シエリアタワー千里中央（よみうり文化センター再整備事業 51階建）

>>3204 口コミ知りたいさん
千里中央東町なんて地名ありませんよ。勝手に新しい地名作らないで（笑）

>>3220 通りがかりさん

千里中央の東町ってことでしょう。
新千里東町の住民は日常会話では東町って言ってる人多いよ。

>>3219
定借じゃなくても50〜70年目のマンションなんて悲惨だろ。
それまでに建替される保証もないし。
もっと定借に限ったことを書いてくれよ。

100点満点のせいぜい5点だな（笑）
やり直し。

ちなみに5点を付けてやった理由は自分も定借を買うつもりはないからだ。

分譲のタワーマンションは簡単に建て替え出来ると思っているのかね？
建て替え派と存続補修派で必ず揉める。　存続させるからには莫大な
補修費用がかかる。　それに比べると定借は簡単でサッパリしている。

と思っている人は結構多いと思うよ。

何かすごいレスバトルが勃発してますね。
中之島タワーが完売したから、次はここがエセ評論家達のターゲットなのかな。

3228さん

>>マンションの建て替え問題は全てのマンションにあてはまる最末期の問題だが、社会問題として認知されているので今後法律改正などにより解消されていくことは明らか。

建て替えに必要な賛成比率を下げるとかしても、何も問題は解決しないよ。　高層階と低層階の経済格差も
あるし、多数の人が高齢化して費用の捻出や建て替えに要する期間の住み替えも簡単ではない。　建て替えに
容積率の緩和とか、税金から補助でもあれば別だけど。　何か良い方法でもあるのかね？　教えてくださいな。

例えば千里タワーが建て替えする活力が残っているような状況なら、千里中央にも賃貸需要は残っている
ということでスラムにはならないよ。

>>3223
年金の例えは間違っているぞ。

>>3228
①資産価値ゼロかスラム化リスク
50年後の人口は今より4千万人も減って2/3になる。
定借だろうと定借じゃなかろうと同様の事態は起こり得る。
定借じゃなければその時に建替や売却が確実にできるのか？
買う人も借りる人も激減しているのにニーズはあるのか？
建替や売却ができず解体しようとしても解体費用がないから解体すらできない。
永遠にコストがかかり続ける。
この点についてどう考える？
②個人の自己破産や〜確実に引き起こす
確実にの根拠がない。
建替や売却ができない老朽化した所有権マンションでも同様の事態は起こり得る。
③70年先の地雷を自分で埋める
70年後は綺麗さっぱり、地雷なんて存在しない。
エンドがない所有権マンションの方が地雷と言えるのではないか？

結局のところ定借に限った話ではない。
定借を買うつもりのない自分でも全く納得感がない。

結局、郊外なんだから戸建て住みなさいよ。という流れになりかねないね（笑）上新田だったら5000万出せば戸建て買えるでしょ。新千里の戸建ては8000万〜だね。

>>3236 マンション検討中さん

新千里の戸建は駅から遠いんだよなあ

>>3235 マンコミュファンさん
不動産の購入層は30〜40歳台がメインだと考えると、50年定借だと高齢になっての転居が必須になるからセールスが難しいんだろうね。千里中央の住民としては特段マイナスはないんじゃ無いかな。特に広い面積でも無いし、この先東町にツインタワーなんて話もあるし、そんな目くじら立てなくても。
セルシー跡地さえ魅力的な建て替えが行われれば、千里中央の未来は明るいとおもいます。

>>3234
0点だな（笑）
定借なんて70年間どうすることもできないことがリスクだと思わない人達が買うもんだろ。
そんな分かりきったことを偉そうに書いて嬉しいのか？
結局>>3233の質問には何一つ答えられないんだろ？

さあ、定借信者じゃない俺を納得させてくれよ（笑）
信者じゃない俺すら納得させられないなら、ここの購入者には全く響かないぞ。

>>3239 匿名さん

確かに。
定借買う人は百も承知やしね。

近隣住民ですが、建設中のタワーだいぶ存在感が出てきましたね。今何階まで立ち上がってるのかな？千里タワーの時は階の標識が貼られてたのでよくわかったのですが。

レオパレスを自分や親族が住むために建てる人はいますか？

税金で得をしよう、あるいはお小遣いになるからとの投資ですよね。

マンションを投資商品と考えるのは別に構いませんが、大多数の人は

そうではないでしょう。

どなたかお知恵をお貸しください。
シエリアタワーHPに77.71平米4840（坪205万）というプランがあります。
教えて頂きたいのは5年後、10年後にどの程度、値下がりが予想されるか？という点です。
人気駅直結、再開発の期待値等はなしとして、
「これくらいは覚悟しなさい」という悲観的観測での値を知りたいです。もちろん単なる予想で、根拠も必要のないゲーム感覚でお答え頂ければ幸いです。

>>3250 匿名さん

意味不明ですね。
誰もそんな話をしてませんよ。

>>3251 マンション検討中さん

事例はありませんが、ここは70年ですから築10年は所有権並みの下落幅大丈夫でしょうかね。

中古の千里レジとタワーが280なので、今なら8がけの220が適正でしょうか。土地と建築費の高騰分はダメージは出るでしょうね。

ただ後発の所有権新築は300ぐらいになりそうなので、それより悪くなることはないと思います。

その後はだれもわかりません。

阪急六甲徒歩6分、50年の定期借地権で築8年で新築時からマイナス30%という書き込みがありますね。

バブルで近くは値上がりしてるのにここまで暴落するんですよ。本当に定借は中古では嫌われるんですよ。。。銀行仲介検討者、全員が避けますから、本当に。。。

>>3253 マンコミュファンさん
3251です。お忙しい中ご丁寧にありがとうございました。
察するに定借のリスクをご理解されている（否定派？）一方で、
「築10年は所有権並みの下落幅」「同立地条件の他物件の2割減」等、
ヒントを頂きありがとうございました。当然、今が高騰時期と捉えることが
自然ですので上記の限りではないと思います。
マイナス30%となると4800万→3400万。10年間で1400万相当の
賃料と金利、地代・解体資金を含むコストが喪失される訳ですね。
ざっくりですが1700万〜800万程度（上記ランニングコスト）の
喪失とも言えるかもしれませんね。（金利・管理料が一定と仮定して）
その場合、10年間30%減で売却の場合、1800万＝月額15万の賃料で
千里中央直結マンションの77平米で暮らした という計算になるんでしょうか。
一方では近隣の所有権マンションが購入価格からの上昇、維持、微減で収まる中、
たしかにこの落差は大きいですね。

非常に参考になりました。ありがとうございます。

売ること考えて買う人って結構いるんやね。
僕はどこに住みたいからって発想で買うわ。
毎日過ごすところやから住みたいところは自由に決めたいし。
今をどう生きるかに夢中なので70年後のことまで考える暇はないかな。

確かにエンパイアステートビルは築80年以上で、バリバリ現役だね。

>>3254 口コミ知りたいさん

坪200とは安いですね。そこは低層の人気のない部屋でしょう。

実際はもう少し色々乗ってきますね。前に10年後のについて書き込みありましたね。所有権が5パーセント、定借が25パーセントおちるとして、少し更新してみました。


7000万所有権千里タワーの場合
管理修繕費積立金 −360万
固定資産税 −200万
リフォーム -50万
仲介手数料 -210万
ローン控除10年 ＋200万
下落5% -350万
売却時の手数料 −200万

1170万、月9.75万がドブに

6000万定借シエリアの場合には
管理修繕費積立金 −360万
固定資産税 −200万
修繕地代一時金 -100万
解体金地代10年 -360万
ローン控除10年 ＋400万
下落 25% -1500万
売却時の手数料 −135万

2255万、18.8万がドブに。

仕様が高い中古を買うのが1100万、月9万も得です。

入ってないものもありますが、どのみち差額はほぼ同じでしょう。新築の諸費用と下落率とランニングコストのインパクトがでかいですね。もちろん、下落率は誰にもわかりませんが、所有権より低くなることはないでしょう。

というわけで、賃貸との比較ならダウンサイドリスクのない賃貸一択です。たくさん出ますから、20万も出せるならいくらでも選べますよ。

>>3255 匿名さん

おもしろいことをいいますねー。

定借は、最後まで住まなきゃいけない代わりに、最初だけイニシャルがかからない金銭的メリットが売りなんですよ。

お住まいはここのペントハウスですか？そうでないならイニシャルケチって仕様が低いここに2年半も待ってから住むというのはユニークですね。

私なら売りに出てる他の高級なペントを買うか、投資用のペントを賃貸して指値で買い取って、フルリフォームしてすぐに住みますね。

床暖なんていちいち後付けしないですみますし。笑

家賃20万も出せない人は家買う必要ないですけどね。

>>3229 通りがかりさん

いつの間にか孤独なおっさん達のコミュニティになってますね。
全盛期の中之島スレのよう。
残念ながらこのスレも終わりだわ。

もうかなり前から終わってますよ。
むしろここ最近また盛り上がり出しました。
その手のことやってる知人曰く、荒らす
ローテーションがあるみたいですよ　笑

それ、中之島の君らやん 、笑

貸す場合家賃でどの位黒字でるかな？
例えば築48年のメゾン千里の今出てる賃貸価格でみると70平米でコミコミ10万位なんだけど
ここの管理費、積立、地代、税と貸す場合のリフォーム代、仲介広告費等を積算すると10万を超える可能性も高いと思うのだが
それに売却の目が無いに等しいから相続した親族が賃貸にするケースがかなり多くでると予想される
築48年物の老朽タワマン賃貸が20部屋30部屋とでる可能性もあるからね
最悪の場合管理費等の補填の為赤字でも賃貸に出してる場合は10万以下もありえるかもね
大丈夫かな？

仮定の話で申し訳ないが
築48年で家賃も高く見積もって12万として
上記の様なコストが10万としたら利益は2万
残利用期間は22年だから約500万になる
なので売却の場合、買い手は500万以下の価格でないと賃貸の方が得となるから
実際の売却は300万位でも苦戦するかな
もしこれが所有権だったら2000万以上でかつ売却もスムーズなんだろうな〜なんて思う

>>3268 匿名さん

そう。普通はいらなくなれば売ればいいが、定借は手放せないから、貸さざるを得ないんだよねえ。わかってんじゃん？笑


こんなランニングの高い定借タワーで、しかも郊外レベルの賃料しか得れないのに、数十年目以降は貸しても赤字リスクまみれ。さらには、売れないのだから山ほど賃貸が出るから、賃料の値下げ競争は熾烈だよ？ここが千里所有権の皆様に大迷惑なの、わかる？笑

この単価の物件なら6500万なら新築時で30万とりたいわな。大阪市内でもそれが限界なのに、千里中央では無理無理。所詮は郊外。千里タワーもグロス20万までじゃなにの。リーマンの借上げ社宅には限界があるからねえ。

あんた、区分を貸したことあるの？税金もあるんやで？個人なら総合課税よとやで？わざわざ、手放せず、貸しても赤字になる負動産となることがわかってるものを持つ意味なんてないね。

何度もいうが、定借のいいのは、最後に綺麗さっぱりになること。それだけ。売れないから貸せばいいなんて、誰得〜。

>>3257 匿名さん

はぁ、所有権が定借並みに酷いってことをアピールしても、ここの優位性の証明ならないのよ。ロジカルゼロねえ。涙

一応反論しておくか。

1 技術の問題ではなく管理の問題。マンションの歴史が短かく、70年ものなどまだ実績ゼロ。仮に実績ができても、それはマンション全てに当てはまるので、この定借の優位性にはならない。大丈夫？

2 定借の95%は大幅下落。値上がりしてるところは、東京のような投機マネーが流れ込むところで、シティタワー品川のような呆れるほどこ安さ(坪120)、グロス高すぎて誰も買えないレベルになったところ(所有権500-1000に対して定借300-600など)、二度と出ない無敵の立地の場合(プラウド南麻布など)のみ。

郊外のマンション乱立地域で周囲の所有権と10パーセント、1000万しか変わらないような物件で値上がりした事例などない。あるなら言えよ？

3仮定が意味不明で笑ってしまったー。

>>3273
相変わらず字数だけ多くて内容薄っぺらいな（笑）

住まなくなってから賃貸するならランニングコストが賄えれば十分だろ。
20万も30万も賃料取る必要ないんだよ。
だから不動産所得は赤字にしかならないから税金なんか関係ない。
そもそも、赤字リスクまみれと書いておきながら、税金もあるんだよって自己矛盾甚だしい。

お前のレベルじゃ何を書いても無駄。

借りぐらしのシエリッティ

>>3278 匿名さん
ランニングも賄えない
情けない状態になるかもと危惧してるのでは？
ランニング賄えればとか能天気過ぎかも

>>3276
>>3257のどこに定借の優位性と書いてある？
優位である必要はない。
定借を批判するなら定借固有の問題点を挙げろと言っている。
日本語が分からないのか？

1.要するに定借固有の問題ではない。
2.そんなことは知った上で書いている。
定借は資産価値下落の実績しかないと書いたのはお前だ。
しかないというのは100%ってことだ。何が95%だ？
お前に虚言癖があるということは理解した。
3.お前の理解力が低すぎて笑ってしまったー。

0点だな（笑）
所有権タワマン居住者の俺でも全く共感しない。
お前がここで何を書いても失笑されるだけだ。

定借推しの彼らも定借に住んだり買ったりしてないからね。ただのプロレスだからね。ここをやたら推してるのに、ここを結果的にdisりまくってるでしょ。定借に住んだことないのよ。笑

マンションかつタワーかつ定借であるここのリスクは1.2.3が全て当てはまる、所有権タワーはそのうち２つ、所有権低層はそのうち１つがあてはまる、さあ、どれがリスク大きい？

っていうシンプルなロジックが理解できないんだよね。なんでだろうね。笑

定借がほぼ暴落事例しかないのも知ってるみたいだし、中古で売れないのも知ってて、貸しても赤字になることも知ってるみたいだから、嘘はついてないみたいなんだよね。

それでもここをオススメしたくてしたくてたまらないのが面白いよね。営業以外ならその動機が謎すぎるよね。笑

ここを買わない方がのはつまるところこうなるからだよな。ファイナルアンサー↓

仕様が高い中古を買うのが1100万、月9万も得です。

>>3280
そもそも自住ならランニングコストは賄えない。
情けないも何もない。
自住しなくなった時にいくらかでも賄えれば十分では？
購入者はそう思って買っているんじゃないの？

年収３０００万の人が１億のシエリアを購入する。
１０年後に５０００万で売却。　１年５００万で
月に４０万か？　でも住居用の不動産の売却損で
５０００万円が税金控除される。　大体３０００万
だと税金は１０００万ちょっと。　それが２年間
ほぼゼロになるから。　結局３０００万弱の損。
便利で新築、眺望のいいところに住んで月に２５万か？
タワーに飽きたら他へ住み替え。　ただし、３０００
万を超えるとダメだけどね。　合っている？どこか
間違っている？

3000万の所得を計上している人が何人ここに住んでるの？
笑えるわ〜
仮に3000万の収入があっても、まんま計上しないよ
高収入の者は節税も上手くやってる
富裕層の実情知らなさ過ぎ
偉そうに語れば語るほど笑えるわ〜
面白いな〜

>>3289 匿名さん
売却損で節税なんて頭悪過ぎでしょ
節税ならもっと良い方法あるし
良いマンションに住むならならそんな面倒くさい事しなくても経費計上すればいいよ
3000万も所得計上するレベルの富裕層ならね。

上手く釣られてやんの（笑）。　以前は数名くらいで盛んに
ディスっていたが、久しぶりに見たら今回は一人か二人かなー
と感じていた。まだしつこいのが、二人は残っていたんやね。

世の中には、足が臭い人と、脇が臭い人と、口が臭い人、色々な人がいます。

昔々、足も脇も口も全て臭い人がいました。

大変ですね。と周りの人は心配しました。

その人は反論しました。

それらは私だけにある臭さではない。私にしかない臭さを指摘すべきだ。と。

その後、周りの人はその人のケツも臭いことに気づいてしまいました。

その人には誰も近づかなくなりました。

おしまい。

これでかなり売れ行きには歯止めが
かかりそうですね。

>>3294 マンション検討中さん

残念ながらほとんど売れてるよ。

>>3288 匿名さん

僕もそう思うんだけど、それじゃ納得しない人もいるみたい。

住まなくなった時は売れて当然やろ。

苗場スキー場のバブルマンションとか
山の中の田畑買っとるんとちゃうねんから。

駅前タワーで売れへんって。
わざわざ見えてるババを抜く必要もないわな。

都心回帰と言われてますが、大阪市内のタワマンでも売れ行きが芳しくないところがあるのに、なんで郊外の定借のタワマン の売れ行きが好調なんでしょうか？

>>3299 匿名さん

都心回帰は駅前への回帰も含みます。
郊外も同様です。

千里中央は北摂最強の駅で、
かつ希少な駅前の土地だから売れてます。

おまけに
この5年で30%も値上がりしたので
定借にして安くできたので売れてます。
安さでデメリットを帳消しです。

関西の一流サラリーマンが出せるのは
坪250、6000万円台まです。
ここはそれにぴったり。

桃山台の住友長谷工が同じ値段の時代。
そりゃここを買いたくなるでしょうね。

が、中古は全くついてきてません。
千里中央ならタワー二本ぐらいで、
あとはツボ200前後です。

これ以上の値段はリーマンは限界でしょう。
市内のような投資マネーも来ませんし。

低層が劣悪でもない郊外で
わざわざタワーに住むのは
イキりたがりさんですが、
千里中央ならそういう層が一定数います。
北千里や緑地公園や桃山台では売れません。

市内で売れ行きの悪いタワーってどこですか？
市内は都心かつ所有権なのに
数年前まではここと同じ値段でしたから
皆んなでクソほど儲けました。
今も売れてると思いますが。

>>3300
市内のタワマンなら2年前までは竣工前完売が当たり前だった。
それが今では竣工前完売は難しくなってきている。
中之島も御堂筋本町も竣工前完売できなかった。
売れ行きが悪いとまでは思わないが、明らかに鈍くなってきている。

千里中央で駅近（３分とか５分ではなく直結あるいは１分）に
住もうと思うと当分の間はシエリアしかないでしょう。　セルシー
跡地とかメゾン千里もいつになるか分からない。　

東京も大阪市内も千里中央も京都も何処も頭打ちでしょうが、急激
な下げにはなっていない。　景気のよさ株高・建築費の高騰などで
当分は急激には下がらないのでは？　それより、もし万博誘致に成功
するとどうなるのだろうか。　オリンピック程のインパクトは
なくても市内は、またホテルとの土地争奪戦になり、千里中央にも
その影響が出てくるかも。興味があります。

万博で良い影響はあると思うけど今回は千中から遠いよね
大阪市内はその通りだと思うけど
千中にホテル作ってもね

シェリアの資産価値を高めるとすれば
一番はセルシーとパルの再開発だよね

>>3305 匿名さん
それしか無いね。
あと、箕面にコストコとかイケアが出来ればエリアとして最強だと思う。

何で箕面に？千里中央にコストコとイケアでええやん。もっと発展してもらわないと。

>>3307 匿名さん

何言ってんの？そんな土地どこにあんの？
車持ってないの？

メゾン千里ってどうなったの？
メゾンがタワーマンション化すればセルシー再開にも追風材料だと思うんだけど。

>>3309 匿名さん

確か、昨年中ぐらいに総会して、今年は解体始める予定って聞いていましたが、どうなったんでしょうか。

メゾン千里、先日不動産屋さんに聞いてみたら、いろいろあって
結構難しいようですよ・・・みたいな返事でした。　それ以上の
ことは聞いてないです。　セルシー跡については私たちにも全然
情報はないとのことでしたが、下が商業施設のタワーマンション
になるのではとの感想でした。

この１週間で先着順が３名減って、４期が４名。　もう完全に
秒読み段階ですね。

日本に前例のない郊外高値タワー定借、どうなりますかね。
日本中が注目してるのは、むしろ竣工後です。

ビットコインと同じく最初に飛びついた人だけが幸せになるのか、参加者はが不幸になって賭場だけが幸せになるのか、後続もみんな幸せになるのか。

ほんとデベ、買い手、投資家、地主、みんなが大注目です。

成功すれば定借も増えて、いい立地にマンションが増え、みんなが安く買えるようになり、利回りも上がり、建て替え問題もなくなります。

失敗すればデベと地主都合の高騰期の徒花になりまた逆戻りです。

ここでウォッチしていきましょう。

>>3313 マンコミュファンさん

竣工後もウォッチしたいようですが、このペースだと完売するだろうから、入居開始したらこのスレは閉鎖されるね。
入居開始後にウォッチするなら住民板だね。住民かどうかは知らんけど。

住民板は契約者・住民専用ですよ。

今日、前通ったけど凄くいい感じになって来ましたね。やっぱタワーはカッコいいです。私は上新田っていう昔ながらの街並みに住んでるのでコントラストがあって面白いです。千里中央のランドマークが増えるので密かに完成を楽しみにしています。

>>3311 匿名さん

情報ありがとうございます
大規模なマンション建替えはそう簡単には進まないでしょう。
17年中に臨時総会なかったのかな？
パル・セルシー等の将来像が未確定では、提案事業者も良い条件を出せませんから、住民の意見一致は困難でしょうし、まだ検討中って感じですかね。 　

>>3317 通りがかりさん
そうなんですね。ありがとうございます。
あの立地は、セルシーパルがどうなろうと超一等地なので怖いものなしだと思ったのですが。やはり建て替えのハードルは高いですね。

2週間ほど前に、新千里東町近隣センターと隣接する府営住宅跡を一体で開発することが決まった日経記事がありました。
長谷工・三井不動産・総合地所で、2棟320戸、2020年春に1棟完成～2023年まで。
賃貸住宅？だと早く決まりますね。