パークホームズ品川ザレジデンスの購入者の皆さん、情報交換しましょう！
検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/343264/
所在地：東京都港区港南二丁目9番2（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩11分 、京急本線 「北品川」駅 徒歩10分
東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩9分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.60平米～81.62平米
売主・：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社
[スレ作成日時]2013-09-12 14:53:58
一階って、wifi入ってると思うのですが、パスワードが分かりません。もしかして、インターネットの案内資料に入ってましたでしょうか。
ucomの電話窓口が混みすぎで、聞けずにいます。。
食べ物屋さんは品川駅の近くから天王州アイル駅の近くまで沢山あってどこに入ろうか迷いますよね！！
所で無料で借りられるレンタサイクルを先日借りてお台場まで行ってきました。
レインボーブリッジを渡りましたが、自転車は写真にあるような台車を後輪につけてひたすら押して
行かなければなりません。 安全上の問題らしいですが、１．５ｋｍひたすら押して疲れました。
それで帰りはかなり遠回りでしたが、豊洲（築地の移転予定地）を回って戻りました。
合計４時間ほどかかりましたが、アシスト付きの自転車なので良かったです。
皆さんもレンタサイクル有効に使いましょう！！
新馬場らへんも商店街にイタリアンだったり飲み屋だったり色々ありますよね。
行ったことないですけど美味しいとこあるんでしょうか？？
東京ウォーカーの品川天王洲買いました♪
隣のマンションの駐車場料金が値下げになったそうですね。
先ほどデュープレックスの住民の方が、うちのマンションの駐車場を意識してか3万円に値下げしたと話してました。
駐車場料金は結構負担ですから、こうして近隣にいくつか選択肢があることは嬉しいですね。
パスワードかいてしまったのですか？
セキュリティのために現在のパスワードは破棄して新しいパスワードを発行依頼しましょう。
ucomに依頼すればよいのかな？
冷静に考えてみてくださいね。
市場原理としては、安い駐車場を使うというのは当然かもしれませんが、
駐車場の空きがある
↓
見込んでいた駐車場収入が不足
↓
見込んでいた管理費、修繕積立金が不足
↓
（将来）住民に管理費、修繕積立金不足の負担が発生
分かりやすく言うと、デュープレックスさんの駐車場を借りるということは、デュープレックスさんの不足している管理費、修繕積立金を負担するということ。
ですので、駐車場は、なるべく自分のところを利用するようにしましょうね。
この辺の事情が分かっている方が、管理組合にいらっしゃれば良いですが。
また、すべての住民にとっては、自分のところの駐車場を使えるのが一番良いわけですから、管理組合の方には、駐車料金の値下げや、逆にデュープレックスさんの駐車場利用者を獲る（笑）くらいの迅速で柔軟な管理運営を期待したいです。
それにしても、デュープレックスさん、フェンスにのぼりを掲げたりと必死に攻めてくるなぁ（笑）
クリスマスツリーも飾ってるしね。
ウチも来年は飾りたいですよね！
デュープレックスや近隣その他から駐車場契約者を取ることはないのでは？
住民以外から契約取って駐車場代とると住民分も含めて収益事業とみなされて課税されます。無用なキャッシュアウトが発生することとなります。ちなみに来客用に貸すこと自体は課税上の問題はありません。
このことがあるにも関わらずデュープレックスが引き抜きをやっているところを見るとかなり空きがあるかなーと思ってしまいます。税金でキャッシュアウトを勘案しても契約ほしいと。
>>783さん
あれ？課税対象の明確化で、外部貸しがOKになったのでは？
私の勘違いかな…。
総務省の見解文ありました。
http://www.soumu.go.jp/main_content/000146701.pdf
お隣のデュープレックスさんはケース2に該当するのかなぁ？
税務がOKだとすると、当マンションのようにオープンスペースにある駐車場の方が外部者が入る場所が元々オープンな場所なため、マンション自体のセキュリティに影響が少なくて貸しやすいし外部の方々も借りやすいかも知れませんね。
783です
すみません、ご指摘の通り国税庁からもH24/2/13に文書回答出てました。
ケース２に該当すれば外部貸しだけが課税対象なのですね。
まあ、区分経理、新規に借りたい人が出た時の対応が大変ですが。。。
また、オープンな作りですが、外部の方が容易に入れる雰囲気を作るのもどうかと。
（ご参考）
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/12011...
当マンションに対する三井の見通しの甘さに呆れます。
駐車場が余ってて、駐輪場に空きがない。
港区民の自動車保有率の低さを知っていれば、必要な駐車場数もわかるだろうに。
応益負担の原則から言って、駐車場の値下げには反対ですね。お金をかけてあんなに立派なものを作ってもらってるんですから。
さらにハイルーフは足りない
調べてないですけど、駐車場の附置義務もあったんですかね？
駐車場の稼働率何％でみてるんでしょうね。規約に書いてあった気もしますが。大幅に乖離してると管理費改定になってしまいますね。
すでに購入、完成してしまっていて、稼働している状態では、
三井さんの見通しの甘さを指摘しても始まらないと思いますので、
空車率を０％に近づけるように、運営方法など変更するほうが、建設的だと思います。
外部に貸し出す案は、最終手段にするにしても、
値下げ、年払割引などで、居住者の方々に借りてもらいやすくする、
またカーシェア会社への貸し出しでカーシェアの車を増やすなど、
いろいろ案はあるのではないかと思います。
現状のままで事態が好転することはないわけですから、早急に対応すべきことだと思います。
（周辺のマンションのような状態になる前に）
どんなに立派なものでも、使われずお金を一銭も生まないのであれば、
まったく意味がないわけですから。
掲示板上ではありますけど、意識の高い皆様と様々な議論ができて嬉しく思います。
今後とも宜しくお願いします。
ですから、ハイルーフ車用は足りてないのです。
そこをなんとか改善出来れば、もう少しは埋まると思います。
営業が多過ぎて困ってます。断ればいいのだけど寒い中一生懸命話されたら買ったり借りたり取ったりで
電源切るのが一番ですかね
今朝6時過ぎごろ大きな叫び声が聞こえたんですが、その後お巡りさんがマンションから出てくるのを見かけました。
実はこの前の土曜日の深夜にも叫び声聞きました。どなたか情報お持ちでしょうか？ 本当に迷惑です。。。
子供の声みたいなやつですかね？
ウチもあれで目が覚めました…
朝6時前には起きてましたが、何も気づきませんでした。
低層階での出来事ですかね？
先日の件で刑事事件沙汰になっているらしいと聞いたのですが、真相をご存知の方いますか？
長期修繕計画でもともと駐車場の稼働率をいくらで見てるか確認しましょう。
現状の稼働率と見込み賃料のギャップを埋めたいですね。
賃料少し下げて稼働率上がるならいいですけどね。
いずれにしても年間100万（仮に約30台分だとして）毀損してたら10年で1000万ですもんね。
管理組合収支みんなで考えましょう。
今さら売主のせいにはできませんよ。中古で今買ったとしても。
そんなマンションいくらでもあるし、駐車場附置率だっと公開されていたわけですしね。
その気になれば、周辺マンションの附置率だって事前に調べられますし。その気になればですよ。
連続ですみません。
レジデンシャルサービスの方に個別で聞きましたが、現状稼働率約7割で予算上見込んでいる機械式駐車場賃料は下回っていないと聞きました。
つまり当初見込み稼働率以上である為、そこまで重大な問題ではないかと。あくまで個人的見解ですが。
何か書類で確認したわけではないので、間違っていましたらすみません。
うちは暫くしたら車を処分して駐車場も解約しようかと思ってますよ。せっかくカーシェアリングもありますし。
駐車場代が下がるようならば再検討しますけど。
駐車料を多少下げたからって、車持ってない人が車買おうとは思わないんじゃないんですかね？
駐車料を下げて稼働率が少し改善されたところで、結局総収入が変わらないんじゃ意味ないですし。
個人的には、採算とれてるならしばらくは様子見でいいかと思います。
いったん駐車料を下げてしまったら、上げざるを得なくなったときに、既得権と言わんばかりに抵抗する人もいると思いますよ。価格の上方硬直性というやつです。
駐輪場を何とかしたいですね。
TYハーバーに船のようなバーに行きましたが素敵ですね。
欧米人の方々が立食パーティーしていました。
対岸から夜こちら側見ると改めていいロケーションと感じました。
年明けの住民グリーティングよろしくお願いします。
アフターサービスで何かお願いをした方いますか？
定期点検まで待とうと思ってますが、いつなんでしょうか。
なんか最近不動産の営業の方がお客さんを案内しているのを見かけます。
ネットで価格を拝見した時は正直驚きました！
リニア開通が楽しみですね
今年は待ちに待った入居、そして改めていいマンションだなと思いました。
皆様、来年もよろしくお願いいたします。
それではよいお年を。
ゴミ捨てのマナーが分かっていらっしゃらない方がいるようですね。
この先、心配です。
駅から想像以上に遠い。部屋の快適さもあって、早くも出不精になってしまった。
当マンションには来客用の駐車場はありませんので、カーシェアの駐車スペースの右側に来客用(？)の自動車を駐めている方は至急どかしてください。邪魔です。
勝手に駐車している車はナンバーを控えた上でナンバー含めて館内放送流しましょう。
これ、他のマンションでもやってます。とにかく毅然とした対応しないとズルズルいっちゃいますね。
>>816さん
私は平日の朝8時くらいに品川駅に向かって歩いていて、
そんなにはかかっていません。コツを掴めば、向かってくる人たちも避けてくれますよ。中には正面切ってぶつかって来る人は居ますけど、稀です。
815さんの言う通り、部屋が快適だから出不精になる気持ちは分かります。でも、北品川の商店街とか散策気分で歩くと、いろいろなお店が発見できたりして結構楽しいですよ！
遅れそうになって走った時でも10分では電車に乗れなかったですね。まあ、ここに引っ越す前も同程度の距離でしたので、苦ではないですけど。
私も苦ではありませんが、余裕をみていつも15分前にマンションを出発しています。実際はそこまでかからないことが多いかな。
ところで、良い魚屋を探しているのですが、北品川商店街などにありますか？
ご存じでしたら教えて下さい。
