ウェリス南流山（PROJECT D.N.A. マンション街区）

江戸川決壊時の浸水想定区域見ると、ウェリスが建つ所は2〜5m浸水する区域ですね。
上層階に住んでいても、下層階が浸水したら、建物自体がダメになっちゃいますよね。
>>600さんが言うように、昨今の異常気象を見てると、100年に1度の大雨だって今年来てもおかしくないですしね。

やっぱり、利便性より家族の安全第一かなぁ

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2階より上に住めば大丈夫ですよね？

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洪水ですか・・・あんまり気にかけてなかったですね。
私はどちらかというと、治安や交通事故など身近な所が気になります。南流山はどうなんでしょう？

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交通事故はちょいちょいある気がするな。結構年輩の人が運転して恐い思いしたりするね。人通りが多いけど信号機のない横断歩道もあるしね。

治安はまあ普通では？
松戸よりはましかな。

ちなみに5メートルだと３階以上が良いんじゃない？１階3メートル換算でだけど

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当たり前ですが、松戸や柏の駅前など繁華街があるところは治安が悪いですよね。あとは千葉北西部はどこも似たり寄ったりですね。
ただ川を渡って葛飾や足立に行くと、何故かどこもかしこも治安が悪く見えてしまいます・・・。悪気はないんですけど。

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自分の階数にまで水がこなけりゃ大丈夫って、相当おめでたいですねｗ
浸水した階の部屋は床含めた内装張り替えてもカビや異臭で住めたもんじゃないでしょう。
エレベータも水没したら、ワイヤやチェーンなどの交換修理が発生するし、積立だけじゃまず賄えない。
低層階が浸水したらマンションの土台にもダメージがありそうですね。
上層階で浸水を免れたとしても、水害のあったマンションの価値は急降下でしょうね。

まぁでも100年だか200年だかに1度の大雨なんて来ないってｗ

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600です。変な不安を与えてしまったので補足。江戸川決壊は怖いですが、「100年に一度の雨かつ決壊する場所が街区の近く」のリスクを勘案して、水災の保険かけて「周辺住民」やってます。
地震/台風/竜巻/洪水のリスクと利便性を考えるとどこも一長一短だと思います。考え方は人それぞれでしょうけど、私がこの辺を選んだのは「東京までそれなりに近いけど、田舎感が残っているところで子育てを」を満たしたからでした。

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>>607
流山市のホームページを見ると100年では無く、200年に1度で、しかもあの高い江戸川の堤防が決壊したらですね。現地も1m位上がっているし、確率は相当低そうですね。
いよいよ今週末から登録手続き開始ですね。

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たぶん皆さん資産価値まで考慮してないのでは？
命が助かるなら100年に一度の大雨でマンションの資産価値が下がるリスクなんて、検討の要素に入らないんだと思います。
あれ？200年に一度の大雨だったような・・・

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江戸川が決壊するような豪雨なら、首都圏は甚大な被害を受けるでしょうから、自分の家だけ心配しても仕方ないですね。このマンションは盛土で対策をしているようですから、小規模な水害は気にしなくてもいいのではないでしょうか。

ところで、最高価格が5400万に戻ってますが、600万下げはさすがになくなったんですかね

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1000年に一度の地震を数年前に食らっといて200年に一度が来ないとか、とてもお花畑感あって素敵ですね。
真面目な話をすると、利便性克つ安全性の両方を求めるならそれだけの金額を出せばいいだけの話です。
利便性を捨てるのであれば自動車中心の生活を選ぶとか、
安全性を捨てるのであればそれなりの保険を掛ける等になります。
高々5000万程度の物件で両方を望むのは野暮です。
流山はその程度の土地です。

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第一期の概要が公式ホームページに出ましたね。
122戸、3190万円～4890万円。最多価格帯は4000万円とのことです。約３分の1が売りに出ましたね。

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南流山ってこんな高かったのか
北千住まで10分って考えると、草加か南流山あたりが候補で
草加のほうが安めだけど、駐車場100%ってなかなか無いんですよね

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>>611
分かり切ったことを。「高々5000万程度、金さえ出せば」とか言えちゃう人は、こんなところで上から目線コメントしてないで、もっと「お花畑」な人達が集まるコミュニティに行かれては？

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かまわない方がいいですよ。
構ってほしくてああいう書き方をしているだけでしょうから。

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何階以上を買えば水が来ないでしょう？

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即日完売見込みで３分の１なら、まずは順調なスタートでしょうか。あまり値下げせずに売り切ってくれるといいなあ。

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122=要望書の数＋α ってことでしょうか？
要望書を受け付けて販売するということは、基本的に人気の部屋から売れていくんですよね。
残った部屋は、条件と価格が見合わなかった不人気部屋だから、今後は値下げして販売するのでは？

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>>618
普通はそんな売り方しないですよ。S友不動産なんて値上げしますから。前から言われていますが、ついこないだの新聞で建築費用の高騰や土地の値上がりの記事を読みました。オリンピックまでは建築費が下がらないので、これから販売される物件は高値が予想されますので、値下げは可能性は低いと思いますよ。

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中の人乙

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まあ、ここに限らずどこも少し高いなーって値段で販売しますよね。
安い部屋はあえて選ばなくても他を探そーってなるような部屋だし。

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普通は下げるけど、住友はたしかに上げますからねえ。TXや武蔵野線の競合物件の動向にもよりますよね。ライバルがいるときは下げて売って、いなくなったら上げるとかもあります。買う人は他のマンションと比べてどうかを見るわけで、同じマンションの売れてしまった部屋とは比べられませんからね。

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そう思います。マンション検討してない人達がいますね。
商業エリアの南側でセブンイレブンがオープンしていました。
少しずつ、変化しています。楽しみです。

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先日営業に聞いた話では、価格は2次で上げることはあってもこれ以上下げることはないって言ってました。まぁ売れ行きにもよると思いますが。

洪水注意報が出てますが、現地はどんな感じなんでしょうね…

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>>627
先ほど(大雨後)神明堀を見ましたが多少水かさが増えている程度でしたよ。調整池もまだ使っていないようでした。昨年の台風の翌日に中学校裏の調整池が満タンになってましたが、下流に倍以上の規模の調整池あるので神明堀はあまり気にすることないと思いますけどね。
江戸川は野球/サッカーグラウンドは玉に水に浸かりますが、それ以上はこの5年くらいはないです。

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〉〉628
貴重な現地情報ありがとうございます。
大変参考になります。

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検討している人しか書いちゃいけない掲示板ではありませんから、もっと余裕をもって見てみてはいかがでしょう。ここ含め、TXや常磐線方面のスレは荒らしが少なくて有用だと思いますよ。総武線、京葉線方面はひどい有様ですから。

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初日から結構盛況でしたよ。
皆さんはMR行かれましたか？

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このマンションはどんどん資産価値上がりますよ！
買わないと後悔しますよ

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それ本当ですか？
本当なら迷う暇無いですね

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水没地帯で上がるはずないでしょ。駅も遠いし。

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大型スーパー・コーナン・ヤマ電ができるから、今以上に便利になるし息子の学校も近くなるから決めましたよ。200年に一度の水没不安なんて言われてもね。湖になるなら考えますが、そんな事言ったら富士山の噴火はそれと同じですかね？首都圏直下大地震の方が近未来?何処に住んでみても悩みは絶えないです。

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資産価値が必ず上がる、は詐欺の常套句。

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昨日、登録してきました。こちらのマンションが優れているのは、上の階の部屋に住まなくても充分日当りが確保されるのと開放感です。快適さを重視しているので資産価値とかは興味ないです。お店がセットでOPENするなど、付加価値も魅力的です。

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あんまり資産価値とか考えないほうがよいと思いますよ。
たまに上がることもありますが、基本的にマンションは値下がりしかしないですし。
投資家じゃないなら住みたいとこに住むのがよいですよね。

家からほんとに近所にスーパーとホームセンターと家電量販店があるのはかなりの魅力ですよね。
都内なら電車乗れば何でもそろうとはいえ、徒歩圏内にこれだけそろっている場所は、なかなかないですね。
都内でも高級な地域以外は、どこも意外と不便ですしね。
あと日当たりが、ほぼ将来にわたって悪くなる可能性が低いのもよいです

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申し込みしておいてなんですが、資産価値が上がるなんてことはないでしょ。業者の方の書き込みでは？
他の方の言う通り環境が気に入って住むだけですね。10年後とかに引っ越すかも知れませんが、資産価値が下がってたら、それはしょうがないですね。

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値上がりとかでは無く、価格が下がりにくくなるという意味でしょう。大型商業施設が出来上がれば皆さんの言う通り、相当住みやすくなりますから。
また大型商業施設に来るお客や、マンションと戸建ができて人口増加を見越したお店が周辺にどんどん増えてますしね。夢庵、セブンイレブン、スシローなど。楽しみです。

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大手4社が関わっている大規模複合開発プロジェクトが失敗するわけないでしょう。
いまなにかと話題の北千住までTXで10分で行けるし、いずれは東京駅まで延長しますし、都内と遜色ないです。
マンション周辺もどんどん開発されて、憧れのベッドタウンと生まれ変わるでしょう。

資産価値が下がるってなんでわざわざ言いに来るんですか？なら買わなければいいでしょう。
黙ってても完売しますから！

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昨日申し込みをしてきました。
高層階の値段が中層階とあまり変わらなかったので高層階
にしました。
買ってよかったと振り返って言えますようにお

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榊淳司さんの評価は良くないようです

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大手がやってたって失敗はするでしょ。思ったほど再開発地区の分譲が進まず、商業開発も中途半端になる可能性だってあります。東京駅延伸だって怪しいものです。
どうもネガティブな意見を排除したいようですね。すでに申し込みされていて甘い言葉だけを聞いていたいのかも知れないですが、この掲示板の趣旨から外れますよ。
私も申し込み済みですが、資産価値の大幅な下落や、開発が頓挫するリスクや災害リスクも折り込み済みです。
見込みが違って、人生設計も狂うようなら最初から買いません。

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近隣の新築分譲戸建がだいぶ安く売られているのが気になりますね。

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だってここ異様に高いもん

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私も色々みてここに決めました。ネガる人も沢山居ますが、すぐ売れてしまった物件もネガる人が多かったですね。それだけ注目している人が多いのでしょう。結局、どの物件も気に入って欲しいけど予算など色々な理由で買えない人や、他の物件に決めたけど未練がある人が、この物件を買わない（買えない）自分の選択は正しいと思い込みたいために、ネガりにくるのだと思います。

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近隣の新築戸建で安いものは大抵ローコストメーカーなので設備仕様はかなり低いですよ。
何軒か内見しましたが、所々作りや材質がチープです。安くマイホームが欲しい人には良いのではないでしょうか。
このマンションに隣接の戸建街区は大手メーカーがそれなりの設備仕様でそれなりの価格で出すのではないでしょうか。埋まるのには時間がかかりそうな気はしますが。

商業施設については、スーパーやホームセンターや家電はマンションよりも先に完成するそうなので、私はそれで十分です。

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戸建街区のほう 多少きになりますね。
あそこ以外の南流山周辺だと、市が少しずつ土地を売っていますが、
マンションの南側は一気に立つのでしょうかね？

私も申し込んだので、戸建てにはすまないけど、自分が住むことになる地域のことは気になりますね。

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戸建街区は一気に建つのではなく、売れた土地から順々に建つそうですよ。建売ではないようです。
販売自体もマンションが完成した後に開始になるらしいです。
売れるのにもそれなりに時間がかかるだろうから、しばらくは南側は殺風景になりそうですね。

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644さん、647さん、どちらの意見も正しいと思います。
掲示板を最初から丁寧に読んでいけば、
この物件について、南流山という地域について、十分と思えるくらい語られています。
無責任で野次馬な書き込みもありますが、真摯に検討している人が板の流れをつくっています。

２度目の引越しですが、ここで永住するつもりです。

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近隣の新築分譲ってほとんど庭がなくて駐車スペースのみの、4LDKくらいの家ですよね。この辺りではよく見かけますね。値段は安いと2500万円前後です。それでも駅から10分ちょっとですから凄いコストパフォーマンスです。
100㎡強で土地代は1500～1800万円くらいですかね。上物は・・・メーカーの利益を考えると800万円くらいで出来てるような気がします。ちょっと怖くて、うちは検討に入れませんでした。
ちなみに再開発地区の土地分譲は区画の面積が広いので、安くて2700万円からの売り出しになってます。あそこに住むのは金持ちですね。

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条件付き土地で売るということは、デベは戸建て街区から半分手を引く感じでしょうか。その可能性もあると聞いてましたが、統一感のある街並みになってほしかったので、ちょっとがっかりです。建売なら大手の施工でも安くなりますが、土地からだととても手の届かない値段になりそう。やっぱりマンションですね。

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>>631
私も今日、申し込みしてきました。モデルルームは沢山の人がいて今日も大盛況でしたよ。

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抽選になりそうな人っていますかね？
私が申し込んだところは、今のところ抽選はなさそうな印象でしたが。

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私は営業さんに聞いてみました。まだ、同室には我々だけのようです。極力抽選は避けたいですね。
抽選になりそうなのは南と東南の低層階じゃないですか？人気が集中していて、要望書も埋まっていたようですが。

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私も戸建て街区の行方が気になるんですが、大手デベロッパーに販売して、そこから個別に分譲するメリットって何かあるんですか？
直接公社から販売した方が安く上がるのに・・・
建て売りではないものの、魅力的な街作りをしてくれるとか？

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公社の販売は地盤改良費が買い手持ちなので、この辺りだとさらに100～300万くらいかかるはず。それをデベのほうでやってくれるといいんですけどね。あとはまとめ売りだと公園や広場ができることもありますが、ここは保育園とクラブハウスができるんですよね。でもやっぱり、災害対策や防犯を考えるとマンションがいいような気になりました。

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近くで家を建てた人の話ですが、地盤改良はきっちり杭を打って100万円とのことでした。土地/家の大きさにもよりますが300万円まではいかないと思います。ご参考までに。

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ここで一戸建てを買うのは無謀過ぎる。

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660さん
土地が低いからですか？

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たしかに無謀ですね
ハザードマップ真っ青なとこにわざわざ戸建建てたくないし、あそこに5000万とか出す金あるなら、他でいくらでも良いとこ探せますわ

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結局は考え方次第。リスクを
1.(命に関わらないという前提で)金銭的にヘッジする
2.(場所選びの段階で)極小化する
どちらも「あり」だと思います。
(3.顕在化はないとして無視する)はさすがに「なし」だと思いますけどね。

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>>661
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_data/_material_/_files/000/00...
これ見れば一戸建ての危険性がわかります。
マンション周辺はまだ開発中ですが、開発が終わり地下に水が行きにくくなったら、洪水頻発の可能性もあるかと思います。

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保険に入ればいいんじゃないですか？火災保険でも保障してたような・・・。
命に関わるような洪水っていきなり来るものじゃないし。金銭的な問題なら手だてはあるでしょ。

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200年に一度の水害が起こった場合のハザードマップは、千葉県内の他の市とか東京の区でも出しているので、それも見てみたほうがよいと思います。
江戸川沿いの市とか区とか。結構どこも沈みますよ。
南流山よりも土地が高価な地域でもそうだし、沈む地域でも一軒家なんていくらでもあります。
まあ、だからと言って絶対に安全ということではありませんが、断層とかも考え始めたらきりがないような。。。
どこでも何かしらあると思うので、心配な人は保険をかけて安心をお金で買うのがよいと思います。


開発が進んで下水道がきちんと整備されれば、水害はむしろ減るという意見も出そうですが、
これから開発が進むところは、どこも同じようなことが言えそうですね。

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豪雨のたびに神明堀の水位を気にするのはけっこうストレスですよ。ここはマンションのほうがまちがいなく安全です。戸建てなら流山市の土地分譲がいいかもしれません。あれはたしか地盤改良費が売り手持ちだったはずで、そもそも改良いらないところもあるらしいです。

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ついに第一期の申し込みが締め切られましたね。
うちは抽選ありませんでした。
皆さんいかがでしたか？

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うちも抽選なしでした。
営業さんが希望が重ならないように努力してくれたと聞いています。
どのくらいの申込みがあったのでしょうね。

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おめでとうございます

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皆さん手付金はどれくらい払われますか？
10%ってちょっと多いですよね？
そんなもんなんでしょうか？

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私も１０％です。それが一般的だと思いますよ。少なくていいと言われると逆に不安です。

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少ないと何か困ることあるんでしょうか？
確かに数十万でいいとか言われたら何か怖いですけど。100万円以上あれば大丈夫では？

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多いと思うのであれば、営業の方に相談されてみては？
別に10%って決まりがあるわけではないので、額は変更してくれるはずですよ。

ただ、お金の話は掲示板で聞くのではなく営業の方と話し合いするのが建設的だと思いますよ

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今日は南流山の駅前で音楽フェスティバルをやってますね

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流山にも古民家カフェとかあるんですね。
しかも何軒か。皆お洒落な感じでいいですね。
あと同じように古い商店を改装したイタリアンレストランで丁子屋というのが気になります。
テレビでも紹介されたみたいですよ。
行かれたことあるかたいらっしゃいます？

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手付けで10％を高いとか言ってる人は、お金貯められない人でしょ
400万程度を払えない人は購入しないほうがいいんじゃない？

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>>677
ちょっと物言いが乱暴ですね。
すぐに住めないのに高いですよ。400万は。と言うのがだいたいの人の本音でしょ。
手付けには金利が付かないんだから、預けないで済むならその方がいいし。銀行の金利など無いようなもんではありますが。。。

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手付金は10％はまだ築途中なのを考えると高いと思います。普通は5％程度では？
一律で求められると、何かあるのでは？と少し勘ぐってしまいますね…

でも400万位は家を購入するならば貯めていて欲しいレベルであることは、確かですけどね。

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10パーセントは妥当な数字だと思います。
大手では一般的だと思いますが‥
入居後、管理費や修繕積立金の未納を防ぐためにも、
貯蓄の習慣と経済観念のある人が同じ住民になってほしい。

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中小のデベだと、５％未満とかでいいと言われることもあります。資金力のない客にもとにかく売ってしまいたい、保全措置をやりたくない、などの理由ですね。手付けは双方が契約の履行を保証するものですから、大手並みの１０％求められるほうが安心です。

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いつの間にか、私が書いた内容でおかしな流れになってますね。すみません。
お金がなくて手付金が払えないという話ではありませんのでご安心下さい。不安を煽って申し訳ありません。
私が言いたかったことはもっと別のことなんですが、私個人についてはもうすでに解決したので大丈夫です。
ここで話すと売主様に迷惑がかかりそうなので、この話はもう切り上げて頂けると助かります。

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>>676
丁子屋はランチで行ったことがあります。店の雰囲気、味、接客、どれもレベルが高く良い店だと思いますよ。
夜は小さい子連れがNGですが、あの内装なら照明の具合で昼とはまた違った趣があるのではと考えています。

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丁子屋ぜひ今度行ってみます。これまでは良いイタリアンを食べようと思うと、近所だとシャーラくらいしか知らなかったのですが、選択肢が増えました。

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今週木曜に夢庵がオープンしますね。
街道を挟んで反対側にできるというマツモトキヨシはいつでしょうか？
そういえばスシローも噂ばかりで、場所と日程が明確じゃないですね。

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手付け金払えないフルローンの人達って、審査ギリギリで、月々の支払いもギリギリで、管理費と修繕費も払えなくて、他の住民に皺寄せが来るパターンになるんですよね。
ローン滞納は一発アウトだけど、管理費と修繕費は滞納しても追い出せないですからね。
これだけ大規模マンションだと、そういうの絶対出てくると思いますよ。

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676さん、
丁子屋さんには行ったことがありませんが、
昔ながらの民家そのままの「アンティグア」には行きました。
http://cafe-antigua.com/
日々のもやもや感を忘れるにはもってこいの場所です。
駅からは遠いので車が便利ですが、駐車場が限られているのと、
突然のお休みがあるので、電話での確認が必要です。

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アンティグアいいですね。オーナーのセンスが伺えます。こういったお店は流山では貴重ですから、大事にしたいですね。

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>>685
スシローは夢庵の向かいにでしますよ。

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なるほど、道を挟んだ北側ですね。
そういった情報ってどこから来るんでしょう？
役所とか？

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現地立て看板ですね。

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公式ホームページを見ると第一期の二次受付なんてものが、今日やってたんですね。しかも10時から12時までの2時間だけ。これは知らなかったですね。
これってなんのためですかね？乗り遅れた人の救済？
どちらにしろ第一期は完売とは行かなかったのかな。
だとしたら第二期は価格が下がりそうですね。

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と思ったら、もう先着順になってますね。やはり駆け込みで来た人の救済処置だったのでしょうか。
あと売り出されてるのは2タイプだけですね。他の間取りは売れてしまったようですね。

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　先着順は２０戸ですから、他の間取りもありそうです。わりときつめに言われていたのに、要望出しながら見送った人がけっこういたんですね。一度下げたので、ここからさらに値下げはないと思いますよ。状況しだいではあげてくるかも。流山はメディアに取りあげられることが多いですからね。

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要望書が出た部屋だけが売りに出されたとは限らないのでは？こういうのって要望書＋αで第一期の販売戸数を決めてるんじゃないでしょうか。
第一期の販売は120戸くらいだったから、とりあえず100戸くらいは申し訳があったようですね。即日完売とは行かなかったものの、まずまずでは？

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抽選になって、ハズレてしまった人ようでは？とか予想してみる。

値上げも値下げも周りと時期の状況次第ですね。

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流山市のページを見てみたら戸建てについて少し書いてありましたね。

戸建ては101作るようですね。
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/business/68/329/014466.html


川沿いの方は中層ってなっているから小中規模マンションとかアパートとか戸建てになるんですかね？
http://www.city.nagareyama.chiba.jp/dbps_data/_material_/localhost/123...

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抽選にハズレた人ですか。なるほどそうかも知れませんね。
川添いのマンションは中層ではなくウェリスと同じ計画地区になってるように見えますが。

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695
一般的に300戸クラスの大規模マンションは、第一期で半数以上は売れないと竣工までの完売は厳しいようですよ。

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住友は竣工後の販売に慣れているから、売れ残っても住人のストレスにはならないのでは？　もっとも、ただでさえ残りそうな西向き棟が、動線の悪さが明らかになって、さらに売れなくなるというおそれもあるね。

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