ナビューレ横浜タワーレジデンス （５）

100

確かにそうです。グレードの高い物件ばかり熱心に調べたり確認していると
そこそこの物件が粗悪なイメージになってしまいますよね。
冷静に考えると横浜中心部の財閥系大規模物件はどこも平均レベルより上だと思うのですが、
知識が身に付きすぎてどうしても欲しい完璧な物件がなくなってしまいました。

高級感＝金箔？　かなりの年配の方かな？
冗談にもなりませんよ。

一期は投資目的と住居目的の購入者の割合はどんな感じなのでしょうか？
投資ファンドが複数住戸を押さえて後に売却されて管理組合がむちゃくちゃ
になったケースもあるようですし。心配です。

>102
90は「バスルーム・フローリング・ドア枠などの建具にて」といっている。
１Ｆの金屏風のことは一切言っていない（あれは購入者でも抵抗があるが）。
あなたも文章よく読まないで冗談言ってるでしょ。

どうでも良いが、102の人は95の人に対して、言った事じゃないの？(笑）

>105
そうでした。すみません。>102さん。無視してください。私こそ文章読んでない。

>103さん
私はまさしくその理由でキャンセルしました。

>100さん
>内装はナビューレ、建物の構造はフォレシスかなと思いました（素人判断）。
私も素人ですがそう思いました。

ザヨコがNo.1でしょ！

ザヨコってそんなにいいの？
全然知らないんだけど・・・
欲しいとも思わないし。

107さん

今週号の「日経ビジネス」の特集が「誰も知らないマンションバブル〜隣人は投資ファンド」です。
年間購買なので一足早く届きましたが、一般書店では明日あたり入手可能かと思います。

気になる内容ですが、最近では売れゆき苦戦のマンションを完売されるために値下げしたりしないそうです。
その理由が売れ残った物件をそのままファンドに転売してしまうそう。
売れ残り多い場合は一棟丸ごと売却（駒沢公園隣接の某マンションが例に出てました）もあるそう。

駅前とか繁華街というのは利回りが良いためにファンドの転売の標的になりやすいみたい。
一方で駅から遠いと必然的に投資物件として魅力が薄れる場合もあるので永住傾向が高く場合も多いようです。
一長一短ですが、自分の購入する物件に住む住人がどんな人が多そうか良く考える必要ありますね。
・・・うーん、内装や物件だけでなく、隣人や購入層まで考えなくてはならないなんて
大変な世の中です。

ザヨコには高層階海側にお金持ちがたくさん住んでるのも確かでしょうね。
でも外観からすると・・布団や洗濯物が思い切り干されていてとても庶民的で、高級でＮｏ．１っていうのはちょっと・・・。
ＭＭＴの方が内廊下がホテルライクですし、入り口共用部の落ち着きとかも大人で全然違いますね。
Ｎがそこまでの出来かは未知。

>110
記事の中で、横浜駅の評価がどんなもんでした？

１１２

横浜駅と近隣駅のデーターは下記の通り。

横浜・・・利回り「５．７％」　格付け「Ａ」　将来性「発展」　空室率「△」　リッチ度「Ａリッチ」
東神奈川・　　　「５．１％」　　　　「Ａ」　　　　「低迷」　　　　「△」　　　　　「Ａリッチ」
桜木町・・　　　「５．２％」　　　　「Ａ」　　　　「発展」　　　　「△」　　　　　「Ａリッチ」
戸部・・・　　　「４．８％」　　　　「Ｂ」　　　　「有望」　　　　「◎」　　　　　「庶民」
反町・・・　　　「４．６％」　　　　「Ｂ」　　　　「低迷」　　　　「△」　　　　　「Ａリッチ」

格付けというのは利回りの格付けです。
空室率が低いほど記号が悪くなります。
リッチ度ですが、Ａリッチ→地価は高いが相対的に住居者の年収が飛びぬけて高いわけではない資産リッチ


　　

>>100
構造がフォレシスといっているあたりが素人判断かな。
まあそう考えてもいいでしょう。否定はしない。

110さん
どうもありがとうございます、
営業のかたもはっきり投資目的の人が多いとまでははっきり言いませんでしたが、
それらしきことは・・・・

114さん
あなたから見て構造NO1はどこなのですか？

>114
100の素人です。素人判断と指摘しつつ否定しないのですか。
気になったので数字を確認しました。でも違いがよく分かりません。Ｎの壁が1.2cm薄い程度で。
あなたのような専門家ならば解説できるでしょう。お願いします。
返信がなければ素人が思わせぶりのコメントで遊んでいると判断します。

　　　　　　スラブ厚（床・天井）（戸壁）　遮音等級　コンクリート強度　杭許容支持力
フォレシス　　　300mm　　　　　　150mm　　　LL45　　　30-60N/mm2　　36,500KN/本ｘ88本
ナビューレ　　　370mm　　　　　　138mm　　　　　　　　30-70N/mm2　　28,000KN/本ｘ119本
ＭＭＴ　　　　　300mm　　　　　　150mm　　　LL45　　　30-60N/mm2　　27,783KN/本ｘ340本
ザ・ヨコ　　　　230mm　　　　　　150mm　　　LL45　　　30-70N/mm2　　22,000KN/本ｘ51本

フォレシス：　ダブルチューブ構造（免震）
ナビューレ：　スーパーＲＣフレーム工法（制震）
ＭＭＴ：　　　コアウォール構造（免震）
ザ・ヨコ：　　コア・チューブ構造（耐震）

初代MMTowersは、「みなとみらい地区」の大地主である三菱がプライドをかけて作った最初のマンションであったため、高い基本性能と居住性が達成されていると思います。海に最も近いため、東側のほか、南、北も棟によっては絶景が眺められること。
埋立地であるため、液状化対策としてコンクリートを混ぜた土に変えた上で免震装置を設置しました。私も地下の建設時に何度も見ていますが
大きな積層ゴムが並んでいたことを思い出します。この免震装置のおかげで、前回の地震でもエレベーターが止まらなかったという実績があります。駐車場を地下にしたため、タワー型と違って待たずに好きなときに入出庫できる点が大きな利点です。
セキュリティの面では、東、南、西棟各棟に棟専属の管理人がつくほか、全体の管理、防災、サービス（コンシェルジェ）を担当する部署があるため、
多数の人間による管理が特徴です。地域冷暖房であるため、バルコニーには室外機がなくすっきりしている点、また、すべての居室に冷暖房のファンコイルがついていることはうれしいことです。
間取りで見れば正方形を生かした機能的な間取りが多いこと、トイレ、洗面所の床はタイルであること、外壁は白い光触媒のタイルを使用しているため、汚れが自然に取れ、いまだに新築の概観を保っていること、管理組合は自治会になるなど、しっかりとした管理がなされていることなど。
一方、残念な点は、期待したほど森が育っていないこと、鳥が遊びに来てくれないこと、２重床ではないこと、床暖房がLDにしか設置できなかったこと、ローソンが公開空地にあるため、居住者には便利な反面、
部外者が入り込みやすいこと、幼稚園、学童など子供の学校が遠くにあること、などでしょうか。もちろん、これらは私の私見に過ぎません。

やっぱり免震構造にして欲しかったよ。
柱も目立たなくなるしね。
みなとみらいの地域冷暖房の仲間に入れてもらえば、
室外機がなくなって、エアコンが全室埋め込み式になるので完璧です。

ナビューレは土壌汚染が存在することがわかっていたため、これを完全に取り除いて、地下を作るとなるとコストが大きくなることから、地上だけにしたのではないかと推察いたします。
また、免震にしなかったのもこの地下の問題がからんでいるかもしれません。もちろん、コストを削減することも大きな要素でしょう。
ただし、土壌汚染については横浜市との間で許可が下り居住する上ではまったく問題なしとされていることは皆さんがご存知のとおりです。
当初計画より、レベルをダウンさせたとすれば、これらの点が大きいかもしれませんね。

>118
ＭＭＴ住人は自慢しないと生きられない人種？

>118
MM-Tのプラス＆マイナスを列記有り難う御座います。参考にさせて頂きます。
>121
妬み、嫉み、僻みの人生は灰色ですよ。同じ地域の住民に成るのだ、大人に成りたまえ！（喝

１１８への追加です。日本では玄関先に付置されている靴、雨傘などを収納する小部屋を意味する「シューズインクローク」という和製英語がありますが、英米人に聞いても何のことかわからないそうです。
さて、MMTowersではこの「シューズインクローク」の床がフローリングです。靴のまま入るのでしたら、大理石、タイルではないかと何回か言ってみましたが、当時は聞き入れてもらえませんでした。今回ナビューレは靴のまま入っていける大理石になっています。
また、ナビューレでは玄関から平坦に完全なバリアフリーになっていますが、MMTowersでは一般の玄関のように５cmほどの段差があります。これはこれで玄関の汚れが部屋に入っていかないというメリットもあるので一概に是非は判断できませんが。

初代MMTowersは２重床ではないか。致命的な短所をしってちょっとうれしい。

>>116
引用されているスペック表で判断するのは無意味。
設計図面をみないとわかりませんよ。
建築実務をしている人間なら、設計図面で判断します。
個々の案件を論評はあえて避けますが、素人判断せず、設計図面を専門家にみてもらいなさい。
図面に構造の真実があるのだから。

＞123
私は完全なバリアフリーでないほうがよかったんですが・・・。
土足とそうでない部分をどうやって分けようか、何かいいアイデアないでしょうか。

マットをおいて区別する

>125
あんた何のためにこの掲示板に出てきたの？

>>118さん

ＭＭＴを擁護したい気持ちはわかりますが、
別に特別の思い入れがあるわけではありません。
フォレスス、ナビューレと同様の力のいれ具合ですよ。
失敗は許さないので力をいれているが、
代表作とまではいかないレベルですな。
別格があるとすればランドマークでしょう。

当時とはいえ、二重床でないというのはどうなんでしょう？
当然ＳＩ構造でもないですよね。

＞129
MMTは「スケルトン・インフィル（S・I)構造」です。
水回りも自由に移動できます。　　念のため・・・。

118です。特別にMMTowersを擁護しているのではなく、事実を述べているのです。フォレシス、ナビューレも同じ三菱系ですので、どれも立派な出来になるものと期待しています。
私はMMTowersに加え、これら新規物件の購入も考えているので、関心を持っているのです。事実フォレシスの場合は、自分はMMTowersに住み、親類、家族がフォレシスに住むというケースが多いようです。

２重床については私も当初から疑問がありました。スラブが厚いから大丈夫ということで納得させられた記憶があります。しかし、実際住んでみるとなんら問題なく、むしろ弾力性を持たせた床のため、通常高級とされる硬い大理石、フローリングよりは足に優しくすごしやすいことがわかりました。
また、Skelton In Fillであることにはかわりなく、将来の設計変更も可能です。

この辺の物件を複数押さえる人いるみたいですね。MMTやタワーズを別荘として買う人も多いみたい。
ほんとお金はあるところにあるんだなあと感じます。

>２重床については私も当初から疑問がありました。
>スラブが厚いから大丈夫ということで納得させられた記憶があります。
>しかし、実際住んでみるとなんら問題なく、むしろ弾力性を持たせた床のため、通常高級とされる硬い大理石、
>フローリングよりは足に優しくすごしやすいことがわかりました。

苦しい言い訳ですね。2重床でないとリフォームしにくい事実は変わらんと思うが。
ふわふわする床は、それ以上でも以下でもないと思うが。私はそういう床は大嫌いです。
ナビューレで良かった。

2重床でなくて、水周りの変更をすると、床に段差ができそうだけど。素朴に疑問だ
床に段差もいとわなければレイアウト変更も可能と言うことかな？
意味ないような気がする。

ナビューレとはなにも関係ない、
2重床でもない旧型マンションの話題でスレを汚してしまいました。すみません。
ナビューレの話題に戻したいと思います。以降のこの件でのレスは
スレがあれるのでご遠慮頂きたく存じ上げます。
申し訳ありませんでした。

Nの収納家具、あの寸足らずはなんとかならないものでしょうか。デベ殿、改良してくれ。
あのMMMやパークステーションでさえ、こんな仕様じゃない・・・。即リフォームだ。

背の低い人は見えないし、使えないからいいでしょうけど。特に玄関収納は、すぐ目に入る場所だし、恥ずかしい。

ナビューレで気になる点の一つに、洗面所がタイルではなく、フローリングかリノリュームであることです。風呂上りや洗顔時に水滴が気にならないのでしょうか？
ここは高級仕様にしてほしかったですね。

>136
そんなどうでもいいことをねちねちと・・・
勝手にリフォームすれば？

>デベ殿、改良してくれ。

ここに書いてどうする。

ナビューレのアトリエルームは最初の説明にはなかったことですが、年一回以上一般に公開するという条件がつけられていたことが重要事項説明会でわかりましたね。

実際、４階の配置図を見ると、一階から一般の人が入ってこれるようにエレベーターが４階までついていました。もちろん、アトリエ以外は立ち入り出来ないようにはなっているようです。
一般の人をどのように導いて４階に上げるのか気になります。
ポートサイド地区に立地することに伴う条件のひとつですね。

118みたいな変な住民もいるし、引っ越したいです。
今のうちに売却して、ナビューレを買いたいです。

>141
わかる、わかるよ。

>141
あなたフォレシスのスレにも出没してるでしょ？
もう、売りにだしてるんじゃないの？

>>141
なんかこの人気持ち悪い…

気持ち悪いと言われてショック。。。フォレシススレに出た覚えもないし。。。
低層階で、海も見えませんが、うまく売れないかなあ？ナビューレの頭金くらいにはなると思うのですが。。。。

フォレシススレにも書き込んでおきました。
前スレにある人とは、別人ですが。。。。うちは高層ではないですし。。。

>140
アトリエの一般公開なんて決められていませんよ。重説を読めば分かります。
１階から２・３・４階と26・27階はエレベーターが全機止まります。
4階はトランクルームがあるため、26・27階は低層用ＥＶと高層用ＥＶの乗り換え階です。

>140
148です。よく見たら確かに１階から４階までのＥＶがありました。すみません。
でもたった８戸のアトリエのために高価なＥＶをつけるとは考えられませんが？

↑アトリエルームは室内までは開放しなくていいそうです。
ただ、4階の廊下は年に一度のお祭り時には開放しなければいけないらしいですよ。