな情報書く人って、本当はその物件が欲しくて欲しくてしょうがなくって、ライバルを諦めさせるために書いてるのかなあ？

>>169
マンションブーム中なら、そうだったかもね。
今は単に、値段を安くしてもらいたいからじゃないかな。

皆で適正価格を割り出してるだけだろ。

ちなみにコチラの適正価格は、TTT２割ダウンの坪単価170万円ぐらいかな？

職場がこの近くなのでごみ焼却場に併設されている
「ほっとプラザ」によくランチを食べに行きます。
少なくともこの３年半の間一度も熱風にお目にかかったことは
ありません。
もし事実なら時間帯によるのかもしれませんね。

通勤は大江戸線ではなくバスを使っています。
有楽町から乗っていますが会社近くまでいけるので
便利です。

>>167
友人が嘘をついているのではなく、貴方が嘘をついているのでしょう。

>>171
こんなおれでも都心に住まう？
価格発表待ってまーす。

坪２１０位からだそうです

坪２１０から？ソースはどんな感じでしょうか？
２１０かぁ。。。。ちょっとまだ高い気がする。。。。

平均210万ならTTTと同じだからまだしも、210万〜ならどう考えても高いな。

ですね。平均２１０であれば前向きに検討したいと思います。
２１０からだとちょっとなぁ・・・・あまりモデルルーム行く気なくなってきます。

２つのタワーマンションの谷間にはまり、見下ろされて暮らすのは窮屈です。
将来売るときも、値切られそうな予感。

ほらね。やっぱり平均230くらいだ。
180なんて妄想はやはりただの妄想でしたね。

坪210ってまだ価格発表されていませんよね？
反応を見て楽しんでいるのでしょうか。

イニシアさんがいくらにするかなんて妄想してませんよ。
いくらなら売れるか、またいくらなら自分が興味を持つか書いていただけ。
平均坪２３０なら興味ないから、モデルルームもいかないよ。そんだけ。
その値段で、売れればいいね！
某物件のように後で２割、３割、４割引するんじゃないの？

みんなも最初に買わないほうがいいよ。
最初高くして何％の人に定価で買わせ、あとで売れなくなったら、アウトレット価格で売り出すから。
イニシアさんはもうその方法を証明済み。

１年後に坪１８０になって、ついでにまだ興味があれば、検討するよ。
その頃は晴海の三菱でてるだろうし。
三菱なら、高くても興味あるよ！

スレ先頭から読み直してみたのですが、見つからなかったのでご存知の方いたら教えてください。

①
＞建築物の高さ 59.95m　地上20階、地下1階だよ　
これがこの地域の高さ制限なのでしょうか？
それとも土壌（表層地盤）の限界？？
１つにはある程度先まで、直近に高い建築物が可能なのかを知りたいのです。

②新法の適用を受けないと思うのですが、売り元が倒産した場合の１０年保証とかはどうなるのでしょうか？
今の状況ではどこが倒産しても不思議はないと思うのですが、担保されているのか知りたいのです。

ご存知の方、よろしくお願いします。

60m以下の建物は、
手続きが楽なのでコスト的に安く造れるのです。

>>185
「いつか」というか、住不ツインタワーが建つじゃないですか。
ＵＲ賃貸と合わせてトリプルタワーが。

海側に高層はないでしょ。
月島警察署と臨港消防署がそれぞれ引っ越してくるから。

でも計画表見たら、ちょうどここの南西（レインボーブリッジ側）のすぐ前に建築計画あるよ。
あと、ほっとぷらざ晴海前。
どれが警察でどこが消防？それと何階？１０階以上は抜ける？
ほっとぷらざの前は、かなり大きな建物だから、高層の可能性あると思うけど。
そうすると、南東方面は全滅だけど。
ここで一番いい眺望はTTT向きの北東だったりして（少なくとも運河とTTTのアネックスあるから１００Mくらい抜けない？）

眺望命の場所で眺望が望めないなんて価値ないな。

＞181
ソースはあります
７０平米代の部屋の単価です

>>173
ぜひ住んで、悪質な嘘を実証してください。期待しています。

>>188
なんか高層が建って眺望が塞がれるのを楽しみにしているようだけど、
容積率や建築計画も知らずに適当に書いているだけだったのね。

南西の臨港消防署は3階、
見本市跡地の月島警察署は今でも二棟構成で不便なので、それを広いフロアで統合する計画だよ。

残念でしたねｗ

>193
貴重な情報ありがとうございます。
南西の眺望が確保できるなら、いいですね。
それが本当だったら、前向きに検討したいです。
情報元を教えて貰えませんでしょうか？

>>194
検索すら面倒くさい？
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01684.html

ちなみにTTTについては、中央区民から東京湾花火が見れなくなったと不満が上がっている。
中央区民が見れなくなり、お金を払わない江東区民が喜んで見ているイベントに、
区税から大金を投じる必要はないのでは、と議論されている。

そんなTTTは販売時から毎年欠かさず数百万円を大会に寄付しているんですけどね。
大会当日の警備費も自前で数百万円かけているというから、大規模は違う。

この状況で、晴海の海側や、豊海町に更に高層を建てるのは難しいでしょ。
晴海に建てるとしたら、その場所は今の中央区民用優待席を潰すことになって、
最早、花火に賛成する区民は殆どいなくなるね。

その時は、江東区が代わりに開催するか？

もともと、中央区民の家から必ず花火が見えるわけではない。
花火なんて止めれば。との意見が多くなるのに賛成。

清掃工場に消防署ですか・・・。
駅遠や清掃工場だけならと思っていました。
健康被害や臭気等を我慢して、
建設工事騒音から出動音まで我慢となると
前向きに考えていても、厳しいですね。

運河側もかなりの強風で風の音もすごい。
海風だから仕方ないけどこれは行けばわかります。
南東は清掃工場、南西は消防署、北西は強風。

ネガキャンなどではなく率直な感想として、
坪２１０からじゃ売れないのではないですか。
今は不景気だし、底値に向かっていますのに。
お金が出せる方でも、わざわざこのような立地条件の物件を購入されるでしょうか。
その値段だすなら、他にも選択肢が出てきますしね。

お金が出せるなら、駅近タワーを買うでしょう。

>>197
私も、まったく同感です（ネガキャンの意図はありません）。晴海に住んで17年になります。晴海ならびに周辺地域はもう10年以上、さまざまな工事が続いています。これからも環２や見本市会場跡地利用、4丁目の開発と続いていくでしょう。開発に異論はありませんが、辟易しているのが大型トラックによる排気ガス。毎朝、工事の始業前に、遠方より資材を運んできた多くのトラックがあちこちの路肩でアイドリングしながら待機していて、空気悪いです（休日の朝はとても爽やかですが）。自治会などで警察や行政に改善をお願いしていますが簡単には解決しません。それでも晴海は好きな場所なのでザ・晴海レジデンスには関心を寄せています。それから、清掃工場の熱風の話がありましたが、工場の屋根？から大量の水蒸気が出ているようなので、風向きでレジデンスに向くのかもしれません。（夜間は肉眼で水蒸気が見えることがあります。工場が稼動を始めた当時、その水蒸気を煙と間違えて119番した人がいて、消防車が何台も駆けつける騒ぎがありました。）
参考までに。

坪210なら買いではないかな。　もっと高いかと思っていたけど。