パレステージ溝の口(旧デュークガーデン溝の口)

215さん
それはここでは誰も何も言えないでしょう。

お勧めすればデベの関係者と言われ、止めた方がいいと言えば地域住民と言われる。

自分の足で現地を見て、盛り土の安全性を自分で見極め、実際の係争問題を自分で判断して、
子育て環境、小学校等通学環境など、子供とお母さんのネットワーク環境を確認し、
ついでにこのスレッドや、デュークガーデン名の頃のスレッド等を参考程度に読んで、
そして自己判断で決めて下さい。

川崎市の傾向は、
企業跡地や社宅跡地→マンション建設

仮に反対住民が勝訴しても、業者が控訴して着地点は長い時間をかけて見つけるのでは。
他の建築確認取消請求事件ってそんな流れになってませんか？
判決前にそういう物件を購入する人もいます。

多分、下の棟の共用廊下から見えますね。

法人にも投資対象で営業していると聞きました。
別に悪いことではないでしょうけど、
普通の入居者と法人だと管理組合を運営し難いかも知れません。

徒歩圏内でも便利な地域ですが、
自転車を使って移動して行動範囲が広がるともっと色々と買い物も選択肢が出てきて良いなと思いました。
公園も多い地域ですし、子供が遊ぶ場所には困らないのも良いと思います。
小学校は公立よりも私立の方が近くにあるのですね。
うちには縁がないですけれど（汗）

自転車なんて無理でしょ、あの場所。

自転車はきついです。
丸井あたりで買い物しても自転車じゃ、
かなり苦労します。
徒歩だと泣きが入るかも。

上側の棟の正面は、いい感じの畑ですが、

ここへのマンションはいつごろ建つのでしょか。

電動自転車があれば大丈夫じゃないの？

今の電動自転車は昔の電動自転車よりアシスト力やバッテリーの持ちが
良いですから駅近くに駐輪場を借りて通勤や駅前の東急のお買い物に使えるので
電動自転車があれば便利です。
ただ問題なのは、晴れた日なら問題ないですが雨が降ったときなどは、物件近くに
バス停留所もないですし電動自転車だとしても濡れるので大変です。
お買い物なども雨の日は辞めようという事になることが多くなると思います。

高級マンションならともかく
眺望が良くて公園が多いというのは、
不便な場所という見方もあるように思えます。
確かコンビニもない場所だったような。（記憶違いだったらすみません）

土地利用し難い崖っぷちに着目したビジネスなのですが、
価格なのか、利便なのか、眺望なのか、
個人の価値観でしょうね。

近くに越してきました。
電動アシストといえど、坂はキツいと感じています。
あと、コンビニの一軒でも欲しいです。
普段使わなくても、疲れて帰るときにバス停があるといいなと思いました。

ブランズ溝の口はコンビニ目の前ですね。セブンではないですが。

コンビニがあると本当に違うんですけれどね。
夜道も雰囲気が変わってくるでしょう。

電動アシスト自転車でも辛いのですか？＞坂
あれがあればすいすいだと思っていましたが、、、
基本自分でこがないといけないものだからでしょうか？？

体力は個人差ありますから、自己判断するしかないような？
万人に坂がきつくないという事は無いと思います。
良い物件見つけて下さい。

あれ？下にもエントランスありませんでしたっけ？

下の駐輪場は、取り合いでしょうね。
くじ引きでしょうか。

取り合いする程ここの契約者って集まったの？

このマンションを購入した場合、
今、訴訟を受けている件ってどうなるのでしょう。

日照の問題が争点のようで、
完成しても問題は解決しないわけですから、
建設会社に代わってマンションの所有者になると、
被告に加えられてしまうのでしょうか。
とても気になります。

>241さん

以下でもディスカッションされてたようですね。
ご参考にされてみては？

「契約後、建築中のマンションが訴訟を受けた場合」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/138126/

>242さん

　ありがとうございます。

　急いで申し込み、契約せずに
　裁判が落ち着いてから
　検討したほうが安全なようですね。

　勉強になりました。

居住者の理事長が裁判の被告になる可能性もあるということ？
それで理事会を立上げられるのか疑問。

訴訟のターゲットは駐車場らしいので、駐車場を使用している人は、被告にされてしまうのかな。

モデルルームで説明を受けてきました。
7〜8割ほど契約済でした。価格帯は3,600万〜4,900万ほど。
南向き(LDK+テラスが畑側向き)の物件を検討中ですが、目の前に建物が建つ可能性を質問したところ、物理的には可能だが、現在畑になっている部分の面積分で居住物を建てることは考えにくいとのことでした。
→整地してマンション、アパート等を建てるには割に合わない面積しかない。

裁判については、「建物が建ってしまえば関係無くなるので気にしなくていい」と言われました。

個人的に部屋の面積に対する価格に圧倒的な魅力を感じていますが、正直どこか胡散臭さも拭えず迷っています。
→詳しい話を聞いただけで契約を急かされるような営業スタイル。
→畑の地すべりの可能性について宅建保有者の方に質問したところ、質問の意図をあまりよく理解してもらえずきちんとした回答を得られなかったこと。質問の仕方が悪かったとも思うのですが、要は大雨などで畑部分が地すべりを起こしたり土砂崩れを起こす可能性ありますよね？と問いたかったのです。

理想の間取りと価格なので本当に迷います…

ビギナーさん
その近辺で10年ほど前ですが、近くに建物は建たないという説明があり、
購入したけれど、購入直後にマンション計画が持ち上がったという事例があったような。
所詮は営業トークなので、購入されるのなら営業の説明を録音するなりしてはいかがでしょう？
後々に役にたつかもです。

＞「建物が建ってしまえば関係無くなるので気にしなくていい」と言われました。

凄いですね。関係ない人でも引きそうな言葉。もしそうだったとしてももう少し配慮ある言葉で説明してもらいたいものです。

畑の土地、隣の雑木林と組み合わせればL字の大きいマンション作れるのでは？　ココのマンションだって無理矢理な形で隣マンションにご迷惑かけながら作ったんだから、同じように作ろうと思えば何でもアリなのではと思っています。

それにその畑側の南向き物件って道路や道路沿いの戸建てからリビング丸見えですよね。折角の南向きでもベランダ出るのに人の目が気になりそう。

大雨は大丈夫な気がしているのですが、3.11地震のときにこの土地一帯の地面がズレたって聞きました。盛り土って聞いてそこが心配かなと思っています。それこそ「建物が建ってしまえば関係無くなる」って言われそうですね。

あ、ちなみに「パレスステージ日吉さくらが丘」の売り込み電話が１、２ヶ月に我が家にかかって来ました 。
「おくさ〜ん！！！みどりがいっぱいでぇ〜、と〜っても景色がいいマンションができたんですけど〜いかがですかぁ〜！？」って、、、本当にこんな口調、こんな台詞で開口一番言われて・・・　会社組織の常識を疑いました。　
我が家はマンション購入予算が限られているのでここも検討枠に入れていますが…ちょっと色々不安ですね。

意図的盛土による平均地盤操作は、今年から市条例で規制強化されましたが、
今度は意図的切土による平均地盤操作というのも発生しているようです。
法の抜け道というのか、業者のノウハウがあれば、
建たないものも建つと考えた方が賢明かも知れませんよ。

>>246

あれれ、この数日で契約数が急に2倍になったんだ。

248＜

隣地が畑なのであれば、生産緑地に指定されているか調べてみると良いと思いますよ。指定されていれば解除されるまでの当分の間は建物は建ちません。ただし、畑の所有者が畑を続けられなくなって継ぐ人もいなくて生産緑地が解除されて、建てられる状況になれば建つでしょうね。又、雑木林が行政から何らかの緑地に指定されていればそこは建たないでしょう。

生産緑地は減少傾向のようですね。
継続できるケースは少ないと思われます。

ここか、ティアラかで迷っています。
それぞれ最上階あたりを考えていますが、

裁判で「高層階を削って日照を確保せよ」
ということになると、

契約しても反故になってしまうのでしょうか。

↑すでに建設中の物件に対し、現実的にありえないでしょう。

↑前に国立市であったよ
それも完成して、引っ越ししてからだと思ったけど

国立の場合は明らかに状況が違うでしょう？
すこしは調べて投稿したら？

国立とは状況が異なります。（国立は景観訴訟）
また建設中の物件の建築確認取消はありえないということではありません。（僅かですが）
パレステージの場合は建物本体による日照被害ではなく、
機械式駐車場を問題としているのではないでしょうか？
機械式駐車場の建築確認が取消された事例ならあります。
分譲後の取消判決です。
機械式駐車場は建築物に該当するという主旨でした。

大阪のセレッソマスターズハウスという物件です。
最高裁まで争われたようです。

「マンション完成後に異例の確認取消判決」一般社団法人　東京都マンション管理士会HP
http://www.tokyo-tokai.net/component/content/article/1-news/99-2009-09...

どなたかがおっしゃっていたように思いますが、バルコニーのガラスが格子状になっているのが
惜しいように思います。
折角バルコニーが広く眺望が良くても、格子状のガラスでは興ざめとなってしまうのではないでしょうか。
このガラスは火災の時に飛散防止が目的なんでしたっけ？学校や病院でよく目にするタイプですよね。

バルコニーの所の窓ガラスが格子って、中に細い鉄線が入っているようなものの事なのですか？最近マンション探しを始めたばかりでまだモデルルームすら行っていないのですが、、、知らなかったです。安全の為ならば万が一を考えるとその方が良いのでしょうけれど。でも普段の暮らしの中での眺望を思うともったいない感じも致しますよね。住んでしまうと慣れて気にならなくなったとかならいいのですけれど。

↑あのぉ。。。それって法律（建築基準法）で既定されていることですが。。。

網入りガラスは防犯用に間違われますが、住宅密集地で延焼防止のために使わなければならないように決められているのですよ。
眺望面に左右するかもしれないですけれど、いざという時の事を思うと安全と眺望をどちらを取るか、ということではないでしょうか。

マンションのガラスで網入りってあまり見たことがないのですが、導入しなければならない基準はマンションの立地に拠るんですか？
網入を設置しなければならないのは「都市計画で定められた防火地域、準防火地域内のすべての建築物」のようですが、ここの用途地域は第一種中高層住居専用地域です。航空写真で見ると雑木林や畑も多いように見えますが、そんなに建物が密集しているのでしょうか。

防火地域はそういう地域だったり、あとは角地だったりすると対策を取らないといけないなど、
細かく色々と基準が絡んでくるようです…。
本当にここだと必要なのか？なんて思いますけれど、
敢えてやってある以上、法令的に縛りがあるのかなと感じます。

このマンションは既存不適格ということで、将来的に大規模修繕ができないと聞きました。

営業にこの件を問い合わせた方はいませんか？

本当だとしたら、それでも購入するメリットはなんでしょうか？

＞＞264
すみません
既存不適格の意味から知らない私にご教示いただいても宜しいでしょうか・・

大規模修繕のことは存じています
こちら、部分修繕なることは不可能なのでしょうか
例えば部分部分で期間を分けて行うなど

これが可能なら結果として全ての修繕を完了することができるのではないでしょうか

既存不適格に関しては、ネットで検索するのがよいと思います。

弊害は“同じ高さでの建て直しができない”ということではないでしょうか。
将来的な建て直しはもちろん、地震や火事によって建て直しをせざるをえない場合でも、許可されません。
故に将来的な資産価値も期待できないといわれています。

契約者には重要事項として説明があるはずです。

既存不適格は高さでもセットバック距離でも、
法律が変わって新しい法令（審査基準、行政内規も現実的には同様の扱い）に適合しない部分は、
従前と同じようには作れません。
※高さが新しい法令に適合しなければ原則的に低く作るしかないでしょう。（まれに緩和の場合あり）
大規模修繕でも部分修繕でも別に問題ないでしょう。
資産価値は下がるでしょうね。
国立景観訴訟のマンションは既存不適格になったと思います。（たぶんね）

でもここの物件は既存不適格が問題になっているんじゃないでしょう？
建築確認の取消請求事件だったのでは。
もっと初っ端の問題だと認識しているが。

既存不適格の既存って意味わかるでしょう？
既存は既に在るもの。今建てているものは未だ無いもの。
ちょっと考えればわかると思うけど、
それとも既存不適格ってデマでネガティブキャンペーンかな。

↑ちょっと違うんじゃない？
今、建てていても着工前に法令が変わって適合しなければ、
建設中でも既存不適格と同じではなかった。
もっとも建築中なら、既存不適格と知っていれば
適合するように修正して完成させるでしょうけどね。

条例の改正時期と着工時期が同時ころだと、着工時を何時と見なすか争われることもあるみたい。
ここの物件はどうか知らないけど。

訂正です。
今、建てていても着工「前」に法令が変わって適合しなければ
今、建てていても着工「後」に法令が変わって適合しなければ
でした。
すみません。

この物件のようなケースの既存不適格とは、極端な例え話をするとこういうことです。

太郎さんが夢のマイホームを建てる為に土地を買ったとします。どんな家を建てるか、わくわくしながら設計事務所と打ち合わせしている間に、何らかの理由で法律なり条例なりが変わり、その地域には建物が建てられなくなる事が決まったとします。

法律が変わる時と言うのは、一般的に条文が変わってからその法律の施行までに半年くらいの猶予を持たせます。何故なら、前触れもなく急に法律が変わったのでは家を建てるために進めていた設計も無駄になりますし、その損害は誰が負うのかというような問題も出て来るなど、責任問題や対応できないケースが頻発してしまいかえって混乱を招くからです。当然、法律が施行されるまではその法律は適用されないので施行までに工事着工すれば建てられるという事になります。

ここで選択しなければなりません。この先変わる法律に従って、夢のマイホームを諦め、建物が建てられず価値の下がった土地を売却して心機一転やり直すのか、法律施工までに目的であるマイホームを急いで建てるのか。
269さんが言っているように「適合するように修正して完成させる」というのは現実問題としては難しいでしょう。修正出来る程度の改正ならそれもありでしょう。ただ、業者が建てるマンションとなると、土地を購入する際の見込み利益の問題もあるでしょうし、確認の取り直し、ゼネコンの見積もり、等問題が多すぎます。

結局、太郎さんは目的達成のため、設計事務所をせかして、急いで家を建てることにしました。そして、法律施工前に着工することができ、工事中に法律は施行されましたが、無事に夢のマイホームは建ちました。

この太郎さんのマイホームはいわゆる「既存不適格」です。今後、太郎さんがこの家を解体し、新たに新築しようとしても法律が適用されるため建てることは出来ません。
又、太郎さんの建てた家だけでなく、周辺に太郎さん以前から住んでいた方の家があった場合はその周辺の人の家も既存不適格ということになり、同じく新築は出来ません。土地を持っている人も当然同じです。

以前の法律に則り建てられた建物は新しい法律に適合しているとは限らない、むしろ適合していないケースが多く、法律や条例が厳しく変わるたびに、既存不適格の建物は増えていくことになります。実際、既存不適格の建物というのは全然珍しいものではありません。例えば、昔は日影の規制が非常に緩かったので、古い建物などは既存不適格となってしまうケースが多く、逆に既存不適格な建物が多すぎて問題になりつつあるのが現状です。

ん。要するにここは既存不適格ではないということでしょう。
デマか無知かわかんないがいい加減で無責任なことを書き込むのはやめましょう。

上の人も書いている通り、
条例法令の施行までには十分な期間を設けて、周知徹底するんだよ。
国会できまった次の日から消費税がすぐにあがる？それはないよね。

まあそのまえに条例法令に関し議論や検討があるから
実質それ以上の期間がある。

だから改正と着工が同時なんてないの。わかる？
世の中の仕組みってそういうもの。

この規模のマンションなら半年くらいの建設期間だよね。
設計段階でそれらはオリコンでいるはずなのね。

竣工後すぐに不適格になるなんてないでしょ。

269はもうちょっと世の中の仕組みを理解したら？

↑施行が早い例もあるようですよ。
2000年（平成12年）1月5日に建築確認を取り、同日中に根切り工事に着手した。2000年1月24日に、中三丁目地区計画は告示され、また市民の条例化を求める署名を受けて、2000年1月31日の臨時市議会でも地区計画条例が可決され、翌2月1日に施行された。（国立マンション訴訟）
建築確認後であっても、工事に着手する前に新たな規制が定められた場合は、これに従わなければならないが、
根切り工事が行われており、すでに着工していたとして、東京地裁の第1審判決を取り消した。
結果、違法建築でないが既存不適格。

でもここは、既存不適格（合法）じゃなく建築確認取消請求。

273さん
マンション建設の反対運動が起きると、
住民側の対抗策として、条例改正という手法で対抗することが良くあります。
こうした狙い撃ちだと、
設計段階で改正をオリコンでいる事は、まあ難しいでしょう。
半年ではマンション建設はできませんから（だいたい階数＋５ヶ月が目安）
竣工後に不適格もあるでしょうね。

ところで、マンション本体ばかりが既存不適格になるわけでなく、
準用工作物や工作物も既存不適格になるケースも考えられます。
マンションのように耐用年数が長ければ、建替えの心配はそんなに必要ないかも知れませんが、（現実的に建替え例は少ない）
工作物で耐用年数が１０年～２０年などの場合に、入替更新ができなくなります。

議論が色々と活発に行われていますね…
何だか法律って色々と難しいです。
すぐに動くわけではないとは思っていましたが迅速に動く場合もあるのですね

販売自体は2期先着順の段階です。
次で最終期になるのでしょうか？？

１期の販売の時は頻繁に会社にまで電話営業がありましたが、
２期になってからはまったく営業がありません。
チラシもこないし、
よそのお宅は営業があるのでしょうか。

↑２０１１年の話でしょお。
ナニヲイマサラ。
南海電鉄グループの一員だからね。それなりのところだとおもうし、
多かれ少なかれどこのでべでもあることでしょ。

大手も施工不良で裁判沙汰になったケースは珍しくないですよ。
ネットで調べればわかるとおもいます。

278のリンク先動画を見ました。
初めて知ったので衝撃的でした…。
ネットで調べたら現在も高裁で争われているようですね。
業者同士の争いはどうでもいいけど
住んでいる人たちが気の毒。

279 さん、
多かれ少なかれどこのでべでもあることでしょ。

って、ここまで酷い話は流石にないでしょ？　しかも２０１１年って、このマンションが施行される年であり、正にそのマンションの続きみたいな年なんじゃないですか？　本当に大丈夫？工事の文句もここに時々書かれていましたが・・・

このスレッドの前のデュークガーデンスレッドにはデベロッパーの問題が散々書かれていたので気にしていましたが、建設会社の事は初めて聞いてびっくりしました。　

279は南海辰村建設が施行すると、
多かれ少なかれ問題があるし、別に驚くべき事ではないと言っているのでは？
建ててしまえば、ナニヲイマサラ知ったことかと言いたいようにも聞こえるのだけれど。
どの立位置のホンネ？

まさに開き直りだ、ゼロサムでなんて誰も考えてない。
信頼性はきちんとした仕事を積み重ねてできるもの。
信頼するしないは購入者側が判断すること。

京町はコンビニ弁当の器を足りない緩衝材に使ったんだよね。
どんな現場だよって話だ。

管理費はともかく、修繕積立金が月額2,710円～3,110円と言うのはさすがに安すぎる気がします。
スケールメリットであるのかと総世帯数を確認しても、80世帯では大規模とは言えませんよね。
駐車場が機械式でなければ大きな不安はないかもしれませんが、こちらは平面なのでしょうか。

↑さん
答えを知っていて質問されているようにも…。

一般論として、一応レスします。
安過ぎます。機械式駐車場なので、５年毎の修繕×３回で20年で入替が目安ですから、かなり安いでしょうね。
入居して暫くしたら、日神管理株式会社が修繕積立金の値上げを管理組合にもちかけてくると思います。
購入検討しているのであれば、デベに国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に沿った
長期修繕計画及び長期修繕計画標準様式を出させれば良いかと思いますが。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」について
　マンションのストック総数は約562万戸（平成21年末現在）、約1,400万人が居住する、我が国における重要な居住形態となっており、その数は着実に増加しています。
　マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、計画的な修繕工事の実施が不可欠であり、そのためには、長期修繕計画に基づき、適正な修繕積立金の額の設定を行うことが重要です。
　一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金の額を購入予定者に提示していますが、修繕積立金の当初月額が著しく低く設定される等の例もみられ、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足するといった事例も生じています。
　このため、今般、国土交通省において、新築マンションの購入予定者に対し、修繕積立金に関する基本的な知識や修繕積立金の額の目安を示し、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準等についての判断材料を提供するために、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を作成しましたので、公表いたします。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html

>２９２さん
最高なスレご苦労さまでした。
通りすがりのものですが、ここの、修繕積立金は素人の私が見ても異常な金額に感じます。

すいません。修繕費、安いのが問題なのですか？

確かに安いですが、
もしそうなら管理組合で適正価格にすればいいだけでは？

何を問題視しているのか良くわかりません。

後で値上げすると、
価値観の相違で管理組合の合意形成ができない場合があるから。
積立金の値上げは組合員の４分の３の特別決議。

修繕積立金の変更は、
区分所有法、マンション標準管理規約（単棟型規約第４７条）
では普通決議（議決権の過半数決議）となっています。

特別決議ではありません。


価値観の相違で管理組合の合意形成ができない
場合があるからの決議ですよね。
言っている事が逆ではないでしょうか。。。

そもそも修繕費は年々上がっていくのが当たり前だからね。
合意形成できないからあげられないなんて
そんなハナシはありえないでしょう。